第一篇：收房程序（本站推薦）

收房的程序和注意事項

一、最佳收房流程

1、核驗業主材料

2、業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明，《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

3、業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

4、業主做綜合驗收

5、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

6、開發商與業主協商并達成書面協議

7、根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

8、業主簽署《入住交接單》

二、收房注意事項

１、收房中經常出現收房流程嚴重不合理

開發商總是要求業主先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業慢慢維修。在業主支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

無論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

在交付以前，業主有權先驗收房屋，發現有質量問題，開發商應限期維修，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

２、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提

收房以繳納各項不應繳納的費用（公共維修基金和契稅、產權代辦費等費用）為前提，開發商單方為業主收房設置了義務。而依據法律規定契稅、公共維修基金業主必須在辦理產權證書時向稅務部門和小區辦繳納，至于產權代辦費，業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。因此，開發商無權在入住時向業主收取契稅、公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用，否則業主有權拒絕交納，開發商以此為由拒絕向業主交付房屋的，由此引發的延期交房等法律責任應由開發商承擔。

其他問題有：面積誤差問題；裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾的；小區公共配套和共用設施不健全。

３、購房簽約時細化條款

在此，律師提醒購房人，由于房地產開發環節的復雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。

商品房合同面積與實測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個焦點問題。購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。（如規定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。）

４、收房時必須仔細查看的文件

律師告訴記者，在正常交房過程中，業主應該查看以下文件：

第一是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

第二是我們常說的“兩書”---“質量保證書”和“使用說明書”，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。什么情況下，開發商可以交房

關于加強住宅小區交付使用管理工作的指導意見

各市、縣（市）建委（建設局）、房地產管理局（處）：

國務院《城市房地產開發經營管理條例》（248號令）實施以來，我省各地陸續開展了住宅小區綜合驗收工作，通過開展綜合驗收工作，保證了住宅建設工程按規劃要求實施，使公建配套項目與住宅能同步建設、同步交付使用，有效地遏制了少數開發商的違規開發行為，對維護購房者合法權益起到了積極的作用。2004年5月《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的規定》（國發[2004]16號）取消了住宅小區綜合驗收的行政許可項目。為了更好地貫徹執行國務院《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的規定》精神，同時，也使取消行政項目后，住宅小區的交付使用管理工作能夠繼續開展，特制定住宅小區交付使用管理工作指導意見，請結合各地實際貫徹執行：

一、要高度重視住宅小區交付使用管理工作。住宅小區的交付使用管理工作，關系購房者的切身利益，是維護房地產市場秩序、促進住宅小區建設水平提高的一個重要手段。國務院文件只是取消了該項工作的行政許可，并不意味著要取消該項工作，因此，各地房地產開發主管部門，必須統一思想、提高認識，轉變工作方法，積極研究探索新的管理辦法，加強小區交付使用的管理。

二、積極探索加強小區交付使用管理新的辦法。取消由政府部門組織的綜合驗收，旨在改變政府管理方式，由企業自律管理，這是政府職能轉變的一個必然趨勢，各級房地產開發主管部門必須轉變觀念，轉變管理方法。

（一）實行交付使用條件備案制。根據《城市房地產開發經營管理條例》第十九條規定，由開發建設單位按照主管部門對項目建設各項要求，確認已達到各項條件，開發建設單位向房地產開發主管部門按房地產開發項目手冊進行備案，房地產開發主管部門認為各項條件符合備案要求的，由房地產開發主管部門出具備案書。備案資料一般應包括以下幾方面：

1、經房地產開發主管部門確認的學校、農貿市場、垃圾中轉站、社區配套用房等非經營性公建配套項目已按要求完成建設的資料；

2、房屋建筑工程竣工驗收備案證明書；

3、規劃行政主管部門規劃驗收合格的資料；

4、市政公用設施主管部門確認的供水、排水、煤氣、環境等設施已完成配套建設的資料；

5、綠化主管部門確認的綠化指標要求；

6、人防主管部門確認的人防工程建設資料；

7、消防驗收證明；

8、電（扶）梯驗收報告、準用證；

9、供電部門、通信運營商、廣電網絡傳輸中心提供的項目供電、通信、電話、有線電視設施已完成建設并可投入使用的證明資料；

10、房地產開發企業按規定配置物業管理用房的繳交確認單及前期物業管理企業同意接受管理的合同；

11、房地產測繪成果；

12、當地房地產開發主管部門認為需要的其它證明材料。

實行交付使用條件備案制的市、縣，房地產開發主管部門應結合具體情況，確定并公布備案資料的具體要求。

（二）深化規劃驗收內容和調整單體工程質量備案方式。各級房地產開發主管部門要充分發揮行業管理的作用，規劃、房地產、建筑業管理等部門要密切配合，通過深化規劃驗收內容、調整單體工程質量備案方式等，將小區交付使用所必備的條件納入其中，把好住宅小區交付使用關，解決由于綜合驗收取消以后產生的管理問題。

對未實行上述交付使用管理方式的地區，可由房地產開發企業在與購房者簽訂購房合同時，與購房者約定交付條件。交付條件的內容一般應包括第（一）項所規定的內容，由購房者對照條件把握。

三、切實加強房產登記管理工作，保護購房人合法權益。要根據《房地產法》及《浙江省城市房屋產權產籍管理條例》的規定，完善新建住宅小區房屋的初始登記工作。所有房地產開發小區都要辦理小區房屋初始登記工作。房屋產權登記部門在辦理初始登記時，不應再要求房地產企業提供綜合驗收證明，但應對小區建設的土地取得、規劃審批、建設手續及各項配套設施建設是否按原批準要求完成建設等進行審查，以明確其房屋來源合法性。通過完善住宅小區房屋初始登記工作，加強小區交付使用管理。

各市、縣房地產開發主管部門，可根據本指導意見，制定具體的實施辦法，規范住宅小區的交付使用管理。

交房、驗房、收房過程中需要明確的幾個問題

一、交房。

是開發商向業主履行交付的義務，他委托物業向業主交付，也是可以的，但實際上物業應該提供委托書。否則，是應該由開發商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業主無關。

開發商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗房。

1、業主還是應該在合理期限內驗房，即一定要按開發商約定的時間到現場收房。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業主要有負違約責任的準備）。

2、在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需謹慎。

3、關于通知書上一些要交納的費用，由各業主根據自身狀況決定。（律師：業主交納相關費用后，仍保留有追索的權利。）

4、驗房后將發現的問題，應該向開發商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發商的書面認可，即承認有以上問題。或在收房時需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復印件）并妥善保管，留做日后自己維權的資料和依據。

6、經過驗房，發現的問題會有很多很多。

（1）房產本身的建筑質量方面

（2）小區公共建筑、配套的方面

（3）小區周邊環境對小區內部空氣、水等的影響方面

（4）開發商應該提供的、必需的相關證件、表單原件。具體至少應該有

三、收房。

1、“三書一證一表”（《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）。

2、《面積實測報告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費用方面沒有異議后，才可以收房簽收

房屋交付時，業主都有哪些權利

收房的時候應該注意什么？兩書一表是必須的條件嗎？

律師答：收房時主要應注意:

1、按合同及補充協議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。

2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。

3、驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙。

4、領取鑰匙后再辦理物業交付手續。

5、在驗房過程中發現問題，要以書面形式取得開發商的簽字及蓋章，并注意保留好證據，在問題未解決前，不要領取鑰匙。

開發商沒有竣工驗收備案表可以收房嗎？收后會有那些損失？

律師答：沒有竣工驗收備案表，該房屋并不具備合法交付的條件，如堅持收房，則會喪失追索開發商逾期交付違約責任的前提，也會在房屋出現質量問題導致損害時，不得不承擔部分損失

開發商要我們在收房時先繳納契稅及公共維修基金，如果不交不給鑰匙收房。開發商這樣做違法嗎？我們怎樣維護自己的利益？有法可依嗎？律師答： 契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才交納的，不應作為開發商交付房屋的前提條件，您有權拒絕此不合法要求，并要求開發商交付房屋，如開發商拒絕交付鑰匙，則因此延誤的時間，開發商應按買賣合同的規定承擔逾期交付的違約責任

問：如果交房時間延遲業主應該采取什么措施？

律師答：可以按照合同約定要求開發商承擔延期交房違約責任

請問交房的時間與收房的時間是否一致？是以開發商通知的時間為準，還是以拿到鑰匙的時間為準？

律師答：交房時間準確定義應為房屋的交付時間，這在買賣合同中有明確規定，而業主前往收房的時間是實際的房屋交付時間，也就是領取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致，實際交付時間比約定交付時間一般要晚，而開發商只要在合同約定的交付時間前發出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開發商履行了房屋交付的義務

我們集體起訴開發商跟我們收房有沖突嗎？

律師答：收房與集體起訴開發商是否沖突，要視您的訴訟請求與收房是否有沖突。

開發商在同我簽訂購房合同時約定的最后交房期限是5月31日，并開發商在5月31日通知我收房。但在我收房時發現測繪部門的測繪面積有問題，所以與開發商協商.在此期間，開發商讓我先辦入住手續，我認為，開發商提供的測繪面積存在嚴重的問題，所以沒有辦入住.后來，開發商在7月1日通知我重新測繪的結果并讓我來辦理退款和入住手續.但我認為，根據我與開發商簽訂的購房合同，開發商已經過期30天交房，應該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之五的違約金”。請問我是否可以要求賠償？即開發商是否應算過期交房？律師答：商品房買賣合同規定的房屋交付條件中沒有明確規定開發商必須向購房人出示房屋實測面積，雖然您在實地驗收房屋發現面積明顯存在問題，并向開發商提出異議拒絕收房的，而實際上開發商也認可了您的異議并進行重新測繪，但并不能視為開發商逾期交付商品房。辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費?

律師答：物業費是由物業管理公司收取的，在您與開發商辦理房屋交付手續時無須交納，在您驗收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續后，在您與物業公司辦理入住手續時方才交納，且物業費一次預收不能超過一年。

辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費？

律師答：辦理入住手續是與物業管理公司辦理的，但在實踐中往往將房屋的交付手續和入住手續混淆為一個概念或一起辦理。首先在房屋竣工具備交付使用條件后，開發商應向業主交付房屋，業主接收房屋后再與物業公司辦理入住手續，交納物業費，但業主的實際入住不是物業費交納的前提條件。

律師：業主可以直接入住

北京律師協會房地產專業委員會委員秦兵認為，在法律逐步完善的情況下，業主要加強法律意識，對于開發商（及開發商的合伙物業公司）制定的合同中不利于自己的條款，要堅決抵制，同時要勇于提出維護自己權益的細則合同。否則，一旦發生糾紛業主可能要吃“啞吧虧”。

秦兵強調，如果開發商不給鑰匙，業主可以自行把房門打開，或者拆了，可直接入住。業主與開發商僅是付錢買房和收房的關系，開發商是無權管業主選擇物業的事。秦兵強調，現在業主要用自己的行動去捍衛自己的權利，只要是合同不約定，業主就去實施，比如業主就可以用直接入住的行動去主張自己的權利。

秦兵提示，收房時不要草率簽字。業主收房就是收房，不要簽訂一些協議。如果開發商有這方面的要求，那么先給業主鑰匙，住進后再慢慢協商。

建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定：房地產開發企業向用戶交付商品住宅時，應當有交付驗收手續，并由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。在實踐中開發商一般在房屋交付前書面通知購房者（即《入住通知書》）在指定日期到開發商指定的地點辦理房屋的交接手續及應持證件、所交稅費等。購房者與開發商、物業管理人員等在房屋交接驗收中應依據合同約定及法律法規的要求對房屋各主要方面逐項進行檢查、核項、驗收。比如：房屋的水（市政）、電（市政）、氣、有線電視系統、供暖系統及電話設備是否開通或具備開通條件，以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。購房者應嚴格按照合同及有關法律規定對房屋進行仔細檢查、驗

收，因為如果你一旦在《房屋交接驗收單》（或物業交付核驗單）上簽字接收，則開發商即完成了交付房屋的義務。所以，購房者在房屋交接驗收中如發現與合同或法律法規規定不符的應在《房屋交接驗收單》中予以注明，并明確開發商修復、更換時間及違約責任，此時購房者可以暫緩接收房屋，等開發商修復后經再次交接驗收，直至合格。此外若開發商延期交房應明確約定開發商所應承擔的違約責任及違約金的支付辦法及時間。

支招：為業主提供應對策略

對于規劃、設計變更問題，業主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規劃的變更對規劃部門提起行政復議或行政訴訟；

對于入住時，以簽訂補充協議作為辦理入住前提的做法，應該說沒有法律依據及合同依據，業主完全可以拒絕簽訂任何自己認為不公平的協議或相關文件，開發商或物業公司是不得以此阻撓業主入住的；

關于交房時物業費漲價的問題，業主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買房人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”從法律上來看，如果業主與物業管理公司不能就合同條款達成一致，物業管理合同不能簽訂，責任應主要在開發商一方；至于辦理入住時程序本末倒置的問題，業主應堅持先驗房，后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患。

同時，陳文建議建立投訴或糾紛認定機制。對業主入住過程中發生的投訴或糾紛，可由專家組成投訴認定團，由政府和媒體對認定過程進行監督。最后由專家向開發商和業主出示質量認定結果，并對此分析原因，并依此確定糾紛的責任方

引起糾紛的原因主要有以下幾個方面：

環境、配套不完善；

廣告中“美麗的承諾”沒有蹤跡；

綠化不達標；

公攤面積模糊；

無故增大容積率；

綠地成工地；

墻體裂縫，地板不平；

私自改變墻體位置；

保溫板裂縫，裝修偷工減料；

售后服務體系不完善；

物業費用過高；

四通不通，屋頂和水管漏水；

門的質量標準和樣板間不一樣；

產權歸屬有爭議；

買房定金難退；

采光與通風條件不具備；

周邊配套交通得不到及時解決等等。

契稅，國家規定業主在取得產權證時才交，可有些開發商讓購房人提前繳納。

公共維修基金、裝修系列收費爭議最大。

有的開發商收取面積測繪費，顯然違背了“誰委托，準付費”的原則。

有的開發商雖然承認房子有問題，卻不承認違約。因為違約就得“放血”。

驗房過程中的六大問題

買房置業是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自己的住房，購房者往往要花費好幾年甚至是一輩子的積蓄。買房的任何一個步驟都是經過精心考慮的。可對于大多數購房者來說，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而來。交房程序如何？常見的交房陷阱有哪些？交房時又該注意些什么？為此，本刊針對房屋驗收過程中常見的一些問題，教你見招拆招，輕松入住新房。

問題一：未能按時交房

按合同約定，發展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。發展商約定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為發展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與發展商聯系，另行約定時間，并用書面形式確認。問題二：開發商證書不全

驗房前應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗

收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》、驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。

時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關部門無法驗收。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關文件副本。

問題三：先簽文件后驗房

先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數發展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態。對策：購房者應將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現情況，也可與發展商討說法。

問題四：開發商大事化小

對業主在驗房時發現的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些開發商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設法不讓業主將問題列進驗收文件里。

對策：不管發展商陪同人員如何信誓旦旦，業主都應堅持原則，只要發現問題，無論大小，都要在相關文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。

問題五：小區配套不齊全

驗房時，業主不僅要驗屋內，對于小區的整體規劃也要仔細查看是否符合合同約定，如同期建設的車庫、會所、景觀園林等。

對策：在簽訂購房合同時，要將開發商的承諾寫進合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗配套設施時即可按合同所載的條文及開發商在售樓時的承諾查驗。如果在入住后發現問題，還可以通過業主委員會與發展商協商解決。

問題六：巧立名目亂收費

雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別發展商到交房時仍巧立名目進行收費。

對策：收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與發展商要求的款項相對照。最好帶上計算器，算好每一筆賬，發現不合理收費要及時向發展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。

另外，在查看了房屋后，準備簽收《房屋驗收單》之前，一定要先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業管理費由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。

在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據合同上的約定，明確每一項條款是否符合。一旦發現問題，要在驗房單上予以注明，反饋給開發商，及時要求開發商做出相應的維修或賠償。如果確實屬于不能收房的，要詳細寫明不予收房的原因并要求開發商簽字、蓋章。

第二篇：集體收房程序指南

集體收房程序指南

第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（“入住通知”）、必須費用（如物業費用）以及驗房工具、照相機、錄音筆、小型攝像機等采證工具，以 業主身份前往博雅西園會所報到。（現金盡量少帶；如果您對收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發商代交契稅和大修基金，可以不帶）。

第二步：如果您對收房流程有異議，必須充分表達您的想法和意愿。如果在收房流程中，開發商有違反約定交房條件和交房手續、侵犯您個人利益和選擇權的事宜，您要據理力爭、以體現您的真實意愿。

第三步：領取房屋交付必備文件：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》，以確定房屋是否已達到交付條件。按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。否則，后續產生的風險 和責任將由您自己負責（例如：您對房屋質量不滿意而要求退房的話，您的大筆money可是已經交給開發商，您將處于被動）。

如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”（附件1）。

第四步：房屋檢驗（驗房）（包括小區環境、周界）

（1）本程序是開發商和業主之間的必備流程。（2）如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則業主可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”（見附件二）后中止辦理手續。（3）開始簽署《房屋驗收情況表》（根據您上次看房提交的整改意見逐一對照，并參考“收房須知”）（以下幾點必須填寫，先舉個例子，以后逐步補充和修改）A、房屋衛生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗； B、上下水無法試驗不能確認是否已通； C、沒有查驗電梯的準運證； D、車庫未啟用； E、保安系統未測試； F、………………

G、以下填寫單套房屋個性問題； H、………………

（4）要求開發商出具《實測面積測繪報告》，若實測面積超出3%，可以中止收房。（估計超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認函模板，偷個懶:）（5）如果驗房后您認為質量問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”（見附件三）后中止辦理手續。（6）如果驗房后您認為質量問題較少、或可以接受，（若委托了收房聯盟，請先通知simpin（simpin@fescomail.net）聯系溝通），則業主可簽字確認“驗房通過”，但須將發現的問題逐一填寫在驗房單上。另外，盡量在驗房單上加上以下幾句： “若房屋不符合有關國家強制標準或行業標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處；由此而導致本人的損失（包括裝修），本人有權提出進一步賠償的要求。”

“若房屋有變更設計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處；由此而導致本人的損失（包括裝修），本人有權提出進一步賠償的要求。”

第五步：進行房屋面積確認、簽署《商品房實測面積結算補充協議》

（1）本程序是在您對房屋交付的基本條件滿意之后，開始實際交接的其中一個環節。該環節可以與后面的環節不分先后、或同時進行，可以雙方友好協商。（2）開發商應出具《實測面積測繪報告》。若您對房屋實測面積有異議，則不要簽署該協議，可以要求開發商簽收有關確認函（或由開發商準備）。

第六步：結算房款、各項費用、延期交房違約金

（1）面積補差：對面積誤差沒有異議的，可以簽署面積結算協議，結算房款差價；對面積誤差有異議的，可以暫不結算房款差價。特別注意：經審查《商品房買賣合同》，聯盟工作組認為，只要合同規定房款已經付清，業主有權要求開發商交付房屋（即交鑰匙）。后續環節都可以在交鑰匙之后完成，業主也可根據自己情況，作出適當讓步、聽從開發商的安排，以便于盡快辦理相關手續。

（2）延期交房違約金：結算延期交房違約金

第七步：交鑰匙

（1）開發商交鑰匙。

第八步：和物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費

（1）根據法律規定，您應該與開發商指定的物業公司簽署物業協議。

（2）您必須向物業公司（而不是開發商）繳納部分物業費，并索要發票或蓋章確認的收據。

（3）理論上講，物業費可以按月繳納，您可以向物業主張您的權利。

第九步：辦理產權證有關的事項（1）如果您愿意委托開發商辦理產權證，則可與開發商協商房屋產權代辦費的金額；您也有權拒絕代辦；（2）如果您同意開發商代收契稅和房屋產權登記費，您可以將契稅交給開發商。需要提醒的是：這將給您帶來很大風險、并且不會給您帶來任何好處。您有權拒絕。（3）如果您不愿委托開發商辦理產權證和交納契稅，可以簽署一個同意在具備辦理產權過戶條件時交納的承諾書。中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規定：“除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進 行稅款征收活動”。到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地<2000>478號文)，而代征人不 能委托其它單位代征(參見京地稅征<1997>389號文)，如果發展商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實際已經觸犯了法律。

其他事項：

另外，任何開發商都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

注意：政府部門已明文通知建設單位、物業公司不得代收大修基金。請各位不要將開發商或物業公司推到違法的境地去！

關于發展商或發展商委托物業公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國土資源和房屋管理局曾發文(京國土房管物字〔2001〕1170號)明確加以制止。

附件

一、關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函

致北京世紀興業房地產開發有限公司：

我是博雅西園 樓 單元 室業主。我于 年 月 日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了合同規定款項。根據雙方合同約定，貴公司應于2004年 月 日將房屋交付于我，我于2004年 月 日收到貴公司寄送的交付使用通知書，通知我2004年 月 日到博雅西園會所進行交接。我于2004年 月 日前往貴公司指定現場辦理交付手續。

在交接過程中，我方要求你方出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》，以確認房屋是否具備合同第八條和第十一條規定的交 付條件。但你方單方面以_____________ ______________________________ ________________________________________________________________為由、拒絕出示上 述證明文件，使我方無法確認房屋是否符合合同交付條件，房屋交付無法進行。故此，我方要求你方立即履行房屋交付義務，確認符合合同規定以便進一步辦理交付 手續，否則你方應承擔延期交房的全部違約責任。

如果你方對本函件陳述事實有異議，請在3日內給予書面答復。否則，視同你方認可上述事實。特此函達！

業主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世紀興業房地產開發有限公司(本函件我方保留一份，以備查對)

附件

二、關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函

致北京世紀興業房地產開發有限公司：

我是博雅西園 樓 單元 室業主。我于 年 月 日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了合同規定款項。根據雙方合同約定，貴公司應于2004年 月 日將房屋交付于我，我于2004年 月 日收到貴公司寄送的交付使用通知書，通知我2004年 月 日到博雅西園會所進行交接。我于2004年 月 日前往貴公司指定現場辦理交付手續。

在交接過程中，你方單方面以_____________________________________ ________________________________________________________________為由，拒絕我方對 房屋及小區環境進行檢驗，以至房屋交接無法完成。故此，我方要求你方立即履行房屋交付義務，確認符合合同規定以便進一步辦理交付手續，否則你方應承擔延期 交房的全部違約責任。

如果你方對本函件陳述事實有異議，請在3日內給予書面答復。否則，視同你方認可上述事實。特此函達！

業主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世紀興業房地產開發有限公司

(本函件我方保留一份，以備查對)

附件

三、關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函

致北京世紀興業房地產開發有限公司：

我是博雅西園 樓 單元 室業主。我于 年 月 日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了合同規定款項。根據雙方合同約定，貴公司應于2004年 月 日將房屋交付于我，我于2004年 月 日收到貴公司寄送的交付使用通知書，通知我2004年 月 日到博雅西園會所進行交接。我于2004年 月 日前往貴公司指定現場辦理交付手續。

經和你方指派人員共同對房屋進行檢驗，確認該房屋存在諸多違反國家強制性標準的質量缺陷問題、存在重大安全隱患和諸多設備未到位和損壞的情況（具體見后附 整改報告），該房屋需要進行較大整改和維修工作，為此我方目前無法接收該房屋。我方要求你方立即進行整改，確保房屋質量、消除安全隱患之后再以書面形式通 知我方繼續開展房屋交接工作。你方應承擔延期交房的全部違約責任。我方保留繼續追究你方違約責任的全部合同權利，并視你方整改情況決定是否繼續房屋交接工 作。

如果你方對本函件陳述事實有異議，請在3日內給予書面答復。否則，視同你方認可上述事實。特此函達！

業主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世紀興業房地產開發有限公司

(本函件我方保留一份，以備查對)

博雅西園收房須知

（2003年7月10日第二稿）

一、總 則

1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補充協議不符，要及時向有關單位反映，重新核對，做出說明。

2、在房屋質量檢查方面，看發展商有無建筑工程質量監督站核發的建筑工程質量核驗合格證書，其填發時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協調；其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發現問題，要及時向開發商（賣方）反映，待維修后方能入住。

3、裝修、設備方面要仔細清點。按購房合同及有關協議的約定，物業管理單位應向購房者提供裝修及設備清單，購房者可按清單內容進行清點，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。

4、查看一下公共設備。對電梯、消防設備、燃氣、暖氣、小區環境、停車場、電視接收系統、保安系統等進行檢查。

5、對房屋結構、面積進行核查。新房驗收的最終結果，是與發展商簽訂一份《交屋看房記錄表》（或稱《物業交付核驗單》）。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐 一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

《交屋看房記錄表》最好自己也要留一份，同時對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會很被動；有人習慣以電話聯系，這對于購房時與發展商就有關事宜接治、特別是一些關鍵環節也是不可取的。

二、收房細則

把驗收的目光放在隱蔽工程上

1、合 同

(1)開發商應出示完備合法的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。這些文件要看原件，而不是復印件。

(2)查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。

(3)房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(4)查看所購商品房整棟樓的《北京市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備 案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》 對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。

(5)對發現的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。(6)向開發商索要《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》，以便日后出現質量問題按約要求維修。

2、戶 內(1)窗

a)窗邊與混凝土接口有無縫隙

b)落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固 c)是否翹曲變形 d)開啟關閉順暢 e)零配件裝配齊全 f)位置是否準確

g)窗玻璃應表面平整

h)窗玻璃是否完好無損、無劃痕 i)隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損 j)外窗框四周處理是否粗糙 k)外窗開啟扇是否能關上 l)把手是否松動

m)窗子玻璃的每個角是否封好 n)打開后窗戶是否能固定 o)直角接合部是否嚴密 p)窗框表面是否光潔 q)四角是否呈直角

r)窗的底部滑道是否平滑 s)窗臺應平滑，不刮手

t)看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患！（比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個窗戶）

u)所有紗窗下沿與窗臺之間，應考慮預留安裝大理石的空間

(2)地板 a)是否松動 b)是否爆裂 c)是否撞凹

d)有無明顯的縫隙和不平整 e)地面是否有空鼓 f)地面走線的標示 g)地平

驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。然后看水管在該處的高度，然后 再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來 說，如果差異在 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。

(3)墻身、頂棚、樓板 a)有無傾斜、彎曲 b)有無隆起或凹陷 c)墻面是否平整 d)墻面是否有花

e)承重墻、梁、柱是否符合設計規范，若承重墻裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，f)鋼筋是否暴露

g)檢驗梁與柱的位置是否影響出入動線與生活動線 h)用木棍敲一下有無空聲 i)墻面是否有明顯色差 j)陰陽角是否平直

k)是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。l)有無水漬、裂痕

m)天花板是否有小裂紋

n)注意相關位置有沒有空調管孔

o)檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點”，如發現大面積的疏松、脫落，也屬質量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。p)是否全部按合同要求做“外墻外保溫”

(4)水

a)開關是否妥當

b)過墻線是否有導管 c)導管連接是否緊密 d)管線是否安全可靠

e)下水管道不可使用塑料軟管 f)上水管是否存在滲漏現象 g)需要注意的是，北京地區的水質嚴重超標，有些小區生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關部門檢驗，如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決。h)上下水管是否已做絲扣處理？

(5)電

a)開關是否妥當

b)按動漏電保護器的測試鈕 c)管線是否安全可靠 d)插座面板是否有電 e)拉閘斷電測試

f)插座是否帶保險裝置

g)洗手盆的上方不應有插座

h)打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮 i)開關插座面板是否存在劃痕

j)是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題（等電位聯接端子是否真正起作用？）

k)電線是否符合國標質量

l)電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于 2.5 平方，空調線更應達到 4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。

(6)暖氣

a)暖氣內是否有水 b)暖氣有無漏水痕跡

c)暖氣里的水管上是否有銹

(7)衛生間

a)坐廁下水是否順暢 b)沖水聲音是否正常 c)衛生間內是否有地漏

d)坡度是否對頭(是否有倒坡現象)e)有無積水

f)是否倒泛水和滲漏 g)閉水試驗

h)衛生間門口地板是否發黑 i)臺盆上水管是否漏水 j)是否有有裸露電線 k)進出水是否流暢

l)電源插座應是防潮插座并有防濺措施 m)照明燈座必須是磁口安全燈座 n)洗手盆的上方不應有插座 o)衛生間門口是否有擋水條 p)排污管是否有蓄水防臭彎頭

q)特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌 r)墻壁需要做拉毛處理

s)墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器

t)是否已安裝紗窗？

u)衛生間是否有排風道？如何通風？

(7+)洗衣間

a)是否做了避水試驗？

(8)管線 a)是否外露

b)是否有管線穿過 c)過墻線是否有導管 d)導管連接是否緊密

e)線路安裝是否平整、牢固、順直 f)下水管道不可使用塑料軟管

g)電話線等等應先加套管，再埋進水泥；不能將電話線直接進水泥地

(9)水表 a)是否安裝

b)是否有水表空走 c)閥門關閉不嚴

d)閥門脫絲，連接件滴水 e)截止閥生銹影響水質

(10)電表 a)是否安裝 b)使用數目

(11)電話線

a)用電話機檢查電話線路是否有信號

(12)電視天線

a)用天線檢查工具檢查電視天線的信號

(13)室內污染

a)從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設單位組織對室內環境進行驗收，并委托經市建委等有關部門考核認可的檢測機構，對建筑工程室內環境進行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗收。

(14)樓宇對講

a)在驗收時要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常

(15)層高 a)測量樓宇層高的方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。

(16)踢腳

a)踢腳一要看高度是否合理，是否能保護墻體不受污染 b)要看踢腳板是否平滑

(17)地漏

a)地漏位置是否合理

b)地漏是否在地面的最低點 c)地漏是否排水通暢

(18)隱密性及隔音效果如何(19)日照是否達到國家規定(20)通風是否達到國家規定(21)天然氣表以及管道

天然氣總閥門應當在公共部位，管道不能暴露在室外（特別是頂層，可能會遭雷擊）

(22)窗磁、門磁系統 1、2層，以及頂層（包括7層以及6層部分窗戶）是否已安？以及3層的餐廳窗戶安全隱患

3、樓 內

(1)電梯 啟動運行準確性 a)啟動運行準確性 b)制動器動作靈敏性 c)限速器動作靈敏性 d)報警器動作靈敏性

e)其他安全設備動作靈敏性

f)必須具有勞動部門核發安全運行合格證。

(2)門

a)貼臉是否完整 b)貼臉是否有裂縫 c)是否能鎖上

d)貼臉與樓頂板陰角線是否平行 e)是否與墻在一個平面上 f)直角接合部是否嚴密

g)表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡 +)門把手是否光潔，是否有磕痕 h)不上鎖是否會自動關上或打開 i)四角是否呈直角

j)門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差 k)開啟是否靈活

l)關上門窗聽聽隔音效果 m)密封程度；密封膠條是否有損壞 n)門的厚度、材質與規格 o)門框與墻身有無過大縫隙 p)門與門框有無過大縫隙

q)零配件是否裝配齊全，位置準確

r)門與地的縫隙，要預留出地面裝飾的縫隙（需要額外考慮地面不平整的誤差）s)門的安全程度如何？是否有四個支點？

(3)外墻

a)是否有較大面積的空鼓 b)是否開裂 c)是否滲水

d)是否有明顯的水印和霉點 e)是否有排水設施 f)空調是否能安裝 g)出水口

h)外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。

(4)檐溝、落水管 a)安裝是否牢固 b)接口是否平密 c)是否滲漏

d)落水管，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。

(5)消防系統

a)住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。

(6)信報箱

a)房屋是否按單元設置信報箱，其規格、位置必須符合有關規定

(7)標識系統

a)樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識是否與實際相符

(8)小區環境(9)停車場(10)保安系統

4、小區內

(1)凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平

即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。(2)檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；

5、物 業

在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底 由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。

三、后記

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理： 1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

2)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

3)如果發現問題至少要在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

四、參考資料

1)空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

2)《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。3)《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。

五、收房簽字時的注意事項 1.一定要加上如下幾句：

“若房屋不符合有關國家強制標準或行業標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處；由此而導致本人的損失（包括裝修），本人有權提出進一步賠償的要求。” 2.一定要加上如下幾句（關于變更設計保留權利）：

“若房屋有變更設計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處；由此而導致本人的損失（包括裝修），本人有權提出進一步賠償的要求。”

第三篇：收房的程序及驗房注意事項

收房的程序及驗房注意事項

收房程序

收房時先到售樓大廳二樓辦理交房申請單，需提供購房時所有收據身份證戶口本原件復印件，其中一次性付款的身份證復印件4張，貸款的需五張，戶口本需復印戶主頁及房主頁，復印屬性和身份證一樣，離婚的及單身的需提供單身證明（此證明印章需是二級以上單位）及離婚證書或法院判決書。

備齊資料后到交房窗口辦理交房申請單，此時還需繳納住宅契稅：總房款的1.5%（超過140平按3%計算），維修基金：25/.平方米，其他費用（產權工本費，抵押證工本費，公證費）約每戶500員。

到物業辦理交房手續，其中需要交水費100元，下半年物業費6.5元/平，（驗房之前應該去把電費交了，不然驗房時沒法驗電，交電費后一般在三個小時以內開通）之后會有人帶著你去驗房。

驗房注意事項

1、窗戶是否漏氣，窗戶把手是否靈活。

2、水壓是否夠，上下水是否通暢（其中坐便下水應親自用手掏一下，因為在施工的時候很

多工人為了省事，把廢料就直接扔到坐便下水里，所以為了以后不遭罪，最后親自掏一下）

3、看墻體是否平整，是否有掉墻皮子的情況，如果不平的以后裝修會很難看。（看墻時最

后帶個小錘子敲一下，）

4、頂樓的看頂樓墻體是否漏水，不是頂樓的看廚房廁所是否漏水。

5、驗電時需要帶兩個插排，一個三相的一個兩相的，一個燈頭，驗電的方法，1、先打開

個個燈的開關看燈是否亮，2、插座要挨個試驗，方法就是把兩個插排都插在插座上然后把燈頭插上看燈泡是否亮，如果亮證明回路正常可以正常使用。（銀億的電路電線安排比較合理如果不是特殊需要最好不要改動電路，否則容易引起短路）

以上就是驗房的注意事項可能還有沒想到的期望大家見諒，下面我把我驗房挑出來的毛病寫下來供大家參考

1、閣樓北側頂棚漏水

2、閣樓衛生間墻面不平整

3、閣樓北露臺門不平整

4、閣樓窗戶左起第2.3扇玻璃漏氣

5、閣樓南墻整面不平整

6、閣樓北側右數第2扇窗戶上下都漏氣

7、閣樓兩個露臺悶玻璃漏氣

8、六層客廳玻璃門把手不好使

9、六層客廳玻璃中間右側玻璃漏氣

10、六層北側頂棚及角濕

11、廚房陽臺燈頭濕

12、六層南臥室大玻璃漏氣

13、廚房陽臺左墻空

14、進戶門斜

15、北臥室頂棚滲水

16、客廳頂棚空鼓

17、六層衛生間過道頂棚不平

第四篇：驗房、收房標準程序(細節)解析

總則

1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分,如果與購房合同、附件及補充協議不符,要及時向有關單位反映,重新核對,做出說明。

2、在房屋質量檢查方面,看發展商有無建筑工程質量監督站核發的建筑工程質量核驗合格證書,其填發時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協調;其次,觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發現問題,要及時向開發商(賣方反映,待維修后方能入住。

3、裝修、設備方面要仔細清點。按購房合同及有關協議的約定,物業管理單位應向購房者提供裝修及設備清單,購房者可按清單內容進行清點,檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,必須要求盡快維修、配齊。

4、查看一下公共設備。對電梯、消防設備、燃氣、暖氣、小區環境、停車場、電視接收系統、保安系統等進行檢查。

5、對房屋結構、面積進行核查。新房驗收的最終結果,是與發展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業交付核驗單》。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題,則如實記錄下來,并要求發展商限期處理。《交屋看房記錄表》最好自己也要留一份,同時對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往,這樣就會很被動;有人習慣以電話聯系,這對于購房時與發展商就有關事宜接治、特別是一些關鍵環節也是不可取的。

建設部公布驗房、收房標準程序(細節 收房細則:把驗收的目光放在隱蔽工程上

1、合同

(1 開發商應出示完備合法的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。這些文件要看原件,而不是復印件。

(2 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致,其結構是否和原設計圖相同。

(3 房屋面積是否經過房地產部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(4 查看所購商品房整棟樓的《北京市建設工程竣工驗收備案表》,有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案,缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張《備案表》,同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案,例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,只要將項目送交主管部門備案后,發展商就必須對樓盤終生負責,出了問題,如果是發展商的過失,可以追究其責任。

(5 對發現的問題要詳細在驗樓單上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

注意:向開發商索要《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》,以便日后出現質量問題按約要求維修。

2、戶內(1 窗

a 窗邊與混凝土接口有無縫隙 b 落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固 c 是否翹曲變形 d 開啟關閉順暢 e 零配件裝配齊全 f 位置是否準確

g 窗玻璃應表面平整

h 窗玻璃是否完好無損、無劃痕 i 隱形紗窗是否安裝完畢,且無破損 j 外窗框四周處理是否粗糙 k 外窗開啟扇是否能關上 l 把手是否松動

m 窗子玻璃的每個角是否封好 n 打開后窗戶是否能固定 o 直角接合部是否嚴密 p 窗框表面是否光潔 q 四角是否呈直角 r 窗的底部滑道是否平滑 s 窗臺應平滑,不刮手

t 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患!(比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個窗戶

u 所有紗窗下沿與窗臺之間,應考慮預留安裝大理石的空間(2 地面 a 是否松動 b 是否爆裂

c 是否撞凹

d 有無明顯的縫隙和不平整 e 地面是否有空鼓 f 地面走線的標示

g 地平驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩,那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管,長度約為20 米左右吧,然后注滿水。先在門口離地面0.5 米或1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度,并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。然后看水管在該處的高度,然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍,你就得注意了。

(3 墻身、頂棚、樓板 a 有無傾斜、彎曲 b 有無隆起或凹陷 c 墻面是否平整 d 墻面是否有花

e 承重墻、梁、柱是否符合設計規范,若承重墻裂縫貫穿整個墻面且穿到背后,表示該房存在危險隱患, f 鋼筋是否暴露

g 檢驗梁與柱的位置是否影響出入動線與生活動線

h 用木棍敲一下有無空聲 i 墻面是否有明顯色差 j 陰陽角是否平直

k 是否有裂紋、刷紋,若裂縫與墻角呈45 度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴重,存在結構性質量問題。

l 有無水漬、裂痕 m 天花板是否有小裂紋 n 注意相關位置有沒有空調管孔

o 檢查墻面有無石灰“爆電”,這是由于石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致,可用鐵器敲打“爆點”,如發現大面積的疏松、脫落,也屬質量問題,將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩,不可忽視。

p 是否全部按合同要求做“外墻外保溫”(4 水

a 開關是否妥當 b 過墻線是否有導管 c 導管連接是否緊密 d 管線是否安全可* e 下水管道不可使用塑料軟管 f 上水管是否存在滲漏現象

g 需要注意的是,北京地區的水質嚴重超標,有些小區生活用水全部是*自己打井取水,為了保險起見,這樣的小區在驗收房屋時,最好自己采些水樣帶回去,送給有關部門檢驗,如果水質確實不符合生活用水標準,就應想辦法及早解決。

h 上下水管是否已做絲扣處理?(5 電

a 開關是否妥當

b 按動漏電保護器的測試鈕 c 管線是否安全可* d 插座面板是否有電 e 拉閘斷電測試 f 插座是否帶保險裝置 g 洗手盆的上方不應有插座

h 打開所有的燈具開關,看燈具是否都亮 i 開關插座面板是否存在劃痕

j 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題(等電位聯接端子是否真正起作用? k 電線是否符合國標質量

l 電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線不應低于2.5平方,空調線更應達到 4平方,否則使用空調時,容易過熱變軟。暖氣

a 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號是否相符(有的鄰居已經升級過 b 暖氣內是否有水 c 暖氣有無漏水痕跡 d 暖氣里的水管上是否有銹(7 衛生間

a 坐廁下水是否順暢 b 沖水聲音是否正常 c 衛生間內是否有地漏

d 坡度是否對頭(是否有倒坡現象 e 有無積水 f 是否倒泛水和滲漏 g 閉水試驗

h 衛生間門口地板是否發黑 i 臺盆上水管是否漏水 j 是否有有裸露電線 k 進出水是否流暢

l 電源插座應是防潮插座并有防濺措施 m 照明燈座必須是磁口安全燈座 n 洗手盆的上方不應有插座

o 衛生間門口是否有擋水條 p 排污管是否有蓄水防臭彎頭 q 特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌 r 墻壁需要做拉毛處理

s 墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm,若過小則有可能無法安裝座便器

t 是否已安裝紗窗? u 衛生間是否有排風道?如何通風?(7+ 洗衣間

a 是否做了避水試驗? 管線 a 是否外露 b 是否有管線穿過 c 過墻線是否有導管 d 導管連接是否緊密

e 線路安裝是否平整、牢固、順直 f 下水管道不可使用塑料軟管

g 電話線等等應先加套管,再埋進水泥;不能將電話線直接進水泥地(9 水表

a 是否安裝 b 是否有水表空走 c 閥門關閉不嚴 d 閥門脫絲,連接件滴水 e 截止閥生銹影響水質(10 電表 a 是否安裝 b 使用數目(11 電話線

a 用電話機檢查電話線路是否有信號(12 電視天線

a 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(13 室內污染

a 從7 月1 日以后,凡新開工的民用建筑工程,完工后必須由建設單位組織對室內環境進行驗收,并委托經市建委等有關部門考核認可的檢測機構,對建筑工程室內環境進行檢測, 檢測不合格的,不得竣工驗收。(14 樓宇對講

a 在驗收時要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常

(15 層高

a 測量樓宇層高的方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量(這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法,你應該測量戶內的多處地方。

(17 地漏

a 地漏位置是否合理 b 地漏是否在地面的最低點 c 地漏是否排水通暢(18 隱密性及隔音效果如何(19 日照是否達到國家規定(20 通風是否達到國家規定(21 天然氣表以及管道

天然氣總閥門應當在公共部位,管道不能暴露在室外(特別是頂層,可能會遭雷擊(22 窗磁、門磁系統

(2 門

a 貼臉是否完整 b 貼臉是否有裂縫 c 是否能鎖上

d 貼臉與樓頂板陰角線是否平行 e 是否與墻在一個平面上

f 直角接合部是否嚴密

g 表面是否光潔,是否有劃痕、銹跡 + 門把手是否光潔,是否有磕痕 h 不上鎖是否會自動關上或打開 i 四角是否呈直角

j 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差 k 開啟是否靈活 l 關上門窗聽聽隔音效果 m 密封程度;密封膠條是否有損壞 n 門的厚度、材質與規格 o 門框與墻身有無過大縫隙 p 門與門框有無過大縫隙 q 零配件是否裝配齊全,位置準確

r 門與地的縫隙,要預留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差 s 門的安全程度如何?是否有四個支點?(3 外墻

a 是否有較大面積的空鼓 b 是否開裂 c 是否滲水

d 是否有明顯的水印和霉點 e 是否有排水設施 f 空調是否能安裝

g 出水口 h 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。(4 檐溝、落水管 a 安裝是否牢固 b 接口是否平密 c 是否滲漏 d 落水管，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流 走。(5 消防系統 a 住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。信報箱 a 房屋是否按單元設置信報箱，其規格、位置必須符合有關規定(7 標識系統 a 樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識是否與實際相符 小區環境(9 停車場(10 保安系統

4、小區內(1 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。(2 檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；

5、物 業 在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一 個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司 的資質，是否具備您要求的管理標準。

三、后記 在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理： 1 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固 補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。2 對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采 取費用補償的辦法，由接管單位處理。3 如果發現問題至少要在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

四、參考資料 1 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如 瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。2 《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。3 《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中 的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。

五、收房簽字時的注意事項

1.一定要加上如下幾句： “若房屋不符合有關國家強制標準或行業標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人 將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處；由此而導致本人的損失（包括裝修），本人 有權提出進一步賠償的要求。” 2.一定要加上如下幾句（關于變更設計保留權利）： “若房屋有變更設計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處； 由此而導致本人的損失（包括裝修）本人有權提出進一步賠償的要求。，”

第五篇：授權委托書(收房)

授權委托書

委托人姓名：甲；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxxx

受委托人姓名：乙；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxx

現甲委托乙在xxxxxxxxxxxxxxxx處辦理其購買房產的收房手續等相關事宜。

委托人（簽名）：

受委托人（簽名）：

****年**月**日