第一篇：房屋買賣合同案例
案例一 宅基地買賣無效，賣方承擔升值損失
案例二 拆遷安置房買賣合法
案例三共有房屋買賣無效，共有人賠償買房部分房屋差價
案例四 拆遷安置房可以買賣
案例五 被拆遷人簽了買賣合同又反悔，法院認定合同有效判決駁回
案例一 宅基地買賣無效，賣方承擔升值損失
[案情簡介]：李永夫婦在南昌市有253平方米的農房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務。由于是農房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產權和土地使用權過戶手續。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔協議中的違約責任。2008年11月，法院認為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還。現張燕依據法院認定導致合同無效，李永夫婦負有主要責任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協議的反悔所造成的經濟損失80萬。
[法院判決]：
一、二審法院經審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當事人就不具有法律約束力。導致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責任。雖然李永夫婦是在向典當行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應當知道農房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應承擔主要責任。張燕在購房前不嚴格驗證對方房屋產權情況，盲目購買亦負有次要責任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據當地市場行情，存在房價上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應將安置房折價處理。因此，根據當地市場行情，當地安置房市場價為每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米計算，本案中的房屋為磚混結構，故升值部分為78萬元。對房屋升值部分，根據雙方過錯責任，按一定比
例進行賠償或分割。因此，對本案中的房屋升值部分應按8∶2的比例進行分割，即張燕得62萬余元。法院依照相關法律規定，判決李永夫婦賠償張燕經濟損失62萬余元。
案例二 拆遷安置房買賣合法
案情簡介：2008年1月，周女士(本案原告)與周某、華某夫妻（本案被告）二人簽訂《購房協議書》，約定將位于無錫市某鎮一套拆遷安置房以45萬元的價格賣給周女士。協議簽訂當天，周女士即支付定金2萬，后又支付12萬房款。2008年11月3日，雙方簽訂《補充協議》，約定將房價變更為36.5萬元，同時周氏夫妻承諾在2008年12月30日前為周女士辦理過戶手續。后周女士多次催促周氏夫妻辦理過戶手續，但周氏夫妻一直推諉，故周女士訴至法院，要求判令周氏夫妻繼續履行合同并協助辦理房屋過戶手續。
爭議焦點：訟爭房屋性質及購房合同效力問題
對方觀點：
被告認為訟爭房屋是農民安置房并提供村委會證明，雖然涉案房屋已取得國有土地使用權證，但土地出讓金并未繳納，產權部門不予辦理過戶手續；根據“錫政辦發（2005）150號”《關于加強經濟適用住房拆遷安置房建設交易管理有關問題的通知》規定，依法取得房屋土地權屬證書的集體拆遷安置房上市交易前，應當依法辦理上市交易審批手續，同時必須補交土地出讓金和享受優惠的有關稅費后才能進入市場交易，故合同在客觀上無法履行。另外購房協議書約定必須要我方提供主管部門或房產管理部門允許賣房的批文該購房協議書才生效，現因沒有批文，故購房協議無效。
我方觀點：（我方代理原告）
房屋的性質，應當以產權登記為準。本案訟爭房屋已經辦理了房屋產權登記，并領取了國有土地使用權證。根據權屬證書的登記，所涉土地性質為國有土地出讓，用途為住宅用地，終止年限為2074年2月22日，該房屋的土地使用權由無
錫市某房地產開發公司轉讓取得。不存在違反法律禁止性規定及無法實際履行的情形，也不屬于被告所提供的“錫政辦發（2005）150號”文件所規定限制交易的房屋。被告未舉證證明房屋因土地出讓金未繳納而無法辦理過戶手續的事實，且土地出讓金市房地產開發商與政府之間結算的問題，不影響訟爭房屋的性質。被告認為協議附件約定賣方上級主管部門或房產主管部門允許賣方的批文為合同附近，合同因無批文而無效的說法亦是不合理的。原被告雙方簽訂的購房協議及購房補充協議系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，是合法有效的。當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。故被告應當依照協議的約定按時辦理好房屋過戶手續。關于訟爭房屋存在過戶手續辦理困難及補交相關費用的實際問題，但雙方就此已在《購房協議書》第十一條“特別約定”及《補充協議》作了專門約定，確定周氏夫妻對該問題進行擔保。因此，即便是被告主觀之外的原因導致產權變更拖延，其仍應承擔責任。
法院裁判：
法院確認訟爭房屋轉讓款為36.5萬元，該房屋的房產證及國有土地使用權證齊全，標的物系合法。購房協議系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，是合法有效的。故判決雙方所簽的購房協議及補充協議繼續履行，被告周氏夫妻于判決生效后十日內將上述房屋過戶給周女士。
一審判決后，被告方不服，提起上訴。二審法院經向相關部門了解，根據房屋所涉土地權證的登記，如確定土地性質為國有土地出讓的，可以交易和辦理過戶手續。如果涉及拆遷等遺留問題難以辦理產權過戶的，憑人民法院的生效判決書及相關手續即可辦理過戶，故二審判決駁回上訴人的上訴請求。
二審判決后，被告仍未履行，原告申請強制執行，該房屋被法院強制過戶給原告。
案例三共有房屋買賣無效，共有人賠償買房部分房屋差價
由于陳先生與劉女士的房屋買賣合同被法院確認無效，陳先生需要支付更高的價格另行購置房屋，為此，陳先生將房屋出賣人劉女士及其配偶魏先生，中介方北京鑫尊房地產經紀有限責任公司（以下簡稱鑫尊公司）告上法庭，要求三方共同賠償其房屋價值損失70萬元。6月26日，北京市海淀區人民法院依法審結了此起因房屋買賣合同無效而引發的房屋價值損失賠償糾紛案件。
陳先生訴稱，2008年經鑫尊公司提供中介，他與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以110萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬元并向鑫尊公司給付了中介費3萬元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經允許私自處分夫妻共有財產為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，后法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及鑫尊公司將購房款、居間服務費等費用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價70萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、鑫尊公司賠償其房屋差價損失70萬元。
在庭審過程中，劉女士表示并不知道出賣房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及鑫尊公司也都沒有就此進行過詢問，因此自己不存在過錯；而且房屋買賣合同里面約定了違約責任是總價款的10%，所以她不同意給付陳先生70萬元的差價補償款。魏先生表示對于妻子賣房毫不知情，陳先生不應該向自己主張賠償款。鑫尊公司則認為作為中介公司，已經履行了全部合同義務，現在房屋買賣合同無效是劉女士隱瞞事實所致，因此也不應承擔責任。
法院經審理認為，依據已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內容，即核實是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規則是明知的，但雙方均未按常理進行填寫，故均存在主觀過錯。劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產的真實態度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導致合同無效后果的發生，且其作為出賣方，在買賣關系上占主動地位，故其對買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應為最大。鑫尊公司作為提供居間服務的專業機構，其應較普通人熟悉法律、法規的規定，但其忽視對
魏先生相關意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，因此其對于買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應較陳先生重。陳先生作為買受人，未認真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。綜合上述因素，法院確認劉女士按50%的比例承擔過錯責任，鑫尊公司按30%的比例承擔過錯責任，陳先生按20%的比例承擔過錯責任。最終法院依據評估結論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失35萬元，鑫尊公司賠償陳先生房屋差價損失21萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。
案例四 拆遷安置房可以買賣
近日，成都錦江法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案件。原告購買被告房屋后，被告反悔稱所賣房屋是拆遷安置房，按拆遷協議規定不得進入房地產市場交易，所以雙方的《購房協議》無效。那么，雙方的《購房協議》是否有效呢？
錦江法院審理后認為，拆遷安置房在被拆遷人尚未取得產權的時候，從權屬確定層面來看和“預售商品房”一樣，雖也是“未依法登記領取權屬證書”，但產權處于“可以期待”的狀態，拆遷安置房在未依法登記領取權屬證書的時候，簽訂轉讓合同并不違反法律禁止性規定。最后錦江法院一審判決被告應在房屋具備辦理分戶產權登記條件之日起2個月內為原告辦理房屋的產權變更登記。
案例五 被拆遷人簽了買賣合同又反悔，法院認定合同有效判決駁回 中國江蘇網訊：二手房買賣成交合同簽訂后，房主以房屋尚未申領產權證書為由，要求確認房屋買賣合同無效，而買方堅持合同有效，要求繼續履行合同，遂發生糾紛。日前，蘇州市中級人民法院對該案作出“維持原判，駁回上訴”的二審判決，支持了房屋買方關于合同有效的訴求。
案件起因
兩年前簽訂賣拆遷房合同一年前賣主單方面終止履行
2009年3月28日，戴某與徐某簽訂《定房協議書》，約定由徐某購買戴某位于昆山市陸家鎮的一幢房屋（含附屬的自行車庫），其中房屋建筑面積 120.11平方米，自行車庫面積9.74平方米，總價為30萬元。同時雙方約定，買方在簽訂合同后支付首付款10萬元，交付房屋時再支付房款15萬元，在房屋產權證過戶后支付余款5萬元。當日，戴某收取了徐某支付的定金1000元，并出具收據。同年 3月30日，雙方簽訂《房屋買賣成交合同》，約定由徐某購買戴某的上述房屋，房屋價款及付款方式與定房協議書相同，雙方還約定了違約條款，如一方違約應當賠償另一方房屋總價60%的違約金。合同簽訂后，戴某當場收取徐某支付的10萬元，并出具收據。
2010年6月1日，戴某向徐某發出1份《終止合同函》，稱買賣合同約定的房屋因尚未申領產權證書，依照《城市房地產管理法》第38條第6款“下列房地產，不得轉讓??
（六）未依法登記領取權屬證書的??”之規定，要求終止房屋買賣合同，并向徐某退回已付房款。徐某對此表示異議，他認為雙方之前簽訂的購房合同有效，不同意終止履行合同。雙方因此發生爭執，于是戴某向昆山市人民法院提起訴訟。
案件一審 一審法院判定合同有效，駁回原告訴求
戴某請求法院判令終止原被告雙方于2009年3月簽訂的房屋買賣成交合同，并要求退還被告方房款10萬元。
昆山法院經過審理認為，原被告雙方所簽房屋買賣成交合同是雙方真實的意思表示，該合同合法有效，雙方應當遵循誠實信用原則履行合同，對原告請求判令終止合同并退還房款的訴求，法院認為缺乏事實和法律依據，不予支持。
2011年4月16日，昆山法院判決駁回了戴某的訴訟請求。
6月14日，戴某就一審判決向蘇州市中級人民法院提出上訴，稱根據《城市房地產管理法》第38條第6款規定，該房屋不準買賣，因此本案買賣合同無效，同時訴稱爭議房屋為上訴人與女兒共有，據此請求二審法院撤銷原判。
蘇州中院經過審理認為上訴人戴某的上訴理由不能成立，不予采納，最終作出上述終審判決。
第二篇：房屋買賣合同案例
房屋買賣合同案例
案例一：原告喬永蘭之子張永信于1977年病故，其妻史玉芬于1981年秋與被告張家華結婚，帶去兒子張波（10歲）。1982年元月，史玉芬與喬永蘭因處理張永信的遺產發生爭執訴諸法院，經調解雙方達成一下協議：（1）張永信所遺全部財產全歸張波所有，他人無權私自處理；（2）房屋暫借給張德文居住，并由其看管房院和樹木。
1984年秋，史玉芬病故，張波仍隨張家華生活。1985年秋，張家華將上述張永信所遺房產賣給了張德生，價款2000元（已支付）。原告得知后于1986年元月訴至法院，要求保護張波的合法權益及宣告買賣關系無效
案例二：某市煤礦醫院女醫師李某因家庭出身問題，“文革”中受打擊，精神長期壓抑，經常言辭過激，話語不同常人，與門診部同事常發生爭吵，因此，門診部報告院領導，要求對李某做出處理，院黨委會研究決定：李某為精神病人，宣布其為無行為能力人，停職發給生活費，并指定其丈夫做為其監護人，在家照顧李某生活，不再上班，并在院內宣傳欄內公開張榜公布。
1.張波目前沒有監護人，需要由法院指定。因為根據《民法通則》的規定：
第十六條未成年人的父母是未成年人的監護人。
未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由下列人員中有監護能力的人擔任監護人：
（一）祖父母、外祖父母；
（二）兄、姐；
（三）關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。
對擔任監護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款、第二款規定的監護人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人。
未成年人父母死亡后，繼父能否成為監護人《民法通則》和相關司法解釋均未規定，繼父不能當然成為監護人，因此需要按照上述規定由法院指定監護人。
2.張波將所遺房產賣給張德生的行為無效。
《民法通則》第十二條第一款十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
《合同法》第四十七條限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。
《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》:10周歲以上的未成年人進行的民事活動是否與其年齡、智力狀況相適應，可以從行為與本人生活相關聯的程度、本人的智力能否理解其行為，并預見相應的行為后果，以及行為標的數額等方面認定。
3.案例二中李某是否患有精神病，為無民事行為能力人，須由法院指定的醫學鑒定部門鑒定并由法院宣布。
《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》:當事人是否患有精神病，人民法院應當根據司法精神病學鑒定或者參照醫院的診斷、鑒定確認。
第三篇：房屋買賣合同案例評析
房屋買賣合同案例評析
1998年12月，某市一房地產開發有限公司將其開發的園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣合同，合同約定，被告將園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原
告先后向被告支付購房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院，稱該合同未按《城市私有房屋管理條例》規定辦理過戶手續，請求判令其與被告的房屋買賣合同無效；被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失。
有意見認為該房屋買賣合同未辦理過戶手續，合同應該無效。自意見認為，該合同雖未辦理過戶手續，但房屋過戶手續只是房屋所有權移轉的要件，而非合同有效的要件，該合同應為有效。但原告可以被告的遲延履行根據《合同法》第94條的規定主張解除合同。
[評析]
一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過戶手續而主張合同無效？
《城市房地產轉讓管理規定》第9條第l款規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證明和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續。《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第8條明確規定：凡未按照本辦法申請辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。如何理解該規定？產權過戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎？司法實踐中又是如何解決此類問題的？
房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標的達成的一方支付價金，另一方交付房屋產權的協議，該合同經雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當事人之間產生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎。房屋買賣的行為可以分為兩個階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實施該合同。因此，房屋買賣合同的效力問題存在于第一階段，產權變動登記問題存在于第二階段，因為登記是移轉房產的要件，是實施合同內容、轉移房產所有權的方式。我們可以這樣認為：一個完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個有效的房屋買賣合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房價，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現為過戶登記，也就是辦完了過戶登記手續（第二階段）。《城市房地產轉讓管理規定》第7條也顯示，房地產管理機關是在審查買賣雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過戶登記的，過戶登記是合同有效的結果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產權登記和房屋買賣合同的效力的關系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產權過戶登記，房屋買賣合同無效，合同不能履行，就不能辦理產權過戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產權過戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記過戶無關，相反，它是登記過戶的前提。那么如何判斷房屋買賣合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：
（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應的民事行為能力；
（二）行為人訂立合同是意思表示真實
（三）合同內容不違反法律和社會公共利益。
最高人民法院關于湖南省總工會訴長沙市：衛生防疫站房地產轉讓：合同糾紛案的批復中指出：雙方當事人經過平等協商，并經各自上級主管部門批準，又在長沙市人民政府及其有關部門辦理了房地產劃撥轉讓手續，因此所簽訂的《房地產又產劃撥轉讓協議書》是合法有效的。我們這樣理解法律的上述規定，可能更符合立法的本意，也更符合實踐的需要；產權過戶登記是房屋產權移轉的要件，而非合同的有效要件。簽訂了房屋頭賣合同，買受人并未然的取得房產的所有權，其取得的只是請求出賣人轉讓房產的債權。只有了辦理房屋過戶登記，買受人才取得該房產的所有權。
本案中雙方當事人均具有締約能力，并已就房產買賣達成一致協議，比照市場價格，價格條款也較為合理，雙方并無異議，且買方一預付部分房款。既然房產過戶登記并非房賣賣合同的有效要件，該合同又是符合合同有效要件的，故該合同是合法有效的。從意思自治原則出發，是尊重雙方當事人的意愿的。也是符合合同法鼓勵交易原則的。當然買受方支付全部房款之后，出賣方應按合同轉讓該房產，并應當協助買受方辦理過戶手續，以實現房產所有權的移轉。
二。本案中原告是否可以被告遲延履行而要求解除合同？
合同解除分為法定解除和約定解除兩種。《合同法》第93條規定：當事人協商一致，可解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。第94條則規定了法定解除的條件。
合同解除具有以下特點：（1）合同解除為一種法律行為。以解除權人一方的意思表示而成立，無須相對人承諾，故為單獨行為。（2）解除為不要式行為，解除以解除的意思表示為相對人可能了解或達到相對人而生效。（3）解除為處分行為（4）產生溯及以往的消滅合同的效力。合同經解除，視為自始末成立。
從各國立法來看，法定解除發生的原因主要包括以下幾
種
情況：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付：（5）情勢變更。《合同法》第94條規定有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的：
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍末履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。但是，雖有解除的原因，并不當然發生解除的效力，只發生解除權。解除權是一種形成權，僅憑一方當事人依法定事由作出的意思表示即可實現成的法律關系消滅，其行使無須征得對方當事人的同意。合同解除權的這一界定內涵三個屬性：第一，單方意思表示的隨意性。本著意志自由的原則，享有解除權的一方是否行使該權利，完全由其自主決定，即可以不解除合同，要求違約方繼續履行，也可以做出解除合同的表示，使違約方承擔解除合同的法律后果。第二，解除事由的法定性。合同解除權以一定的法律事實（合同一方違約）為根據，以法律對該事由的確認為以前提。客觀事實與法律確認是解除權得以享有和行使的必備條件：只有被法律明確加以認定的特定事由才能引起合同解除。
但在發生法律規定的合同解除發生的事由時，法律是否一律鼓勵非違約方解除合同呢？答案是否定的。合同的法定解除應考慮以下關系：
1.合同解除與合同信守原則合同信守是合同法的重要原則之一。其要義為，依法訂立的合同在當事人間具有相當于法律的效力，除依當事人協議或法律規定合同可以變更或解除之外，當事人應當嚴格遵守合同義務，即使在一方違約時，如未造成另一方訂立合同的主要目的難以實現的后果，另一方也不得輕易解除合同。合同信守原則是社會經濟對合同法基本要求的集中體現，同時也是合同當事人意思自治的必然要求。合同是雙當事人意思自治的結果，彼此信守相互許下的諾言是順理成章的事；如果允許一方在合同訂立的目的仍可以得到實現時，僅僅基于自身利益而擅自解除既存的合同關系，無疑會使合同的約束力以及市場交易道德的環境遭到破壞。對于合同法而言，合同信守是基本原則，合同解除是一種例外，因此應對合同解除予以嚴格限制。在美國，即使一方的行為己構成重大違約，美國法院在許多情況下并不允許受害方直接解除合同，而是要求其給違約方一個自行補救的機會。法院在決定應當給違約方多長時間進行自行補救時，要考慮各種相關因素。重要因素之一時。違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權期望從該交易中獲得的利益。另一個于之相關的因素是，允許受害方即使解除合同會給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應當是對權衡這種因素的結果。
2.合同解除與合同目的從合同法的目的來看，合同法的規范功能一般認為有兩類；一為保護功能，即保護合同當事人的權益的功能。在合同解除制度中的表現為，法律應承認并賦予在違約行為導致非違約方訂立合同的主要目的難以實現時，或發生預期根本違約約情況下，非違約方解除合同的權利。另一規范功能為鼓勵交易功能，即鼓勵當事人所從事的原愿交易行為的功能。解除合同等于是本己達成的交易中途流產，必將影響社會交易，因此又要求對合同解除嚴格加以限制。
從合同雙方當事人訂立合同的經濟目的來看，當事人訂立合同，其目的無不是通過合同這種法律手段實現各自的經濟利益。在合同有效成立以后，某些原因的出現常常會致使當事人訂立合同的主要目的難以實現，如果不顧客觀情況變化而強制當事人仍然信奉合同信守原則，必然會在根本上違背當事人訂立合同的意圖。因為合同解除將產生恢復原狀的效力，如果不對合同解除嚴加限制，允許當事人輕易的解除合同，必然造成資源的極大浪費，也難以保護社會交易，難以保護當事人的訂約目的。故法律對合同解除做出了嚴格的限制，從觀眾國立法，主要是對法定解除發生的原因加以嚴格限制：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付；（5）情勢變更。《合同法》第94條規定有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的：
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍末履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現合同目的：
（五）法律規定的其他情形。可見，構成根本違約的遲延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同約定被告應于2000年5月1日交房，而其卻于6月9日才通知原告辦理房屋交接驗收手續，其行為顯然已構成遲延履行。那么被告的遲延履行行為是否構成了根本違約？買受方是否可據《合同法》第94條第4款的規定主張解除合同
根本違約（Fundamentalbreachofcontract，是從英美法系國家的合同判例中產生的一種違約形態。它限定了解除合同這種特定違約責任方式的使用條件。什為違約行為的一利，根本為約當然應當符合違約行為的一種構成條件，即債務人實施了違反合同約定義務的行為，但因為現代民法重視違約與合同宗旨的關系，將之與履行行為的實際效果相聯系，故難有在違約行為后果嚴重，以致無法實現合同目的的情況下，方構成根本違約。認定根本違約，關鍵在于如何判定“違約后果嚴重”。《合同法》規定為“不能實現合同日的”。相對于輕微違約，根本違約通常表現為即使經過修改或補正，也無法實現債權人利益的情況。當能在不同合同中，應結合合同的性質來考慮合同目的。總之，在我理解，只有違約結果嚴重到合同目的無法實現即債權人利益無法實現的情況下，方認定為根本違約，也就是說合同債務、違約，甚至后果較為嚴重，但是可通過修補或改正而達到合同目的的，亦不構成根本違約。
在本案中，被告的遲延履行，并未給原告造成什么利益損失，更不會使合同目的無法實現，我們無法認定已構成根本違約。而且遲延的期間不長，被告在違約后采取了較為積極的態度，及時的加以改正，使得原告的利益可得以實現。如果允許原告解除合同，反而會致使雙方的目的無法實現，不符合合同法鼓勵交易的宗旨。而且，解除合同將產生合同自始無效的后果，雙方當事人的財產須恢復到訂約前的狀態，必將造成社會資源的浪費。再次，如果在此種未構成根本違約的情況下，允許原告解除合同，也不利于維護市場經濟的交易安全和交易秩序，損害合同信守原則。故本案中，原告不能以被告的遲延交付構成根本違約為由主張解除合同。
在買賣合同中，出賣人負有物的瑕疵擔保義務和權利瑕疵擔保義務。出賣人的瑕疵擔保義務要求，出賣人就交付的標的物負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。本案中，合同標的物（房屋）曾一度存在權利瑕疵，在被告通知原告辦理房屋交接驗收手續之時，合同標的物仍存在權利瑕疵，被告已違反了其瑕疵擔保義務，因為抵押權具有追及力，而原告即使取得該標的物的所有權也不得以此來對抗抵押權的行使，這樣原告不得不承擔可能喪失標的物的風險。故原告有權拒絕辦理房屋交接驗收手續，該拒絕行為并不構成違約。但該房屋之抵押登記隨后被注銷，使被告對其違反瑕疵擔保義務的一種補救措施。由于被告采取該補救措施及時、有效，因而并未構成重大違約。從該合同的履行結果來看，當事人的利益亦大體平衡，并無一方因此受損，因而，從鼓勵交易的精神出發，應維持該合同的效力，但由于被告的行為已構成遲延履行，故原告仍可要求被告承擔遲延履行的違約責任。
總之，在本案中，應認定該買賣房產合同有效，雙方當事人應繼續履行合同，但原告司基于被告的遲延履行要求其承擔違約責任。
第四篇：房屋買賣合同
房 屋 買 賣 合 同
甲方（出賣人）：________________身份證號： 房屋共有人：_______________身份證號： 乙方（買受人）________________身份證號：
根據《合同法》、《房地產管理法》和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：
第一條房屋的基本情況
甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_________，位于第_________層，共_________（套/間），房屋結構為_________，建筑面積_________平方米,房屋用途為_________；該房屋內部附著設施為_________________________ 房屋所有權證號為_________。第二條土地使用權性質
該房屋相應的土地使用權取得方式為_________。第三條房屋價格
經雙方協商，該房屋售價為_________元整。第四條付款方式
乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金（_________幣）_________元整，并應于本合同生效之日起_________日內將該房屋全部價款付給甲方。
第五條交付期限
甲方應于本合同生效之日起_________________將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_________日內，將該房屋付給乙方。
第六條違約責任
乙方未按時或不付清房款。甲方有權按下述約定，追究乙方的違約責任。（1）終止合同，乙方按累計應付款的____于____％向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
（2）乙方按累計應付款的_________％向甲方支付違約金，合同繼續履行。（3）同時適用定金條款處罰。
甲方未按時或不交付房屋及產權證書按上述條款對等原則承擔違約責任。第七條關于產權登記的約定
在乙方實際接收該房屋之___日起，甲方協助乙方向房地產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________％賠償乙方損失。
第八條保證
甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，如有按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第九條稅費繳納
因本房屋所有權轉移契稅和房產證登記費等稅費，雙方根據法律、法規規定自行承擔。
第十條費用交接時間
水、電、氣、物業等各項費用的交接日期為______年___月___日。第十一條合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十二條補充
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。
本協議內容對房屋共有人具法律約束力，房屋共有人應在本協議上簽字。乙方對甲方履行本協議義務，視同已完成對房屋共有人的履行。
本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，登記機關一份，具有同等法律效力。本合同自雙方簽字之日起生效。
甲方：
乙方：
協議簽訂地點：_________ _________年____月____日
第五篇：關于房屋買賣合同(集錦)
關于房屋買賣合同(集錦15篇)
現今社會公眾的法律意識不斷增強，隨時隨地，各種場景都有可能使用到合同，正常情況下，簽訂合同必須經過規定的方式。你知道合同的主要內容是什么嗎？以下是小編精心整理的關于房屋買賣合同，僅供參考，歡迎大家閱讀。
關于房屋買賣合同1甲方（轉讓方）：。
乙方（受讓方）：。
甲乙雙方就甲方所有的位于 房屋及宅基地轉讓事宜，經協商達成協議如下：
該宗房屋位于，共 間以及相應的宅基地。
該宗房屋及宅基地共計作價 元，乙方于 年 月 日前交付轉讓款 元，余款 元于20xx年 月 日之前付清。
甲方在 年 月 日之前交付轉讓標的。
甲方保證對該房屋擁有全部的所有權，該房屋及宅基地使用權無任何權利瑕疵。如果因權利瑕疵或者因甲方原因導致乙方不能購得該房屋，甲方應當支付違約金 元并賠償乙方的全部經濟損失（包括但不限于：直接經濟損失、房屋改造費用、應得利益損失、因糾紛而支付的律師費、公證費）。
甲方應當按照合同約定的期限交付房屋，每拖延一日需承擔房屋總價款1%的違約金。
合同簽訂后，甲方不得為任何租賃、擔保、買賣等損害該房屋所有權的行為，否則承擔與房款等額的違約金。
在房屋交付之后，甲方有義務配合乙方辦理各項過戶手續，過戶費用由雙方另行協商。
該宗房屋的所有權于合同簽訂時轉移至乙方，該房屋上的一切權益全部歸乙方享有（包括占有、使用、收益、處分等），如果該處房屋因改造需要拆遷，因拆遷而產生的所有補償款及權利全部由乙方享有。
在房屋交付前所產生的費用（包括但不限于：水費，電費等）由甲方承擔，與乙方無關。房屋交付之后所產生的水電等費用由乙方承擔，與甲方無關。
五、本協議一式兩份，雙方各執一份，具有相同的法律效力。
六、本協議自雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
關于房屋買賣合同2甲方(賣方)： 身份證號：
乙方(買方)： 身份證號：
一、甲方自愿將坐落在 市 鎮 村 號(自建住宅)的房屋，東至 南至 西至 北至 建筑面積 平方米，出售給乙方。
二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣(大寫)共 萬 仟 佰 元(小寫 元)，乙方在 年 月 日 前，一次付給甲方。
三、雙方同意于 年 月 日由甲方將上述房屋交付給乙方所有。
四、甲方保證上述房屋產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛，由甲方責任。甲方應協助乙方辦好過戶手續。
五、辦理房屋過戶手續所繳納的稅費，由 方負擔。
六、本協議經雙方蓋章后，經房地產交易主管機關審核后，上述房屋產權歸乙方所有。
七、甲、乙雙方同意上述協議，各無異議，不得反悔。
八、本協議一式三份，甲、乙、中證人各執一份。
甲方(簽字)： 章
乙方(簽字)： 章
中證人(簽字)： 章
年 月 日
關于房屋買賣合同3出賣方(甲方)：
身份證號碼：
購買方(乙方)：
身份證號碼：
依據《中華人民共和國合同法》等法律規定，甲、乙雙方經充分協商，同意達成以下一致意見：
第一條乙方購買甲方座落在景德鎮市路號的商品房（毛坯房）一套，建筑面積為平方米。甲方保證對出賣的房屋擁有全部產權并有權進行處置。
第二條房屋出售價格為人民幣萬元整，乙方應在簽訂合同時一次性付清。甲方應于乙方付款后5日內將房屋鑰匙及相關證件移交給乙方。
第三條與房屋買賣及過戶有關的一切稅、費(包括但不限于契稅、營業稅、房屋維修基金、交易手續費、登記費、公證費及土地過戶費用等)，無論法律、法規規定是由出賣方還是購買方承擔，乙方均自愿承擔，否則甲方有權退還房款收回房屋，由此給雙方造成的一切經濟損失全部由乙方承擔。
第四條乙方付清購房款后，甲、乙雙方應當在15日內到景德鎮市房管部門辦理過戶手續。過戶手續由乙方負責辦理，甲方予以配合。
第五條甲方已經交納的房屋維修基金元、水電煤氣立戶費元，乙方應當與購房款同時支付給甲方。
第六條本合同經雙方簽字后立即生效。
第七條本合同一式四份。甲、乙雙方各執一份，其余交有關部門備案。
第八條本合同如有未盡事宜，雙方可協商解決，協商不成，任何一方均可向法院提起訴訟。
甲方：乙方：
簽訂合同日期：年月日
關于房屋買賣合同4深圳房屋買賣合同
賣方：_______________________________
地址：______________電話：______________
營業執照號碼：___________________________
開發企業資質證書號碼：_______________________
法定代表人：____________________________
身份證/護照號碼：_________________________
委托代理人：____________國籍：_____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：_______________________________
賣方：_______________________________
地址：______________電話：______________
營業執照號碼：___________________________
開發企業資質證書號碼：_______________________
法定代表人：____________________________
身份證/護照號碼：_________________________
委托代理人：____________國籍：_____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：_______________________________
賣方：_______________________________
地址：_______________電話：_____________
營業執照號碼：___________________________
開發企業資質證書號碼：_______________________
法定代表人：____________________________
身份證/護照號碼：_________________________
委托代理人：____________國籍：_____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：_______________________________
買方：________________國籍：____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：______________所占份額：____________
公司或機構名稱：__________________________
地址：_______________________________
法定代表人：____________電話：_____________
身份證/護照號碼：_________________________
委托代理人：____________國籍：_____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：_______________________________
買方：________________國籍：____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：______________所占份額：____________
公司或機構名稱：__________________________
地址：_______________________________
法定代表人：____________電話：_____________
身份證/護照號碼：_________________________
委托代理人：____________國籍：_____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：_______________________________
買方：________________國籍：____________
身份證/護照號碼：__________電話：____________
地址：______________所占份額：____________
公司或機構名稱：__________________________
地址：_______________________________
法定代表人：____________電話：_____________
身份證/護照號碼：_
關于房屋買賣合同5設備轉讓方（下稱甲方）姓名：身份證號碼：
設備回購方（下稱乙方）姓名：身份證號碼：
現經甲、乙雙方共同商定達成如下協議：
（1）甲方現轉讓 型號挖掘機 臺給乙方，出廠編號分別為：、、，經乙方負責人及技術人員現場看機、試機后，甲、乙雙方達成協商價為人民幣，大寫（）。乙方本著互相信任的原則預付現金人民幣 元，于________年____月____日將貨提出。如在訂金預付時間（上述時間）范圍內甲方把貨物處理給他人或其他原因不賣給乙方，甲方將承擔訂金的2倍作為違約金，賠償給乙方的作為損失。
（2）甲方出售該設備提供該挖掘機的出廠合格證、購機發票，進口設備提供進口報關單等合法有效證件手續。
（3）如該挖掘機是甲方偷盜或來路不明的，甲方將負全部法律責任。
（4）協議簽定前挖機的產權、債權、債務問題與乙方無關。如果引起糾紛所有損失由甲方負責。
（5）甲方若購機時在XX按揭款未繳納完，私自出售給乙方后，XX要追繳任何責任和尾款補清由甲方負責，如出售給乙方后，是甲方的原因，如：甲方尾款未付清造成G衛星定位系統鎖機后所造成的任何損失等誤工費均由甲方負責賠償。
（6）甲方在自己的場地上負責將該機設備安全裝上乙方的運輸車上。保證乙方順利離開，乙方將一次性付清余款，簽定本協議后該機產權屬乙方所有。
（7）為了雙方共同遵守特訂立此協議。甲方需提供身份證復印件附合同上。
（8）此協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，簽字按手印后立即生效。
甲方姓名：（手印）乙方姓名：（手印）
聯系電話： 聯系電話：
日期：________年____月____日____ 日期：________年____月____日
關于房屋買賣合同6甲方(賣方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住 址：
乙方(買方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住 址：
依照《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規，甲乙雙方經友好協商，就房屋買賣事宜達成一致意見，特簽訂本合同。
一、銷售標的物
甲方向乙方出售如下產權物業：
1、座落地址：北京市
房屋所有權證號為：
2、結構： 建筑面積：
3、乙方購房用途：
4、房屋所有權人：
二、價格及付款方式
買賣產權價：人民幣(大寫)元整;
付款方式：
三、責任與權利
甲方：
1、須具備該房屋所有相關法律認可文件;
2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產權證明及相關法律文件;
4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權及使用權;
5、保證上述房產無債權與債務糾紛。
6、保證在立契之前把物業管理費、水費、電費、燃氣費、暖氣費結清。
乙方：
1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認可文件。
2、及時支付購房款及相關稅、費。
3、乙方付清全部房款，上述房屋經產權過戶并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。
四、違約條款
甲乙任何一方不按上述條款執行即視為違約，違約方須向對方支付違約金人民幣 元整。
關于房屋買賣合同7出賣人(甲方)：身份證號碼：
買受人(乙方)：身份證號碼：
房屋買賣合同 賣 方:__________________________________(以下簡稱甲方)
買 方:__________________________________(以下簡稱乙方)
甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協議：
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元，(大寫)____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方，該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。
四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。
五、出賣的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失，支付對方違約費用人民幣________元，大寫__________元整。
七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方 協商解決;協商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。
甲方(簽名或蓋章):_________________________________
身份證號:___________________________________________
乙方(簽名或蓋章):_________________________________
身份證號:___________________________________________
簽訂日期：___________年____月____日
【延伸閱讀】
嚴格來說，小產權房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
第一，根據北京市建委發出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
第二，像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
(一)違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
(二)違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
(一)基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
(二)維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
(一)責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢?筆者認為這是不妥的.。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
(二)實際操作
既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經濟作用的結果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當然的歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的，當然，其因買房失去的一部分存款利息筆者認為是可以向賣方主張承擔的。
關于房屋買賣合同8甲方：身份證：
電話：
乙方：身份證：
電話：
甲方在廬山區八里坡安置小區有農民公寓一套（棟單元室），甲方自愿將其出售給乙方，經雙方協商達成以下協議；
四、無論該房屋價值升或降，甲方無權參與。如甲方強行收回，按雙倍賠償乙方；
七、本合同一式兩份，雙方各執一份，雙方簽字后生效。
甲方：乙方：
關于房屋買賣合同9出賣方：__________________________________
（本人）（法定代表人）姓名：______________
國籍：____________________________________
（身份證）（護照）（營業執照號碼）：______
地址：____________________________________
郵政編碼：________________________________
聯系電話：________________________________
委托代理人：______________________________
國籍：____________________________________
電話：____________________________________
地址：____________________________________
郵政編碼：________________________________
買受方：__________________________________
（本人）（法定代表人）姓名：______________
國籍：____________________________________
（身份證）（護照）（營業執照號碼）：______
地址：____________________________________
郵政編碼：________________________________
聯系電話：________________________________
委托代理人：______________________________
國籍：____________________________________
電話：____________________________________
地址：____________________________________
郵政編碼：________________________________
第一條房屋的基本情況
出賣方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于___________;位于第___________層，共__________（套）（間），房屋結構為_________，建筑面積____________________平方米（其中實際建筑面積____________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________平方米），房屋用途為____________________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為_______________
第二條房屋面積的特殊約定
本合同第一條所約定的面積為（出賣方暫測）（原產權證上標明）（房地產產權登記機關實際測定）面積如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準
該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±___________（不包括±________）時，房價款保持不變
實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±__________（包括±__________）時，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
1。買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起____________天內將買受方已付款退還給買受方，并按_______利率付給利息
2。每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整
3。_________________________
第三條土地使用權性質
該房屋相應的土地使用權取得方式為_____________;土地使用權年限自________年_____月_______日至________年______月_____日止以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為____________;該房屋買賣后，按照有關規定，買受方（必須）（無須）補辦土地使用權出讓手續
第四條價格
按（總建筑面積）（實際建筑面積）計算，該房屋售價為（幣）每平方米_______________元，總金額為（幣）________億______千______百__________拾_______萬_______千______百_____拾______元整
第五條付款方式
買受方應于本合同生效之日向出賣方支付定金（_____幣）______億______千_______百______拾______萬______千______百_____拾______元整，并應于本合同生效之日起________日內將該房屋全部價款付給出賣方
第六條交付期限
出賣方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給買受方，并應收到該房屋全部價款之日起_______日內，將該房屋付給買受方
第七條買受方逾期付款的違約責任
買受方如未按本合同第四條規定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應付款有權追究違約利息自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算逾期超過_______天后，即視為買受方不履行本合同屆時，出賣方有權按下述第______種約定，追究買受方的違約責任
1。終止合同，買受方按累計應付款的________向出賣方支付違約金出賣方實際經濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由買受方據實賠償
2。買受方按累計應付款的_______向出賣方支付違約金，合同繼續履行
3。_____________________
第八條出賣方逾期交付房屋的違約責任
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權按已交付的房價款向出賣方追究違約利息按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在________個月內按_______利率計算;自第_______個月起，月利息則按____利率計算逾期超過____個月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權按下列第______種約定，追究出賣方的違約責任
1。終止合同，出賣方按買受方累計已付款的_____________向買受方支付違約金乙方實際經濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償
2。出賣方按買受方累計已付款的_________向買受方支付違約金，合同繼續履行
3。______________
第九條關于產權登記的約定
在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協助買受方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起_______________天內取得房地產權屬證書，買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起___________天內將買受方已付款退還給買受方，并按已付款的________賠償買受方損失
第十條出賣方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任
第十一條因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納
第十二條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議
第十三條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行
第十四條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決協商不成時，甲、乙雙方同意由____仲裁委員會仲裁
第十五條本合同（經甲、乙雙方簽字）之日起生效
第十六條本合同連同附表共___________頁，一式_________份，甲、乙雙方各執一份，_________各執一份，均具有同等效力
出賣方（簽章）：____________
出賣方代理人（簽章）：______
________年________月______日
買受方（簽章）：____________
買受方代理人（簽章）：______
________年_______月_______日
附件一房屋平面圖（略）
附件二室內附著設施（略）
我看有人已經給你合同的答案了，這樣吧，我給你說一點合同之外的東西
第一合同可以在你所在地區的建設委員會的下載，這種合同是統一的所以不用擔心
第二就是你要看看合同的內容，在容易涉及你擔心的地方，比如到什麼時候辦理過戶什麼的，你可以用一些比較嚴厲的違約責任來約束對方，并且要在約束行為的條款上面加上違反人要承擔什麼違反人必須承擔的責任
關于房屋買賣合同10賣方：（以下簡稱甲方）
買方：（以下簡稱乙方）
經甲乙雙方友好協商，甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有（房屋座落： 市 區 街 號 號樓 室，建筑面積平方米）
一、房屋售價：甲乙雙方商定價格為人民幣——元（——萬元整）。
二、付款方式：乙方分——次用現金支付給甲方房款，第一次付款定金時間為——年—月—日，付款現金為人民幣—元（——元整），第二次預付款時間為—月—日，付款現金為人民幣——元（——萬元整），第三次付款時間為辦理完過戶等相關手續后，付款金額為人民幣——元（——萬元整），三次支付總金額為人民幣——元（——萬元整）。
三、關于產權辦理的約定：過戶費用由乙方承擔，但甲方要配合乙方辦理相關手續。
四、上述對雙方都具有約束力，應嚴格履行，如有違約，違約方承擔違約責任，并賠償損失、支付違約費用。
五、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自簽訂之日起生效，雙方未盡事宜，協商解決。
甲方： 乙方：
簽訂日期： 簽訂日期：
關于房屋買賣合同11甲方（出賣人）：__________住址：__________身份證號碼：__________工作單位：__________電話:__________
乙方（買受人）：__________住址：__________身份證號碼：__________工作單位：__________電話 :__________
就甲方出售、乙方受讓甲方名下 房屋一事，經甲、乙雙方友好協商，達成如下協議，以咨雙方共同遵守，怎么寫房屋買賣合同。
第一條：出售房屋的基本情況
甲方房屋位于： ；建筑面積： ；房屋所有權證號為：。
本房屋為央產房或經濟適用房、房改房，甲方已取得上市出售備案表，可以合法出售。
本房屋用于自住，未出租，無它項權利設置；
或，本房屋用于出租，租期 年 月 日終止，承租人已書面聲明放棄優先購買權，不購買此房。（附聲明附件）
或，本房屋的共有權人，其已書面聲明放棄優先購買權，不購買此房。（附聲明附件）
第二條：成交價格
經甲、乙雙方友好協商，本房屋成交價為人民幣。
第三條：付款方式
采取一次性付款；
或分期付款，具體付款時間：_____。
第四條：房屋實際交付時間_____甲方于_____年_____月_____日前將房屋騰空，交付乙方占有使用。在此之前，乙方無權要求提前交房。
第五條：付款時間與產權過戶時間
經雙方友好協商，甲、乙雙方約定在_____年_____月_____日共同辦理產權過戶，具體方式如下：
第六條：房屋交付時的狀況
具體見附件。
第七條：物業管理等相關費用的承擔
房產過戶前的水、電等實際發生的費用及物業費用等由甲方承擔；交付后由乙方承擔。在房屋過戶之前前往小區物業管理部門辦理物業交接。
第八條；違約責任
甲乙雙方應根據房管局的要求準備辦理過戶所需的身份證明文件及其它法律文件，如因甲方原因（房管局的工作安排或不可抗力除外）造成過戶遲延的，每逾期一日，甲方向乙方交付房屋總價 的違約金；如逾期超過 天仍無法辦理產權過戶或甲方違約不辦理過戶的，乙方有權要求單方解除合同，收回房屋總價款，并要求甲方支付房屋總價款 的違約金；
如因乙方原因（房管局的工作安排或不可抗力除外）造成過戶遲延的，每逾期一日，乙方向甲方交付房屋總價 的違約金；如逾期超過 天仍無法辦理產權過戶或乙方違約不協助辦理過戶的，甲方有權要求單方解除合同，并要求乙方支付房屋總價款 的違約金。
如甲方未按約定日期騰房交付房屋的，每逾期一日，甲方應向乙方交付房屋總價 的違約金；如逾期超過 天，乙方有權要求騰房，行使房屋的所有權。
如乙方未按約定方式交付房價總款（銀行正常工作安排或不可抗力除外），每逾期一日，乙方應向甲方交付房屋總價 的違約金；如逾期超過 天仍未交付房價總款或拒絕交付的，甲方有權要求單方解除合同，并要求乙方支付房屋總價款 的違約金。
第九條：爭議的解決
雙方在履行協議中的爭議應先協商解決；如協商不成，任何一方均有權向有管轄權的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會提起仲裁(選擇其一)。
第十條：定金條款
簽訂本協議時，乙方向甲方交付定金人民幣 萬元整，此定金在支付房價款時實際充抵。
本協議共 頁，自雙方簽字之日起生效。
本協議一式三份，雙方各執一份，辦理過戶時交房管局一份，具有同等法律效力。
甲方（委托代理人）：__________ 乙方：__________
_____年_____月_____日_ ____年_____月_____日
關于房屋買賣合同12賣方：(甲方)_____________
身份證號：_____________
買房：(乙方)_____________
身份證號：_____________
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下合同：
第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于____________，房屋占地面積約為____________平方米，院子占地面積約為____________平方米，房屋為______樓，一樓為______個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為____________平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用：甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣____________萬元整(￥____________);
第三條 付款方式：簽訂合同之日一次性付清;
第四條 特別約定：
1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充合同，補充合同與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;
甲方(簽印)：_____________
住址：_____________
聯系電話：_____________
乙方(簽印)：_____________
聯系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
關于房屋買賣合同13賣方：(以下簡稱甲方)：
居民身份證號碼：
地址：
買方(以下簡稱乙方)：
居民身份證號碼：
地址：
聯系電話：
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿的原則，就房屋買賣事項，經協商一致，并經房屋宅基地所有權人同意，達成如下協議：
第一條 房屋的基本情況
現甲方自愿將甲方合法擁有的坐落在吉林省長春市雙陽區長嶺鄉雙頂村九社。并將與所出賣房屋的使用權同時轉讓給乙方。乙方也充分相識該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋，該房屋始建于***年，房屋結構為**結構，建筑面積**平方米(其中實際建筑面積**平方米)。
第二條 價格
雙方議定上述房產總價款為人民幣，大寫***，即人民幣小寫**元。
第三條 付款方式及期限
1、乙方應在本合同生效之日起日內，向甲方一次性支付購房款(人民幣***元)，由銀行直接劃撥給甲方指定賬號。因甲方提供指定賬號錯誤等原因造成甲
方購房款無法到賬的責任由甲方全部承擔。乙方出具銀行劃撥憑證，甲方應開具收款收據或收款證明。
2、其他付款方式：
第四條 交付期限
甲方應于購房款到賬之日起**日內，將該房屋交付給乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租賃關系自動轉為乙方，由乙方負責收租。
第五條 乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部費用，并向甲方支付購房款10%違約金。
第六條 甲方逾期交付房屋的違約責任
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價總款向甲方索賠倍處罰賠償違約金，合同繼續履行。
第七條 關于合法、權屬的約定
甲方保證該房產合法、權屬清楚，并已經取得全部共有人的一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆遷，房屋的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。甲方房產合法繼承者，不得向乙方收回乙方所購買的房屋及所有權。
第八條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第九條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十條 本合同之附件均為本合同不可分割部分，具有同等效力。附件包括甲乙雙方身份證復印件、甲方擁有房屋合法所有權證明、甲方和宅基地所有者簽署的賠償協議復印件
第十一條 本合同經甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十二條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等效力。第十三條 合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，協商解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴
甲方簽名(簽章)：
乙方簽名(簽章)：
中間人簽名（簽章）：
關于房屋買賣合同14設備轉讓方：____________（甲方）
身份證號碼：____________設備接收方：____________（乙方）
身份證號碼：____________現經甲乙雙方共同商定達成如下協議：
（1）因甲方設備多余，現轉讓臺給乙方，工作小時，出廠編號為，經乙方負責人及技術人員現場看機試機后，甲乙雙方達成協商價為人民幣：___________________，大寫（）。乙方本著互相信任的情況下預付現金人民幣：_______________。于年____月____日將貨提走。
（2）甲方出售該設備提供該機；出廠合格證、購機發票、進口設備提供進口報關單等有效證件備注：
（3）如該機是甲方偷盜或來路不明的，甲方將負全部法律責任。
（4）如合格證、購機發票或者進口報關單丟失，需在當地公安機關或者派出所開據證明：證明該設備屬甲方所有。
（4）如甲方以前和他人或合伙人有經濟糾紛，產權問題將與乙方無關。
（5）甲方若購機時在XX按揭款未繳納完，私自出售給乙方后，XX要追繳任何責任和尾款補清由甲方負責，如出售給乙方后，是甲方的原因，比如，甲方尾款未付清造成G衛星定位系統鎖機后所造成的任何損失等誤工費均由甲方負責賠償。
（6）甲方在自己的場地上負責將該機設備安全裝上乙方的運輸車上。保證乙方順利離開，乙方將一次性付清余款，該機產權屬乙方所有。
（7）為了雙方共同遵守特訂立此協議。甲方需提供身份證復印件附合同上。
（8）此協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，簽字按手印后立即生效。
（9）如該設備屬于兩人合伙制經營或多人合伙制經營，需所有人共同簽字，按手印生效。
（10）甲方____________收款帳號：____________乙方____________轉款帳號：____________甲方姓名：____________
乙方姓名：____________電話：____________
電話：____________單位：____________簽定日期：____________
________年____月____日
關于房屋買賣合同15甲方（出售方）：
乙方（購買方）：
甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協商就乙方購買
甲方房屋，并委托中介方辦理過戶事宜達成協議如下：
一、甲方自愿將其座落于 區 路 號小區 號樓號，建筑面積平方米（地下室平方米），結構房屋及其附屬設施、設備出售給乙方。乙方已對該房地產作了充分了解并同意購買。
二、甲乙雙方議定上述房地產成交價格為人民幣 元
（大寫： 元），乙方于本合同簽訂之日起3日內將全額購房款以 現金方式一次性支付給甲方。甲乙雙方共同委托中介方辦理過戶手續，甲乙雙方應予以積極協助。
制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內；已取得其他共有人書面同意；協議有效期內，甲方不得將該房產另行出售給第三人。若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
四、該房屋在辦理過戶手續過程中所需繳納的稅費由乙方承擔。
（一）甲方不能如期簽訂《房地產買賣契約》，或者甲方在辦理過
戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續的；在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款。對已辦理完的過戶手續所產生的費用，甲方應全部承擔。并向乙方支付總房款10%的違約金。
（二）乙方不能如期付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并
導致最終不能辦理過戶手續的；在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款項。但對已辦理完的過戶手續所產生的費用，乙方應全部承擔。并向甲方支付總房款10%的違約金。
六、在合同期限內，如因洪水、地震、火災和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔違約責任，本合同自動終止。
七、若對其它事項有異議的可協議補充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優先效力。
九、本協議經雙方簽字后生效，一式兩份，每份共兩頁，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
身份 證號： 身份 證號：
地址： 地址：
電話： 電話：
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