第一篇：中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研工作報告

近年來，全國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房價持續(xù)走高，國家為了抑制高企的房價，紛紛出臺了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對中山市房地產(chǎn)市場及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、中山市房地產(chǎn)形勢分析

隨著國家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長速度，4年來住宅商品房以每年20.5%的速度發(fā)展，住宅銷售面積由2000年的71.06萬平方米增長到2004年的141.75萬平方米，增長近2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資由2000年的21億元上升到2004年的62.46億元，增長近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，與全國城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國家衛(wèi)生城市”、“全國園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國“人居獎”等榮譽(yù)稱號，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問題突出等問題。

（一）房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體正常，住宅市場潛力較大。從我市城市化進(jìn)程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。2004年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.73%，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動未來中山樓市的巨大力量。從人口流動情況來看，對住宅的需求也較大。我市2004年末外來人口116.11萬人，年末外來人口與戶籍人口之比為83：100，與2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趨勢明顯。如此大量的流動人口是城市房屋租賃市場和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國土資源局統(tǒng)計，2000—2003年，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國家征收稅款2022萬元。另據(jù)國土資源局有關(guān)部門對我市房地產(chǎn)市場潛在需求調(diào)查顯示，潛在購房者購置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對將來整個市場的租價和房價的走向都會產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場需求來看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤逐漸成為置業(yè)熱點，居住城郊化的趨勢越來越明顯。根據(jù)2005年《中山年鑒》資料顯示，2004年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長6%、15.4%，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化，銀行資金占比不高。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況表單位：萬元項目2000年2001年2002年2003年國家預(yù)算內(nèi)資金100000國內(nèi)銀行貸款433***5123530銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外資***441自籌資金5687668978***5其他資金來源***5242750362186合計***160662420房地產(chǎn)開發(fā)投資主要來源4條渠道，分別是國內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來源。從來源渠道占比來看，其他資金來源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從2000年到2003年，銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來源不僅說明中山房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險。從這一點也可以說明，即便是他行以房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會很高，

第二篇：中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報告

中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報

告

中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報告

近年來，全國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房價持續(xù)走高，國家為了抑制高企的房價，紛紛出臺了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對中山市房地產(chǎn)市場及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、中山市房地產(chǎn)形勢分析

隨著國家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)

展，已連續(xù)幾年保持較快增長速度，4年來住宅商品房以每年%的速度發(fā)展，住宅銷售面積由的萬平方米增長到的萬平方米，增長近2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資由的21億元上升到的億元，增長近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由的28平方米上升到的平方米，與全國城鎮(zhèn)人均居住面積近平方米相比，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國家衛(wèi)生城市”、“全國園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國“人居獎”等榮譽(yù)稱號，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問題突出等問題。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體正常，住宅市場潛力較大。

從我市城市化進(jìn)程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動未來中山樓市的巨大力量。從人口

流動情況來看，對住宅的需求也較大。我市末外來人口萬人，年末外來人口與戶籍人口之比為83：100，與79：100、74：100相比，逐年上升的趨勢明顯。如此大量的流動人口是城市房屋租賃市場和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國土資源局統(tǒng)計，—，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國家征收稅款2022萬元。另據(jù)國土資源局有關(guān)部門對我市房地產(chǎn)市場潛在需求調(diào)查顯示，潛在購房者購置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場的占比%。1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對將來整個市場的租價和房價的走向都會產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場需求來看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車

擁有量的上升，越來越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤逐漸成為置業(yè)熱點，居住城郊化的趨勢越來越明顯。

根據(jù)《中山年鑒》資料顯示，中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長6%、%，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化，銀行資金占比不高。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況表單位：萬元 項目

國家預(yù)算內(nèi)資金100000 國內(nèi)銀行貸款433***5123530 銀行貸款占比%%12%% 利用外資***441 自籌資金5687668978***5 其他資金來源

***5242750362186 合計***160662420 房地產(chǎn)開發(fā)投資主要來源4條渠道，分別是國內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來源。從來源渠道占比來看，其他資金來源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從到，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來源不僅說明中山房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險。從這一點也可以說明，即便是他行以房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會很高，因此是否有開發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對我分行沒有發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)展商，我們也不能放棄營銷個人住房按揭貸款。國家宏觀調(diào)控政策對中山房地產(chǎn)市場的影響很有限，1—4月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房價受原材料價格上漲的

影響緩慢上升。

今年1—4月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，同比增長%；施工面積萬平方米，同比增長%；新開工面積萬平方米，同比增長%；其中住宅新開工面積萬平方米，增長%。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點： 1．投資逐步回升。在去年高增長基礎(chǔ)上，2、3、4月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-%、%、%，顯示出穩(wěn)步回升勢頭。

2．房地產(chǎn)開發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為1：，其中利用外資增長最快，達(dá)倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的%。

3．新增商品房屋供應(yīng)增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對減弱。前四個月累計房屋竣工面積萬平方米，同比增長%；其中住宅竣工面積萬平方米，同比增長%。商品房屋銷售面積萬平方米，同比下降%；其中住宅銷售面積萬平方米，同比微降%。

4．商品房屋建筑造價升高，銷售價格微增。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全國房價有所下降，但中山的房價比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無論從建材、開發(fā)成本上看，還是中山的人文居住環(huán)境，中山的樓價有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計資料計算，每平方米商品房屋的建筑造價為1214元，同比增長%，而每平方米商品房屋的銷售價格為2539元，同比微增%。

當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問題 1．商品房空置面積偏大。

在到連續(xù)三年商品房暢銷的情況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開發(fā)的行列，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入全面開發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，竣工面積增長較快。

近五年商品房開發(fā)投資完成情況單位：萬平方米 項目4月

商品房屋銷售面積

其中：住宅 商品房屋 空置面積 其中：住宅

商品房銷售面積逐年攀升的同時，商品房屋空置面積也在增大，——4年商品房屋空置面積分別為、、、、、萬平方米，其中住宅面積空置分別為、、、、、萬平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多于房屋空置面積，5年房屋空置面積平均增長速度在18%左右。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比%。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致部分商品房大量空置，資金嚴(yán)重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價格每平方米2487元計算，積壓資金達(dá)34億元。2．規(guī)模化、市場化經(jīng)營的綜合開發(fā)實力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。據(jù)年報資料顯示，有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)161家，其中具有三級以上資質(zhì)的只有15家，占總數(shù)的%。我

市投資規(guī)模超5億元只有5家，占總數(shù)的%。，完成房地產(chǎn)投資大于5000萬元的企業(yè)有14家，占總數(shù)的%；完成投資額在1000萬元以下的有76家，占總數(shù)的%。具有暫定和其他資質(zhì)等級的企業(yè)共有129家，占全部企業(yè)的%，這些企業(yè)只能開發(fā)單個項目，如果要繼續(xù)開發(fā)其他項目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級。僅20%左右的企業(yè)具有綜合開發(fā)資格。過小過多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時償還銀行貸款等情況時有發(fā)生，同時企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營，若銷售鏈條中斷，便陷入了進(jìn)退兩難的局面，增大銀行金融風(fēng)險。

3．公司資產(chǎn)負(fù)債率高，開發(fā)成本和管理費(fèi)用較高，經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。

據(jù)《中山統(tǒng)計年鑒》資料顯示，全市房地產(chǎn)公司161家，負(fù)債總計億元，平均每家負(fù)債9907萬元，全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)%，是歷史的較高水平。經(jīng)營收入億元，商品房銷售收入億元，其中銷

售給個人億元，占全部銷售收入的%，說明我市的房地產(chǎn)市場仍以個人購房為主。企業(yè)利潤總額為億元，其中虧損企業(yè)76家，占全部企業(yè)的%，比上年同期下降個百分點，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴(yán)重的三家開發(fā)企業(yè)的利潤總額之和為負(fù)5307萬元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場需求，虧損企業(yè)的開發(fā)種類主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營業(yè)用房。

二、國家宏觀調(diào)控政策對我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

房貸加息效應(yīng)初顯，提前還貸逐漸增加 自10月29日央行2次上調(diào)個人住房貸款利率后，我分行提前還貸個案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預(yù)計還將繼續(xù)。今年1—5月，粗略估計我分行提前還款金額約3000萬元，累計發(fā)放額為億元，提前還款額占發(fā)放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當(dāng)前造成提前還款客戶數(shù)量俱增的原因主要有

以下幾個方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險及人民幣理財產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降；二是部分客戶群體收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過高等教育，家庭年收入一般為5萬元以上的客戶；三是部分銀行如中行對提前還款的客戶收取了一定比例的違約金，我分行尚未實施該項收費(fèi)，一定程度上助長了客戶在違約金收取辦法出臺之前盡快提前還款的心理。最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對謹(jǐn)慎。

最高人民法院發(fā)布的關(guān)于“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定在業(yè)界引起了軒然大波。據(jù)了解，目前中山各大銀行包括四大國有商業(yè)銀行為了保障自身的利益，規(guī)避風(fēng)險，都有將按揭成數(shù)減少的意圖，但因考慮同業(yè)競爭均未付足實施，處于觀望狀態(tài)，都在密切注視其他銀行的舉

動。從我分行目前的情況來看，雖然未正式出臺降低貸款成數(shù)的條文，但在審批程序中，貸款審批人對審批尺度有所收緊，特別是對中低收入群體的首次置業(yè)、部分二次置業(yè)者以及鎮(zhèn)區(qū)支行客戶，貸款審批被降低貸款按揭成數(shù)的情況已屢見不鮮，但對我們拓展樓盤按揭業(yè)務(wù)帶來一定的阻礙。在當(dāng)前同業(yè)競爭日益激烈的情況下，開發(fā)商有了很大的自1 2 3 下一頁

第三篇：中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報告

近年來，全國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房價持續(xù)走高，國家為了抑制高企的房價，紛紛出臺了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對中山市房地產(chǎn)市場及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、中山市房地產(chǎn)形勢分析 隨著國家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長速度，4年來住宅商品房以每年20.5%的速度發(fā)展，住宅銷售面積由XX年的71.06萬平方米增長到XX年的141.75萬平方米，增長近2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資由XX年的21億元上升到XX年的62.46億元，增長近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，與全國城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國家衛(wèi)生城市”、“全國園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國“人居獎”等榮譽(yù)稱號，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問題突出等問題。

（一）房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體正常，住宅市場潛力較大。從我市城市化進(jìn)程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。XX年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.73%，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動未來中山樓市的巨大力量。從人口流動情況來看，對住宅的需求也較大。我市XX年末外來人口116.11萬人，年末外來人口與戶籍人口之比為83：100，與XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趨勢明顯。如此大量的流動人口是城市房屋租賃市場和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國土資源局統(tǒng)計，XX—XX年，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國家征收稅款2022萬元。另據(jù)國土資源局有關(guān)部門對我市房地產(chǎn)市場潛在需求調(diào)查顯示，潛在購房者購置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場的占比46.15%。XX年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對將來整個市場的租價和房價的走向都會產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場需求來看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤逐漸成為置業(yè)熱點，居住城郊化的趨勢越來越明顯。根據(jù)XX年《中山年鑒》資料顯示，XX年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長6 %、15.4 %，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化，銀行資金占比不高。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況表 單位：萬元 項 目XX年XX年XX年XX年 國家預(yù)算內(nèi)資金100000 國內(nèi)銀行貸款433***5123530 銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6% 利用外資***441 自籌資金5687668978***5 其他資金來源***5242750362186 合 計***160662420房地產(chǎn)開發(fā)投資主要來源4條渠道，分別是國內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來源。從來源渠道占比來看，其他資金來源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從XX年到XX年，銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來源不僅說明中山房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險。從這一點也可以說明，即便是他行以房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會很高，因此是否有開發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對我分行沒有發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)展商，我們也不能放棄營銷個人住房按揭貸款。

（三）國家宏觀調(diào)控政策對中山房地產(chǎn)市場的影響很有限，XX年1—4月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房價受原材料價格上漲的影響緩慢上升。今年1—4月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資17.37億元，同比增長10.82%；施工面積51.82萬平方米，同比增長16.28%；新開工面積123.39萬平方米，同比增長18.42%；其中住宅新開工面積99.54萬平方米，增長25.93%。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點： 1．投資逐步回升。在去年高增長基礎(chǔ)上，XX年2、3、4月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-5.02%、1.08%、10.82%，顯示出穩(wěn)步回升勢頭。2．房地產(chǎn)開發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為1：2.29，其中利用外資增長最快，達(dá)1.44倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的40.37%。3．新增商品房屋供應(yīng)增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對減弱。前四個月累計房屋竣工面積35.60萬平方米，同比增長12.36%；其中住宅竣工面積31.24萬平方米，同比增長12.36%。商品房屋銷售面積35.17萬平方米，同比下降7.09%；其中住宅銷售面積30.25萬平方米，同比微降0.39%。4．商品房屋建筑造價升高，銷售價格微增。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全國房價有所下降，但中山的房價比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無論從建材、開發(fā)成本上看，還是中山的人文居住環(huán)境，中山的樓價有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計資料計算，每平方米商品房屋的建筑造價為1214元，同比增長25.32%，而每平方米商品房屋的銷售價格為2539元，同比微增2.08%。

（四）當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問題 1．商品房空置面積偏大。在XX年到XX年連續(xù)三年商品房暢銷的情況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開發(fā)的行列，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入

全面開發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，竣工面積增長較快。近五年商品房開發(fā)投資完成情況 單位：萬平方米 項 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年4月 商品房屋銷售面積75.01100.5125.13149.26159.2735.17 其中：住宅71.0691.83110.46126.94141.7530.25 商品房屋 空置面積65.7582.37109.62124.74138.52150.18 其中：住宅44.1251.3071.8269.3287.2694.6 商品房銷售面積逐年攀升的同時，商品房屋空置面積也在增大，XX——XX年4年商品房屋空置面積分別為65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18萬平方米，其中住宅面積空置分別為44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6萬平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多于房屋空置面積，5年房屋空置面積平均增長速度在18%左右。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比50.87%。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致部分商品房大量空置，資金嚴(yán)重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價格每平方米2487元計算，積壓資金達(dá)34億元。2．規(guī)模化、市場化經(jīng)營的綜合開發(fā)實力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。據(jù)XX年報資料顯示，有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)161 家，其中具有三級以上資質(zhì)的只有15家，占總數(shù)的9.32%。我市投資規(guī)模超5億元只有5家，占總數(shù)的3.11%。XX年，完成房地產(chǎn)投資大于5000萬元的企業(yè)有14家，占總數(shù)的8.7 %；完成投資額在1000萬元以下的有76家，占總數(shù)的47.2%。具有暫定和其他資質(zhì)等級的企業(yè)共有129家，占全部企業(yè)的80.12 %，這些企業(yè)只能開發(fā)單個項目，如果要繼續(xù)開發(fā)其他項目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級。僅20%左右的企業(yè)具有綜合開發(fā)資格。過小過多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時償還銀行貸款等情況時有發(fā)生，同時企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營，若銷售鏈條中斷，便陷入了進(jìn)退兩難的局面，增大銀行金融風(fēng)險。3．公司資產(chǎn)負(fù)債率高，開發(fā)成本和管理費(fèi)用較高，經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。據(jù)XX年《中山統(tǒng)計年鑒》資料顯示，XX年全市房地產(chǎn)公司161家，負(fù)債總計159.5億元，平均每家負(fù)債9907萬元，全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.69%，是歷史的較高水平。經(jīng)營收入35.99億元，商品房銷售收入29.97億元，其中銷售給個人29.61億元，占全部銷售收入的82.27%，說明我市的房地產(chǎn)市場仍以個人購房為主。企業(yè)利潤總額為1.48億元，其中虧損企業(yè)76家，占全部企業(yè)的42.20%，比上年同期下降0.35個百分點，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴(yán)重的三家開發(fā)企業(yè)的利潤總額之和為負(fù)5307萬元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場需求，虧損企業(yè)的開發(fā)種類主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營業(yè)用房。

二、國家宏觀調(diào)控政策對我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

（一）房貸加息效應(yīng)初顯，提前還貸逐漸增加 自XX年10月29日央行2次上調(diào)個人住房貸款利率后，我分行提前還貸個案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預(yù)計還將繼續(xù)。今年1—5月，粗略估計我分行提前還款金額約3000萬元，累計發(fā)放額為2.04億元，提前還款額占發(fā)放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當(dāng)前造成提前還款客戶數(shù)量俱增的原因主要有以下幾個方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險及人民幣理財產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降；二是部分客戶群體收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過高等教育，家庭年收入一般為5萬元以上的客戶；三是部分銀行如中行對提前還款的客戶收取了一定比例的違約金，我分行尚未實施該項收費(fèi)，一定程度上助長了客戶在違約金收取辦法出臺之前盡快提前還款的心理。

（二）最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對謹(jǐn)慎。最高人民法院發(fā)布的關(guān)于“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定在業(yè)界引起了軒然大波。據(jù)了解，目前中山各大銀行包括四大國有商業(yè)銀行為了保障自身的利益，規(guī)避風(fēng)險，都有將按揭成數(shù)減少的意圖，但因考慮同業(yè)競爭均未付足實施，處于觀望狀態(tài)，都在密切注視其他銀行的舉動。從我分行目前的情況來看，雖然未正式出臺降低貸款成數(shù)的條文，但在審批程序中，貸款審批人對審批尺度有所收緊，特別是對中低收入群體的首次置業(yè)、部分二次置業(yè)者以及鎮(zhèn)區(qū)支行客戶，貸款審批被降低貸款按揭成數(shù)的情況已屢見不鮮，但對我們拓展樓盤按揭業(yè)務(wù)帶來一定的阻礙。在當(dāng)前同業(yè)競爭日益激烈的情況下，開發(fā)商有了很大的自主選擇權(quán)，在審批過程中如達(dá)不到開發(fā)商預(yù)期的貸款成數(shù)，開發(fā)商往往會將整個樓盤移向他行，其結(jié)果是我們前期付出的努力全部白費(fèi)，更喪失當(dāng)?shù)氐氖袌龇蓊~。因此，審批部門在審批過程中關(guān)注重大風(fēng)險點，把握部分貸款審批成數(shù)的同時，還要結(jié)合當(dāng)前開發(fā)商所履行的保證責(zé)任，適當(dāng)靈活處理。

（三）營業(yè)稅政策的調(diào)整，對二手樓按揭業(yè)務(wù)影響不大。自今年6月1日起，新政策規(guī)定對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。據(jù)悉，新政策出臺后，廣州、深圳等大城市反響熱烈，二手市場的放盤量激增，不少人甚至表示推遲購房時機(jī)。但從我市的情況來看，新政策暫未對我市的二手房市場帶來明顯的影響，近期二手房交易市場與平常相差不多，交易量并沒有明顯增加。從長遠(yuǎn)來看，新政策對二手市場的影響不會太大，因為目前中山市場的投資性購房比例尚少，而這些投資性購房者中，長線投資者還占了相當(dāng)大的比例。從我分行當(dāng)前的情況來看，6月1日新政策實施之前，并未出現(xiàn)辦理二手房按揭業(yè)務(wù)的擁擠現(xiàn)象，消費(fèi)者的購房心理比較理性，市場較正常。

三、中山市分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

（一）個人住房貸款情況 中山市四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款新增情況表

單位:億元 項 目XXXXXXXX.5余額四行占比XX.5新增四行占比全市占比 工 行 30.32 34.95%1.8647.43%30.01% 農(nóng) 行 15.80 18.21%0.8621.89%13.85% 中 行 23.83 27.47%0.5814.69%9.29% 建 行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13% 交行7.291.7828.80% 從上表可以看出，我分行個人住房貸款業(yè)務(wù)呈穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，但從全市房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，我分行個人住房貸款市場占比呈逐年萎縮的趨勢。個人住房貸款余額方面，今年5月末工行余額30.32億元，占比34.95%，穩(wěn)居第一的位置，中行23.83億元，占比27.47%，市場排名第二，建行比農(nóng)行余額多1億元市場排名第三。新增額方面，今年1—5月工行、交行增勢明顯，分別新增1.86億元、1.78億元，分別占居全市近三成的市場份額，建行、中行相當(dāng)，分列全市第四、第五的位置。個人住房貸款市場由早期建行一枝獨(dú)秀的局面演變?yōu)槟壳岸嘧愣α⒌募姞幐窬郑疫@種多元化競爭的趨勢將日益激烈。不良貸款方面，截止XX年5月末，我分行五級分類不良貸款額為1167.19萬元，不良率為0.69%，控制在省分行要求的范圍內(nèi)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況 中山市分行房地產(chǎn)發(fā)放貸款情況 單位：萬元 項 目XX年XX年XX年XX年XX年XX年5月 全市房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款額433***5123530 建行房地產(chǎn)貸款余額***2654037400 其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額00500862022460 其中：房地產(chǎn)流動資金貸款900714***2014140 建行占全市開發(fā)銀行貸款額000.04% 從上表可以看出，我分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放比例低、投放額不高，XX、XX年零投放，XX、XX年投放余額分別為500萬元、8620萬元，其中XX年占全市總量的0.04 %。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比少，不利于拓展個人住房按揭貸款市場。我分行可以選擇優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，作為捆綁營銷個人住房貸款的配套產(chǎn)品。

（三）個人住房公積金情況 項 目XX年市場占比XX年市場占比XX年5月市場占比 工 行1050026.33%1445124.43%1590224% 農(nóng) 行630515.81%890315%1003415% 中 行19124.79%33055.59%38796% 建 行2115853.06%3250454.9%3721255.5%個人住房公積金的歸集方面，建行獨(dú)占半壁江山，而且還有進(jìn)一步上升的趨勢；工行占比24%，排第二；農(nóng)行、中行分列第三、四的位置。

（四）個人住房貸款客戶構(gòu)成及特點 下面抽取了我分行XX??—XX年6月期間在興中道支行發(fā)放的個人住房貸款客戶的構(gòu)成及特點進(jìn)行有針對性的分析，以便為客戶提供更優(yōu)質(zhì)、高效的差別化服務(wù)。調(diào)查客戶共4472戶，累計發(fā)放金額約人民幣10億元。此次調(diào)查結(jié)果可以反映當(dāng)前我分行個人住房貸款客戶的構(gòu)成和基本的情況，具有一定的代表性。1．客戶構(gòu)成及特點（1）客戶戶籍分布情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）省內(nèi)購房者349278.09%78090 省外購房者91820.53%20530 港澳臺人士611.36%1360 非中國籍人士10.02%20從上表可以看出，客戶主要集中在省內(nèi)，比重78.09%；省外購房人士居其次，約占20.53%，省外購房客戶在近幾年有明顯增加的趨勢，隨著中山經(jīng)濟(jì)的快速增長和環(huán)境的不斷完善，越來越多的外來工薪一族選擇在中山定居，對住房的需求也顯得日益迫切，這為中山房地產(chǎn)市場的發(fā)展起了一定的推波助瀾的作用；港澳臺及非中國籍人士大多屬于投資型或暫住型投資，近年來有上升的跡象，但所占比例不多。2，客戶年齡分布情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）27—33歲177039.58%39580 34—40歲144932.4%32400 41—50歲72516.21%16210 21—26歲3668．18%8180 51歲以上1503.36%3360 20歲以下120.27%270 從購房者年齡層次來看，27—33歲年齡層次購房客戶最多，占比39.58%，這部分客戶年齡普遍比較年輕，大多屬于剛踏入社會不久的首次置業(yè)者和部分適婚青年；34—40歲年齡層次購房客戶其次，占比32.4%，客戶群體為已組建家庭且收入穩(wěn)定、具有一定家庭積蓄的二次置業(yè)者；40—50歲年齡的客戶群體居第三，占比16.21%，這部份群體主要是即將步入退休年齡，準(zhǔn)備購置物業(yè)安享晚年的年長客戶；其余年齡所占的比例均偏低。3．客戶受教育程度情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）高中（中專）172538.57%38570 初中（含）以下107123.95%23950 大專94721.18%21180 本科68815.38%15380 碩士以上410.92% 920 從上表可以看出，受教育程度在高中（中專）水平的購房者居多，占比38.57%；其次是學(xué)歷層次較低的初中（含）以下的購房者，占比23.95%，這類客戶多屬于中山本地個體私營企業(yè)經(jīng)營者；教育程度為大專的購房者居第三，占比21.18%；本科以上學(xué)歷層次的比例不高，隨著中山人才引進(jìn)戰(zhàn)略的實施，相信本科及碩士以上教育水平的客戶群體預(yù)計在未來幾年有上升的趨勢。4．客戶職業(yè)分布情況 項 目戶 數(shù)

（戶）占比（%）金額（萬元）個體戶232852.06%52060 普通職工176239.4% 39400 政府公務(wù)員3036.77%6770 企業(yè)管理人員791.77%1770 從上表可以看出：個體私營企業(yè)經(jīng)營者購房群體偏多，占比52.06%這部分客戶大多屬于中山本土居民，隨著收入的增加和生活條件的改善，紛紛從原有的獨(dú)立民居搬離，選擇配套設(shè)施相對完善和安全的小區(qū)居住，由于這部分客戶群體收入不穩(wěn)定，容易產(chǎn)生資產(chǎn)風(fēng)險；其次是普通職工，占比39.4%；再次是政府公務(wù)員群體，占比6.77%，公務(wù)員群體占比相對偏低的原因主要是：大部分公務(wù)員享受了單位的實物分房政策，目前辦理按揭貸款的公務(wù)員主要是剛加入公務(wù)員群體而未能享受實物分房政策的年輕一族和部分為改善居住條件的二次置業(yè)者。5．客戶家庭月收入情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）6000元以上124027.73%27730 4500—6000元107724.08%24080 3000—4500元98422%2XX XX元以下64714.47%14470 XX—3000元52411.72%11720 家庭月收入6000元以上的購房客戶居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的購房客戶居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的購房客戶占比22%；家庭月收入XX元以下的購房客戶占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的購房客戶占比11.72%。從總體情況來看，我行的貸款客戶家庭月收入較穩(wěn)定，均具有一定的還款能力。6．客戶貸款年限情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）11—20年240353.73%53730 6—XX年155734.82%34820 5年以下423 9.46%9460 21至30年891.99%1990從客戶貸款年限來看：貸款年限在11至20年（含）的購房客戶最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的購房客戶居次位，占比34.82%,；貸款年限在5年以下（含）的購房客戶居第三，占比9.46%；年限21至30年的購房客戶，占比1.99%。從貸款年限的總體情況來看，購房客戶消費(fèi)行為比較理性，并且普遍制定了比較長遠(yuǎn)的還款計劃，有利于保證我分行信貸資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險的防范。并且可看出，這部分購房客戶短期投資行為比較少，購買自住型的客戶居多。7．客戶選購的物業(yè)類型情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）多層樓房248155.48% 55480 小高層樓房158735.49%35490 商鋪2114.72%4720 其他1252.79%2790 別墅681.52%1520 從上表可以看出，選購多層樓房的客戶居多，占比55.48%，成為最受客戶歡迎的物業(yè)類型，這也是中山本地人比較喜歡的傳統(tǒng)的樓層建筑；其次是小高層，占比35.49%，隨著人們消費(fèi)觀念及樓盤開發(fā)檔次的提升，市民購房習(xí)慣也有向小高層轉(zhuǎn)移的傾向；選購商鋪的客戶居第三，占比4.72%，這類客戶群體主要是資金較充裕的投資型客戶，他們往往通過出租商鋪來收取租金，具有一定的還款來源，資信相對較好；選購別墅的客戶68戶，占比較低，為防范個人住房貸款所帶來的風(fēng)險，我分行對別墅等較高檔的住宅有嚴(yán)格的審批條件，加上國家宏觀政策的有力調(diào)控，我們只對個別優(yōu)質(zhì)客戶提供差別化服務(wù)。8．客戶選購戶型結(jié)構(gòu)情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）三房336275.18%75180 四房4099.15%9150 二房3878.65%8650 一房一廳189 4.23%4230 從上表可以看出，三房的戶型最受歡迎，占比高達(dá)75.18%，這部分客戶群體是以老少同堂合家居住的類型為主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房戶型，占比8.65%，這部分客戶群體以準(zhǔn)備組建家庭或新婚不久的年輕一族為主；一房一廳目前受到剛踏入社會，稍有積蓄的未婚一族的追捧，在未來幾年的房地產(chǎn)走勢預(yù)測中，該戶型房屋還將有進(jìn)一步增加的可能。9．客戶選擇房屋面積情況 面 積（平方米）戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）80—100128428.71%2871 100—12098822.09%22090 60—8080017.89%17890 120—14049411.05%11050 60以下48310.8% 10800 160以上 2926.53% 6530 140—1601312.93%2930 從上表可以看出：客戶選擇80至100平方的客戶最多，占比28.71%；100至120平方的客戶其次，占比22.09%；60至80平方的客戶居第三，占比17.89%；120至140平方的客戶居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均較低。由此可看出客戶普遍熱衷面積在100平方米左右的房屋。10．客戶購房單價情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）1500—XX元117126.19%26190 XX—2500元109724.53%24530 2500—3000元71215.92% 15920 1500元以下70215.70%15700 3000—3500元4209.39%9390 3500元以上3708.27%8270 從上表可以看出：每平方米1500至XX元范圍的最受客戶歡迎，占比26.19%；XX至2500元范圍的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范圍的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房價區(qū)間和低端房價區(qū)間的房屋在客戶中比較受落，而高端區(qū)間的房屋受政策和自身經(jīng)濟(jì)等因素的影響，購房者所占比例相對較低。11．客戶購房總價情況 項 目戶 數(shù)（戶）占比（%）金額（萬元）15萬元以下175239.18%391180 15—25萬元131129.32%29320 25—30萬元44810.02%10020 35—45萬元3698.25%8250 30—35萬元&nbs

p;3317.4%7400 45萬元以上2615.83%5830 從上表可以看出：房價在15萬元以下的占比39.18%，說明我分行按揭樓盤中低檔樓盤居多；房價在15至25萬元的占比29.32%；房價在25至30萬元的占比10.02%，15—35萬元屬于中檔樓盤，占比近40%；房價在35至45萬元的占比8.25%；30至35萬元的占比7.4%；45萬元以上的占比5.83%；房價在35萬元以上的占比合計為14.08%，這類樓盤屬于中等偏高樓盤，這類樓盤占比不高，也說明我分行按揭客戶群體中中高收入階層的客戶占比小。我分行按揭客戶較為接受的是房價在15至25萬元內(nèi)的房屋。12．結(jié)論（1）我分行按揭業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度較大的是普通住宅，購房者以個體私營企業(yè)經(jīng)營者以及普通職工居多，屬于大眾客戶，這部分客戶群體收入不穩(wěn)定，資產(chǎn)風(fēng)險相對較大，但自去年最高人民法院出臺的司法解釋后，審批部門對這部分客戶的審批尺度明顯偏嚴(yán)。（2）我分行客戶選擇住宅價格3000元/平方米以上的高檔住宅只占17%，房價在30萬元以上的客戶占比21%，房價在15萬元以下的占比39.18%，說明我分行拓展的樓盤中高檔樓盤比例不高，低檔樓盤居多，這與我分行一貫以來對高檔住宅樓盤有畏高心理有一定的關(guān)系。這無疑將一部分中高收入客戶群體阻檔在建行大門之外，將一部分低收入者引入大門。（3）從客戶結(jié)構(gòu)分析，我分行客戶群體以一般客戶居多，家庭月收入3000元以下的客戶占比27%，這些客戶偏重于普通住宅，中高端客戶和中高檔樓盤偏少。今后，我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的目標(biāo)重點要轉(zhuǎn)移到拓展中高檔樓盤，并多發(fā)展中高檔客戶上來。（4）按揭客戶中普通客戶多、中高端客戶少，低學(xué)歷客戶多、高素質(zhì)客戶少不利于我分行相關(guān)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品的發(fā)展。雖然發(fā)放個人住房按揭貸款時客戶經(jīng)理習(xí)慣向房貸客戶營銷貸記卡或網(wǎng)上銀行，但這些普遍客戶、低學(xué)歷客戶的貸記卡使用率有多高，是否適用，消費(fèi)額度有多大，每月扣款后的存折沉淀資金有多大等等值得有關(guān)部門研究。

三、對策和建議

（一）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持重點。在品種方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款要優(yōu)先支持重點客戶開發(fā)的優(yōu)質(zhì)住房樓盤，非住房類型房地產(chǎn)項目要嚴(yán)格控制；對于中檔樓盤，重點選擇地段好，樓盤適銷對路的發(fā)展商作為重點營銷對象；對于高檔樓盤，重點選擇富有特色的規(guī)模較大、樓盤知名度較高、發(fā)展商實力較強(qiáng)、開發(fā)類貸款所占比例較小的、對個貸業(yè)務(wù)影響較大的樓盤；對于高風(fēng)險項目如樓價偏高，發(fā)展商信譽(yù)較差的樓盤，能退出的堅決實行退出政策，不能退出的在個貸方面限制其樓房的最高價格，避免發(fā)展商套取銀行信貸資金；對高層住宅、別墅、個人商用房貸款應(yīng)嚴(yán)格貸款條件。在區(qū)域方面，目前市中心商品房供過于求，銷售難度增大，鎮(zhèn)區(qū)相對發(fā)展空間較大，樓房價格比市區(qū)相對較低，銷售前景好，貸款風(fēng)險較小，新增貸款規(guī)模應(yīng)重點向城郊和鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)中高檔樓盤和排名前幾位的房地產(chǎn)開發(fā)公司納入支行責(zé)任目標(biāo)營銷范圍，加大對鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的拓展力度。在客戶選擇方面，對一般客戶原則上應(yīng)審慎對待，對資金實力弱、開發(fā)規(guī)模小的客戶，應(yīng)逐步退出開發(fā)貸款。

（二）加大重點客戶的營銷力度。我分行按揭樓盤缺少的是中高檔樓盤，全分行應(yīng)提高營銷重點客戶重要性的認(rèn)識，督促各支行和房信業(yè)務(wù)歸口管理部門盡快落實重點客戶管理制度，加強(qiáng)客戶經(jīng)理配備并適當(dāng)向房地產(chǎn)重點客戶傾斜。對不屬于我分行的優(yōu)質(zhì)客戶，各支行應(yīng)組織力量加強(qiáng)對重點客戶營銷公關(guān)，主動上門與客戶建立聯(lián)系，互通信息，交流感情，為客戶提供個性化的服務(wù)方案，以真情行動取得客戶的理解、信任和支持。對已是我分行現(xiàn)行的重點客戶，各行要切實提高服務(wù)質(zhì)量，做好客戶關(guān)系維護(hù)工作。對于同業(yè)提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的客戶，要清楚認(rèn)識，其實同業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比例很小，我分行不能放棄爭取做個人住房按揭貸款的可能。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險控制，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量。新發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項目應(yīng)當(dāng)同時具備以下條件：一是必須擁有本期開發(fā)投資總額的40%的自有資金；二是必須“四證”齊全；三是地理位置優(yōu)越，預(yù)測售價合理、有市場，銷售前景良好；四是主要管理人員有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)與管理經(jīng)驗；五是能夠以土地或其它住房樓盤作抵押。同時應(yīng)積極推行“貸款封閉”管理，加強(qiáng)貸款資金和銷售款的監(jiān)督管理，防止資金被子挪作他用，以確保項目順利完成，銷售款如期回籠，按期歸還銀行貸款。個人住房按揭貸款方面，要切實落實不良貸款壓縮計劃，建立不良貸款回收責(zé)任制。要將壓縮不良貸款的指標(biāo)分解落實到部門和個人，按績效掛鉤并進(jìn)行考核，調(diào)動貸后管理人員催收不良貸款的積極性。同時要加大不良貸款的催收處置力度，要結(jié)合業(yè)務(wù)品種特點，積極探索不良貸款清收的有效措施和辦法，要逐戶逐筆摸清不良貸款情況，針對不同情況分別制定相應(yīng)的“一戶一策”或“一戶多策”的壓縮盤活方案。

（四）進(jìn)一步理順房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)，下放住房按揭辦理權(quán)限，充實房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理隊伍。一是設(shè)立個貸專職審批人制度，提高效率，同時調(diào)整對審批人的考核、業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險控制并重。二是下放個人住房按揭貸款辦理權(quán)限，大力發(fā)展個人住房貸款。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人民收入、生活水平的提高，追求高檔次生活的需求日趨明顯。目前，我分行鎮(zhèn)區(qū)可以辦理個人住房貸款的支行有古鎮(zhèn)、小欖、中山港、三鄉(xiāng)、坦洲支行、南頭支行，今后，要逐步向所有建行網(wǎng)點的鎮(zhèn)區(qū)支行開放辦理權(quán)限，將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有能力購買商品房的客戶引入建行，做客戶十幾二十年的伙伴關(guān)系。三是充實房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心從事對公信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理只有2名，要負(fù)責(zé)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)多達(dá)四十多家開發(fā)商的貸后維護(hù)、管理和新樓盤的拓展工作，人手相對緊缺，未能為客戶提供更細(xì)致、貼心的服務(wù)，建議市分行適當(dāng)添加房地產(chǎn)金融中心客戶經(jīng)理以便為客戶提供更全面的金融服務(wù)，或者將鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拓展和貸后維護(hù)管理交給當(dāng)?shù)劓?zhèn)區(qū)支行。

（五）繼續(xù)以住房公積金爭辦為核心，積極承辦個人住房公積金貸款，全面發(fā)展委托性住房金融業(yè)務(wù)。密切關(guān)注和跟蹤當(dāng)?shù)毓e金市場動向和政策變化，加強(qiáng)對住房公積金管理中心的營銷力度，配備專門客戶經(jīng)理，規(guī)范和提升對住房公積金管理中心的金融服務(wù)，不斷提高金融服務(wù)質(zhì)量和效率。在資源配置方面，加大對住房公積

第四篇：房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

投資1002 李穎 1005060215

改革開放之后，我國進(jìn)行了市場經(jīng)濟(jì)體制的改革，住房開始逐漸地商品化，它開始由市場的價值規(guī)律來支配。住房的市場化使房產(chǎn)的消費(fèi)和生產(chǎn)變得靈活起來，有利于實現(xiàn)再生產(chǎn)、投資和融資的良性循環(huán)，同時還可以擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，提高人們的生活水平，增加人均居住面積。同時房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。

簡單來說，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)大致可以分為以下10類：

1、房地產(chǎn)住房儲蓄存款。它包括投資限額存款、企業(yè)住房建設(shè)存款、商品房周轉(zhuǎn)金存款、土地開發(fā)基金存款和外資建房存款。

2、住房基金管理（三級）。包括城鎮(zhèn)住房建設(shè)基金、企業(yè)住宅建設(shè)基金和職工個人住房建設(shè)基金。

3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗貸款。包括項目貸款、經(jīng)營貸款和流動資金貸款。

4、房地產(chǎn)抵押貸款。包括一般的房地產(chǎn)抵押貸款和按揭貸款。

5、房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)公司上市派發(fā)的股票

6、房地產(chǎn)債券。

7、房地產(chǎn)信托。

8、房地產(chǎn)保險。包括房屋財產(chǎn)保險、房屋責(zé)任保險、房屋綜合保險、房屋利益保險和建筑工程質(zhì)量保險。

9、房地產(chǎn)結(jié)算。可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算。

10、房地產(chǎn)典當(dāng)。

以銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主略微詳細(xì)介紹。

銀行作為我國最主要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類很多，主要業(yè)務(wù)可劃分為房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)和非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)兩大類。房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)指資金的吸收與運(yùn)用；非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)是指表外業(yè)務(wù)以及其他金融服務(wù)；具體可劃分為以下三類。

(1)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)銀行運(yùn)用資金的方式，可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)指銀行運(yùn)用資金向外購買房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券，從中獲取利潤；房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)指銀行根據(jù)必須歸還的原則，按一定利率向外供應(yīng)資金，獲取利息的一種信用活動。根據(jù)放款內(nèi)容不同，可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性貸款、居民個人住房消費(fèi)性貸款；根據(jù)款項還款期限，可分為短期放款和中長期放款；根據(jù)是否擔(dān)保及擔(dān)保性質(zhì)，可分為房地產(chǎn)信用放款、房地產(chǎn)質(zhì)押放款和房地產(chǎn)抵押放款等。

(2)負(fù)債業(yè)務(wù)。指銀行吸取資金的業(yè)務(wù)，主要有存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)往來業(yè)務(wù)等。

(3)表外業(yè)務(wù)。指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。這類業(yè)務(wù)不涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業(yè)務(wù)。銀行涉及房地產(chǎn)的表外業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)等。

不難看出，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)會不斷豐富和完善。

第五篇：代理金融業(yè)務(wù)調(diào)研報告

代理金融業(yè)務(wù)調(diào)研報告

近期，代理業(yè)務(wù)部走訪各網(wǎng)點，主要針對我局金融業(yè)務(wù)發(fā)展滯后、收入水平較低的情況進(jìn)行調(diào)研，尋找網(wǎng)點經(jīng)營中存在的問題、營業(yè)員在業(yè)務(wù)營銷過程中存在的不足，結(jié)合網(wǎng)點自身環(huán)境及與隨機(jī)客戶的交流，了解客戶的需求和意見。另外，通過近幾年來金融業(yè)務(wù)的發(fā)展情況對比、市場份額及客戶群體的變動，跳出常規(guī)，轉(zhuǎn)變觀念尋求積極的發(fā)展策略，從細(xì)節(jié)著手對代理儲蓄業(yè)務(wù)、保險業(yè)務(wù)、基金理財類業(yè)務(wù)等方面重點分析，找出問題并提出解決方案。

一、代理儲蓄業(yè)務(wù)

儲蓄業(yè)務(wù)是郵政代理金融各項業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，利差收入是代理金融收入的主要來源，如何擴(kuò)大儲蓄存款規(guī)模，鞏固市場份額，增加企業(yè)效益，是代理金融業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。總體上看，1-4月份，儲蓄業(yè)務(wù)保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，但仍然存在著一些問題，主要表現(xiàn)在：儲額呈現(xiàn)下降趨勢、相應(yīng)儲蓄增額同期比也逐年下滑。原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、（傳統(tǒng)攬收時期，其他商業(yè)銀行出臺的相應(yīng)攬儲政策要好與我局，給用戶的報酬也高于我局30%-100%,部分客戶受利益驅(qū)使轉(zhuǎn)向其他銀行。）由此看出，我局平時的客戶維護(hù)中，客戶忠誠度與其他銀行相比較低。

2、我局儲額中存在部分代發(fā)工資，代發(fā)款入局后無滯留，形成有效收入較少。

3、近兩年，基金理財類業(yè)務(wù)市場火熱，各金融機(jī)構(gòu)爭相搶占理財類業(yè)務(wù)市場份額，今年我局也加大了理財類業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，導(dǎo)致資金分流。

4、今年我局先后三處網(wǎng)點停業(yè)裝修改造，導(dǎo)致網(wǎng)點用戶分散，用戶普遍服務(wù)受到臨時制約，部分用戶在郵儲銀行

辦理儲蓄業(yè)務(wù)時將存款轉(zhuǎn)出，致使我局余額受到影響。于此同時，其他商業(yè)銀行部分網(wǎng)點已完成改造，軟硬件條件的提高，一定程度上對我局的儲額方面有所影響。

5、與其他商業(yè)銀行相比我局營業(yè)網(wǎng)點員工服務(wù)水平和服務(wù)熱情急需提高，部分客戶反映部分網(wǎng)點營業(yè)員在與客戶的交流中服務(wù)態(tài)度不夠好。另外，忽略了網(wǎng)點內(nèi)衛(wèi)生及用品擺放等諸多細(xì)節(jié)的重要性。好的環(huán)境和對客戶親善的態(tài)度更有助于我們發(fā)覺潛在客戶。

6、大客戶維護(hù)政策不健全，與大客戶的交流大多局限在存款、攬收等利我的角度，缺乏日常生活、節(jié)假日等給予客戶的問候、關(guān)懷，對大客戶難免有忽視的表現(xiàn)，長期以來致使客戶流失。

儲蓄業(yè)務(wù)發(fā)展措施

在以儲額增長為核心，大力發(fā)展結(jié)算類業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，重視網(wǎng)點經(jīng)營的細(xì)微環(huán)節(jié)，立足網(wǎng)點客戶、立足營銷業(yè)務(wù)種類對儲蓄發(fā)展存在的問題層層剖析。

1、網(wǎng)點支局長時時關(guān)注網(wǎng)點余額情況，發(fā)現(xiàn)大額存款流失及時查詢原因，對于開發(fā)商、農(nóng)戶（農(nóng)村網(wǎng)點）生產(chǎn)使用的資金做到心中有數(shù)，并提早溝通攻關(guān)采取措施將資金回流，即存款用完之后盡量保證還存回我局，這樣避免了大額資金的流失。

2、重點加大對客戶的管理維護(hù)力度。正準(zhǔn)備在我局朝陽支局試點使用的“大客戶營銷管理系統(tǒng)”應(yīng)該得到充分利用，通過系統(tǒng)的“客戶生日提醒”等功能，主動向客戶投去慰問、贈送小禮品等，合理維護(hù)原有大客戶。通過系統(tǒng)提供的大客戶資料制定合理營銷方案，通過電話、短信等訪問形式努力發(fā)掘潛在客戶。另外，提高網(wǎng)點綠卡VIP金卡使用率，予以用戶方便的同時提高用戶忠誠度。

3、與我局所有代發(fā)單位溝通，本著統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一時

間的原則，提出將代發(fā)款制定日期上賬，制定時間統(tǒng)一發(fā)放。（建議在我局滯留幾天，隔天向客戶發(fā)放）。

4、關(guān)注“儲蓄競賽方案”各單位營銷情況，定期以短信、文件的形式通報，進(jìn)度快的部門做經(jīng)驗介紹，較慢的分析原因，提出營銷過程中的困難，及時解決。營造火熱的工作氛圍。

5、加強(qiáng)網(wǎng)點管理力度，要求支局長了解網(wǎng)點周邊客戶群，注意收集有價值的客戶信息，分析客戶資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)，對客戶群體進(jìn)行細(xì)分，有針對性的對客戶進(jìn)行維護(hù)。

二、代理保險業(yè)務(wù)

存在問題

1、保險業(yè)務(wù)營銷過程中網(wǎng)點開口率過低、缺少靈活性，大多營業(yè)員主要以定期存款客戶為目標(biāo)，營銷范圍狹窄。不能準(zhǔn)確把握用戶的需要并針對產(chǎn)品特點適當(dāng)滿足用戶的需要。另外，營業(yè)員存在為難情緒，在銷售產(chǎn)品的過程中受阻便失去信心，失去營銷積極性。

2、未能合理有效的安排分流窗口用戶，導(dǎo)致在保險業(yè)務(wù)辦理的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)客戶擁擠現(xiàn)象，讓客戶感到不滿。

3、有理財經(jīng)理的網(wǎng)點很少向理財經(jīng)理引薦客戶，沒有充分發(fā)揮理財經(jīng)理的作用，這樣在一定程度上影響保單的成功率。

4、在業(yè)務(wù)營銷的方式方法上缺少創(chuàng)新，只是一味的套用傳統(tǒng)模式，每個客戶都有他自身的需求，能夠準(zhǔn)確把握用戶的需求可能不用我們多費(fèi)口舌也能成功營銷，對營業(yè)員的綜合能力要提出更高的要求。

發(fā)展措施

1、做好網(wǎng)點綜合管理工作。所長每日組織早會，做到

有內(nèi)容、有計劃，如本日計劃增多少保額，出多少張保單等以保險競賽為契機(jī)，同時由所長、營業(yè)員進(jìn)行角色演練，在一問一答的對話中學(xué)會展業(yè)技巧。

2、要用心揣摩客戶心理，這樣往往營銷成功率很高。注意觀察老營業(yè)員或經(jīng)驗豐富的營業(yè)在與客戶交談中的一言一行，并細(xì)心分析揣摩客戶的不同心理變化，逐漸學(xué)會從客戶的需求角度去引導(dǎo)

3、擴(kuò)大宣傳，全員營銷。網(wǎng)點將原有宣傳單據(jù)整理分類，擺放在宣傳架上，以制作條幅、定期發(fā)放傳單等形式擴(kuò)大產(chǎn)品知名度。另外，對于有投保意向但有疑慮情緒的客戶進(jìn)行記錄，積累客戶資料，利用輪班的時間上門或電話營銷，實現(xiàn)“二次挖掘”。

4、客戶對保險的理解接受程度偏低，客戶拒絕保險營銷和投保后反悔的行為經(jīng)常發(fā)生。這就要求營業(yè)員要總是能夠自我調(diào)節(jié)，用笑容面對拒絕，并把每次拒絕當(dāng)成下一次成功的開始。

5、提高業(yè)務(wù)辦理水平，在出單速度等方面加大改進(jìn)措施，要求網(wǎng)點營業(yè)員將儲蓄、保險、中間業(yè)務(wù)等系統(tǒng)界面同時開啟登錄，便于業(yè)務(wù)隨時隨地辦理，提高工作效率。網(wǎng)點業(yè)務(wù)繁忙時注意有效分流客戶，如在辦理保險業(yè)務(wù)時及時分流待辦業(yè)務(wù)客戶，避免客戶產(chǎn)生不必要的焦慮。

6、經(jīng)常性的邀請保險公司專業(yè)講師在支局開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，現(xiàn)場指導(dǎo)和推介產(chǎn)品。不定期的舉辦“保險特訓(xùn)營”、“產(chǎn)品說明會”。

三、代理基金理財類業(yè)務(wù)

存在問題

1、我局理財類業(yè)務(wù)起步較晚，網(wǎng)點理財類業(yè)務(wù)前臺水

平急需提高，很多網(wǎng)點人員對此類業(yè)務(wù)的辦理不夠熟練。

2、對基金理財類業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不重視。營業(yè)員在參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)時態(tài)度不夠端正，課堂所講的知識也不能夠完成體會，對相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展必然產(chǎn)生一定的影響。

5、許多理財用戶對理財產(chǎn)品有很大的認(rèn)識度。對相關(guān)產(chǎn)品的了解也很深，很多時候在選擇上趨向?qū)I(yè)銀行。除此之外，其他商業(yè)銀行針對不同的客戶有不同的理財產(chǎn)品，產(chǎn)品具有廣泛的多樣性和靈活性，導(dǎo)致我們宣傳理財業(yè)務(wù)的壓力很大。

發(fā)展措施

1、做好網(wǎng)點陣地營銷工作。各局要在網(wǎng)點營業(yè)大廳顯著位置張貼、布放理財產(chǎn)品海報、宣傳折頁、單冊等。有電子顯示屏支局，要滾動顯示產(chǎn)品特點，營業(yè)員有針對性選擇符合條件的客戶進(jìn)行營銷，將此作為提高老客戶忠誠度的一種手段。

2、選定“準(zhǔn)客戶”進(jìn)行目標(biāo)營銷。要求各網(wǎng)點要每個月上報一定數(shù)量非郵政儲蓄的客戶名單，將 “日日升”、“月月升”及其他理財產(chǎn)品作為橋梁，通過有效營銷使其成為郵政儲蓄客戶，將其作為爭奪客戶和吸引更多的中高端客戶的有利手段。

3、啟動通訊工具進(jìn)行銷售。各網(wǎng)點要利用好已掌握的儲蓄客戶、基金客戶、理財客戶，對其進(jìn)行手機(jī)短信營銷，要求每個網(wǎng)點在財富日日升和月月升倆款產(chǎn)品及其他理財產(chǎn)品的銷售中，每周都向不少于20名目標(biāo)客戶發(fā)送手機(jī)宣傳短信。

4、所長和營業(yè)員的全力配合，抓住每次發(fā)行理財產(chǎn)品的機(jī)遇來推銷我們的業(yè)務(wù)，使我們在發(fā)展業(yè)務(wù)過程中拉動、拉近客戶。