第一篇：2012年正清物業管理的思路

2012年物業管理部工作思路

一、日前的狀況：員工不滿意，公司不滿意。

二、工作性質：后勤工作是一件費力不討好的工作，投入比產出多，沒能給生產經營帶來直接的經濟效益，但能帶來間接的收益，主要是員工精神層面和企業文化方面所反映。

三、意義：做到位（要心系員工，從小事做起，從不起眼的事做起，想員工所想，用心去做，讓員工實實在在的感受到公司對員工的關心。）潛移默化的提升公司在懷化及員工心目中的形象，增加員工對企業的文化的認同感和自豪感，增強員工的工作積極性和主動創造性，樹立老板在企業員工心目中的形象和影響力，讓更多的員工追隨老板的意志而闊步前進，為企業創造價值和名聲，為老板贏得聲望，讓企業更有凝聚力和向心力。后勤管理工作在完成公司要求的工作責任和范圍外，讓后勤工作成為企業與員工之間的一個橋梁，藝術的處理目前存在的一些問題，使員工和企業之間更加和諧。

四、職位與崗位的設置。（考慮中）

﹝一﹞、1、職位：部門經理一名、部門副經理一名、經理助理二名。

2、經警隊長一名、經警副隊長一名、小組組長一名。﹝二﹞、崗位的設置：

1、部門經理崗位

2、副經理崗位

3、經理助理崗位

4、衛生員

5、經警隊長崗位

6、經警副隊長崗位

7、經警隊員

8、門衛 ﹝三﹞、崗位人員設置（人數）

1、部門經理一名、部門副經理一名、經理助理二名。

2、經警隊長一名、經警副隊長一名、小組組長一名。

3、衛生員名、經警隊員5名、門衛5名。

五、今年工作的宗旨（或指導思想）：便民、安定、衛生、和諧

六、重點工作：

1、小區綠化和硬化工作，有計劃地解決小區的種菜、私自搭建的柴棚和喂養家禽問題，優化廠區和生活區的公共區域衛生環境；

2、建立員工日用品及蔬菜便利超市；

3、強化安全保衛工作；

4、提高食堂飯菜質量、飯菜品種、就餐環境及就餐秩序，提高服務滿意度。

七、具體工作：

﹝一﹞、加強安全教育,做好車輛管理工作，保障公司領導的日常用車，和員工上下班用車。

1、加強對司機進行安全教育,增強司機的安全意識,克服安全管理中思想麻痹；

2、加強司機遵守有關行車規章制度,做到疲勞不駕車，酒后不駕車；

3、對車輛勤檢查，勤保養，勤維護。發現問題及時解決，做到車輛不帶病上路,司機不帶情緒開車,確保安全行車。（費用的安排和金額的問題，誰負責，預算？）

﹝二﹞、房屋及其附屬的共用設施設備的使用管理、養護維修。（1、希望由公司出資購買健身器材并建健身場地。

2、有沒有維修基金？金額的多少？

3、共用設施設備的老化嚴重的更換問題）

﹝三﹞、小區綠化和硬化工作，草坪、樹木的保養及維護（預算金額？）。

﹝四﹞、環境衛生的管理服務，廠區和生活區的公共區域衛生環境工作。（1、解決小區的種菜、私自搭建的柴棚和喂養家禽問題，2、人員的重新分工及工作量的評估，增加清掃的次數和定時的巡查；

3、人員的老化問題，員工的待遇問題。）

﹝五﹞、建立員工日用品及蔬菜便利超市，以批發價或平價為廣大員工物美價廉的日用品、糧、油、米、蔬菜（1、安排一名售貨員，工資由公司核定并發放；

2、物資的進貨和出貨均進電腦，由財務結算；

3、目的是方便員工，給員工一些福得，不以贏利為目的，做到略有贏利，贏余做為物業管理部的物業管理費和責任人的獎金。）

﹝六﹞、提高食堂飯菜質量、飯菜品種、就餐環境及就餐秩序，提高服務滿意度。（1、食堂的裝修，另外增添一些設施、設備，從硬件上確保；

2、人員的安排，帶工資上班，確保伙食質量，由部門和員工共同監督，根據滿意度考核；

3、增加早餐的品種，如包子，饅頭、米粉、面條等；

4、目的是方便員工，給員工一些福得，不以贏利為目的，做到略有贏利，贏余做為物業管理部的物業管理費和責任人的獎金。）

﹝七﹞、加強對公司家屬區的水電管理，由物業管理部和工程部一起每月派人對公用區域及進居民家里的水管、電線進行檢查，家里的水、電出現故障，由物業管理部派人免費（材料自行負責）維修，避免不必要的浪費，嚴禁跑、冒、滴、漏的現象，從而節約水費的支出。

﹝八﹞、經警隊的管理

1、小區實行全封閉管理；

2、加強車輛出入、定點停放管理。

3、門衛嚴格執行對出門的車輛進行檢查。

4、門衛嚴格執行對來訪人員進行登記、發放臨時訪客卡或打電話接送，確保公司人員及財產安全。

5、門衛嚴格執行出門貨物憑單放行。

6、嚴格執行公司經警隊隊員每小時對生活區進行巡邏檢查。

7、人員的老化問題和人員的素質問題的解決。

﹝九﹞、醫務室的管理（繼續由中醫院代管還是？）

﹝十﹞、員工及退休員工的生病的慰問、過年退休員工的慰問、公司員工家的紅白事喜的操辦（按原制度執行）

﹝十一﹞、招待所的管理（1、清理招待所，根據情況購買相關物品；

2、規范管理，做到贏利）。

﹝十二﹞、單身宿舍的管理和公司柴棚的管理（1、清理；

2、規范；

3、收回；

4、合理收費）

﹝十三﹞、公司活動的組織與實施。（今年的正清公司成立20周年，活動多。）

﹝十四﹞、對外關系的費用問題，物業管理部牽涉的政府部門多，有計生、街道辦事區、派出所、居民會、工會、組織部門、環衛部門等等（按公司及外部的標準落實）。

第二篇：學校物業管理思路

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業也得到了發展，但仍處于物業管理的摸索、調整、發展的初級階段，而物業管理自身還處在發展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業內部的管理經營模式各自為政。由于高校后勤的物業管理與小區物業管理有很大的不同，高校物業的最大特點，就是它依托學校，實施范圍主要限于校內，高校物業管理起步相對較晚，物業管理理念尚未成熟，物業管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業管理企業的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴謹務實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業管理作為學校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導下，并結合物業管理行業特征，提出物業管理企業的精神口號，比如“嚴謹、規范、務實、熱情、創新”，要努力體現企業在整體上“團結、向上、規范”的精神面貌，確立企業“以校養業、以業轉制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務到全方位綜合服務，從立體式服務向專業化物業服務轉變”的經營管理理念。在實際工作中，完善了《物業管理部員工規章制度》等一系列有關規范物業管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規范、靠程序進行管理。在管理當中，管理員要不斷地學習和貫徹員工規章制度，來加強和實現管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設，而不是為個人而設，使人情管理的成分逐步減少。規范的制度建設在不斷加強情況下，由于不適應嚴格的規范化管理帶來的不適應，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發生暫時性的停工停產事件，但這應屬于轉變管理方式過程中的正常現象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調整管理模式

物業管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業管理涉及的內容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業管理很多工作是面上的工作，物業管理工作與“對學校第一印象”有直接關系，是體現學校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業管理工作是一個“動態的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據一些摸索的經驗，現提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責任人，責任落實到位，不僅發揮了各自的特長，而且增加了各自的責任心，打破“一窩粥”的現象。

二、權力下放，發揮主動性。在大樓管理方面，設立主持日常工作的管理員，全面負責本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領導。下放了一定限額的經濟權和人事權。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創造便于他們管理的外部環境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創良好的外部環境，幫助他掃清障礙。

四、規范管理制度先行，力求規范服務。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎上，提升到加強規范管理的層次。在這一理論的指導下，物業部先后出臺了大量的規章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調整，改進，再調整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責范圍不斷明確，責任區域日益明顯，責任心也自然而然的得到了加強。在規范管理基礎上，今后我們還需提出規范服務，而不是盲目的無償的服務。

五、規范管理中幾條值得堅持保持的經驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應得到真實體現；②每周一次的員工訓導制③每周一次管理員例會制；④校區衛生評比制；⑤各校區管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓、參觀學習制度。

（三）物業管理須加快企業化步伐

一、加快企業的規范化管理，是加快企業化步伐的基礎。

加快物業管理制度化建設，是加快企業規范化管理的前提條件。建立和完善物業管理的規章制度建設，才能使物業管理做到有章可循。操作上才能更規范，才能使成功的實踐經驗，轉化理論指導思想。物業管理表格化，是企業規范化管理實施途徑。把制度轉化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。數據化是企業規范管理的現實體現。只有數據最能體現結果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現規范管理的只能是數據。數據最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規范管理的實際成果。在數據化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。規范管理是一個制度化、表格化、數據化、理論化不斷循環反復的過程。

二、加快物業管理內部結構調整，是加快企業化步伐的重要途徑

1、轉變觀念，加快管理理念的調整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現狀。我們認為“發展才是合理”，只有不斷的改革創新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經驗，才能不斷的發展。作為部門領導，應該從具體的事務中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業發展的戰略決策上來，著重思考企業規劃、企業發展方向、企業理論文化建設、企業制度建設、企業市場定位、企業人才規劃管理等問題。

2、根據物來管理的功能需要，設立主管理實施具體管理事務。設置衛生、綠化、維修、保安等主管，權力下放，責任到位，激發主管的主動性和創造性。對現有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設立主管，以校區為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設立主管一名。保安部應分解為校衛隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業中去。具備獨立注冊公司能力的，應考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業，成為公司下屬企業或未來物業分公司的下屬企業。

3、責權行適當調整。權力下放的同時，也意味著責任與利益以下放。給部門以更多的權力，承擔更多的責任與風險，從而更好的發揮部門的工作熱情，激發員工進取創業精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應該具備能執行領導意識的能力。作為優良的基層管理員，不僅具備了執行領導意識的能務，還能在實際工作中加以創新和發展的能力，這樣的管理員應該成培養干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優秀保潔員中提拔產生的管理員，更便于掌握和管理，其優勢在一是對工作環境熟悉，二是熟悉業務，便于業務指導。另外，也要重視從其它同行中引進相關管理員，其優勢；一是熟悉業務，有一定的行業管理經驗，二是能帶來新的管理經驗和管理模式。三是能對企業員工產生沖擊與壓力，迫使員工產生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業的決策、策劃，精減現有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應進行管理階層中的決策層；二類管理員應進入管理階層中的執行層。

三、轉變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉變觀念，調整管理經營理念

俗話說，“先學會走路，再學跑步。”但是，在物業管理快速發展的今天，信息傳遞發達、潮流更替周期縮短，占領市場迅速。因此，我們在學走路的同時，也要學跑步。我們在經營校園市場的同時，要積極發展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內市場的同時要積極發展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業就沒有發展潛力。

2、確立市場定位，制定發展策略，規劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務樓盤及中學中等學校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調研，沒有調研就沒有可靠的數據，數據應該成為選擇制訂發展策略的重要依據，有了發展策略就能明確發展目標，規劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發展的機會就大了。但是任何嘗度都不應該是盲目的。在物業管理參與社會市場競爭，應做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責，并且要有一定數量的人員結構及組織，在財力上，要有專項的經費開支與投入。在物力上要有一定的設備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領導層所要考慮的。這也正是作為領導決策層應適當權力下放，逐步擺脫具體事務的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業發展創造良好的外部環境

無論人或事，都離不開周圍的環境。總公司形成的大環境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業。因此，作為總公司本身更應加快企業化進程，為其下屬部門和企業，創造良好的外部環境，也為物業管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業公司的發展目標與規劃要與總公司的目標與規劃相一致。

（四）進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業文化建設對于企業的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓和列隊訓練的過程中，員工不僅縮短了對業務熟悉過程，好得經驗和業務知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協作，有利于員工產生歸屬感和向心力。良好的企業形象可以產生強烈的企業向心力。企業的良好形象賦予企業員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業的向心力。高校后勤的優勢就在于高等學府作為依托背景，“高等學府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學府”產生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發展迅猛的學校，更能讓人產生榮耀感。高校物業的一線員工的工資相對社會企業來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業形象，還是企業吸引人才的最有利的條件。

樹立物業管理在師生當中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務理念、經營理念、管理理念，嚴格執行員工工作標準、操作規程等基本規章制度，落實考核制度。統一員工勞動服務意識，統一員工著裝和形象標志。加大物業管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業管理不甚了解，很多學生還不知道什么叫物業管理，這時我們要做好宣傳。現在有不少老師有“不管什么事，先去找物業”觀念，如果不做很好的宣傳，物業管理的電話，很容易成為學校的熱線電話。因此，物業管理要有意識的進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效的促進企業管理。

第三篇：學校物業管理思路

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業也得到了發展，但仍處于物業管理的摸索、調整、發展的初級階段，而物業管理自身還處在發展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業內部的管理經營模式各自為政。由于高校后勤的物業管理與小區物業管理有很大的不同，高校物業的最大特點，就是它依托學校，實施范圍主要限于校內，高校物業管理起步相對較晚，物業管理理念尚未成熟，物業管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業管理企業的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴謹務實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業管理作為學校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導下，并結合物業管理行業特征，提出物業管理企業的精神口號，比如“嚴謹、規范、務實、熱情、創新”，要努力體現企業在整體上“團結、向上、規范”的精神面貌，確立企業“以校養業、以業轉制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務到全方位綜合服務，從立體式服務向專業化物業服務轉變”的經營管理理念。在實際工作中，完善了《物業管理部員工規章制度》等一系列有關規范物業管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規范、靠程序進行管理。在管理當中，管理員要不斷地學習和貫徹員工規章制度，來加強和實現管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設，而不是為個人而設，使人情管理的成分逐步減少。規范的制度建設在不斷加強情況下，由于不適應嚴格的規范化管理帶來的不適應，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發生暫時性的停工停產事件，但這應屬于轉變管理方式過程中的正常現象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調整管理模式

物業管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業管理涉及的內容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業管理很多工作是面上的工作，物業管理工作與“對學校第一印象”有直接關系，是體現學校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業管理工作是一個“動態的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據一些摸索的經驗，現提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責任人，責任落實到位，不僅發揮了各自的特長，而且增加了各自的責任心，打破“一窩粥”的現象。

二、權力下放，發揮主動性。在大樓管理方面，設立主持日常工作的管理員，全面負責本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領導。下放了一定限額的經濟權和人事權。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創造便于他們管理的外部環境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創良好的外部環境，幫助他掃清障礙。

四、規范管理制度先行，力求規范服務。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎上，提升到加強規范管理的層次。在這一理論的指導下，物業部先后出臺了大量的規章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調整，改進，再調整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責范圍不斷明確，責任區域日益明顯，責任心也自然而然的得到了加強。在規范管理基礎上，今后我們還需提出規范服務，而不是盲目的無償的服務。

五、規范管理中幾條值得堅持保持的經驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應得到真實體現；②每周一次的員工訓導制③每周一次管理員例會制；④校區衛生評比制；⑤各校區管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓、參觀學習制度。

（三）物業管理須加快企業化步伐

一、加快企業的規范化管理，是加快企業化步伐的基礎。

加快物業管理制度化建設，是加快企業規范化管理的前提條件。建立和完善物業管理的規章制度建設，才能使物業管理做到有章可循。操作上才能更規范，才能使成功的實踐經驗，轉化理論指導思想。物業管理表格化，是企業規范化管理實施途徑。把制度轉化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。數據化是企業規范管理的現實體現。只有數據最能體現結果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現規范管理的只能是數據。數據最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規范管理的實際成果。在數據化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。規范管理是一個制度化、表格化、數據化、理論化不斷循環反復的過程。

二、加快物業管理內部結構調整，是加快企業化步伐的重要途徑

1、轉變觀念，加快管理理念的調整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現狀。我們認為“發展才是合理”，只有不斷的改革創新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經驗，才能不斷的發展。作為部門領導，應該從具體的事務中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業發展的戰略決策上來，著重思考企業規劃、企業發展方向、企業理論文化建設、企業制度建設、企業市場定位、企業人才規劃管理等問題。

2、根據物來管理的功能需要，設立主管理實施具體管理事務。設置衛生、綠化、維修、保安等主管，權力下放，責任到位，激發主管的主動性和創造性。對現有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設立主管，以校區為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設立主管一名。保安部應分解為校衛隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛體系。建議把大樓保安歸口到大樓物

業中去。具備獨立注冊公司能力的，應考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業，成為公司下屬企業或未來物業分公司的下屬企業。

3、責權行適當調整。權力下放的同時，也意味著責任與利益以下放。給部門以更多的權力，承擔更多的責任與風險，從而更好的發揮部門的工作熱情，激發員工進取創業精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應該具備能執行領導意識的能力。作為優良的基層管理員，不僅具備了執行領導意識的能務，還能在實際工作中加以創新和發展的能力，這樣的管理員應該成培養干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優秀保潔員中提拔產生的管理員，更便于掌握和管理，其優勢在一是對工作環境熟悉，二是熟悉業務，便于業務指導。另外，也要重視從其它同行中引進相關管理員，其優勢；一是熟悉業務，有一定的行業管理經驗，二是能帶來新的管理經驗和管理模式。三是能對企業員工產生沖擊與壓力，迫使員工產生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業的決策、策劃，精減現有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應進行管理階層中的決策層；二類管理員應進入管理階層中的執行層。

三、轉變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉變觀念，調整管理經營理念

俗話說，“先學會走路，再學跑步。”但是，在物業管理快速發展的今天，信息傳遞發達、潮流更替周期縮短，占領市場迅速。因此，我們在學走路的同時，也要學跑步。我們在經營校園市場的同時，要積極發展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內市場的同時要積極發展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業就沒有發展潛力。

2、確立市場定位，制定發展策略，規劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務樓盤及中學中等學校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調研，沒有調研就沒有可靠的數據，數據應該成為選擇制訂發展策略的重要依據，有了發展策略就能明確發展目標，規劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發展的機會就大了。但是任何嘗度都不應該是盲目的。在物業管理參與社會市場競爭，應做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責，并且要有一定數量的人員結構及組織，在財力上，要有專項的經費開支與投入。在物力上要有一定的設備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領導層所要考慮的。這也正是作為領導決策層應適當權力下放，逐步擺脫具體事務的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業發展創造良好的外部環境無論人或事，都離不開周圍的環境。總公司形成的大環境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業。因此，作為總公司本身更應加快企業化進程，為其下屬部門和企業，創造良好的外部環境，也為物業管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業公司的發展目標與規劃要與總公司的目標與規劃相一致。

（四）進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業文化建設對于企業的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓和列隊訓練的過程中，員工不僅縮短了對業務熟悉過程，好得經驗和業務知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協作，有利于員工產生歸屬感和向心力。良好的企業形象可以產生強烈的企業向心力。企業的良好形

象賦予企業員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業的向心力。高校后勤的優勢就在于高等學府作為依托背景，“高等學府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學府”產生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發展迅猛的學校，更能讓人產生榮耀感。高校物業的一線員工的工資相對社會企業來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業形象，還是企業吸引人才的最有利的條件。

樹立物業管理在師生當中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務理念、經營理念、管理理念，嚴格執行員工工作標準、操作規程等基本規章制度，落實考核制度。統一員工勞動服務意識，統一員工著裝和形象標志。加大物業管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業管理不甚了解，很多學生還不知道什么叫物業管理，這時我們要做好宣傳。現在有不少老師有“不管什么事，先去找物業”觀念，如果不做很好的宣傳，物業管理的電話，很容易成為學校的熱線電話。因

此，物業管理要有意識的進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效的促進企業管理。

第四篇：關于物業管理下一步的發展思路

關于物業管理下一步的發展思路

應堅持“樹一流的服務形象，創一流的服務業績，建一流的服務隊伍”可持續發展戰略，樹立當代服務形象，創立當代服務品牌，不斷拓展物業服務項目，提高業主滿意率，實現物業公司的健康可持續發展。

物業公司自接管鳳凰新城以來，始終把服務作為第一要務來抓，緊緊圍繞“和諧社區”這一主題，堅持以“業主為中心”的服務宗旨；以“盡善盡美、精益求精、無微不至、有求必應”作為服務理念；以使業主滿意、讓托管方放心為經營思想；以精細管理，用心服務，竭誠為業主創造安全、舒適、文明、和諧的居住環境作為質量方針，時刻以滿足業主的需求為己任，想業主所想，急業主所急，及時快捷地為業主排憂解難，不斷提高服務水平和服務質量，與業主一道努力構建和美家園。

繼續堅持以人為本，按照“有才有德提拔重用，有才無德限制使用，無才有德培養使用，無才無德堅決不用”的用人原則，對公司管理操作層進行橫向對比，綜合評定，擇優定崗。不斷優化人員結構，充分挖掘內部人員潛力，開展職業道德教育，加強員工業務技能培訓，不斷提高一線員工的素質和形象，提高員工綜合素質，增強服務團隊的整體戰斗力。

我們將進一步解放思想，更新觀念，在夯實11年工作的基礎上，緊抓服務不放松，緊緊圍繞“和諧共建”這一主題，不斷規范服務，全面提高物業服務水平，力創物業服務品牌。在此基礎上，實施品牌戰略，實行專業化、規模化經營，以服務求發展，以規模求效益，不斷開拓新的物管市場，延伸物業服務項目，逐步發展成強而大的物業服務企業，向物業集團化邁進。總的發展思路為“一創、二強、三規范”。

“一創”即創物業服務品牌。主要從服務創新和機制創新抓起。12年作為公司的“品牌建設年”，全體員工應樹立品牌意識，不斷創新服務理念、服務方式、服務措施，實行專業化服務，規模化經營，用心服務，真正改變以往被動服務的方法，主動走近業主，貼近業主，服務業主。從服務方式、服務措施上有所突破，不斷開創物業服務的新局面，提高公司的美譽度。另外，公司轉變機制，建成項目實行項目經理包干考核制，新接管項目實行目標責任考核制。

“二強”即加強員工隊伍建設和制度建設。12年公司堅持以人為本，實施人才戰略，通過招聘和培訓，按照“能者上、平者讓、庸者下”的原則，實行人員的優化組合，不斷凈化員工隊伍，逐步組建一支與公司同心同德，認同公司價值觀和企業文化，懂經營、善管理、會服務的服務團隊，以適應公司的發展需要。另外不斷開展職業道德教育，加強員工業務技能培訓，不斷提高一線員工的素質和形象，不斷優化人員結構，充分挖掘內部人員潛力。形成“樹正氣、講誠信、比貢獻、評業績、干事創業”的良好氛圍，實現物業公司又好又快的良性發展。

繼續加強公司內部制度建設，完善內部管理體系，強化執行力。12年公司不斷完善和規范各項管理制度，實行制度化管理，養成員工良好的工作習慣。進一步強化執行力度，杜絕推諉、扯皮、應付、熬天混日的現象，形成積極主動想辦法解決問題，主動找工作干的良好局面。

“三規范”即規范服務形象、規范服務標準、規范服務程序。從員工著裝、員工行為、員工用語等方面進一步規范，制定各業務環節詳盡的服務標準及管理細則，統一要求，實行規范化服務。

另外，12年我們在去年的基礎上，立足于現有物管市場，積極拓展外接項目，年內力爭物業資質升級，管理三類以上類型的物業項目，外接項目達到20萬平方米以上，實現利稅比今年遞增20%。

隨著物業管理相關法律、法規的不斷完善，物管市場的逐步形成，物管行業展現出了生機勃勃的發展趨勢，越來越受到社會的關注和重視，同時使物業管理企業間的競爭日益激烈，面臨著發展的新挑戰。作為聊城最早實施物業管理的我們，面對新的機遇和挑戰，應緊跟集團公司的發展步伐，進一步強化當代房產的后續服務，不斷提高服務質量，切實為當代客戶提供質優價廉的物業服務，以優質的服務質量確保當代房產的知名品牌，真正讓客戶買得放心，住得舒心，不斷使當代開發的物業保值增值，從而贏得業主的良好口碑，樹立當代

服務品牌。在此基礎上，實施品牌戰略，實行專業化、規模化經營，以服務求發展，以規模求效益，不斷開拓新的物管市場，延伸物業服務項目，逐步發展成強而大的物業服務企業，向物業集團化邁進。所謂差異性的服務，是指在夯實日常物業服務的基礎上，不斷拓展新的延伸服務項目、增值服務項目。只有作到別有我優，別無我有，才能讓業主真正感到交的服務費物有所值，物超所值。

第二、樹立正確的發展觀和事業觀，集團公司從湖北小區到鳳凰新城實現了住宅開發新的飛躍，新一輪的開發將從住宅地產向商住地產的跨越，這就要求我們要不斷加強業務學習，提高業務技能，緊跟集團公司的發展步伐，真正把工作當作自己的事業來干。作為當代物業人應提高發展意識，實施人才戰略，通過吸納和培訓，培養一批從住宅物業向商業物業轉型的專業技術人才，逐步組建成一支懂經營、善管理、會服務的服務團隊，以適應集團公司的發展需要。

第三、要堅持市場化運作，現代化管理，精細化服務、規模化經營的發展思路。在夯實現有托管物業的同時，以市場為導向，不斷開拓新的托管項目，實施規模化經營。物業服務的是人，管理的是物、經營的是市場。我們管理的是公共配套及房屋，服務的是業主，作為物業公司我們擁有的最大資源是業主，業主的需求就形成了需求市場。我們可以通過市場化運作的方式來進行經營，讓業主真正得到實惠，既方便了業主，又達到了經營者、業主、物業三方共贏。

管理上要統籌標準化管理與規范化操作，細化管理內容，制定切實可行的操作規范，使我們的每一項服務乃至每一個細節都有章可

循，有則可守。

服務上要統籌專業化養護與人性化服務。除了為業主提供四保專業性服務以外，還應想業主所想，急業主所急，及時快捷地為業主排憂解難，把業主當成自己的親人，把業主的需要當成自己的任務，業主想到的我們應該做到，業主沒想到的我們替業主想到，服務好每一位業主，管理好每一寸物業。

第四、堅持以人為本，繼續加強員工隊伍建設，深化績效考核體系。開展職業道德教育，加強員工業務技能培訓，不斷提高一線員工的素質和形象，增強服務團隊的整體戰斗力。按照“有才有德提拔重用，有才無德限制使用，無才有德培養使用，無才無德堅決不用”的用人原則，不斷優化人員結構，充分挖掘內部人員潛力。形成“樹正氣、講誠信、比貢獻、評業績、干事創業”的良好氛圍，實現物業公司又好又快的良性發展。

物業企業必須在增收節支、降耗節能上下功夫，在開源節流、減員增效上用氣力，實現經濟效益的穩步增長。在向外擴張上要瞄準檔次高、收益好、低投入、高產出的寫字樓、賓館、商廈等物業項目，以規避市場風險，實現物業企業的良性發展。

作為第三產業的物業企業既要眼睛向內抓管理、提素質、促服務，又要眼睛向外，協調好與各方面的關系，為企業發展營造一個和諧、穩定、健康的外部環境。

要堅持以誠信為基礎，以市場為導向，以業主為中心，以服務為宗旨 的品牌發展戰略，努力打造區域性的物業管理品牌。

第五篇：清風氣正

大力營造風清氣正發展

根據學院院黨委印發《關于開展進一步營造風清氣正的發展環境活動》要求，為努力營造風清氣正發展環境，會計系確保活動扎實開展，具體活動開展如下：

“加”強組織領導，營造濃厚氛圍。成立了營造風清氣正發展環境領導小組，召開動員大會，統一部署、明確責任，營造了“人人關注發展環境、人人建設發展環境、人人都是發展環境”的良好氛圍；“減”少不正之風，強化監督檢查。會計系通過開展活動，努力形成廉政高效、服務優良的工作環境和

公正民主、風清氣正的用人環境，充分激發和調動全系教職工的工作積極性和主動性；“乘”勢強化教育，轉變工作作風，提升工作效率，提高隊伍素質；“除”去突出問題，堅持統籌協調。把營造風清氣正發展環境活動與創先爭優、學風建設、校風建設等結合起來，全面優服務環境，為學院發展營造風清氣正的良好環境。

未雨綢繆定措施風清氣正謀發展

——教育系統多措并舉狠抓黨風廉政建設和反腐敗工作

2011年全面實施“十二五”規劃的開局之年，也是深入實施新一輪西部大開發戰略的重要一年，教育事業面臨難得的發展機遇期，為全面完成教育“十二五”規劃確定的各項目標任務，營造風清氣正、和諧穩定的發展環境，市教育局多措并舉狠抓黨風廉政建設和反腐敗工作。

一是堅持加強師德師風建設，突出抓好教師師德教育和監督管理工作，堅決反對庸、懶、散的行為，以治庸提能力、以治懶增效率、以治散正風氣，以優良的作風帶政風促教風和學風，確保權力的正確行使。

二是堅持以黨風廉政建設責任制為抓手，突出抓好責任制落實，要求各學區、學校負責人切實履行一崗雙責，以實際工作開創反腐倡廉工作新局面。

三是堅持糾建并舉，以維護民利、保障民生為切入點，堅決制止違法違紀行為，突出抓好政風行風建設，著力構建更加和諧的教育發展環境。

四是堅持完善監督制約機制，各學區主任、學校領導班子成員認真貫徹《黨內監督條例》，帶頭遵守中國共產黨黨員領導干部廉潔從政若干準則的8個方面52個不準，突出抓好權力運行的監控，確保權力運行規范透明。

五是堅持以反腐倡廉教育為重點，深入開展“以人為本、執政為民”主題教育和以“3+6”廉政教育工程等為主要內容的“大漠清風”廉政教育系列活動，突出抓好崗位廉政教育，筑牢拒腐防變的思想防線。

六是堅持加大違紀違規案件的查處力度，突出抓好預防預警機制建設，對教職工中從事有償家教、推銷教輔資料拿回扣等違規行為進行及時查辦，對群眾反映較為突出的問

題，及時處理，嚴懲不貸。

七是堅持以抓好自身建設為主，繼續開展廉政文化進校園活動，進一步推進政務公開和校務公開，突出體現科學發展觀要求，不斷提升教育教學工作的能力和水平。