第一篇：小區(qū)交房前要查看的“五證二書(shū)一表”

“五證二書(shū)一表”

“五證”是指：

《國(guó)有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

“二書(shū)”是指：

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

“一表”是指：

《竣工驗(yàn)收備案表》

“其實(shí)在買房時(shí)，最重要的是看有無(wú)《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)榘凑照５膶徟掷m(xù)，有了前面的幾個(gè)證件，才能辦理該證件。”

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》（現(xiàn)房已取消《銷售許可證》，但要提供《房屋所有權(quán)證》），兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。“二書(shū)”指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的保證文件。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》更具法律約束作用，其中有公共設(shè)施等部位的相關(guān)承諾，也有關(guān)于墻面、屋頂?shù)龋捕汲兄Z了一個(gè)“保質(zhì)期”。

“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》，是在收房時(shí)提供的各個(gè)具體部分已經(jīng)合格的表格。

“如果沒(méi)有提供‘五證’、‘二書(shū)’、‘一表’的話，只能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通過(guò)相關(guān)驗(yàn)收，很多市民在這方面的意識(shí)還不夠，如果在前期就有了這些證件，就不用在房子出現(xiàn)問(wèn)題后現(xiàn)搜集證據(jù)了。”

交付時(shí)的五證、二書(shū)、一表

證書(shū)名稱 發(fā)證機(jī)關(guān)（單位）

1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，發(fā)證機(jī)關(guān)：市（區(qū)）城市規(guī)劃管理局；

2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，發(fā)證機(jī)關(guān)：市（區(qū)）城市規(guī)劃管理局；

3、《國(guó)有土地使用證》（出讓），發(fā)證機(jī)關(guān)：市（區(qū)）政府、土地資源和房屋管理局；

4、《建筑工程施工許可證》，發(fā)證機(jī)關(guān)：市建設(shè)委員會(huì)；

5、《商品房銷售許可證》，發(fā)證機(jī)關(guān)：市國(guó)土資源和房屋管理局；

6、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，發(fā)證機(jī)關(guān)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

7、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，發(fā)證機(jī)關(guān)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

8、《市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，發(fā)證機(jī)關(guān)：市建設(shè)委員會(huì)。

第二篇：五證兩書(shū)一表

五證兩書(shū)一表

五證：

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 關(guān)于兩書(shū)的介紹：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

“兩書(shū)”提供的僅是格式，由開(kāi)發(fā)商自行印制，有的開(kāi)發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量保證范圍的內(nèi)容刪減，有的開(kāi)發(fā)商對(duì)商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個(gè)別開(kāi)發(fā)商未向消費(fèi)者提供“兩書(shū)”。

“兩書(shū)”四大保障

保障一：強(qiáng)制執(zhí)行

新版“兩書(shū)”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制，統(tǒng)一了格式，內(nèi)容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)商品住宅保修期限作進(jìn)一步明確，更有利于全面保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《遼寧新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》可以作為商品住宅買賣合同的補(bǔ)充約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書(shū)”各一式兩份，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品住宅購(gòu)買人各留存一份。

保障二：界定明確

與舊版相比，新版“兩書(shū)”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限問(wèn)題。

新版“兩書(shū)”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對(duì)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗(yàn)收核驗(yàn)時(shí)間和質(zhì)量等級(jí)、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容；《遼寧省新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問(wèn)題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。

保障三：內(nèi)容完備

同時(shí)新版“兩書(shū)”中的許多條款是舊版“兩書(shū)”所沒(méi)有的，如地基基礎(chǔ)和主

體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書(shū)中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防水、給排水管道等項(xiàng)目保修期限的延長(zhǎng)，讓消費(fèi)者多了一層放心。此外，保證書(shū)中對(duì)未及部位、部件的保修期限可由購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費(fèi)者以往的被動(dòng)地位。

保障四：違規(guī)處罰

省建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時(shí)，必須提供新版“兩書(shū)”。各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)認(rèn)真檢查監(jiān)督“兩書(shū)”的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)不按規(guī)定發(fā)放“兩書(shū)”的，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部第７７號(hào)令《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以處理，對(duì)私自印制“兩書(shū)”的，應(yīng)及時(shí)予以糾正。

四個(gè)方面仍待完善

法律界有關(guān)人士表示，新版“兩書(shū)”較過(guò)去有了很大的改進(jìn)和完善，對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴(yán)謹(jǐn)角度來(lái)看，仍有其不足的方面。首先，新版《保證書(shū)》最后的落款只有開(kāi)發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒(méi)有業(yè)主，這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，住宅質(zhì)量保證書(shū)中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。因此，《保證書(shū)》應(yīng)明確業(yè)主在《保證書(shū)》中的地位，讓消費(fèi)者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書(shū)的簽訂過(guò)程

其次，《保證書(shū)》作為開(kāi)發(fā)商對(duì)商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開(kāi)發(fā)商在違背承諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的《保證書(shū)》沒(méi)有涉及此項(xiàng)內(nèi)容，這是一個(gè)不足之處。

第三，新版《保證書(shū)》第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來(lái)信來(lái)訪、投訴，開(kāi)發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在３０天內(nèi)給予答復(fù)與處理。但是，《保證書(shū)》并沒(méi)有對(duì)前期物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定。同時(shí)，３０天期限太長(zhǎng)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的利益。

第四，新版《保證書(shū)》規(guī)定，消費(fèi)者可與開(kāi)發(fā)商自行約定保修期限，《保證書(shū)》只規(guī)定了最低期限，但作為開(kāi)發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后，不再為自己增加更多的責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢(shì)的消費(fèi)者則希望保修期越長(zhǎng)越好。無(wú)限延長(zhǎng)保修期的要求不可取，但可給消費(fèi)者一個(gè)細(xì)致的、理性的參考。

準(zhǔn)確理解三個(gè)概念

關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問(wèn)題，目前國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和《建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對(duì)象、保修期起算時(shí)間和期限有所不同，應(yīng)準(zhǔn)確加以理解。

概念一：關(guān)于保修關(guān)系

《條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書(shū)中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對(duì)象不同，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。

概念二：關(guān)于起算時(shí)間

建設(shè)工程保修期是自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期

是自商品住宅交付住戶使用之日起計(jì)算。

概念三：關(guān)于保修期限

《條例》規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于《規(guī)定》中的保修期。對(duì)于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限問(wèn)題，《辦法》第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指《條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗(yàn)收合格日期之間相隔的時(shí)間段（即存續(xù)期＝《條例》規(guī)定的保修期－〔交付住戶使用日期－竣工驗(yàn)收合格日期〕）。

據(jù)此，住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限應(yīng)按以下不同情況分別確定：

１．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規(guī)定的保修期限確定；

２．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后相隔一段時(shí)間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限按不低于存續(xù)期確定；當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾赖仍O(shè)施配置的說(shuō)明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；

6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

7、配電負(fù)荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；

9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

一表：

一表：竣工驗(yàn)收備案表。這個(gè)表通常包括的內(nèi)容有：工程的基本情況，勘察設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理單位的意見(jiàn)，以及工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

第三篇：為何要驗(yàn)證三書(shū)一證一表

為何要開(kāi)發(fā)商出示“三書(shū)一證一表”原件？

業(yè)主入住時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》《竣工驗(yàn)收備案表》，這就是常說(shuō)的“三書(shū)一證一表”。上述文件應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者出示，《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門的同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件，業(yè)主可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來(lái)規(guī)劃的要求，多一些避免人身受到傷害的保障。業(yè)主收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

某城商品房買賣合同第11條關(guān)于商品房交房條款“商品房交付時(shí)，甲方(某城)應(yīng)書(shū)面通知乙方(業(yè)主)辦理商品房交接手續(xù)，提供《某市住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《某市住宅使用說(shuō)明書(shū)》，交接房屋鑰匙”。根據(jù)此條款，某城在交房時(shí)只要具備上述兩個(gè)文件，業(yè)主就要收房。某城很可能會(huì)以此為借口向收房業(yè)主施壓。但是，需要提醒大家注意的是：1該商品房買賣合同是格式條款，業(yè)主處于劣勢(shì)，對(duì)合同條款的內(nèi)容沒(méi)有發(fā)言權(quán)、修改權(quán)，對(duì)該合同條款發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候，按照法律規(guī)定對(duì)合同內(nèi)容的解釋應(yīng)傾向于弱者(業(yè)主)；2(最重要的)任何民事行為(包括合同行為)不能違背強(qiáng)制性規(guī)定，“三書(shū)一證一表”是我市對(duì)于商品房交房的強(qiáng)制性規(guī)定，作為開(kāi)發(fā)商必須執(zhí)行，無(wú)論合同內(nèi)容如何規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定是不能打折扣的。

希望廣大收房業(yè)主注意法律問(wèn)題，不能輕易接房。同樣的問(wèn)題在買房的時(shí)候我們已經(jīng)遇到過(guò)了。在買房的時(shí)候，我們是先交了定金，簽署了購(gòu)房意向，但是到具體簽真正的購(gòu)房合同的時(shí)候卻是在這一個(gè)月后。根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供給我們的商品房銷售許可證上可以發(fā)現(xiàn)，政府批準(zhǔn)的商品房銷售許可日期是后一日期。顯然某城當(dāng)時(shí)是在沒(méi)有得到商品房銷售許可證的情況下售房的。當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題在房產(chǎn)銷售中普遍存在。但是，現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在是我們收房，必須看好了那些證，這些證就是我們的保票，是政府開(kāi)給我們的。如果這些證許可的內(nèi)容日后我們發(fā)現(xiàn)和實(shí)際不相符合，給我們?cè)斐闪藫p失，可以依信賴保護(hù)原則，以行政利益相對(duì)人的身份起訴核準(zhǔn)該證的行政機(jī)關(guān)，以保證我們的合法利益收到損失后，有人埋單！

第四篇：商品房五證兩書(shū)一表具體法律規(guī)定

商品房五證兩書(shū)一表具體法律規(guī)定

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。兩書(shū)一表在國(guó)家規(guī)定：

建筑法：

第五十九條 建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對(duì)建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得使用。

第六十一條 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

合同法：

房屋質(zhì)量不合格，買房人有權(quán)拒絕收房，也可以解除買房合同

根據(jù)我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒絕收房，也可以選擇解除買房合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。”

合同法關(guān)于確定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房合同生效后，買房人與開(kāi)發(fā)商就房屋質(zhì)量沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍然不能確定的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

《合同法》第一百五十三條還規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。”

第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定。”

第六十一條：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”

第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法《第六十一條》的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

(五)履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。” 開(kāi)發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔(dān)的違約責(zé)任

開(kāi)發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格，買房人可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房?jī)r(jià)等違約責(zé)任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

《合同法》第一百五十五條：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。

第一百一十一條：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第一百一十二條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失

城市房地產(chǎn)管理法:

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例中規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第一：是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制要求的，我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在買房合同中是否約定將開(kāi)發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。

第二：是我們常說(shuō)的“兩書(shū)”---“質(zhì)量保證書(shū)”和“使用說(shuō)明書(shū)”，這是建設(shè)部2001年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供。

商品房銷售管理辦法：

第三十二條銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰

第78號(hào)

第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一)工程竣工驗(yàn)收備案表；

(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；

(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第六條備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗(yàn)收備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

關(guān)于兩書(shū)的介紹：

《新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》

“兩書(shū)”提供的僅是格式，由開(kāi)發(fā)商自行印制，有的開(kāi)發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量保證范圍的內(nèi)容刪減，有的開(kāi)發(fā)商對(duì)商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個(gè)別開(kāi)發(fā)商未向消費(fèi)者提供“兩書(shū)”。

“兩書(shū)”四大保障

保障一：強(qiáng)制執(zhí)行

新版“兩書(shū)”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制，統(tǒng)一了格式，內(nèi)容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)商品住宅保修期限作進(jìn)一步明確，更有利于全面保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《遼寧新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》可以作為商品住宅買賣合同的補(bǔ)充約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書(shū)”各一式兩份，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品住宅購(gòu)買人各留存一份。

保障二：界定明確

與舊版相比，新版“兩書(shū)”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限問(wèn)題。

新版“兩書(shū)”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對(duì)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗(yàn)收核驗(yàn)時(shí)間和質(zhì)量等級(jí)、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容；《遼寧

省新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問(wèn)題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。

保障三：內(nèi)容完備

同時(shí)新版“兩書(shū)”中的許多條款是舊版“兩書(shū)”所沒(méi)有的，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書(shū)中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防水、給排水管道等項(xiàng)目保修期限的延長(zhǎng)，讓消費(fèi)者多了一層放心。此外，保證書(shū)中對(duì)未及部位、部件的保修期限可由購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費(fèi)者以往的被動(dòng)地位。

保障四：違規(guī)處罰

省建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時(shí)，必須提供新版“兩書(shū)”。各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)認(rèn)真檢查監(jiān)督“兩書(shū)”的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)不按規(guī)定發(fā)放“兩書(shū)”的，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部第７７號(hào)令《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以處理，對(duì)私自印制“兩書(shū)”的，應(yīng)及時(shí)予以糾正。

四個(gè)方面仍待完善

法律界有關(guān)人士表示，新版“兩書(shū)”較過(guò)去有了很大的改進(jìn)和完善，對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴(yán)謹(jǐn)角度來(lái)看，仍有其不足的方面。

首先，新版《保證書(shū)》最后的落款只有開(kāi)發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒(méi)有業(yè)主，這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，住宅質(zhì)量保證書(shū)中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。因此，《保證書(shū)》應(yīng)明確業(yè)主在《保證書(shū)》中的地位，讓消費(fèi)者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書(shū)的簽訂過(guò)程

其次，《保證書(shū)》作為開(kāi)發(fā)商對(duì)商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開(kāi)發(fā)商在違背承諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的《保證書(shū)》沒(méi)有涉及此項(xiàng)內(nèi)容，這是一個(gè)不足之處。

第三，新版《保證書(shū)》第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來(lái)信來(lái)訪、投訴，開(kāi)發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在３０天內(nèi)給予答復(fù)與處理。但是，《保證書(shū)》并沒(méi)有對(duì)前期物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定。同時(shí)，３０天期限太長(zhǎng)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的利益。第四，新版《保證書(shū)》規(guī)定，消費(fèi)者可與開(kāi)發(fā)商自行約定保修期限，《保證書(shū)》只規(guī)定了最低期限，但作為開(kāi)發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后，不再為自己增加更多的責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢(shì)的消費(fèi)者則希望保修期越長(zhǎng)越好。無(wú)限延長(zhǎng)保修期的要求不可取，但可給消費(fèi)者一個(gè)細(xì)致的、理性的參考。

準(zhǔn)確理解三個(gè)概念

關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問(wèn)題，目前國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和《建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對(duì)象、保修期起算時(shí)間和期限有所不同，應(yīng)準(zhǔn)確加以理解。

概念一：關(guān)于保修關(guān)系

《條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書(shū)中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對(duì)象不同，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。

概念二：關(guān)于起算時(shí)間

建設(shè)工程保修期是自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計(jì)算。

概念三：關(guān)于保修期限

《條例》規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于《規(guī)定》中的保修期。

對(duì)于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限問(wèn)題，《辦法》第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指《條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗(yàn)收合格日期之間相隔的時(shí)間段（即存續(xù)期＝《條例》規(guī)定的保修期－〔交付住戶使用日期－竣工驗(yàn)收合格日期〕）。

據(jù)此，住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限應(yīng)按以下不同情況分別確定：

１．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規(guī)定的保修期限確定；

２．商品住宅竣工驗(yàn)收合格后相隔一段時(shí)間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限按不低于存續(xù)期確定；當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書(shū)的保修期限按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

第五篇：五證與二書(shū)

[精典解析]

根據(jù)我國(guó)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，除具有工商行政管理部門的營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還得具備“五證”、“二書(shū)”。“五證”是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工建設(shè)許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。如果銷售的是期房，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)具備《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》。“二書(shū)”是指房地企業(yè)在銷售新建的高品房時(shí)，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)明確所購(gòu)房產(chǎn)是否為有關(guān)部門審核的合法項(xiàng)目，是否為交易中心認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，首先要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否具有《商品房銷售許可證》。其次需注意許可證上的以下事項(xiàng)：

（1）售方單位名稱與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同的銷售方名稱是否一致；

（2）購(gòu)買的商品房是否在銷售許可證允許的范圍之內(nèi)，如果不一致，所購(gòu)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)；

（3）查驗(yàn)許可證原件，以防開(kāi)發(fā)企業(yè)利用復(fù)印件欺騙消費(fèi)者。