第一篇：關于房屋 土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知

財政部 國家稅務總局

關于房屋 土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知

財稅[2011]82號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：現就房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策通知如下：婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

本通知自印發之日起執行。

財政部 國家稅務總局

二○一一年八月三十一日

關于財稅【2011】82號文件的說明

一、財稅【2011】82號文件中“婚姻關系存需期間，房屋、土地權屬原歸一方所有，變更為夫妻雙方所有的，免征契稅”指不符合夫妻共同財產條件下，如房屋取得時間早于結婚時間，房屋、土地權屬變更為夫妻雙方所有免征契稅，同時辦理人應提供以下資料：⑴結婚證原件及復印件；⑵房屋、土地權屬證原件及復印件；⑶雙方當事人有效身份證件；⑷填寫《個人無償贈與不動產登記表》；⑸填寫《契稅減免申請表》；⑹雙方當事人必須共同來辦理此事。

二、婚姻關系存需期間，符合夫妻共同財產條件的，在房屋、土地權屬證上增加配偶另一方名字不征契稅，同時辦理人應提供以下資料：⑴結婚證原件及復印件；⑵房屋、土地權屬證原件及復印件；⑶雙方當事人有效身份證件；⑷填寫《土地、房屋權屬轉移不征契稅審批（核）表》；⑸雙方當事人必須共同來辦理此事。

第二篇：契稅-關于房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知2011

關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知財政部 國家稅務總局

關于房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知

財稅[2011]82號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

現就房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策通知如下：

婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

本通知自印發之日起執行。

財政部 國家稅務總局

二○一一年八月三十一日

第三篇：夫妻共有房屋,一方不能擅自處置

夫妻共有房屋，一方不能擅自處置

2010年3月9日，張某與孫某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，約定將張某與其妻王某名下位于北京市某區的房屋售予孫某。但是在房屋買賣及合同簽訂的過程中王某并不知曉上述事實，也未在房屋買賣合同中簽字，整個過程都是張某與孫某在協商，孫某在明知房屋位于張某與李某名下，屬于夫妻共同共有財產的情況下，仍然與張某簽訂房屋買賣合同，并不屬于善意相對人，該房屋買賣合同不受法律保護。

孫某與張某在未經房屋所有人之一的李某同意的情況下，擅自買賣位于夫妻共同名下房屋的行為契合了《中華人民共和國合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”有關合同無效的規定，孫某與張某擅自訂立房屋買賣合同的行為損害了共同共有人李某的利益，因此該房屋買賣合同應當屬于無效合同。另外，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”我國《中華人民共和國物權法》第97條也明確規定：處分共有的不動產應當經全體共同共有人同意。從這些法律規定可以看出，對共同共有房產的處分必須經全體共有人的同意。對共有房產，每個共有人所享有的所有權都及于整個房產的全部，但其處分權能因共同共有關系的存在卻只能集體聯合行使。也就是說，對共有房產的處分權只能集體行使，而不能各自單獨行使，任何人都無權自作主張、擅自處分共同共有的房產。

第四篇：夫妻一方擅自處分共有房屋的效力問題（范文模版）

夫妻一方擅自處分共有房屋的效力問題

摘要：現實生活中由于傳統婚姻的影響，夫妻共同財產對外不透明性加上我國房屋登記制度的不健全，導致夫妻擅自抵押共有的不動產的現象時有發生，如何處理好房屋的真正權利人、共有人及抵押人之間的權益糾紛成為了一個炙手可熱的問題。解決好這個問題對于社會主義以市場經濟的健康快速發展，家庭生活的和諧完整意義重大。本文圍繞一個現實生活中的典型案例就發妻一方擅自處分共有不動產展開了詳細介紹，對案件所折射出的有關合同效力，夫妻共有財產的界定，善意取得等問題進行了探究。

關鍵詞：夫妻共同財產； 合同效力 ；物權；善意取得

一、引言

結合一個案例我們更好的研究一下夫妻一方擅自處分共有財產的問題。鄧先生與張女士是夫妻，2013年3月，鄧某與張某二人共同出資70萬元購買了一套商品房，房屋所有權人登記為鄧某一人。2014年10月21日，鄧某利用虛假的離婚證明與王某簽訂房屋買賣協議，協議約定：鄧某以85萬元的價格把房屋賣給王某，王某需要先行支付35萬元，當王某付清余款的時候，即取得該房屋的所有權。‘五周后王某搬進該房屋并付清余款，然后雙方辦理了房屋過戶手續。2015年2月，一直不知情的張女士發現此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以85萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒絕搬出該房屋。張女士與王某爭執不下，于是張女士一紙訴狀將遂將王某、鄧某訴至法院，要求法院判令王、鄧二人簽訂的房屋買賣協議無效，并判令王某和鄧某為原告辦理在該房產產權登記上增加原告為共有人的手續。

二、鄧某與王某簽訂合同效力的不同觀點及法律依據。第一種觀點認為，鄧某與王某買賣合同無效，撤銷王某對房屋所有權。《物權法》規定處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。鄧某在妻子張女士不知道的情況下將房屋賣給王某，是無權處分行為，合同效力待定。現另一方共有人不予以追認，則鄧某與王某之間的房屋買賣合同無效。第二種觀點認為鄧某與王某買賣合同無效，但王某基于善意取的而獲得房屋所有權。被告鄧某基于無權處分簽訂的買賣合同無效，但是根據物權法關于善意取得制度的規定，王某符合善意取得的條件，取得的所有權為物權位階高于因合同而產生的債權，不應該因為合同的無效撤銷其所有權。第三種觀點認為鄧某與王某房屋買賣合同有效。訂立的合同當事人意思表示真實有效，形式和內容合法，合同有效，王某享有對房屋的所有權。我同意第三種觀點，鄧某擅自處分房產屬于無權處分，但這并不影響合同效力，合同有效。具體原因，闡述如下。

認定合同有效的原因。第一，根據物權的原因行為與結果行為分開的原則，鄧某與王某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，而且已經實際履行。買賣合同是物權變動的原因，即使鄧某的行為屬于無權處分，也不影響引起物權變動的買賣合同的效力。最高人民法院在制定關于買賣合同糾紛的司法解釋時，也是從物權的原因行為與結果行為區分的角度，確認了無權處分人簽訂買賣合同的效力。第二，合同相對人基于善意產生的對無權處分人有權簽訂合同的誤認。房屋所有權登記證書上登記的權利人僅為鄧某一人，鄧某提供了虛假的婚姻狀況證明，王某在無法判斷上述證書真偽情形下簽訂了房屋買賣合同，可以認為其簽訂合同是善意的。第三，根據過錯承擔和救濟途徑平衡原則。作為夫妻一方的原告在明知只有經過登記才享有所有權情形下，仍同意房屋僅僅登記在被告鄧某名下，可以推定其已經授權鄧某代為處理有關房屋等相關事宜。

三、我國夫妻處分共同財產時存在的問題。第一，夫妻共同財產外觀上不清晰。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》中雖然明確要求在房屋權屬發生轉移時，要進行登記，但由于我國狹隘的婚姻傳統和對法制觀念的淡漠化，現實生活中很少夫妻會在登記結婚時注重權屬的確認登記。此外，根據婚姻法的相關規定，夫妻共同財產的取得，是基于婚姻關系。而按照傳統物權法理論，基于法律行為以外的原因取得的不動產物權不進行登記也可以取得不動產所有權。綜上種種原因，導致了現實中在制度層面上，大量的夫妻共有不動產產權登記薄登記的所有權人與實際所有人不符。”第二對外財產責任不明確。我國《婚姻法》第17條、18條、19條劃定了夫妻共同財產的范圍。但縱觀整個法律體系內容，法律只對共同財產的權利做了規定并，沒有規范行使共同財產的權利與責任。

四、善意取得問題

善意取得是指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人沒有轉讓財產的權利，受讓人仍取得其所有權。根據《物權法》受讓人按照前款規定取得動產不動產所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。此外，我國物權法也規定了除所有權之外的其他物權也適用善意取得制度。我認為保護善意第三人，側重合同關系的保護是我國經濟的健康發展的重要保證。只有維護善意第三人權益，財產的流通才能更加便利高效快捷，社會資源才能被充分的利用，才能創造出更多的財富。如果沒有善意取得制度對第三人的保護，那么在現有的市場經濟環境下，每一個民事主體進入到市場進行交易，都要膽戰心驚，小心翼翼，防止購買財產之后，財產實際所有人可能會對所有物行使返還請求權。長此以往，必然將增加交易中的成本，使得交易進程變得緩慢不堪，從而阻礙了交易流轉的正常有序進行，社會的經濟效益必然受到損害。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）

參考文獻：

[1]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年版，第300頁。

[2]王勝明：《物權法解讀》，中國法制出版社2007年第1版，第230頁

[3]孫鵬：《論無權處分》，載《現代法學》2000年第4期。

[4]韓世遠：《無權處分與合同效力》，載《人民法院報》1999年11月23日。

[5]梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，2000年1月8日。

第五篇：【實務參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認定？

【實務參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認定？

1.《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。2.《中華人民共和國物權法》 第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。3.《最高人民法院關于適用若干問題的解釋

（一）》第十八條

物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。第十九條

物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。4.《中華人民共和國合同法》

第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。5.最高人民法院印發《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知

89．共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。1.夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權變更登記，買受人不構成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案

2.夫妻一方將共同財產單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關系的第三人，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，則單方處分無效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權屬糾紛案

本案要旨：夫妻一方將共同財產單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關系的人，則對其善意的認定應當采取更為嚴格的標準，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，其不能被認定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財產的處分無效。案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號

3.夫妻一方擅自處分共有財產因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關某某買賣合同糾紛案

本案要旨：登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價并辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，不應予以支持。

案號：（2006）昌民二初字第43號審理法院：吉林省吉林市昌邑區人民法院

（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。

（二）如何認定夫妻另一方是否同意從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋

（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）

二、“第三人善意購買、支付合理對價”的理解

從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：