第一篇：省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣管理辦法探討與研究

廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣管理辦法

第一條 為了規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓行為，建立公開、公平、公正的地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制訂本辦法。

第二條 凡在本省范圍內(nèi)從事城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)公開招標(biāo)、拍賣出讓活動(dòng)(以下簡稱土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng))，適用本辦法。

本省城市(含縣城)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館和高級(jí)娛樂設(shè)施，不包括福利房和工業(yè)廠房)用地，必須通過公開招標(biāo)、拍賣方式出讓。

第三條 市、縣(含縣級(jí)市，下同)以上人民政府土地管理部門依法負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)的組織實(shí)施。

第四條 擬招標(biāo)、拍賣出讓的土地，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)人民政府批準(zhǔn)。

第五條 土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)有計(jì)劃地進(jìn)行。市、縣國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓年度計(jì)劃由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和上級(jí)下達(dá)的年度用地計(jì)劃指標(biāo)制訂，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)送上一級(jí)土地管理部門備案后實(shí)施。

第六條 土地招標(biāo)、拍賣出讓年度計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門會(huì)同建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、房管、計(jì)劃等有關(guān)部門按計(jì)劃要求和各自的職責(zé)做好前期準(zhǔn)備工作，包括對(duì)擬招標(biāo)、拍賣地塊的開發(fā)，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，編制用地宗地圖、投標(biāo)(拍賣)須知、土地使用權(quán)投標(biāo)書及其他有關(guān)文件。

第七條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)遵循合法及公開、公平、公正的原則進(jìn)行，并接受社會(huì)和上級(jí)土地管理部門監(jiān)督。

第八條 舉行土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，土地管理部門應(yīng)提前發(fā)出公告，公布競(jìng)投(買)的時(shí)間、地點(diǎn)、地塊，并向競(jìng)投(買)人提供擬招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料(包括面積、位置、用途、開發(fā)程序、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、土地使用年限及有關(guān)規(guī)則、參與人須具備的條件和競(jìng)投(買)的規(guī)則等)，接受咨詢。

第九條 土地招標(biāo)、拍賣的出讓底價(jià)應(yīng)經(jīng)有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按國家和省規(guī)定的規(guī)范程序評(píng)估，并經(jīng)縣級(jí)以上土地管理部門會(huì)同物價(jià)部門審核后報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十條 競(jìng)投(買)人應(yīng)了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料，遵守規(guī)則，依法參與競(jìng)投(買)，不得弄虛作假或串通壓價(jià)。

第十一條 土地管理部門進(jìn)行土地招標(biāo)，可選用以下其中一項(xiàng)條件確定中標(biāo)人：

(一)在競(jìng)投期內(nèi)出價(jià)最高者;

(二)根據(jù)競(jìng)投出價(jià)與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，經(jīng)評(píng)標(biāo)小組綜合評(píng)定最優(yōu)者;

(三)在競(jìng)投期內(nèi)最先付清規(guī)定的標(biāo)價(jià)款者;

(四)在競(jìng)投期內(nèi)實(shí)際交付地價(jià)款最多者。

第十二條 土地招標(biāo)活動(dòng)的基本程序：

(一)土地管理部門于截標(biāo)之日前30日發(fā)出招標(biāo)公告;采用本辦法第十一條第(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的中標(biāo)條件的，應(yīng)同時(shí)公告標(biāo)價(jià)或出讓底價(jià)、付款方式;

(二)投標(biāo)者報(bào)名并索取有關(guān)招標(biāo)文件;

(三)按公告的決標(biāo)條件及程序確定中標(biāo)人;采用本辦法第十一條第(二)項(xiàng)為中標(biāo)條件的，應(yīng)經(jīng)評(píng)標(biāo)小組評(píng)定后決標(biāo);

(四)土地管理部門向中標(biāo)和不中標(biāo)者發(fā)出書面通知;

(五)中標(biāo)人須在接到中標(biāo)通知書后15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額10%的定金;

(六)中標(biāo)人按規(guī)定付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記及領(lǐng)取土地使用證書。第十三條 土地拍賣活動(dòng)的基本程序：

(一)土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告;

(二)競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件;

(三)在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按以下程序公開拍賣：

1.主持人簡介拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng);

2.公布拍賣起叫價(jià);

3.競(jìng)買者按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)(或加價(jià))者即為競(jìng)得人;

4.簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》;

(四)競(jìng)得人應(yīng)在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額10%的定金;

(五)競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

第十四條 按本辦法通過招標(biāo)、拍賣取得國有土地使用權(quán)的，可憑中標(biāo)通知書或《拍賣成交確認(rèn)書》向有關(guān)部門申辦基建立項(xiàng)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可等有關(guān)手續(xù)。

第十五條 土地管理部門可以按有關(guān)規(guī)定指定或委托有資格的不動(dòng)產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)或地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地拍賣具體業(yè)務(wù)。

第十六條 中標(biāo)人或競(jìng)得人交納的投標(biāo)(或競(jìng)買)定金可抵作地價(jià)款。

第十七條 土地招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)人或競(jìng)得人反悔，不按規(guī)定時(shí)間與土地管理部門簽訂出讓合同書的，應(yīng)賠償組織招標(biāo)、拍賣活動(dòng)支出的全部費(fèi)用，該地塊由土地管理部門重新組織招標(biāo)、拍賣。

第十八條 中標(biāo)人、競(jìng)得人未按規(guī)定期限付清地價(jià)款的，土地管理部門可報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)解除出讓合同，定金不予退還，并將土地使用權(quán)及其地上不動(dòng)產(chǎn)無償收歸政府所有，同時(shí)可按地價(jià)款總額的10%扣收違約金。

中標(biāo)人或競(jìng)得人已按規(guī)定期限付清地價(jià)款，土地管理部門未按約定提供出讓土地的，中標(biāo)人或競(jìng)得人有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，中標(biāo)人或競(jìng)得人并可請(qǐng)求相當(dāng)于地價(jià)款總額10%的違約賠償。

第十九條 市、縣土地招標(biāo)、拍賣結(jié)果報(bào)上一級(jí)土地管理部門備案。上級(jí)土地管理部門對(duì)下級(jí)土地管理部門的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)要進(jìn)行監(jiān)督，并可以對(duì)不符合規(guī)范的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)予以糾正;對(duì)違反法律、法規(guī)和本辦法的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)經(jīng)報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可宣布其招標(biāo)、拍賣結(jié)果無效，造成的損失由責(zé)任人承擔(dān)賠償。

第二十條 所有競(jìng)投(買)人報(bào)出的最高地價(jià)低于出讓底價(jià)或達(dá)不到中標(biāo)條件的，組織競(jìng)投(買)的土地管理部門可以宣布停止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)。

第二十一條 政府工作人員在土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，接受賄賂，泄露秘密，玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十二條 競(jìng)投(買)人以弄虛作假欺騙手段非法取得土地使用權(quán)的，由土地管理部門收回其土地使用權(quán)并處以每平方米15元的罰款;對(duì)有關(guān)責(zé)任人由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第二十三條 本辦法自1998年8月1日起施行。

第二篇：xx市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣管理辦法

為規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓行為，建立公開、公開、公正的地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《xx省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本辦法。

第一條　本辦法所稱的城鎮(zhèn)國有土地是指本市城關(guān)鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、小集鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬全民所有的土地，以及經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)用轉(zhuǎn)用和征用后的國有建設(shè)用地。

　第二條　本市城鎮(zhèn)(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓除工業(yè)用地外的商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅、商住綜合用地等，必須通過公開招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓。

　特殊情況下不具備公開招標(biāo)、拍賣條件的地塊，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)方可以協(xié)議方式出讓。

　第三條市土地行政管理部門依法負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)的組織實(shí)施。

　第四條　土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)有計(jì)劃地進(jìn)行。全市國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓的計(jì)劃由市土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和用地計(jì)劃指標(biāo)制訂，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　第五條　土地招標(biāo)、拍賣出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門會(huì)同建設(shè)、財(cái)政、計(jì)劃、物價(jià)等有關(guān)部門按照各自的職責(zé)做好前期準(zhǔn)備工作，包括對(duì)擬招標(biāo)、拍賣地塊的開發(fā)、拆遷，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、編制用地宗地圖、招標(biāo)(拍賣)須知、土地使用權(quán)招標(biāo)書及其他有關(guān)文件。

　第六條　舉行土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，土地管理部門應(yīng)提前七天以上發(fā)出公告，公布競(jìng)投(買)的時(shí)間、地點(diǎn)、地塊，并向競(jìng)投(買)人提供擬招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料(包括面積、位置、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、土地使用權(quán)年限及有關(guān)規(guī)定、參與人須具備的條件和競(jìng)投(買)的規(guī)則等)，接受咨詢。遵循合法及公開、公平、公正的原則的進(jìn)行，并接受社會(huì)和監(jiān)督部門的監(jiān)督。

　第七條　土地招標(biāo)、拍賣的出讓底價(jià)應(yīng)根據(jù)市人民政府公布的基礎(chǔ)地價(jià)，經(jīng)有資質(zhì)的土地估價(jià)所按規(guī)定程序評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門審核后報(bào)市土地招標(biāo)、拍賣工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

　第八條　競(jìng)投(買)人應(yīng)了解招標(biāo)或拍賣地塊的有交資料，遵守規(guī)則，依法參與競(jìng)投(買)，不得弄虛作假串通壓價(jià)。

　第九條　土地使用權(quán)招標(biāo)活動(dòng)的基本程序：

(一)土地管理部門發(fā)出招標(biāo)公告；

(二)投標(biāo)者報(bào)名并索取有關(guān)招標(biāo)文件；

(三)投標(biāo)者按招標(biāo)文件規(guī)定向土地管理部門交付投標(biāo)保證金，保證金不計(jì)利息；

(四)投標(biāo)者參加投標(biāo)；

(五)土地管理部門會(huì)同城建規(guī)則、計(jì)劃、財(cái)政、物價(jià)、監(jiān)察等有關(guān)部門組成評(píng)標(biāo)小組，主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作，確定中標(biāo)者；

(六)土地管理部門向中標(biāo)人和未中標(biāo)人發(fā)出書面通知書；

(七)中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂出讓合同，并交付總地價(jià)20%的出讓定金。

(八)中標(biāo)者按出讓合同規(guī)定付清地價(jià)款后依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

　第十條　土地使用權(quán)拍賣出讓程序：

(一)土地管理部門發(fā)出拍賣公告；

(二)競(jìng)買者購領(lǐng)拍賣文件、報(bào)名、交付競(jìng)買保證金；

(三)土地管理部門按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持公開拍賣。競(jìng)買者按拍賣須知規(guī)定參加競(jìng)拍；

(四)競(jìng)投得主當(dāng)場(chǎng)與土地管理局簽訂出讓合同，并按規(guī)定交付總地價(jià)20%的出讓定金；

(五)競(jìng)投得主按出讓合同付清地價(jià)款后依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

第十一條　中標(biāo)人、競(jìng)得人末按合同規(guī)定期限付清地價(jià)款的，土地管理部門可予以解除出讓合同，定金不予退還，同時(shí)可按地價(jià)款總額的10%扣收違約金。

中標(biāo)人或競(jìng)得人已按規(guī)定期限付清地價(jià)款，土地管理部門未按約定時(shí)間提供出讓土地的，中標(biāo)人或競(jìng)得人有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金及已交地價(jià)款。

　第十二條　所有競(jìng)投(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請(qǐng)登陸www.tmdps.cn查看)(買)人報(bào)出的最高地價(jià)低于出讓底價(jià)或達(dá)不到中標(biāo)條件的，組織競(jìng)投(賣)的土地管理部門可以宣布停止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)。

　第十三條　政府工作人員在土地作用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，接受賄賂，泄露秘密，徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　第十四條　競(jìng)投(買)人以弄虛作假欺騙手續(xù)非法取得土地使用權(quán)的，由土地管理部門依法收回其土地使用權(quán)并處以每平方米15元的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　第十五條　本辦法由市土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

　第十六條　本辦法自200x年7月1日起施行。

第三篇：國有土地使用權(quán)拍賣制度研究

我國土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的變革歷程

劉雙舟

我國在不同的歷史時(shí)期確立了不同的國有土地使用制度。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國有土地的使用主要采取劃撥制度，土地的各項(xiàng)權(quán)能不能分離，禁止土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)。國有土地使用制度的主要特征是：行政劃撥、無償使用、不設(shè)期限、禁止轉(zhuǎn)讓。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的土地使用制度徹底否定土地的商品屬性，使土地完全退出流通領(lǐng)域。這種土地使用制度在當(dāng)時(shí)的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過積極的作用，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也暴露了一些問題，主要是不利于土地資源的合理配置和高效使用，使大量的土地資源出現(xiàn)浪費(fèi)及資產(chǎn)價(jià)值的流失的情況。改革開放以后，隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平的不斷提高，土地所有制和使用制度中的矛盾和問題嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地使用制度也開始發(fā)生了變化。土地使用制度改革的內(nèi)容就是推行國有土地的有償使用，通過出讓方式有償取得國有土地使用權(quán)。1979年頒布的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第五條規(guī)定了場(chǎng)地使用權(quán)，即向中外合資企業(yè)收取土地使用費(fèi)，以法律的形式首次打破了國有土地?zé)o償使用制度。80年代中期，我國深圳等地開始向土地使用者收取土地使用費(fèi)。1987年深圳市在國內(nèi)率先有償出讓了一塊五千多平方米土地使用權(quán)，正式揭開了土地制度改革的序幕。緊接著，憲法和土地管理法進(jìn)行了修訂。1988年《中華人民共和國憲法修正案》以國家根本大法的形式規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988年《土地管理法》也規(guī)定國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度，并明確國有土地有償使用的具體辦法由國務(wù)院另行規(guī)定。1990年5月，國務(wù)院出臺(tái)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，該條例明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。至此，我國土地使用權(quán)有償出讓制度最終確立，為國有土地使用權(quán)拍賣制度的建立奠定了法律基礎(chǔ)。

我國土地使用權(quán)拍賣制度的確立

國有土地使用權(quán)拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

我國實(shí)行的土地有償使用制度主要借鑒自香港，拍賣是香港有償使用土地的主要形式。作為中國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳在1986年前后曾多次派人赴香港考察后，借鑒香港土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理念，建議實(shí)行以公開拍賣主要出讓方式的土地使用制度。1987年12月1日，深圳首次進(jìn)行了國有土地使用權(quán)拍賣并獲得成功，這是我國拍賣出讓國有土地使用權(quán)的開端。

深圳的改革促成了憲法的修改，以國家根本大法的形式規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，為全面實(shí)行國有土地使用權(quán)有償使用提供了法律保障。1990年5月，國務(wù)院出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條明確將拍賣作為土地使用權(quán)出讓方式之一，至此，拍賣作為國有土地使用權(quán)出讓方式以法規(guī)形式得以確認(rèn)。

1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)土地使用權(quán)出讓進(jìn)行了較為全面的規(guī)定。此后國土資源部于1999年1月27日頒布的《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》指出：推行招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是深化土地使用制度改革和健全土地市場(chǎng)的客觀要求；加大土地使用制度改革力度，進(jìn)一步擴(kuò)大招標(biāo)、拍

賣出讓國有土地使用權(quán)的范圍；商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)。

2002年7月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。國土資源部在2006年5月發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，使土地使用權(quán)出讓制度的法律法規(guī)落到實(shí)處。

物權(quán)法頒布后，2007年9月，國土資源部及時(shí)對(duì)2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》進(jìn)行了修訂，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，明確以“建設(shè)用地使用權(quán)”的概念取代原“國有土地使用權(quán)”的概念，并對(duì)拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了更加細(xì)致的規(guī)定。

2010年3月8日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號(hào)），進(jìn)一步要求“堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度”。土地使用權(quán)拍賣的法律性質(zhì)分析

土地使用權(quán)拍賣作為國有土地使用權(quán)出讓的一種方式，其法律性質(zhì)取決于國有土地使用權(quán)出讓行為的法律性質(zhì)。有關(guān)點(diǎn)認(rèn)為國家出讓國有土地使用權(quán)行為屬于行政行為，理由是土地管理部門對(duì)土地出讓行使管理職能，土地資源的利用依賴于權(quán)力配置，目的是實(shí)現(xiàn)國家土地政策及行政權(quán)力。這種觀點(diǎn)制的商榷，因?yàn)樗皇瞧鎻?qiáng)調(diào)公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的優(yōu)勢(shì)地位，并沒有真正揭示出國有土地使用權(quán)出讓行為的本質(zhì)。

土地使用權(quán)出讓的根本目的并不在于對(duì)權(quán)力的創(chuàng)設(shè)和規(guī)制，而是對(duì)土地用益物權(quán)的創(chuàng)設(shè)，是土地所有權(quán)的衍生，本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于民事行為，只是由于其出讓主體由地方政府及其土地管理部門但當(dāng)，因此可以將其界定為帶有一定行政色彩的民事法律行為。在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，土地管理部門代表國家以土地所有人的身份與土地使用者訂立土地使用權(quán)出讓合同，是以民事主體的身份從事交易的行為，雙方法律地位是完全平等的，雙方是在平等、自愿、有償?shù)脑瓌t下從事土地使用權(quán)出讓活動(dòng)的，他們之間發(fā)生的是平等主體之間的民事法律關(guān)系。物權(quán)法明確規(guī)定國有建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓本質(zhì)上是用益物權(quán)的一種取得方式，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定的繼受取得方式。國家作為土地所有者出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，受讓者交付土地出讓金來獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)，政府與受讓者形成平等的民事法律關(guān)系。最高人民法院在2005年作出的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中也承認(rèn)了土地使用權(quán)出讓關(guān)系屬于民事法律關(guān)系。明確國有土地使用權(quán)拍賣的民事性質(zhì)是完善國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度的前提，它不僅可以賦予當(dāng)事人行為正當(dāng)性與合理性,也為保護(hù)受讓人的國有建設(shè)用地使用權(quán)和國家土地所有權(quán)提供了理論基礎(chǔ)。

國有土地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)

拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，土地使用權(quán)拍賣的客體通常講是土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)是土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定使用國有土地時(shí)對(duì)土地享有的占有、使用、收益的權(quán)利，是在土地所有權(quán)國有的基礎(chǔ)上形成的土地使用權(quán)制度。我國現(xiàn)行法上的國有土地使用權(quán)有廣義與狹義之分。廣義的國有土地使用權(quán)通過

劃撥和出讓兩種方式取得，依據(jù)用途不同，可分為國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有農(nóng)地使用權(quán)、國有林地使用權(quán)等。狹義的國有土地使用權(quán)，僅指國有建設(shè)用地使用權(quán)。實(shí)踐中往往都是在狹義意義上使用國有土地使用權(quán)概念的。

建設(shè)用地使用權(quán)這一概念在物權(quán)法制定之前就已經(jīng)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)中有規(guī)定。物權(quán)法最終明確使用了建設(shè)用地使用權(quán)這一概念。物權(quán)法第135條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)明確規(guī)定為：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。同時(shí)，第151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”也就是說物權(quán)法上的建設(shè)用地使用權(quán)僅針對(duì)國有土地，集體土地用于建設(shè)的不適用物權(quán)法。

國土資源部貫徹《物權(quán)法》精神，及時(shí)對(duì)2002年的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》進(jìn)行了修訂，于2007年通過了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，明確將國有土地使用權(quán)概念修改為國有建設(shè)用地使用權(quán)。所以，土地使用權(quán)拍賣的拍賣標(biāo)的被明確為國有建設(shè)用地使用權(quán)。

土地使用權(quán)拍賣中的委托人

委托人是指委托拍賣人拍賣物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的公民、法人或者其他組織。土地使用權(quán)拍賣的委托人即土地拍賣的出讓主體。土地作為最為珍貴的資源，不可再生，也不可替代。我國《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”即我國實(shí)行完全的土地公有制，土地屬于國家和集體所有。《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定了國有土地的范圍，即國家所有的土地包括城市的土地和法律規(guī)定的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。所以，我國國有土地使用權(quán)的原始主體只能是國家，在土地一級(jí)市場(chǎng)上，國家是行使出讓國有土地使用權(quán)的唯一主體。但國家是個(gè)抽象的概念，根本不可能實(shí)行具體的出讓行為。1998年《土地管理法》第二條規(guī)定：“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”。第五條規(guī)定:“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。”《土地管理法》確立國務(wù)院為國有土地所有權(quán)的代表，對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督與管理。但我國地域遼闊，情況復(fù)雜，國務(wù)院無法直接行使土地所有權(quán)，在現(xiàn)實(shí)中形成了由地方各級(jí)人民政府，主要是由市、縣以上地方政府負(fù)責(zé)，由市、縣人民政府國土資源管理部門具體負(fù)責(zé)實(shí)施的格局。在我國《土地管理法》第55條、《城市房地產(chǎn)管理法》第11條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第10條，均明確規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓由市、縣政府負(fù)責(zé)，由市、縣政府土地行政主管部門具體組織實(shí)施。其基本程序是先由市、縣級(jí)地方政府的土地管理部門編制出讓計(jì)劃，經(jīng)市、縣級(jí)政府審批后，由地方土地管理部門按計(jì)劃制定每塊地塊的出讓方案，再由市、縣級(jí)地方人民政府按國務(wù)院的規(guī)定對(duì)出讓方案進(jìn)行審批，最后由市、縣級(jí)地方政府的土地管理部門具體實(shí)施出讓。國家是國有土地所有權(quán)的原始主體，通過法定授權(quán)由國務(wù)院代表行使，國務(wù)院再通過法定授權(quán)由地方政府及國土資源部門行使具體權(quán)利。這樣，地方政府及國土資源管理部門成為土地使用權(quán)拍賣的具體出讓主體和委托人。

出讓人身份多重弊端叢生

在我國，土地屬于國家所有，同時(shí)國家對(duì)于土地有基于公權(quán)力而產(chǎn)生的管理權(quán)，因此國家對(duì)于土地既有基于公權(quán)力而產(chǎn)生的管理權(quán)，也有基于所有者身份而產(chǎn)生的所有權(quán)，可以說在土地問題上國家是作為雙重主體出現(xiàn)的。同時(shí)，國家還擁有一項(xiàng)重要權(quán)利即監(jiān)督權(quán)，《土地管理法》第五條和第六十六條規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。”并在第六十七條至第七十二條對(duì)土地行政主管部門的監(jiān)督權(quán)進(jìn)行了具體細(xì)致的規(guī)定。這樣，作為代表國家管理土地的土地管理機(jī)構(gòu)，更是這三種角色的具體扮演者和操作者，一方面代表國家出讓土地，另一方面又代表國家進(jìn)行管理和監(jiān)督。這種多重身份在土地拍賣中就直接表現(xiàn)為地方政府及國土資源管理部門同時(shí)行使著經(jīng)營職能、管理調(diào)控職能和監(jiān)督職能。土地所有者、管理者與監(jiān)督者的身份重合，一方面為土地拍賣提供了便利，另一方面又使得政府難以兼顧土地利用的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益，模糊了國家作為管理者和監(jiān)督者的地位，使得在實(shí)踐中產(chǎn)生了許多問題。

在具體實(shí)踐中，政府并不是抽象的存在，政府機(jī)構(gòu)是由具有自身利益和追求的具體的人所組成的。政府機(jī)構(gòu)有其自身利益，這些利益不僅存在，而且還相當(dāng)具體。正如布坎南所說“國家不過是其組織成員實(shí)現(xiàn)偏好的工具”。地方政府及國土資源管理部門代表國家拍賣出讓土地時(shí)，其具體利益表現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值的最大化，即獲得更多的土地使用權(quán)出讓金。土地出讓金目前已成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。而作為管理者和監(jiān)督者，地方政府及其國土資源管理部門有規(guī)劃、監(jiān)督拍賣活動(dòng)和地方政府行為及土地利用情況，保護(hù)土地，維護(hù)國家對(duì)土地資源的合法權(quán)益的職責(zé)，有維護(hù)土地所有者權(quán)益的權(quán)利和義務(wù)，尤其是要打擊各種投機(jī)行為，保證土地拍賣真正實(shí)現(xiàn)公開、公平和公正。

由此看出，地方政府及其國土資源管理部門作為出讓者、管理者與監(jiān)督者所追求的價(jià)值目標(biāo)是完全不同的，難免在實(shí)踐中產(chǎn)生矛盾和沖突。當(dāng)政府機(jī)構(gòu)必須在其肩負(fù)的多種職能所體現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)利益和公共利益之間做出選擇時(shí)，政府機(jī)構(gòu)及其工作人員獨(dú)立人格的存在以及“經(jīng)濟(jì)人”特性的存在，或多或少會(huì)造成其更多的以出讓主體的地位為主導(dǎo)，從而不顧土地宏觀政策和調(diào)控目標(biāo)，人為決定供開發(fā)的土地?cái)?shù)量、抬高出讓價(jià)格滿足自己經(jīng)濟(jì)上的短期微觀利益，造成對(duì)國有土地資產(chǎn)管理和利用的低效率甚至和國家利益背道而馳。也就是說，政府在拍賣土地時(shí)盲目追求最高土地出讓金，往往不顧土地市場(chǎng)狀況，以政府的職能取代市場(chǎng)的機(jī)能，把土地供應(yīng)量、土地價(jià)格、供地方式和土地使用的方法、期限等原本應(yīng)由市場(chǎng)或法律確定的變?yōu)檎_定，以土地所有者的身份大面積低價(jià)出讓土地，以取得短期的經(jīng)濟(jì)效益，以求得所謂的“政績”，造成了土地資源的難以可持續(xù)發(fā)展和公共利益的喪失。而且，不管其作為出讓者還是管理者，都不可能像拍賣企業(yè)那樣及時(shí)應(yīng)對(duì)土地拍賣過程中市場(chǎng)因素和環(huán)境因素的各種變化，畢竟，土地拍賣究其實(shí)質(zhì)來講，是一種商業(yè)運(yùn)作行為。

土地拍賣立法層次低而亂

《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等確立了拍賣作為土地所有權(quán)出讓的方式，但具體操作規(guī)范、交易規(guī)則等方面沒有系統(tǒng)規(guī)定，主要由《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等部門規(guī)章來規(guī)范。盡管這些部門規(guī)章對(duì)土地拍賣的程序、操作規(guī)范等做了系統(tǒng)的規(guī)定，但其畢竟只是部門規(guī)章，法律位階低，而且不同規(guī)章之間難免有沖突，這就造成了土地拍賣的法律依據(jù)不足，實(shí)踐中難免造成困惑。以土地拍賣的施行時(shí)間為例就有四個(gè)不同的文件規(guī)定。1999年1月27日頒布了《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》指出“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國有

土地使用權(quán)。”2001年4月30日，國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》要求：“商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供”。2002年7月國土資源部發(fā)布第11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。2003年4月2日，監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作方案》要求，尚未建立經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的地方，要督促政府和有關(guān)部門于6月底以前建立。由以上規(guī)定可以看出，土地拍賣的施行時(shí)間有四個(gè)，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》是部門規(guī)章，其效力大于一般規(guī)范性文件，因此應(yīng)根據(jù)該規(guī)定以2002年7月1日作為土地拍賣制度的起始時(shí)間，但是考慮到各地實(shí)際建立土地拍賣制度的不同情況，2003年4月2日，監(jiān)察部、國土資源部將該項(xiàng)制度的起始時(shí)間推遲至2003年7月1日。土地拍賣各自為政交易規(guī)則極不統(tǒng)一

在只有部門規(guī)章系統(tǒng)規(guī)范土地拍賣的同時(shí)，各地通過制定地方性的補(bǔ)充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則對(duì)土地拍賣交易規(guī)則進(jìn)行細(xì)化，在細(xì)化的過程中根據(jù)各地實(shí)際情況做出了不同的規(guī)定，各地在拍賣公告的發(fā)布、保證金、交易服務(wù)費(fèi)用、違約行為及法律責(zé)任等均有不同，各自為政，亂像叢生。

第一，公告發(fā)布渠道、公告期和公告修改截止日期不同，各地均在本地的報(bào)紙和房地產(chǎn)交易中心發(fā)布，公告期分別有活動(dòng)開始前15日、20日、30日，還有60日的。

第二，保證金收取標(biāo)準(zhǔn)不同。例如，天津一般不低于起始價(jià)的20%，沈陽則實(shí)行土地成交價(jià)款監(jiān)管，競(jìng)買保證金包含在監(jiān)管資金內(nèi)，并以5000萬為界分別實(shí)行全額監(jiān)管或首付50%余款在土地交付前付清。

第三，交易服務(wù)費(fèi)用五花八門。天津交易手續(xù)費(fèi)比例為土地出讓價(jià)款的 2 ‰-3.5 ‰，長沙、成都等地均對(duì)成交金額分段規(guī)定不同的費(fèi)率。

第四，土地出讓金的繳納不同。天津是在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的同時(shí)支付不低于成交價(jià)總額 20 ％的定金，并在合同簽訂之日起 60 日內(nèi)全部交齊。成都的首付地價(jià)款必須在簽訂《拍賣出讓成交確認(rèn)書》之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)支付。

第五，違約行為及法律責(zé)任的規(guī)定不同。北京規(guī)定了五種違約行為，并有兩種責(zé)任承擔(dān)方式；上海則規(guī)定了三種違約行為和四種責(zé)任承擔(dān)方式。[1]

這就在很大程度上限制了土地資源在全國范圍內(nèi)的最優(yōu)配置，同時(shí)阻礙了市場(chǎng)機(jī)制作用的充分發(fā)揮，使土地拍賣市場(chǎng)被行政區(qū)劃分割，勢(shì)必影響土地拍賣的公開性、公正性和競(jìng)爭性。帶有濃厚“地方色彩”的建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓市場(chǎng)不僅因?yàn)橐?guī)劃不統(tǒng)一影響公平交易的實(shí)現(xiàn)，而且難以形成全國統(tǒng)一的土地市場(chǎng)或者區(qū)域性市場(chǎng)，使得國家對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)。

為什么要采用拍賣方式出讓土地

實(shí)踐證明，采用拍賣方式出讓土地，其優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。

土地使用權(quán)拍賣有助于實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值的最大化。拍賣這種方式與生俱來的優(yōu)點(diǎn)就在于透明度高、競(jìng)爭性強(qiáng)和交易迅速。土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的四種方式中，拍賣的競(jìng)爭性最強(qiáng)，透明度也是最高的，能為土地出讓創(chuàng)造公平、公開、公正的競(jìng)爭環(huán)境，可以實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值的最大化，提高土地利用的集約度和土地資源的配置效率。同時(shí)，拍賣的市場(chǎng)化程度高，參與者眾多，成交價(jià)格主要由市場(chǎng)決定，能最好的實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)化配置。

土地使用權(quán)拍賣有助于減少尋租現(xiàn)象，防止腐敗。土地使用權(quán)拍賣可以通過市場(chǎng)競(jìng)爭剔除協(xié)議出讓的部分權(quán)力尋租，相應(yīng)壓縮關(guān)系開發(fā)商的超額利潤。另一方面，隨著信息披露公開、交易主體平等、交易過程透明等市場(chǎng)要求，可以減少土地出讓中的暗箱操作、權(quán)錢交易等問題，從源頭上防止了腐敗的發(fā)生。

土地使用權(quán)拍賣的適用范圍具有廣泛性。相對(duì)于招標(biāo)、掛牌和協(xié)議三種出讓方式，拍賣的適用范圍較大，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地均可采用。

土地使用權(quán)拍賣有助于深化土地使用制度改革，健全土地市場(chǎng)。深化土地使用制度改革就是要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，建立統(tǒng)一、公平、規(guī)范有序的土地市場(chǎng)。

第四篇：南京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣管理辦法研究與分析

南京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣管理辦法(2000年3月1日 寧政發(fā)〔2000〕56號(hào))

第一條 為了加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣行為，建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)土地資源的合理利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(以下簡稱土地招標(biāo)、拍賣)適用本辦法。

第三條 南京市國土管理局主管全市范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣工作。計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好土地招標(biāo)、拍賣工作。

本市十區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣工作由南京市土地市場(chǎng)管理辦公室具體實(shí)施。

五縣的土地招標(biāo)、拍賣工作在市國土管理局的指導(dǎo)下由各縣土地行政主管部門組織實(shí)施。

對(duì)于土地利用總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)外的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地的集鎮(zhèn)，其國有土地使用權(quán)拍賣管理辦法另行制訂。

第四條 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)。

下列國有土地依法出讓于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的，由政府先行收回土地使用權(quán)，統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣方式供地：

1、經(jīng)清理納入拍賣范圍的原“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目用地;

2、“退二進(jìn)三”、“污染搬遷”及特困企業(yè)遷址后原企業(yè)用地;

3、破產(chǎn)企業(yè)原生產(chǎn)經(jīng)營性用地;

4、舊城改造地塊;

5、單位自有劃撥土地;

6、其他依法應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地。

屬于下列情況之一的，通過拍賣方式出讓：

1、以獲取最高出讓金為主要目的，以出價(jià)最高為條件確定受讓人的;

2、對(duì)土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向的;

3、土地用途無特別限制及要求的。

屬于下列情況之一的，通過公開招標(biāo)方式出讓：

1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件的;

2、土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向的。

對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，可對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。

因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)及司法機(jī)關(guān)依法裁定應(yīng)以拍賣方式處置的國有土地使用權(quán)參照本辦法進(jìn)行拍賣。

原出讓土地以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓的應(yīng)委托南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一實(shí)施。

第五條 土地招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，由市、縣國土管理局會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求及上級(jí)下達(dá)的土地利用計(jì)劃制訂國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門備案。

第六條 具體地塊的招標(biāo)、拍賣出讓，應(yīng)由市、縣國土管理局會(huì)同有關(guān)部門作好對(duì)擬招標(biāo)、拍賣地塊的勘測(cè)定界、規(guī)劃用途、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、招標(biāo)(拍賣)底價(jià)評(píng)定，編制地塊位置圖、投標(biāo)(拍賣)須知、土地使用權(quán)投標(biāo)標(biāo)書及其他有關(guān)文件等的前期準(zhǔn)備工作，共同擬定招標(biāo)、拍賣方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

市政府成立“南京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣領(lǐng)導(dǎo)小組”，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理十區(qū)范圍內(nèi)此項(xiàng)工作。

第七條 土地招標(biāo)，拍賣出讓以凈土為主。征用集體土地作出讓土地的征地拆遷、前期開發(fā)工作由市、縣國土管理局統(tǒng)一組織實(shí)施。工廠“退二進(jìn)三”、“污染搬遷”、破產(chǎn)企業(yè)等，一律以凈地方式拍賣或招標(biāo)。

第八條 土地招標(biāo)、拍賣所得資金，扣除土地取得、拆遷安置、上交國家土地有償使用費(fèi)等成本費(fèi)用及按規(guī)定提取的業(yè)務(wù)部門工作開支后專戶存儲(chǔ)，按市、縣人民政府規(guī)定實(shí)行專款專用。

第九條 土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)遵循依法、公平、公開、公正、擇優(yōu)和誠實(shí)信用的原則，并接受社會(huì)和上級(jí)土地行政主管部門的監(jiān)督。

土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)依法進(jìn)行公證。

第十條 舉行土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，市、縣國土管理局應(yīng)提前三十日發(fā)布公告，公布競(jìng)投(買)的時(shí)間、地點(diǎn)、地塊、方式，并向競(jìng)投(買)人提供以招標(biāo)或拍賣地塊的基本情況(包括面積、位置、用途、開發(fā)程度、土地使用年期、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、權(quán)屬來源等)，參與人應(yīng)具備的資格條件和競(jìng)投(買)規(guī)則等。

第十一條 競(jìng)投(買)應(yīng)了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料，遵守規(guī)則，依法參與競(jìng)投(買)活動(dòng)，不得有弄虛作假或串通壓價(jià)等行為。

第十二條 市、縣國土管理局進(jìn)行土地招標(biāo)出讓，可以選用以下之一項(xiàng)條件確定中標(biāo)人：

(一)在競(jìng)投期內(nèi)出價(jià)最高者;

(二)依據(jù)競(jìng)投出價(jià)、支付土地使用權(quán)出讓金的期限、方式及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等經(jīng)評(píng)標(biāo)小組綜合評(píng)定最優(yōu)者。

第十三條 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)的基本程序：

(一)發(fā)布招標(biāo)公告。

(二)投標(biāo)者報(bào)名并提供資格身份證明文件。資格身份證明文件包括企業(yè)注冊(cè)證明及資質(zhì)等級(jí)證書，主要開發(fā)經(jīng)歷，資金或財(cái)務(wù)資信等。

(三)按照招標(biāo)文件要求對(duì)投標(biāo)人資格進(jìn)行審查。經(jīng)審查合格的投標(biāo)人領(lǐng)取有關(guān)招標(biāo)文件并交付保證金。

(四)組織投標(biāo)單位勘察現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行招標(biāo)地塊答疑。

(五)投標(biāo)單位編制標(biāo)書，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將密封的標(biāo)書投入指定標(biāo)箱。

(六)邀請(qǐng)各投標(biāo)單位和公證人員及有關(guān)部門人員召開開標(biāo)會(huì)議，宣布評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法，進(jìn)行驗(yàn)標(biāo)，當(dāng)眾啟封宣讀標(biāo)書并宣布標(biāo)底。

投標(biāo)人有權(quán)要求查詢開標(biāo)記錄及附件。

(七)組織評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。采用本辦法第十二條第(二)項(xiàng)為中標(biāo)條件的，應(yīng)由評(píng)標(biāo)小組在開標(biāo)后五日內(nèi)對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。

(八)向中標(biāo)和未中標(biāo)者發(fā)出書面通知，未中標(biāo)的，定標(biāo)后七日內(nèi)退還保證金。

(九)中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知書后十五日內(nèi)與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金總額15%的定金。

(十)中標(biāo)人按合同約定付清土地使用權(quán)出讓金后依法辦理土地登記及領(lǐng)取土地使用證。

第十四條 拍賣出讓國有土地使用權(quán)的基本程序：

(一)發(fā)布拍賣公告。

(二)競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并提交有關(guān)資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊(cè)證明及資質(zhì)等級(jí)證書，主要開發(fā)經(jīng)歷，資金或財(cái)務(wù)資信等。

(三)按照拍買文件要求對(duì)競(jìng)買人資格進(jìn)行審查，符合要求的發(fā)給競(jìng)買資格證書和統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌，并由競(jìng)買人交付保證金。

(四)組織競(jìng)買單位勘察現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行拍買地塊答疑。

(五)拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)操作：

1、競(jìng)買人顯示應(yīng)價(jià)牌，拍賣主持人點(diǎn)算競(jìng)買人。

2、主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要點(diǎn)和其他有關(guān)事項(xiàng)。

3、主持人宣布起價(jià)和第一次應(yīng)價(jià)后叫價(jià)遞增的幅度。

4、競(jìng)買人按規(guī)定的方法應(yīng)價(jià)或加價(jià)。

5、主持人連續(xù)三次宣布最后應(yīng)價(jià)而沒有加價(jià)的，主持人落槌。

6、主持人宣布最后的應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

7、現(xiàn)場(chǎng)拍賣公證。

8、簽定《拍賣成交確認(rèn)書》。

(六)競(jìng)得人應(yīng)在拍賣成交當(dāng)日與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同，并交納土地使用權(quán)出讓金額15%的定金。

(七)競(jìng)得人按合同約定付清土地使用權(quán)出讓金后依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證。

第十五條 所有競(jìng)投(買)人報(bào)出的最高價(jià)均低于招標(biāo)(拍賣)底價(jià)或達(dá)不到中標(biāo)條件的，市、縣國土管理局可以宣布停止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)，拍賣活動(dòng)。第十六條 按本辦法通過招標(biāo)、拍賣出讓取得土地使用權(quán)的，可憑簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理立項(xiàng)和開發(fā)許可等有關(guān)手續(xù)。

第十七條 對(duì)招標(biāo)、拍賣出讓的土地，中標(biāo)人或競(jìng)得人應(yīng)嚴(yán)格按照出讓合同的約定進(jìn)行建設(shè)，不得擅自更改。

第十八條 中標(biāo)人或競(jìng)得人交納的投標(biāo)(競(jìng)買)保證金可抵作土地使用權(quán)出讓金。

第十九條 土地招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)人或競(jìng)得人不按規(guī)定時(shí)間簽訂出讓合同的，應(yīng)賠償組織該地塊招標(biāo)、拍賣支出的全部費(fèi)用，該地塊由市、縣國土管理局重新組織招標(biāo)、拍賣。

第二十條 中標(biāo)人或競(jìng)得人未按規(guī)定期限付清土地使用權(quán)出讓金的，市、縣國土管理局可報(bào)請(qǐng)市、縣人民政府批準(zhǔn)解除土地出讓合同，已交付的定金不予退還。

第二十一條 中標(biāo)人或競(jìng)得人已按規(guī)定期限付清土地使用權(quán)出讓金，市、縣國土管理局未按約定提供土地的，中標(biāo)人或競(jìng)得人有權(quán)解除出讓合同，由市、縣國土管理局雙倍返還定金。

第二十二條 土地招標(biāo)、拍賣結(jié)果應(yīng)報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門備案。市國土管理局應(yīng)對(duì)縣級(jí)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合規(guī)范的招標(biāo)、拍賣行為予以糾正。

對(duì)違反法律、法規(guī)和本辦法的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，宣布無效，造成的損失應(yīng)依法賠償。

第二十三條 招標(biāo)、拍賣工作人員在土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、循私舞弊的由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條 投標(biāo)人、競(jìng)買人以弄虛作假、串通壓價(jià)等非法手段取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)出讓方可取消其中標(biāo)或競(jìng)得資格，收回土地使用權(quán)，已交付的定金不予退還，對(duì)有關(guān)責(zé)任人由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條 本辦法由南京市國土管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本辦法自公布之日起實(shí)施。

第五篇：國有土地使用權(quán)拍賣競(jìng)買須知

國有土地使用權(quán)拍賣競(jìng)買須知

第一條中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它組織和個(gè)人均可參與競(jìng)拍，可以獨(dú)立競(jìng)買，也可以聯(lián)合競(jìng)買。

分宗拍賣，共40宗，地塊位于經(jīng)開區(qū)板橋村2—7社，總面積為4971.354平方米（合7.457畝），分宗面積為94.738平方米至245.29平方米不等。用途為商業(yè)、住宅用地，出讓年限為商業(yè)40年，住宅70年。

土地規(guī)劃要求以規(guī)劃主管部門對(duì)每宗地的具體規(guī)劃為準(zhǔn)。本宗拍賣土地起拍價(jià)為人民幣 1000元/平方米。

第二條 本宗土地以現(xiàn)狀拍賣。

第三條 本宗地拍賣文件包括：1、2、3、4、5、6、7、8、拍賣公告 競(jìng)買須知 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 競(jìng)買申請(qǐng)書 成交確認(rèn)書 國有土地使用權(quán)出讓合同 宗地圖 土地位置圖

第四條 有關(guān)拍賣文件可于 2005 年11月 23日起到市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)（新益大廈南三樓）索取或在綿陽市土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)上查詢（網(wǎng)址：）。有意競(jìng)買人如決定競(jìng)買，應(yīng)于2005年11月 23 1

日至2005年 12 月 22日到市國土資源局辦理報(bào)名手續(xù)，填寫《競(jìng)買國有土地使用權(quán)報(bào)名表》和《國有土地競(jìng)買申請(qǐng)書》，并提交有關(guān)資料，經(jīng)審查符合競(jìng)買資格的，向市國土資源局指定帳戶交付競(jìng)買保證金人民幣2萬元（到帳），由市國土資源局發(fā)給統(tǒng)一制作編號(hào)的競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌，方可參與競(jìng)價(jià)。競(jìng)買人應(yīng)對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)書的承諾承擔(dān)責(zé)任并全面履行。競(jìng)買的費(fèi)用由競(jìng)買人自行承擔(dān)。未競(jìng)得者的保證金在競(jìng)買截止之日后五個(gè)工作日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競(jìng)得者的競(jìng)買保證金抵作成交價(jià)款。

開戶單位：綿陽市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)管理所

開戶行：中國銀行涪城支行

帳號(hào)：35205478091001

或：

開戶單位：綿陽三江開發(fā)建設(shè)投資有限責(zé)任公司

開 戶 行：塘汛信用社

帳號(hào)：000120110023

第五條競(jìng)買人應(yīng)提供以下資料：

一、企業(yè)參與競(jìng)買的1、營業(yè)執(zhí)照副本；

2、法定代表人證明書及其身份證影印件；

3、股東會(huì)或董事會(huì)關(guān)于參與競(jìng)買的決議（按照該企業(yè)章程的規(guī)

定提供）；

4、法定代表人簽署的法人授權(quán)委托書及委托代理人的身份證

影印件。

二、組織參與競(jìng)買的1、設(shè)立該組織的有效批文；

2、該組織負(fù)責(zé)人的任命文件及其身份證影印件；

3、該組織負(fù)責(zé)人簽署的委托代理人的授權(quán)文件及委托代理人的身份證影印件。

三、個(gè)人參與競(jìng)買的1、身份證影印件；

2、委托他人參與競(jìng)買的，須提交經(jīng)公證的授權(quán)文件及委托代理

人的身份證影印件。

四、境外競(jìng)買人，按照上述規(guī)定提交的有關(guān)競(jìng)買人身份證明的文件，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)認(rèn)證。

競(jìng)買人須全面閱讀有關(guān)拍賣文件，競(jìng)買人應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)踏勘擬競(jìng)買地塊。競(jìng)買人一經(jīng)舉牌，視為競(jìng)買人對(duì)本拍賣文件、地塊現(xiàn)狀及《國有土地使用權(quán)出讓合同》無異議并全面接受，不得撤回。

第六條 本次公開拍賣會(huì)定于2005年12月22日13：30時(shí)在綿陽市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)舉行。

第七條 拍賣程序：

1、至少在拍賣前20日將地塊基本情況、土地使用條件、起叫價(jià)等在《綿陽日?qǐng)?bào)》或《綿陽晚報(bào)》、綿陽市土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)及綿陽市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)電子顯示屏等處進(jìn)行公告。

2、有意競(jìng)買者在公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)辦理報(bào)名

手續(xù)，經(jīng)審查符合競(jìng)買資格的，繳納競(jìng)買保證金，領(lǐng)取競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌后方可參與競(jìng)買。

3、拍賣開始，拍賣主持人、記錄員就位，點(diǎn)算競(jìng)買人。

4、主持人簡介拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)，宣布拍賣起叫價(jià)及每一次應(yīng)價(jià)遞增的數(shù)額。在拍賣過程中，主持人有權(quán)根據(jù)競(jìng)投應(yīng)價(jià)情況調(diào)整每一次應(yīng)價(jià)數(shù)額。

5、競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌代表競(jìng)買人的資格。競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)。競(jìng)買人應(yīng)價(jià)時(shí)，手舉的競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌應(yīng)高出頭部。在新開價(jià)之前，競(jìng)買人不得撤回已經(jīng)舉出的競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌。

6、起叫價(jià)不等于該幅上地使用權(quán)出讓的底價(jià)，競(jìng)投者最后應(yīng)價(jià)低于底價(jià)時(shí)，主持人有權(quán)終止拍賣，宣布此次拍賣無效。

7、競(jìng)買人最后一次舉牌應(yīng)價(jià)時(shí)，經(jīng)主持人宣布最后應(yīng)價(jià)數(shù)目“第一次”、“笫二次”而沒有人再舉牌應(yīng)價(jià)，主持人一槌敲下，該幅土地使用權(quán)由最后應(yīng)價(jià)者取得。

8、主持人宣布拍賣地塊的競(jìng)得人。

9、簽訂《國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書》。

10、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

11、按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清后，申請(qǐng)國有土地登記，并領(lǐng)取《國有土地使用證》。

第八條競(jìng)買人應(yīng)按《國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書》規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)與綿陽市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并不得對(duì)《國有土地使用權(quán)出讓合同》條款提出異議。

第九條競(jìng)得人逾期未與綿陽市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的，視為違約，已付的競(jìng)買保證金全額不予退還，并賠償市國土資源局因此遭受的一切損失。

第十條競(jìng)得人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納相應(yīng)的土地出讓交易服務(wù)費(fèi)。第十一條幾項(xiàng)具體規(guī)定：

1、板橋村2-7社商業(yè)（住宅）門面，由經(jīng)開區(qū)管委會(huì)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一街景的施工圖，并報(bào)經(jīng)市規(guī)劃局審定，任何單位或個(gè)人都不得提出修改意見，必須按審定的方案實(shí)施。

2、競(jìng)買成交者在拍賣成交后一年內(nèi)必須開工建設(shè)，否則將按土地管理法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。

3、競(jìng)買成交者，動(dòng)工建設(shè)前必須到管委會(huì)建設(shè)主管部門辦理建設(shè)開工手續(xù)，城市建設(shè)配套費(fèi)仍按原規(guī)定執(zhí)行，按總建筑面積25元/平方米收取。

4、競(jìng)買成交后，受讓方應(yīng)按規(guī)定繳納成交總額4%的契稅及萬分之五的印花稅和成交總額3.5%的土地交易服務(wù)費(fèi)。

5、競(jìng)買成交后，規(guī)劃手續(xù)（一書一證、綠線圖）、出讓土地使用權(quán)手續(xù)及《國有土地使用證》由經(jīng)開區(qū)管委會(huì)按規(guī)定統(tǒng)一辦理，其費(fèi)用由管委會(huì)繳納（費(fèi)用包括規(guī)劃資料費(fèi)、地籍測(cè)繪費(fèi)、土地登記費(fèi)）。

6、競(jìng)買成交后，受讓方必須在10日內(nèi)付清土地出讓金，即土地款，任何單位或個(gè)人均不得拖欠或抵扣。否則，將視為競(jìng)買者（受讓方）自愿放棄，其所交土地保證金不予退還，競(jìng)買的土地由市國土資源局無條件收回。

7、動(dòng)工建設(shè)時(shí)，由綿陽市規(guī)劃局涪城片區(qū)規(guī)劃所按照已經(jīng)審查

批準(zhǔn)的總平面圖（紅線圖）進(jìn)行施工圖放線，確定正負(fù)零位置。

8、在辦理施工報(bào)建手續(xù)中發(fā)生的人防工程異地建設(shè)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建房保證金、定額測(cè)定費(fèi)、建設(shè)施工意外保險(xiǎn)以及水、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施入網(wǎng)費(fèi)，由受讓方根據(jù)市級(jí)及市級(jí)以上部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行繳納。

2005年11月22日