第一篇：以科技地產為特色,商住地產戰略協同

以科技地產為特色，商住地產戰略協同【搜狐產業新區】：聽說北科建提出了科技地產的模式，內涵是什么？

【郭瑩輝】：工業用地一般會細分出教育、科研等用地性質。大類上看，科技園區開發還是工業地產的范疇。我們提出的科技地產是工業地產的高階階段，我們服務的客群是高科技里面的創新型和成長型企業，為這些特定的企業去服務。同時，我們按照經濟規律和市場化的方式，來開發科技載體。但更重要的是，我們做科技地產的目標是為了實現區域的高新技術產業聚集作用，并在科技地產開發過程中力求達成三重利益的平衡。第一，首先是滿足地方經濟發展的訴求。通過我們專業化的運營幫政府完成產業聚集，實現就業、稅收、產業升級等功能。第二是服務好入駐企業，使他們容易生存和發展。園區的建設是物理空間概念，但是真正的內核是通過產業服務體系將產業里相關企業聚集在一起，使這些企業交易成本、創新成本降低，創新更加活躍。通過硬的環境建設和軟的服務體系建設，企業在這里的生存和成長的速度會加速。第三個才是開發商自身的利益訴求。因為我們是從政府那里大規模批租土地建設科技園區和實現產業聚集作用。政府的目的達到了，企業的目的達到了，我們對他們兩個重要客戶服務的過程中我也獲得相應的項目開發和產業增值服務的回報。

【搜狐產業新區】：政府有稅收能解決就業，企業服務環境好，成長快，有聚合作用。只有這樣，對我們開發企業來講，才能獲得持續穩定的回報。而不像住宅一樣，銷售成功就能收到利益。所以，科技地產這個名字聽起來挺響亮，但是不好干。

【郭瑩輝】：科技地產從服務對象、運作模式和我們的終極目標來說，和商業地產、住宅地產肯定是有比較大的差別。科技地產，科技是我們的服務對象，地產是我們的經營方式，這才叫科技地產。行業里面也有人講科技地產，但是他們指的是在建筑里面通過設計、材料、工藝改變工作空間的舒適性、智能化，這應該叫地產科技。

【搜狐產業新區】：我們去年也做了一個低碳地產的規模與挑戰，跟“科技地產”這還真是兩個概念。

【郭瑩輝】：我們內部也提煉出科技地產的開發模式，從定義提出、模式設計等方面都有一整套完整的理論體系。只有想明白了為什么干、怎樣干，才能干得好，為行業起到引領和示范作用。剛才上面提到的，我們認為這是一個狹義的科技地產定義。我們按照行業和客戶群劃分的，所以叫廣義的科技地產的定義。北科建現在主營業務分三大塊：科技地產業務和住宅地產業務、商業地產業務，其中科技地產是龍頭，商住地產戰略協同。也就是說，北科建是同業多元化的經營策略。科技地產業務是戰略性業務，對于政府來講，一個園區的形成也是需要時間去考驗的，對于一個市場化的企業來講，自然而然時間就是風險。按照我們經驗，一個科技園區要用六到八年才能建設成為一個高品質的園區。在北科建，我們為了使企業能更好的為社會服務，能保持持續的發展，我們提出了“社會效益為首，經濟效益為本”的新的企業經營理念，就是說我們做項目投資時首先要考慮項目本身對社會有多大的貢獻度，能承擔多大的國家使命或者社會責任，這是我們取決投資與否的重要前提。當然，項目還要有一定的投資回報，否則，我們企業就無從談起可持續發展了。

【搜狐產業新區】：所謂社會效益就是兩者之間必須是依存的關系。因為必須有這種社會效益才能使科技園區與入駐企業保證持續的誠信，或者持續的信賴關系，才能有持續的回報。

【郭瑩輝】：企業要具備一定的投資回報能力，才能堅持我們科技地產開發和盈利模式，不斷地在國內復制我們的園區產品。目前，我們在全國儲備了總投資550多萬平方米，投資額有三百多億，這里面一半的投資配比是在科技地產領域，現在在北京、無錫、嘉興、青島都有布局。

第二篇：北科建：以科技地產為特色 商住地產戰略協同

【轉載】北科建：以科技地產為特色 商住地產戰略協同

（轉載：搜狐焦點）

從電子一條街，到中國“硅谷”，中關村的發展是北京乃至中國經濟的一個重要典型，長期以來，大眾將更多的目光投向在中關村成長壯大的科技創新企業，卻對推動中關村建設發展的幕后力量甚少關注。作為建設中關村的重要力量，北京科技園建設股份集團有限公司用十年間打造了中關村一區三園，成為專注科技園開發的行業先鋒，并在房地產領域提出“科技地產”的概念。然而，相較于住宅和商業地產，科技園的開發具有周期長、業態復雜的特點，其盈利情況、運營模式也是業界普遍關注的話題。搜狐焦點產業新區特專訪北科建（集團）股份有限公司董事、總經理郭瑩輝和北科建（集團）股份有限公司技術總監曹邗，他們就科技地產的開發運營進行了解答，并同時指出，北科建已經開啟品牌復制和異地擴張戰略，并計劃在十二五時期，實現新增投資300億元，力爭A股上市。

時間：2011年5月19日上午10：00-11：30

地點：搜狐演播室

嘉賓：北京科技園建設（集團）股份有限公司董事、總經理

郭瑩輝

北京科技園建設（集團）股份有限公司技術總監

曹邗 主持人：搜狐焦點產業新區 馬磊

【搜狐焦點產業新區】：各位網友，大家上午好！很長時間沒有跟大家在高端訪談的演播室見面了，我們今天特意請到了兩位非常尊貴的客人，北京科技園建設集團股份有限公司的兩位老總，集團總經理郭瑩輝，集團副總經理曹邗。今天很榮幸地請到兩位到演播室作客。搜狐焦點建立產業新區頻道之后，我們也非常關注中國產業園區發展的情況，以前我們很了解北科建在住宅地產的開發情況，比如領秀硅谷、新硅谷，領秀慧谷項目等，但是在產業園、高新科技園方面，大家并不是很了解，希望兩位老總給我們介紹一下。從一個更大的背景來講，今年是“十二五”開局之年，在這個大變局之下，我們能夠從中把握到怎樣的機遇，也是很多同行人非常感興趣的話題。

我們的訪談會在搜狐網同步直播，網友如果有問題可以通過微博的形式告訴我。北科建：中關村發展幕后英雄 礪十年成就一區三園

【搜狐焦點產業新區】第一個問題，請郭總簡單介紹下北科建集團在99年成立以后大致的情況。【郭瑩輝】：大家好！北科建集團是1999年成立的，當初是圍繞北京市落實中關村建設的使命，專門成立的市屬開發企業。這十一年來北科建在中關村的發展歷史中發揮了重要作用。在中關村發展的二十年中，北科建花了十年時間提高了中關村高科技企業聚集的速度和質量。其中，最經典的作品就是中關村核心區，占地51公頃，建筑面積170多萬平方米，是和CBD、金融街并列的北京三大城市功能區之一。另外，還有在北京比較有影響力的科技園區，一個是中關村軟件園，一個是中關村生命科學園，這兩個園區在北京、乃至中國都具有較大影響力。北京大興生物醫藥產業基地也是我們策劃開發的北京市重要分產業園之一。

北科建一區三園是在我國科教興國戰略指引下，中國30年改革開放的進程中完成的歷史使命。一想到中關村，看到這樣一個科技商務活躍的區域，那么多企業從這里走出去變成國際型大公司，甚至國內國外上市公司，令人驕傲，但是這片熱土是怎么聚變的？其中有北科建的智慧，有北科建的付出。

【搜狐焦點產業新區】：有媒體曾經評價說“國貿很時尚，中關村要差一點”，我認為這是老皇歷了，中關村的商務和文化交流氛圍已經相當濃厚，因為搜狐就在這邊工作，感受還是挺深的。這背后我們也做了哪些工作？

【郭瑩輝】：今天的中關村創新活躍、經濟發達，其實凝聚了很多城市發展理念和產業發展理念。這項工作是在北京市和海淀區政府的統一規劃和領導之下完成的，我們只是做了一些本職的開發工作。這個項目的規劃起點非常高，從城市規劃來看，地上有現代化的寫字樓群100萬平方米，地下有70萬平方米的空間充分利用。地下不僅有商業，還有交通環廊、市政綜合環廊，就像三明治一樣，一層一層的。雖然是99年做的項目開發規劃，但到現在很多理念還是很創新。北京市其他區域，甚至外地城市也在效仿學習中關村的“地下空間綜合利用”模式。

北京科技園建設（集團）股份有限公司董事、總經理 郭瑩輝

【曹邗】：之后深圳、廣州做的土地地下空間利用都是從我們中關村這邊學習的，我們做的并不是最好的，因為它比較早，受各方面規范的限制。但是這是一個非常好的嘗試，也為后續各城市地下空間開發做了一個很好的典范。他們都會到這里來學習參觀，包括世界地下空間的年會、峰會也把中關村作為很好的案例。

【搜狐焦點產業新區】：說到一個產品、一個企業、一個人的時候，看他做的東西就知道這個企業背后是什么樣的，剛才講了地下空間的利用，我記得五六年前的時候，當時很多人都愿意去批評中國的東西，拿外國人的東西來說事，講到英國的地下管道、地下的排水系統幾百年都可以用，中國沒有這么長遠的規劃。其實，中國很多行業的人都在專注做這件事情。

曹邗：從中關村的規劃來看，十年前的規劃，為什么起點這么高？也是我們定位為科技企業服務，要打造高科技企業的商務中心。中國有很多“開拉鎖”的情況，但我們盡量去避免，中關村后續再建的樓基本上沒有去挖路。我們要保證每一個開發商進來，他的樓前不會再搭一些圍檔，他就是一次投資，后續都可以在地下完成。同時，因為中關村最早的規劃沒有為高科技企業的服務配套，只是要做高科技商務中心，當時就簡單的定性為寫字樓，而沒有細節的東西。所以，我們對高科技商務中心深入挖掘，探討高科技企業的生活方式是什么，它需要的配套是什么，通過地下開發的部分來實現，同時對地上所有的形象沒有影響。完善區域配套，也是我們綜合開發理念的重要組成部分。

北科建：開發模式創新升級 成功實現市場化企業轉型

【搜狐焦點產業新區】：二位作為科技地產界的精英，很多年都擔任著行業的領軍人物，能簡單說一說什么是科技地產，北科建在做科技地產的過程中有什么經驗，有沒有走過彎路？

【郭瑩輝】：這個話題非常有意思，回顧北科建發展歷程，我們有幾組數據：我們11年開發了14平方公里的城市功能區和科技園區，共投資了兩百多億。這是我們之前投資的規模，包括我剛才講的一區三園。當時的園區開發模式應該說是我們國家近年來國家園區開發的基本模式。在園區開發之中，我們總結有四種類型的開發主體，每種類型對應的模式不一樣，自然它的開發收益也不一樣。第一種是“政府模式”。就是由政府平臺公司進行園區開發。這一點大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府財力完成一個園區的規劃和一級開發。最后通過開發出的小地塊出讓給入駐企業，這是大型科技產業園區開發的主流模式。第二種是“企業模式”。就是大的產業集團自建園區的開發模式。這種模式往往是在大的高新區里面建園中園。高新區的地域很大，里面很多園中園是大的實業集團，根據自己的功能定位，建立自己上下游的生產基地、研發基地，自己購置土地建園中園。它也是園區的開發補充。第三種是“政企合作模式”。政府和企業合作來開發園區，往往是政府控制園區的產業定位和規劃，又園區開發企業進行一級開發投入和產業招商及服務。通過入駐企業購置土地，開發企業和政府合作兩方都能得到相應的回報。第四種是“市場化開發模式”。由開發商自己從園區里面購置土地，建立科技園區，通過園區的建設和招商形成一個子園，也是園中園，通過園區企業的土地開發、物業出售或出租，以及相應的產業增值服務獲得綜合的項目回報。

我們這幾年由第三種升級到第四種。北科建在北京這十一年來做的業務基本上是第三種。土地還是所在區域政府的，但是我們在政府統一的產業規劃和城市規劃之下，完成城市一級開發、項目招商、土地出讓等工作，實際上是北科建和各級政府合作開發園區，比如說生命園、軟件園，就是和政府合作，我們獲得開發服務的收益。

【搜狐焦點產業新區】：北京的一級開發利潤控制在8%以下？

【郭瑩輝】：過去我們的園區基本上是這樣一個盈利模式。但是，從09年到現在，我們在北京以外的科技園區開發模式以及完成了兩個重要升級。一個是科技園區的開發從一級開發升級到二級開發。我們在嘉興、無錫、青島，這三個地方的科技園區的開發都是通過購置土地，按照政府的產業定位和城市的規劃對子園區進行重新的功能定位和產業結構優化，由我們自己去建設、招商、產業服務，做園區開發和服務工作。另一個升級是，我們由科技園區開發也升級為科技新城的開發。專業科技園區的開發還是我們傳統的優勢。另外，我們針對一些城市產業與區域經濟發展的特點，著力打造集商務、商業、居住、娛樂等于一體的產業新城產品。

以科技地產為特色，商住地產戰略協同

【搜狐焦點產業新區】：聽說北科建提出了科技地產的模式，內涵是什么？

【郭瑩輝】：工業用地一般會細分出教育、科研等用地性質。大類上看，科技園區開發還是工業地產的范疇。我們提出的科技地產是工業地產的高階階段，我們服務的客群是高科技里面的創新型和成長型企業，為這些特定的企業去服務。同時，我們按照經濟規律和市場化的方式，來開發科技載體。但更重要的是，我們做科技地產的目標是為了實現區域的高新技術產業聚集作用，并在科技地產開發過程中力求達成三重利益的平衡。第一，首先是滿足地方經濟發展的訴求。通過我們專業化的運營幫政府完成產業聚集，實現就業、稅收、產業升級等功能。第二是服務好入駐企業，使他們容易生存和發展。園區的建設是物理空間概念，但是真正的內核是通過產業服務體系將產業里相關企業聚集在一起，使這些企業交易成本、創新成本降低，創新更加活躍。通過硬的環境建設和軟的服務體系建設，企業在這里的生存和成長的速度會加速。第三個才是開發商自身的利益訴求。因為我們是從政府那里大規模批租土地建設科技園區和實現產業聚集作用。政府的目的達到了，企業的目的達到了，我們對他們兩個重要客戶服務的過程中我也獲得相應的項目開發和產業增值服務的回報。

【搜狐焦點產業新區】：政府有稅收能解決就業，企業服務環境好，成長快，有聚合作用。只有這樣，對我們開發企業來講，才能獲得持續穩定的回報。而不像住宅一樣，銷售成功就能收到利益。所以，科技地產這個名字聽起來挺響亮，但是不好干。

【郭瑩輝】：科技地產從服務對象、運作模式和我們的終極目標來說，和商業地產、住宅地產肯定是有比較大的差別。科技地產，科技是我們的服務對象，地產是我們的經營方式，這才叫科技地產。行業里面也有人講科技地產，但是他們指的是在建筑里面通過設計、材料、工藝改變工作空間的舒適性、智能化，這應該叫地產科技。

【搜狐焦點產業新區】：我們去年也做了一個低碳地產的規模與挑戰，跟“科技地產”這還真是兩個概念。

【郭瑩輝】：我們內部也提煉出科技地產的開發模式，從定義提出、模式設計等方面都有一整套完整的理論體系。只有想明白了為什么干、怎樣干，才能干得好，為行業起到引領和示范作用。剛才上面提到的，我們認為這是一個狹義的科技地產定義。我們按照行業和客戶群劃分的，所以叫廣義的科技地產的定義。北科建現在主營業務分三大塊：科技地產業務和住宅地產業務、商業地產業務，其中科技地產是龍頭，商住地產戰略協同。也就是說，北科建是同業多元化的經營策略。科技地產業務是戰略性業務，對于政府來講，一個園區的形成也是需要時間去考驗的，對于一個市場化的企業來講，自然而然時間就是風險。按照我們經驗，一個科技園區要用六到八年才能建設成為一個高品質的園區。在北科建，我們為了使企業能更好的為社會服務，能保持持續的發展，我們提出了“社會效益為首，經濟效益為本”的新的企業經營理念，就是說我們做項目投資時首先要考慮項目本身對社會有多大的貢獻度，能承擔多大的國家使命或者社會責任，這是我們取決投資與否的重要前提。當然，項目還要有一定的投資回報，否則，我們企業就無從談起可持續發展了。

【搜狐焦點產業新區】：所謂社會效益就是兩者之間必須是依存的關系。因為必須有這種社會效益才能使科技園區與入駐企業保證持續的誠信，或者持續的信賴關系，才能有持續的回報。【郭瑩輝】：企業要具備一定的投資回報能力，才能堅持我們科技地產開發和盈利模式，不斷地在國內復制我們的園區產品。目前，我們在全國儲備了總投資550多萬平方米，投資額有三百多億，這里面一半的投資配比是在科技地產領域，現在在北京、無錫、嘉興、青島都有布局。

盈利方式：實踐復合地產模式 同業多元化規避戰略風險

【搜狐焦點產業新區】：不管是看長遠利益還是近期利益，作為管理層，資本方對你的要求就是回報。剛才提到戰線能拉到九年、十年這么長。業績考核是以年來考核，還是十年來考核？出資方和管理層對我們容忍的底線是多少？

【郭瑩輝】：這個話題我得分兩個方面來回答。第一，北科建為什么還要堅持做科技地產？一個企業你的核心能力能做什么，包括在未來能不能持續的變成一種競爭優勢，這是戰略選擇問題。北科建從成立到現在，園區開發與建設業務就是我們的核心能力。第二，房地產行業的發展趨勢是什么？我們屬于房地產行業，現在房地產競爭也很激烈，也很飽和，到底取舍哪些細分行業是由你的競爭優勢決定的。目前住宅地產競爭激烈，商業地產投機過度，而工業地產，尤其是科技地產還不是完全競爭性市場，而在這個領域恰恰是我們的傳統優勢。同時，在傳承優勢的過程中，通過發展和改變提升我們的發展模式，使我們前進的道路上能夠走得更好。政府服務得好，客戶服務得好，我們的盈利回報也能比傳統、比過去的回報更高一些。

講到科技地產的盈利能力，這是我們業界共同的疑問。做這么艱苦、周期這么長的業務能不能獲利使企業可持續發展。這里面就看我們是通過什么模式去做。我們的科技地產有三個特點：第一，以復合地產業務結構對沖和化解戰略性風險。現在大家為了規避單一行業的調控或者競爭風險，都逐步由專業化向復合型發展，比如說做城市綜合體。我們強調的是同業多元化經營戰略，其中科技地產產品還要豐富和完善，保持既有的科技園區這個傳統產品類型，又升級到科技新城。科技新城是圍繞產業發展的必要配套和要素聚集。我們提出圍繞產業要配套商業功能區、住宅功能區。嘉興項目是我們打造的第一個科技新城產品類型的樣板。在一千畝的土地上建設150多萬平方米，中間是產業研發，兩邊是商務和住宅配套。這三個功能配在一起，里面有六七種業態，研發、辦公、休閑、居住等。構建一個微型城市以使里面的產業人員享受到職、住、娛一體化的服務。

【搜狐焦點產業新區】：學校也會引進？

【郭瑩輝】：學校在這些城市開發里面會有配套，政府可能會提供，也可能開發商會引入。至少產業人員在里面基本社會功能是齊全的。當然不能辦全社會功能，不然警察都得有。科技新城和專業化園區重在功能完善，這其間就要我們合理設計好項目的經營計劃，持有多少，銷售多少，以控制好項目的業態和服務的品質。

【搜狐焦點產業新區】：能大概透露下這個配比嗎？

【郭瑩輝】：科技地產的運營和商業地產的運營有類似的規律性，為了園區能夠存活，必須要銷售一部分物業。同時，要在我們開發的園區里保證產業業態的招商質量，包括后續的產業服務，必須要控制主體業態。要不然，和一個商業地產項目一樣，比如開發一個MALL，打散了銷售是行不通的。所以，我們前期會銷售一部分物業，同時持有培育一些長線業態，比如酒店、商業、餐飲等項目。總之，持有型與銷售型物業要從項目開發之初就要規劃好。除了園區內硬環境的建設，還要加強產業服務體系建設。這個服務體系是針對中小規模成長型企業的，它比較綜合，只靠開發商無法完成。我們要和當地政府、管委會，包括社會上的其他商業伙伴，比如說銀行、投資公司等合作，通過我們開發商把它整合，聚集在園區里面構建產業服務體系。首先，我們幫園區的企業搭建技術平臺，如軟件園、生命園，我們會投入大量資金建立公共實驗室、服務器為企業租用。第二，幫助引入人才培訓機構，包括人才招募、培訓服務等。第三，提供資金服務，這個資金服務面更廣，大到吸引社會機構興辦科技銀行、股權投資等業務；另外，我們未來也會建立泛科技園區的VC和PE投資機構，通過投資機構定向給我招商引資的這些企業提供金融支持、股權投資，扶持他們成長的同時，也是在擴展我們的盈利模式。

【搜狐焦點產業新區】：現在風險投資行業不像十年前那么好做了，但是你們在這方面會有一些優勢。【郭瑩輝】：因為我講北科建的科技產業盈利模式是復合性多環節的，在項目開發和園區培育過程中，在一個長的產業鏈上分別獲取不同的投資收益。

【搜狐焦點產業新區】：還有一個疑問，比如說我知道所有人都想把所有錢都賺了，但又希望雞蛋不要放在一個籃子里面，買股票也要多買幾支。但是恰恰像萬科，也是因為當年專注住宅地產，所以他們才能走到今天。其實這就是兩種情況，我不知道北科建如何處理這個問題呢？

【郭瑩輝】：關于專業化還是同業的多元化，這個趨勢比較明確了，復合地產是大勢所趨，這也是規避戰略性風險的一個重要的手段。

【曹邗】：為什么說我們可以協同發展，是因為北科建繼承了前十年的積淀，它做的項目其實并不只是科技園區，這十年來，包括中關村商務功能區，也就是現在中關村廣場，我們在為科技園區建設配套的住宅領域，比如像領秀硅谷、領秀新硅谷，還有觀山悅，其實我們在不同的子領域里有各自的板塊，有各自的團隊。比如像說中鋼大廈，150米的超高層，這也是我們團隊做出來的。所以我們再去做一個新城的時候，復合業務下培養出的團隊優勢就十分明顯了。

【搜狐焦點產業新區】：這幾個團隊之間的溝通是如何實現的？我比較感興趣是這個。

【曹邗】：他們都是我們旗下的公司。【郭瑩輝】：十年來北科建的積淀是什么？其實四句話，一是品牌優勢。第二是我們持續的理念創新。能從園做到城，城里面又那么多業態，解決好產業與城市、功能與業態等各種矛盾沖突，靠的是經驗傳承和理念創新。第三個是我們多業態的綜合性團隊。我們從一級開發做到二級開發，從住宅、商業做到科技，這十年來，我們積淀的這些多層次、多領域的團隊是其他開發商所不具備的。第四是項目資源整合能力。科技地產最重要的能力兩條：一是產業招商資源整合能力，一是產業增值服務能力，能不能盈利關鍵是看你是以賣房子為主，還是以產業增值服務為主，這是一個戰略層面的總體設計。

【搜狐焦點產業新區】：那您能夠簡單說一下您這三個業務線的，或者現在一個，這種利潤配比的情況，或者你未來希望達到什么狀況？

北科建（集團）股份有限公司技術總監曹邗

【郭瑩輝】：我們只能講，現在儲備的三百多億項目投資中，科技地產占著一半，住宅地產占一半。科技地產是戰略性業務，力求科技地產板塊里面，在財務上能夠自求平衡，無論是從它的現金流和利潤貢獻上。住宅板塊是策略性業務，短期內為集團做貢獻，同時，在現金流和利潤上，通過集團化運作可以實現板塊之間相互支持。但是，從盈利上來說，短期策略性的業務謀求的是銷售型利潤，戰略性板塊謀求的是服務和資產增值的利潤。一長一短，在企業化的運營過程中達到一個有限的平衡。如果說系統的風險是通過這種模式來控制的，更應該說經營風險完全取決于我們戰略的執行力。科技地產對集團決策和領導人駕馭企業資本的運營技巧，對資源組織配制能力的要求還是挺高的。

品牌復制：瞄準經濟活躍區域 開啟異地擴張戰略布局

【搜狐焦點產業新區】：好的，剛才我們花了很長時間來講科技地產。總結起來，北科建找到一條適合于企業本身的道路，這也是提升北科建品牌內涵最核心的東西，做科技地產的核心要求是專業能力，在這個領域里成為一個領軍者。

我想第二個問題就是，產業園區發展到今天，不只是我們北科建，包括清華科技園也好，還有其他比較著名的品牌園區都在向外進行擴張，向外做一些復制。那么，我也知道北科建的一區三園，在青島、無錫、嘉興三個地方都有科技園區存在。在異地擴張過程中，北科建有些什么樣的思路？現在這三個園區目前開發進展如何？北科建對未來怎么來設想？請曹總介紹一下。

【曹邗】：我們三個園區總的設想應該是戰略布局，因為我們是要打造產業的聚集，而且加速它的產業發展，所以我們首先選擇經濟發展最活躍的地區。另外一個，我們通過從對區域的產業研究和為這個產業所需要配套的各項服務，兩個方向，從所需要的軟環境、硬環境兩個方向去研究，我們首先布局了青島、無錫和嘉興三個園區。那么，在這三個園區里面，我們理念又是不同的，雖然都是在走科技地產的思路，但是在理念上，在不同地區，我們必須有自己的原創，那這是什么呢？比如在嘉興，是一個非常復合的科技新城，在三線城市我們去打造一個科技地產項目，而且它本身的產業又不是特別清晰，它缺什么，就是它缺人才，缺它的產業聚集。那它為什么沒有這個聚集？那是因為環境，因為科技企業包括像搜狐現在的年輕人，一個是扎堆，一個是要有一定的生活氛圍，現在的年輕人講究生活品質，就是既要有工作，又要有生活。

【搜狐焦點產業新區】：所有年輕人都講究，我們現在好像有這個條件了。【曹邗】：對，所以這樣也就是我們郭總提出來，我們集團走的是有業有城思路。【郭瑩輝】：對，這是我們特別強調的，宜居宜業才是一個好的科技城。

【曹邗】：這種情況下，我們在嘉興就是要為它去把這些該有的環境補充起來，人自然就會聚集過來，然后我們才能通過這些良好的服務、良好的環境，因為它自然環境非常好，但是城市功能和聚集功能還不夠，那我們就要去把這個完成。當然我們也看到上海和杭州的發展，我們認為它能夠聚集人才。

【搜狐焦點產業新區】：其實項目事先的戰略定位和考察已經決定了這事肯定能干。

【曹邗】：對，因為在做一個項目的時候，或者選擇一個布局的時候，我們是從產業規劃、產業研究入手的。而不是說我們圈一塊地，所有的企業進來吧。所以我們核心能力就是通過我建軟件園等專業園區的經驗，通過我們的思考，通過我們多年的研究，總結自己和政府在做開發區時的經驗教訓，從中提升出每個項目的開發理念。

【搜狐焦點產業新區】：嘉興是創新園，創新園的意思就是里邊的企業是屬于創新型的企業。另外一個意思，可能說這個園區它是一個創新的園區，不知道這么理解對不對，它是一個復合功能區。

【曹邗】：對，可以這樣理解，有雙重的意思。【郭瑩輝】：復合型的產業。

【搜狐焦點產業新區】：然后無錫是專業化園區，就是軟件園，青島是生物醫藥產業園。【郭瑩輝】：也是專業化園區。

【搜狐焦點產業新區】：也是專業園區，但是你選擇不是在無錫蓋生物醫藥，而是在青島蓋生物醫藥，肯定是有你們的考慮的。

【郭瑩輝】：資源稟賦，市場條件。

【曹邗】：因為山東是我們國家海洋研究和海洋醫藥各方面發展最快的地區，而且比例最高。那么這樣的話，我們在哪做專業化園區？我們現在選的是紅島這個區域，它是未來青島發展區，是一個第三代新城。

【搜狐焦點產業新區】：青島這個地方也有住宅配套嗎？ 【曹邗】：也有。

【搜狐焦點產業新區】：這三個園區都是復合地產的概念？ 【郭瑩輝】：都是。

【曹邗】：為什么會這么做呢？因為這是城市發展的規律，從上百年的城市發展來看，從歐洲，包括到現在中國，其實城市越來越多走向復合型，因為要解決你的交通成本，解決你的各項城市功能的供給，要解決人的生活方式的變化。單一的園區，或者某一個地區過去簡單的一個衛星城，為什么有的時候發展不成功？是因為它沒有產業，或者它只有產業，所以它逐漸才走向復合型道路。

在大型城市以外，其實更需要這種復合，所以在青島我們是去引領這種工作和生活方式，我們有原創思想和原創規劃，包括園區整體的環境空間。為什么郭總講，原來工業園區和我們現在做的科技園不一樣，原來可能都是房子，大馬路一修，大家去建工廠，很簡單。但是現在的科技園區，要有審美，要有空間的需求，我們在那里面會引進歐式的小型空間，大家多一些交往空間，特別是現在從事科技企業的人，需要碰撞，需要有火花。那么，在青島，我們要做到引領的新的生活和工作方式。無錫是建設專業園區，它在太湖邊，有很好的景觀，我們就充分利用這個景觀資源，我們要為它做專業化的服務平臺，因為如果你沒有專業的服務平臺，這些企業去了沒法工作。因為我們要把這些中小企業和產業鏈要搭起來。也就是說，我們在研究一個園區的時候，從行業發展和公司規模上，怎么搭建它的一個產業鏈，和一個結構比例，通過這樣的結構比例，最終才能實現園區規劃，初步模擬收入和稅收給地方政府，包括就業機會，這都是有規律的。所以其實為什么說我們做科技地產有特色和引領作用，是因為我們積淀了十年的經驗，而且可以說我們把這個領域研究得更細致，這樣的話，也能降低我們風險。

擴張策略：三因素決定項目選址 全方位發揮資源優勢

【搜狐焦點產業新區】：好的，郭總，聊聊品牌復制，要是去這幾個不同城市的時候，有一些什么樣的竅門，或者有些什么樣的應該避開的石頭呢？

【郭瑩輝】：剛才曹總講了我們做科技地產的一些前提，我們去外地投資，實際上這是一個非常大的戰略決策。第一，想把我們在北京中關村成功的園區開發模式和經驗乃至我們的投資實力，貢獻給其他具有發展潛力和發展活力的區域。像中關村這么高端園區給城市、給一個區域經濟帶來的這種助推作用，這是我們一個非常大的使命感決定的，驅動我們往外走。第二也是我們企業本身的發展需求，我們也需要擴大規模。在這幾年的高新區發展中，有些高新區發展它有一些不太成熟成功的地方，很多地方需要騰籠換鳥。

【搜狐焦點產業新區】：騰籠換鳥。

【郭瑩輝】：有的園區因為定位不準確，或者只招商，不擇商，幾年以后下來，園區不得不重新定位和產業調整，也需要這么一個園區作為一個載體實現這種調整，因此，當地政府的需要也成為我們的一種動力。

【搜狐焦點產業新區】：其實雙方都是各自有各自的需求，一拍即合。

【郭瑩輝】：對。這是政企雙方的一個戰略性合作。但是，我們也不是說什么地方都能去，因為每個園區投資都在百億以上，六到八年，像北科建這樣擁有150億資產規模的企業，未來要完成300多億的投資，壓力還是蠻大的，所以我們非常謹慎。怎么選？第一看政府的服務，政府的合作精神，尤其政府的履約能力，這個相當重要。在這么長的開發周期里面，前期土地資源獲取，建設過程中政府保障，招商過程中的政府合作，包括園區的定位功能，不能在前三年干著后三年就變了樣。第二看區位，我們選擇的就是經濟非常有潛力和活力的地區，我們選擇的項目集中在環渤海、長三角，當然都是中國經濟發展最熱門地區。

【搜狐焦點產業新區】：相對的，一個是發展熱門地區，而且相對產業活躍，成本不能太高。【郭瑩輝】：對。成本高只是相對來說，起步階段就是土地成本，后面就是我們剛才講的入駐企業的商務成本，商務成本也很重要。

【搜狐焦點產業新區】：比如說在無錫的話，政府會給你什么樣的支持呢？或者給這些企業？ 【郭瑩輝】：因為我們一般都是做園中園，無論是青島還是在無錫，都是園中園，園中園本身它就有既定的產業招商政策，因為我是開發商，對我有一些其他的政策支持，但是對于入駐企業來說，都是統一在大的園區之下，都有統一招商政策。比如說，這些入駐企業的房租優惠，貸款支持，包括當地還有一些政府組建的比較大的風險投資機構都在這兒等著為企業提供服務，這些便利性，包括還有530計劃、千人計劃、人才引進，骨干企業到園區，引進這些高端領軍人物。

其實我們今天還要強調一點，北科建是中關村發展的幕后英雄，我們這個幕后英雄后面還有一個強大的支持和保障，就是我們的母公司--北京市國有資產經營有限責任公司。北京國資公司是北京市的綜合投資集團，在金融領域里面有北京銀行、北京農商行，還有證券交易，產權交易，還有風險投資等等，它是一個完整中小企業金融支持工程。那么北科建可以利用我們母公司的優勢。

【搜狐焦點產業新區】：就是說錢這方面肯定是沒有問題的。【郭瑩輝】：不光是錢，中國最大的產權交易集團是我的兄弟公司，我們講的產業服務，對客戶的服務，有些時候不是錢能買來的一種服務。

【搜狐焦點產業新區】：對，沒錯。

【郭瑩輝】：比如這些服務工具，即使企業想花錢，未必有人能提供服務，我們就想把這個服務體系建立建全。從北京，尤其是很多外地的政府在產業服務體系上要么想不到，要么想到了沒有資源。

【搜狐焦點產業新區】：沒有資源來做。

【郭瑩輝】：因為北京市政府層面提供的服務是非常健全的。那么，我們把這里面的很多思想、金融工具，包括具體商業資源，引進到北科建的項目園區里去，和當地的政府服務能力疊加起來就很重要了。

【搜狐焦點產業新區】：但同時您對當地政府的服務能力會提出更高的要求，而且或者他自己不知道政府將來怎么為企業服務，可能跟你們合作就知道了：我可能還需要什么，還需要提供什么東西。

【曹邗】：至少我們做了一個補充，更全面。

【郭瑩輝】：回到我們剛才的話題，我們去外地決策的最后一個要素，就是當地政府能否將園區開發和商住項目開發一并給我們。

【搜狐焦點產業新區】：你不能光讓我吃骨頭，肉得搭配著。

【郭瑩輝】：是，這就是通俗來講的，應該說是一個合理的搭配。希望當地政府能從全局角度，從產業聚集包括高新區的發展角度，乃至這個地區的經濟競爭力角度，把土地資源在某種重大或者重要的產業發展方向上統籌考慮,能把政府的訴求通過市場化的開發有機結合在一起。我們提倡的科技地產的理念及其模式，就是希望政府的公共資源合理搭配，還有，我們國家在科技地產的貸款，土地出讓等這種政策的支持方面如果再多一點，會有更多的企業轉向科技地產，會支持我們國家創新，所以說需要國家從不同角度關注這個行業。今天我們講的不是北科建要做科技地產，是我們希望我們有更多同行。

多數企業來了以后，這個行業就有了，行業由小變大了，匯聚成一個力量了，逐步可能在我們國家高新區的發展模式上就會由小的局部創新，最后發展模式也會創新，這是我們選項目、做項目的思路，無非圍繞著政府的合作精神，當地市場資源條件，包括最終當地政府在具體科技園區上有什么樣政策和公共資源配置方式，這都是我們需要考慮的。

行業門檻：業態復雜標準高，團隊能力最重要

【搜狐焦點產業新區】：因為搜狐微博在不管是房地產，還是在產業新區領域，影響力都非常大，來之前通過粉絲征集一些關于科技地產和關于北科建的問題。有幾個企業的朋友給我留言，他們想問：科技地產的回報率如何，他很關心應該說具備什么樣的素質，或者說具備什么樣的實力才去做科技地產，需要什么樣規避的東西。剛好和郭總的話題聯系起來，您簡單說一說。

【郭瑩輝】：做科技地產的企業應該說還是有一定的門檻的。第一要有高度的社會責任感，服務好你的客群。一個是政府，一個是入駐企業。我們的產品是科技園區、科技新城，是國家自主創新的載體建設，不能忽悠政府和企業。第二要有強大的資本實力和投資能力，因為我們講科技地產就是一個長線，大投資、大產出，它的時間周期很長，所以說沒有一定的實力支撐，即使再有好的責任感，中途在企業經營壓力面前也可能會將科技地產干成住宅房地產。第三是開發商必須要有綜合的復合的團隊。科技地產開發商可能面臨的是全業態開發與運營能力的挑戰，大概在中國見到的房地產建筑類型、業態類型幾乎都包含其中了。

【搜狐焦點產業新區】：北科建集團在人才儲備上很充分嗎？

【郭瑩輝】：人才儲備還欠一些，因為現在只做這三個園區，不是北科建未來的規劃，我們從今年進入北科建的“十二五”了，剛才講這三個園區是“十一五”末布局的，那2011年我們還布局什么？我們未來兩年還布局什么？在北京可能有一兩百萬平方米體量的項目，要么類似中關村叫城市商務功能區，或者還是我們的科技新城，或者科技園，我們在北京還會做，在外地還會繼續復制，所以堅持建立復合型的團隊，無論是從項目開發公司執行的總經理，還是到我們的招商、工程規劃，包括項目的資本運營團隊，乃至下面的專業工程師，我們都急需大量的人才來補充進來。從資金來說，對于房地產企業什么時候他都缺錢，但是更關鍵的是人才儲備。因為北科建屬于國企，北京市國資委對國有企業改革力度也很大，我們的體制機制也不斷在優化，在創新。北科建本身就是市場化企業，那么我們機制體制也逐步在往市場化方面改進，所以說我們通過大的發展機會和平臺，通過機制的改進，也希望能夠吸引更多的社會精英加盟進來。這事其實挺偉大，可能干好我們園區開發業務以后，這些在北科建經過歷練的人才，在房地產領域里邊可能就是頂級優秀人才。

【搜狐焦點產業新區】：所以您得設個高門檻，別輕易被人挖了？ 【郭瑩輝】：人才是自由流動的，我們也很開放。

“十二五”規劃：新增三百億投資 力爭A股實現上市

【搜狐焦點產業新區】：剛才郭總提到北科建也有自己的“十二五”規劃，它包含怎樣的一個內容？同時，所有業界特別關注咱們國家的“十二五”，北科建又如何與“十二五”對接？

【郭瑩輝】：我們的“十二五”還是挺宏偉的，第一，我們會堅持科技地產主業方向。“十二五”期間要建設以科技地產為特色的房地產企業集團，這是我們的發展愿景。另外，在市場布局和投資發展方面，我們在既有的三大科技地產布局基礎上，按照“立足北京，兼顧外埠”的市場戰略，在北京本地，包括在長三角、中國中部，再新增五百萬平方米和三百億投資，使累計園區能到八到十個。在“十二五”里面，我們同時還有一些其他目標，比如說希望通過科技地產成功的運作和對國家創新的示范效應，使我們得到行業以及國家管理部門的認可，讓大家看到在房地產行業里面還有這樣肩負社會責任，以國家創新為使命的企業存在，并且以開發業績的優良表現，能夠使集團整體上市。因為大家也知道，目前股票市場上還有高科技園區板塊。

【搜狐焦點產業新區】：就是在A股。【郭瑩輝】：在A股市場。

【郭瑩輝】：不論社會對房地產行業有何認同，我們努力程度是否能達到上市標準，我們總有這么一個企業理想吧。如果有這么一個科技地產和資本市場對接，我們復制的速度會更快，我們現在的星星之火是不是能夠燎原呢？希望我們能夠把科技地產行業帶動起來，這是我們企業未來發展的一些宏觀想法。

我們建立自己戰略規劃有幾個前提，首先要充分考慮國家戰略，尤其國家提出“十二五”要轉變經濟發展方式，我們也要努力轉變自己的盈利模式。第二，我們要考慮區域經濟的規劃。無論是在已經開發的城市，還是我們潛在研究的城市。第三，我們要研究北京市，從產業和城市兩個方向上，比如說建設世界城市，比如說中關村“十二五”規劃，這都是我們要著力研究的。首先我們是北京市屬企業，在北京市城市綜合建設中應當貢獻我們的力量。最后，就是要理解控股股東的戰略意圖，北京市國資公司在“十二五”期間要從現在的四百多億總資產發展到一千億規模的企業，這是北京市政府，包括北京市國資委對國資公司的要求。我們是北京市國資公司唯一的一個城市開發運營平臺，在母公司1000億規模的規劃之中，我們應該有什么樣比重？我們也得盡快從150億發展到400億的規模。所以說，我們的收入也要上臺階，凈資產也要上臺階，我們的規劃和國家的戰略、城市戰略、股東戰略都要配合起來，才有自己的戰略，都是環環相扣的，是企業資源稟賦限定了北科建。因此，我們必須以“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”為使命，服務科技創新，將股東、政府、客戶、合作伙伴和員工的利益訴求完美地結合起來。

【搜狐焦點產業新區】：感謝北科建的兩位老總能夠來到我們搜狐演播室，接受我們的訪問，另外也感謝我們廣大網友的關注，隨后我們會奉上一些更精細的報道，我們也希望不管是我們企業也好，還是我們企業所服務的企業也好，或者是服務的政府也好，都能夠在科技地產這么一個大的旗幟之下，在“十二五”未來的幾年當中能夠達成所愿，也希望我們企業能夠做得越來越好，再次感謝兩位，謝謝各位網友。

第三篇：科技地產報告

科技地產報告

1.北科建是什么時候提出“科技地產”理念的？

2012年，在產業地產強勢崛起的趨勢下，科技地產作為其中一種全新的開發模式和細分領域的強勢力量，已在業內引起了強烈反響。“科技”是服務對象，“地產”是支撐平臺，談到這里，就不得不提到明確提出以“科技地產”為發展方向的北科建集團。

“未來房地產的趨勢就是用科技和品質說話。”北科建集團表示。

2.科技地產有什么涵義？

科技地產作為工業地產的高階階段，以產業集群理論為基礎，以創新型和成長型企業為客戶群，以戰略性新興產業為主導產業，以房地產開發為手段，遵循市場經濟基本規律，通過專業化的園區開發運營和要素資源整合，打造高新技術產業集群，是實現政府、入園企業、開發商利益均衡的一種科技園區開發模式。

科技地產作為工業地產的高階階段是從土地屬性來定義的。在我國，土地按照用途分為工業用地、城市綜合用地、住宅用地和商業金融用地等各種類型。科技 用地在土地屬性上歸類于工業用地，但是，科技是工業化生產鏈條的前端，屬于微笑曲線的上端。科技地產的服務對象不是普通的工業企業，而是高新技術企業，土 地單位面積創造的價值遠遠高于工業地產，所以是工業地產的高階階段。

科技地產理論體系以產業集群理論為基礎。產業集群理論是20世紀90年代由美國哈佛商學院競爭戰略和國際競爭領域權威學者麥克爾·波特創立的。其涵 義是：在一個特定區域的一個特別領域，集聚著一組相互關聯的公司、供應商、關聯產業和專門化的制度和協會，通過這種區域集聚形成有效的市場競爭，構建出專 業化生產要素優化集聚洼地，使企業共享區域公共設施、市場環境和外部經濟，降低信息交流和物流成本，形成區域集聚效應、規模效應、外部效應和區域競爭力。世界一流科技園區是產業集群理論的集中體現。

科技地產以創新型和成長型企業為客群對 象，重點面向高新技術企業。這些企業一般能夠持續進行研究開發與技術成果轉化，形成企業核心自主知識產權，是知識密集、技術密集、介于第二和第三產業之間 的一種產業實體，俗稱2.5產業。其從事的生產經營活動一般屬于生產性服務業，具有較強的創新活力、較高的成長潛力，產品具有高附加值等特點。科技園區拒 絕高能耗、高污染、低附加值的普通工業企業。

3.北科建在科技地產方向上有哪些實踐？

北科建集團總經理郭瑩輝指出，“我們將依托北京中關村科技園區的建設經驗和優勢，以一體化的開發模式，科學合理地在科研、產業、生活、休閑娛樂等方面進行功能布置，傾力打造長春北湖科技園涵蓋高科技園區、金融商務、生態住宅等產品形態于一體的新一代高科技產業園區。”

除硬件優勢之外，北科建集團也強調與項目所在地政府以及社會商業伙伴，共同致力產業發展要素的整合，打造專業的產業服務體系，諸如共性技術平臺、人才培訓、技術交易、政務服務、科技金融、股權投資、創業輔導等一系列服務內容的提供。其中，重點為入駐企業提供創業資本(VC)和成長資本(PE)的股權投資，既支持了企業發展壯大，也豐富了北科建集團的投資渠道。

3.北科建實踐科技地產的案例？

2012年10月27日，“長春北湖科技園戰略合作暨首批入園企業簽約儀式”在長春拉圖摩根酒店國際廳舉行。長春北湖科技園是由北科建集團與長春高新區共同合作、傾力打造的新一代高科技園區。

據了解，北科建長春北湖科技園占地面積66公頃，規劃總建筑面積101萬平方米，以生物產業、先進材料、電子信息為重點產業，將建設成為集基礎研發、科技孵化和總部辦公為一體的國際高端科技創新集群。在設計方面，北科建長春北湖科技園將通過“三核驅動、一帶

串珠、多環相扣”的方式，營造出“生態聚綠蔭”與“合院成風景”的特色空間系統，同時強化空間聯系，滿足多種需求。設計理念師法自然、傳承創新，從建筑設計、材料選用、能源系統等多方面打造低碳科技示范園區。

第四篇：科技地產概念（寫寫幫推薦）

科技地產概念

科技地產是以創新型和成長型企業為客戶，按照市場經濟規律，以房地產開發為手段，通過專業化運營為其提供研發載體和產業服務，實現高新技術產業集群的一種新的產業園區開發模式。“科技”是服務對象，“地產”是支撐平臺。這是一種復合型的業務，有８項內涵：一是科技地產是工業地產的高階階段；二是以產業集群理論為基礎；三是以成長型和創新型企業為客戶群；四是以戰略性新興產業為主導產業；五是以房地產開發為手段；六是以遵循市場經濟基本規律為前提；七是以產業發展要素整合為服務特色；八是以打造高新技術產業集群、實現利益訴求均衡為目的。

目前國內高新區的開發一般有４種類型：政府主導型、大企業集團自建基地型、政府和企業合作開發型以及純市場化企業開發型。我們現在做的是最后一類，即從政府手中購置土地，再按照當地區域經濟、產業結構等方面的特點，進行產業定位、園區規劃以及物業租售乃至最后物業資產的管理、變現等，利用市場化手段，滿足政府對園區開發建設的訴求，實現政府、開發商和入駐企業三方利益的平衡。

目前的科技地產業務包括了科技園區和科技新城兩種產品類型，科技園區的代表有中關村軟件園、中關村生命科學園、無錫中關村軟件園太湖分園等；科技新城則是一個以產業為導向的微型城市，圍繞一個產業集聚區，配套商務、住宅等設施，使其中的居住人員能夠實現職、住、娛一體化。

科技地產四大利潤來源：一是項目開發利潤；二是持有物業的經營利潤；三是將來資產的增值、變現收益；四是對入駐企業的孵化和風險投資收益，即投資利潤。通過股權投資既能支持入駐的中小企業發展，同時也豐富了我們的獲利模式和盈利渠道。我們還有專門的供熱公司、物業管理公司、商業物業運營管理公司等。

第五篇：某某銀行與某某地產集團戰略合作協議樣稿

某某銀行股份有限公司 某某地產集團有限公司

戰略合作備忘錄

（2015—2018）

本協議于2015年

月在 XX 簽署 甲方：某某銀行股份有限公司 乙方：某某地產集團有限公司

鑒于：

甲方（如無特別說明，本協議中提及“甲方”時均指某某銀行股份有限公司總行及其下屬各分支機構）是一家業績優良、規范管理的新型股份制商業銀行，為我國銀行體系中最具生機和活力的商業銀行之一，目前已在環渤海、長三角、珠三角等區域開設多家分行。

乙方（如無特別說明，本協議中提及“乙方”時均指某某地產集團有限公司及其有控制權的下屬子公司，本協議中提及的乙方的“子公司”，均是指乙方對其有法律上控制權的下屬子公司）是一家在香港聯交所上市的綜合企業公司，其在中國大陸有著豐富的樓盤、物業運營經驗，延續在香港建造高檔住宅的成功經驗，成功踏入中國內地住宅開發市場，主要事業是甄選中國內地各城市優質地段，進行高檔住宅項目開發，為內地主流人士打造更多真正符合國際水準精品住宅的地產企業之一。

為充分發揮甲乙雙方的優勢，鞏固、發展業已存在的良好關系，擴大合作領域、深化合作內容，建立新型的、深層次的銀企合作關系，繁榮和發展地區經濟，甲乙雙方本著平等互利、誠實信用、共同發展的宗旨，經協商一致，訂立戰略性框架協議如下：

第一章 合作原則

第一條 基于多年來的良好合作關系，甲乙雙方一致同意建立長期戰略性合作關系。雙方將發揮各自優勢，推進銀企事業的共同發展，實現可持續協調發展。

第二條 甲方將乙方作為總行級重點客戶之一，在國家政策、法律法規允許的范圍內，充分利用甲方的總部優勢和服務資源，積極支持乙方重大項目建設、資源整合、并購重組、自身及下屬子公司的經營周轉等，優先為乙方提供便捷、高效、全方位的金融服務，全力支持其發展。

乙方將甲方作為重要的長期合作銀行之一，結合乙方的實際情況，選擇甲方為金融業務的主要合作銀行之一，選擇并統籌安排使用甲方提供的產品和服務，且在同等條件下優先選擇甲方作為其優勢業務和重點項目的業務合作伙伴。

第三條 本合作協議為框架性文件，是對甲乙雙方權利義務的原則性約定，甲乙雙方簽訂的各項具體業務協議、合同均應遵照本協議所確立的原則訂立。

第四條 本協議框架下涉及的具體業務，均須另行簽訂業務合同，并在符合國家法律、法規、金融監管規定且符合雙方的業務審批條件和辦理程序的前提下進行。本協議約定事項與業務合同不一致的，以業務合同為準，業務合同中沒有約定的事項適用本協議。

第二章 合作內容

第五條 授信融資服務

甲方在符合國家相關政策的前提下，積極向乙方具有較好發展前景的建設項目提供資金支持，甲方在本次戰略合作協議有效期內累計給予乙方及其下屬子公司最高不超過等值人民幣壹佰億元的綜合授信額度，實際授信將在符合法律、法規、監管部門的相關監管要求以及甲方的內部規章制度下，在乙方及下屬企業和甲方及下屬分支機構協商一致基礎上，經過甲方的內部審批后，依另行簽署的相關協議確定。

甲方根據國家有關法規和操作規程，優先受理乙方的貸款申請，在授信條件、審批流程、提款規模、結算便利及時間安排等方面給予重點支持，貸款價格方面給予優于同等客戶的優惠利率，授信業務品種包括但不限于流動資金貸款、項目貸款、固定資產貸款、并購貸款、票據融資、供應鏈融資、銀行保函、結構化融資、債券承銷等。

乙方選擇甲方作為主要的業務合作伙伴之一，在同等條件下優先選擇甲方作為主要金融服務及其建設項目的合作銀行之一，并就各項業務開展全方位的合作。

第六條 按揭貸款業務合作

甲方將積極安排下屬經營單位為乙方開發銷售的項目提供配套的個人房產按揭和法人房產按揭貸款業務。

乙方選擇甲方作為主要的業務合作伙伴之一，在同等條件下優先選擇甲方作為建設項目的按揭貸款業務的主要合作銀行之一。第七條 資金結算服務

甲方統一協調，積極利用總行優勢和網點優勢，通過就近代理結算、網上銀行、銀企直聯、現金管理平臺等業務，為乙方集團本部及下屬子公司提供一站式、高質量、個性化的本外幣資金結算服務，實時反饋乙方在甲方的各項賬戶信息，依法協助乙方管理賬戶和調度資金。

乙方同意在同等條件下優先選擇甲方作為其集團本部及下屬子公司的主要本外幣結算銀行之一，通過在甲方開立的各類賬戶統籌、調度和管理本外幣資金，并力爭在甲方各分支機構開立的所有銀行賬戶合計存貸比略高于核心合作銀行的同期存貸比。

第八條 投資銀行服務

甲方統一協調各分支機構，充分利用自身在證券、信托、保險、租賃公司等方面的資源，為乙方集團本部及下屬子公司提供短期融資券承銷發行、中期票據承銷發行、信托計劃等多種金融業務，同時將提供與各類投行業務相關的配套銀行授信額度。甲方配合及協助乙方發行債務融資工具以及海外投融資，協助乙方合理控制財務成本，努力實現收益最大化。

乙方應和甲方保持密切的信息溝通，及時向甲方提出業務需求，在同等條件下優先選擇使用甲方提供的各項投資銀行服務。

第九條 公司理財服務

甲方借助強大的資金管理能力和廣泛的資金運用渠道，協同基金、證券、保險、信托等金融合作伙伴，為乙方提供本外幣、長短期、低風險、個性化金融產品理財方案，在確保乙方資金的安全性和流動性基礎上，努力實現資金的保值增值。

乙方在同等條件下應優先選擇甲方作為合作方之一提供的各項理財產品，支持甲方業務發展。

第十條 財務顧問服務

甲方將充分利用在信息、知識、人才、產品、渠道等方面的綜合優勢，為乙方在項目融資、銀團貸款、資產重組、收購兼并等方面提供財務顧問服務，有效支持乙方進行戰略調整、資產管理改革和產業結構升級，促進乙方集團資產的保值和增值，全面提升企業發展后勁和競爭實力。甲方提供的服務內容包括但不限于資信調查、項目融資策劃、銀團貸款顧問、財務制度顧問、財務重組顧問、收購兼并顧問、赴港上市顧問、信息咨詢、資信證明等。

乙方同意在同等條件下優先選擇甲方作為其財務顧問銀行之一，在涉及財務顧問業務上在同等條件下優先選擇通過甲方辦理。

第十一條 跨境金融服務

甲方經積極運用其在香港以及其他區域的境外銀行合作關系，為乙方提供領先、豐富、個性化的跨境金融服務，包括但不限于境外本外幣融資、內保外貸、外保內貸、跨境現金管理、債務融資工具等各類融資與清算工具。

乙方將根據發展需要，在同等條件下優先選擇甲方作為跨境金融服務的提供商。

第十二條 個人金融服務 甲方將積極為乙方高管人員提供高水平和便捷的私人金融服務，包括個人理財顧問、家族信托、個人消費信貸、白金卡服務等。在乙方指定的人員流量大的辦公場所、服務場所等安裝自動存取款設備，方便乙方員工、客戶的存取款業務。

乙方將根據發展需要，積極與甲方合作開發和使用某某銀行聯名卡等金融產品，協助甲方在個人消費信貸等業務方面的拓展與實踐。

第十三條 其他雙邊合作

在甲方積極實施全國網點布局的背景下，甲乙雙方后續將在不動產的購置、租賃和咨詢方面進行多層次的互惠合作。

第三章 雙方義務

第十四條 甲方承諾在雙方合作過程中本著誠實信用的原則全面適當地履行如下義務：

（一）依托甲方的總行資源和網點優勢，積極支持乙方重點優勢項目，優先審批和滿足乙方的金融產品需求和融資申請，優先安排放款規模及時間，并在政策許可的前提下給予優惠的貸款利率或費率。

（二）充分發揮自身的網絡、系統和人員優勢，積極為乙方的資金收繳、支付、結算等提供優質、便捷、安全的金融服務，為乙方的資金管理提供配套金融服務。

（三）大力推動金融產品創新，努力為乙方提供個性化、差異化的金融服務和產品支持，積極促進乙方的可持續發展。

（四）在約定的業務合作范圍，為乙方提供優質高效的金融服務，并對乙方就所提供服務的監督、質詢、批評和投訴，給予高度重視和迅速妥善處理。

（五）關心乙方的發展，積極為乙方業務發展、重大改革等提供咨詢和建議。

第十五條 乙方承諾在雙方合作過程中本著誠實信用的原則全面適當地履行如下義務：

（一）將甲方作為金融業務往來的主辦行之一，在同等條件下，優先選擇使用甲方的各項金融產品和服務。

（二）加強銀行融資項目的綜合管理，協調集團內各部門及子公司與甲方的業務合作和融資需求，優化銀企合作流程，為推動戰略合作協議的順利實施創造良好環境。

（三）在本協議框架下涉及的具體業務合作過程中，向甲方提供乙方發展戰略、重點項目等方面的相關信息，必要時，邀請甲方列席乙方及所屬各子公司召開的經濟運行分析、經營發展研討、融資需求等會議。

第四章 協調聯絡

第十六條 為落實上述議定事項，甲乙雙方同意建立聯席會議制度,原則上每半年召開一次聯席會議，負責貫徹本協議項下的各項約定，并加強信息溝通和交流。

第十七條 雙方建立對口聯系制度，本著務實、高效、誠信的原則，逐步落實上述業務合作內容，保證雙方日常聯系和業務交流的順 利進行。甲方由總行公司業務部牽頭，負責指導和協調各分支機構與乙方開展業務合作，由某某分行作為主辦行，負責具體的服務落實和協調支持工作。乙方由資金部牽頭，負責指導和協調各子公司、各部門與甲方開展業務合作。甲方和乙方對口單位間應加強聯系、及時溝通，就金融服務各方面問題進行通報和討論，并對需要解決的重大問題確定工作方案、各自負責督促和落實。

第五章 其他約定

第十八條 除非法律、法規另有規定或監管部門另有要求，甲、乙雙方對于本合作（包括本合作協議框架下具體的業務合作，以下統稱“合作”）以及一方為合作之目的向另一方披露的任何非公開信息、資料均負有保密義務，未經對方書面同意，任何一方不得向任何第三方披露。雙方均不得將合作中獲知的對方的任何非公開信息用于合作之外的其他任何目的。但依據法律、法規、監管部門要求披露的；依有關規定向其上級機構披露的；僅向與合作事項有關的、確需接觸保密信息和負責處理保密信息的分支機構或外部服務機構提供的除外。

第十九條 本協議于甲乙雙方法定代表人（負責人）或委托代理人簽字（或蓋章）并加蓋公章之日起生效，有效期三年。本協議終止不影響協議第十五條以及協議有效期內所簽訂的各項合同的法律效力。

第二十條 本協議經甲乙雙方書面同意，可以進行修改或補充，本協議的任何修改或補充均構成本協議不可分割的一部分。

第二十一條 本協議未盡事宜，由甲乙雙方協商處理，或按照國家法律、法規及金融監管的規定執行。

第二十二條 本協議一式陸份，甲方、乙方各執叁份，均具同等法律效力。

甲方：某某銀行股份有限公司（公章）法定代表人（負責人）或委托代理人 簽章：

乙方：某某地產集團有限公司 法定代表人（負責人）或委托代理人 簽章：

簽約時間：2015年 月 日 簽約地點：中國〃XX