第一篇：應用地租理論分析我國土地制度改革和房地產市場健全大全

應用地租理論分析我國土地制度改革和房地產市場健全

由于土地資源的稀缺（不可再生的天然資源）,以及由于城市經濟快速發(fā)展，城市中心區(qū)位的級差地租必然大幅上升;必然導致區(qū)域地價快速上升，這就是古典經濟學家李嘉圖所謂“級差地租”理論。所以，房價的上漲不是經濟泡沫。那么區(qū)位級差地租究竟如何計算？只要從一座房子的銷售價格中扣除其實際造價（包括原材料費用、人工費用、能源費用、稅費及貸款利息），所余部分就是其純利，純利中高出其他行業(yè)平均利潤率的部分，就是目前房地產業(yè)的暴利，也就是隱含在房價后面的級差地租。只要國家對這一行業(yè)課以重稅，從中對原住民給予高額補償，迫使房地產業(yè)由目前的暴利利得，回歸到接近國民經濟其他行業(yè)的正常利得水平，那么房地產熱就會立即退熱降溫。至于目前的一些遏制辦法，其實效果則往往適得其反——如提高貸款利率，限制開發(fā)征地數(shù)量，加高進入房地產業(yè)的準入門檻等；其實這些都反而有助于目前已經成形成氣候的少數(shù)房地產大集團提高行業(yè)壟斷性，便于其緊縮和控制房地源，從而反而有利其進一步向上拉高房價。

在這里用級差地租理論對房地產開發(fā)過程進行分析，房地產開發(fā)商相當于（級差地租理論中的農業(yè)資本家），房地產開發(fā)商在進行房地產開發(fā)的過程中必須向政府（相當于大土地所有者）購買土地使用權，而房地產開發(fā)商之間就會對那些地理位置優(yōu)越的土地（靠近商業(yè)區(qū)、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、未來發(fā)展前景看好以及人流、物流、客流、資金流大的地區(qū)）進行競相拍價，這樣就加大了構建成本而這個拍價就會形成級差地租理論中的超額利潤，作為購買土地使用權的價格交付給政府。根據我國的土地管理制度規(guī)定，土地歸全民所有，而政府在征用土地后所得的收入只是作為財政收入的一部分，不是“取地于民，還之于民”而是用所得收入進行了政府大樓建設、購買辦公設備形象工程、政績工程等等。而房地產成本的構成并不是僅僅就只有這些，根據郎咸平對當前中國經濟運行基本面的精辟分析，影響房地產成本的因素還有：一是兩大核資源——土地開發(fā)權以及銀行信貸權，這兩個權力基本上操縱在政府的手上，只要在政府的手上就有“尋租”的可能。二是地產市場的長流程管理，就是從立項到最后起碼有100多個環(huán)節(jié)，這環(huán)節(jié)里面每一個環(huán)節(jié)都需要政府蓋公章，每蓋一個公章就有可能出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。這100多個公章的積累造成了非常大的尋租空間，拉升它的產業(yè)成本。三是地方政府的賣地心態(tài)進一步拉升它的產業(yè)成本。改革措施如下：

一要穩(wěn)定承包權，確保收益權，改革所有權。農村土地承包責任制的核心是確保農民對土地經營的自主權和收益權，實踐證明，這種制度安排是符合中國國情的。但是，自1978年改革以來，農村土地制度的另一個方面，即村民集體對土地的所有權不僅在實現(xiàn)當初制度設計時的目標方面作用不大，而且導致了諸多弊端，已經不能適應社會發(fā)展的需要[15]。

目前的土地集體所有，對于農民來說，某種程度上是虛無的，土地集體所有往往成為實際上的村長和村委會少數(shù)人所有。從實踐看，有的基層政府借土地集體所有者之名，違背農民意愿對土地進行大面積流轉；特別是在征地過程中，一些政府部門往往濫用征地權，動用行政手段圈占耕地，“暗箱操作”、權錢交易，一些地方未批先占、少批多占、越權批地、擅自改變土地用途的違規(guī)用地現(xiàn)象大量存在。

二要建立農村社會保障體系。農民對承包地擁有流轉的權利，并不能保證土地流轉能順利進行，或者達到社會經濟發(fā)展需要的流轉規(guī)模。為此，要為農民建立完善的社會保障體系[16]。一是完善農村養(yǎng)老保障制度，實行個人賬戶和社會統(tǒng)籌相結合，從根本上解除農民的后顧之優(yōu)。二是堅定實施新型農村合作醫(yī)療保障。三是完善農民工的工傷保險制度。國家應優(yōu)先建立農民工的工傷保險救濟制度，完善相關法規(guī)，強制用人單位對有參保意愿的農民工創(chuàng)造條件允許他們個人參保。四是積極推進農村最低生活保障制度、扶貧救助和其他農村福利制度建設。國家除了向保障對象提供資金補助外，還應采用實物補助，以及面對五保對象等特困人口提供救助性服務。五是對農民工及其子女的相關保障權利。應將農民工家庭納入城市社會保障范疇，并保障其子女享受與城鎮(zhèn)居民子女相同的受教育權利，消除教育、就業(yè)等方面的歧視，讓城市完全接納為城市和國家建設做出貢獻的農民工。

三要建立使用權轉讓價格機制，制定高效的糧食生產補貼制度。地租的變化以及土地價格的變化是土地所有者分享經濟發(fā)展成果的重要途徑。如果土地使用權的流轉由市場決定，國家不應對價格過多干預，但為了防止基層政府損害農民利益，國家應制定最低補償標準，目前的補償辦法正好相反，應進行改革。此外，為了鼓勵土地使用權的轉讓，防止土地撂荒，目前的補貼政策也需要相應改革。現(xiàn)行補貼制度實際上鼓勵了農業(yè)生產的零碎化，雖然對提高農民收入是必須的，但長期來看，反而不利于農業(yè)生產率的提高和土地流轉，也不利于農業(yè)生產方式的轉型。未來應把農業(yè)補貼的重點向農業(yè)科技金融支持和固定資產的改造貼息等有利于生產率提高的方向調整，以此提高農業(yè)生產的回報率，促使地租和地價的上升。這樣的補貼措施對土地供給者和需求者都是有利的，而且還能促進規(guī)模化生產。

第二篇：我國房地產市場供求關系分析

我國房地產市場供求關系分析

市場供給基本平衡

房地產業(yè)的開發(fā)投資狀況

從房地產業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調是一致的。1992年～1993年是房地產開發(fā)投資的高峰時期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調整時期，房地產業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998年房地產逐步走向復蘇后，房地產業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2001年，全國房地產開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3％，至2002年前11月，全國房地產業(yè)開發(fā)投資同比增長達到28.2％。

從房地產業(yè)的投資結構來看，1996年開始，我國房地產業(yè)投資結構開始向住宅轉移，住宅投資占房地產業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產業(yè)的投資比例為68.5％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結構的這種變化基本符合房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

房地產開發(fā)建筑面積分析

2002年，全國房地產新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭：2001年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2％，施工面積增速21.5％。今年1～11月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，增長22.6％，本年新開工面積3676萬平方米，增長19.1％。考慮到新開工面積的較高增速，可以預見，今后幾年內施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來看，1998年以來，房地產業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢,2002年1～11月，全國房地產竣工面積16271萬平方米，比去年同期增長28.3％。

房地產市場的供給結構分析

住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產市場供給的主要構成部分，其中住宅市場在房地產市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國房地產市場的供給結構存在著以下特點：

住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內部結構發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據國際經驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開始上升，2002年1～11月，住宅投資占房地產行業(yè)總投資的比例已達70.7％以上，比去年同期增長29.6％。

辦公樓市場供給有所增加

2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投資額較上年有所增長,但增幅較小,自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長，可以預見，今年辦公樓市場供給將出現(xiàn)較大增長。商業(yè)用房的供求矛盾比較突出

在前幾年經濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困擾著我國國民經濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。

市場需求高速增長

近幾年市場需求呈上升趨勢

近兩年來，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2002年1～11月,全國商品房銷售額達3536億,同比增長37.1％。

個人消費成為市場需求的主體

20世紀90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個人購買的商品房只有426．66萬平方米，占當年商品房銷售的17.9％；而到了1997年，個人購買的商品房達5233．72萬平方米，占當年商品房銷售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，1998年個人購房的比例比1997年上升了7個百分點，達到73．6％，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。2000年，隨著房改的結束，個人購房的比例已達80％，2001年這一比例已達到87％，2002年1～11月，個人購買商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個人購買商品住宅的比重達到95.3％，顯示出北京市住宅市場的即期需求旺盛。

二級市場和租賃市場活躍了房地產市常一年來，各地以培育市場為核心，積極貫徹落實國家出臺的一系列政策措施，降低存量住房入市“門檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場供應，并有效地帶動了商品房銷售，房地產二三級市場聯(lián)動的效果日益明顯。

2001年，上海市存量住房交易15.6萬套，1031.48萬平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長86％、59％、99％；經登記備案的出租住房8.52萬套，1036萬平方米。到去年底，上海市已購公房累計上市14.4萬套，占已出售公房總量的9.7％。

此外，隨著國家對住房租賃稅率的調整，各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬平方米，較上年增長77％，租賃稅收達1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省市，越來越多的居民采取通過將自有住房出

租，同時購置新房自住來改善家庭居住條件，以投資為目的的購房出租也在部分城市逐步興起。

住房分配貨幣化促進了住房消費

大部分城市已在出臺貨幣化方案的基礎上，制定了補貼資金籌集和管理、補貼標準、補貼方式、補貼申請、現(xiàn)住房認定、超標和未達標住房處理、補貼發(fā)放程序等相關配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補貼，補貼的發(fā)放帶動了大量個人存款和銀行貸款進入住房市場，促進了居民住房消費。

住房金融進一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范

截至2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，是1997年底的33倍，首次超過房地產開發(fā)貸款余額，占消費貸款余額的86％，基本實現(xiàn)了房地產信貸結構的調整。2001年住房公積金新增個人住房貸款395億元，比上年增長71％。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。從統(tǒng)計數(shù)據看，商業(yè)性個人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良率僅為0.24％，對于改善銀行信貸資產質量也起到了十分重要的作用。

空置總量仍然很大

房地產市場空置總量仍然很大

據統(tǒng)計，到2002年7月底，中國商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過50％，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產之首。由于我國房地產開發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風險能力相對較差，較大的空置面積使得開發(fā)商積極性受到嚴重的挫傷。難以收回的預期收益，使得開發(fā)商難以進行新一輪的房地產開發(fā)投資。這會使房地產的有效供給不易實現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

與居民收入相比，房地產價格仍然偏高

世界銀行的研究資料表明，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負擔得起。也就是說，一個家庭年收入的3～6倍能買下一個中等水平住宅時，這個家庭便具備購房能力。2001年，我國商品房平均每平方米售價達到2226元，按此計算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬元，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計算，房價與家庭年收入比達到7.6：1。而在房地產市場發(fā)達的北京，這個比例高達12.4：1，因此，房價過高是制約房地產業(yè)發(fā)展的一個桎梏。

市場供求結構失衡

樓市供應與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一方面是供需價格差異：

低價位房供應不足，中高價位房供應過量。以北京市為例，調查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調查者期望值處于3000～5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發(fā)項目在價位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。

與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現(xiàn)供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業(yè)存在著嚴重的供求錯位。從目前看，政府干預房地產市場的主要手段是大規(guī)模建設和推出經濟適用房，國家計委和建設部前不久宣布，今年將投資1700億，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。

另一方面是供給與需求的區(qū)域差異：

盡管當前房地產形勢總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過大、投資結構不合理、價格上漲過快、土地供應過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過了20％的情況。

住房市場體系不完整

完整的住房體系包括住房一級市場和住房二級市場，二者是相互促進、相互制約的，沒有一級市場，當然不可能有二級市場，但二級市場又制約著一級市場，二級市場不發(fā)達，一級市場就低迷，只有在存在發(fā)達的二級市場的條件下，居民的住房資產才具有流動性，居民才能轉讓和賣掉舊房，購買新房。就全國范圍來看，我國住房二級市場的發(fā)達程度存在很大差異。

以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達到1031萬平方米，新房銷售（成交登記）突破2020萬平方米，可見存量市場興旺對增量市場的巨大促進作用。與上海相比，北京的住房市場體系完善度較差，住房一二級市場之間過大的價差，導致居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量僅5400套。隨著快速推進的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無減。

旺盛需求將繼續(xù)保持

潛在的市場需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。從市場潛力來看，到2001年底，我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等發(fā)達國家相比，還相差幾倍。國際經驗表明，在人

均住房建筑面積達到33～35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。這主要是因為：

首先，城市化進程加快對住宅的巨大需求

根據國際經驗，當一國經濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行對世界133個國家的統(tǒng)計資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20％；當人均GDP從700美元提高到1500美元、經濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，城市人口占總人口比重將達到40～60％，而當經濟高度發(fā)展，城市化水平達到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總人口比重為19.4％，1995年上升至29％，2001年進一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達到4.5億。如果在未來十幾年中，我國人口自然增長率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增長，到2010年達到46％，城市人口將達到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口1852萬。新增城市人口的迅速增長無疑會對住房建設帶來更多需求。其次，流動人口增長對住宅的巨大需求

城市化過程的另一個特點是出現(xiàn)大量的流動人口。大量流動人口的存在對租賃房屋產生了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達300萬到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動人口，成為這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎；據有關部門統(tǒng)計表明，到2010年，我國流動人口將從目前的8000萬人增加到1.5億人，按人均居住最低標準(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設3000萬平方米以上的租賃房屋。

再次，居民消費結構調整帶動住房消費的發(fā)展

中國社科院經濟所研究員汪麗娜指出，“居民消費結構的調整帶動住房消費的升級換代，是今后5至10年房地產業(yè)發(fā)展勢頭強勁的首要原因”。1978～2001年，我國GDP年均增長率為9.6％，人均GDP增長也高達8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。城鎮(zhèn)居民作為二元經濟中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質量的改善奠定了堅實的基礎；調查顯示，居民對現(xiàn)在住房的滿意率不到20％，約有48％的居民提出在幾年內愿意換購住房，已購公房中有67％希望通過換購住房改善條件和環(huán)境。正是居民潛在的住房需求，給房地產市場以強有力的支撐。

一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺將對住宅需求產生持續(xù)影響。今年1月31日，國家計委與建設部下發(fā)《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知》，規(guī)定從3月1日起住房轉讓手續(xù)費，按住房建筑面積收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉讓手續(xù)費用由轉讓方承擔，存量住房轉讓手續(xù)費由轉讓雙方各承擔50％；經濟適用房減半收齲

此次交易手續(xù)費的明令降低，對滬、穗、深等房地產前沿城市幾乎沒有起到作用，原因是上述地區(qū)的樓市交易稅費早已遠遠低于國家標準。但是對其他各地樓市的影響力卻頗為直接。據測算，與各地制定的現(xiàn)行住房交易手續(xù)費收費標準相比，新出臺的收費水平平均降低幅度約60％，部分城市降幅達80％以上。因此這項政策的出臺，對整頓和規(guī)范住房交易市場收費秩序，減輕購房者和房地產開發(fā)企業(yè)負擔，活躍住房市場，將起到積極作用。住房按揭利率全面降低的積極作用，2月21日起，央行決定降低人民幣的存貸利率，商業(yè)性個人購房按揭利率下調0.54個百分點，金融機構各項存款年利率平均下調0.25個百分點。其中，五年以內與五年以上的貸款年利率分別降為4.77％和5.04％。利率下降，將使購房人直接受益，減輕還貸壓力。據估算，2月21日后，辦理10萬元、30年期的商業(yè)性房貸，總共可以減少利息支出12060元。低利率大額度的按揭買房使居民購買力提高，需求量增大。

加入世界貿易組織對住宅業(yè)的積極影響。加入世界貿易組織將對全國范圍內的房地產業(yè)產生重要影響。從住宅業(yè)來看，一方面，入世將促進住房價格的下降。這是因為入世后關稅的降低會引發(fā)進口建材和設備價格下降，同時競爭的加劇會促使國產建材的價格相應降低。另一方面，加入世界貿易組織將增大我國城市居民住房消費空間。

載自：中國經濟信息

第三篇：土地增值稅對我國房地產市場的影響分析

本科生畢業(yè)設計（論文）封面

（2015 屆）

論文（設計）題目 作 者 學 院、專 業(yè) 班 級 指導教師（職稱）論 文 字 數(shù) 論文完成時間

大學教務處制

會計原創(chuàng)畢業(yè)論文參考選題(200個)

一、論文說明

本寫作團隊致力于會計畢業(yè)論文寫作與輔導服務，精通前沿理論研究、仿真編程、數(shù)據圖表制作，專業(yè)本科論文3000起，具體可以聯(lián)系qq 805990749。下列所寫題目均可寫作。

二、原創(chuàng)論文參考題目 春蘭集團財務控制體系研究 2 新存貨準則的特點研究 上市公司財務報表分析－－以xx公司為例 4 中小企業(yè)現(xiàn)金流管理中的困惑及其對策 5 某鋼結構公司內部會計控制研究 6 資產減值會計問題研究 我國制造業(yè)上市公司財務危機的預警研究 8 中小企業(yè)融資租賃問題研究 關于借款費用資本化的探討——以某公司為例 10 企業(yè)研發(fā)投入的會計核算和稅務處理研究 某科技公司人力資源會計實踐的困境及對策研究 12 美國財務會計準則第號解析及對我國的啟示 13 企業(yè)內部審計理論與實踐問題探討 企業(yè)并購估價過程中現(xiàn)金流量法的應用研究 15 基于公司治理的內部控制淺析 上市公司高派現(xiàn)股利政策分析—以用友軟件股份有限公司為例 17 新舊債務重組準則的比較研究 福達電子有限公司KPI體系的構建、評價與考核問題研究 19 上市商業(yè)銀行內部控制信息披露研究 20 審計法律責任問題研究 作業(yè)成本法在物流企業(yè)成本管理中的應用 22 會計職業(yè)判斷對會計信息質量的影響 石油企業(yè)內部審計參與風險管理的分析——以中國石油化工股份有限公司為例 24 會計工作法治化的研究——以xx公司為例 25 某鋼鐵公司財務報表的分析研究 26 電子商務對傳統(tǒng)會計的影響和創(chuàng)新 27 某市小微企業(yè)融資問題研究 淺談公允價值在投資性房地產中的運用平衡計分卡在高校預算績效評價體系中的應用 30 基于現(xiàn)金流的企業(yè)持續(xù)經營能力分析 31 黃金現(xiàn)貨投資的優(yōu)勢和風險控制研究 32 關于借款費用準則的思考 33 基于公司治理的內部控制淺析 34 某公司存貨管理存在的問題及對策 35 某物流企業(yè)成本管理策略研究

某公司會計法治研究

萬達集團財務戰(zhàn)略管理的研究 基于公司治理的內部控制淺析 論EVA在我國中小企業(yè)的應用

某公司應收賬款的風險防范問題研究 公司治理結構與內部會計控制研究

基于可持續(xù)發(fā)展的某藥業(yè)公司現(xiàn)金流量管理研究 某公司會計造假的成因分析及治理對策研究 新會計準則對上市公司利潤操縱的影響 公司社會責任信息披露的影響因素分析 現(xiàn)行財務報告的局限性及其改革的探討 我國增值稅改革對企業(yè)財務決策的影響

淺議樂清市永德利亞電器有限公司的固定資產管理 淺談企業(yè)內部審計風險的防范和對策 某集團內部控制現(xiàn)狀及解決方案研究 股東價值最大化與高管激勵模式選擇 某建材公司財務風險控制研究 談會計電算化下的企業(yè)內部控制

我國中小企業(yè)信用評價指標體系的研究 某變壓器公司財務治理結構優(yōu)化研究 我國會計師事務所風險管理研究 風險投資對企業(yè)成長的影響 創(chuàng)業(yè)企業(yè)財務風險識別與防范 “營改增”對物流企業(yè)的影響 寶鋼集團財務風險控制研究 中國石化股利政策分析

某建設公司投資結構問題研究 萬科盈利能力分析

某公司營運資金管理存在的問題與對策研究 應收賬款質量的評價及優(yōu)化 內部審計風險及其控制的探討 會計電算化系統(tǒng)的安全性分析 基于內部審計的上市公司內控研究 中小型民營企業(yè)財務問題與對策

我國高新技術企業(yè)管理舞弊審計問題研究 論國有商業(yè)銀行內部審計現(xiàn)狀與對策 兵團上市公司資本結構特征分析

中小企業(yè)納稅籌劃方案設計——以酒業(yè)制造公司為例 我國優(yōu)秀上市公司的財務分析及啟示 某公司財務危機預警系統(tǒng)設計

新會計準則下存貨計價方法對企業(yè)的影響 我國上市公司財務舞弊與審計對策 探析我國商業(yè)銀行的發(fā)展與創(chuàng)新

基于競爭背景下的阿里巴巴投資策略研究

關于我國MBO的實施及相關問題的探討 81 固定資產折舊與減值的比較分析

會計電算化系統(tǒng)應用的問題及其解決對策 83 基于公司治理的內部控制淺析

企業(yè)內部控制環(huán)境存在的問題及其原因分析——以xx集團為例 85 我國資產減值會計準則對上市公司盈余管理的影響 86 我國預測性信息披露存在的問題及其對策 87 綠色會計信息披露模式的探究 88 論會計信息與委托代理契約的關系 89 某地產公司財務風險研究

新會計準則體系與國際準則體系的差異分析 91 某環(huán)保公司問題研究

我國個人所得稅的流失及對策研究 93 我國企業(yè)股權激勵的機制與運用研究 94 我國網絡銀行監(jiān)管問題及應對措施 95 某服飾公司存貨管理研究 96 某公司內部控制問題分析

估時作業(yè)成本法在中小企業(yè)中的實例研究

論企業(yè)財務風險的分析與防范——以xx生物化學股份有限公司為例 99 注冊會計師審計質量低下的原因及其治理對策 100 淺談打造我國連鎖零售企業(yè)競爭力的成本控制方式 101 某公司價值鏈成本管理分析

企業(yè)社會責任履行對價值影響分析 103 中小企業(yè)融資方式探討

某房地產公司籌資管理策略研究 105 我國城市商業(yè)銀行競爭力研究

某公司企業(yè)所得稅稅務籌劃方案設計 107 基于公司治理的內部控制淺析

國內外環(huán)境會計比較研究及對我國的啟示 109 會計信息失真的問題與對策探討

新金融工具會計準則對我國企業(yè)的影響分析

淺談上市公司內部控制信息披露存在的問題及對策 112 關聯(lián)方交易審計風險控制對策研究 113 工行某分行全面預算管理問題研究

論高校貸款風險的成因及防范對策－－以某學院為例 115 責任會計在某物流企業(yè)成本管理中的應用研究 116 我國現(xiàn)行增值稅會計存在的問題及改進設想 117 中小企業(yè)并購的財務風險研究 118 某服飾公司存貨管理問題的研究

稅法與會計準則的主要差異及對會計核算的影響 120 通貨膨脹對房地產企業(yè)的影響及應對措施

基于企業(yè)生命周期的高新技術企業(yè)現(xiàn)金流量管理研究 122 EVA理論在某公司績效管理中應用的研究 123 中小企業(yè)應收賬款的信用管理及風險防范

某建設集團公司籌資風險成因與對策研究 125 舞弊審計策略探析

國際企業(yè)所得稅稅收籌劃研究

基于F分數(shù)模型的財務風險分析與防范研究－－以某公司為例 128 民營上市公司資本結構與盈利能力關系分析 129 基于營運資金的企業(yè)財務風險控制研究 130 新舊會計準則公允價值計量模式比較分析 131 關于CPA防范法律風險的思考

新準則對上市公司的影響—以存貨準則變化為例 133 基于戰(zhàn)略的業(yè)務單元業(yè)績評價體系構建 134 企業(yè)稅務籌劃風險及其防范 135 某公司營運資金管理分析

國有企業(yè)資本經營存在的問題及對策研究 137 關于個人所得稅對調節(jié)貧富差距的思考 138 準則變遷的社會成本研究

廣州藥業(yè)股份有限公司現(xiàn)金股利分配方案影響因素分析 140 論中小企業(yè)內部控制存在的問題及解決對策 141 中小企業(yè)內部控制制度構建

合并會計報表與母公司會計報表的有用性探究 143 企業(yè)流動資金緊缺分析 144 淺議企業(yè)逃稅及稅收籌劃

中小企業(yè)方面的問題及對策—以xx公司為例 146 某公司應收賬款管理問題研究 147 煤礦企業(yè)環(huán)境成本核算的研究 148 水污染治理的環(huán)境績效審計

應訴反傾銷的會計信息支持與會計維權對策 150 論中小企業(yè)內部控制的問題 151 商業(yè)企業(yè)的營運資金管理研究 152 企業(yè)資本結構問題探討 153 蘇寧電器資產質量分析

154 基于公司治理的內部控制淺析 155 財務舞弊的防范與治理

156 房地產企業(yè)的財務風險管理分析——以某地產為例 157 房地產開發(fā)企業(yè)多元化融資風險分析及其對策研究 158 我國上市公司社會責任報告鑒證的研究 159 某公司人力資本投資及其風險防范研究 160 新形勢下創(chuàng)投企業(yè)所得稅稅務籌劃

161 我國商業(yè)銀行內部控制的問題與對策研究 162 中小企業(yè)會計信息失真的表現(xiàn)及對策 163 企業(yè)實施戰(zhàn)略成本管理的問題與對策研究

164 股權激勵機制在我國企業(yè)中的應用與研究——以蘇寧電器為例 165 變動成本法與完全成本法的比較及其結合應用問題 166 醫(yī)院內部控制存在的問題與對策 167 某紡織公司籌資風險分析及對策

168 企業(yè)債務重組問題研究——以某公司為例 169 民營企業(yè)財務風險的防范與對策 170 上市公司內部控制信息披露的研究 171 我國中小企業(yè)投資困難及對策研究 172 在線會計服務研究

173 論我國收入分配差距過大的成因及稅收對策 174 光伏產業(yè)上市公司財務困境的預測研究 175 低碳經濟下某公司投資管理研究 176 基于公司治理的內部控制淺析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重構

178 企業(yè)合理避稅問題分析及對策研究——以某集團為例 179 做好預算管理，強化內部會計控制

180 我國企業(yè)融資方式選擇的探討——以我國房地產行業(yè)為例 181 某房地產公司財務危機預警研究 182 我國高校籌資渠道分析

183 構建我國可持續(xù)發(fā)展下的環(huán)境會計 184 某帽業(yè)公司貨幣資金內部控制制度設計 185 淺析企業(yè)內部會計監(jiān)督

186 S公司業(yè)務流程再造與應收賬款管理 187 人力資源會計確認與計量研究

188 我國中小企業(yè)應收賬款資金回籠困難的成因及對策 189 某公司經營業(yè)績評價指標體系的構建

190 中小企業(yè)財務風險的分析與防范－－以某公司為例 191 增值稅改革后固定資產的稅務處理及影響分析 192 論某玻璃公司內部會計控制 193 資金成本在籌資與投資中的運用 194 xx電氣公司成本控制途徑研究 195 或有事項的會計政策問題探析

196 某公司電算化會計系統(tǒng)內部控制的研究 197 某智能系統(tǒng)公司個人所得稅納稅籌劃研究 198 論企業(yè)采購業(yè)務的內部控制

199 無形資產準則的國際趨同與差異分析 200 關于合并商譽的思考

第四篇：我國房地產制度改革與市場發(fā)展的歷程

中國房價不是單一的房地產市場的問題 是整個經濟結構要變革

我國改革開放之后房地產市場的發(fā)展壯大，主要得益于兩大制度改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革，簡稱住房制度改革或者房改；二是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，簡稱土地使用制度改革。通過上述兩大制度改革，主要形成了土地使用權出讓和轉讓市場，新建商品房買賣市場，存量房（也稱二手房）買賣和租賃市場，房地產抵押以及房地產開發(fā)、估價、經紀、物業(yè)管理等經濟活動也很活躍；房地產不僅是基本的生產要素或者生活資料，而且成了家庭財產的重要部分，既是一種商品，也是一種資產，甚至是投資、投機的主要對象；房地產市場規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會穩(wěn)定，而且影響整個國民經濟的健康運行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產市場，一方面又要調控和駕馭房地產市場。

第一節(jié) 我國房地產制度改革與市場發(fā)展的歷程

回顧改革開放30年來我國房地產市場的發(fā)展變化，大致可分為以下5個時期：一是初步形成時期（1978~1991年），二是房地產過熱時期（1992~1993年），三是市場調整時期（1994~1997年），四是培育新的經濟增長點時期（1998~2002年），五是宏觀調控時期（2003~2007年）。

一、初步形成時期（1978~1991年）

1978年之前的二十多年中，我國幾乎沒有房地產市場，沒有房地產業(yè)，只有建筑業(yè)。1978~1991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動與推進，房屋和土地既是產品和資源，又是商品和資產的認識由淺入深，房地產價值逐漸顯化，房地產市場初步形成。

1．住房制度改革的啟動與推進

改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設；建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配；對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設，以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不僅住房建設投資“有去無回”，不能循環(huán)和周轉，而且收取的低租金不夠支付住房的日常維修和管理費用，住房建設以及維修和管理成了國家的沉重包袱，職工對住房形成“等、靠、要”的觀念，抑制了個人對住房的投入，城鎮(zhèn)住房緊張問題日益突出。到1978年，城鎮(zhèn)人均居住面積由1949年的 4.5m2下降到了3.6m2，缺房戶869萬戶，占當時城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。

“文化大革命”結束之后，改善人民居住條件的問題開始引起中共中央、國務院領導的高度重視。1978年9月，鄧小平提出：解決住宅問題能不能路子寬些，比如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。1980年4月，鄧小平在關于建筑業(yè)和住宅問題的談話中，指出了城鎮(zhèn)住房體制的基本走向。鄧小平的講話打破了傳統(tǒng)的住房公有制、福利制觀點，描繪出了住房新制度的基本藍圖。1980年6月，中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，不僅新建住宅可以出售，現(xiàn)有住宅也可以出售。從此，拉開了住房制度改革的序幕。

住房制度改革的實踐，始于1979年，從新建住房全價出售起步。1979~1991年，住房制度改革經歷了公房出售試點、提租補貼試點和全面起步三個階段。第一階段，公房出售試點。1979年，國家城建總局決定試行把新建住房以土建成本價向居民出售，選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個城市進行試點。到1981年，全國有23個省、自治區(qū)、直轄市的60多個城市，以及部分縣鎮(zhèn)開展了這種新建住房出售工作。1982年4月，國家建委、國家城建總局選擇鄭州、常州、四平、沙市4個城市進行新建住房補貼出售試點。在總結經驗的基礎上，城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部在1984年10月向國務院提出了《關于擴大城市公有住宅補貼出售試點的報告》。到1985年底，全國共有27個省、自治區(qū)、直轄市的160個設市城市和300個縣鎮(zhèn)開展了補貼出售公房的試點，共出售住房 1092萬m2。

第二階段，提租補貼試點。補貼售房在一定程度上解決了當時城鎮(zhèn)居民經濟承受能力較低的問題，但在試點中也出現(xiàn)了一些問題，到了1986年初新建公房補貼出售的改革因受到廣泛批評而停止。1987年，國務院相繼批準煙臺、蚌埠、唐山3個城市以提租和補貼持平為原則，大幅度提高租金，同時給予相應補貼的住房制度改革方案。在總結試點城市經驗的基礎上，以1988年第一次全國住房制度改革工作會議為標志，形成了以提租補貼為核心的第一個全國性的住房制度改革方案。截至1990年，全國共12個城市、13個縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺了以提租補貼為主要內容的房改方案。

第三階段，住房制度改革全面起步。以提租和補貼總量平衡為基本思路的房改方案對既得利益觸動很大，在實際操作中面臨多重阻力，難以全面推開。1991年 6月，國務院發(fā)布了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進住房制度改革的思路。同年10月，召開了第二次全國住房制度改革工作會議，提出了“多提少補”或小步提租不補貼的租金改革原則，指出房改“貴在起步 ”。同年11月，國務院辦公廳轉發(fā)了國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確了住房制度改革的指導思想和根本目的。這些推動了全國特別是大城市的住房制度改革，標志著房改已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

2．土地使用制度改革的啟動與推進

影響房地產市場發(fā)展的土地領域的改革，主要是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。改革開放之前，我國采取行政劃撥方式，把城鎮(zhèn)國有土地無償、無限期地分配給單位和個人使用，不允許土地使用權作為一項財產權利流轉。這種土地使用制度通常被概括為“行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度”。這種土地使用制度完全排斥地租規(guī)律、市場機制對土地利用的調節(jié)作用，致使土地在經濟發(fā)展中不能更好地發(fā)揮作用，特別是人們都想占好地、多占地，導致土地大量浪費，城市基礎設施建設投資不能通過其帶來的土地增值得到回收，政府被戲稱為“捧著金飯碗討飯吃”，導致城市基礎設施和城市面貌長期落后。

改革最初是采取收取場地使用費或土地使用費的做法，改變土地長期無償使用的局面。進一步是建立土地市場，將土地使用權與土地所有權分離，實行土地使用權有償出讓和轉讓制度。這種改革較為具體的進程如下：

第一，收取場地使用費或土地使用費。對土地實行有償使用開始于向中外合營企業(yè)收取場地使用費。1981年11月，廣東省五屆人大常委會通過《深圳經濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，自1982年1月1日起，深圳經濟特區(qū)按照土地不同等級向土地使用者收取不同標準的土地使用費。從1984年起，撫順、廣州等一些城市也先后推行。1988年9月，國務院發(fā)布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起，向城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人征收土地使用稅，各地制定的土地使用費辦法同時停止執(zhí)行。但是，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不影響各地依法制定的對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構用地計收土地使用費辦法的執(zhí)行。

第二，開展土地使用權有償出讓和轉讓試點。1987年下半年，深圳經濟特區(qū)大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變?yōu)閰f(xié)議、招標、拍賣出讓等多種分配方式，把土地使用權由不能流轉變?yōu)榭梢赞D讓。其中，1987年9月9日，率先采取協(xié)議方式，成功出讓了一宗國有土地的使用權；9月26日首次采取招標方式，12月1日首次采取拍賣方式，各出讓了一宗國有土地的使用權。這就大大創(chuàng)新了土地使用制度，將土地使用制度改革推向了一個新階段。隨后，珠海、福州、海口、廣州、廈門、上海等城市也開展了土地使用權出讓和轉讓試點。

第三，制定地方性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。為了使土地使用權有償出讓和轉讓活動有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先發(fā)布了《上海市土地使用權有償轉讓辦法》。12月，含有土地使用權有償出讓和轉讓規(guī)定的《深圳經濟特區(qū)土地管理條例》獲廣東省人大常委會通過。1988年，海口、廈門、廣州、天津等地相繼發(fā)布了土地使用權有償出讓和轉讓的有關辦法或規(guī)定。

第四，修改憲法和土地管理法。1988年4月，七屆全國人大第一次會議通過了憲法修正案，規(guī)定任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。同年12月，《土地管理法》也作了相應修改，并規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。這為土地使用制度改革的全面推進和深入發(fā)展提供了法律保障。

第五，制定全國性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。1990年5月，國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權等問題作了明確規(guī)定。同時還發(fā)布了《外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法》，允許外商從事土地成片開發(fā)經營活動。這就使土地使用權有償出讓和轉讓的法規(guī)更趨完善，并構造出了有中國特色的土地市場基本框架。

3．房地產市場初步形成

1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位和作用，促進了房地產市場的發(fā)展。1988年3月，七屆全國人大第一次會議上《政府工作報告》提出：“結合住房制度的改革，發(fā)展房地產市場，實行土地使用權的有償轉讓。”這又進一步促進了房地產市場的發(fā)展。

商品房建設、銷售、購買以及存量房買賣和租賃活動不斷出現(xiàn)，逐步形成了新建商品房買賣和存量房買賣、租賃市場；政府有償出讓土地使用權并允許土地使用權轉讓的一系列政策和改革，使土地使用權出讓和轉讓市場開始形成。1987年7月，經武漢市人民政府批準，武漢市房地產交易市場正式開業(yè)。這個市場被稱為是全國大城市中開辦的第一家市一級的房地產經營場所。到1988年上半年，全國成立了近200個房地產交易所、交易市場或交易中心。

1989年下半年開始，房地產市場進入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐漸恢復；1991年下半年開始，隨著全國政治穩(wěn)定、社會穩(wěn)定、經濟形勢好轉，迅速回升。1991年末，房地產業(yè)各項經營指標接近1988年的水平。從總的情況看，這個時期的房地產市場仍處于發(fā)育階段，市場功能還不健全，市場機制還不完善，交易行為還不規(guī)范，市場管理還很薄弱。

二、房地產過熱時期（1992~1993年）

1992年下半年至1993年上半年，我國許多地區(qū)驟然掀起了房地產熱潮，房地產開發(fā)公司急劇增加，房地產開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒項目為主的房地產市場異常活躍，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產開發(fā)出現(xiàn)過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫。

1．“房地產熱”的形成和表現(xiàn)

1992年春鄧小平發(fā)表視察南方重要談話，同年10月黨的十四大明確我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。同年11月，國務院發(fā)出《關于發(fā)展房地產業(yè)若干問題的通知》，首次勾畫出了房地產市場體系框架：房地產一級市場即土地使用權的出讓，房地產二級市場即土地使用權出讓后的房地產開發(fā)經營，房地產三級市場即投入使用后的房地產交易，以及抵押、租賃等多種經營方式；提出了一系列推動房地產業(yè)發(fā)展的政策措施，包括進一步深化土地使用制度改革、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革、完善房地產開發(fā)的投資管理、正確引導外商對房地產的投資、建立和培育完善的房地產市場體系等。

在改革開放新高潮的大環(huán)境中，房地產價格放開，許多政府審批權力下放，金融機構開始大量發(fā)放房地產開發(fā)貸款，土地開發(fā)和出讓規(guī)模迅速擴大，1992年開始出現(xiàn)了 “房地產熱”。（1）房地產開發(fā)公司急劇增加。1992年底，全國共有房地產開發(fā)公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地產開發(fā)公司集中在沿海，廣東、海南、上海、江蘇的房地產開發(fā)公司占全國房地產開發(fā)公司總數(shù)的44%。（2）房地產開發(fā)高速增長。1992年，全國完成房地產開發(fā)投資731 億元，比上年增長117%；開發(fā)土地面積2.334萬公頃，比上年增長175%；新開工商品房屋面積11460萬m2，比上年增長78.1%。（3）房地產市場十分活躍，價格大幅上漲。1992年，銷售商品房屋面積4288.86萬m2，比上年增長40.4%。商品房屋平均銷售價格1050.03元 / m2，比上年上漲30.93%。（4）土地出讓大幅度增長，1992年全國共出讓土地2.2萬公頃，是1991年前出讓土地總量的11倍。

1993年1~6月，全國房地產開發(fā)在1992年高速增長的基礎上繼續(xù)高速增長，房地產開發(fā)公司從1992年的12000多家增加到近20000家，房地產開發(fā)投資比1992年同期增長143.5%，新開工商品房屋面積比1992年同期增長136%。另外，1992年房地產業(yè)發(fā)展中心主要在珠江三角洲地區(qū)，1993年開始北移，形成沿海、沿江到內陸開放城市的多元化格局。

從海南的情況看，1992年6月后，隨著全國經濟形勢好轉和海南要“大改革、大開放、大建設，使國民經濟超常規(guī)發(fā)展”，開始走向高速發(fā)展期。1992年初，國內外一些實力雄厚的大公司要求到海南注冊，至1993年8 月，房地產開發(fā)企業(yè)達到10000家以上。商品房非常暢銷，已竣工的商品房，除一些邊遠、交通不便或少數(shù)縣城所建的少量商品房外，其余的已銷售一空，還出現(xiàn)了購買商品房交預購金的現(xiàn)象。海南的房地產市場急劇升溫，房地產價格節(jié)節(jié)攀升。到1993年底房地產泡沫開始破裂。

2．房地產過熱的危害和治理

1992~1993年房地產開發(fā)投資過熱，不僅加劇了鋼材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，帶動了其價格較猛上漲，而且由于擠占了過多的建設資金，致使一些國家重點建設項目資金不足。內地資金紛紛流向沿海地區(qū)的房地產市場，沿海地區(qū)的房地產價格猛漲，不斷高漲的房地產價格又加速了外部資金的流入，最終導致國民經濟發(fā)展嚴重失衡。

1993年6月，中央召開經濟工作會議，作出了對經濟進行宏觀調控的決定，中共中央、國務院還下發(fā)《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，采取16項加強和改善宏觀調控的措施。中央明確針對房地產提出，對于挪用資金參與炒房地產的企業(yè)要減少以至停止貸款，對各類房地產開發(fā)經營機構進行一次全面檢查，抓緊制定房地產增值稅和有關稅收政策，嚴格執(zhí)行財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》，購地后一年內投入的開發(fā)資金不足購地費25%的要收回土地，金融機構和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經營房地產的公司，房地產開發(fā)投資必須納入固定資產投資計劃，高檔賓館、寫字樓、度假村等要下決心停緩建，等等。

1993年下半年以后，隨著宏觀調控各項措施的落實，全國房地產開發(fā)的增長速度明顯放緩。從1993年1~6月房地產開發(fā)投資比1992年同期增長143.5%，而全年比1992年增長124.9%來看，下半年房地產開發(fā)投資有明顯回落。1993年全國商品房屋平均價格比1992年上漲21.94%，比1992年的上漲率30.93%回落了近9個百分點。到1993年底，海南、北海等房地產過熱地區(qū)，房地產泡沫破裂，出現(xiàn)了一片蕭條的慘狀。

1993年11月，黨的十四屆三中全會通過《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，提出要規(guī)范和發(fā)展房地產市場，實行土地使用權有償有限期出讓制度，對商業(yè)性用地使用權的出讓，要改變協(xié)議批租方式，實行招標、拍賣。同時加強土地二級市場的管理，建立正常的土地使用權價格的市場形成機制。通過開征和調整房地產稅費等措施，防止在房地產交易中獲取暴利和國家收益的流失。控制高檔房屋和高消費游樂設施的過快增長。加快城鎮(zhèn)住房制度改革，控制住房用地價格，促進住房商品化和住房建設的發(fā)展。

3．房地產過熱后的反思

房地產過熱對國民經濟造成了一定影響，給部分房地產市場參與者造成了經濟損失，但也反映出住房商品化、社會化、市場化的巨大發(fā)展?jié)摿Γ约皩Ψ康禺a市場進行有效引導的必要性。

許多房地產開發(fā)商進入海南，著眼點不是瞄準社會需求而是熱衷于炒作，企圖通過倒地皮、賣項目、炒樓花，在擊鼓傳花式的炒作過程中牟取暴利。當炒作的鏈條斷裂后，遺留下來的是資金沉淀、債務糾纏、工程停工、土地閑置。1998年底，海南省共有被圈占而長期閑置的建設用地23788.5公頃；長期無人問津的積壓空置商品房455.76萬m2；停緩建工程603宗，原規(guī)劃報建面積1631萬m2；積壓房地產占壓的資金有一半以上是金融資產，其中工、農、中、建 4家國有商業(yè)銀行在海南積壓房地產上的資金有430多億元，如果再加上非國有商業(yè)銀行的其他金融機構、其他企業(yè)的投資、施工企業(yè)的墊資、材料款以及預交的購房款等，估計占壓的資金有800多億元。

1999年7月國務院批準了《處置海南積壓房地產試點方案》，2002年10月批準了《處置海南省積壓房地產補充方案》。在運用國家給予的行政確權、稅收優(yōu)惠、返還土地出讓金、核發(fā)換地權益書等政策措施下，到2006年用了近8年的時間才基本消除了泡沫經濟時期留下的隱患。通過總結，人們從痛苦的教訓中清醒過來，認識到堅持以消費需求為中心是保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證；要堅持以消費需求為中心，必須注重面向百姓、面向未來，把這“兩個面向”作為房地產開發(fā)的出發(fā)點和立足點。

三、市場調整時期（1994~1997年）

1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調控。1995~1997年仍然實施適度從緊的財政政策和貨幣政策。但從1996年開始，經濟已由短缺轉變?yōu)橄鄬^剩，產品賣不出去，企業(yè)停產，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風暴。隨著整個經濟出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產市場進入了低潮。

1．房地產市場的變化

1994年1月，國務院發(fā)出《關于繼續(xù)加強固定資產投資宏觀調控的通知》，并派調查組分赴各地監(jiān)督檢查貫徹落實情況。這些政策措施，使固定資產投資規(guī)模得到了一定控制，全年固定資產投資總額比上年增長30.4%，增幅比上年回落31.4%，投資結構有了一定改善，投資效益也好于上年。1994年全國房地產開發(fā)建設投資完成1608億元，比1993年增長41.3%，明顯低于1993年的124.9%。

1995年5月，國務院發(fā)出《關于嚴格控制高檔房地產開發(fā)項目的通知》。隨著經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落，并由高于GDP增長的狀況轉變?yōu)榈陀?GDP增長的狀況（見圖19.1）。全國房地產開發(fā)企業(yè)的土地轉讓收入、商品房銷售收入的增長率大幅下滑，營業(yè)利潤出現(xiàn)負增長，整個房地產開發(fā)行業(yè)處于虧損狀態(tài)。商品房銷售面積也處于低速發(fā)展的狀態(tài)（見表19.1）。圖19.1 商品房、商品住宅的價格變化及其與GDP增長的比較

表19.1 1994~1997年全國房地產開發(fā)企業(yè)（單位）經營情況

受到房地產市場蕭條的影響，全國房地產投資和住房建設投資也增長緩慢，1995年的住房建設投資和1997年的房地產投資分別比上年有所下降。新建住宅面積也增長緩慢，其中1994年新建住宅面積為3.57億m2，比1991年的1.93億m2增加1.64億m2；而1997年新建住宅面積僅為4.05 億m2，只比1994年增加0.48億m2。從商品住宅銷售面積和新建住宅面積的對比關系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅銷售面積占新建住宅面積的比例均未超過20%，說明當時的住房供應仍以國家和單位建設為主，房地產市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2．城市房地產管理法出臺

1994年7月，八屆全國人大常委會第八次會議通過《城市房地產管理法》，自1995年1月1日起施行。該法的出臺，對加強城市房地產管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人合法權益，促進房地產業(yè)健康發(fā)展，具有重要意義。

在該法的起草和審議過程中，各方面對一些問題有不同意見，爭議的問題主要有以下幾個：房地產管理體制、是否規(guī)定“房地產權利主體一致的原則”、集體所有的土地能否出讓、是否規(guī)定土地使用權的劃撥方式、土地使用權的出讓方式、私有房屋用地是否規(guī)定視同劃撥方式取得、土地使用權的使用期限、以出讓方式取得的土地使用權期滿后該土地上的地上物如何處理、房地產開發(fā)期限、是否規(guī)定對房地產開發(fā)企業(yè)進行資質審查、對預售商品房的條件限制、預購商品房的再轉讓、房屋租賃及其租期、房地產登記發(fā)證等。

《城市房地產管理法》共七章七十二條，明確了房地產開發(fā)用地、房地產開發(fā)、房地產交易、房地產權屬登記管理等法律規(guī)定。特別是規(guī)定國家要實行五項制度：（1）國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。（2）國家實行房地產價格評估制度。（3）國家實行房地產成交價格申報制度。（4）國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。（5）國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。該法首次對房地產中介服務機構的構成、設立條件和資格認證等制度作了規(guī)定。此后，根據《城市房地產管理法》，我國房地產方面的行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件等加快制定和完善，房地產法規(guī)體系逐步形成和健全。例如，1994~1997年，建設部發(fā)布了《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，會同人事部發(fā)布了《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，并會同中國人民銀行發(fā)布了《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》，國家工商行政管理局發(fā)布了《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等。

3．住房制度改革的深化

為貫徹落實《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發(fā)展，1994年7月，國務院發(fā)布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》），確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內容可概括為“三改四建”，提出住房制度改革要堅持配套、分階段推進。近期的任務是：全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，加快經濟適用住房建設，到20世紀末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達到小康水平。

《決定》強調“加快住房建設和推進城鎮(zhèn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責”。首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。在住房資金方面，首次提出全面推行住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。在公有住房出售方面，提出向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。在住房建設方面，提出加快經濟適用住房的開發(fā)建設，房地產開發(fā)公司每年的建房總量中經濟適用住房要占 20%以上，鼓勵集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。

根據《決定》，1994年12月，建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部發(fā)布了《城鎮(zhèn)經濟適用住房建設管理辦法》。為推動房改，加快城市住宅建設及解危、解困等，1995年1月，國務院住房制度改革領導小組提出國家安居工程實施方案，國家安居工程從1995年開始實施，國家安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，不售給高收入家庭。1995年3月，建設部還發(fā)布了《實施國家安居工程的意見》。

四、培育新的經濟增長點時期（1998~2002年）

從1998年開始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經濟增長點的制度改革，以及各項政策措施的出臺和貫徹落實，我國房地產市場和房地產業(yè)進入了新的發(fā)展時期。這個時期，全國城鎮(zhèn)停止了住房實物分配，各項搞活住房二級市場的稅費減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺，住房建設加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級市場開始活躍。

1．培育新的經濟增長點的提出

1996年，為應對我國經濟出現(xiàn)的不景氣，開始提出和尋找新的經濟增長點。1996年6月，國務院總理朱镕基在國務院常務會上提出，住房建設可以成為新的國民經濟增長點和新的消費熱點。1997年9月，黨的十五大報告提出積極培育新的經濟增長點。1998年7月，國務院下發(fā)《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點”。

2．培育住宅業(yè)成為新的經濟增長點的政策措施

1998年4月，中國人民銀行下發(fā)《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》，指出“為促進城鎮(zhèn)住房制度改革，把住宅業(yè)培育為新的經濟增長點，中國人民銀行決定進一步加大住房信貸投入，支持住房建設和消費。”要求：一要提高對住房信貸重要性的認識；二要加大住房信貸投入；三要擴大住房信貸業(yè)務范圍；四要大力促進住房消費；五要積極支持普通住房建設；六要促進空置商品房的銷售。規(guī)定“從1998年開始，人民銀行對各商業(yè)銀行住房（包括建房與購房）自營貸款實行指導性計劃管理。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產負債比例要求的范圍內發(fā)放住房貸款。”

1998年是房改取得關鍵性突破的一年。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998 年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。提出的深化房改的指導思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。深化房改的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

為了配合國家房改，有效啟動房地產市場，積極培育新的經濟增長點，1999年7月，財政部、國家稅務總局發(fā)出《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》，規(guī)定對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部發(fā)出《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，為鼓勵個人換購住房，規(guī)定對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

3．住房建設和房地產市場的發(fā)展

培育住宅業(yè)成為新的經濟增長點的政策措施實施后，全國城鎮(zhèn)住房建設取得了迅速發(fā)展。1997年全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積為62490.19萬m2，2002 年達到93018.27萬m2，增長48.85%。同時，商品房竣工面積增長更加迅速，1997年全國商品房竣工面積為15819.7萬m2，2002年達到34975.75萬m2，增長121.09%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%（見表19.3）。1997~2002年，全國商品房新開工面積和施工面積增長更加明顯（見圖19.2）。

經濟適用住房和廉租住房建設也得到了迅速發(fā)展。自1998年下半年開始，國家下達了三批經濟適用住房建設計劃，總建筑面積2.1億m2，投資規(guī)模 1703億元。當年經濟適用住房實際開工項目4967個，施工面積1.33億m2。到2000年，全國經濟適用住房竣工面積已經超過1.1億m2，占同期商品住宅竣工面積的20.1%。根據建設部公布的資料，截至2002年底，35個大中城市中，近一半的城市已經制定了廉租住房工作實施意見，落實了資金來源，建立了廉租住房供應對象檔案和申請、審批制度。2002年底以前，北京市進行了5次廉租住房搖號配租，998戶家庭主要以租金補貼方式獲得配租資格。廉租住房家庭的人均住房使用面積從配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623戶家庭落實了廉租住房房源。

隨著住房金融制度的建立和實施，個人購房占住房需求的比例不斷增長。2000年個人購買商品住宅1.32億m2，占商品住宅銷售面積的87.51%，而 2002年1~11月個人購買商品住宅的比例達到94.3%。個人購房成為住房市場需求的主力，也帶動了個人住房信貸的快速發(fā)展。四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額從1998年開始都經歷了快速增長過程。到2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過房地產開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，見表19.4。這表明房地產信貸結構發(fā)生了重大變化。

停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，特別是大力發(fā)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費觀念，加快了住房商品化進程，使住房需求得到釋放，房地產市場規(guī)模迅速擴大。個人購買逐漸取代團體購買，個人成為商品房市場的主體。從表19.5可以看出，1997年商品住宅銷售面積為7864.3萬 m2，2002年達到23702.31萬m2，增長超過2倍。1997年商品住宅銷售額為1407.56億元，2002年達到4957.85億元，增長超過2.5倍。

五、宏觀調控時期（2003~2007年）

2003年以后，房地產投資快速增長，房地產價格大幅上漲，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產市場進行調控。從2003年下半年開始，政府從嚴把土地、信貸兩個閘門入手控制房地產投資過快增長。從2005年開始，政府強調做好供需雙向調節(jié)，著力采取有關政策措施穩(wěn)定房價。從2007年下半年開始，宏觀調控的著重點轉向大力建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經濟適用住房制度，進一步采取有關政策措施抑制房地產價格過快上漲。

1．新一輪宏觀調控的啟動

新一輪房地產市場宏觀調控，是從2003 年開始，為防止經濟過熱展開的，主要是對過快增長的固定資產投資進行控制，進而控制房地產投資過快增長。2003年初，我國出現(xiàn)了經濟過熱跡象。當房地產業(yè)界仍處在把住宅業(yè)培育成為新的經濟增長點的氛圍中時，2003年6月，中國人民銀行發(fā)出了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號，以下簡稱121號文），加強房地產開發(fā)貸款管理，嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強個人住房貸款管理等。

121號文對房地產業(yè)界的觸動很大，導致了一些房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，被認為是2003年對房地產市場影響最大且當時廣受爭議的文件。為此，2003年8月，國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號，以下簡稱18號文），要求充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，提出房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，指出促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目要繼續(xù)加大信貸支持力度。18號文同時也關注“房地產價格和投資增長過快”，要求“堅持加強宏觀調控，努力實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定”。

18號文的內容很全面，總的基調是發(fā)展房地產市場和房地產業(yè)，幾乎沒有提出實質性的控制房地產價格和投資過快增長的政策措施，反映出政府當時對房地產市場發(fā)展的矛盾心態(tài)——既害怕房地產價格和投資增長過快，又希望繼續(xù)拉動經濟增長。121號文和18號文標志著政府新一輪宏觀調控的啟動，并努力尋求可行有效的措施。

2．控制房地產投資過快增長

2003年下半年和2004年上半年，全國范圍內較明顯地出現(xiàn)了投資過熱，開發(fā)區(qū)圈占土地熱，鋼材、水泥等建筑材料價格過快上漲，煤、電、油、運全面緊張等經濟過熱現(xiàn)象。房地產業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，房地產開發(fā)投資過快增長產生了對鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，帶動了其價格上漲。2003年全國房地產開發(fā)投資比2002年增長30.33%，是前次宏觀調控以來增速最快的一年（見表19.6）。2004年第一季度，全社會固定資產投資同比增長43%，比上年同期提高15.2個百分點。政府為防止經濟過熱，著力控制固定資產投資過快增長，進而采取了控制土地供應、加強信貸管理、提高投資門檻、嚴格項目審批、控制拆遷規(guī)模等一系列政策措施，控制房地產投資過快增長。

建立健全土地調控政策。為貫徹落實18號文精神，2003年9月，國土資源部發(fā)出《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求各地充分發(fā)揮土地供應對房地產市場的調控作用，切實加強對房地產開發(fā)土地供應的調控，進一步完善房地產開發(fā)土地供應政策，加大對房地產開發(fā)用地監(jiān)管力度。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權。”此舉被業(yè)內稱為“8?31大限”。4月，國務院辦公廳發(fā)出《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，要求切實落實最嚴格的耕地保護制度。2006年5月，國土資源部發(fā)出《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求充分發(fā)揮土地供應的調控作用，從嚴審批各類非農建設用地，確保房地產調控的土地政策落到實處，嚴肅查處違法違規(guī)用地。8月，國務院發(fā)布《關于加強土地調控有關問題的通知》。11月，財政部、國土資源部、中國人民銀行發(fā)出《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，將新增建設用地土地有償使用費提高一倍。

加強信貸管理。2004年8月，中國銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，對土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等四類房地產貸款的風險管理作了詳細規(guī)范，并規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%（121號文規(guī)定的是30%）。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，重申121號文和《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》的有關規(guī)定，并將121號文的“加強房地產開發(fā)貸款管理”改為“嚴格房地產開發(fā)貸款管理 ”。

提高國內企業(yè)投資門檻。為加強宏觀調控，2004年4月，國務院發(fā)布《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》，將房地產開發(fā)項目（不含經濟適用房項目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號文規(guī)定的30%基礎上進一步提高。2006年6月，國務院辦公廳轉發(fā)發(fā)改委等部門《關于加強固定資產投資調控從嚴控制新開工項目意見》，要求必須采取有力措施，加強固定資產投資控制，從嚴控制新開工項目，遏制固定資產投資過快增長的勢頭。2007年11月，國務院辦公廳又發(fā)出《關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》，指出要切實從源頭上把好項目開工建設關。

限制海外熱錢進入商品房流通領域。2007年10月，國家發(fā)展改革委、商務部發(fā)布《外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，對2004年11月發(fā)布的《外商投資產業(yè)指導目錄（2004年修訂）》在房地產方面作了三點修訂：在鼓勵外商投資產業(yè)目錄中刪除了“普通住宅的開發(fā)建設”；在限制外商投資產業(yè)目錄中增加了“房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”；在限制外商投資產業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設、經營”。另外，在限制外商投資產業(yè)目錄中仍保留了“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營”。這些措施有利于控制房地產投資過熱、優(yōu)化住房供應結構，有利于防止外商進行房地產投機和炒作而造成市場混亂。

此外，2004年6月，國務院辦公廳發(fā)出《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，要求認真落實中央宏觀調控政策措施，合理確定拆遷規(guī)模和建設規(guī)模，確保2004年全國房屋拆遷總量比2003年有明顯減少，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證經濟適用住房和廉租住房項目等之外，一律停止拆遷。8月，建設部等四部門發(fā)出《關于貫徹〈國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知〉的通知》。從此，拆遷規(guī)模得到較大控制，2004年和2005年全國城鎮(zhèn)房屋拆遷面積同比分別下降13.59%和 40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，國家稅務總局發(fā)出《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，將1993年出臺的土地增值稅從“預征”變?yōu)椤扒逅恪保撮_始實行實質性征收。

3．穩(wěn)定和抑制住房價格

停止住房實物分配以后，住房價格一直是社會普遍關注的問題，住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經濟的健康運行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個城市的房價呈現(xiàn)快速攀升的趨勢，漲幅居全國前列。之后，全國其他主要城市的房價也開始快速上漲。2004年全國新建商品房價格同比上漲15.02%，其中商品住宅價格同比上漲15.99%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房價上漲明顯過快（見表 19.7）。當時住房價格上漲過快雖然是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制或處理不當，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。

2003年8月，國務院就關注房地產價格上漲過快，提出努力實現(xiàn)房地產價格基本穩(wěn)定，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。但2005 年之前的房地產市場調控，由于著重于控制房地產投資過快增長，其穩(wěn)定房價的成效不大。特別在2005年第一季度，一些地區(qū)的住房價格形成了快速攀升的態(tài)勢。在這種背景下，房地產市場調控由單向的供應調節(jié)轉向“供需雙向調節(jié)”，以穩(wěn)定住房價格為主。

2005年3月，中國人民銀行發(fā)出《關于調整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款的通知》，取消住房貸款優(yōu)惠政策，調控開始偏向需求方面。同月，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，認識到一些地方住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展，提出了抑制住房價格過快上漲的八項措施（簡稱“國八條”），將穩(wěn)定住房價格提到政治高度，要求地方各級政府切實負起穩(wěn)定住房價格的責任，采取有效措施抑制住房價格過快上漲。對住房價格上漲過快，控制措施不力的地區(qū)，要追究有關負責人的責任。

“國八條”提出的措施過于原則，并要求不能造成當?shù)胤康禺a市場大起大落，使得地方在采取措施時有所顧慮，抑制住房價格的效果不明顯。2005年4月，國務院常務會議強調，必須把解決房地產投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。會議提出，當前加強房地產市場引導和調控要采取八項措施（簡稱“新國八條”）。“新國八條”的正式文件形式是國務院辦公廳隨后于5月9日下發(fā)的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。該《通知》要求做好供需雙向調節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產業(yè)的健康發(fā)展。建設部等七部門在《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中提出了八條意見，取消了培育新的經濟增長點時期出臺的一些搞活房地產市場的優(yōu)惠政策，并提出了一些嚴厲的政策措施，包括對個人購買住房不足2年轉手交易的全額征收營業(yè)稅，禁止期房轉讓即禁止“炒樓花”，實行實名制購房。5月27日，國家稅務總局、財政部、建設部發(fā)出《關于加強房地產稅收管理的通知》，細化了建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。10月，國家稅務總局發(fā)出《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》，強調對二手房交易征收個人所得稅。

2005年以穩(wěn)定住房價格為主的房地產市場調控，曾導致當年下半年較短一段時期內房地產交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房價上漲過快的勢頭得到一定抑制。但房價上漲過快的問題沒有得到有效解決，并很快出現(xiàn)反彈。2005年，全國新建商品房價格同比上漲16.72%，超過了2004年；其中商品住宅價格同比上漲15.24%，比2004年略有下降。特別是2006年初，深圳、北京、廣州等城市房價大幅度上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不穩(wěn)定因素。依然上漲的房價進一步成為社會關注的焦點。

針對少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出、房地產市場秩序比較混亂等問題，2006年5月國務院常務會議強調進一步搞好房地產市場引導和調控，根據當前存在的問題，進一步采取有針對性的六項措施（簡稱“國六條 ”）。“國六條”的正式文件形式是國務院辦公廳隨后于5月24日下發(fā)的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）。該《通知》要求各地區(qū)特別是城市人民政府切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制。

為貫徹落實“國六條”，相關部門陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場監(jiān)管等方面加大房地產市場調控力度。2006年5 月，國家稅務總局發(fā)出《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》；中國人民銀行發(fā)出《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》，貫徹落實國辦發(fā)〔2006〕37號文關于個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；12月，發(fā)出《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》，明確了以戶為單位的第二套住房認定標準。2006年7月，建設部等三部門發(fā)出《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》。

2006年7月，建設部等六部門發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，規(guī)定只有外商投資企業(yè)才能購買非自用房地產。同年8月，商務部辦公廳下發(fā)《關于貫徹落實〈關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的通知〉有關問題的通知》，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和管理問題予以明確。同年9月，國家外匯管理局、建設部發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，就所涉及的外匯管理問題予以明確。2007年同年6月，商務部、國家外匯管理局發(fā)布《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，加強了外商投資房地產企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年10月，國家發(fā)展改革委、商務部發(fā)布《外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制，有助于緩解房地產投資過熱和房價上漲過快的壓力。

2007年9月，深圳、廣州等城市開始出現(xiàn)房價雖然繼續(xù)上漲，但成交量明顯下降的現(xiàn)象；這使人感到房價上漲已無空間，預期開始發(fā)生轉變；10月份高檔商品住宅價格開始下跌，某些房地產經紀公司關閉門店或停業(yè)；之后媒體大量報道，北京、上海等城市的房價也開始趨于下降，逐漸蔓延開來。

4．加大住房保障制度建設

早在1998年，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。”此后雖然三番五次強調，但由于種種原因，廉租住房制度建設一直未落到實處。2007年8月，國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱 24號文），指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實落實廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關領導責任”。

2007年10月，中共十七大報告指出“居民住房”是關系群眾切身利益的問題，并把它列為在看到成績的同時也要清醒認識到的突出問題，提出必須在經濟發(fā)展的基礎上，努力使全體人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。11月19日，國務院總理溫家寶在新加坡發(fā)表講話說：“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。”十七大報告和溫家寶總理的講話，進一步轉變了地方政府GDP掛帥的觀念，隨著政績導向的變化，各級政府普遍開始著力保障和改善民生。

24號文被認為是房地產市場宏觀調控重心的轉移，標志著政府開始把抑制房地產價格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。對于高檔商品住房，認識到主要靠市場調節(jié)，對其供應和價格等進行必要的調控，主要是考慮我國人口多、土地少的基本國情，以及防止利用房地產進行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產價格泡沫影響金融安全以至整個國民經濟的健康運行。根據24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。其中，2007年10月，財政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。11月，建設部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設部等七部門發(fā)布了《經濟適用住房管理辦法》。

根據24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)城市進一步建立健全了廉租住房制度，改進和規(guī)范了經濟適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實，廉租住房和經濟適用住房建設用地的供應有了保證。截至2007年11月底，全國累計投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年1至11月就投入了83.2億元，超過了2006年以前累計投入資金總額的70.8億元。通過政府新建、收購、改建等多個渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。

第五篇：2012年我國房地產市場的形勢分析（模版）

中央經濟工作會議釋放出明確信號，專家群議明年房地產市場形勢---

12月14日，備受矚目的中央經濟工作會議閉幕，傳遞出2012年中國總體經濟政策走向的新信號。針對房地產市場，會議提出要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。

對此，房地產研究機構以及地產、金融專家普遍認為：房地產調控不放松，對于房企而言，明年或最為困難。

明年房企生存更艱難

經緯行研究中心報告指出，中央經濟工作會議再次強調此輪房地產調控政策方向不會改變，對市場造成沖擊最大的限購政策預計仍將持續(xù)。而地方政府財政壓力加大，會促其在明年采取土地政策、稅收政策等局部政策的微調放松。但即便如此，亦難以改變大的限購環(huán)境和目前的深度觀望態(tài)勢。

而隨著限購政策的持續(xù)，市場的有效購買群體將日趨減少。更嚴重的是，市場信心難以恢復。在今年消化率有限的背景下，市場庫存增長態(tài)勢明顯。明年各項目不但將面臨同樣嚴峻的市場環(huán)境，而且還將處于競爭激烈的狀態(tài)中，對房企來說，這無疑是個極大的考驗。

促進有效供給最關鍵

15日，著名經濟學家、國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松在廣州出席“城市觀點論壇中國行2011論壇”時所做的報告談到，中央經濟工作會議后，預計明年保障房建設情況比今年好，而且分布均勻，這對房地產行業(yè)的影響是現(xiàn)實的。

巴曙松指出，下一步政策調整中如何鼓勵房地產行業(yè)擴大供給政策，在抑制投資需求的情況下會如何擴大供給，這些都是懸念。巴曙松稱，2012年的房地產調控、促進房價合理回歸，關鍵是促進有效供給。

分化整合成行業(yè)主題

論壇上，金融分析家、清華大學經濟管理學院博士杜麗虹更直言，“我測算了一下，2012年有六成企業(yè)有資金缺口，有四成企業(yè)資金缺口超過總資產。所以我覺得2012年是行業(yè)分化和整合的一年。”

建設部政策研究中心主任秦虹預測，明年的增長速度比今年要低。作為開發(fā)商，河山資本創(chuàng)始人曹少山的言論頗具代表性：“行業(yè)當中可能有一些標志性并購或整合出現(xiàn)，有更多企業(yè)可能在2012年'流血犧牲'。”