第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告

*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A4、A5）開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

呈報(bào)單位：皇冠房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間：2011 年10 月31日

一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

邕江景逸位于南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，南到旋凱路，西起白沙大道，東至快環(huán)路，北臨邕江大河。A4、A5地塊為小區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于邕江河邊，東臨快環(huán)路，西側(cè)是白沙大道。

（二）、規(guī)劃方案

區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A4、A5規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A4地塊以居住為主，沿白沙大道的A5地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰邕江河與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅6公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、南寧國土資源局發(fā)布公告將于20011年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)南寧已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距南寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的天筑麗城小區(qū)較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)

增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年10—12月份，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、廣西壯族自治區(qū)、南寧市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得南寧市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了邕江景逸小區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為南寧房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、南寧投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是東盟與南寧市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在南寧的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在南寧成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A4、A5規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得南寧房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A4、A5規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與江南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的天筑麗城小區(qū)在南寧具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，天筑麗城和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為邕江景逸小區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、南寧市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，南寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，南寧商品房?jī)r(jià)格不是很高，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)南寧這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到南寧購房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于南寧居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；

四是致力于南寧投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)5000元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)6000元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)7000元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按南寧市對(duì)邕江景逸小區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2011年11月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2012年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2011—2013年），2011年擬開發(fā)面積37902㎡，2012年擬開發(fā)面積26150㎡，2013年擬開發(fā)面積26808㎡。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及南寧地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2011年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2013年銷售收入9216.3萬元；2014年銷售收入8344.5萬元。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元).（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算：

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費(fèi)用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82%

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告

南昌房地產(chǎn)策劃案例分析

一、市場(chǎng)分析

一、咸陽城市概況 1.1地理位置

咸陽位于陜西省中部。是緊鄰省會(huì)西安和內(nèi)陸開放城市。咸陽有秦都區(qū)、渭城區(qū)、武功縣、三原縣、涇陽縣、乾縣、禮泉縣、永壽縣、彬縣、長(zhǎng)武縣、旬邑縣、淳化縣等3個(gè)區(qū)10個(gè)縣,興平市1個(gè)縣級(jí)市。1.2 人口面積交通地位

咸陽，陜西省地級(jí)市，位于陜西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽，故稱咸陽。咸陽東鄰省會(huì)西安，西接國家級(jí)楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，西北與甘肅接壤。轄2區(qū)1市10縣，總面積10246平方公里。2018年全市常住人口437.6萬人，其中中心城市人口91.5萬，位居陜西省第三位，僅次于西安、寶雞。

咸陽是秦漢文化的重要發(fā)祥地。秦始皇定都咸陽，使這里成為“中國第一帝都”。咸陽也是古絲綢之路的第一站，中國中原地區(qū)通往大西北的要沖。

咸陽是中國甲級(jí)對(duì)外開放城市、國家級(jí)歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、首屆中國魅力城市、中國地?zé)岢恰⑷珖岩司映鞘小⑹着袊鴥?yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市及中華養(yǎng)生文化名城。

2014年國務(wù)院批復(fù)成立西咸新區(qū)為中國第七個(gè)國家級(jí)新區(qū)。

二、本案概況 2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

該地塊原為石斗村村民耕地，地塊北至石斗村正街，南至市煙草局及周轉(zhuǎn)庫房，西至秦都花苑小區(qū)，東鄰瑞泉佳苑、華達(dá)雅苑小區(qū)。用地面積約為92，277㎡（約138.4畝）。

地塊現(xiàn)狀

地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環(huán)境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區(qū)及正在建設(shè)的華府天地項(xiàng)目，東邊為玉帶河?xùn)|中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規(guī)劃成生態(tài)公園）2.3區(qū)域周遍配套設(shè)施

項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當(dāng)便利;西接南昌大橋,撫河風(fēng)景區(qū),東穿南昌航空工業(yè)學(xué)院,艾西湖風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)期達(dá)瑤湖大學(xué)城,瑤湖濕態(tài)風(fēng)景區(qū),形成居家又一特色風(fēng)景區(qū)—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。

學(xué)校:有南昌市屬第十四中學(xué),十七中學(xué),南昌聯(lián)立學(xué)校,南昌航空工業(yè)學(xué)院,江西師大動(dòng)分院,江西省機(jī)械職工大學(xué);生活:有麥德龍,北京華聯(lián)超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場(chǎng),南昌舊貨大市場(chǎng),綜合集貿(mào)市場(chǎng),龍王廟集貿(mào)市場(chǎng),等大市場(chǎng),白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫(yī)療:新世紀(jì)醫(yī)院,華夏醫(yī)院,湖坊醫(yī)院,培康藥店等

娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場(chǎng)所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市g(shù)o-vern-ment為改變城東片區(qū)無大型休閑公園現(xiàn)狀,規(guī)劃在本項(xiàng)目旁修建修仙旅游公園;環(huán)境:玉帶河中支緊鄰本項(xiàng)目旁,南昌市g(shù)o-vern-ment現(xiàn)已對(duì)此進(jìn)行治理;人流:該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū),人流量大,車流(解放西路)可達(dá)100余輛分鐘;

三、個(gè)案分析

案名：東方明珠（一期為華府天地）

南昌解放西路298號(hào) 物業(yè)類型 住宅

占地面積 約65畝(一期5萬㎡)戶 型 4房2廳,酒店式公寓 規(guī) 模 11萬㎡ 價(jià) 格 3100—3600元㎡

開發(fā)商 江西綠原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià) 3300元㎡ 工程進(jìn)度 在建設(shè) 廣告訴求 體驗(yàn)全球一致的優(yōu)越生活 物管費(fèi)

付款方式 一次性,按揭 優(yōu) 勢(shì) 交通便利,周邊生活配套設(shè)施比較完善 折 扣

劣 勢(shì) 戶型偏大

店 面

綜合評(píng)述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對(duì)較高3:住宅戶型稍微偏大 車 庫 為定

建筑形態(tài) 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年4—5月開盤

案名:東方塞納地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路東方塞納 物業(yè)類型 住宅 占地面積 8萬㎡ 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規(guī) 模 15萬㎡(1500戶)價(jià) 格

開發(fā)商 江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià) 3900元㎡ 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 廣告訴求

物管費(fèi) 1.1元㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優(yōu) 勢(shì) 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善

折 扣

劣 勢(shì) 價(jià)位偏高

店 面

綜合評(píng)述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對(duì)較高3戶型規(guī)模大 車 庫 未定

建筑形態(tài) 33棟多層,9棟高層 銷售率 91%

:御錦城

物業(yè)名稱 御錦城 樓售電話

地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路 物業(yè)類型 住宅 占地面積

戶 型 3房2廳, 2房2廳 規(guī) 模

價(jià) 格

開發(fā)商

均 價(jià) 二手房3400元㎡ 工程進(jìn)度 老房 廣告訴求

物管費(fèi) 0.9元㎡

付款方式

優(yōu) 勢(shì) 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善 折 扣

劣 勢(shì) 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施少?zèng)]有會(huì)所

店 面

綜合評(píng)述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對(duì)較高3歐式建筑風(fēng)格 車 庫

建筑形態(tài)

銷售率 早已售完 市場(chǎng)總結(jié): 二:SWOT分析 一:現(xiàn)狀分析

1.地塊所屬片區(qū),屬于按習(xí)慣行業(yè)劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業(yè)區(qū),相比較南昌其他區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當(dāng)便利，周邊生活配套設(shè)施比較完善，尤其今后南昌市將重點(diǎn)改定為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃的要求，該區(qū)域?yàn)橹行某墙诎l(fā)展的重要地區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)。城東區(qū)占地31.5平方公里，預(yù)計(jì)常住人口將達(dá)到42萬。3.本項(xiàng)目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園，從目

質(zhì)的飛躍。

結(jié)合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項(xiàng)目建成將會(huì)是南昌市認(rèn)可度比較高的居住區(qū)之一。二：SWOT分析 1：優(yōu)勢(shì)

1）該地段屬于咸陽市近期將重點(diǎn)治理改造的城東老城區(qū)。

2）該區(qū)域交通相當(dāng)便利有四路公交可直達(dá)且解放西路車流可達(dá)100余輛分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學(xué)校有十四中，十七中，南昌航空工業(yè)學(xué)院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活?yuàn)蕵丰t(yī)療場(chǎng)所。4）該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū)，人流量相當(dāng)大。2：劣勢(shì)

1）該區(qū)域?yàn)槟喜欣瞎I(yè)區(qū)，相比較其他區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2）現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價(jià)為3300元平方米，此樓盤鄰本項(xiàng)目約100米處；東方塞納位于本項(xiàng)目2公里處，開盤均價(jià)為3900元平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤； 現(xiàn)東湖區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：

潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：該區(qū)域內(nèi)有塊空地—東方塞納對(duì)面，3：機(jī)會(huì)

第三章：產(chǎn)品策略

擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區(qū)

擁有齊全生活配套及休閑功能的——由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，令購買物業(yè)的住客獨(dú)享一份休閑生活地悠雅與舒適。

設(shè)計(jì)科學(xué)具一定超前領(lǐng)先性 ——目前南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈只有在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)中具備一定的超前領(lǐng)先性,在競(jìng)爭(zhēng)中才會(huì)立足不敗之地.景觀型 ——對(duì)于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風(fēng)景獨(dú)好”。在房型及建筑物設(shè)計(jì)中，對(duì)于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 ——作為本項(xiàng)目一個(gè)重要的標(biāo)志及賣點(diǎn)，應(yīng)該以全新的智能化理念，超前的智能化規(guī)劃搏擊市場(chǎng)，以提升產(chǎn)品的全面競(jìng)爭(zhēng)力。

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃: 從產(chǎn)品規(guī)劃定位特征來看，多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費(fèi)者接受的產(chǎn)品，將受到市場(chǎng)的青睞。項(xiàng)目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向?yàn)槎鄬樱毕驗(yàn)樾「邔雍透邔印Ｗ≌鐓^(qū)內(nèi)部通過集中廣場(chǎng)或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個(gè)休憩的場(chǎng)所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個(gè)戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。二 產(chǎn)品風(fēng)格建議建筑形態(tài)

建筑注重現(xiàn)代主義的特點(diǎn)，主張力求簡(jiǎn)潔。建筑是凝固的音樂

整體建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺的光潔，加強(qiáng)了凸窗、陽臺(tái)前后進(jìn)退的塊體組合。

各組團(tuán)相對(duì)統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，但在一些配套設(shè)施(如會(huì)所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)。總之，建筑立面既要區(qū)別于同類產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品,又要體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風(fēng)格是世界著名設(shè)計(jì)師里特維德的荷蘭風(fēng)格派風(fēng)

色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。2 戶型建議 明確合理的功能分區(qū)

住宅的使用功能雖然簡(jiǎn)單，但卻不能隨意混淆。簡(jiǎn)言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū): u 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺(tái)等。

這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動(dòng)與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)正確處理這三個(gè)功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。

從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺(tái)占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。戶型配比

根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前南昌對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比南昌市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 戶型 面積（m2）所占戶型配比%

其他物業(yè)形式建議景觀建議

以人為本的概念已成為當(dāng)下社區(qū)景觀的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場(chǎng)以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營(yíng)造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。

l 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香；

l 景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。

l 以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營(yíng)造出日夜生動(dòng)的美好景致。

l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則可采用瀝青鋪地。

l 室外停車場(chǎng)的地面用植草磚進(jìn)行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；

l 小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團(tuán)之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會(huì)所建議

會(huì)所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別，本案的會(huì)所只向住戶開放，且會(huì)所的充施提供，其標(biāo)準(zhǔn)將適度高于商業(yè)內(nèi)的設(shè)施。通過住宅樓的電梯可直達(dá)會(huì)所。

凡是購買住宅的客戶，便自然成為會(huì)所的終身會(huì)員。發(fā)放小區(qū)會(huì)員卡，會(huì)員卡代表了住客的身份，在小區(qū)內(nèi)暢通無阻。會(huì)所設(shè)施采用部份收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只求設(shè)施自養(yǎng)即可。會(huì)所功能設(shè)施建議如下： 體閑娛樂 生活配套

l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡廳及茶室l 室內(nèi)

l 簡(jiǎn)易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時(shí)便利店l 小型醫(yī)療保健站l 美容美發(fā)l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務(wù)中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費(fèi)、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)，由物業(yè)公司進(jìn)行代辦）l 干洗房等 3 建材、環(huán)境以及配套建議：

由于目前地塊處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們僅僅在幾個(gè)局部提出一些配套方案的建議，供開發(fā)商參考：

① 建議為項(xiàng)目設(shè)置足夠的機(jī)動(dòng)車位及非機(jī)動(dòng)車位； ② 建議社區(qū)內(nèi)各區(qū)域各有主題色調(diào)，豐富外觀及色彩； ③ 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，智能化將是小區(qū)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建議本項(xiàng)目設(shè)置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安保中心機(jī)房，消防控制中心。

2 電話及寬帶接入系統(tǒng)：電話總機(jī)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的管理采取綜合布線系統(tǒng)，主干線采用光纜敷設(shè)，室內(nèi)水平線采用五類線用線槽或穿管敷設(shè)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個(gè)典型的計(jì)算機(jī)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，采用高速以太網(wǎng)（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過網(wǎng)橋或路由器與其它區(qū)域網(wǎng)，廣域網(wǎng)連接，以實(shí)現(xiàn)通信自動(dòng)化。

2 有線電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進(jìn)行接收和發(fā)送信息信號(hào)。社區(qū)服務(wù)中心等適當(dāng)部位設(shè)置電視信息終端。

2 對(duì)講系統(tǒng)：每戶入口安裝可視對(duì)講主機(jī)及電控門鎖，各戶對(duì)講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門口機(jī)及社區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)。

2 報(bào)警系統(tǒng)：在需要位置設(shè)紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)

2 門禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門禁，業(yè)主持卡出入建筑物。2 背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控：ACS廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成，在功能上互相獨(dú)立，在設(shè)備上有機(jī)結(jié)合。園區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設(shè)有遠(yuǎn)紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)，必要時(shí)向保安中心發(fā)出報(bào)警信號(hào)，采取應(yīng)急措施。

2 設(shè)備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設(shè)攝像機(jī)，通過攝像機(jī)及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺(tái)等）直接觀看被監(jiān)視場(chǎng)所的情況，同時(shí)把監(jiān)視場(chǎng)所的圖像全部或部分記錄下來。系統(tǒng)采用硬盤數(shù)碼錄像機(jī)替代傳統(tǒng)的多畫面分隔器和長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)的組成模式。五 物業(yè)管理規(guī)劃 1 物業(yè)管理方案綜述

現(xiàn)代個(gè)人購房因素，除看區(qū)位、價(jià)格、房型等等，已有越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)管理。因?yàn)檫@關(guān)系到住戶的舒適和安全。完善的社區(qū)建設(shè)，專業(yè)的物業(yè)管理，能保證整個(gè)社區(qū)的安全性、舒適性，提供充分的個(gè)人自由空間。

本案的物業(yè)管理，不僅對(duì)房屋及附屬設(shè)施的管理維護(hù)外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的舒適和安心。

專業(yè)的物業(yè)管理、優(yōu)美的社區(qū)經(jīng)營(yíng)氛圍將會(huì)使入業(yè)主的環(huán)境發(fā)生深深改變。讓每一位業(yè)主都實(shí)實(shí)在在地感受到這種便捷，引出客戶間的口碑傳播。這時(shí)對(duì)于貴司樹立品牌、打造品牌效應(yīng)都有重要意義。

除此之外還應(yīng)做好物業(yè)管理工作人員的形象包裝工作，尤其應(yīng)做好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請(qǐng)退伍軍人做本社區(qū)的保安人員。其次，應(yīng)設(shè)計(jì)一套較高標(biāo)準(zhǔn)的禮儀動(dòng)作，到武警總隊(duì)聘請(qǐng)高級(jí)教官來培訓(xùn)這批保安人員。第三，設(shè)計(jì)一套體現(xiàn)現(xiàn)代軍警風(fēng)格的制服。這些工作應(yīng)在本案開

起轟動(dòng)，同時(shí)錄制成光盤供售樓處反復(fù)播放，以后還可在房展會(huì)上公開播放。

社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施 2 行政管理

l 制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約

l 招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員 l 有序地組織各級(jí)人員及時(shí)提供服務(wù)

l 物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。

l 設(shè)置工程部，具體負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的維修、維護(hù)工程和服務(wù)。3 保安及消防

l 24小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。l 24小時(shí)園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點(diǎn)簽到。l 外來人員探訪登記。

l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報(bào)警系統(tǒng)，并定期檢查。清潔和綠化

l 園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。l 路牌、標(biāo)志等清潔。l 社區(qū)內(nèi)路燈的清潔。

l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時(shí)收集。l 車庫的清潔。

l 園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。

l 根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙?duì)業(yè)主居室內(nèi)部進(jìn)行清潔服務(wù)。、維護(hù)、維修服務(wù) 1．公用設(shè)備的保養(yǎng)維修。2．房屋修繕等工程維護(hù)。

3．業(yè)主電力、電器、水管、空調(diào)等安裝維修服務(wù)。第四章 目標(biāo)客戶群分析 一 客戶群來源

◇ 以南昌市本市、本城東區(qū)域范圍內(nèi)原有居民為主； ◇ 周邊市、鎮(zhèn)居民因工作或其他原因遷入本市。二 客戶群構(gòu)成

本項(xiàng)目由于其區(qū)位總價(jià)界定，其客源主要為本市、本城東區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位偏高的部分人士，其職業(yè)構(gòu)成主要為： ◇ 本市級(jí)、本城東區(qū)域內(nèi)公務(wù)員；

◇ 國有企事業(yè)單位、管理人員、高級(jí)技術(shù)人員； ◇ 私營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理及技術(shù)人員； ◇ 周邊縣市遷入本市的經(jīng)商人員；

◇ 本城東區(qū)域企業(yè)高級(jí)主管及高級(jí)技術(shù)工人； ◇ 投資客群； ◇ 其他富有購房者。三 目標(biāo)群體年齡

由于本項(xiàng)目未來的較高與周邊區(qū)域項(xiàng)目，則對(duì)客戶購買力要求較高，而消費(fèi)者的財(cái)富積累與年齡必然有關(guān)，故本案的購房者年齡結(jié)構(gòu)較大，主力范圍可能在30-45歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)處于滿巢階段初期或中期。子女年齡在5-15歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳 四 目標(biāo)客群心理分析

l 對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感，有著強(qiáng)烈的地域情節(jié)。

對(duì)本項(xiàng)目規(guī)模及價(jià)格的認(rèn)可。

l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當(dāng)明顯。

l 目前南昌市新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時(shí)產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的投資者，客戶的投資意識(shí)很強(qiáng)。

l 地產(chǎn)投資客群其選擇房地產(chǎn)作為其財(cái)富積累的工具，其主要目的是基于地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，具有保值及升值潛力、穩(wěn)定回報(bào)等特征。但是地產(chǎn)投資往往一次性投放較大，回報(bào)周期較長(zhǎng)。因此，凡是地產(chǎn)投資客往往具有雄厚的資金實(shí)力，熟悉地產(chǎn)資金運(yùn)作流程，社會(huì)閱歷豐富，投資判斷力與耐心俱佳，但其又具有投資者的共同心態(tài)，也就是說盡可能地少投放多產(chǎn)出。

l 所以我們能夠發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)投資客通常選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ模瑢⒊蔀槲磥懋a(chǎn)品熱點(diǎn)或地段勢(shì)點(diǎn)，且具有明顯潛在需求的物業(yè)進(jìn)行投資。主力投資客群不會(huì)選擇售價(jià)昂貴的物業(yè)投資，這是取決于投資客的資金實(shí)力之外的升值回報(bào)意愿。

第五章 營(yíng)銷策略 一 推廣名義

二 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 1 戰(zhàn)略思路

除了在產(chǎn)品服務(wù)、理念上創(chuàng)造產(chǎn)品差異化以外，還應(yīng)避免與市場(chǎng)上同類產(chǎn)品營(yíng)銷手段的同質(zhì)化。本項(xiàng)目總體的推廣戰(zhàn)略思路為： 1.1由內(nèi)及外

先攻占本地（九江）市場(chǎng)，再擴(kuò)散至外圍市場(chǎng)（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2由淺及深

先做基礎(chǔ)營(yíng)銷，再做深度營(yíng)銷。層層鋪墊，循序漸進(jìn)。1.3由線及面

市場(chǎng)并全面取得營(yíng)銷成果。2 營(yíng)銷思路

利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標(biāo)客群中形成深厚的產(chǎn)品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產(chǎn)品。1）行坐并舉

強(qiáng)化行銷在整個(gè)營(yíng)銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產(chǎn)品的品質(zhì)感、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點(diǎn)線貫通

以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展，“推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制勝

利用系列非常規(guī)的推廣手法，營(yíng)銷舉措，引起市場(chǎng)高度關(guān)注與信服，迅速強(qiáng)占客源。

三、項(xiàng)目推廣訴求

本案先天價(jià)值挖掘及后天價(jià)值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項(xiàng)目的一切指標(biāo)和綜合因素后項(xiàng)目調(diào)研組深入市場(chǎng)與消費(fèi)群體，總結(jié)出本案的一切可用傳播資源，整合如下：

1、從本案的產(chǎn)品類別

2、從本案的產(chǎn)品功能

3、從本案的服務(wù)理念

4、從本案的客服訴求

5、從功能配套齊全的角度

6、從城市規(guī)劃角度闡述本案的投資價(jià)值、從本案所處區(qū)域進(jìn)行前景描述

8、從本案的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格

9、從時(shí)尚品位

10、從生活方式

11、從生活品位

12、從藝術(shù)人生 賣點(diǎn)文字訴求： …… 四 推廣策略 媒介組合

“四輪驅(qū)動(dòng)”的渠道策略

要使項(xiàng)目在市場(chǎng)上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見效快、影響力淺的渠道，如報(bào)紙與電視廣告。同時(shí)更應(yīng)重視事件行銷、社區(qū)活動(dòng)等見效慢、影響深的渠道。

采用四輪驅(qū)動(dòng)策略，即報(bào)紙廣告、軟文與新聞、事件行銷（客戶活動(dòng)）、電視新聞四個(gè)主要的傳播渠道。報(bào)紙廣告的功能重在樹立知名度和項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的持久關(guān)注，并適當(dāng)發(fā)揮促銷作用；事件行銷的主要目的在于維護(hù)企業(yè)與客戶的關(guān)系，激發(fā)人際傳播，發(fā)揮口碑效應(yīng)，讓每一個(gè)客戶都成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員。電視新聞在項(xiàng)目形象到位后推出，承擔(dān)項(xiàng)目文化的建設(shè)與傳播職能。五 營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造

營(yíng)銷是任何項(xiàng)目獲取利潤(rùn)得一種必然途徑，是最直接的一種方式，成功的項(xiàng)目一定要學(xué)會(huì)表演，懂得最低成本傳播法則。任何項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備怎樣足夠、怎樣充分，營(yíng)銷才是最看到成績(jī)的一種表現(xiàn)形式，也是為了營(yíng)銷效果最大化，利潤(rùn)獲得最大化。本案要想在市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位，力求銷售

狀況的最優(yōu)化，在營(yíng)銷環(huán)境上對(duì)工地包裝，工程進(jìn)度，樣板間和環(huán)境改造等環(huán)節(jié)上進(jìn)行扎實(shí)的工作。六 價(jià)格策略

項(xiàng)目距離入市尚早，且市場(chǎng)瞬息萬變，故本項(xiàng)目的價(jià)格制定是越晚越有利，進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購期可制定項(xiàng)目均價(jià)，用以試探市場(chǎng)熱度，深入了解項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，更深層次的通過試探市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目潛在賣點(diǎn)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以力求項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化原則，給項(xiàng)目創(chuàng)造更大價(jià)格空間。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告內(nèi)容

初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容

1、市場(chǎng)分析

1.1整體市場(chǎng)分析

全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

1.2細(xì)分市場(chǎng)分析

物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；

開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。

2、法規(guī)政策分析

開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；

規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

3、項(xiàng)目分析

3.1項(xiàng)目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。

3.2項(xiàng)目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

3.3項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。

3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

4項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)

4.1項(xiàng)目主要定位

市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；

客戶定位（主要客戶對(duì)象）；

價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。

5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。

7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。

8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。

11附件（包括附圖和附表）。

深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容

1總論

項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。

3產(chǎn)品供需分析

市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。

4建筑方案選擇

建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。

6投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。

7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。

8風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

9結(jié)論與建議

10附表

投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。

11附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

12附件

土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

作者/轉(zhuǎn)載者: 周華鋒發(fā)表時(shí)間:2005-6-2 21:09:49瀏覽次數(shù):476

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析，至關(guān)重要，是進(jìn)行其他工作的前提。主要參考市場(chǎng)分析、對(duì)地區(qū)的影響性、項(xiàng)目效益、融資能力、環(huán)境評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等，開始的可行性分析，可能促使項(xiàng)目成功，也可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)，不可行的項(xiàng)目以后很難執(zhí)行，可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，造成不可估量的損失，雖然項(xiàng)目可行性分析會(huì)耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，但會(huì)回避很多不利情況。應(yīng)綜合考慮各方面的情況，作出項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，分析各種不利因素，作出正確決策，為項(xiàng)目計(jì)劃提供相應(yīng)的前提，提供便利條件。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)研究 經(jīng)濟(jì)分析 環(huán)境分析

1、市場(chǎng)研究

分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品需求，抽樣調(diào)查要比較客觀的進(jìn)行分類，要理性化；客戶群的市場(chǎng)率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或?qū)懽謽羌吧虡I(yè)設(shè)施，客戶群的地區(qū)差異，當(dāng)?shù)卣呷绾危恋爻鲎寖r(jià)格怎樣，現(xiàn)在土地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一個(gè)軟肋，只有經(jīng)過了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研以后，才能有一個(gè)客觀分析的基礎(chǔ)。

2、建筑方案的擬訂

開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案很重要，它關(guān)系到項(xiàng)目的造價(jià)、以后的銷售情況是否順利，還要考慮區(qū)域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)，項(xiàng)目的預(yù)測(cè)進(jìn)度安排，本企業(yè)資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初

步分析等。建筑方案需要房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究分析后，在此基礎(chǔ)上企業(yè)各個(gè)部門溝通達(dá)成共識(shí)后，由房地產(chǎn)企業(yè)提出建筑方案概要書，通常建筑方案要經(jīng)過詳細(xì)研究反復(fù)論證，拿出幾套方案經(jīng)過綜合對(duì)比，選擇最適合的。經(jīng)過對(duì)比以后，找出平衡點(diǎn)，做出最佳選擇。

3、項(xiàng)目開發(fā)的SWOT評(píng)價(jià)

實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目前，要進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅四項(xiàng)分析，本開發(fā)項(xiàng)目具備那些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不具有的獨(dú)特品質(zhì)，同類項(xiàng)目產(chǎn)品那些具體方面更具有優(yōu)勢(shì)；開發(fā)本項(xiàng)目產(chǎn)品具有那方面的劣勢(shì)，怎樣避免或彌補(bǔ)，如果經(jīng)過平衡收益超過風(fēng)險(xiǎn)或劣勢(shì)所造成的后果，項(xiàng)目也是可以開展的；項(xiàng)目的機(jī)會(huì)也很關(guān)鍵，何時(shí)進(jìn)行，目前同企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略是否一致，是否對(duì)企業(yè)市場(chǎng)占有率有一定影響，本項(xiàng)目是否存在現(xiàn)實(shí)良好機(jī)會(huì)是要經(jīng)過平衡的。威脅分析意味著風(fēng)險(xiǎn)存在，項(xiàng)目開展前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那么項(xiàng)目的實(shí)施可能性就要受到限制；這四個(gè)方面既要單一分析，又要統(tǒng)一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結(jié)論。

4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

項(xiàng)目的開發(fā)造價(jià)，投資估算、建設(shè)條件及開支情況，都應(yīng)有一個(gè)大致的分析，制定資金籌措設(shè)想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，采取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風(fēng)險(xiǎn)最小，是采取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個(gè)優(yōu)化組合策略問題。對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的前期投資估算是很重要的，進(jìn)行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現(xiàn)金流量表，考慮資金收入和支出的時(shí)間差，測(cè)算項(xiàng)目最終收益，測(cè)算償還貸款能力，看自身應(yīng)付能力是否能夠達(dá)到，以分析項(xiàng)目的實(shí)施可能性。

5、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析

主要是2個(gè)環(huán)境，一是國家大環(huán)境；時(shí)刻了解國家宏觀政策，注重及時(shí)分析，現(xiàn)在好些房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)立了國家政策研究員，專門搞這項(xiàng)研究，以應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，以適應(yīng)國家政策對(duì)其影響。象現(xiàn)在實(shí)施的國家七部委聯(lián)合出臺(tái)的竭制房?jī)r(jià)八條新政，就需要各個(gè)房地產(chǎn)商制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，調(diào)整自身合理架構(gòu)。優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制，不斷增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二是市場(chǎng)環(huán)境；市場(chǎng)環(huán)境主要是區(qū)域分析和相應(yīng)外部房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，研究項(xiàng)目產(chǎn)品是否適合在當(dāng)?shù)亻_發(fā)，同行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)占有率及競(jìng)爭(zhēng)力，合理制定相應(yīng)計(jì)劃，分析項(xiàng)目的影響力和資金情況。進(jìn)行可行性分析，避免無所謂的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目的可行性分析是其他開發(fā)過程的基礎(chǔ)條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結(jié)論，看項(xiàng)目是否值得向下面進(jìn)行；否則欲速則不達(dá)，極有可能造成不可彌補(bǔ)的損失。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）

(2010-09-27 05:32:20)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 法律文書

房產(chǎn) 城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè) 國家級(jí)森林公園 房屋拆遷 雜談

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）

一、項(xiàng)目背景

1、項(xiàng)目名稱： 居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1）地塊位置：該基地東起，南至 路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積： 畝（平方米）

容積率：

開發(fā)周期：

土地價(jià)格：元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積： ㎡

3）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)。

（3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場(chǎng)。

（4）西南靠近A市 小學(xué)。

（5）北面為A市人民銀行。、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢(shì)及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場(chǎng)分析A市概況（參考）

A市位于 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。——從投資角度看 由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡）平均單價(jià)（元/㎡）位置

向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路

新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街

銀河小區(qū) 170 1460 銀河街

成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路

太陽神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況 項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置 匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：

1）、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2）、過渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

小計(jì)：632535元

其他費(fèi)用

3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

5）、獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元

15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測(cè)量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：627.93萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬元

小計(jì)：7527.1萬元 總計(jì)、8155.03萬元

（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論

如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。