第一篇：2011年金華房地產市場總結報告

2011年金華房地產市場總結報告

第一部分：全國房地產市場總結

一、政策環境——房地產調控持續加碼，措施進一步落實細化

2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個；10月底，1000 萬套保障房建設計劃提前實現；始于2010年的這一輪房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化。

1、商品房：限購、限價、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經濟手段跟進

限購范圍和嚴厲程度遞增、限價令陸續出臺。年初，“國八條”中明確提出限購條件，并指定必須限購的城市，將2010年“國十條”和“9.29 新政”的限購要求具體化、嚴格化，限購范圍擴大至40多個城市，限制標準嚴厲程度大大提高。7月“國務院常務會議”又將限購范圍擴大到地級縣級城市，限購城市進一步擴大至近50個城市。價格方面，中央規定商品房明碼標價防止房地產企業坐地起價，要求各地制定房價控制目標，并以問責制確保地方政府執行力度，地方“限價令”陸續出臺。

首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。從2010年1月“國十一條”到2011年1月“國八條”，首套房貸款首付比例全面調到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1 倍；三套及以上住房暫停發放貸款；不能提供1 年以上當地納稅或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

住房轉讓營業稅調整、房產稅改革試點正式落地。緊隨“國八條”之后，2011年1月27日，財政部發通知，將購買不足5年（含5年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實施房產稅改革試點，進一步打擊炒房行為。10月人大會議已經表明今后會擴大房產稅改革試點范圍。

2、保障房：資金、土地等配套措施跟進，促使大規模建設計劃落實到位

中央投入資金增加，多項政策支持保障房融資。2011年10月住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，今年中央政府實際已投資1520多億元，超過往年水平。姜偉新還表示，明年的任務更重，中央的投入肯定不會少，而且會有所增加。另外，中央發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》、《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》等多項政策支持保障房融資，確保建設進度。

1000萬套保障房計劃提前實現。2011年，《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設3600 萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達到20%。根據住建部統計數據，截至2011年10月底，全國保障房已開工1033萬套，超額完成年初計劃任務。

3、貨幣政策：上半年持續收緊，新增房地產貸款下降顯著，近期貨幣政策微調

為抑制通貨膨脹，2011年上半年貨幣政策持續收緊，下半年則明顯放緩。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以來共5次），上調存款準備金率6次（2010年以來共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高點。進入下半年以后，隨著物價過快上漲的勢頭得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月進一步下降至4.2%），中央及時調整貨幣政策收緊步伐，7月-11月共計5 個月里，央行未上調利率和存準率。

10月，溫家寶總理在國務院常務會議提出，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進行預調微調，保持貨幣信貸總量合理增長；央行三季度貨幣政策執行報告中也沒有再提“把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務”，而是指出繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，密切監測國內外經濟金融形勢發展變化，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。

央行近日下調存準率，釋放貨幣政策微調信號。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，這是近三年來央行首次下調存準率，釋放2012年貨幣政策微調的信號。

二、新房——調控效果在限購城市顯現，百城價格指數連續3個月下跌

1、價格：9月起百城住宅均價開始下降，且跌幅持續擴大

百城價格指數環比漲幅持續縮小，9月起持續環比下跌且跌幅有所擴大。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2011年1月以來，環比漲幅逐漸縮小，價格上漲速度持續放慢；9月-11月，連續三個月環比下跌，且跌幅不斷擴大，11月環比下跌0.28%。今年1月100個城市全部環比上漲，到11月只有43 個城市仍為上漲。

另外，由于十大城市全部為限購城市，受調控政策影響較大，房價漲幅下滑幅度大于百城平均水平。具體來看，各城市表現不同，杭州、蘇州、成都對市場反應較為敏感，在5、6月份已經開始呈現環比下降趨勢；深圳、上海8月開始降價；而廣州、北京、天津直到10月環比才開始下降，價格調整幅度不大。

2、需求：主要城市成交量低于去年，近三個月降幅擴大

一線城市成交量已低于2008年的歷史低位，二、三線城市略好于2008年。整體來看，2011年1-11月，一、二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%和7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。與歷年水平相比，今年1-11月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點（76萬平方米），與2009年的較高水平（131萬平方米）相比降幅達51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達57萬平方米，雖明顯高于2008年水平（36萬平方米），但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%和8%。

成交量持續低迷，但多數城市成交金額并未明顯下降。2011年1-11月，一二三線代表城市月均成交金額分別為100億元、46億元和27億元，均高于2008年。與上年相比，一線城市下降11%，二線代表城市基本持平，三線代表城市漲幅較為明顯，同比增長12%。

3、供給：重點城市總體供應量與去年同期基本持平

一線城市新上市量低位運行，二三線城市高位運行。整體來看，2011年1-11月，一線城市住宅月均新批上市面積為78萬平方米，與去年同期基本持平，但處于近五年的最低水平。二線代表城市延續之前的上升態勢，月均新批上市面積略高于一線城市，達83萬平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三線代表城市為37萬平方米，增幅最為明顯，同比增長20%。今年11月，一線城市單月新批上市面積達104萬平方米，同比由9月的下降28%回升至增長26%；二線代表城市單月新批上市面積近三月呈下行態勢，11月同比微降3%，為96萬平方米；三線代表城市為35萬平方米，同比增長35%。

4、供求對比：銷供比持續低于1，庫存壓力不斷加大

2011年，大部分重點城市銷供比持續下降，已接近或低于2008年低點。二季度開始，重點城市銷供比普遍低于1，且大部分城市持續下行。北京、深圳、沈陽銷供比在第二季度出現大幅度下降，銷供比在0.5-0.8間波動。11月份數據顯示，深圳的銷供比僅有0.3，北京為0.58，武漢為0.56，上海為0.61，沈陽為0.81，均創2008 年以來低點。

2011年，各重點城市庫存量持續攀升，出清周期繼續延長。2011年，重點城市庫存量持續走高，部分城市可售面積同比增速明顯提高，武漢三季度可售面積同比增速超過60%。受可售量上升和成交低位運行的影響，2011年重點城市出清周期持續延長。11月，九個重點城市平均出清周期為15個月，連續11個月上升。一線城市中北京出清周期較年初延長9個月，深圳、上海分別延長3、4個月；二線城市除蘇州周期僅延長3個月外，其余重點城市延長8-11個月不等；三線城市惠州11月出清周期在上月小幅縮短后出現兩個月的延長。與歷史水平相比，2011年各重點城市出清周期相對于2008年的高位仍有一定距離，形勢相對緩和。三、二手房——受調控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

9-11月，重點城市二手房價格平均環比跌幅持續擴大，調控效果逐漸顯現。1-11月主要城市二手房價格平均漲幅連續縮小，從9月份開始環比持續下跌，跌幅從0.7%擴大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 個重點城市價格指數平均累計漲幅僅為5.1%，而2010年同期累計上漲26.9%，2009年1-11月為20.2%，2008年則是同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明顯低于去年同期，下半年下行趨勢更為明顯。2011年1-11月，北京等重點城市二手房共成交44.1萬套，較去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33萬套。同比來看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐漸擴大趨勢，從8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅達到57.5%。

四、土地——出讓總量略有增長，出讓總金額基本持平，住宅用地量價齊降

2011年，受調控政策影響，全國住宅用地量價全面下行，北京、上海等重點城市降幅更為顯著。1-11月，全國133個城市住宅用地樓面均價同比下降9.9%，溢價水平為13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，處于近三年低位。供求方面，全國各類土地總供應及成交面積仍高于去年，但住宅用地市場受影響較為顯著，其供應和成交面積同比分別下降9.8%和11.0%；十大城市分別下降18.2%和23.5%，降幅高于全國水平。

1、土地價格：住宅用地樓面均價顯著回落，溢價率持續下行至歷史低位

住宅用地樓面均價持續低于去年同期。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地平均樓面地價為1462元/平方米，同比下降9.9%。溢價率持續下行，10月跌破3%，創歷史新低。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地成交平均溢價率為13.9%，比去年同期下降19個百分點，比2009年同期下降35個百分點。

十大城市住宅用地溢價水平降幅大于全國水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。前11個月十大城市住宅用地成交平均溢價率為11.9%，略低于全國水平，比去年全年下降33%。各城市溢價率相比去年均下降，其中廣州下降77個百分點，下降幅度最大。

2、土地供應：住宅用地推出面積下降，前11 個月計劃完成率僅在五成左右

土地總推出面積仍高于去年。2011年1-11月，全國133個城市共推出土地面積12.1億平方米，同比增長9.2%，延續了2010年以來持續增長的態勢。10月起土地推出總量開始下降，10-11月推出土地總面積分別為1億平方米和1.2億平方米，同比分別下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面積下降明顯，前11個月計劃完成率僅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3億平方米，同比下降9.8%，而商辦用地、工業用地則分別增長12.4%、25.4%。前11個月有7個月住宅用地成交面積同比下降，而其他類型用地多數月份為增長。2011年國土資源部公布的土地供應計劃高達21.8萬公頃，預計全年計劃完成率僅在六成左右。

3、土地成交：出讓總量仍有增長，但住宅用地下降，十大城市降幅尤為顯著

土地總成交面積保持增長。2011年1-11月，全國133個城市招拍掛市場共成交各類土地9.7億平方米，同比增長15.6%。住宅用地近幾個月成交陷入低迷，降幅持續擴大。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地共成交3.4億平方米，同比下降11.0%，而同期商辦用地、工業用地則分別增長18.3%和40.6%。

十大城市住宅用地成交面積降幅大于全國水平，天津、武漢、杭州等二線城市降幅較大。1-11月，十大城市住宅用地成交面積達6332萬平方米（占全國18.9%），同比下降23.5%，降幅比全國大12.5個百分點，其中10-11月降幅達36.5%。

4、土地出讓金：總出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著

各類土地總出讓金小幅下降。2011年1-11月，133個城市土地招拍掛總出讓金達1.7萬億元，同比小幅下降1.8%。僅住宅用地出讓金下降且降幅較大。1-11月，住宅用地出讓金總額為1.1萬億元，同比下降15.4%，而其他各類用地皆同比增長。上半年住宅用地出讓金與去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出讓金占比為67%，比去年同期下降了10個百分點。7-11月，住宅用地出讓金占比進一步降至64%，比上半年下降5個百分點，比去年同期下降13個百分點。

五、市場總體情況——品牌房企銷售業績增長，市場份額持續上升

1、銷售業績：品牌房企全年銷售業績總體有所增長，但下半年下滑明顯

2011年，商品房銷售面積增幅繼續回落。1-11月，商品房銷售面積89593.88萬平方米，同比增加8.5%，增幅減少了1.3個百分點。具體來看，9月份以后商品房銷售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷售面積同比負增長。

但是，2011年多數品牌房企銷售額同比仍然增長。1-11月，除綠城、富力外，其他品牌房企銷售額較去年同期均有上升，平均增幅為16%。其中恒大增長最快，增速達66%，而其他企業增速均未超過40%。

2、用地儲備：房企減少拿地，但三、四線城市拿地比例上升

2011年1-11月，房地產開發企業購置土地面積37153.4萬平方米，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個百分點。購置土地面積增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地購置面積同比均為負增長。

大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世茂降幅高達85%。

3、投資開發：房地產開發完成投資增幅保持高位，房屋新開工面積增幅回落

2011年1-11月，房地產開發完成投資55483.034億元，同比增長29.9%，增幅低于去年同期6.7個百分點，高于同期固定資產投資增幅5個百分點。從月度數據看，10月和11月房地產開發投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新開工面積17.5億平方米，同比增長20.5%，增幅減少28個百分點；竣工面積5.9億平方米，同比增長22.3%，增幅增加13個百分點。

第二部分：金華本級市場總結

一、政策與經濟環境——社會經濟效益大幅提高，調控目標如期實現

1、社會經濟：整體經濟保持快速增長，市區固定投資份額正在減少

1-11月份全市財政一般預算總收入為309.39億元，增長23.0%；其中地方財政收入175.0億元，增長23.5%。地方財政支出為198.40億元，增長16.1%。

市區財政一般預算總收入為71.75億元，增長25.2%，快于全市2.2個百分點；其中地方財政收入42.93億元，增長26.2%。地方財政支出47.22億元，增長1.2%。

在固定資產投資方面，1-11月份全市投資額為742.30億元，增長23.0%；其中房地產開發完成投資159.0億元，增長29.8%；市區固定資產投資額為173.42億元，增長15.9%，慢于全市7.1個百分點。其中房地產開發完成投資額46.24億元，增長16.1%；

全市在金融存貸款方面增長較快。11月末全市金融系統本外幣存款余額為4720.78億元，增長19.5%。其中單位存款為2234.74億元，增長23.3%；個人存款為2302.42億元，增長15.9%。11月末金融系統本外幣貸款余額為3618.62億元，增長17.5%。其中短期貸款為2737.54億元，增長21.6%；中長期貸款為841.29億元，增長4.3%。在市區，金融系統本外幣存款余額為967.89億元，增長16.5%，增速快于全市3.0個百分點；其中單位存款為527.02億元，增長17.7%；個人存款為408.71億元，增長19.8%。11月末金融系統本外幣貸款余額為777.83億元，增長16.6%。其中短期貸款為455.88億元，增長26.2%；中長期貸款為297.50億元，增長1.6%。

2、政策環境：房價調控目標已如期實現，后期鞏固成重點

據國家統計局12月18日發布的11月份全國70個大中城市住宅價格銷售變動情況，金華新建住宅價格指數環比、同比和定基比分別為100.0、101.7和104.0。也就是說，以去年12月份房價為基礎，今年前11個月房價累計上漲了4%。而且，從12月份的市場情況看，房價依然在下行，因此，可以得出“金華房地產調控成效明顯，房價調控目標已如期實現”的結論。

今年3月份金華市政府公布市區2011年新建住宅價格控制目標：漲幅不超過市區城市居民人均可支配收入增長速度，將房價控制在合理水平。參照往年數據，假設今年人均可支配收入增幅為9%至10%，再按照國家統計局公布的數據，今年前11個月金華新建住宅價格實際累計漲幅為4%，這樣算來還有5%至6%的空間。而且12月份的房價還在繼續下行，也就是說12月份還要“吃”掉前11個月4%的部分累計漲幅。

從政策目標方面來看，由去年的抑制過快上漲，到現在的促進房價合理回歸，說明著調控的目標正在進一步強化；從目前實際情況來看，2011年金華市居民收入水平終于跑贏了房價的漲幅，說明調控帶來的影響正在持續顯現和深化，房地產市場已經全面冷凍。

從今年3月份金華出臺的限購條例來看，政策結束時間為2011年12月31日，從表面看，假如沒有延伸政策時效，那么2012年金華市將不在限購范圍。但是，12月9日，在中央政治局會議上，中央明確定調：“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展?！边@基本決定了明年房地產繼續回調的趨勢。而在中央的強硬態度下，地方政府在政策是否繼續執行這一方面顯然已經被剝奪決定權，由此也可以看出調控政策繼續執行是肯定的，但是其目的將是以鞏固前期政策效果為主。

二、商品房——受調控影響，波動頻繁，全年成交處于低谷

1、市場成交：調控大背景下，成交量嚴重縮水

2011年1-12月，全市共成交商品房面積129.817萬平方米，比去年同期下降39.48%，成交套數11802套，比去年同期縮水近六成。細分來看，新房成交面積77.954萬平方米，成交套數6596套，比去年同期分別下降39%和33%。二手商品房成交面積51.859萬平方米，成交套數5206套。比去年同期分別下降40%和42%。

從月度成交數據來看，市場成交因調控政策的影響波動非常頻繁。從2月份開始市場成交就出現了連續下滑，直到5月份，政策出臺后過來1個月的緩沖期，開發商開始嘗試救市，可是因為此次調控中央態度堅定異常，也就使得雙方進入長時間段的博弈期，市場成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場體成交量正在快速下滑。

2、市場份額：政策出臺前和“金九銀十”前成分水嶺

在市場成交大幅度縮水的背景下，住宅市場和商業市場成交份額也在進行著拉鋸戰，但是整體上來說，今年份額占比變化沒有出現大的起伏，相對處于比較平穩的狀態。

另外，從今年的占比變化比來看，政策出臺前的2月份和“金九銀十”前的8月份成為今年住宅市場和商業市場成交占比變化最主要的分水嶺。同時也是住宅市場占比最大的2個月份，占比分別為91%和94%。

從8月份占比跌至年度最低點后，商業市場開始發力，連續4個月處于上升狀態，月平均增幅3.25%。

三、住宅——限購、限貸、停貸，住宅市場量價齊跌

1、價格：年底價格破八，跌幅居全國百城之首

在持續調控的逼迫之下，金華樓市開始在陣痛中尋覓出路。繼7、8月份的折扣促銷策略失敗后，開發商們開始放低身態，以低價格來保銷量。9月份保集藍郡率先調價，臨江高層以9500元/㎡為起價推盤銷售，大大低于11000~12000元/㎡的市場預期；金華2011房博會期間金宇·上城錦苑以6500元/㎡為起步價推售高層房源，成為房博會最大的亮點。而一直以高端樓盤定位的綠城·金華御園，則是以9600元/㎡為起步價，這樣的結果更是讓民眾大跌眼鏡。

由中國房地產指數系統發布的百城價格指數顯示，12月份金華樣本住宅平均價格為7995元/平方米，較11月份環比下跌2.85%，環比跌幅居全國百城首位，比全國百城住宅平均價格（8809元/平方米）低了9.24個百分點。

為了能夠增快資金回籠速度，解決資金緊張的局面，2011年下半年開始開發商紛紛選擇以低價策略進行推盤銷售，但是，在全國大呼房價將大跌的聲勢中，消費者觀望情緒卻是越發濃厚，對現下降價銷售并不感冒，因此，市場銷售業績并沒有好轉，反而是越來越差，這也致使開發商一再調整價格策略，也就造就了市場價格持續性的走低。

2、需求：無論是投機，還是剛需，全部被抑制

2011年1-12月，全市共成交商品住宅面積110.83萬平方米，成交套數9728套，比去年同期分別下降了42.09%和41.01%，可以說是縮水嚴重。

細分來看，新房成交面積66.66萬平方米，成交套數5346套，比去年同期分別下降42.24%和36.89%。二手房成交面積44.17萬平方米，成交套數4382套。比去年同期分別下降41.87%和45.35%。

從圖表上可以看出，2011年住宅市場成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出現了兩個成交小高峰，全年最低成交是11月份，僅5.1萬平方米。

限購令、第三套停貸等等宏觀調控成功的抑制了投機性需求，但不可否認的是在銀行收緊錢袋的同時，不可避免的抑制了剛性需求，尤其是貸款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得剛需們不得不放棄購房計劃。甚至于在個別樓盤項目出現大幅度降價讓利的時候，剛需們在經過計算后得出的結論是“購房者并沒有因此少付錢，反而需要承擔的還貸壓力還在上升”。這樣的市場背景下，成交縮水無疑被提前確定了。

3、供給：百萬平方供應量，實際消化不到四成

2011年1-12月，全市累計供應商品房面積1300260.28平方米，供應套數11532套。其中商業供應面積59634.93平方米，供應套數1164套；住宅供應面積1240625.35平方米，供應套數10368套。

按區域來看，江南區域還是供應面積最多的，接近總供應面積的40%，而江北、金東、和婺城三個區域分別占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因為調控政策的影響，市區房地產市場受到抑制，供應面積也較去年減少很多，但是今年城郊鄉鎮房地產供應有所增持，尤其是孝順和湯溪兩個鎮，在商品房供應增速上都很快。

按供應物業類型來看，2011年供應的商品房主要以高層和多層為主，分別占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供應面積超過了小高層商品房，這在也是在一定程度上說明了在嚴厲的調控政策之下，普通的商品房受到抑制，市場接受度正在接受考驗，而高端物業在市場接受度上還是比較穩定。

2011年，在新房供應消化方面速度明顯停滯，130萬平方的供應量，供應套數11532套，實際只消化掉4128套，消化率只有35.8%，這也在很大程度上使得商品房庫存激增，對于后期消化產生重大影響。

據金華市房地產交易管理網統計，截止到2012年1月10日，金華市商品房庫存量達到了1667410.85平方米，庫存可售套數13195套。按照2011年的市場銷售速度，初步估計還需要2年半的時間才能消化完，而且是在不計算未來供應量的情況下。因此，后期市場銷售壓力正在激增。

四、商業——市場一波三折，后市迎來最大規模擴張

1、需求：成交量同比縮水一層，后市有望提升

2011年1-12月，全市共成交商業房面積18.99萬平方米，成交套數2074套，比去年同期分別下降了17.85%和10.06%，無論是面積還是套數，縮水程度均超過一層。

細分來看，其中新房成交面積11.29萬平方米，成交套數1250套，比去年同期分別下降12.95%和7.34%。二手房成交面積7.69萬平方米，成交套數824套。比去年同期分別下降24.13%和13.9%。

從圖表上可以看出，一手商業在2011年1月份達到成交高峰之后整體就處于下滑階段，上半年在成交上還算比較穩定，但是下半年成交量波動比較大，8月份和11月份連續出現今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3萬平方米的成交面積為全年最低。當然12月份出現了很大幅度的反彈，漲幅達到174.59%，雖然在體量上依然不多，但是這也可以理解為商業市場正在逐步發力，以扳回現時不利的局面。

另外，在二手商業上，整體走勢跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面積僅0.16萬平方米。在經歷了9月和10月的低谷之后，11月開始二手商業成交也有所回升，這也符合商業市場整體走勢，后期的市場還是被看好的。

2、后市：大型商業項目群雄并起，擔心購買力不足

2012年起，金華商業市場將迎來史上最大規模的商業版圖擴張。世貿中心、浙中Mall、萬達廣場、永盛購物廣場、帝壹街、華源·印象城等等大型商業中心、購物中心、商業街，甚至是城市綜合體，都在規劃建設中，金華商業規模正處在“噴發”狀態。

就建筑體量來說，這輪商業地產的擴張規模將達到上百萬平方米。而根據市區現有商業營業面積規模來算，未來幾年內金華商業面積至少會再翻一番。

仔細審視一下這輪商業地產擴張進度，我們可以發現從江北到江南、從城西到城東，擴張速度不可謂不驚人。

在江北，總建筑面積約7萬平方米的永盛購物廣場建設已近尾聲。另外，據說開發商永盛集團正在與外商接觸洽談，有意整體出租，如果最終能達成協議，繼第一百貨、銀泰百貨兩大龍頭后，江北又將新增一個外資背景的購物中心。

江北的看點二是御江帝景的商業配套項目——帝壹街商業街已經掛出招商橫幅，商業體量在5萬平方米左右。該項目如果建成營運，那么，南段商業冷寂的格局將因此改變。隨著北段商業向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業街區。

在江南，蘭溪街商業步行街去年9月開街，而地處蘭溪街和李漁路交叉口上的，面積逾20萬平方米的世貿中心也已基本建成，雖然因種種原因推遲了開業時間，但既然已經建成，那么啟動運營也將鐵板釘釘的事。而這樣一來，江南商業中心的地位將更加鞏固。

在城西，一個建筑面積超過50萬的城市綜合體———婺州城市廣場已在婺城新區拔地而起。其中，一期占地123畝的核心商業街項目已經結頂，各招商項目也已經啟動，如果婺州城市廣場順利建設，那么婺城商業副中心的雛形就直接展現在民眾眼前了。

在城東，萬達廣場項目正式進駐金華金東板塊。作為中國商業地產的先行者和領軍者，“一座萬達廣場、一個城市中心”已成為一個響亮的口號和品牌。而且政府已明確表態，希望把萬達廣場打造成金華商業新中心、城市新地標。

除了上述的這些標志性的商業地產項目，一些熱點商業項目也在孕育中。引進了來自臺灣的零售業巨頭——大潤發的江南華源·印象城正在建設中，建成后將擁有5萬方左右的商業面積。另外，在五百灘，除了規劃建設中的五星級酒店，其商業部分同樣令人期待。

百萬平方米的商業項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業項目大工地。目前，針對如此大規模的商業擴張，有人叫好，也有人擔心，上百萬平方米的商業面積需要多少購買力來支撐成為一個大問題，如果沒有足夠的購買力，將會導致商業面積過剩，對市場經濟發展產生影響？

五、土地——土地出讓近三年最低，一半改掛牌

在最近3年金華市區的土地出讓中，2011年是土地供應量最少的一年，2010年市國土局發布了30個商住用地土地公告，2009年最多，發布了32個商住用地土地公告，2008年略高于2011年，發布了24個商住用地土地公告，2011年最低，整年僅發布了20個商住用地土地公告。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。

2011年全年金華市區總共出讓土地27宗，總占地面積約109.11萬平方米，比去年同期減少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，總占地面積80.4萬平方米，比去年同期下降47.96%。

其中成交住宅用地17宗，總占地面積為68.16萬平方米，出讓金額20.2244億元。以平均1.2的容積率計算，全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產品。

從圖表可以看出，2011年金華土地出讓主要集中在1月份和7月份，分別是4宗和5宗，5月、10月、12月這三個月出現了0成交，而其他月份的成交量也都維持在1到2宗左右。

從成交樓面地價看，全年成交土地樓面均價約為2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因為位于湖海塘板塊內，所以成為年度出讓土地樓面價最高的一個月，比之全市樓面均價高出180%，另外，11月份出讓的江南臨江小地塊成為月度唯一的1宗土地，因此樓面地價也比較高，超出全市樓面均價94%。

另外從圖表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價都偏低。從分析中我們可以看到1月份樓面價偏低的原因在于其成交的4宗地塊都位于城郊，其中曹宅和羅埠各1宗，金西開發區2宗，因此在土地成交價格上偏低。

而3月份和9月份造成成交樓面價偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉為掛牌出讓，成交價格也都接近出讓起拍價。其中3月份成交的1宗婺城板塊的地塊，成交價格只比原計劃拍賣的起始價高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金東板塊的地塊其中的1宗地塊甚至比原計劃拍賣的起始價還要低79元/㎡。

從2011年金華土地供應情況看，工業園區和開發區是供應最集中的區域，總供應面積達40.4萬平方米，占據2011年出讓土地總量的近4成。

從目前金華的土地資源看，作為居住成熟區的江南是可供土地最稀缺的區域，2011年出讓了一幅小地塊。今年的土地產量大戶市工業園區的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來，“兩翼兩三角”將是金華后續土地儲備最大的區域。

2011年金華推出27宗土地，拍賣及掛牌出讓成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業性質用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。

流拍地塊中，最受關注的要屬湖海塘八一南街以西、31號路以北地塊，占地約149畝，面積大、位置好，但由于7月份樓市行情已開始下行，6.8億的起始價，需要的資金量太大，對開發商來說，在后市不明朗的情況下，需要三思而后行，因此，此地塊拍賣公告出來后，因報名人數不足而轉為掛牌，最終掛牌價也未能達到保留價而導致流拍。

一、政策趨勢——房地產調控不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力

本輪調控事關中央政府公信力和中國經濟健康發展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續加碼調控，“國十條”、“國八條”等政策密集出臺，溫家寶總理等領導人也不斷強調中央政府繼續加強調控的決心。2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向。

另外，2011年，為控制通貨膨脹，國內貨幣政策持續收緊，經濟增速減緩，國際環境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節奏放緩，開始適時適度預調微調。預計2012年，貨幣政策將由2011 年的“穩中偏緊”向“穩健”轉變，但全面放松可能性不大。

二、市場趨勢——上半年調控進一步顯現，下半年逐漸趨好，總體不容樂觀

隨著房地產調控政策效果的進一步顯現，預計2012年房地產市場將呈現出“量價略有調整，投資新開工增速明顯下降”的特點。

至2010年以來，房地產市場新開工面積增速持續放大，而銷售面積增速卻在低位徘徊，因此，過去兩年大規模新開工項目的入市，將給2012年上半年的銷售帶來巨大壓力，尤其是二線城市，受限購影響，其潛在需求不如一線城市旺盛，但是庫存量或潛在供應甚至可能超過一線城市，因此，在2012年二線城市將可能面臨更大壓力。

在價格走勢方面，預計到2012年上半年，價格總體向下的趨勢將更加明顯。在降幅上，重點城市銷售均價可能將下降5%左右，其中一線城市降幅將超過10%，二線城市微降，三四線城市可能有小幅上漲。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業地產銷售面積及銷售額將會有所增長。

三、結語

展望未來，在2012 年甚至更長的時間內，房地產業仍將面臨較為嚴厲的調控政策，短期內，市場需求和價格波動幅度加大，行業風險上升。應該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態勢不會逆轉，城市化進程不斷推進也將為房地產市場提供旺盛的需求，房地產業仍面臨較好的發展空間。

但另一方面，影響行業發展的長效機制將逐步建立。保障房制度不斷被完善，建設計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現；房產稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產業格局。

附件1：2011年金華成交商住用地信息 注：附件1表中，紅色部分為定向土地 附件2：2011年金華市商品房供應信息

注：附件2表中紅色部分為商業地產供應

第二篇：佛山南海房地產市場第三季度總結報告

佛山南海房地產市場第三季度總結報告 2010年 10月 18日 09:02 新浪網

(一)概述

2010年1-9月，佛山市南海區房地產業合計實現新建商品房合同登記銷售額158.31億元，其中，實現普通住宅銷售118.58億元，別墅銷售4.53億元，車位銷售6.97億元，商業、金融和信息用房銷售10.95億元，其他用途房產(包括聯排別墅)銷售f17.23億元。與2009年1-9月的銷售總額207.51億元相比，有一定幅度下跌。但與2008年同期100.67億對比，仍有較大升幅。詳細見表格：

2008-2010年1-9月南海區商品房銷售金額對比表（金額單位：萬元）

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 合計

2010年1-9南海區各鎮街商品房銷售金額對比表（金額單位：萬元）

1月 城 50 羅4118.9村 3 江 0 樵 7 灶 60 2月 34 3月 56

4月 4

5月 19

6月 72

7月 26

8月 52

9月 37

合計 09 桂39595.10188.29026.69005.656535.45948.69700.43785.37204.400990.16728.3435.85575.24731.48202.97432.359676.9943.46 8508.02 63 7 8 3 4 5 1 7 1 1 4

5449.01401.01159.21748.321357.24750.64 966.64 1 0 8 1 2008年 177094.77 57636.47 77354.53 109174.25 123009.22 128051.25 123681.56 99631.40 111063.55 1006697.00

2009年 175534.08 146082.07 298996.49 278359.37 234319.17 233941.00 320147.78 204277.35 183430.48 2075087.79

2010年 250075.82 77644.17 122375.24 293736.93 207813.83 154946.30 186702.84 143810.63 146021.04 1583126.8 九1917.31483.92481.0西8857.98351.917892.丹14391.5903.74672.05

6309.44696.25638.77011.617652.82052.45641.65 21 1 5 5 8 65 8

14702.4198.62662.77496.83133.365784.6

8622.76

1 5 7 7 2 獅25027.6919.57584.431956.113254.10804.20105.17486.19111.152249.山 11 瀝 82 水 59 8 89 36 1 99 35 4 01

47

39 92 82

34

36

69 大59950.32170.14953.52426.036814.25644.47128.26703.32129.327923.里96216.11639.29036.112826.71312.56649.35768.31964.27608.473021.國內房地產產業政策頻繁出現重大變化是今年房地產界的最大特征。一月兩會未召開前，南海區

國內房地產產業政策頻繁出現重大變化是今年房地產界的最大特征。一月兩會未召開前，南海區房地產業繼續保持09年高速發展態勢，市場整體呈現量價齊升局面。進入二月份，受春節假日經濟因素和人大、政協兩會即將召開的影響，南海區新建商品房合同登記銷售額出現大幅下滑，跌幅之大是近幾年少見的，顯示市場開始對于高房價出現觀望的現象。三月初，特別在兩會召開期間，無論是中央還是地方媒體，社會各界均對高房價、高地價的現象進行了熱烈討論。但是由于南海區各大發展商均已提前在價格方面選擇向下調整，市場的交投活躍度大幅提升。四月開始，南海區房地產市場呈現平穩發展的好勢頭。

兩會期間，中央領導剛剛表態要穩定房價，北京立刻出現一天三地王的現象使整個社會對目前國內房地產業的關注擺到最顯眼的位置。針對上述情況，中央立刻召開了部委會議，陸續出臺了有關穩定房價的措施。從國資委提出78家央企退出房地產業到國土資源部出臺中小戶型政策，還有相關金融、財政、建設監管的政策已陸續出臺。

從8月中旬開始，受到我國有關面臨通貨膨脹壓力出現負利率現象等因素影響，居民儲蓄意愿下降，轉而將資金投放到黃金、不動產等資產，造成國內部分大中城市的房地產交易快速轉暖，部分城市的房價還出現大幅上升現象。最終導致各部委再次研究原來穩定房價政策的實施效果并在9月底出臺了更為嚴厲的一系列調控政策。限制部分開發商參與土地競購、部分城市限制居民購買第三套住房、提高第一、二套住房按揭貸款首付，調整契稅征收標準，強化地方政府對房價控制的問責制度，加快保障性住房建設等等措施同時發布，我們認為，溫家寶總理首次將穩定房價作為政府的一項中長期工作，將會使本次房地產業調控的時間延長。并且，在年底，中國人民銀行除了提高存款準備金率控制貸款規模外，還會陸續調整存貸款利率，這些政策將會使房地產業進一步穩定下來。而部分城市也會調整住房公積金貸款的發放，進一步調控房地產需求。所以，在對待今年的房地產業調控政策上，我們必須要有充足的心理準備。

面對著上述政策方面的變化，南海區房地產業協會也深入學習中央的精神，向會員傳達，將“穩定、和諧”列為今年的工作主題。所謂穩定，既是名詞，是一種工作目標，也是動詞，表示我們為實現這一目標而不斷作出努力。在發達的市場經濟機制作用下，南海房地產業協會各會員也心神領會，主動將房價小幅下調，新建商品房價格呈現穩中略降的局面。另外，在面對國家房產新政策出臺的情況下，發展商為了制定中長期的定價策略，普遍將新盤發售的房價主動調低，以此來保證形成中長期穩中有升的定價機制，直接刺激了這些剛性需求的入市欲望。

另外，今年南海區房地產業協會還針對市場形勢變化大力引導會員開發中小戶型產品，目的是盡快調整南海區住房供應結構。使南海從原來的中大戶型供應為主轉為中小戶型供應為主。這一策略的成功實施，激發了整個房地產的交投。

今年，南海區房地產銷售熱點不斷涌現。從年初的里水時代糖果二期(糖果雅苑)中小戶型熱銷到桂城中海萬錦豪苑東苑新發售當日成交3.5億到桂城創鴻水韻尚都、獅山小塘上林苑、松崗嘉景華庭、丹灶金沙的東海名都花園、桂城萬科金御華府、金域藍灣、怡翠世嘉等等例子，說明了今年各發展商銷售成功與否的關鍵是在定價和戶型方面上能否迎合消費者的心理。

目前，南海區房地產業出現了以下幾方面的好形勢：

第一，發展商流動資金相當充裕，抗風險能力大幅提高。經過2009年的熱銷，發展商手頭上庫存的商品房已經消化得差不多，現金回籠較大。今年上半年因為國土部門在用地指標方面進行全面調整，南海區較少推出住宅用地供應市場，造成發展商現金相當充裕。

第二，發展商持續看好未來南海區房地產業，今年在施工方面的進度加快，投資加大；投放到社會的新房源持續穩定地增長，新盤銷售持續增加，發展商無捂盤惜售現象，消費者選擇的機會大大增加。另外，在戶型供給結構方面，發展商已靈活適應市場變化，大幅度增加中小戶型房產的供給，在戶型結構供給方面迎合了市場的需求。市場交投氣氛活躍。

第三，越來越多的國內外一線知名發展商派人進駐南海調研項目，期待能參與到南海房地產建設的熱潮當中。包括招商地產、香港中旅集團、越秀城建、香港的和記黃埔、金地房地產、蘇寧地產等一系列新面孔均出現在今年土地拍賣市場。

第四，南海區目前的房地產業相當穩健。跟其他區域不同，南海區的房地產已經形成了非常豐滿、多層次的價格體系。產品線從最便宜的3300元/平方米鎮街帶電梯商品房一直延伸到高達30000多元/平方米的高端別墅產品。消費者很容易在市場上找到適合自身條件的房產。我們認為，成熟的價格體系是判斷一個市場是否穩健的重要標志。在經濟如此發達的區域，社會的需求已經呈現出強烈的分化，工薪階層在未能享受經濟適用房的前提下，可以輕松的通過銀行按揭購買20多萬元到40萬元左右的鎮街帶電梯商品房和中心地段的中小戶型；中端的消費群體可以通過銀行按揭輕松選購60萬到100萬中心地段的戶型；而社會精英、私企業主可以購買到150萬到2000萬左右的中心地段豪宅?？梢哉f，南海區目前的市場供求情況，是近幾年最為理想的狀態，各層次的需求皆可以在市場得到實現。部分消費者認為房價高的現象是由于局部區域市場供給不均衡而引起的?？梢哉f，消費者認為房價高只是“要在南海區最好的地段買最好的房子不便宜”的一種表述。就象買車一樣，我們處于社會主義初級階段不可能實現家家都買奔馳、寶馬。對于鎮街3000多到10000這樣的價格來說，其房產定價依據是理性的。

對于今年國家陸續出臺的一系列政策，就南海區域而言，影響最大的主要是金融信貸方面的政策。該政策的實施直接提高了購房者的支付門檻，暫時將部分購房需求凍結。對于南海而言，南海區是比較早實施房改制度的城市。93年到2000年，大部分企事業單位就已經進行了房改。但由于南海的行政級別低，相當多的企事業單位職工享受的房改待遇較低，所以，形成了南海區居民在改善型住宅方面有較大需求。二套房房貸政策實施將會使這部分家庭新置業難度加大。但是，我們應該看到，南海區是由8大鎮街組成的。這些鎮街目前正處于城市化進程中。越來越多的鎮街居民接受商品房小區這樣的生活方式，逐漸從鎮街的宅基地住宅向商品房小區轉移。所以，我們認為，南海區房地產業中長期繼續高速發展的態勢是不會改變的。隨著南海區在交通、規劃、大環境配套方面的優勢逐漸顯現和南海區實體經濟的高速發展(例如廣佛地鐵通車、廣佛同城政策進一步深化融合、千燈湖金融高新區建設進入實質性階段、一汽大眾在我區落戶投產等因素)，南海的房產業將在未來相當長時期內處于價值發掘階段。

隨著十月廣佛地鐵的通車，南海地產業將正式進入一個全新的時代。今年9月，越秀城建順利拍賣南海桂城地鐵上蓋180米雙子星地標項目，南海大道有望成為整個佛山禪桂的新商業中心區域?！氨本┯惺镩L安街，南海則有十里南海大道。”憑借著桂城千燈湖金融高新區的建設和南海大道多個大型商業悠閑中心群的快速建設，南海大道將有望取代佛山原來的祖廟路商業中心而成為整個佛山禪桂的中軸，禪桂城市中心東移的格局已經形成。中秋歡樂節近二百萬市民齊聚千燈湖正以客觀事實印證了上述趨勢。因此，從中長期來說，桂城區的房產價值尤其是商業地產價值將會不斷提升。

(二)區域分析

從區域上分析，今年南海區各鎮街發展嚴重不均衡的現象繼續出現。主要表現在：

里水鎮繼續保持高速發展態勢，1月份甚至創出單月成交9.62億元的好現象。雖然里水鎮的在售樓盤不多，但是屬于金沙洲板塊的御景半島、時代糖果雅苑銷售理想。尤其是時代糖果雅苑，憑借在戶型方面的創新和合理的定價，取得了市場的高度認可，顯示出金沙洲板塊的巨大發展潛力。隨著御景半島半島銷售得差不多，香港新世界金名都項目將會接力。

同時，位于里水和順的中信山語湖，憑借其超前的規劃構思，面向全國的營銷策略，今年也取得了輝煌的銷售業績。

處于里水中心城區的君景灣、峰景灣以及海逸錦繡藍灣則穩健銷售，隨著保利地產成功競拍原來爛尾盤班芙小鎮部分商住用地，該區域將會形成集聚效應，迅速帶動一環里水出口片區的地段價值。

大瀝鎮方面，熱銷樓盤有金棕櫚灣、金域華庭，鹽步的雅居藍灣、領地海納天河花園、雅居樂的花地灣壅景豪園、黃岐的中海金沙灣、風度國際明苑。由于大瀝鎮目前包括黃岐、鹽步、大瀝三個街道。其中黃岐、鹽步在地段方面接近廣州，一直是南海區房地產業發展活躍的區域。黃岐地段同樣包含金沙洲板塊概念，其中的中海金沙灣憑借其優良的建筑質量，獨特的超寬樓距，和諧構思的戶型設計獲得了大量廣州市民的青睞。

這里有值得留意的是，萬科在大瀝鎮的金域華庭項目。該項目是萬科首個在我區非中心鎮街開發的樓盤。但該樓盤的成功銷售，顯示出目前國內一線發展商介入南海區非中心行政區域的鎮街策略獲得了重大的成功。類似的華南保利投資獅山東風水庫項目是否能獲成功我們將密切關注，國內一線發展商介入南海區二線鎮街的趨勢似乎在慢慢形成。

桂城方面，保利花園、江南名居、星暉園繼續熱售，價格平穩。位于桂城怡翠板塊的新盤中海萬錦東苑和萬科的金御華府于上半年正式開售，定價低于原來市場預期，銷售獲得了巨大的成功，反映出目前禪桂兩地居民購買力強勁，市民對南海區房地產今后發展有充足的信心。新加坡豐樹地產基金開發的平洲富豐新城以及萬科、能興地產位于季華東的兩樓盤也于第三季度集中上市，由于樓盤在戶型、價格方面均迎合今年市民的需求，出現搶購現象，一房難求再次出現。

獅山鎮方面，呈現百花齊放局面，小塘的上林苑銷售表現突出；獅山的中南海暉城、水晶灣中小戶型、松崗的海逸錦繡桃園、嘉景華庭、穆天子山莊銷售理想； 時代峰云名居因為重新包裝和大幅調低銷售價格取得了熱銷；南國桃園內的匯江假日花園、香格里拉花園四期公寓新發售別墅認購熱烈；保利位于官窯東風水庫的新盤保利東語花園直接帶旺官窯區域樓市，官窯唯一帶電梯商品房項目的豪景新城銷售順暢。從獅山數據來分析，獅山的中小戶型銷售比較理想，而南國桃園悠閑別墅則重新被市場發掘。

丹灶鎮方面，位于金沙的東海名都花園價格調高后銷售勢頭減緩，丹灶的都市晴園、和豐名苑、錦繡豪庭、金沙的創融理想家園銷售暢旺，受桂丹路開通的利好因素，天晟海琴灣別墅重新被市場認識，銷售大幅攀升，祈福南灣半島銷售一般。

羅村方面，時代傾城基本銷售完畢，新盤尚觀御園一花獨放，憑借價格適中和中小戶型的優勢獲得市場熱烈追捧。而港資新盤翠湖綠洲因為首次開盤因定價過高無人問津，其后調整策略大幅降價銷售，取得了巨大成功。新盤新雅名軒和新盤怡佳名苑銷售不錯。

西樵方面，西岸的山林水語新城低價入市，成為西樵西岸房產銷售一大亮點，鉅隆房產的凰朝圣堡、凰樵假日銷售暢旺。麗湖名軒和新盤永利花苑銷售相當理想，直接帶旺西樵山根板塊。

九江鎮的商品房則以金港灣、洛浦園、向明苑成為銷售主力。從成交額來看，九江近半年的新建商品房銷售額在溫和增加，顯示出該區域城市化進程在慢慢加快，但由于成交總額低，還是在南海各鎮街道排行最后。

第二季度，南海區各主要典型的樓盤價格均相當穩定。對比09年底基本上在上下10%內波動，符合中央監管層穩定房價的精神。

而第三季度開始，南海區的典型樓盤價格出現了一定幅度的上升，尤其是本地發展商和外來二線發展商開發的樓盤，普遍存在較大的升幅；而外來一線發展商開發的樓盤價格相當穩定。這種現象主要有三種情況造成的：第一，是因為戶型結構的差異所造成的，現在樓盤基本上是分幾期開發，越到后期，戶型和朝向越漂亮，另外，部分樓盤原來是供應毛胚房，現在供應的產品是精裝修房子，價格出現較大幅度上調是合理的；第二，樓盤結構方面的差異所造成，原來的樓盤供應以普通洋房為住，第三季度除了供應洋房外，還包括別墅，樓盤成交均價出現大幅拉升屬于正常；第三，部分鎮街的房產價值整體被發掘，例如比較典型是丹灶金沙、九江的房產，這些區域的房產價格一直相對較低，年初價格大概在3000元平方米左右。他們在南海區其他區域房產業蓬勃發展的帶動下，也被相應拉升起來。但是，這些價格拉升并未完全被市場接受，主要表現在成交量方面。丹灶金沙、九江的房地產業近一年成交量并不大，例如九江今年長期處于每月成交1000多萬的水平，反映出價格上調并未被市場所完全認可，開發商和消費者都均處于高度觀望狀態。

(三)預售情況分析

新增預售數據見下表：

2010年1-9月份南海區批準預售商品住宅的鎮（街道）分布情況 鎮（街）桂城街道 羅村街道 九江鎮 西樵鎮 商品住宅

面積（萬㎡）

42.92 18.55 8.36 28.66 占全區比重 22.36% 9.66% 4.36% 14.93% 商品住宅套數

3799 2343 771 3221 丹灶鎮 獅山鎮 大瀝鎮 里水鎮 合計

鎮街

桂城

羅村

九江

西樵 11.53 6.01% 997 23.74 12.37% 2404 23.78 12.39% 2532 34.39 17.92% 2680 191.93

100%

18747 2010年1-9月南海區各鎮街樓盤商品房批準預售情況

樓盤名稱 批準預售套數

批準預售面積(m2)星暉園 112 14416 中海萬錦豪園 76 7436 金御華府 302 23446 天安南海數碼新城

231 47909 保利花園 150 22595 水韻尚都 1287 144736 金域藍灣 340 33122 中海萬錦東苑 1218 138179 怡翠世嘉花園 145 12794 富豐新城 270 41436 尚觀御園

1191 99679 翠湖綠洲花園 971 72804 怡佳名苑 220 20153 新雅名軒 120 8490 洛浦園

239 34001 九江商業大廈

12367 金港灣 304 23006 金港灣商業中心 2523 凰樵圣堡

826

56663 麗湖名軒 凰樵假日 山林水語新城 江濱花園濱城 永利花苑 聚居樂花苑 天晟·海琴灣 錦逸豪庭

丹灶 和豐明苑

南海祈福南灣半島花園

東海名都花園 融創理想家園 海逸錦繡桃園 穆天子山莊

獅山 中南海暉城 西堤國際花園 水晶灣花園 黃岐沙面新城 領地海納天河花園 花地灣雍景豪園

大瀝 中海金沙灣 雅居藍灣 金域華庭 金棕櫚灣 風度國際名苑 海逸錦繡藍灣 中信山語湖花園

里水 金碧海岸花園

峰景灣 糖果雅苑

586 76 515 33 677 543 2 99 62 100 555 220 230 288 466 130 333 365 131 132 731 329 606 393 552 384 213 390 60 1885

52983 5870 57220 13435 57529 47837 519 9296 5961 33310 51333 17294 30293 43716 31940 10816 34104 26105 12276 12406 79909 32575 42899 38936 38466 38349 106342 56570 5521 153274

從數據分析，今年前三季度整個南海新增加房源還是相當充足的。表現為兩方面，一個是今年的新樓盤比較多，例如羅村今年的成交主力全部是今年才上市的樓盤；桂城今年新上市的樓盤占較大比例，西樵新上市的樓盤也超過一半。二是，每個樓盤供應的量也比較充足。新房源供應充足可以客觀事實說明今年整個南海區房地產業在資金方面的充足和對后市的樂觀。企業在建設施工進度方面一直是加快，項目開發周期越來越短。這是一個非常好的現象。

今年1至8月，南海區一直處于銷售大于預售的情況，9月份，相當多樓盤的新房源集中上市，扭轉了局面。對比銷售和預售數據，1至9月，南海區總銷售套數為16730套(包含普通商品房、別墅、聯排別墅)，面積174.90萬平方米，而總預售套數為18747套，面積191.93萬平方米。目前整體上處于供求平衡狀態。

(四)市場預測

今年，南海區房地產業面臨著前所未有的利好因素。

第一，今年廣佛地鐵就會通車，南海區處于廣東的第一大城市廣州和第三大城市佛山之間，地鐵的正式通車將以事實將南海完全融合到兩大城市之間。由于兩大城市匯聚了將近25000億的存款，消費力相當龐大。地鐵通車影響是深遠的。地段的優勢將會使南海區在未來的10年內處于價值發掘階段。

第二，今年廣州舉辦亞運會。廣州市區的在建房地產項目將因此從9月30日至12月22日停工84天，廣州市可供銷售的房源會大幅減少，廣州市區房價出出現較大上升。廣州樓價與南海區樓價之間的差價會越來越大，給南海區房地產業帶來了重大機遇。

第三，佛山市禪城區舊城拆遷規模越來越大，但進度較慢，可供房源不多，造成禪城區房價出現較大幅度上升；禪城區樓價與南海區樓價之間的差價同樣越來越大，禪城區獲得拆遷補償的人員選擇南海(桂城、羅村、獅山)購房的現象會越來越普遍，給南海樓市創造了巨大的剛性需求。

第四，正因為佛山市禪城區舊城改造的進度不理想，整個禪桂的城市中心出現東移的格局已經形成。20年前，整個禪桂的城市中心是以佛山禪城區祖廟路為中軸線的，當時，祖廟路上的興華商場、玫瑰商場、百花廣場一直引領禪桂的商業核心。但是，隨著近十年南海大道沿線的超常規高速開發，南海大道已經形成了千燈湖大型金融、商住板塊、南海廣場商業板塊、南海嘉信茂廣場商業板塊、怡翠商住板塊。這些板塊隨著南海桂城地鐵上蓋185米雙子星地標項目的成功出讓，預計在未來五年后，整個南海大道沿線將取代祖廟路的商業核心地位而成為整個禪桂的新中心。屆時，“北京有十里長安大街，佛山有十里南海大道”的情況將會出現。整個南海大道沿線房產將逐漸受益。

因此，我們相信，雖然今年國家在房地產業政策方面出臺了多項穩定房價政策，但隨著這些政策的明朗，南海區房地產業在上述利好的作用下，依然會在“穩定、和諧”的主調下保持健康高速發展的態勢。

第三篇：2011年一季度全國房地產市場總結報告

2011年一季度全國房地產市場總結

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產行業再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調

控、全國市場、區域市場三個層面給予總結。

第一部分，調控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價漲幅，依然無法達到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內容

梳理本次調控政策及地方細則，發現“國八條”在深化“促供應、抑需求、調結構、重監管”這一縱向基本調控思路的同時，又在橫向調控思路上明確了調控政策落實結果的“問責制”。

橫向“問責制”體現在：“國八條”在明確地方政府責任的同時，量化落實目標，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細則，共有60多個城市現已公布了地方房價調控目標，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現在：

“促供應”：量化保障房和商品住房用地的供應要求，同時引導土地出讓形式弱化地價對房價的負

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調控政策范圍擴大、力度加強；截止目前已有36個城市出臺限購細則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應出臺限購實施細則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴厲

程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；

“調結構”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設目標，進一步構建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設、運營及管理等方面的地方落實方式進行細化；

“重監管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內的房地產監管信息系統，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環節的執行漏洞；

三、政策目標

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執行約束，政策本身似乎已經無懈可擊。但社會各界各種質疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計劃經濟色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發現，政策目標并非只“限供應”不“促需求”，而是不同時期各有側重：

短期政策調控目標是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內市場非理性繁榮，為長期各種供應的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續加碼。

長期政策調控的目標是緩解行業內的供求矛盾，主要通過各類金融監管、市場監管措施促使商品房市場有效供應的形成，并通過加大保障房建設等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現數量上、結

構上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現根據限購政策的落實細則，將目前已經出臺限購細則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、?？?、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴的二線城市交易相對活躍。不同季度數據比較發現，一季度一線城市、限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩，環比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預期，影響了開發商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標的約束下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現，或將平淡收場。二、二級市場

除限購不太嚴格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數據顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴格的二線城市成交價環比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴格的二線城市價格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執行政策松緊不同引起的供應、需求影響程度出現分化，導致限購政策較嚴的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應期，市場預期不明朗，開發企業對價格的調整非

常謹慎。

預計近期供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩。

在時間次序上，執行寬松的城市可能將很快進入上述“回漲企穩”階段；而限購嚴格的一二線城市，或

還將經歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現量跌價升的態勢。一季度各城市三級市場成交量環比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達23%，環比杭州、蘇州小幅下調。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應、需求雙雙萎縮：供應萎縮主要是因為禁購”措施使部分業主認為擁有房產顯得彌足珍貴，持有或轉售為租是當前通脹環境下保值的最佳途徑；另一部分業主對市場預期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環比有所下降，多因郊區低價區域交易比重上升所致，實質性降價并未出現。

預計短期內供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩，將帶動三級市場供應將試探性釋放，需求將選擇性跟進，致使成交量緩慢回

升、價格企穩。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現全月零成交，與去年3月一天產

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價

同比、環比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數下降58.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環外成交比重加大，呈向遠郊發展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價同比、環比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區成交比重有所下降，成交均價小幅下調；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現量價齊升的態勢，其中租賃成交同比、環比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價同比、環比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進一步上漲，周均漲幅達到21.1%，其中東、北部熱點租賃區域

成交量上漲明顯。

五、關聯分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關聯特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預期不高，部分二、三級市場需求轉向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉向不限購的非住宅市場，其中商住項目

吸納大部分流出的需求；

北京區域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區域項目，大北京概念逐步增強。

六、市場預測

參考北京市場各級市場特征與聯系，結合目前的供需發展形勢，我們認為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應計劃》2550公頃住宅用地的指標下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內，供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，僅有個別開發企業試探性推盤，導致成交量回落，價格因成交量較低而

呈現波動特征。

中長期來看，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著成交下滑，企業資金壓力加大，加之政策對供應的多方刺激作用，供應將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進，成交量緩慢回升，價格企穩。期間，不

排除部分項目低價促銷，導致成交價格回調。

三級市場：

短期內，供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，導致成交量回落，價格因成交量較低而呈現波動特征。

中長期來看，隨著一手供應放量導致三級市場成交回漲，三級市場供應，尤其改善型供應將選擇性跟進，成交量緩慢回升，價格企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著開發商實質性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應為主的業主將逐步跟進釋放房源，成交量緩慢回升，價格企穩。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

第四篇：房地產市場調查報告

房地產市場調查報告

第一節 佛山市房地產市場概況

一、市場交易

二、土地供應

三、潛在市場需求狀況

四、樓價走勢

五、新建商品住宅和存量住宅成交狀況

六、寫字樓、商鋪市場

七、區域市場表現

第二節 佛山市土地市場情況

一、2011年全年政府出讓土地成交明細表

二、2011年1市土地供應情況

三、2011年全年招拍掛方式政府出讓土地成交情況 第三節 寫字樓市場

一、供應情況

二、銷售和投資市場情況

三、租賃市場情況

四、租金、價格和空置率

五、2011年市場展望 第四節 住宅市場

一、別墅租賃市場

二、公寓別墅市場

三、住宅市場

四、住宅價格情況

五、投資分析

六、供應量分析 七、二手住宅市場

第五篇：房地產市場調查報告

房地產市場調查報告

1、房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消

費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說

完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業的人員組成一個小組，統一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。

2）有關房地產開發經營的法律規定。

3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。

1）國家地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經濟產業結構和主導產業。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

8）財政收支。

第二部分社區環境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者

購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及

對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查

與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）對競爭者廣告監視和廣告策略、廣告費用的研究。對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。對未來競爭者的情況的分析和估計等。整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本

企業和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。