第一篇：房地產營銷策劃筆試題及答案

中國·山東 佛山中原地產代理有限公司 佛山中原地產營銷策劃筆試題答案

一、1、填空題： 房地產項目前期產品研發定位主要包括市場調研、市場細分、客戶定位、市場定位、產 品定位（概念性設計）、形象定位、價格定位、附加值提升等工作流程。

2、豪宅按照區域分類分為城區豪宅和郊區豪宅.城區豪宅“豪”的是罕見的黃金地段，郊 區豪宅“豪”的是稀缺的自然環境。按照物業形態分為別墅物業和高樓物業.別墅物業賣的 是修身養性的世外桃源，高樓物業賣的是俯瞰天下的高居氣概。

3、傳統戶型四大分區是指：動靜、公私、潔污、干濕分區，隨著現代住宅的發展，三房以 上包括三房開始考慮到主次分區，房間以客廳為中心，臥室分布在左右兩側，一側是父母房 和兒童房，另一側是書房和書房，這樣的布局使中年夫婦的生活隱私得以保護；入戶花園的 出現其實是內外分區的體現； 洗衛分區是適應大家庭的使用需要產生的，在衛生間門口單獨 設置一個洗臉池，與廁所的功能完全分開。

4、具體個案正式公開后，一個好的報紙廣告必不可少的要素為：LOGO、案名、工地地址、地圖、主要口號、具體賣點、銷售信息、免責聲明、銷售 許可證號、銷售電話、開發商名 稱、相關合作單位名稱、樓盤效果圖等。從廣告傳播角度來說，在創意時需要重點考慮4W1H，即 WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具體來講需要解決目標客戶、訴求主題、訴求方式、訴求時機以及媒體通路等問題。

5、房地產項目的主題概念是一個統領全局的制高點和中心。它把構成社區的 種種要素，如 區位、環境、建筑、配套、管理和服務、社區文化統領于它的旗下，構成一個完整的系統，后期項目的營銷推廣、物業管理、社區文化建設等等行為均必須圍繞這一中心進行。從業主 的角度，主題概念是一種： 生活主張，（或生活方式），從設計的角度，主題概念是一種 設計理念，從傳播的角度，主題概念是廣告總精神，從銷售的角度，主題概念是一種營銷理 念，從管理和服務的角度，主題概念是一種服務理念，從社區文化的角度，主題概念是一種 社區精神。

6、SWOT 分析是用市場機遇（OPPURTUNITY）和威脅挑戰（THREAT）評價現在和未來的市場 環境，探索項目開發的可行性與市場前景展望。中國·山東 佛山中原地產代理有限公司

用優勢（STRENGTH）和劣勢（WEAKNESS）評價項目現狀，揚長避短，規避市場風險，進而選 擇和確定開發的總體目標和長遠目標，制定和選擇實現目標的行動方案。

7、市場細分就是根據消費者明顯不同的需求特證將整體市場劃分成若干個消費者群的過程，每一個消費者群都是一個具有相同需求和欲望的細分子市場。

8、房地產銷售階段按照每一批房源的推案節奏一般分為籌劃蓄水期（導入期）、預約認籌 期 公開熱銷期、持銷期等四個時段。

9、房地產品牌從大的屬性來分主要為開發商品牌與項目品牌。項目品牌的組成要素一般為（請至少填寫五個）名稱、VI 識別視覺特征、品牌個性、品牌認同、品牌聯想、品牌信任、品牌核心價值、品牌資產等

10、房地產項目在正式公開發售后價格一般采用低開高走的策略，根據項目的銷售狀況、市 場競爭、累積客戶多少進行調整，通常有“小步快跑”與“小步慢跑”價格策略。小步快跑 上調提價是指如果在正式開盤前預約客戶的量超過首批推案量3倍以上，在熱銷階段可以每 半個月提一次價格，幅度在1%—5%之間； 小步慢跑提價法需要看首推房源預約客戶反饋情況。一般來說，如果客戶對價格反饋不看好，在熱銷階段價格最好每一個月或每兩個月提價一次，提價次數不宜過分頻繁。

二、選擇題（多項選擇）

1、一個好的房地產項目案名，應該具備以下哪些要素？（A）對產品定位的暗示（B）、社區規模的傳達（C）對物業功能屬性的傳達（D）對目標客戶價值觀的迎合（E）要通俗上口，音節搭配和諧（F）需要體現高檔 答案：A、B、C、D、E

2、在進行產產品概念性設計時,我們經常會討論到空間概念.一般說來，房地產住宅小區的 四大空間是指：（A）公共空間（B）平面空間(C)半公共空間(D)錯層空間(E)私密空間(F)景觀空間(G)半私密空間 答案: A、C、E、G 中國·山東 佛山中原地產代理有限公司

3、在競爭激烈的市場環境或疲軟的市場行情下,我們通常談到需要激發剛性需求.以下哪些 屬于房地產剛性需求范疇?(A)婚房需求(B)拆遷需求(C)饋贈需求(D)投資性需求(E)改善型需求 答案: A E

4、在房地產廣告平面設計中,為了體現個案高品質市場定位,需要重點考慮顏色 組合,以下 那些組合能體現項目的檔次與高品質?(A)金黃+紫色(B)酒紅+淡黃 藍紫 答案: A、B E(C)大紅+黑色(D)草綠+白色（E）橄欖綠+米黃(F)橙紅+

5、長三角某城市具體個案定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區,臨近天然湖泊,空氣環境 良好,你認為適宜的主力戶型規劃面積應為:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米

(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 適宜做聯排別墅或疊加別墅

6、挖掘物業價值最大化是營銷策劃的重要命題.通常我們所說的物業價值主要包括以下哪些 部分:(A)區位價值(B)社區價值(C)客戶價值(D)產品價值(E)城市價值(F)服務價值 答案: A、B、D、F

7、房地產廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？（A）戶外（B）電視（C）DM（D）休閑場所 POP（E）網絡 答案： C、D

8、項目正式公開發售后，以下哪些是正確的企劃方向？（A）揭秘熱銷（B）答謝廣告（C）致歉廣告（D）成交客戶現身說法 中國·山東 佛山中原地產代理有限公司

（E）加大電視廣告力度（F）減少報廣的投放力度（G）對成交客戶進行分析，調整媒體通 路 答案：A、B、C、D、G

9、新城市主義理念一直被很多郊區大盤開發借鑒并應用，以下哪些屬于新城市主義概念范 疇？（A）倡導步行（B）城市復興（C）TOD 交通主導開發（E）不破壞原有生態系統（F）解 決城市就業 答案：A、C、E、F

10、對商業地產開發，以下哪些觀點是正確的？

（A）、商業地產販賣的是新生活理念（B）商業物業在規劃設計時需要先考慮經營需要（C）商業物業的價格定位主要看市場需求與供應，與租金無關（D）把中庭做大有利于提升商業 氛圍 答案：B

三、改錯題(若認為正確,無需改正)

1、房地產項目營銷推廣在公開前期,應重點進行品牌宣傳、產品核心概念的導入,預約客戶 需要達到首批公開房源的數量方可正式開盤;在銷售進入持銷期階段,應重點通過 DM、短信、團購、SP 等手段開發新客戶,為下一批所推房源累積有效客戶.改正: 預約客戶需要達到首批公開房源的數量的2-3倍以上方可正式開盤.2、若某具體個案客戶預約情況不甚理想,可以先開盤,通過開盤 SP 制造人氣,以推動項目發 售.改正:若客戶預約情況不甚理想,可以通過以下措施進行修正:(1)通過前階段的客戶分析報表,調整媒體通路,把有限的廣告預算發布到更有效的媒體 通路上,以提高客戶預約成功率;(2)先不盲目開盤,否則開盤后人氣冷清,口碑效應差;中國·山東 佛山中原地產代理有限公司(3)客戶預約不足,主要是客戶量的不足,其次對價格的抗性,因此價格信息不宜過早公

開, 銷售與企劃的首要目標是開發新客戶,通過行業協會、團體機關、客戶會、DM 以及其它 手段挖掘新客戶,并通過 DM 等方式累積有效客戶;在預約前首先要在銷售案場制造人氣假象, 并盡可能安排假客戶.(4)量;(5)(6)(7)(8)檢討戶外引導動線是否充分實施;檢討平面報廣是否針迎合意向客戶的審美品位與價值觀;檢討客戶預約時機是否不當,如周邊競爭項目有同質化的新房源推出等.檢討工地現場包裝是否生動化,是否能沖擊眼球,是否能體現項目定位,是否能讓客 在預約前可以開展具體的 SP 如產品推介酒會,客戶咨詢聯誼活動以增強現場來人

戶體驗與感知項目品質;(9)檢討業務員接待技巧是否到位,檢討此批次房源客戶是否有抗性,如高壓線等

說 明:此題也可作為問答題備用,具體問題是:若某項目在公開發售前預約情況不理想,該如 何應對?

3、住宅小區的會所大多經營不善，因此要進可能地不做或少做會所。即使必須要做，也要 盡量沿街設置,一定要進行差異性功能定位，即與社區周邊的設施要有差異性，不要重復雷 同。利用配套的會所、超市或營業網點作為售樓處，既顯得氣派有實力，又避免了因臨時 搭建再拆除的浪費。正確,無需修改.4、房地產住宅項目在戶型設計時一定要控制總價與面積,一般說來,小三房比較容易去化, 故需要增加小三房的比例.改正:戶型設計時一定要遵循項目市場定位與客戶定位,并不是說一定要盲目控制面積.若 項目定位于高端客戶,可適當增加大三房的比例,若項目定位于普通年輕客群或工薪階層,則 應增加小三房比例.5、中高端項目電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因為這一時間段可 能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。正確，無需修改

6、戶外廣告傳播周期長，到達率高，沖擊力強，頻次高，能見度高，位置可選擇性強，并 能根據銷售需要即時調整信息發布，尤其對經常戶外活動的中高端客群傳播達到率高，是

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一 般房地產項目的首選媒體；電視聽覺、視覺和立體動感的全方位滲透，廣告的沖擊力理 解度強闖性的廣告傳達，高普及率，能快速建立到達率，能提供品牌的形象訴求，對項目 客戶成交作用比較大，是房地產廣告的重要媒體。報紙廣告時效性強，信息量大，傳播性 強，主動性、有選擇性閱讀，無閱讀時間限制，一般說來報紙廣告能迅速傳播銷售信息，促銷廣告應重點在報紙發布。改正：一般說來，在經濟發達地區，報紙、戶外、電視依次是房地產的首選三大媒體。報紙的時效性強，對成交促進作用最大，是所有房地產項目的首選媒體；戶外廣告對項目發 售前品牌宣傳與概念導入效果明顯，但促進成交一般不及報廣； 電視廣告對項目品牌形象宣 傳效果比較好，但對成交促進效果不是太明顯。值得注意的是，在經濟欠發達地區或城市規模偏小的縣級市，戶外一般是房地產廣告的 首選媒體。

四、問答題

1、談談房地產項目銷售接待中心功能區域如何劃分.并結合你具 體工作實踐,談談銷售接待 中心裝飾細節的注意點.答案：

（一）接待中心入口外部

1、景觀綠化區，景觀布局與道路走向相結合，對于外部要有一定的視覺牽引作用，同時景 觀布局不能影響外部的視線。（從外部要看到售樓處入口及銷售大廳）；車行和人行通道要 分開，同時考慮泊車以后進入售樓處的人行通道。

2、停車區域，考慮回車場，保證客戶進入和離開的通道預留停車場指示標識的位置

3、預留精神堡壘、引導旗、戶外 POP 位置，位于售樓處通道入口最靠近城市主干道的區域 設置精神堡壘； 沿城市主干道及售樓處通道預留引導旗位置； POP 的高度及位置對于外部 外 人流要有明顯的視覺牽引作用。

（二）接待中心內部

1、模型區—含預留裱板、透視圖安裝或放置的區域

2、洽談區

3、銷控區

4、專案及專案助理辦公室

5、會議室

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6、財務室

7、其他需要的辦公空間

8、儲藏間

9、洗手間

（三）接待中心外側參觀通道

1、景觀示范區

2、室外休息區，結合景觀示范區布置，保證8－10組室外休閑桌椅（帶有遮陽傘），同時留 出一定面積場地（可搭建小型舞臺）方便舉行 sp 活動

3、室外燒烤區或休閑活動區 銷售接待中心裝修的細節：

（一）柜臺和桌椅高度和寬度

1、柜臺桌面離地面80－85cm，下設10－15cm 抽屜，柜臺下應設電源，臺面設置電話出線口，避免明線纏繞，后排柜臺臺面要設電源放麥克風和電腦，同時考慮麥克風和電腦走線

2、銷控區地面要比洽談區

第二篇：房地產公司財務筆試題

房地產公司招財務筆試題目

1、詳細介紹自己的工作經驗。

2、某公司是一家小規模的建筑工程公司，主營工程方面收入，暫沒其他收入；每一個工程都有專門的工程師負責現場。

問：（1）一項工程的費用成本一般有哪些？

（2）一項工程最重要的是什么？如何做最好？

3、小規模企業財務會計賬跟管理會計賬怎做？

4、寫一份詳細的工作計劃（以本月和本為例）

5、外包給（私人）施工隊人工如何做賬？（人工占總造價10%-15%）

6、08年企業所得稅出臺，總分機構在稅務上有何影響？

7、業務費是白條如何入賬？

8、總包收管理配合費不開發票，而此筆費用在合同中也注明要支出此款給總包，又如何入賬？

9、預收賬款可掛多長時間？因工程收款可在結算時對方才要求開票，但此工程時間較長，有無影響？如果此款已掛賬，可能最終不能結算（因此不能開票），此筆款的成本已發生，賬面如何處理？

10、核定征收的成本可用收據入賬嗎？

11、做工程開發票是跨地區的要在當地開票，而開票時地稅當場征收工程款0.4%的工薪所得,此筆是誰的工薪所得?公司員工每月工資申報已交個人所得稅。0.4%的工薪所得存在很高的稅率,是否存在雙重納稅?

12、前期工程投入較大，投入后才收工程款，造成公司資金短缺，可能存在向私人借款（現金）來付貨款，如后期收回工程款時要還款（現金）金額也許較大，賬面會不會存在問題。

13、某公司注冊資金500萬，是法人及股東投資，注冊后此款當時又被法人及股東提走，而此公司從開業至今很少有業務發生（4年），注冊資金是否存在問題？如果注銷呢？此筆款又如何處理？

14、工商年檢要出稅審報告，此報告是否要會計師事務所出？如何出法？

15、某項目工程500萬，材料成本已開票300萬，施工人工80萬，業務30萬，管理（配合費）10萬，后三項無票據如何入賬？

16、某一項工程，甲方將此工程發包給總包，總包再分包出去，總包及分包在稅收上有哪些合法的又能少交稅的方法？

17、壞賬核算方法是什么及確認標準？

18、廣告費計提比例是多少？業務招待費計提比例是多少？是否可以全額稅前扣除？

第三篇：測試筆試題及答案

軟件測試工程師筆試試題答案

一、判斷題（每題1分，12 分，正確的√，錯誤的╳）1．軟件測試的目的是盡可能多的找出軟件的缺陷。（）軟件測試的目的就是為了發現軟件中的缺陷，從這個意義上面說上面的這個論斷是正確的。

不少人會認為軟件測試可以保證軟件的質量，其實這個觀點是錯誤，測試只是軟件質量控制中的一個角色，其活動并不能達成軟件質量保證的效果。所以不要認為一個公司里面如果有了軟件測試人員，產品的質量就會好起來。

2．Beta 測試是驗收測試的一種。（）Beta測試和驗收測試是兩種不同的測試。

驗收測試的目的是為了以發現”未實現的需求”為目的，以評估”適合使用”為目標，該類測試的不是以發現缺陷為主要目的。

beta測試是一模擬真實的使用環境從而發現缺陷的一種測試。所以兩者之間的是非包容關系。

----但我覺得以上的解釋有問題，施驗收測試的常用策略有三種，它們分別是：·正式驗收·非正式驗收或Alpha 測試·Beta 測試。顯然，無論是Alpha測試還是Beta測試，都是屬于驗收測試。

3．驗收測試是由最終用戶來實施的。（）上面說到了驗收測試的目的和目標，所以驗收測試也可是是軟件生產的企業內部人員來實施。例如產品經理。

當軟件以項目的形式出現，那么驗收測試由最終用戶來實施的情況是比較長見的。但是對于產品形式的軟件，生產企業內部的驗收測試會更多。

4．項目立項前測試人員不需要提交任何工件。（）應該說這道題目沒有明確的答案，在項目立項前測試人員是不是要把一些準備工作以工件的形式給記錄下來是完全取決于該企業的軟件開發過程的要求。同時不同企業，立項前要達成的一些必要條件也是大相徑庭的。應該說這一題目出的不是很好，如果你是出題人這家企業的測試工程師，那么就應該有一個明確的答案。5．單元測試能發現約80%的軟件缺陷。（）同樣這一題目也沒有標準答案。因為該數據的來源和其統計的方法，樣本都沒有一個工業標準。這樣出來的數據同樣不具有權威性。這里我可以說一個簡單的例子，在用ASP,php這類腳本語言開發網頁的時候是根本沒有復雜的單元測試。那么這樣的數字應用在網站開發上面是否有意義，還是值得商榷的。所以這道題目出的不好，沒有明確的答案

6．代碼評審是檢查源代碼是否達到模塊設計的要求。（）代碼審查是一種靜態技術，從這個意義上說代碼復查是需要和其他的一些動態測試技術配合才能檢查代碼是否符合設計的要求 7．自底向上集成需要測試員編寫驅動程序。（）

這道題目大家看下top-down 和 down-top的集成測試示意圖就能得出明確的答案。這里需要了解的是什么是驅動測試程序，什么是樁程序。如果集成組件數量眾多，多關系層次，那么不論是什么類型的集成測試。驅動程序和樁程序都是需要開發的。

自頂向下需要開發樁模塊 自底向下需要開發驅動模塊

8．負載測試是驗證要檢驗的系統的能力最高能達到什么程度。（）Load testing（負載測試），通過測試系統在資源超負荷情況下的表現，以發現設計上的錯誤或驗證系統的負載能力。在這種測試中，將使測試對象承擔不同的工作量，以評測和評估測試對象在不同工作量條件下的性能行為，以及持續正常運行的能力。

負載測試的目標是確定并確保系統在超出最大預期工作量的情況下仍能正常運行。

此外，負載測試還要評估性能特征，例如，響應時間、事務處理速率和其他與時間相關的方面。

9．測試人員要堅持原則，缺陷未修復完堅決不予通過。（）

同樣，這一題沒有正確的答案。缺陷是否修復是需要聽取測試人員的意見，但測試人員的意見非決定性。所以還是要看一個企業賦予測試人員有多大的權力。10．代碼評審員一般由測試員擔任。（）如果測試員有這個水平，那么當然是可以參加的。不過大多數的企業不會讓普通的測試人員參與代碼的評審。

11．我們可以人為的使得軟件不存在配置問題。（）首先大家先搞清楚什么是配置管理什么是軟件配置，從這道題目中看不出出題人想問的是關鍵工程中的配置管理還是單純的軟件配置。但是可以肯定的是不論是何種情況，答案均是否定的。

12．集成測試計劃在需求分析階段末提交。（）

集成測試計劃在開發人員完成軟件集成計劃之后就可以開始進行了。所以在需求分析階段之后提交是不現實的事情，應該在軟件的設計階段后，編碼前。

二、不定項選擇題（每題2 分，10分）1．軟件驗收測試的合格通過準則是：（）A． 軟件需求分析說明書中定義的所有功能已全部實現，性能指標全部達到要求。B． 所有測試項沒有殘余一級、二級和一

C． 立項審批表、需求分析文檔、設計文檔和編碼實現一致。D． 驗收測試工件齊全。

回答這道題，你必須是這家企業的員工。前面說到了驗收測試的目的和目標，一個是需求必須實現，二是證明軟件是適合使用的。這樣能滿足這兩個通用標準就可以了。當然有些軟件企業會對驗收測試標準做一些調整。2．軟件測試計劃評審會需要哪些人員參加？（）A．項目經理 B．SQA 負責人 C．配置負責人 D．測試組

上面的4種角色都需要參與

3．下列關于alpha 測試的描述中正確的是：（）A．alpha 測試需要用戶代表參加 B．alpha 測試不需要用戶代表參加 C．alpha 測試是系統測試的一種 D．alpha 測試是驗收測試的一種

首先大家需要知道alpha測試是系統級別的測試，該測試是在一個受控的環境中進行的。用戶需要直接參與進來。所以答案應該是AD 4．測試設計員的職責有：（）A．制定測試計劃 B．設計測試用例

C．設計測試過程、腳本 D．評估測試活動

合理的答案的是BC，同時要看軟件企業對該類人員的職責是如何定義。5．軟件實施活動的進入準則是：（）A．需求工件已經被基線化 B．詳細設計工件已經被基線化 C．構架工件已經被基線化 D．項目階段成果已經被基線化 先要了解一下什么是基線。這個是軟件配置管理中一個重要的概念。工作產品必須納入到一定的基線里面。所以選擇ABC是必定的，至于是否選擇D要看這家企業自身的標準了

填空題（每空1分，24 分）

1．軟件驗收測試包括___、___、____三種類型。

軟件驗收測試包括正式驗收測試、alpha測試、beta測試三種測試。

2．系統測試的策略有功能測試、、、、易用性測試、、、、、、、、、、等15 種方法。

《軟件測試的藝術》：功能測試，容量測試，負載測試，易用性測試，安全性測試，性能測試，存儲測試，配置測試，兼容性測試，安裝測試，可靠性測試，可恢復性測試，適用性測試，文檔測試，過程測試

3．設計系統測試計劃需要參考的項目文檔有____和迭代計劃。設計系統測試計劃需要參考的項目文檔有軟件測試計劃、軟件需求工件、和迭代計劃。4．對面向過程的系統采用的集成策略有___、___兩種。自頂向下，自底向上

5．通過畫因果圖來寫測試用例的步驟為___、___、___、___及把因果圖轉換為狀態圖共五個步驟。

利用因果圖生成測試用例的基本步驟是：

a 分析軟件規格說明描述中，哪些是原因（即輸入條件或輸入條件的等價類），哪些是結果（即輸出條件），并給每個原因和結果賦予一個標識符。b 分析軟件規格說明描述中的語義，找出原因與結果之間，原因與原因之間對應的是什么關系? 根據這些關系，畫出因果圖。c 由于語法或環境限制，有些原因與原因之間，原因與結果之間的組合情況不可能出現。為表明這些特殊情況，在因果圖上用一些記號標明約束或限制條件。d 把因果圖轉換成判定表。

e 把判定表的每一列拿出來作為依據，設計測試用例。

第四篇：PHP筆試題+答案

程序開發 卷1

PHP程序員考題

考試說明：

1、試卷總分為100分。

2、本次考試時間為120分鐘。

一、邏輯推理題（9分，每題3分）

1.Jack夫婦請了Tom夫婦和Henrry夫婦來他們家玩撲克。這種撲克游戲有一種規則，夫婦兩個不能一組。Jack跟Lily一組，Tom的隊友是Henrry的妻子，Linda的丈夫和Sara一組。那么這三對夫婦分別為：(B)A． Jack—Sara，Tom—linda，Henrry—Lily B． Jack—Sara，Tom—Lily，Henrry—linda C． Jack—linda，Tom—Lily，Henrry—Sara D． Jack—Lily，Tom—Sara，Henrry—linda

2.有17根11.1米長的鋼管，要截成1.0米和0.7米的甲、乙兩種長度的管子，要求截成的甲、乙兩種管子的數量一樣多。問：最多能截出甲、乙兩種管子各多少根？（C）A.99 B.105 C.111 D.121

3.一個水庫在年降水量不變的情況下，能夠維持全市12萬人20年得用水量。在該市新遷入3萬人之后，該水庫只夠維持15年得用水量。市政府號召節約用水，希望能將水庫的使用壽命提高到30年。那么該市市民平均需要節約多少比例的水才能實現政府制定的目標？（A）A.2/5 B.2/7 C.1/3 D.1/4

二、PHP語言題（36分，每題3分）

1.語句for($k=0;$k=1;$k++);和語句for($k=0;$k==1;$k++);執行的次數分別是(3分): A 無限和0 B 0和無限 C 都是無限 D 都是0 參考答案：A

2.讀取post方法傳遞的表單元素值的方法是(3分): A $_post[“名稱”] B $_POST[“名稱”] C $post[“名稱”] D $POST[“名稱”] 參考答案：B

3.下面哪個函數可以打開一個文件，以對文件進行讀和寫操作？(3分)A fget()

程序開發 卷1

B file_open()C fopen()D open_file()參考答案：C

4.下面哪個選項沒有將 john 添加到users 數組中？(3分)(a)$users[] = ‘john’;(b)array_add($users,’john’);(c)array_push($users,‘john’);(d)$users ||= ‘john’;參考答案：B

5.PHP是一種______腳本語言，基于______引擎。PHP最常被用來開發動態的______內容，此外，它同樣還可被用來生成______（以及其他）文檔。(3分)A．動態，PHP，數據庫，HTML B．嵌入式，Zend，HTML，XML C．基于Perl的，PHP，Web，靜態 D．嵌入式，Zend，Docbook文檔，MySQL E．基于Zend的，PHP，圖像，HTML 參考答案：B

6.函數的形參與實參之間的數值傳遞方式有哪些？如何傳遞？（5分）

答：（1）按值傳遞方式，將實參的值復制到對應的形參中，在函數內部的操作針對形參進行，操作的結果不會影響到實參，即函數返回值，實參的值不會改變。

（2）按引用傳遞方式，按引用傳遞方式就是引用將實參的內存地址傳遞到形參中，這時在函數內部的所有的操作都會影響到實參的值，返回后實參的值會發生變化，引用傳遞方式就是傳遞時在原基礎上加&號即可。

（3）默認函數（可選參數）。可選參數指定某個參數為可選參數，將可選參數放在參數引表末尾，并且指定其默認值為空。

7.定義：$str=”a1b2c3”,請寫出下面兩種匹配的結果以及解釋一下兩者的區別。（5分）preg_match(‘/[w]*[d]+/i’),$str,$ary);echo $ary[0];preg_match(‘/[w]*?[d]+/i’,$str,$ary);echo $ary[0];參考答案：第一個輸出為a1b2c3,第二個輸出為a1。

區別主要是[w]*,后面有沒有跟問號，PHP的正則匹配模式默認為貪婪模式，即第一個模式,表示*取盡量多的匹配字符，第二個加了個限定符？，為非貪婪（或懶惰模式），表示*取盡量少的匹配字符。(能寫出貪婪和懶惰的區別，正則表達式已經沒大問題了。)

8.session和cookies 有什么區別？如果瀏覽器禁用了cookies，session還可以使用嗎？為什么？（5分）

參考答案：cookies存儲在客戶端，session存儲在服務端。瀏覽器禁用了cookies，session也不可以使用，因為sesession是需要客戶端發送一個sessionid到服務端，禁用了cookies，客戶端就不能保存此sessionid，session也失效了。(session是常用的，考察使用的熟悉程度)

程序開發 卷1

9.PHP二進制數據流是處理是用什么函數的？（4分）參考答案：pack和unpack。(與服務端通信用到的解析方法)

10.求兩個日期的差數，例如2009-3-1 ~ 2009-4-4 的日期差數？（4分）答:(strtotime(‘2009-4-4’)-strtotime(‘2009-3-1’))/3600*24

三、Linux操作題（20分，每題5分）1.請盡量寫出你熟悉的linux文件操作命令及其作用。

參考答案：自由發揮.基本的文件操作命令rm(移除),mv(移動),cp(復制),chmod(改權限),pwd(查看當前路徑),mkdir(創建目錄)ls(列舉當前目錄)2.3.4.簡述linux下，rsync同步命令怎么實現無需輸入密碼數據同步?（5分）

參考答案：在機器1上生成公鑰私鑰對，將生成的公鑰復制至機器2，加入到~/.ssh/id_dsa.pub。即可實現無密碼同步。(同步沒問題了)

四、綜合問答題（35分，每題5分）1.LAMP,LNMP分別指什么？

參考答案：LAMP:linux,apache,mysql,php LNMP:linux,nginx,mysql,php Linux文本編輯器vim(vi)命令行模式下有:q,:w, /word ,?word表示什么? 參考答案：:q退出，:w保存，/word往下查找，?word往上查找.(熟悉linux編輯)linux怎么添加定時任務？ 參考答案：crontab –e

2.11.請使用偽語言結合數據結構冒泡排序法對以下一組數據進行排序 10 2 36 14 10 25 23 85 99 45。

答：

$str=’10 2 36 14 10 25 23 85 99 45′;$arr=explode(‘ ‘,$str);$count=count($arr);for($i=0;$i<$count;$i++){ for($j=$i+1;$j<$count;$j++){ if($arr[$j]<$arr[$i]){ $temp=$arr[$i];$arr[$i]=$arr[$j];$arr[$j]=$temp;} } } $str1=implode(‘ ‘,$arr);echo$str1;

3.簡述mysql中union all，left join的用法。

程序開發 卷1

參考答案：Union all將兩次或多次查詢的結果合并。

Left join從左表那里返回所有的行，即使在右表中沒有匹配的行。(這兩個能記住，mysql也比較熟了)

4.Mysql 優化有什么方法？

參考答案：簡單點的就是程序員寫高質量的sql語句，數據庫設計優秀，按需要建立索引（重點）。深入點的，優化mysql配置。

5.一個表中的Id有多個記錄，把所有這個id的記錄查出來，并顯示共有多少條記錄數，用SQL語句及視圖、存儲過程分別實現。

create procedure proc_countNum(in columnId int,out rowsNo int)begin select count(*)into rowsNo from member where member_id=columnId;end call proc_countNum(1,@no);select @no;方法：視圖：

create view v_countNum as select member_id,count(*)as countNum from member group by member_id select countNum from v_countNum where member_id=1

6.請舉例說明在你的開發過程中用什么方法來加快頁面的加載速度

參考答案：自由發揮題，言之有理即可（如：要用到服務器資源時才打開，及時關閉服務器資源，數據庫添加索引，頁面可生成靜態，圖片等大文件單獨服務器。使用代碼優化工具）。

7.對于大流量的網站，您采用什么樣的方法來解決訪問量問題? 參考答案：確認服務器硬件是否足夠支持當前的流量,數據庫讀寫分離,優化數據表,控制大文件的下載,使用不同主機分流主要流量確認服務器硬件是否足夠支持當前的流量,數據庫讀寫分離,優化數據表,程序功能規則,禁止外部的盜鏈,控制大文件的下載,使用不同主機分流主要流量。

第五篇：房地產試題及答案

二、單項選擇題

1．房地產的特點不是（D）。

A、不可移動性 B、保值性C、個別性 D、短暫性 2．不屬于房地產法律關系構成要素的是（C）。A、主體 B、客體C、房地產法 D、內容 3．我國土地所有權的歸屬不可能是（D）。

A、全民所有 B、國家所有C、集體所有 D、個人所有

4．土地使用權出讓市場由（D）經營，任何部門、單位和個人不得擅自經營。A、政府和企業共同經營 B、企業代理經營C、國家委托經營 D、政府壟斷經營

5．土地使用權出讓的最高年限為（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年

6．土地使用權出讓用于工業用地的最高年限為（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

7．土地使用權出讓用于商業、娛樂、旅游的，其最高年限的為（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

8．以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權（A）。A、租金 B、出讓金C、使用費 D、補償安置費

9、以下不是公房租賃原則的是（）。

A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、實行“以租養房”、“適當照顧職工負擔” D、逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化

1．房地產的（C）是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。

A適應性

B對專業管理的的依賴性 C位置的固定性

D相互之間的影響性 2．某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則(C)個月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為(B)

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是（C）

A 房屋出租

B 房地產抵押

C 土地使用權出讓

D 土地使用權轉讓

5．一般來說，認知定價法所確定的價格（Ａ）價值定價法所確定的價格。Ａ高于

Ｂ低于

Ｃ等于

Ｄ高于等于

6．某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量為(C)萬臺.A102

B120 C108

D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列說法不正確的是(A)

A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。

B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1．2。

C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上

D一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35％一45％。答案：

解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。8．某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為（B）A

P（1+i）n

B P（1+i*n）C

P*n*i

D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發生在年末），則該項目的財務凈現值為（B）A 101萬元

B 137萬元

C 256萬元

D 500萬元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．從房地產投資的角度說,風險是指(B)

A房地產投資結果的好壞程度

B獲取預期投資收益的可能性大小 C房地產投資項目激烈競爭程度

D房地產開發程度 11．風險最大的是商業物業風險,是因為(A)A商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大 B商業投資的預測最難

C商業的社會發展方向不易預測

D商業人員無法競爭時心理變化很大

12．房地產開發活動可從（D）兩個方面進行考察。A投資資金量和預期收益資金

B資金流通方式和對策 C出租、出售或經營形態

D物質形態和貨幣形態 13．對于開發投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括（A）A銷售收入

B開發利潤

C成本利潤率

D投資回報率 14．下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是（B）

A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析對象。

B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發周期內不發生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時要設定不確定因素的變化范圍

D對項目 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。

15．開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在（C）內予以核實，給予確認或者提出修改意見。

A10日

B15日

C1個月

D2個月

解析：開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。

16．個人住房抵押貸款期限可長達（C）年。A 10 B 20

C 30

D 50 17．關于貸款擔保說法錯誤的是（B）

A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。

B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。

C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質押三種形式。18．（A）的建筑規模一般都在3萬㎡以上，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。

A市級購物中心 B區購物商場 C居住區商場 D鄰里服務性商店

19．a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的是（Ｄ）

Ａabcd

Ｂbacd Ｃcabd

Ｄacbd 解析：應明確調查的步驟。

21．在對消費者購買行為進行調查時，不涉及下列（B）調查。A消費者類別

B消費者社會階層分布 C消費者購買能力

D消費者購買習慣 23．在房地產市場的分類中,二級市場是指(B)A土地使用權轉讓市場

B新建商品房租售市場

C 土地使用權出讓市場

D土地使用權出讓和新建商品房租售市場 24．某筆存款額為1000元，復利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（A）

A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45% 25．某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為2．8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該

項投資的稅后現金回報率為(C)。

A 4.7%

B 7%

C 11%

D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％

26．借款期內內任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(C A等額還本付息法

B菲爾德法 C汽球法

D還款常數法

27．經濟評價選擇評價標準類基礎參數,其指標不包括(D)A基準收益率

B目標成本利潤率

C目標投資利潤率

D目標財務杠桿比率

28．某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5．5，規劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)則標準層每層建筑面積為(B).A 1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡

解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般說來,標準方差越小,投資風險(A)

A越小 B越大

C越難控制

D越難估算

30．在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平，是房地產開發過程中（C）的主要工作內容。A 會計師

B 經濟師

C 估價師 D 工程師

31．名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（A）A當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率 B當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率 C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

解析：當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率

32．監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理屬于（D）的工作內容．

A物業管理

B設施管理 C資產管理

D組合投資管理 33．房地產投資信托按(D)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權益類型

B抵押方式

C投資業務

D信托性質 34．編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和(A)

A網絡圖法

B表格法

C竣工圖法

D坐標圖法 解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網絡圖法 35．判斷物業代理公司已往的業績,關鍵要看其(D)A共代理了多少項目 B代理成交額是多少 C人員素質

D代理的成功率有多大

一、單選[共20題，每題1分，總計20分]

1、某公司獲得60畝居住用地使用權，規劃設計條件：規劃建設用地面積

37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（D）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、動態投資回收期是指項目以（C）所需的時間。

A．經營收入抵償全部投資

B．全部現金流入抵償全部現金流出

C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現值抵償全部投資

3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（B）支付。

A．承租人

B．業主

C．承租人和業主共同

D．物業管理公司

4、房地產市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（A）的客戶認識所營銷的物業。

A．潛在B．過去

C．現在D．未來

5、某開發商將8000萬元投入一房地產開發項目，假設此項目開發周期為3年，當前房地產開發投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某開發商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金50O萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目（D）。即可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

A．還需投入50萬元建設資金

B．還需投入450萬元建設資金

C．還需投入800萬元建設資金

D．在此情況下

7、（D）是判斷項目盈利能力的重要技術經濟指標，是將開發項目預期或實際上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現率。

A．利息率 B．銷售利潤率 C．速動比率 D．目標收益率

8、經營性房地產項目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．開發商利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本

C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

9、房地產開發項目的建設過程是指（B）的持續時間。

A．房地產開發全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到全部工程竣工

D．從工程開工到項目租售完畢

10、對于價格彈性的以下描述中，（D）是正確的。

A．需求價格彈性系數越大，需求數量對價格的變化不敏感

B．在不同的價格水平上，需求價格彈性系數都一樣

C．供給彈性系數PES=需求數量變化的百分比/價格變化的百分比

D．短期內房地產市場租金由需求決定，供給缺乏彈性

11、假設某項目年凈經營收益為60萬元，年經營成本為20萬元，該項目投資的資本價格為750萬元，則該項目的年投資收益率為（B）。

A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

12、實力強大的投資者對房地產的投資也注重研究其地區分布、（C）以及項目類型發布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。

A．空間分布 B．人口分布 C．時間分布 D．經濟分布

13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（C）。

A．質量 B．品牌 C．價格 D．類型

14、建筑功能評價是指（B）。

A．對建筑物功能價值的估算

B．對建筑產品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足需要的程度

C．對建筑產品價值的估算 D．對建筑產品社會性功能的評估

15、以下選項適于在新區開發的建筑是（C）。

A．娛樂用房 B．寫字樓 C．高級住宅和公寓 D．餐飲用房

16、在整個開發過程中最為重要的一個環節是（C）。

A．投資機會選擇 B．投資機會決策分析

C．投資機會選擇與決策分析 D．市場分析和項目財務評價

17、房地產開發項目建筑工程招標的一般程序為（A）。

A．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

B．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

C．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

D．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發布招標公告→投標人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

18、工程建設過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以下不屬于保險內容的是（D）。

A．工程保險 B．工人人身保險 C．第三方保險 D．質量保險

19、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為（C）。

A．30% B．32% C．33% D．18%

20、對于銷售對象或承租對象已明確的項目，金融機構有可能提供占總開發成本（C）的融資貸款。

A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右

三、多項選擇題

1．房地產法的調整對象包括有（A、C）。

A、房地產行政關系 B、房地產建設關系 C、房地產民事關系 D、房地產刑事關系 E、房地產經濟關系 2．房地產業包括（A、B、C、D、E）。

A、房地產中介 B、土地使用權的出讓 C、土地開發和房屋建設D、房屋買賣 E、房地產抵

3．房地產與其他經濟物品或法律上的其他財產相比較，具有以下特點：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、個別性D、永久性 E、不可移動性 5．可以成為房地產法律關系客體的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技術 C、建筑工人

D、房屋 E、建造行為 6．土地使用權劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納（D、E）等費用后將該幅土地交付其使用的行為。

A、出讓金 B、租金 C、使用費

D、補償費 E、安置費

8．國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權后，享有的民事權利有（A、B、C、D）。

A、占有權

B、使用權 C、轉讓權 D、抵押權

E、質押權

11、房地產交易是指當事人之間進行以下房地產活動（B、C、E）。A、出讓 B、抵押 C、轉讓 D、質押 E、租賃

1．房地產投資也有缺點，這些缺點表現在（ABCD）A變現性差

B投資額巨大

C投資回收周期長

D需要專門的知識和經驗 E具有過人的膽量和風險承擔精神。

2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE）因素。A抵押物的流動性

B貸款期限的長短

C通貨膨脹的預期

D貸款企業的信用等級

E所處的市場條件

解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。

3．金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（BCD）。A企業資信等級

B項目基本情況 C市場分析結果

D財務評價指標 E貸款擔保方式

4．寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考（AB）確定。A消費價格指數

B商業零售價格指數

C上證價格指數

D建安工程價格指數

E中房價格指數

5．對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為（BCDE）方面。A銷售收入

B物業增值

C減少納稅

D股權增加

E 租金

6．對收益性物業來說，空置率提高將會導致（ACE）等后果。A租金收入減少

B附加支出增加 C物業資本價值下降

D運營成本下降 E租客要求更大的租金折扣

7．投資者可以控制的風險包括(CDE)

A利率風險

B政策性風險

C 資本價值風險 D持有期風險

E比較風險 解析：AB屬于系統風險.8．居住物業一般是指供人們居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅

B公寓

C別墅 D客棧

E酒店

10．確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（ＡＢD）方面

A對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。B控制混凝土質量

C對對工程中的配套設備進行檢驗。

D對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法

E關注各項工程的工作量。

11．下列說法不正確的是（CDE）

A房地產項目中兩稅一費指營業稅、城市建設維護稅和教育費附加 B營業稅稅額＝應納稅銷售(出租)收入×稅率

C城市建設維護稅額＝應納稅銷售(出租)收入×稅率 D教育費附加＝應納稅銷售(出租)收入×稅率 E現行營業稅的稅率為3％

13．按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現（ＡＣＤ）的模

Ａ同質偏好

Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好

Ｄ分散偏好

E心理偏好

14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。A銷售收入與成本

B銷售收入與費用

C成本與產量

D利潤與成本

E銷售收入與銷量 15．財務評價的輔助報表包括（BDE）

A損益表

B總投資估算表

C資產負負債表 D經營成本表

E借款償還表 解析：AC為基本報表。

41、房地產間接投資包括（BD）。

A．置業投資 B．購買房地產開發企業的股票

C．開發投資 D．購買房地產投資信托基金

42、投資型物業購買者購買行為受（ABC）的制約。

A．房地產投資收益水平B．其他投資工具的收益水平

C．市場內使用者需求特點、趨勢和偏好 D．購買者自身特點偏好

43、固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（ABC）。

A．管理費 B．利潤

C．施工機械使用費 D．所得稅

44、工程款支付一般按時間大致分為（ABCD）。

A．退還保留金 B．最終付款 C．預付款 D．工程進度付款

45、房地產市場宣傳的手段主要有（ACD）。

A．發送售樓書 B．市場調查 C．展示樣板房 D．制定現場廣告牌

46、在市場經濟條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。

A．社會平均利潤率 B．資本供求狀況 C．國家宏觀信貸政策 D．目標收益率

47、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有（ABD）特點。

A．土地費用高 B．投資風險減少 C．投資風險增加 D．開發周期縮短 E．開發周期延長

48、公開招標通常適用于工程項目（ACD）的開發項目建設。

A．建設周期較長 B．工程性質比較特殊 C．規模較大 D．技術復雜 E．工期緊迫

49、舊城區房地產開發的特點是（ABDE）。

A．地處城市中心，是商業、文化活動的聚集地，具有民族傳統色彩，適于作為商業、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發

B．開發費用高昂、環境污染嚴重 C．舊城區人口密度大、建筑密度小

D．舊城區的建筑物多是危舊房 E．舊城區受城市規劃限制更苛刻

50、政府對房地產市場政策干預的原則是（ACDE）。

A．目標的確定性 B．政策的可間斷性與協調性 C．政策的針對性 D．政策的導向性

E．政策的公平性和效率

51、以下選項屬于非居住區開發項目技術經濟指標的是（ABCD）。

A．建筑容積率及總建筑面積 B．地上建筑面積及密度

C．規劃建設用地面積及建筑高度 D．綠地率和停車位個數 E．地下建筑面積及有效面積系

52、目前我們國房地產開發投資企業納稅的主要稅種有（ABCD）。

A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產稅金 D．企業所得稅 E．城市規化稅

53、屬于影響產品成本高低的因素是（ABCD）。

A．生產技術方案 B．生產規模 C．生產組織方式 D．技術水平與管理水平

E．物質供應與產品銷售條件及人民的消費水平

54、金融機構進行項目貸款審查時，要進行工作有（ABCD）。

A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常要考慮的因素有（ABC）。

A．可能面積的組合 B．尋租者經營業務的性質

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

D．每平方米的租金

E．室內的裝修

六、簡答題

1．簡述房地產法律關系的概念及構成要素

1．房地產法律關系是指以房地產法律規范調整人們在房地產生產、流通、分配和消費過程中當事人之間形成的房地產權利義務關系。房地產法律關系與其他法律關系一樣，也具有主體、客體和內容三個基本要素。(1)房地產法律關系主體。房地產法律關系主體是指參與房地產法律關系并享有權利和承擔義務的當事。（2)房地產法律關系的客體。房地產法律關系的客體是指房地產法律關系主體的權利和義務所共同指向的事物。房地產法律關系客體也包括物、行為和智力成果三大類。

2．簡述房地產的特點

2、房地產與其他經濟物品或法律上的其他財產相比較，具有以下特點：（1）不可移動性：位置固定，不可移動，或者移動后喪失其經濟價值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長期使用，相對其他物來說也具有永久性。（3）個別性：房地產基本上都是特定物，如設計風格、外形規格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環境，其價值和使用價值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長和經濟的發展，人們對房地產的需求量會不斷增長。房地產保值增值成為一種規律性的現象。

3．簡述房地產法的調整對象

3．房地產法是指調整房地產財產權、房地產開發、經營、管理和服務及其他與房地產相關的各種經濟關系的法律規范的總稱。房地產法調整的對象是房地產關系和以房地產關系為核心的經濟關系?；旧峡煞譃榉康禺a行政關系和房地產民事關系兩大類：（1）房地產行政關系，是指國家行政機關根據行政職能與被管理者之間發生的有關房地產的法律關系。（2）房地產民事關系，是指平等主體之間發生的有關房地產的法律關系。

4、簡述以出讓方式取得的土地使用權的轉讓條件

4、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。屬于成片開發土地的，應符合工業用地或其他建設用地條件。（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

5、簡述商品房預售的概念和條件

5、商品房預售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權預先售予他人的行為。商品房預售，應當符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設規劃許可證。（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和峻工交付日期。（4）向縣級以上房產管理部門辦理預售登記，取得商品預售房許可證。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

6、簡述房地產開發的特點

6、房地產開發的特點：（1）涉及面廣。涉及到規劃、土地、勘測、設計、施工、市政、供電、通訊、商業、服務、房地產、文教衛生、園林、環境、銀行等部門。（2）工程項目多。如住宅區，小項目幾十項、大項目幾百項，包括配套項目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設周期長。

7、簡述房地產開發應遵循的原則

7、房地產開發應遵循的原則：（1）嚴格執行城市規劃原則?！冻鞘幸巹澐ā泛汀冻鞘蟹康禺a管理法》確定了“城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，服從城市規劃管理”?！胺康禺a開發必須嚴格執行城市規劃”。（2）堅持經濟、社會和環境效益統一的原則。經濟效益是房地產開發生存與發展的必備條件，社會效益是指房地產開發對全社會的效果和利益，環境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統一才能保持強大的生命力。（3）按照土地使用權出讓合同約定的用途、動工開發期限開發土地的原則。（4）設計、施工必須符合標準和規范，項目竣工驗收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵開發、建設居民住宅的原則。

8、簡述不得轉讓的房產

8、不得轉讓的房產主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；（2）司法機關和行政機關依法規定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、法規規定禁止轉讓的。

1、何謂房地產泡沫，產生房地產泡沫的原因有哪些？

答題要點：房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與價值產生嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。

（2）、投機需求膨脹是房地產泡沫產生的誘因。

（3）、金融機構過渡放貸是房地產泡沫產生的助燃劑。

2、房地產開發過程中的規劃管理的具體內容。答題要點:

（1）、開發項目選址定點審批階段：取得《選址規劃意見通知書》；

（2）、申請《建設用地規劃許可證》階段，規定了用地性質、位置和界限；

（3）、規劃設計條例審批階段：下達《規劃設計條件通知書》；

（4）、設計方案的審批階段：取得城市規劃管理部門簽發的《規劃設計方案審批通知書》；

（5）、申請《建設工程規劃許可證》：作為允許進行開放的正式執照；

（6）、竣工驗收階段：單項工程取得竣工證，整體工程，綜合驗收簽竣工報告；

3、簡述住宅開發項目的特點

答題要點：（1）、市場潛力巨大。

（2）、開發投資風險相對減小。

（3）、多元化的市場需求。

（4）、對開發商投資能力要求較低。

4、物業代理的作用有哪些？

答題要點：（1）通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為偏好、潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。

（2）通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效的引導。（3）從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。（4）、按照置業人士提出的有關要求，幫助其選擇合適的物業，并為其提供完善的購樓手續服務。（5）、幫助買賣雙方進行有關融資安排。（6）、提高市場運行效率

5、什么是項目管理？項目管理的基本職能？ 答題要點：（1）、項目管理是將有關知識、技能、工具和技術等綜合應用于項目活動，已成功地實現項目預期目標的活動。

（2）、基本職能：主要有計劃職能、組織職能、協調職能和控制職能。

6、確定房地產開發企業的資信等級的因素有哪些？

答題要點：

1、企業素質

2、資金實力

3、企業償債能力

4、經營管理能力

5、獲力能力

6、企業在貸款銀行的資金流量

7、企業信譽

8、其它指標。

7、可行性研究的作用。答題要點：（1）可行性研究是項目投資決策的依據；

（2）是籌集建設資金的依據；

（3）是開發商與各有關部門簽訂協議，合同的依據；

（4）是編制下階段規劃設計方案的依據；

8、什么是建筑工程施工招投標？工程建設項目招投標方式有哪幾種？

（1）招投標：指房地產開發商設定“開發項目建筑工程施工”這一標的，邀請若干個建筑承包商進行秘密報價競爭，由房地產開發商從中選擇優勝者，并與之達成協議，簽訂合同的過程。（2）公開招標、邀請招標、議標。

9、工程項目管理的含義和主要內容包括那些？275 答題要點：（1）、工程項目管理通常是指開發建設項目施工階段的管理，對房地產開發項目而言，通常取其狹義的含義。工程項目管理是房地產開發項目管理工程中的重要環節，開發商進行工程項目管理的目標，是在預算成本和計劃工期范圍內，高質量的完成工程施工工作。

（2）、主要內容包括：主要有質量、進度、成本控制、合同、安全、信息管理、開發商、建筑師、承包商等關系的協調。

10、機構投資者對房地產市場的參與方式有哪些？326 答題要點：（1）直接投資和間接投資方式；

（2）權益性投資和債務性投資方式；

（3）權益參與貸款；

（4）售后租期。

計算題

1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計一年建成,交付使用后,當年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元?(設投資發生在年初,收益發生在年末)答案: 該酒店第一年末的凈收益現值為: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元 該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元

2.某開發商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權，已知建筑容積率為1.6,規劃建設用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本建造成本及專業人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發建設周期為3年,(其中準備期6個月,建設期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入,如果項目建成后的市場銷

售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發商成本利潤率是多少? 答案:(1)項目總開發價值: 項目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米 總銷售收入: 4700×46000=30080萬元 銷售稅費: 30080×6.5%=1955.2萬元

項目總開發價值: 30080-1955.2=28124.8萬元(2)項目總開發成本: 土地成本: 1000×64000=6400萬元 建造成本: 1400×64000=8960萬元 專業人員費用: 8960×8%=716.8萬元

管理費用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元 財務費用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元 b建造成本專業人員費用管理費用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元 c財務費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元

銷售費用: 30080×2.5%=752萬元

總開發成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

(3)開發商成本利潤率: 開發商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元

開發商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值28萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房價的30%，其余為在10年內按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來支付住房消費，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅?

房產的投資回報率,是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據.一般而言,有有兩種計算形式: 1.投資回報率分析計算公式: 投資回報率=(稅后月租金-物業管理費)×12/購買房屋單價

說明:此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系,只要結果大于8%都是不錯的投資.但它只是簡單粗略的計算,沒有考慮資金的時間價值,并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時間分析計算公式:

投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12 說明:這種方法可簡略估算資金回收期的長短,一般認為結果在12~15年之內都是合理的投資.該方法比租金回報法更深入一步,適用范 圍也更廣,但有其片面性.用這個公式反推過來就OK了，不是精確的計算方式，希望多參考下（宏觀經濟學）

七、論述題

1．論述房地產法的基本原則。

1．房地產法的基本原則是：(1)堅持國家壟斷城鎮土地一級市場，國有土地有償、有限期使用原則。我國《城市房地產管理法》明確規定了這一原則。凡進行房地產開發者，必須先獲得房地產開發用地的土地使用權，由國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給受讓人，由受讓人向國家支付土地使用出讓金。(2)保護房地產所有權的原則。國家立法保護房地產所有權，禁止任何組織和個人用任何形式侵犯國家、集體和個人的房地產所有權。(3)國家扶持發展居民住宅建設的原則。我國絕大多數城市長期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對此，國家采取一系列措施加快住宅建設步伐。如稅收優惠、住宅建設供地優惠、貸款優惠等。

2、論述土地使用權出讓的特點。

2．土地使用權出讓的特點：(1)土地使用權出讓是以土地所有權和使用權分離為基礎的。土地使用權是一種在法律規定范圍內對物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權利，是物權。(2)土地使用權出讓是有償的。土地使用者必須向國家支付一定數額的出讓金。出讓金的構成，既包含一定年限內的地租，也包含出讓前國家對土地的開發成本和有關的征地拆遷補償、安置費用等。(3)土地使用權出讓是有一定年限的。這個最高年限由法律予以明確規定，實際出讓年限由土地使用權出讓合同約定，但不得超過最高年限。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權利效力不及于地下之物，即對地下資源、埋藏物和市政公用設施等不享有權利。

3．論述房地產轉讓的特點。

3、房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。從法律上看，房地產轉讓具有以下特征：（1）房地產轉讓人必須是房地產權利人。（2）房地產轉讓的權利內容是特定的房地產權利，包

括：國有土地使用權和國有土地上的房屋所有權。（3）房地產轉讓的方式包括買賣、贈與或者其他合法方式，主要有買賣、贈與、互換、繼承、遺贈等。（4）房地產轉讓屬于要式民事法律行為。即房地產轉讓的雙方主體應簽訂書面房地產轉讓合同并經過轉移變更登記。建設部《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效?！豹し慨a轉讓時，房屋所有權及其土地使用權必須同時轉讓。地產轉讓時，該土地上的房屋必須同時轉讓。房地產轉讓時，房屋的所有權及其土地使用權必須同時轉讓。

4．論述房地產抵押的概念及特點。4．房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房地產抵押是一種物的擔保，確立的是擔保物權。房地產抵押權的法律特征有：（1）房地產抵押權是為擔保債權而設立的，與所擔保的債權是主從關系，對其具有附從性。（2）房地產抵押權具有特定性。以特定的抵押房地產擔保特定的債權。（3）房地產抵押權具有不可分性。其效力及于抵押房地產的全部和被擔保債權的全部，不受抵押房地產的分割、部分轉讓、部分滅失和債權的分割、部分轉讓、部分清償的影響。（4）房地產抵押權的物上代位性，即抵押房地產發生原有形態變化時，房地產抵押權的效力及于該抵押房地產的轉換物上。（5）房地產抵押權的追及性，即抵押人將抵押房地產轉讓給他人時，抵押權人仍可對抵押房地產行使抵押權。新的房地產權利人不得以其不是債務人而提出異議。

5．論述房屋租賃的原則及規定。

5、公房租賃，應遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實行“以租養房”、“適當照顧職工負擔”；(3)逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化。同時國家規定：(1)承租人可以依照政府規定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權；(3)住房承租人對翻修改建后的房屋有優先承租權。 私房租賃應遵循以下原則：(1)主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務。(2)公平合理。一般租金不超過房屋修繕費、折舊費、管理費、稅款和法定利息。同時國家規定私房租賃：(1)房屋所有權必須清楚；(2)私房出租必須是自住有余；(3)出租人與承租人簽訂租賃合同，并報房屋所在城市的房管機關備案；(4)房屋租金標準由政府規定；(5)承租方應妥善保管和使用房屋，出租人應對房屋及設備及時檢修，保障居住安全。

1、結合實際說明房地產開發之利。答題要點：

（1）、相對較高的收益水平。房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本

收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過100%。喜愛房地產置業投資中，在壽命周期內獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、貸款利息和建筑物折舊后的經營收入為基數并以固定稅率征收的。并且如果置業投資者投資的經經營收入為負值，能以虧損來充抵其它投資的經營收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（3）、易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業作為抵押擔保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機構的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機構通常認為作為抵押物的房地產，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產和其它有形資產的重建資本不斷上升，從而導致了房地產和其它有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性；又由于房地產是人類為生活居住、生產經營所必需的，即使在整個經濟的衰退過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。（5）、能提高投資者的資信等級。由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產便成了占有資產、具有資金實力的最好證明。

2、房地產市場宣傳的主要手段有哪些？結合實際說明目前人們最易于接受的是哪幾種？ 答題要點：（1）、廣告。廣告旨在通過開發商直接或間接通過開發商的物業代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業進行宣傳。根據項目推銷的范圍和重點，可選擇印刷廣告、網絡廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。（2）、郵寄宣傳品。通過郵寄宣材料進行房地產市場宣傳可單獨使用，也可作為報刊廣告的輔助手段。主要郵寄對象是根據有關線索篩選出的潛在買家或租客。（3）、發送樓書。售樓書是有關物業的詳細介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊子，對于易變動的資料如售價等也可印制成活頁附在里面。售樓書一般僅寄給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應的人，或直接寄給那些已知的對租買該物業有興趣的人。（4）、現場廣告牌和廣告圍柵：幾年來開發商越來越注重利用開發項目施工工地的圍柵板進行廣告宣傳。這種宣傳有兩個優點，首先，擋住了施工現場的不雅景觀，給過往行人提供一個良好的、有吸引力的景觀；其次，該種廣告有助于強化項目的市場形象。這種廣告能很好的配合項目其它的市場宣傳工作，使人們對項目、開發商留下良好的、持久的印象。（5）、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設過程中進行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開發的樓宇推向市場。

（6）、現場展示樣板房：當建筑物施工完畢后，對開發商來說很重要的一點就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進行裝修、配器家具設備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺。

總之，市場宣傳活動的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。