第一篇：票務代理合同簽訂注意事項

票務代理剛興起 簽訂合同多留意

近年來，隨著文化旅游市場的升溫，票務銷售代理也逐漸興起。文化旅游實體經營者愿將票務銷售外包給票務公司，看中的正是其專業的銷售技巧與廣泛的銷售途徑。但由于雙方合同約定不明確以及票務公司的良莠不齊，導致相關糾紛日益增多。

合同結算期限與方式不明

劉某系北京郊區一山莊俱樂部經營者，其與一文化傳播公司簽訂票務代理協議，約定該文化傳播公司銷售劉某提供的門票，雙方按照“周一至周五40元/人半日，周六、日60元/人半日”的價格進行結算，合同期限一年。合同簽訂后，文化傳播公司依約支付預付款10萬元。合同期限屆滿后，文化傳播公司將劉某告上法庭，稱在合同期限內，公司實際銷售門票金額共計6600元，因此劉某應返還“預付款”中多出的部分9.34萬元。

■法官說法

我國合同法第十二條規定，合同的內容由當事人約定，其主要包括“履行期限、地點和方式”等。本案中，票務公司主張在合同約定的一年期限內，總共銷售的紙質門票金額共計6600元，要求劉某返還“預付款”中多出的部分9.34萬元。劉某答辯稱，雙方合作期間屆滿后，仍有消費者持從票務公司處購買的旅游券進行消費；此外，由于票務公司擅自變更銷售模式，除紙質門票外，存在消費者持手機二維碼或驗證碼游覽的情形，門票金額已超出6600元。

此案涉及票務銷售代理合同中的結算期限和結算方式兩個問題。旅游文化類門票與傳統意義上的門票最大的區別在于，其往往設定一個有效期間，便于消費者選擇游覽時間。現實中，票務公司在合作期間內銷售出門票后，消費者可能在超出票務銷售代理合同約定的合作期間，但在門票有效期內使用門票。這部分門票銷售金額能否納入結算范圍，有的合同沒有明確約定，部分實際經營者可能因此拒絕接受這部分門票，或者可能在接受使用后遭受無法結算的損失。因此，該類合同應該明確區分雙方合作期間、票務有效期間以及雙方結算時間，雙方當事人亦應在此基礎上舉證證明自己的主張。此外，如果票務公司的出票方式發生變化而導致結算方式變化的，應盡快簽訂補充協議，并且注意保存相關證據，以免事后發生糾紛時因舉證不能而承擔不利后果。本案中，由于雙方當事人沒有注意到上述問題，合同中沒有明確約定。

賠償責任保險費用約定不清

某旅游公司與票務公司簽訂票務銷售代理合同，約定票務公司為其在北京地區的獨家銷售代理。合同簽訂后，票務公司支付了3萬元給旅游公司。合作期間屆滿后，票務公司將旅游公司告上法庭，主張其僅實際銷售了5000元門票，旅游公司應返還25000元“預付款”。

■法官說法

獨家代理合同系指合同中明確在某一地區某一時期就某一旅游項目或文化項目，僅由該合同項下的票務公司具有代銷權的合同。該合同的簽訂，意味著實體經營者在某一時期及地區不能再與其他票務公司合作。本案中，旅游公司答辯稱，作為旅游項目經營者，其前期投入了場地建設、CS裝備購置等近80萬元的投入，但在近兩年的合作期間，票務公司僅銷售不足1萬元的門票，主要原因在于票務公司銷售的門票價格過高，從而導致整個旅游項目無人問津。此外，因有游客在景區摔傷，旅游公司賠付了近10萬余元醫療費。從公平原則出發，票務公司不應該要回剩余款項。

法院在案件審理中發現，旅游公司在與票務公司簽訂合同時，并未對票務實際銷售價格進行約定，導致票務公司一味追求高價售票，旅游公司無法實施監管，同時受獨家代理合同限制，無法與其他票務公司合作，導致自身利益受損。此外，由于合同雙方對賠償責任和保險費用負擔也沒有明確約定，導致意外發生后，互相推卸責任。

■法官提醒

北京一中院法官認為，對于消費者來說，在各大團購網站上購買文化旅游項目門票時，應注意門票是否包含保險費用,并在門票有效期內盡早使用。而旅游項目開發者在與專業的票務銷售代理公司合作時，應特別注意明確以下五個方面的問題：

一、明確結算期間。合同中應明確約定對已經超出合同約定的合作期間但仍處于有效期內的門票，能否使用以及如何結算。例如，票務代理合作期間為2011年1月1日至2012年1月1日，門票有效期限是三個月，那么，在2012年3月5日，消費者持有票務公司在合作期間售出且仍處于有效期的門票進行消費，應如何處理？這既涉及到合同雙方的經營利益，也涉及消費者合法權益的保障。

二、明確結算價格。實踐中，票務公司賺取的利潤來源于銷售門票價格與實體經營者結算票務價格的差價。因此，一些票務公司為了賺取更多差價，一味提高門票實際銷售價格，導致旅游項目無人問津，經營者損失慘重。因此，經營者不能有“我只埋頭經營，你負責賣票”的心態，不宜完全放棄對票面銷售價格的監管。

三、審慎簽署獨家代理協議。倘若經營者要與票務公司簽署獨家代理協議，應嚴格考察該票務公司的銷售能力及信用，以免落入門票銷不動，又不能在合作期內尋求其他銷售途徑的尷尬局面。

四、明確結算方式。一些代理合同約定“按收回的副券計算”結算金額，但隨著電子時代的到來，不僅存在紙質票，更出現了手機短信編碼、手機二維編碼等其他樣式的票樣，傳統結算方式無法適用于后者。因此，合同中應盡可能明確結算方式，防止結算時互相扯皮。

五、明確賠償責任和保險費用的負擔。真人CS等旅游項目本身存在一定的人身危險性，因此，合同中應明確一旦發生意外，實體經營者和票務公司的賠償責任承擔，或者約定保險費用的負擔。

第二篇：關于簽訂代理合同的注意事項

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（一）關于代理的權限問題。房地產代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設施及物業管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優惠措施等，這些內容均需在合同中明確表述，防止出現代理商為了促銷樓盤，在未經開發商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現小廠的承機．特別是對于預售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發商甚至可以對代理商做有關方面的廣告也應明確不得超越授權的范圍。

（二）關于物業代理的傭金

當僅由一個代理機構獨家代理物業租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標準一般是：出租物業收取年租金的10％或相當于一個月的租金；出售物業收取銷售收入的1％～3％。對聯合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構之間要依事先協議來分割這筆傭金。一般說來，代理商只應從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理機構幫助買樓或租樓，則代理商相對開發商而言就是www.t1234.info

“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領土位面時．更不應從開發商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機構預定，而是代理機構申請為開發商推銷時，則開發商應支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構掌握該物業，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認為這么多的代理機構持有該物業，肯定該物業不易出手或是有些什么其他問題，如質量不好等。

（三）關于代理商的資格問題

簽訂房地產代理合同時，作為委托方要充分了解物業代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產經紀及代理機構的資格都有一些具體規定，如建設部50號部長令規定了房地產經紀機構的設立條件及程序。

（四）選擇合適的代理商

房地產交易涉及資金量巨大，所以對外發商或業主來說，選擇代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業代理公司時，首先要考察物業代理公司的素質及其職員是否有良好的職業道德，其中包括物業代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風，在物業交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業道德的做法。其次，對物業代理公司可投入市場營銷工作的資源也應予以關注。很顯然，地方性的物業代理公司由于其人員、經驗和銷售網絡的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產開發項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業代理機構曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產開發項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業的租售市場，并將其主要的人力、物力

投入到代理費比例高的開發項目上去了。第三，物業代理公司以往的業績對選擇代理公司來說也很重要。看物業代理公司以往的業績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于前者。考察物業代理公司的以往業績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。第四，針對物業的類型選擇物業代理。住宅和公寓的銷作常以當地的代部機構辦理，當然，這些機構也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構。但對工業和商業物業來說，常委托全國性或國際性代理公司，當地的代理機構有時參加，有時不參加。

第三篇：合同簽訂注意事項

合同簽訂注意事項

一、招標文件起草階段注意事項

招標文件的構成：投標邀請、投標人須知、招標需求、合同格式及合同條款、投標文件制作格式及附件。

1、明確招標范圍及招標工程內容，以及專業承包資質要求。

2、合同價款方式及材料、設備供應方式 ：分為固定單價和固定總價。固定總價：一次包死；固定單價：竣工據實結算；并對于合同中的材料價格是否約定可調整范圍。

3、工程預付款的約定：工程預付款的支付情況對投標人投標報價將產生一定影響，所以招標文件中應予以明確。

4、總承包服務費的計價方式：招標文件對總承包服務費的處理方式有兩種：①總承包服務費暫不計入，簽訂施工合同另行約定。②暫定專業分包工程暫估價總額，在限定上限費率情況下，投標單位競爭費率及報價。

5、招標文件中需明確水電費由承包方按實際發生費用向提供方繳納。

6、設備招標文件的起草，在使用部門提出具體用戶需求的基礎上，要綜合考慮公用工程的配套情況，設備吊裝，就位等實際工況，結合具體設備自身的安裝要求，約定卸貨、吊裝、就位的具體實施責任主體。

7、招標項目若涉及二次深化設計，要求對設計深度和最終實現的功能，應在招標文件中給與詳細說明。

8、招標文件必須寫明付款方式，供貨期、運輸、吊裝等涉及后期合同簽訂的關鍵因素。

9、招標文件對企業資信、授權委托書、委托代理人、售后服務承諾、相關業績等信息必須要求投標方在投標文件中詳細提供。

10、關于招標的紀律要求，招評標規則、標書份數等要在招標文件中做出說明，以利投標人能認真準備和完善的提供。

11、關鍵的工程或設備在項目初期，必須進行必要的現場調研或前期的技術澄清，再組織開標。

二、招標階段注意事項

1、對于招標的項目，要編制招標清單，能使各投標單位在一同平臺上進行報價。

2、組織各投標單位進行現場答疑，針對投標方提出的問題進行匯總，在答疑會上對投標單位提出的問題進行解答，并在答疑會后通過郵件方式把匯總后的問題發送至各投標單位。

3、要提前和評標的相關部門結合URS的具體要求做好評標的規則統一，科學、合理制定評分表。

4、要在開標前3天進行投標情況的核實，以確保有足夠的廠家參與投標，并對不按規定回應的供應商應按照相關規定，給與供應商凍結投標資格。

5、在項目發布公告結束前1天，對報名情況進行匯總，并及時反饋，避免有資質較強的企業被遺漏，同時應提前做好供應商篩查工作。

6、開標前提前安排好開標時間、地點、參與開標人員，評標人員不得少于3人，嚴格按照《集團采購管理制度》執行。

7、涉及技術澄清的標的，必須在開標前聯系使用部門及時做出回復，不得耽誤對方投標時間。

三、標書審核及評標對比階段注意事項

1、技術標的審核：技術標準和要求是符合響應招標文件及URS要求，其他評標因素包括設備配置、財務能力、業績與信用等；投標文件是否符合招標文件提出的質量目標和標準要求。

2、商務標的審核：投標內容是否符合招標范圍和內容，有無實質性偏差；投標文件內的完成時間是否符合招標文件規定的時間；投標人是否按照招標文件規定的內容范圍和工程量清單或貨物進行報價、是否存在算數錯誤，并需要按規定修正。

3、按照招標流程，主持人要做好簽到、抽簽、招標紀律及廠區的禁令要求的告知，并組織好開標現場秩序管理。

4、開標會議實行當場開標，當場評標，原則上當場出具授標方案，特殊或復雜的標的需要議標或會后報告公司的，經評標小組同意后延遲出具授標方案。

5、對現場不能滿足招標文件要求或出現重大偏差的應標情況，應在開標現場評標小組立即做出是否廢標決定。

6、對現場商務談判過程中，雙方達成的協議，應詳細記錄在標書正本上，并讓投標方負責人簽字確認，以利后期合同簽訂。

四、合同起草與談判階段注意事項

1、合同中的設備材料或承包范圍描述清楚。如：雙方約定的工作內容、規格型號、品牌、出廠商、數量、含稅價、質量標準和等級、提供的時間和地點等。（注意量詞盡量使用國際通用計量單位，不要用瓶、套等概念性詞語。）

2、合同價款方式：（分為固定單價和固定總價。固定總價：一次包死；固定單價：竣工據實結算。）對于合同中的材料價格是否約定調整范圍。

3、在合同中要明確約定“聯系電話、傳真、郵寄地址，以及通訊地址及方式，若發生變更，則應以書面方式通知對方，不通知則視為送達地址”。

4、盡量明確工程所在地為合同履行地。

5、付款條件：明確付款的條件，付款時間（盡量避免出現多少天后支付工程款）；最后一筆款的比例應高于稅率比例，否則可能拿不到稅票，建議在倒數第二筆款時見票付款，并且明確稅票的類型（專票還是普票）。

6、要嚴格按照招投標文件的約定，仔細核對技術參數，以及開標現場的承諾，合同經辦人必須嚴格核實，相關合同審批人嚴格審核，避免遺漏關鍵參數或約定事項。

7、若涉及深化設計的項目，在合同簽訂前必須出詳細的方案或圖紙，以雙方技術人員簽字確認的為準。

五、合同執行階段注意事項

1、注意履行中各種文件的取得。特別對合同附件、訂單等的訂立、變更、修改等，需雙方確認，并注意注明日期，可是雙方法定代表人或合同中約定的授權代表簽字和蓋章的傳真件，但最好是原件；合同中的預算文件、技術要求文件的內容要與招標文件、投標文件的商務標和技術標內容一致，不得有刪減或者修改。

2、向對方發出的比較重要的函件，應當取得對方的書面回復（內容至少為對方承認收到了我司的函件）。

3、在簽訂合同后的履行中，如果合同條款或主體方面有比較重大的變更，一定要有對變更的書面確認文件（最好另簽合同）。

4、注意合同簽訂方、訂單方、收發貨方、發票方、收付款方、收貨方的一致性。

5、對于對方在履行合同過程中出現的違約行為，如質量不合格、延期交付、服務不到位等，建議及時與對方聯系，最好能取到對方對存在問題的書面承認，具體實行中可以備忘錄、會議記要、問題解決說明等（要有對方有授權的人的簽字或公司公章）形式，尤其是若以后可能涉及合同的變更、取消，價格的減少、不予支付，追究對方違約責任，要求賠償等情形。

6、注意驗收方法、程序和時間。

7、在合同執行過程中應注意收集過程文件，對存在問題的關鍵事項必須有雙方簽字認可的文件。

8、按照公司標準合同模版不能涵蓋特殊約定事項的，必須有與主合同具有同等法律效力的附件支持。

9、合同的技術附件必須和招標文件相一致，如有偏差，應明確最準的技術參數要求（以使用部門確認的為準）。

10、各項目負責人，要對整個合同有全面的掌握，明確合同中的各項要約，嚴格執行。

第四篇：合同簽訂注意事項

簽訂合同的注意事項有以下幾個方面：

（一）合同文本的起草

當談判雙方就交易的主要條款達成一致意見后，就進入合同簽約階段，自然，就提出了由誰起草合同文本的問題，一般來講，文本由誰起草，誰就掌握主動。因為口頭上商議的東西要形成文字，還有一個過程，有時，僅僅是一字之差，意思則有很大區別。起節一方的主動性在于可以根據雙方協商的內容，認真考慮寫入合同中的每一條款。而對方則毫無思想準備，有些時候，即使認真審議了合同中的各項條款，但由于文化上的差異，對詞意的理解也會不同，難以發現于己不利之處。所以，我方在談判中，應重視合同文本的起草，盡量爭取起草合同文本，如果做不到這一點，也要與對方共同起草合同文本。但現在我們的一些涉外談判，往往是由外商一開始就提出一份完整的合同文本，迫使我方按照合同文本的內容討論每項條款。這種作法會使我方在談判中處于極端被動的地位，一方面由于思想準備不足，容易讓對方塞進一些對我方不利的條款或遺漏一些對方必須承擔義務的條款；另一方面，按一方事先擬好的合同文本進行談判，極大地限制了我方談判策略和技巧的發揮，并且很難對合同進

行比較大的修改或補充，甚至有的只是在對方的合同上簽字。

另外，如果用外文文本作基礎，對我方也有諸多不利，不僅要在翻譯內容上反復推敲，弄清外文的基本含義，還要考慮法律上的意義，一些約定俗成的用法，包括外文的一詞多義，弄不好就會造成麻煩，出現意想不到的問題。因此，在談判中，我方應該爭取擬就合同談判的草稿。在此基礎上進行談判，形

勢就會有利于我方。

要起草合同的文本，需要做許多工作，這可以同談判的準備工作結合起來闡述。例如，在擬定談判計劃時，所確定的談判要點，實際上就是合同的主要條款。起草合同文本，不僅要提出雙方協商的合同條款，以及雙方應承擔的責任、義務，而且我方琿要對所提出的條款進行全面細致地討論和研究，明確哪些條款不能讓步，哪些條款可作適當讓步、讓步到什么程度。這樣，當雙方就

合同的草稿進行實質性談判時，我們就掌握了主動權。

（二）明確合同雙方當事人的簽約資格

合同是具有法律效力的法律文件。因此，要求簽訂合同的雙方都必須具有簽約資格。否則，即使簽訂合同，也是無效的合同。在簽約時，要調查對方的信資情況，應該要求當事人相互提供有關法律文件，證明其合法資格。一般來講，重要的談判、簽約人應是董事長或總經理。有時，雖具體業務談判，出現簽約的不是上述人員，但也要檢查簽約人的資格。如了解對方提交的法人開具的正式書面授權證明，常見的有授權書、委托書等。了解對方的合法身分和權

限范圍，以保證合同的合法性和有效性。

審查對方當事人的簽約資格，一定要嚴肅認真，切不能草率從事。實行改革開放政策以來，我國對外貿易迅速擴大。但是，在與外商、港商談判時，由于盲目輕信對方，草率簽訂合同，以致吃虧受騙的現象屢有發生。有些單位為了急于引進、輸出，僅憑熟人介紹，不進行任何信資調查，就簽訂數額巨大的合同，結果給企業和國家造成重大損失。所以，進行信資調查，了解對方的企業信譽及其行為能力和責任能力是十分重要的。此外，不要輕易相信對方的名片，名片不能代替證書，有的人名片關銜很大，實際上是空的。還有，與外國公司找交道，不要只看母公司的信譽和資產情況，實際上母公司對子公司是不

負連帶責任的。

（三）合同要明確規定雙方應承擔的義務、違約的責任

許多合同只規定雙方交易的主要條款，卻忽略了雙方各自應盡的責任和義務，特別是違約應承擔的責任。這樣，無形中等于為雙方解除了應負的責任，架空了合同或削減了合同的約束力，還有一種情況是，有些合同條款寫得十分含糊籠統，即使是規定了雙方各自的責任、義務，但如果合同條款不明確，也無法追究違約者的責任。例如，我國南方某一城市與港商簽訂了一個出售礦渣的合同。合同中只明確港商可以每天拉一車，時間一個月。由于沒有 確提貨車的型號，結果對方拉貨的車越來越大，我方明知吃虧，卻也無可奈

何。

合同文字如果含糊不清，模棱兩兩，在執行過程中，往往爭議紛紛，扯皮不斷，甚至遺禍無窮。例如，某一合同中有這樣一條：“合同生效后不得超過45天，乙方應向甲方繳納××萬美元的履約保證金。……超過兩個月如未能如期繳納，則合同自動失效。”這里“兩個月”究竟從哪一天開始算起，是合同生效

之日開始算起？還是合同生效45天以后算起，寫得不明確。

此外，對合同中的一些關鍵詞句，一定要謹慎推敲，不能含糊遷就，有時僅一字之差，卻“失之千里”。例如，福建某企業在與外商談判合同履行保證書時，外商要求寫上“在發生受方取損失補償時，要先取得供方認可。”為保留或取消“認可”兩字，雙方展開了辯論，僵持了兩天，最后我方以理服人使外商放棄了“認可”要求。因為，如果我方同意保留“認可”這一條，則供方銀行的《履約保證書》就失去了任何意義。如供方不認可，出具《履約保證書》的銀行就可以不受理受方索賠的要求。《履約保證書》只不過是一紙空文，成了騙取信

任的一種形式。

（四）合同中的條款具體詳細、協調一致

合同條款太籠統也不利于合同的履行。例如，某化肥廠從日本引進一套化

肥設備，合同有這樣一條：“

某管線采用不銹鋼材料“。沒有具體指明管線應包括閥門、彎管、接頭等。結果，在合同履行中，日方認為管線只指管子，我方則認為包括其它，但由于

合同沒能寫明，也無從交涉，干吃啞巴虧。

同時，也應注意合同中的條款不能重復，更不能前后出現矛盾。例如，我一企業與外商簽訂了一份合同，在價格條款中有這樣一條規定：“上述價格包括賣方裝到船艙的一切費用。”而在交貨條款中卻又出現了這樣的規定：“買方負擔裝船費用的1/2，憑賣方費用單據支付。”這種前后矛盾的現象，最容易被人

鉆空子。

（五）爭取在我方所在地舉行合同的締約或簽字儀式

比較重要的談判，雙方達成協議后，舉行的合同締約或簽字信式，要盡量爭取在我方舉行。因為簽約地點往往決定采取哪國法律解決合同中的糾紛問題。根據國際法的一般原則，如果合同中對出現糾紛采用哪國法律未作具體規定，一旦發生爭執，法院或仲裁庭就可以根據合同締結地國家的法律來做出判決或

仲裁。

第五篇：簽訂房地產銷售代理合同的注意事項

簽訂房地產銷售代理合同的注意事項

一般地說，開發商選擇商品房代銷的，那么商品房的廣告宣傳是由代理商負責的，開發商只需向代理商提供商品房的基本資料即可。但如果代理商在對外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發商也是應承擔責任的房地產銷售代理在我國是一個較新的行業，很多開發商也只是開始初步的嘗試。目前，對開發商來說，除了開發以外，如何與代理商簽訂委托代理合同，規范雙方的權利義務，成了他們最為關心的問題之一。簽訂銷售代理合同要重點注意哪些方面呢？簡單地談談我的看法。

一、代理方式的選擇

房地產銷售代理方式按委托人對代理人授權的大小，可分為一般代理、獨家代理和包銷。一般代理，是指委托人在同一地區和期限內，可選定一家或幾家代理商作為一般代理人，根據代銷的實際數量按協議規定的辦法付給傭金，委托人可直接與該地區的買主成交，其直接成交部分，不向代理商支付傭金。獨家代理，是指委托人給予代理商在規定地區和一定期限內享有代銷專營權的代理，委托人在該指定地區和時間內，不得委托其他第二個代理人，且商品房出售前的所有權歸委托人，由委托人負責盈虧。商品房包銷，與獨家代理十分相近，但不同之處在于包銷人承擔銷售剩余商品房的購買義務。

由此可見，在簽訂銷售代理合同時，確定一般代理、還是獨家代理、或是包銷，對開發商來說是至關重要的。不同的代理方式，開發商承擔的風險責任也不同，開發商應根據自身的情況，并結合代理商的資信情況，選擇相應的代理方式。這里，需要提醒廣大開發商，在擬訂合同的時候，一定不要嫌麻煩，千萬要將選定的代理方式以書面的形式表述清楚。如選擇包銷，則要以合同的形式明確約定房地產包銷商對包銷范圍內的房屋自定銷售價格，允許其賺取高于開發商給予的銷售基價之上的那部分溢價，并對其不能在包銷期限內售出的房屋承擔購買責任。

二、代理的期限及代銷的任務

代理商的代理不可能是無期限地售完為止，因此，開發商與代理商簽訂的銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時間，同時，還要在合同里明確具體時間內的銷售數額是多少，即明確具體的代銷任務，銷售任務可以以平方米計算，也可以以套或幢計算，不管采用哪種計量方式，都要明確規定在某一具體的時間銷出具體數額的房產。

三、獎懲條款的設定

為了有力地促進銷售代理工作，開發商在代理合同里設有獎勵條款，即如果代理商提前售完所代銷的物業，應該給予一定的獎勵。如根據提前的時間，設立不同的獎勵標準。同樣，為了讓代理商明確自已的責任，使代理商感到有壓力，開發商應在合同里增加懲罰條款，在合同約定的時間里，如果代理商沒有售完約定的物業，開發商有權按比例減少代理商的傭金，用這樣的機制，可以有效地調動代理商的積極性和主觀能動性，使他們的經濟效益和銷售成績掛起鉤來。獎懲條款要結合上述代銷的任務來設定，這樣才能使代理商更加明確自已的責任，這樣才是開發商保護自身利益的有效手段。

四、關于售房宣傳廣告的約定

一般地說，開發商選擇商品房代銷的，那么商品房的廣告宣傳是由代理商負責的，開發商只需向代理商提供商品房的基本資料即可。但如果代理商在對外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發商也是應承擔責任的。原因有二：其一，代理商是以開發商的名義對外實施廣告宣傳的，對于買受人來說，開發商才是當事人；其二，開發商有義務對代理商的售樓廣告的內容進行審查和監督，這是義不容辭的法律義務和社會責任。根據人民法院的審判實踐，代理商因制作虛假廣告，應承擔直接賠償責任；開發商因疏于對售樓廣告的審查與監督義務，應承擔連帶賠償責任。由此可見，開發商委托了房地產銷售代理后，并不意味著一勞永逸了，開發商還應密切關注售房宣傳廣告的對外發布情況，及時發現并糾正代理商的不當行為。同時，對于售房宣傳廣告方案的最終確定權應在合同中明確約定歸屬于開發商，而且對于開發商確認的方式及代理商違約發布廣告應承擔的責任等內容也應具體、明確地體現在合同當中