新規程PK贈送面積九大招

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“新規程”

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大露臺

“新規程”對露臺的定義為“與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺”。

露臺作為住宅建筑的“灰空間”（并非“不計建筑面積”空間），承擔了室內與戶外過渡空間的作用，擴大了人們與室外自然環境空間的交流，在多層或高層住宅建筑中，對改善居家環境功不可沒。

但進深過大的露臺，對露臺下層房間會造成陰影，以致即便是南向房，露臺下層的客廳或臥室仍然難以得到足夠的日光照射，這是創造大露臺的建筑師們始料未及的弊端之一。因此，“新規程”明確了露臺進深不得超過2.5米，對住宅產品的均好性有著積極的意義。然而，“新規程”并沒有禁止深圳今后二層高露臺的設計，在有限定的條件下，仍然給予“贈送面積”的優惠。

下圖：

二層高露臺面積計算新規定

（1）可贈送面積的露臺

1、二層高懸挑露臺（無柱露臺）：無論其面積多大，進深多大，均不計入建筑面積。但從結構和成本考慮，其懸挑長度和面積應該有限。

2、二層高有柱露臺（有框架露臺）：陽臺底板至陽臺上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連接橫梁等結構，將計算一半建筑面積；兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結構體時，面積小于12.0平方米，進深小于2.5米，不計入建筑面積。

（2）不可贈送面積的露臺

只要面積大于12.0平方米，或進深大于2.5米的有柱露臺和凹露臺，今后都要計算全部建筑面積。

深圳市場中以前出現的“水榭花都”、“鼎太風華”、“可園”等樓盤的20多平方米的大露臺，將不再被準許贈送面積。

“新規程”只對單個露臺的面積進行了限制，并沒有對一個住宅單位的露臺數量和總面積（即“總贈送面積”）進行控制。市規劃局正在制定新規定，擬對每套房的“可贈送面積”總量提出限制指標，每戶只能贈送一定比例的面積，以示每套住宅單位對占有公共空間的公正。

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“新規程”

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空中廊院

“新規程”細化了對凹陽臺的規定，以禁止深圳市場中出現的有可能被隔成房間的凹陽臺。

“新規程”規定“當凹陽臺的對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于2.0米時，其凹入深度（進深）不應超過2.0米。當對外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時，其凹入深度不應超過2.5米；當對外開敞面寬度大于或等于5.0米時，其凹入深度不應超過3.0米，否則，無論上蓋高度如何，陽臺進深超過允許值以內的部分均視為內廊，一律計算全部建筑面積。”

對于半封閉陽臺“當陽臺開敞寬度小于其寬度的1/3時，該陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積。當陽臺封閉寬度大于其寬度的1/3時，封閉部分計算全部建筑面積。”

下圖：半封閉陽臺面積計算規定

不可贈送面積的凹陽臺——

“小于5.0米開敞面時，其凹入深度不應超過2.5米；大于或等于5.0米開敞面寬度時，其凹入深度不應超過3.0米。”

無論其是一層高，還是兩層高的凹陽臺或凹露臺，“新規定”禁止其超過3.0米。實際上，這控制了諸如“中信·紅樹灣”（一層高）、“天悅龍庭”（兩層高）、“香蜜山”（兩層高）、“左庭右院”的空中廊院或空中院館。

此類所謂的空中廊院在市場中將不會再出現。

下圖：

“中信·紅樹灣”的空中院館將不再被采用

下圖：

“天悅龍庭”的超高內院也會在市場絕跡

下圖：

復合型陽臺（花園陽臺）的進深允許達到3米

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“新規程”

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法式陽臺

“新規程”對“進深不大于0.6米的不封閉陽臺不計算建筑面積”的法式陽臺，采取了網開一面的積極引導。

“進深不大于0.6米的不封閉陽臺”這類小進深陽臺，深圳市場上俗稱“法式陽臺”。這種陽臺，在“鼎太風華”1期出現過，在中海系列產品如“中海．陽光棕櫚園”、“中海．怡美山莊”也有應用。不過當時這種法式陽臺和普通陽臺一樣，需要計算一半建筑面積。

下圖：

今后可以作為贈送面積的法式陽臺

法式陽臺當然不能代替戶型中的景觀陽臺和生活陽臺。但其在原設有窗戶的地方設置法式陽臺，既可以增加室內與自然的交流空間，也可以養花以美化環境，是頗有積極意義的設計指引。

有人曾經擔心在今后一段時期內法式陽臺會流行。是采用進深小于0.6米的法式陽臺（室外空間）？還是采用進深小于0.6米的凸窗（室內空間）？相信建筑師們會結合建筑立面和室

內空間綜合權衡。一般而言，不會出現一邊倒的現象。

“新規程”倡導對法式陽臺“贈送面積”，其引導無疑是積極的，將使今后深圳的住宅戶型設計更趨完善、更趨人性化。

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“新規程”

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凸窗

“新規程”規定“窗臺高度大于等于0.4米時，為普通凸窗”，“當凸窗高度小于2.20米或

凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積，否則凸窗部分計算全部建筑面積。”

下圖：

普通凸窗定義

而“新規程”對“窗體未凸出于外墻的窗（圖1）、或窗體上（下）方凹入部分的外側以各種類型建筑材料封閉的窗（圖2）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內其它部分一樣計算層高，當層高大于等于2.2米時，應計算全部建筑面積。”

圖1

窗體未凸出于外墻的窗

（1）可贈送面積的凸窗

1、普通凸窗的進深小于0.60米。

2、“鼎太風華”5期的低臺衣柜，實際上可以看作是用外墻替代了窗戶的凸窗，仍然可以作為“贈送面積”。

（2）不可贈送面積的凸窗

普通凸窗的進深如果大于0.60米，將不被允許。

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“新規程”

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落地凸窗

“新規程”規定：

“窗臺高度小于0.4米時，為落地凸窗”。“當落地凸窗高度等于或大于2.2米時，無論其進深如何，凸窗部分均計算全部建筑面積。”而“窗體上（下）方凹入部分的外側以各種類型建筑材料封閉的窗（圖9）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內其它部分一樣計算層高，當層高大于等于2.2米時，應計算全部建筑面積。

”

（1）可贈送面積的落地凸窗

凸窗高度小于2.2米，則無論進深多大，都作為贈送面積。

這對小戶型住宅戶型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，將大大地增加了小戶型局促的室內空間，實際上其增加的“地毯面積”，空間感和實用性比普通凸窗實惠多了。

（2）不可贈送面積的落地凸窗

“新規程”對市場中出現的各類變相、曲解的落地凸窗（俗稱“偽凸窗”）加以限制。如“城市主場”式的假梁式凸窗，佳兆業系列的“桂芳園”、“可園”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作為“贈送面積”。同理，對于如“桂芳園”、“可園”的落地衣柜，由于其外墻齊平，應該視為此類變相的落地凸窗不可再作“贈送面積”。

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“新規程”PK

半地下室

“新規范”規定“獨立別墅、聯排式別墅中為各戶專用的、層高等于或大于2.20米的半地下室，當其在室外地面以上部分的高度大于1.5米，或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時，無論其作何使用，其層數均計入地面以上層數，建筑面積均計入各戶建筑面積中。”

下圖：

平地別墅的半地下室面積計算

（1）可贈送面積的半地下室

平地獨立別墅、聯排式別墅的半地下室，當其室外地面以上部分的高度小于1.5米時，如萬科系列的產品，照樣可以實現“贈送面積”，且不論其半地下室本身的層高是否大于2.20米——“萬科城”、“東海岸”、“第五園”的獨立別墅、聯排式別墅的半地下室，其層高一直堂而皇之地大于2.20米。而“中信．棲湖”、“招商．倚山郡”等獨立別墅、聯排式別墅的半地下室，還要或者先做出一個小于2.20米的半地下室然后再敲掉部分層高，或者干脆就做2.19米的半地下室的作法，實屬沒有吃透規范的要旨。

（2）不可贈送面積的半地下室

坡地獨立別墅、聯排式別墅的半地下室，如“觀瀾湖．高爾夫別墅”曾經號稱“整層贈送面積”的半地下室，因為其地下室面向泳池的一面位于坡地的地面以上，今后須計算建筑面積，而不再作為“贈送面積”。

下圖：

坡地別墅的半地下室面積計算

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“新規程”

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入戶花園

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“新規程”對入戶花園的規定“住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規定計算建筑面積。”

深圳住宅首創的入戶花園，避免了住宅產品中的“鉆石廳”，保證了戶型內廳、房的方正實用，也一舉兩得地解決了住宅戶內的玄關問題，使得高層建筑中同一建筑平面戶與戶之間的影響被減少到了最小程度。

但如果將入戶花園單純地“視為陽臺，并按陽臺規定計算建筑面積”，即其進深不得超過2.5米的有關規定，將葬送了入戶花園對于深圳住宅戶型的積極貢獻。

但如何防止象“羅馬公元”那樣在入戶花園中能“贈送”出20多平方米，而后又可能被隔成一個房間的戶型設計，建議采用如下條款：

（1）

入戶花園只有當其是異型平面時，才只計算一半建筑面積。

如下圖：

異型平面的入戶花園，建議只計算50%建筑面積

（2）如果入戶花園是矩形平面，在一個許可的面積范圍內（如6平方米，或按照陽臺規定的2.5米進深），計算一半建筑面積；如果超出允許范圍，則計算全部建筑面積。因為矩形平面的入戶花園有可能被改造成房間。

如下圖：

矩型平面的入戶花園，如果進深超標，建議要計算全部建筑面積

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“新規程”

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夾層

對于國標中“一個樓層外墻以內的建筑空間中，因結構梁等形成的局部高度不足夠2.20米的部分，不計算建筑面積”的規定，“新規程”未提出異議。

因此，今后在深圳市場上，仍然可以采用不計算建筑面積的低于2.2米的夾層平面。如“創世紀濱海花園”、“麗景城”、“中海．怡美山莊”的“三錯層”中的夾層。

下圖：

低于2.2米的夾層仍可作為“贈送面積”

下圖：

“創世紀濱海花園”的“三錯層”中，低于2.2米的夾層，仍可為“贈送面積”。

下圖：

“創世紀濱海花園”的“三錯層”中，低于2.2米的夾層，仍可為“贈送面積”。

下圖：

“麗景城”的“三錯層”中，低于2.2米的夾層面積，仍可贈送。

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“新規程”

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室內挑高

由于國標對建筑中的單層面積高度極限沒有作出明確規定，因此，“新規程”也沒有對住宅戶內的層高作出限定。

因此，“新規程”對深圳市場中出現的室內挑高仍視作默許，即仍可利用挑高室內空間，加板隔成兩層空間。高山花園的兩層高挑高，作為可隔兩層空間的大送“贈送面積”的案例，仍可繼續。

下圖：

“高山花園”兩層高的挑高空間，具有隔成兩層空間的可能。

下圖：

“高山花園”兩層高的挑高空間，具有隔成兩層空間的可能。

市規劃局正在制定新規定，擬對住宅室內空間提出限高指標，即室內空間在一定高度（如4.4米）以上的空間,按照乘以一點多的系數計算建筑面積，以限制一層隔兩層的“贈送面積”做法。

通過如上分析，我們可以看出，“新規程”只是對深圳房地產市場中影響最大的幾種“贈送面積”現象（空中庭園、超大露臺、超大凸窗、別墅半地下室等）進行了規范，在戶型“贈送面積”的設計方面，還是具有大有可為的余地。尤其對小戶型住宅的各種“贈送面積”手法，基本上予以了保留。這也使我們認識到，“新規程”在促進行業規范的同時，也保護了深圳地產人對戶型創新的積極性。

完善居家戶型設計，適度允許“贈送面積”，鼓勵和保護深圳地產的創新能力，是“新規程”的真正用意所在。“新規程”在引導深圳的住宅新產品方面，做出了必要的規定。相信在“新規程”的引導下，深圳的住宅產品將走向更健康發展的道路。