第一篇：物業服務合同簽訂時要注意的問題——以相關主體為視角

簽訂物業服務合同注意問題

一、物業服務企業應注意的問題

1、注意主體的適格性

（1）注意物業服務企業自身的適格

《物業管理條例》第三十二條規定：從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。第三十三條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

所以，對于物業服務企業來說，首先其自身必須具有相應的資質，再次其公司內部從事物業管理的人員也應當按照國家的有關規定，取得職業資格證書。具體資質參見《物業服務企業資質管理辦法》。（關于資質問題要展開的話我再補充）

《物業服務企業資質管理辦法》第八條：

一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

（2）注意業委會的適格

《物業管理條例》第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

簽訂物業服務合同時，作為物業服務企業的相對方，業委會的適格與否也是決定合同效力的關鍵，所以物業服務企業一定要特別注意業委會的資格問題。業主委員會是業主大會的常設組織,是業主的一種自治組織，其代表業主為業主利益而行為。業主委員會成立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段。

業主委員會簽訂物業服務合同，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（《物業管理條例》11條、12條），否則，其所簽訂的合同有可能會因主體不合格而使合同存在瑕疵。（無效或被撤銷）

2、明確合同內容

凡事預則立，不預則廢。有言在先，在合同簽訂時對相關事項予以明確，在將來發生糾紛時，可以促成糾紛的順利解決。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。物業服務活動包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序等，服務內容豐富、范圍較廣，每個小區的具體情況又各不相同。由于認知上的差異，很可能導致物業服務企業和業主對合同條款的理解出現偏差，產生矛盾。因此，明確各自的權利和義務，對合同雙方來說都具有不可忽視的意義。

物業服務合同中容易因約定不明而產生糾紛的部分主要有：（1）收益歸屬：車庫、車位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；（2）服務范圍和標準：哪些事項屬于物業服務范圍，哪些不屬于物業服務范圍，哪些服務可以另行收費，哪些不應當另行收費；約定應符合北京市住宅物業服務等級規范（試行）一級、二級還是三級標準，如果有超過或低于該 標準的特別約定應另行寫明（3）物業費收費標準、時間和方式，何種情況下業主享有拒交物業費的抗辯權，無正當理由業主拒交物業費的違約責任；（4）物業管理用房的使用，有的物業公司擅自將物業管理用房出租，而物業服務合同對此卻沒有相應規定，引發一系列行政投訴和民事訴訟；（5）合同終止的條件：期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業主大會、業委會、業主委員會在什么情況下可以提前解聘物業服務企業，除經雙方認可的不可抗力外物業服務企業不得提前解除合同；（6）合同終止后的交接：物業公司在合同終止后向業委會移交公共部位和物業管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財務的交接。

所以在一般物業服務合同中對委托的管理服務至少應包括五個層次的約定：（1）委托項目

委托哪些管理服務項目應逐項寫清。如“房屋建筑共用部位的維修、養護和管理”；“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”；“環境衛生”等。物業管理委托最主要的是公共性服務項目，應逐項給予明確；同時哪些項目允許物業管理企業分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

（2）各委托項目的具體內容

各委托項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋的使用、養護、維修；路燈、園林綠地、機電設備、電梯、自行車房（棚）、消防、停車場、休閑廣場、連廊、溝、渠、池、井、道路等公用設施的使用、養護、管理和維修等。房屋建筑公用部位的維修、養護和管理，項目內容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構??環境衛生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。

不同性質的業主和不同類型的物業在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書中明確提出外，還應在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關在“保安服務”這一委托項目的具體內容上與普通住宅區和寫字樓就是有較大區別的。

（3）服務質量與標準

各委托項目具體內容的管理服務質量標準，在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環境衛生的清潔標準則屬于質量檢查評定的標準。要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準確判斷。

目前，不少物業服務合同在簽訂時對質量標準闡述不準確。對此，中國物業管理協會印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》(中物協[2004]1號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業管理服務的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據。

（4）管理和服務費用

各委托項目在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導價應視作一個參考依據，各物業區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。

（5）對物業管理企業的獎懲約定條款

物業管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業服務合同談判中，應對物業企業的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業管理企業的違法、違規、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業管理企業的獎勵性條款。

在合同談判時，業主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業管理企業及其員工更好地做好物業管理服務。如，業主可設立業主獎勵基金，對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵；在酬金制的情況下，如物業管理企業在做好管理服務的前提下，其物業服務支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

上述五個層次足物業服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業服務合同(示范文本)》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》、《物業共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

3、明確違約責任（1）合同解除權問題

物業服務合同屬于無名合同，但其和委托合同非常的類似，而《合同法》又規定了無名合同參照最相類似的合同處理的原則，這么一來，就很可能參照委托合同給予委托方任意解除權，這對物業服務企業來說十分不利的。所以物業企業在簽訂合同時一定要強調物業服務合同的特殊性，明確約定合同解除的條件。但《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定：業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。這條規定還是給了業主大會的單方解除權，在目前情況下，我們只能遵守。（思考：司法解釋的效力）那么，在合同中就應該約定明確，任何一方無正當理由解除合同的，應承擔違約責任。同時，應對“正當理由”予以明確。

（2）明確責任的劃分

由于物業管理活動具有生產與消費同時產生同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題比解決一般合同履行中產生的問題要更為復雜。因此，物業服務合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業服務合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視.4、實事求是留有余地

物業服務合同雙方一旦簽訂，物業管理企業就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業管理企業都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。

在投標和承諾物業管理服務標準時，物業管理企業要量力而行，充分考慮自己的成本與實力，不要做賠本買賣。在實施物業管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業管理服務工作的基礎性條件，管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。要注意，對經過努力才有可能達到的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產生問題的根源。

5、簽訂的物業服務合同應該及時備案。附：《北京物業服務合同備案程序》

（一）受理：

申請人登錄北京建設網（www.tmdps.cn），進入辦事大廳，點擊物業管理動態監管系統填報相關內容，并提交以下書面材料：

物業服務合同備案：

1.北京市物業服務合同備案申請表或外埠在京企業物業服務合同備案申請表（填報信息后自動生成）

2.《物業服務合同》；

3.企業資質證書正、副本；

4.企業法人營業執照副本、分支機構營業執照副本；

5.組織機構代碼證；

6.項目負責人身份證明、項目負責人與物業服務企業之間的勞動合同、社會保險繳納情況證明原件、聘任證明材料及項目負責人考試合格證書；

7.物業項目的合法來源證明文件；

8.事實服務的項目需提供原物業服務合同、服務現狀的情況說明、仲裁或司法文書等相關材料。

前期物業服務合同備案：

1.北京市前期物業服務合同備案申請表（填報信息后自動生成）

2.《前期物業服務合同》；

3.項目負責人身份證明、項目負責人與建設單位之間的勞動合同、社會保險繳納情況證明原件、聘任證明材料及項目負責人考試合格證書；

4.物業服務費用評估報告摘要。

上述材料除要求原件的外，均提交復印件（A4紙）一份，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

標準：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責及權限：

按照受理標準審查申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人制作《受理通知書》，并將申請材料轉審查人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查：

標準：

1.申請材料齊全、符合法定形式；

2.符合《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務企業信用信息管理辦法》的規定；

3.接受委托的物業服務企業符合物業服務企業資質管理的相關規定；

4.《物業服務合同》約定的內容符合物業管理的有關法律、法規、規章和本市政策規定。

崗位職責及權限：

按照審查標準審查申請材料。

符合標準的，簽署意見后轉決定人員。

不符合標準的，書面提出意見及理由，轉決定人員。

時限：7個工作日

（三）決定：

標準：同受理、審查標準

崗位職責及權限：

對申請事項作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員。

時限：2個工作日

（四）告知：

崗位職責及權限：

對準予備案的，制作《辦理結果通知書》，并送達申請人。

對不予備案的，制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

《北京市物業服務合同示范文本》為大家提供了一個很好的借鑒。我們簽訂合同時，可以予以使用，但對一些需要特別約定的事項，一定要在合同中明確。下面我們就來看一下合同。（我把合同給修改下，介時就直接打開合同給大家講解物業服務企業應該注意什么。）

二、業委會應注意的問題

1、業委會主體要適格

業主委員會是業主大會的常設組織,是業主的一種自治組織，其代表業主為業主利益而行為。業主委員會成立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段。

業委會無權自主選聘物業服務企業以及確定物業服務合同內容，物業服務企業選聘方案或者物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業服務企業，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。特別需要注意的是，有些小區的《管理規約》《、業主大會議事規則》對業主委員會簽訂物業服務合同的條件和方式等約定了具體規則，比如有的要求物業服務合同文本必須經業主大會表決通過業委會方可簽訂，業委會的行為需嚴格遵守小區規則。如果程序不合法，可能導致物業服務合同無效或者被撤銷。

業委會與物業服務企業簽訂物業服務合同，一般應按照下面的流程進行：

A 選聘物業服務企業。根據《物權法》、《物業管理條例》的規定選聘物業服務企業應當按照《業主大會議事規則》的規定程序由業主大會決定。

B 與物業服務企業協商確定合同條款

物業服務企業與業主的權利和義務由雙方協商約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

C 簽訂物業服務合同

2、搞清楚物業服務企業的資質 前文已述

3、明確約定合同內容

約定好合同的具體內容，對合同雙方都是有利的，業委還可以根據自己的特殊需要，與物業服務企業進行具體的協商。大致內容可以參見物業服務企業要約定的內容，但下面幾點，業委會必須要注意：

（1）搞清小區公共資產，（2）搞清小區所有能產生的收費項目和費用。

（3）物業服務承諾要細化，比如保安多少人，分班情況如何，管理層多少人，衛生綠化多少人，水電氣等維修服務多少人等，安保、綠化、衛生等服務的標準及時效性是什么，物業公司每月的各項費用開支多少等等；

（4）小區哪些設施物業公司可以無償使用的，哪些方面也要和業主一樣需交納費用的

（5）協議最好一年一簽，每季度要檢查物業公司帳目情況；（6）物業公司服務不到位，如何制衡和賠償，最好要有保證金；（7）停車費、物業費、租賃費等收益總額除掉小區支出總額和物業公司合理利潤后，如何去支配，如何去監管使用；

（8）明確約定物業服務企業可以轉委托的事項。（9）協議草案應向廣大業主公告，聽取業主的意見。總之，物業公司要選好，服務協議更要規定好，以便于日后業主委員會和廣大業主進行對照檢查。好的制度和運行機制使“歪腦筋的人”無機可乘，不好的制度和運行機制也會使“好人”動起“歪腦筋”。

三、業主應注意的問題

業主不是物業服務合同的簽訂主體，但作為權利的享有者和義務的履行者，業主似乎應該才是物業服務合同的真正主體。但因為業主太過分散，為了資源的高效利用和便利，再加上現代高層建筑的發展并進而產生的共有區域的出現，業主便不得不組成業主大會，通過業主大會來集體行使自己的權利。

業主大會的執行機構是業委會，業委會需根據業主大會的決定簽訂物業服務合同。業主可行使自己的監督權利，以確保業委會代表自身的利益行使權力。

《物權法》第七十八條 【業主大會、業主委員會決定效力】業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

1、監督業主大會做出決定的程序是否合法，是否達到了法定的或《管理規約》約定的最低人數比例。

2、對于業主大會的決議侵害自己利益的（如同意住改商），可向法院起訴依法維護自己的合法權益。

3、對公布的《物業服務合同草案》進行審查并提出建議，對損及自身利益的可以要求業委會修正。

4、當物業服務企業未按照約定提供服務時，可行使自己的抗辯權。

5、審查物業服務企業的資質及其收費標準是否符合規定。附：《北京市物業服務收費管理辦法》

四、前期物業服務合同中建設單位應注意的問題

前期物業服務合同由建設單位與物業管理企業簽訂，包含主要內容為前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。開發商在簽訂前期物業服務合同時應注意以下幾個方面的問題：

1、建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。（22）

2、建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

3、住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

4、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

5、前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

6、新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。（《北京市物業管理辦法》第7條）

7、建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

8、業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（六）業主名冊；

（七）物業管理必需的其他資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

五、前期物業服務合同中物業服務企業應注意的問題

1、建設單位是否在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

2、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，是否對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

3、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同是否包含前期物業服務合同約定的內容。

4、物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

5、建設單位是否按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第二篇：業主大會發言稿：物業服務合同簽訂

業主大會發言稿：物業服務合同簽訂

2013年7月19日，對于中山坦洲xx花園是一個劃時代意義的日子，三年多的努力，三年多的抗爭，4年前，依照法律程序建立業主大會籌備組，召開第一次業主大會，盡管遭遇2012年7月8日中山市中頤物業公司在政府工作人員眼皮底下對業主大會計票現場實施打砸搶事件，于2012年7月12日迫于各界支持還是成功備案xx花園首屆業委會，并將參與打砸搶的物業經理及相關人員繩之以法！自業委會成立堅持每周召開委員周例會商議小區事務，歷時376天，經歷過無數爭執，抗爭！在廣大業主的團結參與下，小區志愿者不辭辛勞的工作中于2013年3月至6月成功召開了xx花園第二次業主大會，經過業委會各委員的反復推敲、業主律師無償提供法律援助，一份長達88頁，包含15個附件的《物業管理服務合同》于昨天成功簽署。

很多業主自買房以來從沒有在意過自己與物業簽署的《前期物業管理協議》，原因是在簽署之初由于完全沒有“議價能力”，你樂意簽得簽，不樂意簽也得簽，于是就只好“被動而簽”。

國家建設部正式向全國推廣的《前期物業管理服務協議》標準格式文本中，對“前期物業管理”作了這樣的定義：前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。這說明“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理。

一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。而我們xx花園的前期物業公司正是開發商屬下的物業公司。

也就是說，以前的物業服務，只是一個臨時代管性質的服務，而我們很多業主并不十分明白這里面的彎彎繞，把這樣一個臨時性、階段性的管理者當成了長期性、永久性的管理者，而這個“前期物業”仗著開發商的錢勢也一點不把自己當外人，一副“奉天承運”的架勢，在小區內毫不作為，而業主只能忍氣吞聲。前期物業服務合同簽訂時，是開發商提供的格式合同，是在開發商不簽不給鑰匙的脅迫下簽訂的。合同條款上，物業公司的責任很少，并且規定不具體，違約沒有處罰條款；但對業主交付物業費的約束時間卻很嚴，如有延遲則要求交納遲滯金。存在非常明顯的不對等狀況； 該合同沒有合同期限，業主利益沒法保證。

現在，正式的物業管理者是在業主委員會成立之后，業主委員會依據業主大會的決議與物業公司簽定了《物業管理服務合同》，這才是一個全體業主聘用的有服務條款有合同期限的服務企業。

所以，我們要對今天的物業管理者說，遵守合同，履行協議，認清形勢、端正位置、努力工作，服務小區，共建和諧，莫把瓷碗當鐵碗。

一份長達88頁，包含15個附件的《物業管理服務合同》于昨天成功簽署，和所有業主的權利、義務和利益休戚相關，請各位業主務必認真學習了解，需要查閱合同的業主可以上xx花園官方微博，也可憑房產證復印件或身份證到業委會查閱，業委會也計劃組織xx花園樓長志愿者學習了解xx花園包含15個附件的《物業管理服務合同》。監督物業服務的同時也遵守《xx花園管理公約》，行駛業主權利的同時也盡到業主該盡到的義務。同時一個擁有近7000戶的龐大小區業主大會工作量很大，需要大量人力，我們需要更多的志愿者站出來，“眾人拾柴火焰高，千斤重擔萬人挑”，為了自己、為了家園、為了切身利益，請愿意為小區公益事業服務的鄰居朋友踴躍加入到樓長、志愿者的行列！xx花園首屆業委會全體委員歡迎每一位志愿者的到來，我們將本著公平、公正、公開的原則，以業主利益高于一切為前提，維護大多數業主利益，全心全意為業主服務，為小區的規范管理出力。相信在全體業主的積極參與下xx花園一定會規范化、制度化、法律化、人文化走向新時代！

最后，祝xx花園明天會更好！

向為小區事務關心、支持、工作、積極配合的業主鞠躬敬禮！

謝謝大家！

第三篇：前期物業服務合同什么時候簽訂

篇一：前期物業服務合同范本

附件： 合同編號：

前期物業服務合同 234-第三條 乙方確定的本物業服務項目負責人為：，聯系電話：。（項目負責人及主要專業技術與管理人員基本情況見附件四）。第四條 乙方提供的前期物業服務為以下內容：

1.負責制定本物業服務工作計劃并組織實施；保管與本物業相關的工程建設等檔案資料；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制定本物業有關管理服務制度。、季度服務工作計劃應在本物業管理區域內進行公示；

2.負責本物業共用部位的維修、養護、管理，包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等；

3.負責本物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、溝渠、道路、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、電子監控設備、建筑物防雷設施及自行車棚、停車場等。屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業單位管理、維護的設施設備，以及納入市政管理的道路除外；

4.負責本物業共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設施等的維護與管理 ；

5.負責本物業管理區域內公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運等；

6.負責對本物業管理區域內的交通與車輛停放秩序的管理及相關設施的維護；

7.協助做好本物業管理區域內公共秩序維護和安全防范工作，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

-篇二：物業與地產簽署的 前期物業服務合同 前期物業服務合同 第一章總 則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 組織名稱： 法定代表人： 地址： 聯系電話：

委托方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 地址： 聯系電話：

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托給乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條物業基本情況

物業類型：名稱：座落位置：市 區路（街道）號 占地面積：-------------平方米；建筑面積：平方米

多層棟數： 高層棟數： 設備設施情況：基本完好

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和 物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第二章委托服務事項

第四條房屋建筑共有部位的維修、養護和管理，包括；樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體 結構、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公共設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯。第六條市政共用設施和附屬建筑物、構建物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下 水管道、溝渠、池、井、停車場。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所。第九條公共環境衛生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區內道路、公共場地的 清潔衛生、垃圾的收集、清運。

第十條交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物業區域的公共場地，取得停車服務許可，對外開展停車服務，本物業區域內的業主和物業使用人在本物業區域的公共場地停放，車位使用人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序、小區安全，包括安全監控、巡視、門崗執勤。

前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，以專項合同的約定執行。第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用；

1、物業服務管理費；

2、電梯費；

3、停車費

第十五條 對業主和物業使用人違反【業主臨時公約】的行為，針對具體行為并根據情節輕 重，采取規勸、制止、上報相關部門等措施。第十六條 其它委托事項 第三章 雙方權利義務 第十七條 甲方權利義務

1、審定乙方擬定的物業管理方案和制度。

2、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

3、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算。

4、負責制定【業主臨時公約】和提供【住宅使用說明書】、【住宅質量保證書】，并將其作為房屋銷售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

保修責任內房屋、設施、設備維修養護和房屋建設遺留質量問題，按以下方式處理：（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物業管理有關規定的比例千分之三到千分之五的面積向乙方提供物業管理用房（產權屬全體業主）由乙方無償使用。

7、在物業管理交接驗收時，負責向乙方提供和移交物業管理相關資料：

（1）規劃圖、竣工總面圖，單體建筑、建筑、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程 竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；（3）物業質量保證文件和物業使用說明書；（4）物業服務所必須的其他資料。

8、當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費用時，協助乙方催繳或以其他方式償付；

9、協調、處理本合同生效前 發生的管理遺留問題；

10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

11、應將本合同在訂立之日起十五日內，向物業所在地房地產行政管理部門備案并在物業管理區域內公示；

第十八條乙方權利義務

1、按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范以及本服務合同進行管理、提供專業化的服務；

2、起草物業管理區域內共用部分的使用要求、注意事項和物業服務制度；

3、依照本合同和有關規定收取服務費用；

4、可選聘專營公司承擔本物業專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5、按本合同第十七條的約定，對業主和物業使用人違反【業主臨時公約】的行為進行處理；

6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規范，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，定力書面約定，并負責監督；接受業主的監督，定期向業主報告物業服務合同履行 情況和物業服務費用收支情況，并予以

公示；在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提 供專項服務的收費項目和標準；

7、負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后有乙方組織實施；

8、協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序；

不得擅自改變物業管理區域內共用部分的用途；對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，需與甲方協商經甲方同意后，報有關部門批準方可實施；

9、不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；

10、不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合同權益； 第四章 物業服務要求和標準

第十九條 乙方需按下列 約定，實施管理目標；

1、房屋外觀：完好整潔；每年組織實施清洗外墻一次（費用由業主承擔）；走廊樓梯等每二年粉飾一次；公共防盜門每年刷新一次；

2、設備運行：電梯按規定時間24小時不間斷運行；水泵、發電機等設備每日檢查一次；

3、房屋及設備、設施的維修、養護：屋面及房屋滲漏三個工作日內修好；

4、公共環境：道路每日清掃；室內外排水在上汛前進行清理和疏通一次。

5、清潔衛生：

（1）公共場地每天以高標準每天清掃一次；（2）電梯衛士每天清掃、保潔一次；（3）定期組織實施化糞池清掏；

6、綠化：綠地完好率達到90%以上；

7、交通秩序：室內（外）停車場24小時保管；

8、保安：實行24小時保安制度，崗位設置2個，24小時輪流值守；

9、急修：水電急修不超過30分鐘，其它報修按雙方約定時間到達現場，由專項服務企業負責的設備設施應在30分鐘內告知。第五章物業服務費用和維修費用

第二十條 物業服務費，包括管理、房屋設備運行、維護公共秩序、小區安全、日常維修以 及提供物業服務的其他公共性服務收費。

物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，已售房屋由業主承擔，未收房屋由建設單位承擔。

1、本物業服務費，由乙方按以下收費標準收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、業主逾期不交納物業管理費的，按日加收應繳納費用千分之三的滯納金。

第二十一條共用的專項設備運行的能源消耗，應設獨立計量表核算，合理分攤計收。第五章 物業服務費和維修費用

第二十二條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護、大中修、更新費用承擔：

1、保修期內屬保修范圍的由甲方承擔；

2、不屬保修范圍的，由該共有部分業主按建筑面積比例承擔。第二十三條乙方對接受業主委托，提供專項服務，專項服務的內容和費用由當事人自行 約定。

第二十四條其他約定

第六章 委托服務期限

第二十五條委托服務期限暫定為 年，年月日起

至 年 月日止。合同期滿或業主委員會成立，與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自然終止。第七章 違約責任

第二十六條乙方違反合同第五章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退； 造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十七條甲方違反合同第十七條義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權 要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的乙方有權解決合同；造成乙方經濟損 失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反合同第四章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有權解除合同；造成甲方經濟損失的乙方應給予 甲方經濟賠償。

第二十九條因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書 面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法 院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第三十條 本合同自 起生效

甲方簽章 ：乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物業服務合同(參考樣本)(1)前期物業服務合同

甲方： 浙江建工綠園臵業有限公司 ； 法定代表人： 電話： ；

地址： 衢州市花園省五建大樓五樓 ； 乙方：衢州市花苑物業管理有限公司 ；

法定代表人： 李志蘭 電話 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城區衢化望江花苑 ； 資質等級： 三級。第一章 物業基本情況 第一條 物業基本情況: 物業名稱 綠園〃香溪美庭 ； 物業類型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和廠前路交叉口北側 ； 建筑面積約 32033平方米。物業管理區域四至： 東至 ；南至 ； 西至；北至。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。第二章 服務內容與質量

第二條 甲方按相關規定向乙方移交物業管理用房和交繳相關費用： 前期物業服務綜合費(不含公共部位水電費)：住宅(包括地下貯藏間)按其擁有建筑面積 0.4 元/㎡/月、非住宅（商業物業等）按其擁有建筑面積 0.6 元/㎡/月、大架空層 15 元/間/月 物業保修金： 元(指物業保修委托物業公司的)前期開辦費： 肆萬元整（物業公司進場后一周內一次性支付）

前期物業服務費補貼： 捌萬元整（物業交付后一周內支付50%，第二個物業服務年開始前一周內支付剩余50%）

物業管理辦公用房：平方米（按政府有關部門審批交付，不包括門崗、監控室等設備用房）物業經營用房：平方米（按政府有關部門審批交付,不包括門崗、監控室等設備用房）前期物業服務綜合費、以物價局審核標準執行。

第三條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容： 交付前

1、本合同簽訂生效后，乙方提出的合理意見，甲方應及時進行解決；

2、甲方在施工過程中如與原設計有變動的，應及時告知乙方；

3、乙方要協助甲方做好套內驗收工作，發現問題及時以書面形式反饋給甲方，甲方要及時進行處理；

4、甲方要求提前進場服務的，服務費用由甲方承擔。交付后：

1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、附屬建筑物、構筑物，配套建筑及其設施的維修、養護和管理；

5、業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備設施的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事人雙方協商。

6、公共綠化的養護和管理；

7、車輛停放秩序管理，乙方應在禁止停車場地設立警示標志以告示業主，切實做好非停車場地無違章停車；

8、安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理；

9、裝飾裝修管理服務；

10、物業檔案資料管理。

第四條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、保修期內的保修范圍與保修責任由甲方承擔；

3、超過保修期，按物業專項維修資金的有關規定執行；

4、保修期的界定按政府有關規定執行。

第五條 乙方提供的前期物業服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見（附件五））。

第六條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章 服務費用

第七條 本物業管理區域物業服務參照三級收費，收費按包干制方 式：

物業服務綜合費由業主按其擁有物業的建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔，具體標準如下：

1、物業服務綜合費收費標準（以物價局審核標準執行）： 多層住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空層： 15 元/月.間；

產權不屬于業主的其它住宅物業：0.4元/月.平方米、非住宅物業：0.6元/月.平方米。業主改變物業設計用途的按商業物業交納物業服務綜合費

2、物業交付前一周內，甲方向乙方支付50%前期物業服務費補貼，第二個物業服務年開始前一周內支付剩余50%。

物業服務綜合費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）共用部位、共用設施設備和相關場地的管理維護；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業服務企業固定資產折舊；（8）法定稅費；

（9）物業服務企業的利潤；（10）其它支出。

乙方按照上述標準收取物業服務綜合費，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務。

2、一般裝璜垃圾清運費：按[100㎡以下(含100㎡)為200元、100㎡以上為250元，向物業服務企業交納；

3、裝修押金1000元/戶(不計息)，裝修竣工的物業經驗收并使用6個月，毗鄰住戶無疑義后（簽字確認），憑有效票據退還押金。

4、公共能耗按實分攤。

5、物業已交付，物業服務綜合費均按100%向物業服務企業繳納。

第八條 業主接到支付通知書次月起交納物業服務綜合費用，甲方不得對業主的物業服務綜合費用作出減免的承諾。

物業已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交付給物業買受人的物業，其物業服務綜合費用由甲方全額交納。

業主約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。第九條 物業服務綜合費按 年 交納，業主或物業使用人應在房屋交付當日交納第一個服務年的費用，自第二個服務年起三個月內為業主繳費期，第四個月至第六個月為催費期，超過六個月未繳費的，視為違約；逾期繳納的每天按全年物業綜合服務費用總額的千分之一收取滯納金，對經催繳仍未繳納的將按相關法律法規解決。第四章 物業的經營與管理

第十條 停車場收費分別采取以下方式：

1、地面停車車位屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位 100元/個〃月的標準向乙方交納停車泊位租賃費，該費用用于彌補物業服務費用；

2、地面停車車位屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位 60 元/個〃月的標準向甲方交納停車泊位租賃費； 乙方按車位15元/個〃月的標準向甲方收取傭金。

閑臵的車位甲方應按車位15元/月〃月的標準向乙方繳納物業綜合服務費。

3、地下停車位所有權或使用權已轉讓給業主的應按車位 15 元/個〃月的標準向乙方交納物業綜合服務費。

4、臨時停車按相關規定執行。

第十一條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第十二條 本物業管理區域內的會所屬（甲方或全體業主）所有。

第四篇：簽訂《物業服務合同》應把握的要點

簽《物業服務合同》應注意的幾個方面

明確委托物業服務的內容、范圍和期限

在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后，除了物業費是自己收取外，其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。

如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。

除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定:

例如，由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。明確物業公司的權利和義務

本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任；物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

對違約責任的約定

要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。

第五篇：以鄉村醫生為主體的家庭醫生簽約式服務

以鄉村醫生為主體的家庭醫生簽約式服務

鄉村醫生是中國農村醫療衛生發展中的一支重要隊伍，他們長期生活在農村，具有熟悉所在村村民情況、醫療技術得到村民認可、具有良好口碑、能協調處理各類關系等特點。

為充分發揮鄉村醫生的優勢與特點，創新農村醫療衛生機構服務模式，進一步強化農村基本公共衛生服務任務的落實，促進分級診療和有序就醫格局的形成，不斷提升農村居民健康保障水平。我鄉立足鄉情，充分發揮區域內鄉村醫生隊伍優勢，在鄉衛生院專業技術人員指導下，開展以鄉村醫生為主體，以全科醫生為指導，以社區衛生服務團隊為依托的家庭醫生簽約式服務。在充分告知、自愿簽約、自由選擇、規范服務的原則下與服務家庭簽訂協議，為居民提供主動、連續、綜合的健康責任制管理服務。

什么是家庭醫生式服務？

我鄉的家庭醫生式服務是以鄉村醫生為主體，以全科醫生為指導，以社區衛生服務團隊為依托，借鑒先進的家庭醫生服務理念，充分發揮村衛生室方便、快捷的特點，按照分片包干、責任制管理的要求，在充分告知、自愿簽約、自由選擇、規范服務的原則下與服務家庭簽訂協議，讓鄉村醫生與農戶間建立相對穩定的服務關系，為農民提供主動、連續、綜合的健康責任制管理服務。

家庭醫生式服務如何開展？

家庭醫生式服務主要依靠社區衛生服務團隊來開展，一只完整的社區衛生服務團隊由全科醫師、鄉村醫生、社區護士、預防保健人員等組成。農民只需在居住地的社區衛生服務機構自由選擇服務團隊，無需繳納任何費用，簡單簽署一份《家庭醫生式服務協議書》，便可免費享受健康“點對點”服務。家庭醫生式服務都包含哪些內容？

簽約農民在享受《浙江省基本公共衛生服務規范》所規定的基本公共衛生和基本醫療服務的基礎上，還可享受到以健康管理為主要內容、主動服務為主要形式的四類個性化的服務和優惠措施：

（一）“健康狀況我指導”--個人健康評估及規劃。首先為居民建立健康檔案，根據居民個人健康信息，于簽約后1個月內完成首次健康評估，其后每年年初對其進行1次健康狀況評估，并根據評估結果，量體制訂1份目標明確、操作性強的個性化的健康規劃。使居民不僅知道自己的健康狀況，同時知道如何自我干預。在年底服務完成后，進行效果評估，并調整下一年服務規劃。

（二）“健康信息早知道”--健康“點對點”管理服務。根據簽約家庭健康狀況，提供有針對性的健教資料，及時將健教材料發放到簽約家庭，每年不少于1份，并做好知識解讀。

及時將健康大課堂和健康教育講座等健康活動信息和季節性、突發性公共衛生事件信息告知簽約家庭，每年不少于1份。居民也可通過撥打“健康通”進行健康咨詢。

（三）“分類服務我主動”--根據居民不同健康狀況和需求，以慢性病患者為重點服務對象，提供主動健康咨詢和分類指導服務，每年不少于4次。

（四）“貼心服務我上門”--對空巢、****不便并有需求的老年人提供上門健康咨詢和指導服務。上門服務內容可包括：查體、康復、護理、中醫適宜技術。

（五）“慢病用藥可優惠”—對于醫療保險社區目錄新增用于治療高血壓、糖尿病、冠心病、腦卒中的藥品，取消個人先行負擔的10%費用。