第一篇：物業管理收取水費的三種賬務處理方式

新規上手！物業管理收取水費，你知道有三種賬務處

理方式嗎？

案例

甲企業是物業管理公司，一般納稅人。2016年12月收取業主物業費的同時收取自來水費。支付自來水公司自來水費價款合計103萬元，取得自來水公司開具的增值稅專用發票上注明稅額3萬元，并認證相符。由于甲企業未實行一戶一表，因此將該自來水費用按照各業主房間建筑面積分攤。收取業主自來水費的價格中包含為業主繳納水費的服務費共10萬元。

案例解析

一、營改增后物業管理服務收取自來水費的稅率差問題

營改增后，提供物業管理服務的納稅人，代業主向自來水公司支付的自來水費用，作為轉售處理，會產生稅率差的問題。自產的自來水可選擇簡易計稅，開具3%增值稅專用發票；而物業管理服務納稅人向業主收取自來水費不符合自產條件，只能選擇13%稅率計征增值稅。

二、各地方政策解決方案的缺陷

之前為解決物業管理服務水費稅率差問題，不少地區規定物業管理服務納稅人轉售給業主的自來水費，可選擇3%征收率。但是該規定在稅理上有漏洞，選擇3%簡易計稅卻能抵扣進項稅，這與用于簡易計稅的進項稅不能抵扣的原則相悖；同時提供物業管理服務的小規模納稅人仍然存在著不能抵扣自來水進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的稅負增加問題（對于小規模納稅人來講，其他電費暖氣費也存在同樣的問題）。

三、國家稅務總局采取差額征稅簡易計稅政策

2016年8月，國家稅務總局發布《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年54號，下簡稱54號公告）規定，“提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅”。

54號公告采取了差額征稅并選擇簡易計稅的辦法，解決了稅理上簡易計稅不能抵扣進項稅的原則問題，以及自來水稅率差對于物業管理納稅人造成的稅負增加問題，以及提供物業管理服務的小規模納稅人銷售自來水的稅負增加問題；

注意，按照差額征稅簡易計稅方式，不能抵扣進項稅。

四、自來水費之外其他費用，小規模納稅人仍然存在稅負增加問題

54號公告只對自來水費進行了差額征稅和簡易計稅規定，這意味著其他的費用如電費和暖氣費等不能采取相同的政策，在按照轉售處理時，采購時抵扣電費17%進項稅，或者13%取暖費進項稅，銷售時也按照相同的稅率計征增值稅，因此對于提供物業管理服務的一般納稅人來講，自來水之外的其他電費氣費等并不存在稅負增加問題。

而對于提供物業管理服務的小規模納稅人來講，轉售自來水之外的其他電費氣費等，仍然存在著不能抵扣進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的問題。即54號公告并未解決小規模納稅人的自來水之外的其他費用稅負增加的問題。

另外，我們不能忽視各地方的政策，比如對上述問題按照代購處理的規定。代購的政策在營改增前即已存在，也是正式有效的文件。

五、如何開發票問題

提供物業管理服務納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式的，54號公告中并未規定扣除部分不得開具增值稅專用發票，因此應不屬于國家稅務總局公告2016年第23號規定的“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票”的情形，在新系統中可不采取差額開票功能，業主可抵扣差額征稅前的進項稅。

六、賬務處理

以下分三種情況進行賬務處理：單位：（萬元，下同）

（一）按照正常轉售自來水處理

可抵扣進項稅，但是不能選擇差額征稅和簡易計稅

甲企業賬務處理：

1、支付自來水公司水費時：

借：主營業務成本

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

3[103÷（1+3%）×3%]

貸：銀行存款

2、收取業主自來水費時：

借：現金或銀行存款

113（103+10）

貸：主營業務收入

100【113÷（1+13%）】

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

13【113÷（1+13%）×13%】

3、結轉增值稅：

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）

貸：應交稅費——未交增值稅

甲企業應納增值稅額=13-3=10萬元。

（二）按照53號公告差額征稅并簡易計稅政策

按照54號公告采取差額征稅并簡易計稅的處理方式，不能抵扣進項稅。

甲企業賬務處理：

1、支付自來水公司水費時：

借：主營業務成本

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）

3【103÷（1+3%）×3%】

貸：銀行存款

2、收取業主自來水費時：

借：現金或銀行存款

113

貸：主營業務收入

109.71【113÷（1+3%）】

應交稅費——應交增值稅（簡易計稅）

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企業應納增值稅額=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29萬元

3、如果自來水增值稅專用發票已經認證，則應轉出進項稅：

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）

（三）按照代購政策處理

對于提供物業管理服務的納稅人收取水電氣費，各地方政策中有將其作為代購處理的規定。比如在不墊付資金，將開具給業主的水電氣費發票轉交給業主等情況下，可以作為代購處理。

收取的業主的代收水電費服務費，應按照經紀代理服務計征增值稅。

按照代購政策賬務處理如下：

1、支付自來水公司水費時：

借：其他應收款

貸：銀行存款

2、收取業主自來水費時：

借：現金或銀行存款

113

貸：其他應收款

主營業務收入——代交水電費收入

9.43【（113-103）÷（1+6%）】

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】

甲企業應納增值稅額=0.57萬元。

第二篇：【物業公司會計必讀】物業管理收取水費的賬務處理方式

【物業公司會計必讀】物業管理收取水費的賬務處理方式

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一、營改增后物業管理服務收取自來水費的稅率差問題營改增后，提供物業管理服務的納稅人，代業主向自來水公司支付的自來水費用，作為轉售處理，會產生稅率差的問題。自產的自來水可選擇簡易計稅，開具3%增值稅專用發票；而物業管理服務納稅人向業主收取自來水費不符合自產條件，只能選擇13%稅率計征增值稅。

二、國家稅務總局采取差額征稅簡易計稅政策2016年8月，國家稅務總局發布《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年54號，下簡稱54號公告）規定，“提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅”。54號公告采取了差額征稅并選擇簡易計稅的辦法，解決了稅理上簡易計稅不能抵扣進項稅的原則問題，以及自來水稅率差對于物業管理納稅人造成的稅負增加問題，以及提供物業管理服務的小規模納稅人銷售自來水的稅負增加問題；注意，按照差額征稅簡易計稅方式，不能抵扣進項稅。

三、如何開發票問題提供物業管理服務納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式的，54號公告中并未規定扣除部分不得開具增值稅專用發票，因此應不屬于國家稅務總局公告2016年第23號規定的“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票”的情形，在新系統中可不采取差額開票功能，業主可抵扣差額征稅前的進項稅。

四、賬務處理案例：甲企業是物業管理公司，一般納稅人。2016年12月收取業主物業費的同時收取自來水費。支付自來水公司自來水費價款合計103萬元，取得自來水公司開具的增值稅專用發票上注明稅額3萬元，并認證相符。由于甲企業未實行一戶一表，因此將該自來水費用按照各業主房間建筑面積分攤。收取業主自來水費的價格中包含為業主繳納水費的服務費共10萬元。按照53號公告采取差額征稅并簡易計稅的處理方式，不能抵扣進項稅。甲企業賬務處理：

1、支付自來水公司水費時：借：主營業務成本

應交稅費——簡易計稅

3【103÷（1+3%）×3%】

貸：銀行存款

103說明，該分錄中的3萬元，是差額扣除自來水費103萬元計算可抵減的增值稅額=103÷（1+3%）×3%=3萬元。

2、收取業主自來水費時：借：現金或銀行存款

113

貸：主營業務收入

109.71 【113÷（1+3%）】

應交稅費——簡易計稅

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企業應納增值稅額=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29萬元對于提供物業管理服務的納稅人代收取水費，比如在不墊付資金，將開具給業主的水費發票轉交給業主等情況下，代收水費業務屬于代理服務。收取的業主的代收水費服務費，應按照經紀代理服務計征增值稅。遠見財稅李志遠認為，這種情況不屬于54號公告所描述的行為，應該按照如下方式核算并繳稅。

1、支付自來水公司水費時：借：其他應收款 103 貸：銀行存款 1032、收取業主自來水費時：借：現金或銀行存款 113 貸：其他應收款 103 主營業務收入——代交水電費收入9.43【（113-103）÷（1+6%）】應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】

第三篇：農業灌溉水費收取制度

農業灌溉水費收取制度探析

摘要：農業水費是維系農田水利設施正常運行、提高水資源利用效益和效率保證農業綜合生產能力的重要經濟來源。表面上看，農業水費收入減少直接的體現是水管單位收入減少，但本質上卻對解決水資源緊缺、保證農業綜合生產能力產生損害，影響三農問題的解決和社會主義新農村建設宏偉目標的實現。農業水價改革中出現了水費計收難、收入減、末級渠系損毀、水資源利用效益不高等問題，已經影響了農田水利設施的正常運行和農業綜合生產能力的持續提高和節約用水。本文將從我國農業水價政策、存在的問題等幾個方面來闡述農業灌溉水費的收取制度。

1.引言

我國是一個水資源相對短缺的國家，人均水資源占有量不及世界人均水資源占有量的25%。而且我國的水資源在時空分布上極不均勻: 北方大部分地區多年平均降雨量不800mm , 少部分地區甚至不足100 mm;人均水資源占有量不足1500m3, 僅及南方人均水資源占有量的50%～33%，是世界人均水資源占有量10%。而南方大部分地區雖然水資源總量并不算少，但由于降雨量無論年際或年內分配都極不均勻，加上南方地區氣溫高，蒸發量大，致使南方大部分地區在沒有灌溉或其它供水設施的情況下，不僅農業生產時時受到干旱的威脅，有時甚至連人畜飲水都感到十分困難。但是，從目前情況來看，我國一方面是水資源的嚴重短缺，另一方面又是水資源的嚴重浪費，水的利用率很低。節水意識在人們的頭腦中還遠沒有形成，這些一方面加劇了水資源的短缺，另一方面也影響了水利工程效益的正常發揮，從而造成了其它經濟資源的浪費。我國農業用水占總用水量的70％，其中90%以上用于灌溉。由于供水技術、管理水平落后，加之水價偏低，無法起到促使用水戶節約用水，提高水利用率的功效，致使我國農業用水存在著極大的浪費，灌溉水利用系數僅0.49。據有關部門統計, 我國目前每萬元GDP的用水量為537m3, 是世界平均水平的4倍, 工業萬元增加值用水量是發達國家的5～10倍。目前我國每立方米水只能生產0.5kg糧食, 而發達國家則可生產2kg 糧食。

2.我國農業水價政策現狀

從1949年至今，我國農業水價政策先后經歷了3個階段。第1階段：中華人民共和國成立初期到1984年，從無償供水到政策性低價供水，農業用水實行公益性無償供水政策；第2階段：1985-1996年，按供水成本核算、計收水費。1985 年國務院頒布了《水利工程水費核訂、計收和管理辦法》，確定了水利工程供水的商品屬性，實現了水利工程從無償供水向有償供水的轉變，水價政策從此走上了法制化和規范化的軌道；第 3階段：1997 年到現在，逐步明確水是商品。1997年，國務院發布了《水利產業政策》，規定新建水利工程的供水價格按照滿足運行成本和費用，繳納稅金、歸還貨款和獲得合理利潤的原則制定。2000 年，國家計劃與改革委員會下發了《改革水價促進節約用水的指導意見的通知》，提出水價改革的基本原則和水價改革的基本思路。2004年，我國頒布實施《水利工程供水價格管理辦法》，詳細規定了我國水價構成及征收、管理程序，規定供水價格由供水生產成本、費用、利潤和稅金構成。

3.灌溉水價存在的主要問題

3.1灌溉水價及水價到位率偏低

經調查，甘肅省水利工程農業供水平均成本為0.110元/m3，現行農業平均水價只達到成本的62%，如武威地區平均供水成本為 0.159元/m3，現行平均水價為0.724元/m3，水價到位率為46%，引大灌區平均供水成本為0.30元/m3，現行平均水價為 0.15 元/m3，水價到位率為50%，景電管理局平均供水成本為 0.32元/m3，現行平均水價為0.194元/m3，水價到位率為 60%。3.2“一貫制”灌溉水價不適應市場經濟

現行灌溉水價多為行政定價，即“一貫制”水價，它不能及時反應供求關系的變化，更不能靈活地隨供求關系的變化而調整，也就無法指導生產和消費。如在干旱季節需水大于供水時，水管單位不僅不能將水價上浮，相反還要服從政治需要降價供水。3.3灌溉水價概念混亂、不真實

現行水價多為取水口水價。但是，從取水口到用戶往往需經過多層管理機構，這些管理機構所附加的費用原則上應當計入水價。在實際操作中，這部分水價很難規范，在水價中成為最不穩定的部分，水價搭車現象嚴重。實際用戶水價通常是規定取水口水價的3—5倍，倘若將實際用戶水價與灌區渠道水價比較，則比值更高。3.4灌溉水價結構單一

目前，灌溉用水的價格結構基本是單一計量水價，個別地區實行超額罰款制水價。這樣的價格結構顯得單調，不靈活，不能適應實際情況，價格不能反映隨用水量變化的成本變化，不能給用戶傳遞準確的成本變化信號，同時不能向企業反饋需求量的變化，不能起到調節供給和需求的作用，也不能反映提供水服務的質量和水平。3.5水費計收難收取率下降

水費計收難、收取率下降、收入減少造成了兩大問題：一是水管單位難以生存和發展。由于大多數水管單位屬于自收自支的事業單位職工生活和水利工程維護，完全依靠收取的水費來維持，隨著水費收取率不斷降低，許多水管單位職工工資難以保障，導致職工隊伍不穩管理服務不到位，農民群眾的意見很大。二是管養經費嚴重不足，水利工程狀況日趨惡化。據統計分析，一般情況下水費收入用于供養人員、用于工程維修在收入減少的情況下，水費優先保證職工的基本生活而用于工程維修養護的投入就微乎其微，導致水利工程渠系管理維護差、工程狀況下降。稅費改革以后，一些財力較好的地方政府通過財政補貼水管單位的方式，對農業水費實行減免，農民不再繳納農業水費這種做法在農村產生的影響和引起的震動是很大的。不論是地方各級政府還是農民群眾，都希望國家出臺免收農業水費的政策。而這對于財政收入薄弱難以實行水費減免政策的大多數地方政府來說，工作壓力是很大的，同時也加大了水管單位水費計收的困難。3.6截留挪用水費現象嚴重

農村稅費改革以后，水費成為向農民收費的唯一途徑，也成為搭車收費和截留挪用的手段。據了解稅費改革后，基層截留挪用水費用于彌補財政資金缺口的情況不斷出現，加重了群眾對農業水價改革的誤解與不滿。灌區大多數農民都能按時足額繳納水費，但對于縣鄉鎮 村以種種理由截留挪用水費的問題，水管單位缺乏必要的制約手段，從而導致水費被層層截留挪用，類似現象在全國其他地區也時有發生，加重了農民的負擔，引發了群眾對農業水價改革工作的不滿情緒。3.7末級渠系不配套測量設施不完善

我國灌區末級渠系不配套計量手段和量測水設施不完善是普遍存在的問題，導致難以實行計量收費。許多省目前仍是通過行政手段按耕地面積畝計收水費用水多少，一個樣用和不用一個樣，喝的是大鍋水。另外由于渠道損壞水損大，一些地方將這些損失分攤給農戶負擔，導致水費過高，由此產生了拒交水費的現象激化了供用水雙方矛盾。

4.灌溉水價調整改進的措施

4.1明確灌溉水價的組成

灌溉水價應由三部分組成，即資源水價、工程水價和環境水價。工程水價是根據各供水工程運行的單位成本、費用、利潤、稅金計算形成的。水利工程供水的價格構成中應包括資源水價（水資源費），但現行水價中尚未考慮到環境水價的問題。4.2 改變認識，提高水價到位率

在市場經濟體制下，改變長期以來人們對水管單位無償服務或低價供水的傳統思維和認識，充分利用價格杠桿，大力發展節水農業，使灌溉用水水價逐漸提高到成本水價，并向市場價格過渡。4.3 完善水價體系

全省各類灌區的條件都不一樣，因而供水平均成本和現行平均供水水價差異較大，所以有必要發展小流域或分灌區單獨定價；同時由于各地區之間的水文氣象條件也有不同，因而應制訂對應的季節水水價，并拉開季節水價的價差。4.4 灌溉水價實行多層次多元價格

一是加大價格管理的彈性，予市場機制以適當的空間。借鑒發達國家的經驗，實行“價格上限制”，在政府限定的空間內，水企業允許在間和內有自行調整的空間，最高限價形式在間和內調節都可使用。二是改變灌溉水價結構。依靠價格杠桿調整用水結構和農作物種植結構，緩解用水矛盾。對進行農業經濟結構調整、發展高效農業的，實行優先供水，優質優價。對水資源奇缺、灌溉用水矛盾大的，要實行限額灌溉，采用累進計價、超量加價的計價辦法，促進節約用水。特別是水資源供需矛盾比較突出的地區，使水價的變化與水資源的開發利用成本的變化掛鉤，使價格體現成本的變化。4.5 改革水政管理機構

水政管理單位必須進行機構改革，明確職能，減少管理層次，精減人員，提高效率，增加水企業效益，降低農民的負擔。4.6創新模式的提出和推廣

創新模式主要分三部分：一是明確了各級相關主管部門的管理職責。農水價費管理實行統一領導、分級管理的辦法。價格主管部門負責本行政區域內農田機電灌溉水費具體行為的指導和管理，水行政主管部門負責全市農田機電灌溉站的業務指導；各鎮價格監督服務站和水利站協助和配合當地價格部門、水利部門做好所在區域灌溉水費行為規范的監管；所在地村委、鎮政府負責本地灌溉站農田機電灌溉水費標準的審核和核準。二是農水價費管理“實行農田機電灌溉水費聯席審議制度”。即建立“灌溉業主提出方案，‘兩站’、村委參與審核，鎮政府監督核準，價格部門備案”的聯席審議制度。具體由農田機電灌溉業主向當地價格監督服務站提出灌溉水費方案，由價格監督服務站牽頭當地水利站、村委、村民代表等相關人員并主持召開灌溉水費聯席審議會議，審議當年水費收取方案，報當地鎮政府核準，并在執行前一周之內抄送當地價格部門備案。三是農田機電灌溉水費標準原則上一年一定。原則上每年在農田灌溉季節到來之前完成灌溉水費的確定工作，有條件的鎮可實行一鎮（村）一價，不具備條件的鎮也可一站一價。當地價格部門對各地灌溉水費差異較大、矛盾較突出的可進行協調平衡。四是農田機電灌溉站或村委會（代收水費）每年收繳水費前應實行“灌溉面積、水費標準、收費金額”三公開。灌溉站收繳水費使用規定的收費票據，并按實際灌溉田畝數向農戶收取灌溉水費。灌溉站不得在水費之外加收或代收其它未經核準的費用。

第四篇：物業管理服務費收取通知書

物業管理服務費收取通知書

富海物流全體業主（住戶）你好：

該園區自2012年1月份物業公司進入以來，在廣大業主（住戶）的大力支持配合下，由于全體物業人員的積極努力工作，園區的物業服務管理工作取得了較好的成績，廣大的業主（住戶）是比較滿意的。為了進一步加強物業服務管理工作，保持物業服務管理工作順利正常開展，從現在起收取2013年的全年物業服務管理費、水暖費，按照國務院頒發的《物業管理條例》和有關規定，業主和住戶按時交納物業管理費、水暖費是履行的義務，要求全體業主（住戶）都要積極按時足額交納。

一、交納的標準和范圍

二、收費時間

從現在開始(2013年8月15號），15天收取，15天掃尾，30天完成任務。

三、收取辦法

1.請各位業主（住戶）按時到物業部交納。

2.掃尾期間由本園區物業管理人員進戶催繳或電話催繳。

四、具體措施

限期內不按時交納的業主（住戶），根據有關規定，物流公司有權追償，并按日加收繳納費用的3‰收取滯納金，并采取停止供電供水或訴訟人民法院強制執行。我們堅信廣大業主（住戶）是通情達理的，要換位思考，積極支持配合物業收費工作，按時交納物業費，履行好自己的義務，確保園區物業服務管理工作順利開展。我們物業工作的開展，離不開大家（業主）的支持，謝謝大家理解并支持我們的工作！

第五篇：物業管理服務費收取通知書

物業管理服務費收取通知書

_____小區全體業主（住戶）你好：

該小區自2011年6月份物業公司進入以來，在廣大業主（住戶）的大力支持配合下，由于全體物業人員的積極努力工作，小區的物業服務管理工作取得了較好的成績，廣大的業主（住戶）是比較滿意的。為了進一步加強物業服務管理工作，保持物業服務管理工作順利正常開展，從現在起收取2012年的全年物業服務管理費，按照國務院頒發的《物業管理條例》和有關規定，業主和住戶按時交納物業管理費是履行的義務，要求全體業主（住戶）都要積極按時足額交納。

一、交納的標準和范圍

1.物業管理服務費按照有關部門確定收費標準多層住宅每月每平方米0.28元收取，小高層（不包含一、二層）住宅每月每平方米1元(包含電梯電費）收取，門市房每月每平方米0.5元收取。凡是在該小區買房的業主，已辦理相關有關手續，一律按標準交納物業費。

2.按購買合同房產的產權面積計算。

3.小高層（不包含一、二層）住宅每年每戶交納500元電梯年檢費、維護費，五層以上（不包括五層）住宅每戶每年交納水泵電費100元。

4.住宅每戶每月收取3元的生活垃圾運輸費全年36元，及每戶每年收取化糞池清理費40元，門市房每間每月收取5元圾運輸費全年60元（代環衛所收取）。

5.每戶每年交納56元的公共照明費（其中包含小區院內路燈費、樓梯道照明費）

二、收費時間

從現在開始(2012年3月1號），15天收取，15天掃尾，30天完成任務。

三、收取辦法

1.請各位業主（住戶）按時到物業部交納。

2.掃尾期間由本小區物業管理人員進戶催繳或電話催繳。

四、具體措施

限期內不按時交納的業主（住戶），根據有關規定和外小區的經驗，物業公司有權追償，并按日加收繳納費用的3‰收取滯納金，并采取停止供電供水或訴訟人民法院強制執行。我們堅信廣大業主（住戶）是通情達理的，要換位思考，積極支持配合物業收費工作，按時交納物業費，履行好自己的義務，確保小區物業服務管理工作順利開展。我們物業工作的開展，離不開大家伙們（業主）的支持，謝謝大家理解并支持我們的工作！