第一篇：關于保險機構投資無擔保企業債券有關事宜的通知

關于保險機構投資無擔保企業債券有關事宜的通知

2009-12-31

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保監發〔2009〕132號

各保險公司、保險資產管理公司：

為加強無擔保債券投資管理，規范投資行為，防范投資風險，根據《保險機構投資者債券投資管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）及有關規定，我會決定調整保險機構債券投資的有關政策，現就相關事宜通知如下：

一、保險機構可以投資境內銀行間市場發行的無擔保企業債券，其中無擔保企業債券應當符合《暫行辦法》及有關規定的條件，具有國內信用評級機構評定的AAA級或者相當于AAA級的長期信用級別。

二、保險機構投資無擔保企業債券、非金融企業債務融資工具等無擔保債券的比例，除按已有規定執行外，還應當符合下列規定：

（一）保險資金投資同一企業（公司）發行的無擔保債券的余額，合計不超過該企業（公司）凈資產的20%；

（二）同一集團保險機構投資同一期單品種無擔保債券的份額，合計不超過該期單品種發行額的60%；

（三）單一保險機構投資具有關聯關系企業（公司）發行的無擔保債券的余額，不超過該保險機構凈資產的10%。

三、保險機構投資的無擔保債券，應當采取公開招標方式發行，通過市場化方式確定發行利率、發行價格和相關費率，真實反映市場需求。保險機構不得通過定向認購等方式獲取不正當利益。

四、保險機構應當關注地方融資平臺的負債風險，理性分析城投債的投資價值和風險收益，充分考慮宏觀政策和經濟發展對其債券還本付息能力的影響，重點關注發行人負債規模和主營業務現金流等財務狀況、償債資金來源的充分性、擔保的有效性，切實防范信用風險和流動性風險。

中國保險監督管理委員會

二○○九年十二月二十九日

第二篇：中國保險監督管理委員會關于保險機構投資商業銀行股權的通知(保%9B

【發布單位】中國保險監督管理委員會 【發布文號】保監發〔2006〕98號 【發布日期】2006-09-21 【生效日期】2006-09-21 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】中國政府網

中國保險監督管理委員會關于保險機構投資商業銀行股權的通知

(保監發〔2006〕98號)

各保險公司、保險資產管理公司：

為進一步拓寬保險資金投資渠道，改善資產配置狀況，提高投資管理效益，促進保險業與銀行業戰略合作，經國務院批準，保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司（以下簡稱保險機構）可以投資商業銀行股權（以下簡稱銀行股權）。現將有關事項通知如下：

一、投資范圍和投資原則

保險機構可以投資境內國有商業銀行、股份制商業銀行和城市商業銀行等未上市銀行的股權。保險機構投資銀行股權應當遵循審慎原則，按照資產負債匹配管理要求，嚴格選擇投資對象，慎重確定投資方式，合理安排投資額度，妥善配置各類資金，確保投資符合公司戰略，支持主營業務發展，提高核心競爭能力，切實維護公司股東和被保險人權益。

二、投資方式和資金來源

保險機構投資銀行股權分為一般投資和重大投資。投資總額低于擬投銀行股本或者實收資本5%的為一般投資，5%以上的為重大投資。

保險機構可以有效運用公司資本金、負債期限10年以上的責任準備金等保險資金及中國保監會認可的其他資金投資銀行股權，并根據不同資金性質，確定投資股權歸屬和收益分配。保險資產管理公司可以受托投資銀行股權。

三、投資比例和核算基數

保險機構投資銀行股權必須符合以下比例規定：一般投資和參股類重大投資余額的合計，不超過該機構上年末總資產的3%；一般投資單一銀行股權的余額，不超過該機構上年末總資產的1%。其他重大投資的余額報中國保監會審批；重大投資運用公司資本金的余額，不超過該機構上年末實收資本扣除累計虧損的40%。

保險集團（控股）公司運用實收資本投資銀行股權，必須扣除投資其他法人的資本，且投資銀行股權的資金不包括其他法人的保險資金。保險機構投資銀行股權的長期責任準備金等保險資金，不包括投資連結保險產品、萬能保險產品和其他理財類保險產品的資金。保險機構采取融資方式投資銀行股權，應當按有關規定執行并報中國保監會審批。

四、投資資格和基本要求 保險機構進行一般投資，必須具有較為完善的公司治理，健全有效的風險管理，快速處理重大突發事件的應急機制，主營業務經營狀況良好，最近三年償付能力達到規定要求，保費收入持續增長，公司實現盈利，保險資產實行獨立托管，沒有發生重大違法違規問題。

保險機構進行重大投資，除符合一般投資要求外，還必須具有確定的公司發展戰略、主營業務規劃和相應的專業管理能力，能夠準確評估擬投銀行的績效和風險。投資銀行股權在5%-10%之間的，保險集團（控股）公司上年末總資產不低于200億元，保險公司上年末總資產不低于1000億元；投資銀行股權在10%以上的，保險集團（控股）公司上年末總資產不低于300億元，保險公司上年末總資產不低于1500億元。保險機構進行重大投資，一般不超過兩家商業銀行。

五、選擇條件和主要指標

保險機構進行一般投資，擬投銀行應當具有完善的公司治理和投資分紅規定，嚴格的貸款審查和五級分類管理制度，經營穩健，誠實守信，最近三年業務增長較快，盈利能力較強，財務狀況良好，信息公開透明，沒有發生重大違法違規問題。按有關法律和規定，該銀行上年末資本充足率達到8%，核心資本充足率達到4%，呆壞賬撥備比率不低于70%，撥備前資產利潤率達到1%，凈資產收益率達到12%，風險加權資產收益率達到1.2%，不良貸款率不超過5%，中國保監會認可的國內信用評級機構最近評級在A級以上，或者國際信用評級機構最近評級在BBB級以上。

保險機構進行重大投資，除符合一般投資要求外，投資銀行股權在5%至10%之間的，擬投銀行必須具有豐富的客戶、網絡等經濟資源，較好的業務品牌，清晰確定的經營計劃，素質較高的管理團隊，能與保險機構互補形成新的競爭優勢，承諾保險機構取得決策或者監督機構的席位；投資銀行股權在10%以上的，擬投銀行總資產不低于500億元，呆壞賬撥備比率不低于50%，不良貸款率在10%以下，并有切實可行的不良資產處置和風險補償方案，承諾保險機構取得一個以上決策或者監督機構的席位。

六、報備程序和審批事項

保險機構進行一般投資應當事先向中國保監會備案，報備材料包括投資可行性研究報告、本機構公司治理、風險管理、財務狀況、投資決策程序、資金托管機制、擬投銀行基本情況和投資協議等（見附件）。

保險機構進行重大投資應當向中國保監會申請。投資銀行股權在5%至10%之間的，申請材料除符合一般投資要求外，還包括有關監管機構的審核意見和外部專業機構的評估報告。投資銀行股權在10%以上的，應當按規定分別提交預審和審批材料（見附件），預審材料包括擬投銀行基本情況和投資方案等，審批材料除符合一般投資報備材料要求外，還包括投資可行性研究報告、公司戰略規劃、管理團隊、投資協議、有關監管機構的審核意見和中國保監會規定的其他材料。

投資銀行股權在5%至10%之間的，中國保監會對申請材料的完整性和合規性進行形式審核，并出具審核意見函。投資銀行股權在10%以上的，預審材料應當報中國保監會初審，保險機構應在獲得初審意見函之日起12個月內，完成有關事項，特殊原因無法按期完成的，應當及時向中國保監會申請延期，延長期限不超過6個月。審批材料經中國保監會審核后，保險機構才能進行實質性投資。

七、退出機制和應急處理

保險機構轉讓銀行股權，一般投資報中國保監會備案，重大投資報中國保監會審批。投資銀行股權轉為流通股的，投資成本計入股票投資的余額，按照《保險機構投資者股票投資管理暫行辦法》等規定執行。超過股票投資比例規定的，一般投資在規定期限內逐步調整并達到規定要求，重大投資由中國保監會另行規定。所投銀行股權采用上市或者協議轉讓等方式退出的，應當確定限制期限和對象，采用商業銀行回購方式退出的，必須確定回購價格和期限。

保險機構發現擬投或者所投銀行實際控制權轉移、投資合作方違法違規或者嚴重違約等重大事件，必須立即啟動應急處理機制，及時披露有關信息，控制投資管理風險，重新履行投資決策程序，并將決策意見和有關情況書面報告中國保監會。

八、風險管理和監督檢查

保險機構投資銀行股權必須充分論證，審慎決策，規范運作，全面了解擬投銀行真實情況和管理狀況，認真評審其股東結構、資產質量、發展潛力、盈利能力、分紅水平和流動性安排，應當聘請符合中國保監會規定資質條件的外部專業機構開展盡職調查，綜合評估投資收益和主要風險，合理確定投資價格。必須建立防火墻，嚴格交易安排，規避交割風險，確保所投銀行股權沒有法律瑕疵、沒有所有權益爭議，沒有被質押及其他權利限制。保險機構應當跟蹤分析所投銀行經營情況，科學確定業務發展指標，持續做好后續評價管理。

保險機構提供虛假材料，漏報瞞報重大信息或者發生利益輸送行為，違反有關規定和要求投資銀行股權的，中國保監會將采取質詢、警告、通報批評、責令暫停、停止投資或者限期退出等監管措施，情節嚴重并造成重大損失的，應當依照法律和有關規定，追究當事人的責任。

保險機構投資境外銀行股權，應當按照保險資金境外投資有關規定執行。中國保監會將根據金融市場發展狀況和保險機構投資能力，適時調整保險機構投資銀行股權的資格條件、投資范圍和比例規定。

特此通知

附件：保險機構投資商業銀行股權申報材料

二○○六年九月二十一日

附件：

保險機構投資商業銀行股權申報材料

一、投資銀行股權低于5%的一般投資報備材料

（一）保險機構基本情況，包括公司治理、風險管理、財務狀況、投資決策程序和資金托管機制等。

公司治理應當說明股本結構、組織架構、董事職責、專業委員會職能、投資運作機制和管理團隊素質等；風險管理應當提供經過董事會審議的上一風險管理報告和外部專業機構出具的內控管理建議書，風險管理報告應當說明制度建設、基本要素、主要環節、執行情況、風險狀況和化解措施等；財務狀況應當提供最近三年經過審計的財務報表、報表附注和主要指標測算等，主要指標測算應當說明有關測算過程、結果的合規性和真實性等；投資決策程序應當說明董事會決議、投資決策委員會決策過程、會議決議和投票情況等；資金托管機制應當說明托管銀行基本情況、資產有效隔離機制、投資估值核算方法等。

（二）擬投銀行基本情況，包括擬投銀行名稱、經營場所、法人代表、營業范圍、業務資格、公司治理、股東結構、資產質量、管理能力、行業地位和主要指標等。管理能力包括發展潛力，盈利能力、分紅水平和流動性安排等。主要指標應當說明數據、數據來源和外部專業機構出具的意見。

（三）投資可行性研究報告，應當說明擬投銀行業務優勢、歷史財務狀況和銀行股權轉讓方基本情況；保險機構資金來源、投資規模、持有期限、預期回報、收益現金流測算；主要風險、承受能力狀況和股權退出計劃；投資的必要性、可行性、合理性和合法性等。

（四）投資協議應當說明約定的交易方式、交易價格、權利義務、違約責任等。

（五）中國保監會規定的其他材料。

二、投資銀行股權5%至10%的重大投資申請材料

（一）保險機構基本情況，除一般投資報備材料第一項規定的內容外，還包括公司發展戰略和投資銀行股權后的主營業務發展計劃。

（二）擬投銀行基本情況，除一般投資報備材料第二項規定的內容外，還應當說明擬投銀行的客戶類別、分布結構、網點狀況和品牌優勢；董事會、管理層的議事規則、決策程序、激勵和約束機制；未來三年的業務拓展計劃等。

（三）投資可行性研究報告，除一般投資報備材料第三項規定的內容外，還包括財務顧問報告，盡職調查報告，擬投銀行財務狀況和經營管理評估意見，以及與投資相關的法律、財務和經營風險，建議采取的投資方式、價格、交易安排等。

（四）投資協議應當約定保險機構取得擬投銀行一個以上決策或監督機構席位等。

（五）有關監管機構的審核意見和中國保監會規定的其他材料。

三、投資銀行股權10%以上的重大投資預審和審批材料

（一）預審材料除重大投資申請材料規定的內容外，還應當在投資可行性研究報告中說明，投資銀行股權可能產生的影響，如對金融市場、保險市場和公共利益產生的影響，對保險機構經濟規模、經營效率、財務狀況、風險控制、管理能力產生的影響，以及對保險機構未來三年業務發展和盈利能力產生的影響等。

（二）審批材料除預審材料規定的內容外，還應當在保險機構基本情況中說明，保險機構與擬投銀行的關聯關系，最近三年的償付能力狀況，銀行股權的估值方法、定價依據；投資股權的報價區間、時間進度、后續處置、補救措施、信息披露和相關利益保障等。

擬投銀行基本情況還應當說明，擬投銀行股本結構、組織架構、董事職責、專業委員會職能、投資運作機制和管理團隊素質；預期貸款情況、最近三年貸款損失準備計提情況、不良資產期限結構、銀行不良資產處置方案和風險補償機制等。

投資可行性研究報告還應當說明投資銀行股權后，保險機構與銀行的經營方向、資源整合和綜合能力狀況；未來三年的發展計劃、保險機構派出人員情況和銀行管理層安排等。投資協議還應當約定投資銀行股權的退出機制等。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第三篇：投資顧問有關事宜總結

投資顧問有關事宜總結

一、投資顧問的基本知識

1、指證券公司、證券投資咨詢機構接受客戶委托，按照約定，向客戶提供涉及證券及證券相關產品的投資建議服務，輔助客戶作出投資決策，并直接或者間接獲取經濟利益的經營活動。

四個要素：

（1）主體：證券公司、證券投資咨詢機構；

（2）形式：要以協議為基礎；

（3）行為：給投資者提供投資建議，輔助投資者做出投資決策；

（4）性質：一種經營行為，是盈利的。

2、業務范圍

⑴投資咨詢

⑵可行性分析、研究

⑶服務性

二、國內投資顧問的有關情況

1、了解國內投資顧問的政策法規—《證券投資顧問業務暫行規定》

第一條 為了規范證券公司、證券投資咨詢機構從事證券投資顧問業務行為，保護投資者合法權益，維護證券市場秩序，依據《證券法》、《證券公司監督管理條例》、《證券、期貨投資咨詢管理暫行辦法》，制定本規定。

第二條 本規定所稱證券投資顧問業務，是證券投資咨詢業務的一種基本形式，指證券公司、證券投資咨詢機構接受客戶委托，按照約定，向客戶提供涉及證券及證券相關產品的投資建議服務，輔助客戶作出投資決策，并直接或者間接獲取經濟利益的經營活動。投資建議服務內容包括投資的品種選擇、投資組合以及理財規劃建議等。

第三條 證券公司、證券投資咨詢機構從事證券投資顧問業務，應當遵守法律、行政法規和本規定，加強合規管理，健全內部控制，防范利益沖突，切實維護客戶合法權益。

第四條 證券公司、證券投資咨詢機構及其人員應當遵循誠實信用原則，勤勉、審慎地為客戶提供證券投資顧問服務。

第五條 證券公司、證券投資咨詢機構及其人員提供證券投資顧問服務，應當忠實客戶利益，不得為公司及其關聯方的利益損害客戶利益；不得為證券投資顧問人員及其利益相關者的利益損害客戶利益；不得為特定客戶利益損害其他客戶利益。

第七條 向客戶提供證券投資顧問服務的人員，應當具有證券投資咨詢執業資格，并在中國證券業協會注冊登記為證券投資顧問。證券投資顧問不得同時注冊為證券分析師。

第八條 證券公司、證券投資咨詢機構應當制定證券投資顧問人員管理制度，加強對證券投資顧問人員注冊登記、崗位職責、執業行為的管理。

第九條 證券公司、證券投資咨詢機構應當建立健全證券投資顧問業務管理制度、合規管理和風險控制機制，覆蓋業務推廣、協議簽訂、服務提供、客戶回訪、投訴處理等業務環節。

第十條 證券公司、證券投資咨詢機構從事證券投資顧問業務，應當保證證券投資顧問人員數量、業務能力、合規管理和風險控制與服務方式、業務規模相適應。

第十一條證券公司、證券投資咨詢機構向客戶提供證券投資顧問服務，應當按照公司制定的程序和要求，了解客戶的身份、財產與收入狀況、證券投資經驗、投資需求與風險偏好，評估客戶的風險承受能力，并以書面或者電子文件形式予以記載、保存。

第十五條 證券投資顧問應當根據了解的客戶情況，在評估客戶風險承受能力和服務需求的基礎上，向客戶提供適當的投資建議服務。

第十六條 證券投資顧問向客戶提供投資建議，應當具有合理的依據。投資建議的依據包

括證券研究報告或者基于證券研究報告、理論模型以及分析方法形成的投資分析意見等。第十七條 證券公司、證券投資咨詢機構應當為證券投資顧問服務提供必要的研究支持。證券公司、證券投資咨詢機構的證券研究不足以支持證券投資顧問服務需要的，應當向其他具有證券投資咨詢業務資格的證券公司或者證券投資咨詢機構購買證券研究報告，提升證券投資顧問服務能力。

第十八條 證券投資顧問依據本公司或者其他證券公司、證券投資咨詢機構的證券研究報告作出投資建議的，應當向客戶說明證券研究報告的發布人、發布日期。

第十九條 證券投資顧問向客戶提供投資建議，應當提示潛在的投資風險，禁止以任何方式向客戶承諾或者保證投資收益。

第二十條 證券投資顧問向客戶提供投資建議，知悉客戶作出具體投資決策計劃的，不得向他人泄露該客戶的投資決策計劃信息。

第二十九條 證券公司、證券投資咨詢機構應當加強人員培訓，提升證券投資顧問的職業操守、合規意識和專業服務能力。

第三十條 證券公司、證券投資咨詢機構以合作方式向客戶提供證券投資顧問服務，應當對服務方式、報酬支付、投訴處理等作出約定，明確當事人的權利和義務。

第三十一條 鼓勵證券公司、證券投資咨詢機構組織安排證券投資顧問人員，按照證券信息傳播的有關規定，通過廣播、電視、網絡、報刊等公眾媒體，客觀、專業、審慎地對宏觀經濟、行業狀況、證券市場變動情況發表評論意見，為公眾投資者提供證券資訊服務，傳播證券知識，揭示投資風險，引導理性投資。

第三十二條 證券投資顧問不得通過廣播、電視、網絡、報刊等公眾媒體，作出買入、賣出或者持有具體證券的投資建議。

第三十五條 本規定自2011年1月1日起施行。

2、了解國內幾大證券的投資顧問情況

⑴以投資顧問團隊資訊服務模式的是以中金公司、國信證券為主。

①中金公司。高端理財。依托人才、資訊、品牌等優勢，僅發展高端客戶，從未參與證券市場的傭金戰等惡性競爭活動。

②國信證券。金色陽光賬戶。以營業部為單位，各自發展投資顧問業務，形成客戶經理-理財顧問-投資顧問的客戶服務體系。

⑵以側重后臺支持的服務產品化模式的是以國泰君安證券、華泰聯合證券為主。

主要是通過整合技術、資訊、制度等各種要素，構筑一個高效的客戶服務平臺，實現投資顧問為客戶提供個性化服務。建設證券公司大后臺可以規避投資顧問個人風險因素，公司強大的后臺支持模式可以大規模復制，讓服務產品化，并用流水線式的工作流程來保證高效服務能夠到位投資顧問的工作就是按照管理流程，對客戶進行適當性管理。投資顧問根據客戶的投資偏好、風險承受能力，向客戶推薦適合的產品和服務，其他工作則由“系統”自動完成。⑶浙商證券。3.0 俱樂部、服務需求。

“3.0俱樂部運行到現在，我們至少證明了一件事，那就是客戶并不完全是價格敏感性的?？蛻舻焦墒衼恚且非筚Y產增值和良好的服務，這種追求非常強烈?！?/p>

⑷上海證券。投顧、聚贏理財。

成立投資咨詢部，全面推進投資顧問業務。服務品牌——“聚贏理財”，包含“聚寶盆”、“組合贏”等六個系列產品

⑸銀河證券。玖天財富、簽約服務、十五種套餐，銀河證券創新經紀業務經營模式。

今日，中國銀河證券玖天財富簽約服務正式啟動，以契約的形式為投資者提供服務，設置了三個級別十五種服務套餐組合，供投資者選擇。

⑹ 方正證券。區域財富管理中心，客服體系，財富管理駛入快車道。

以區域財富管理中心為依托，以新客戶服務體系為載體，建立全新的投顧服務模式。⑺興業證券。投顧平臺、全面風險控制，興業證券首推投顧業務風控平臺。

自主研發“優理寶財富管理平臺”，實現了投顧業務產品池動態管理和薦股收益率記錄跟蹤，同時通過構建核心產品池、強制投顧向簽約賬戶推薦產品組合、指導投顧對簽約賬戶的倉位進行動態管理三道屏障，對投顧業務進行全面風險控制。

⑻五礦證券。同比增長132.5%、服務突圍，經紀業務增長全國第一，五礦證券打造特色服務突圍。

2010年五礦證券經紀業務同比增長132.5%；投資顧問業務試點，深圳金田路營業部，排名一年提升2385名。五礦證券深圳金田路營業部近期的活躍，除深深房外，最近半個月的時間內其還炒作了包括三愛富、迪康藥業、豫能控股、山西焦化、北方國際、ST賢成等在內的多只牛股。

總結，投資顧問的工作復雜而艱巨，及時掌握相關信息，做出合理的投資決策建議，輔助客戶并使營業機構實現盈利的雙重任務。為此，我認為，在堅持自我的操作手法當中，可適當借鑒我國當前較為先進的經驗。應當實現團隊咨詢服務功能，保持前臺和后臺的有效暢通，是必經之路。

三、香港、臺灣及國外有關證券投資顧問的知識

1、了解香港、臺灣及國外的證券投資顧問的法規

2、了解香港、臺灣及國外證券投資顧問的有效經驗

第四篇：實習相關事宜通知

管理學院2014屆畢業生關于實習的通知 10級全體同學，請注意：

1、開學時間：

（1）參加學院統一實習者必須于2014年2月24日前返校，報到、注冊、實習；

（2）自聯實習者必須在開學后第四周內（2014年3月23日前）返校。

2、自聯實習者注意事項

（1）實習申請抓緊時間填寫于13年12月31日（下周二）前交班長處，并統一返輔導員處；

（2）下學期開學前（2014年2月27日前），必須將蓋有實習單位公章并附有家長意見的實習證明寄至學院輔導員處或傳真至輔導員辦公室（傳真號碼：023-62652488）；否則學生必須按統一實習開學時間返校參加由學院統一安排的實習；

（3）實習結束后認真填寫實習鑒定表（單位意見必須加蓋公章）及自擇單位實習情況表。

（4）實習期間，請保持通訊暢通，每周與輔導員及校內實習指導老師聯系1次（電話、短信皆可）。

3、實習期間必須完成的任務

（1）實習日記，每日一篇（2014年2月24日起至3月23日），每篇不少于400字，記錄內容應與實習內容相關；

（2）實習報告，要求不少于5000字，用A4紙打印，按照模板寫；

（3）注意保管實習鑒定表，并認真填寫。

4、實習期間注意安全

5、補考及重修考試

有補考學生請注意在教務網查詢成績及補考時間，及時返校參加補考。有重修的同學，一定要準時參加重修考試。特別提醒還有未過科目的同學，開學后記得在網上進行重修選課。

6、未就業或考研不理想的同學，希望能通過假期和實習期間，盡量聯系單位，爭取盡早就業。

7、預祝同學們寒假期間，生活愉快。切忌飲酒過度。

管理學院

2013年12月27日

第五篇：2018年房地產企業債券投資篩選標準-個人參考

2018年房地產企業債券投資篩選標準-個人參考 剛性峰值2015年，后三年的一個范圍內

剛需的需求2015年前后見頂，房地產的需求結構出現了變化

目前貨幣政策有了一個小的放松，但是與2015年2016年的上漲還是不一樣，那時候正好是見頂的峰值，目前只是一個改善的峰值

總量有一個下行，但是現行的速度不會太快，改善型需求能夠維持5年的一個左右時間市場量；

房產改善的需求空間仍然存在：1.當前的房子并沒有貴到買不起的地步；2.居民的房貸仍有擴張的空間；3.房地產剛需見頂以后，2016年以來改善型住房投資也出現了明顯升級。

房地產的走勢與貨幣政策同趨勢。

房地產行業是一個高杠桿運行的行業，庫存占據了流動資產中相當大的一部分，對于居民來說也需要加杠桿來買房子的額，并不是房子降價就馬上能夠兌現。所以說對于買、賣雙方都需要充分的流動性來支持，并不是單純的降價。所以說，房地產的庫存變現和借新還舊高度依賴于短期的融資環境，因此可能隨融資環境的變化，其信用擺動非常大。

因此，如此高的大幅信用擺動現實，導致了房地產企業在償債上非常依賴于兩個來源：一是銷售回款，二是負債借新還舊的能力。兩者的變化的根源都是融資環境。

歷年房地產償債會存在巨大的缺口，需要有超過實際流動負債規模的籌資性現金流流入，圖填補銷售回款所不能償還的部分。

這樣，需要關注的問題就集中在了流動性方面。雖然今年的貨幣政策穩定偏松，但是，仍沒有看到M2的大幅變化，所以能夠看出，錢沒有投放到實體經濟中，依然在銀行間的流動，并沒有有效的派生。

例如一些小的中小企業，資質不太好的企業，通過非標來融資，恰恰被限制，違約頻出。貨幣的寬松一般子啊9月底能夠注入到企業中，應該在今年四季度，地產企業借新還舊的空間會大一些，較為輕松的外部融資環境。但是目前市場容易擠兌的是哪一類企業。

首先房地產企業主要表現就是馬太效應。無論是銷售還是拿地，全部在向大型企業流動。經營性凈現金流、資產回報率ROE一般傾向于大型企業。所以說大房企相對中小房企融資容易。大而不倒現象出現，所以大企業杠桿拉的更猛烈。即便是盈利效率和大企業差不多，但是在負債的難度上會更大，在銷售的難度上會更大。小房企因為經營性現金流和籌資性現金流獲取能力都不如大企業，信用情況越來越嚴峻。

大房企過度支出，信用-現金流這一正向循環走向負循環，一旦其需要消耗存量資產才能償債，這些大企業的長期信用并沒有看上去那么安全，且信用可能會在某個很短的時間內崩塌。

所以在實體層面貨幣偏緊的小周期內，市場的短期風險是資金擠兌造成的市場反身性，我們與其關注企業盈利，不如關注風口。從市場的利差水平來看，目前AA+以下的房地產債都在被擠兌的區域，我們在貨幣條件變化之前，對這些債券被擠兌的風險要依然警惕。

警惕企業：GM地產、上海XXX PPT 相對安全的企業：金融街控股、首創置業、上海地產、中糧置業等等。從債務覆蓋率的角度。

等M2回升，實體的流動性改善之后，再考慮AA+以下的債券，那么目前只考慮AAA的企業投資。