第一篇：房地產市場中假按揭的防范與管理

房地產市場中假按揭的防范與管理

【摘要】近年來，住房按揭貸款已成為房地產市場信貸的一種重要形式；它刺激了房地產市場的蓬勃發展，但同時也存在著巨大的風險，而最突出的風險就是假按揭。假按揭嚴重損害了銀行和消費者的利益，也嚴重制約著房地產市場的健康、穩定的發展。

【關鍵調】房地產；按揭貸款；假按揭；防范與管理

隨著房地產市場的日益繁榮，房價的不斷飆高，住房按揭貸款已成為一種不可或缺的商業行為，與此同時，假按揭也應運而生。假按揭指的是開發商或個人捏造虛假的房屋買賣關系來獲得銀行的按揭貸款，以套取銀行資金為主要目的的商業欺詐行為。本文就假按揭產生的原因及危害性進行深入的剖析，并提出相應的防范措施。1 假按揭產生的原因

1.1開發商資金不足

房地產行業是一個投資周期較長的行業，在建設初期投入的資金較多，而要回籠資金的時間又較長，這對于一些資金實力不夠雄厚的中小型房地產開發商而言，就容易出現資金鏈斷開、資金短缺的現象。而當資金緊張時，開發商就抓住個人住房按揭貸款利率低這一“救命稻草”，鉆銀行政策的空子，大膽地通過假按揭這種變通的方法來騙取銀行的貸款，達到“融資”的目的。”

1.2開發商轉移經營風險的手段

一個樓盤往往總會有一些戶型、結構不理想的房屋出現，而這些尾盤一般情況下很難賣掉，就算勉強賣出，價錢也不高。而開發商要回籠資金，就會將這些尾盤的價格標高，以假按竭的方式“打包”給銀行，從而降低自己的風險，將經營風險轉移給了銀行，以套取更多的信貸資金。

1.3增加房屋的賣點來規避政策的限制

在房屋銷售期間，開發商會不吝成本地向購房者做廣告，而“零首付”無疑大大地吸引了購房者的眼球。首付對年輕的購房者來說是一個較大的難題，而為了“零首付”的優惠，不少購房者就與開發商串通進行假按揭，而實際上，購房者并未向開發商支付任何的首付。卻從銀行得到了100％的貸款。

1.4部分銀行對假按竭的縱容

事實上，部分銀行為了發展業務，降低了貸款的要求，疏忽了對貸款資質、還貸能力等的調查與核實，在一定程度上縱容了假按揭的產生。而有些銀行工作人員為了完成或超額完成自己的業務量，對開發商、個人的假按揭行為漠視不管，甚至給開發商出點子、惡意串通任由假按揭的發生。2假按揭產生的危害

2.l假按揭嚴重損害了消費者的利益

假按揭被查處后導致消費者個人信用降低，出現負面評價；而假按揭所帶來的房地產市場的虛假繁榮、房產成交量的大幅上漲，會使消費者產生錯覺，從而盲目投資、盲目入市；而假按揭被查處的房地產樓盤在多家銀行多次按揭貸款，將來就會多個業主爭奪一套房產，而真正的業主卻無法辦理產權證，也無法取得房產證，真正的業生成了最大的受害者，而假按揭的房產最后也都成了爛尾樓，2.2假按揭危害整個房地產市場的健康發展

假按揭使房產成交量泡沫式放大，住房貸款大幅增加，造成了房地產市場的表面的虛假繁榮，這使得投資者容易跟風，將引誘大量的資金投入房地產市場，影響了廣大人民、政府對房地產市場的正確判斷，從而使得政府的決策出現偏差。從而嚴重影響嚴重危害房地產市場的健康、良性發展。

2.3假按揭影響貸款資產質量的下降

假按揭勢必會嚴重影響銀行的盈利，影響銀行的正常經營。從銀行自身出發分析，因為資產質量的下降將會出現資金流動性問題，而資金流動出現問題將會使銀行面臨聲譽的風險。如果情形相對比較嚴重，還會引發各銀行間的相互排擠打壓，而銀行擠兌的后果就是銀行破產，那必將損害廣大儲戶的利益。

2.4假按揭一旦被查處后，將會對企業的聲譽產生不可估量的惡劣影響，勢必會對企業的未來發展產生不利的影響；因為假按揭能給開發商、房產銷售人員、銀行貸款經辦人員等帶來直接的經濟利益，這勢必會使部分意志不堅定的人犯行賄、受賄、濫用職權等罪行。假按揭的防范和管理的具體措施

住房按揭貸款的最突出風險就是假按揭，假按揭有存在嚴重影響著貸款的良性循環，擾亂了房地產市場和金融市場的健康發展，大大加大了銀行的貸款風險，因而，對假按揭進行防范和管理是當前迫在眉睫的任務。防范和管理假按揭的具體措施有：

3.1政府機構——完善法規、宏觀調控

作為政府機構，要逐步完善法律法規對房地產市場的監控，同時要充分發揮宏觀調控的協調職能。政府要對房地產項目進行總體監管，嚴禁不合規定的項目開工。造成假按揭的最根本原因在于開發商在房屋未峻工驗收前就開始預售，而購房者就可以避開房地產開發貸款的種種限制，開發商就抓住這一空子進行假按揭來實現融資的目的。其實現在我國的開發商已經積累了一定的資金實力，政府可將期房的預售改為現房銷售，取消房屋預售制度。

3.2金融機構——完善制度，嚴格審批

有些銀行為了提高業務量；刻意降低貸款的門檻，對貸款人的資質審查不嚴格或是根本沒有進行貸款調查審查資質就予以貸款。防范假按揭是迫在眉睫的一項重要任務，各銀行就嚴格執行信貸條例或相關規定，有效地防范假按揭行為的發生。加大對貸款資質的審查，我們可以從以下幾方面著手：（1）對開發商的開發資質進行審查。如要求開發商提供合法正式的企業法人營業執照、開發經營資質證書、企業財務狀況報表等，而銀行應派專業人員對按揭的房地產項目進行考察，對資料進行核實與調查，對開發商的信用進行評估等，如不符合貸款的相關規定或有可能存在假按揭的項目，將不予以發放貸款。（2）對個人的貸款資質進行嚴格的審查。銀行要有專業人員與貸款人進行面談，當面簽訂合約，貸款人還應出示稅收證明，因為稅單可以完整真實地體現貨款人的實際收入情況和還貸能力，銀行應加強對貸款人的身份與資金情況等相關的資質進行嚴格的審查。（3）加大處罰力度。要秉公處理玩忽職守的銀行工作人員，對于觸犯刑法的人要堅決移交司法部門懲處。而如果處罰稍有怠慢，通常會使得同樣的錯誤一犯再犯。

3.3投資企業——準確定位、誠信經營

作為企業，守法是開發商最根本的經營理念，而開發商還應眼光獨到地對自己的項目進行準確的市場定位，為房地產市場提供暢銷的樓盤。誠信是企業的生命線，開發商一定要講誠信。而一些中小型開發商因資金短缺，為了一些賣不出去的爛尾樓而搞假按揭。而資金雄厚的開發商絕對不會為了一些蠅頭小利而損害企業的聲譽。在假按揭過程中，通過虛擬的貸款人以虛假的銷售方式來騙取銀行的貸款，已經觸犯了刑法，構成貸款詐騙罪，應接受法律的制裁。

3.4投資個人——加強防范、謹慎入市

作為投資購房的個人，應加強自己的防范意識。假按揭雖然折射出開發商的誠信問題，但是同時，也反映了購房者防范意識薄弱，才會讓開發商有機可趁。在購房過程中，有些業主在簽約多年后仍沒有拿到合同原件，但對此事業主卻疏于過問。所以，要防范假按揭的發生，還應提高購房者的法律觀念、風險意識、防范心理。購房者在購房時一定要仔細驗證購買房產的預售許可證，若是二手房，還應到房管部門核查，該房產是否已被轉讓、抵押或是查封等。要從觀念上提高對假按揭的防范意識。

總之，隨著經濟的高速發展，住房按揭貸款已成為一種深人民心的經濟行為，但同時，假按揭也屢禁不止，而且對房地產市場造成了嚴重的破壞和影響。我們要從根本上加強對按揭制度的防范和科學管理，只有這樣，才能有效地打擊假按揭的產生，才能促進房地產市場的真正繁榮和健康發展。

參考文獻

[1]馮宗榮.“假按揭”產生的原因及其識別與防范探析[J].福建論壇.2005．4

[2]魯曉明.論住房假按揭[J].房地產與法律.2005.2

[3]劉梓．房地產信貸風險與防范對策[J].中國金融.2007.5

第二篇：假按揭的法律責任及風險防范

假按揭的法律責任及風險防范

[內容摘要]按揭作為一種住房消費信貸已深入民心但在實踐中由于按揭貸款相關的法律法規又很不健全，按揭之外又出現了一種“假按揭”嚴重擾亂了我國的金融市場秩序和房地產業的發展。本文將結合當前假按揭案件及我院辦理的幾起案件討論假按揭的危害、表現形式、法律責任及風險防范等。

一、按揭、假按揭的涵義

（一）按揭的涵義及條件

按揭方式最早由香港傳入大陸又稱為“供樓”它是由三方當事人參加的債權債務關系即按揭人（購房人）、房地產開發商、按揭權人（一般指銀行）三方共同參加的買賣房屋的融資業務活動。一般由購房人先與房地產開發商簽訂房屋買賣合同并預付部分購房款；然后購房人憑該合同與按揭權人（即銀行）簽訂按揭合同由按揭權人將余下的購房款付給房地產開發商；而由購房人演變而成的按揭人必須保證定期在按揭銀行還款直到貸款全部還清給銀行后按揭關系結束。按揭權一經設定房屋產權在房款由按揭權人（銀行）付清給開發商后由開發商轉給銀行其產權證先為銀行所持有按揭人歸還本息后銀行再將房屋產權轉移給購房者。在這之前購房者只取得了該房屋的居住使用權。

依據現行的個人住房貸款的相關政策一般來說按揭人只有同時具備下列條件才有可能得到按揭貸款：（1）具有居住地合法的身份證 明；（2）首期購房付款通常情況下至少要交付商品房價總額的20%；（3）信譽良好確有償還貸款本息的能力一般以收入證明為依據。

（二）假按揭的涵義及表現形式

假按揭通常是指開發商為資金套現不以真實的購買住房為目的借用內部職工或開發商親屬的名義購買住房通過虛假銷售或虛高價格購買的方式從銀行套取購房貸款的行為。其程序一般如下：開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬有償使用對方身份證并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字簽字完成銀行即根據合同向開發商放款開發商提前收回投資。開發商和身份證持有人之間還會有一個協議包含開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。

“假按揭”從行為目的上看通常有三大類：一是解決資金不足難題；二是轉移風險抽逃資金；三是特殊的營銷策略以達到規避“零首付”的目的。前兩類“假按揭”一般是開發商故意組織非真實的購房自然人利用虛假的資料向銀行申請個人住房貸款。第三類“假按揭”是開發商為了促進銷售而采取的行為主要是提高售價以達到規避“零首付”的目的。

“假按揭”由于購房借款人的購房意愿不真實因此一旦房地產開發商的資金周轉出現問題購房借款人就會立即停止償還銀行貸款致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物等系列風險極容易形成銀行不良資產給銀行造成極大的損失；同時還會對提供相關真實資料的虛假購房人的個人信用產生影響；另外“假按揭”大量發生 也可能造成房地產市場的“虛假繁榮”假象引誘社會大量資金進入房地產市場形成市場“虛市”從而可能引發新一輪的房屋開發熱甚至會產生房地產泡沫十分不利于房地產業的持續健康發展；而對于付諸真金白銀的購房者來說最大的風險是買了房后房產已被抵押不但無法辦理房產證甚至還將失去所購住房損失極大。

二、假按揭產生的原因

造成假按揭產生的原因涉及多方面既有當前法律法規不健全相關又房地產開發商和銀行的原因。

（一）房地產開發商方面的原因

從房地產開發商的角度之所以采用假按揭從銀行套取資金一般并不完全是為了進行詐騙而是為了取得繼續建設的資金。通常這些“假按揭”中的“假購房者”不負責還款供樓還貸由開發商提供。在以后的時間里如果這些房屋有真正的買家時開發商則提前向銀行還貸到房管局注銷抵押登記后將該房轉讓給真正的購房者。但一旦資金鏈出現問題銀行將面臨巨大的風險。

如我院受理的謝某等三人因與中國工商銀行某支行借款合同糾紛不服法院判決申訴案。該案中謝某等三人系某房地產開發公司的職工。受單位的強行指令提供身份證與中國工商銀行某支行簽訂《個人住房借款合同》、《個人住房借款抵押合同》（但未辦理房屋抵押登記手續）同時該房地產公司、謝某等三人、與中國工商銀行簽訂《個人住房借款保證合同》由房地產公司作為擔保人。此后銀行如約發放貸款由房地產公司實際使用該筆貸款。初期房地產公司按期向銀行還款 后開始欠款引發糾紛。從本案合同的實際履行來看實為房地產公司借職工的名義實施虛假購房行為以取得銀行貸款由自己作為擔保人貸款由本公司使用。本案在一審中法院依據合同直接判決謝某承擔還款義務房地產公司作為擔保人承擔連帶還款責任。判決下發后謝某未提起上訴判決生效。判決生效二年后謝某又以對法院判決不服為由到檢察機關申訴。我院經審理后認為房地產公司及謝某均認可謝某等三人與銀行簽訂合同的行為系受公司脅迫故簽訂合同非其真實意思表示且取得的銀行貸款實際由公司使用故謝某不應承擔還款責任。我院就該問題向法院發再審檢察建議后目前法院已予以再審改判由房地產公司承擔還款責任。但目前該房地產公司已申請破產銀行作為債權人的損失已難以挽回。

（二）銀行方面的原因

銀行貸款業務操作不規范、審查不嚴以及內部不當激勵機制不當亦是造成假按揭的重要原因而且實踐中還存在許多銀行內部操作人員明知假按揭但為占據個人貸款業務市場以及存有僥幸心理仍予以辦理。

如前段時間剛剛經過二審判決的森豪公寓假按揭貸款近16億案。該案中開發商采用指使、發動公司職工以個人名義購房公司提供首付款和假收入證據的形式從中國銀行等三家銀行騙取貸款。職工個人多出于法律意識淡薄或迫于公司壓力提供身份證明、簽訂相關合同。銀行內部職員或出于收受賄賂或為完成業績明知假按揭而予以放貸。一旦房地產開發公司某一資金鏈出現問題銀行貸款的收回便巨大 風險。目前該案銀行收回的貸款不到2億損失巨大。目前該案中房地產開發公司構成合同詐騙罪其單位直接負責的主管人員和直接責任人員已受到刑法的追究國有銀行的職員亦因失職受到法律的嚴懲。

三、假按揭法律責任分析：

從上述案例來看假按揭的法律責任主要體現在以下方面：

（一）在民事責任方面

關于假按揭各主體應承擔的法律責任需要考察銀行是否明知系假按揭及相關合同中簽名的真實性。

如果是開發商通過偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，借款合同無效，應由開發商承擔全部的還款責任。

如果是開發商和借款人串通進行“假按揭”的，借款人簽名真實合同的形式要件完備，合同當事人均具備簽訂合同的民事行為能力;合同的內容為借貸，不違反法律和行政法規的強制性規定；但是由于開發商和借款人簽訂借款合同的真實意圖不在于購買住房，而是幫助開發商套取銀行信貸資金，因此，開發商和借款人在簽訂借款合同中的意思表示并不真實，根據我國《合同法》第54條第二款的規定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”。因此在銀行對開發商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情況下，由于開發商和借款人在簽訂借款合同中存在欺詐，銀行作為受損害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷，借款合同在效力上屬于效力待定的合同。在銀行行使變更或者撤銷的請求權之前，借款合同應屬有效，借款人應按照合同的約定清償貸款，并由開發商承擔連帶保證責任。當然，借款人履行義務后，可以以其并未真正購房，也未使用貸款為由要求開發商返還貸款。銀行在與開發商簽訂某按揭合作協議時往往會約定由開發商承擔連帶保證責任或其他責任。

如果開發商脅迫借款人進行假按揭的，由于借款合同中借款人的意思表示不真實，故借款合同應屬無效，由真實借款人即開發商依法承擔還款責任，前文我院受理的謝某等三人申訴案即屬此種典型。

（二）在刑事責任方面

對于開發商，在假按揭中，對于開發商十分明顯地以非法占有為目的利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構貸款應當以合同詐騙罪定罪處罰，前文“森豪公寓”案即為此類案件之典型。另一方面，如果所謂開發商只是少數犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。

對于銀行工作人員，如屬國有商業銀行在發放個人按揭貸款時,在所有借款人資料和購房合同均系偽造的“假按揭”中, 因未對借款人的主體資格和履約能力進行嚴格審查，導致開發商得逞的，如果開發商到期無法還款,也無財產可供執行,造成大量銀行貸款無法收回的,貸款銀行的主管人員應構成國有企業人員失職罪。如銀行職員的行為尚不構成犯罪但符合《金融違法行為處罰辦法》第16條所列情形的，貸款銀行和有關責任人員亦應受到相應的行政處罰。

四、假按揭的風險防范

如前文所述假按揭的社會危害極大必須采取多種措施加以規范 以維護健康的金融秩序和房地產經營秩序。

（一）從銀行方面

“假按揭”給銀行信貸資產帶來了極大的風險金融部門必須加強對“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行為的發生其本質因素只有兩個一是開發商的主動行為另一個便是銀行部門的無視甚至慫恿。因此防范“假按揭”要從銀行本身的制度、機制、及法律規范上進一步健全完善嚴格執行并相應的加大打擊力度這樣就會極大地減少按揭中的“假按揭”行為。

首先銀行應加強按揭業務管理強化風險意識。

“假按揭”的大量出現與銀行把關不嚴有直接關系。因此防范“假按揭”的發生首先便是銀行自身要積極主動地強化按揭風險意識。銀行部門加強按揭業務的市場競爭應當通過優質高效的服務來贏取而不是通過不規范的手續制度來獲得。銀行部門要強化并堅決實施按揭環節中的各項標準按規定操作；要加強機構的專業化建設及銀行工作人員的素質和道德建設對故意忽視“假按揭”職業道德素質低下者應嚴厲追究其責任。

其次銀行應充分重視貸前審查、把好貸款審批關、嚴格貸后管理。如加強對購房者的審查力度如摒除代理購房要求購房者本人前往銀行辦理按揭嚴格審查按揭人的收入水平看其收入是否與其年齡、學歷、職位及單位相符。審查購房者首期付款是否真正由借款人繳付是否是由開發商代繳。仔細審查購房人的預留的聯系電話和地址一般“假按揭”會出現雖借款人不一樣但是預留的聯系電話和地址相同； 此外還要注意其約定的還款日期是否相同一般“假按揭”的還款日期相近或同一天（由開發商統一還款）上述措施對有效防范“假按揭”會起到一定的積極作用。

（二）從房地產開發企業和假按揭人方面

社會應提倡樹立誠信企業形象注重保護個人的信用觀念對于從事假按揭的企業或個人將列入銀行黑名單使其貸款信用受到巨大影響。對于從事假按揭行為的房地產開發企業和假按揭人應依法承擔相應民事責任或刑事責任。而對于個人假購房者而言不要貪圖一時小利個人身份證不能隨便外借合同不能輕易簽名否則必將承擔相應的法律后果且有可能永久性地損害個人信用到時后悔莫及。

此外應完善現行按揭貸款的法律法規明確假按揭各行為主體的法律責任防范按揭風險維護我國的金融市場秩序和房地產業的健康發展。

第三篇：客戶關系管理論文 房地產市場

南昌房地產市場宏觀環境分析

摘 要：房地產市場宏觀環境復雜多變，它對房地產企業營銷行為的影響間接而難以把握。市場環境分析是房地產企業營銷的基本內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提。構成房地產市場宏觀環境的四個因素分別為經濟因素、政治因素、人口因素、政策法規和利稅因素。房地產企業應針對上述四個因素的客觀表現來策劃其相應的營銷策略，以便很好地適應房地產市場的變化發展。

關鍵詞： 房地產市場 宏觀環境

市場環境分析是房地產企業營銷的基本內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提。分析房地產市場環境有利于房地產企業尋找發展機會，避免受損威脅。宏觀環境是指間接影響與制約房地產企業營銷活動的社會力量，包括人口因素、經濟因素、政治因素、政策法規與稅費因素，這些因素總是先作用于市場，再間接影響企業，故房地產企業欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏觀環境對南昌房地產企業的影響。一、人口因素

人文環境

人口環境分析：

至2003末，全市常住人口為470多人，其中城區人口174.68萬人，郊縣人口265.48萬人，東湖、西湖等老城區人口密度過大。南昌城市規劃到2010年，城區常住人口達到300萬人，每年增加15萬人。

文化環境分析：

南昌，是全省的科技教育文化中心，市內擁有包括全國重點大學--南昌大學在內的20余所高等院校，2000年畢業的大學生、研究生達到1.3萬人，81所中等專業學校和職業技工學校，每年可為企業提供3萬余名高素質的技術工人南昌有省、市級以上科研院所62家，各類專業人才7.33萬人，中級職稱以上人員占全市人口的3％。全市共有公共圖書館、博物館22家，專業藝術演出團體12個。廣播電臺3座，電視臺4座。全年出版報紙3.8億份，雜志0.91億份，各類圖書2.03億冊。各類醫院79所。1986年，國務院命名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀念館等為代表的近現代革命傳統的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽。

行業環境

城市房地產行業采取開放式管理方式，各種地產政策都有利于行業發展。今年將會出臺《南昌市市區居民購買經濟適用住房暫行規定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》、《房屋拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經出臺的《進一步搞活房地產市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產市場起到規范和促進作用。

加大經濟適用房的建設力度，推行經濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標準等問題都做了詳細的規定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產市場作用。二、經濟因素

經濟環境：

（一）經濟發展持續加快，經濟景氣繼續上行。總體上看，今年以來我市經濟“高開”態勢十分明顯。據測算，一季度全市實現生產總值172.52億元，同比增長16.1%，比上年同期提高2個百分點，增速創8年來同期新高。分三次產業看：第一產業增長4.0%；第二產業增長19.6%，拉動經濟增長10.6 個百分點，是推動經濟增長的主導力量；第三產業增長12.9%。三次產業之比由去年同期的5.6:51.3:43.1調整為4.0:53.6:42.4。

宏觀經濟景氣繼續上行。企業景氣調查資料顯示，企業宏觀走勢看強，企業家信心倍增。一季度我市企業家信心指數和企業景氣指數分別達149.8和133.6，與上年同期相比分別上升16.9和6.7個百分點，其中，企業家信心指數創歷史新高。

（二）農業生產穩步發展 糧食種植面積恢復性增長 一季度全市實現農林牧漁業總產值同比增長1.7%。糧食種植面積明顯回升。全年初步安排糧食種植面積457.21萬畝，比上年增加49.74萬畝，增長12.2%。其中：早稻173.58萬畝，增長15.2%；二晚192.26萬畝，增長22.3%。畜牧、水產品穩步發展。一季度全市肉豬出欄63.31萬頭，與上年同期基本持平；水產品產量5.16萬噸，增長4.7%。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數下降明顯。家禽出籠數767.04萬只，下降19.2%；家禽存籠數1683.89萬只，下降24.5%。

（三）工業生產快速增長 經濟效益明顯好轉

一季度全市規模以上工業企業實現增加值38.64億元，同比增長30.2%，工業經濟運行呈現以下特點：

制造業拉動作用明顯。一季度，全市規模以上工業中制造業完成增加值36.86億元，占規模以上工業的95.4%。分行業看，交通運輸設備制造業、醫藥制造業、黑色金屬冶煉及壓延加工業、通信及其他電子設備制造業、紡織業和煙草制造業6大支柱行業完成增加值24.61億元，占規模以上工業增加值的63.7%，是構成我市制造業快速增長的中堅力量。

輕工業增長快于重工業。一季度，輕工業實現增加值19.6億元，同比增長30.9%，增速比重工業快1.5個百分點，總量占全市規模以上工業的50.8%，一改上年重工業快于輕工業的發展態勢。

縣（區）工業增長勢頭強勁。一季度，高于30%增長速度的縣（區）依次為：青山湖區增長137.8%、東湖區增長83.8%、南昌經濟技術開發區增長76.9%、新建縣增長46.1%、安義縣增長43.8%、南昌縣增長42.3%、灣里區增長32%，呈現一片喜人的發展勢頭。

產銷銜接保持良好。一季度，工業產品產銷率達97.9%，比上年同期提高0.5個百分點。其中：重工業產品產銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了3.2個百分點。

根據2011年3月南昌市房地產市場研究報告，南昌房產面臨以下問題：

（1）政策引發爭議，地方政府被指不給力

根據國八條的要求，各市要在一季度前公布本地區新建住房價格控制目標。截止到3月31日，全國公布房價控制目標的城市不足100個，其他500多個城市“爽約”國八條。同時公布控制目標的城市也大多和GDP、人均收入增幅掛鉤，房價漲幅在10%左右。地方政府明顯沒有考慮居民住房支付能力，引來了各界的爭議，控制目標也變成“上漲目標”。

3月16日發改委發布商品房銷售明碼標價規定通知，但是之前很多城市已經在執行，房價仍然照漲不誤，也被懷疑可以通過“高價申報，低價銷售”等手法來規避政策。同致地產認為，現階段政府應該著重加強政策執行，而不是出臺更多的政策。

（2）加大商品住房用地有效供應，開發商拿地謹慎

本月南昌市土地成交7宗，成交面積591.668畝，環比、同比增長20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是純居住用地，另外兩宗也是融居住用途的綜合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，開發商更注重現金，拿地也趨于謹慎。本月成交的7宗土地全部以底價成交，整個一季度成交地塊整體溢價率僅有1.47%，遠低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斬

截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市場新增供應增長較快，成交依然低位運行的態勢。經過前兩個月的低迷后，本月新增供應得到爆發，新批預售43.59萬㎡，其中非限購產品13.02萬㎡，分別是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交約16套，累計511套，環比減少48.07%，同比減幅達到73.05%。

（4）非住宅逐漸成為市場新寵

在住宅受到政策嚴厲的調控下，商用物業逐步被人們看好，市場似乎也印證了這一點。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均價9347元/㎡，比上月分別增長55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市綜合體的熱潮，銅鑼灣開工奠基、萬達廣場營銷中心開放等，城市綜合體成為各大媒體的重要客戶，也成為市民談論的焦點。

（5）二手住房議價空間增大，成交平穩增長

本月市區二手住房成交1531套，比上月增長23.17%，成交量約是新建住宅的3倍，也是連續第二月超過新房。二手住房成交量的平穩主要是因為：

1、二手房出現更大的議價空間，新房價格依然堅挺；

2、市中心新房供應不足，而且價格高昂，面積偏大，二手房相對更加適合；

3、二手房具有現房、配套齊全等優勢，對于要求短時間入住、子女教育等剛需有更大的吸引力；

4、經適房中簽戶、拆遷戶等具有較為明顯的區域情節，多數愿選擇留在市中心??

（6）小批量入市探市場，去化速度放緩

3月新推續推樓盤20個，共計開盤23次，累計推出19.2萬㎡，平均每次推出0.83萬㎡，遠低于去年1.12萬㎡的整體水平，顯示出開發商試探市場的心態。3月份銷售率依然較低，整體銷售率只有49.74%，與上月基本持平，相比上年同期下降22.61個百分點，“日光盤”已經成為過去式。非限購的象湖、蓮塘等板塊也未能幸免，銷售率也在50%以下，可見雖然不限購但是影響了人們的購房心理。

（7）整體均價呈現上漲，打折力度放大

本月新推續推樓盤折扣均價5476元/㎡，環比上漲了164元/㎡，上漲了3.09%。整體均價的上漲除了成交結構的差異外，主要是非限購區域樓盤間上漲的勢頭不減，象湖板塊樓盤多層住宅售價基本上漲到5000元/㎡以上。但是各樓盤的打折力度卻在放大，本月整體折扣系數為93.38%，是10年4月份樓市調控以來，打折力度最大的一個月份，打折力度加大折射出降價的可能性在增大。

參考文獻：房地產市場宏觀環境分析（曹宏亮）

——湖南城市學院學報（人文社會科學）

2011年3月南昌市房地產市場研究報告

南昌市房地產住宅項目研究報

第四篇：淺析房地產金融風險及其防范

淺析房地產金融風險及其防范

摘要:由于房地產業本身的特點,在房地產的開發經營中存在著各種各樣的風險其中,房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展,而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業,對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要,因此有必要對房地產金融風險進行分析

關鍵詞: 房地產金融風險 分類 防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現供求兩旺的發展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業發展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區和部分中心城市出現了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現過熱現象等問題,我國金融機構房地產金融業務的風險也日漸增加

一房地產金融風險簡介

房地產金融的發展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的世界上第一家土地開發銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業銀行管理體制的住房金融體制,現代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發展尤其是在第二次世界大戰后,歐美發達國家和一些

發展中國家如新加坡結合本國的經濟發展和金融制度的實際情況創新了各具特色的房地產金融

房地產金融,指以房地產業為特定對象,圍繞房地產的開發建設經營和消費的再生產過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產業的房地產開發建設交易經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內容上劃分,它包括房地產資金融通房地產資金轉賬結算房地產保險房地產信托等業務,其中又以房地產資金融通業務為主

房地產金融風險,指經營房地產金融業務的金融機構,由于決策失誤管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性房地產金融風險不僅包括單項業務單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險一方而,金融業務金融機構之間存在著密切的相互聯系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦

產生風險往往相互連累從經濟學的角度出發,一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何

費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業務金融機構面臨較大風險,尤其是己經受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩定性可靠性資產流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經營的外部環境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險,從而發生更大損失

二房地產金融風險分類

由于從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產資金融通業務方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款

流動性風險

它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險

資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些

公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小

資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易

銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等

三房地產金融風險的防范措施

如何防范房地產金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰

1.高度重視房地產金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產市場的發展動態,加強市場分析與調研,把握房地產市場發展規律,適時調整房地產金融業務的經營方向與策略,促進住房金融業務的健康有序發展要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件,對各類批發市場缺少良好物業配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發企業自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規范操作降低風險保障運行出發,擴展住房金融業務范疇,有步驟地推進住房金融業務向多元化標準化優質化方向發展對目前出現的房地產熱要適當

降溫要認真貫徹執行房地產金融的有關政策和規定,從加強房地產信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產信貸業務步入良性運行的軌道

2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產金融業務相關的法律法規體系,引導房地產金融機構的有序競爭

國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,完善現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位,如在《商業銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的條件的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產金融的法律法規,如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業性房地產金融業務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規的金融機構不得從事房地產金融業務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經營人民幣業務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業務,但規模要控制住,因為房地產業主要是個內向型產業,創匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產業對外們的需要量不大,不宜為房地產開發多借外債政策性房地產金融業務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監督管理,保持政策統一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業務,向政府承擔按規定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現預定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產證券化

要適當

加快第一種含義的房地產證券化進度,擴大房地產業直接融資規模,減輕間接融資對房地產金融機構的壓力對房地產證券發行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發證券造成消極外部效應,房地產公司債券和股票都不能以攤派方式發行

第一種含義的房地產證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產金融的局部性非系統性風險,因此可以逐步創造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當

高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經營抵押住房的再抵押貸款發行全國性住房抵押債券的房地產金融機構

全國性住房抵押債券如何防范系統性風險?這是一個難題,當房地產經濟周期性波動或宏觀經濟形勢惡化使整個房地產市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產金融形勢將惡化,這種債券發行和轉讓會出現很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發展租房市場向住房出租公司和私人房東發放貸款,在一定程度上縮小上述系統性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質押等,這會增加債券發行者的工作量(例如再質押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用

商業保險和社會保障機構的力量

與房地產和房地產金融有關的保險業務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉移房地產金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求

借款人投保房屋財產險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規定當住房抵押貸款發放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩定經營

5.加強化解房地產金融機構的不良資產

以上

我們探討了一些

防范房地產金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產金融業務中已經出現的問題,化解房地產金融機構的不良資產從而化解一部分風險

由于在發放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求

較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產金融機構的不良資產絕大部分是在房地產業金融領域形成的,表現為房地產開發貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經營不善企業虧損所致因此要設法幫助開發商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當

發放補充性貸款來改進房屋結構和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發商重訂還款協議,開發商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構的不良資產不僅在房地產金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構都要搞好資產負債管理,遵守金融法規制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業銀行不良資產的風險轉移機制

參考文獻:

1.姚文:《住房信貸業務發展的新態勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

2.顏志剛:《地產投機不容忽視》《經濟日報》1998年6月24日1版

3.黃小彪等:《我國房地產金融市場發展思路》《南方房地產》1998年2月

4.胡學光:《新形勢下多種融資方式的比較與選擇》《證券業》2002年第3期

第五篇：房地產企業在建設工程施工合同管理中的主要風險與防范

房地產企業在建設工程施工合同管理中的主要風險與防范

文洪雨泉 黨珉

風險防范一：重視工程承包范圍條款

《建設工程施工合同》協議書關于工程承包范圍的內容屬于約定性條款，由承發包雙方依據招標文件確定的范圍填寫。工程承包范圍條款是解決合同爭議的重要證據，也是合同價款結算、工程變更索賠、確定工程維修、擔保范圍的重要依據，明確承包范圍是合同履行的重要前提。建設工程一旦發生訴訟，通常訴訟周期較長，必然需要耗費很大的人力財力，最終導致工程建設無法順利進行而致使當事人權益受損，因此房地產企業作為發包人對工程承包范圍條款的內容應當給予重視。如上述案例中因發包人在簽訂合同時，沒有準確約定承包范圍，以至于在出現糾紛時，不能依據該條款進行有效的證明，為此可能承擔不利的合同風險。

為避免類似糾紛發生，筆者建議房地產企業作為發包人在填寫該條款內容時應當注意明確工程承包范圍，不要籠統地填寫為諸如“本工程項目范圍內的工程內容”等含糊不清的內容。同時如果建設單位在工程總體發包時要將部分工程另行發包的，建議將不屬于工程承包范圍的內容在該條款中亦予以明確，以免發生爭議。

風險防范二：注意墊資條款的效力及墊資利息的約定

墊資是在建筑工程施工中，發包人暫不支付預付款、進度款或結算款，由承包人以自有資金先行施工，待施工進展到某一階段或全部竣工后再由發包人支付工程款的行為。近年來建筑市場中，墊資已成為建設單位對外發包和承包單位承接工程常規競爭手段。墊資施工是民間經濟組織間的一種特殊融資方式，為了規范建筑市場運行秩序，1996年建設部等有關部門發出的《關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知》，嚴格禁止施工企業在施工過程中為發包人進行墊資。根據這個通知，建設工程中的墊資行為一直是被嚴格禁止的，而關于承發包雙方在施工合同中關于墊資施工的約定屬于有效還是無效，在此前的實務中一直存在較大爭議，但法院對于墊資施工的建設工程施工合同糾紛案件，多按照該通知作無效認定。直至2005年1月1日，最高人民法院頒布實施的《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條：“當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的部分除外。當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。”此規定方將墊資施工轉化為一種合法的行為，以法律的形式對墊資行為做出了較為具體的規定，不再做無效認定。另外，根據前述法律規定，房地產企業在與承包人對墊資施工條款進行約定時，可以在合同中對承包人墊付的工程款是否支付利息及利息如何計算直接作出明確的約定。

風險防范三：注意明確監理人員的職責和權限

建設工程活動涉及了發包人、承包人、設計人員、監理人員等諸多參與生產管理的工程技術人員和管理人員，在這個過程中，往往因相關人員職責和權限不明確或監管不嚴而給作為發包人的房地產企業造成不必要的糾紛。因此發包人在施工合同中對監理人員在工程建設中相關工期順延、工程造價變更、工程量增減、工程款確認與結算等重要事項職責及權限進行明確約定則尤為重要。那么，房地產企業在發包工程時如何通過建設工程施工合同管理使監理人員依法依約進行監理，從而維護建設單位的合法權益？

結合實踐筆者建議，房地產企業在與承包人簽訂施工合同時，首先應注意認真研究施工合同對諸如用條款及專用條款約定，明確列出各方派出的管理人員名單，明確各自的職責和權限，特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等約定清楚，防止無權人員隨意簽字。其次，尤為注意在施工合同“專用條款”第二條“雙方一般權利和義務”中“總監理工程師應先取得發包人專門批準的職權”一欄內，對諸如涉及工期順延、工程造價變更、工程量增減、工程款確認與結算、工程質量審核等重要事項對監理人員作出如：“總監理工程師應先取得發包人專門批準的職權：應按照發包人審批的監理大綱、監理實施細則的內容執行。其中，涉及工期順延、造價增減、工程量增減等簽證事項，必須由發包人書面批準。”等類似內容的明確規定。再次，在與監理單位簽訂的監理合同中對上述事項涉及監理人員的職責及權限亦作出明確的約定。

風險防范四：依法發包，避免陷入連帶侵權責任賠償的漩渦

實踐中，發包人往往出于種種目的，將工程發包給沒有資質的承包人，而建筑工程又是傷亡事故多發的行業，一旦將工程發包給沒有資質的承包人，則必將給房地產企業帶來巨大的風險隱患。根據《中華人民共和國建筑法》第二十二條規定：“建筑工程實行招標發包的，發包單位應當將建筑工程發包給依法中標的承包單位。建筑工程實行直接發包的，發包單位應當將建筑工程發包給具有相應資質條件的承包單位。”我國嚴格禁止發包單位將工程發包給沒有資質的單位承建，建設單位應當將建設工程依法發包給具有相應承包資質條件的承包單位。同時根據《中華人民共和國安全生產法》第八十六條：“生產經營單位將生產經營項目、場所、設備發包或者出租給不具備安全生產條件或者相應資質的單位或者個人的，責令限期改正，沒收違法所得……導致發生生產安全事故給他人造成損害的，與承包方、承租方承擔連帶賠償責任。”及《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款：“雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。”之規定，如果發包單位將工程發包給沒有相應資質的承包單位，一旦承包單位的施工人員在施工過程中發生傷亡事故的，發包人即應當承擔連帶賠償責任。

在建設工程施工過程中，侵權事故的人員范圍并不僅限于承包單位的施工人員，實踐中，因建設工程活動致使第三人傷亡的侵權事故也經常發生。由此發生的與施工有關的其他侵權損害責任，由于發包單位將工程發包給沒有資質的承包單位，因其未盡選任義務已經違反了法定義務，存在過錯，也應當承擔連帶損害賠償責任。因此，建設工程依法發包是房地產企業有效降低風險的關鍵和保障，房地產企業應當堅持按法律、法規規定的程序辦理發包手續，嚴格要求承包單位建立健全建筑工程質量、安全體系，規范施工，方能有效避免承擔連帶賠償責任的風險。