2021XX街道住宅小區物業管理提升三年行動方案

為進一步加強全街道物業管理工作，提升我街道小區物業管理服務水平，根據省、市、區有關加強和改進住宅物業管理工作要求，結合我街道實際，制定本方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人為本，突出城市基層黨建引領社區治理和居民自治，推進物業管理和社區治理深度融合，探索物管工作新機制，完善管理服務體系，提升物管服務水平，增強群眾的幸福感、獲得感、安全感，積極爭創全國文明城市。

二、工作目標

2023年底，新建小區黨組織覆蓋率、業委會組建率、市場化物業服務率達到100%；其他小區達到90%。通過提升行動，物業管理體制機制基本完善，社區小區治理能力顯著提升，物業服務水平和群眾滿意度明顯提高。

三、主要任務

（一）加強街道社區物業管理隊伍建設

1、建強街道物管組織機構。立足街道實際，將物業管理提升工作納入重要議事日程，成立由辦事處主任為組長，分管領導為副組長，組織、宣傳、政法、民政、財政、環保、城管、公安、安全等部門為成員的領導小組，參照主城區市政重點項目建設調度模式，定期研究物管提升工作，至少每月召開一次調度分析會，統籌全街住宅小區物業管理提升行動，切實解決工作中的難點問題和重點問題。

2、配齊物管服務工作人員。建立健全街道物管辦內設機構，配齊工作人員。街道物管辦專職人員2名，各社區下設環境和物業管理委員會，配備專、兼職人員各1名，兼職人員由社區崗位分工解決。落實相關辦公場所、設備和經費，實現物業管理隊伍建設正規化。

（二）切實強化物業服務監督措施

3.認真開展調查摸底工作。以解決突出問題為導向，組織社區者、業主委員會、物管工作人員，利用一周時間，對轄區小區業主委員會、物業服務企業開展調查摸底工作，建立小區業主委員會、物業服務企業基本信息臺賬。

4.嚴格落實物管“季度考”。按照《XX區住宅小區物業服務質量分類考核辦法（試行）》規定，由街道、社區、業主委員會共同組織考核對物業服務質量實行“季度考”，并將物業服務企業履行公共安全、文明創建、垃圾分類等社會責任一并納入考評內容中。

5、建立物業服務退出機制。根據“季度考”結果，針對物業服務質量（同類小區）“季度考”中排名情況，提出服務的物業服務企業“紅榜”、“黑榜”名單，以及對排名靠后的小區進行通報。嚴格落實文件要求，強化“紅黑榜”結果運用，對在物業服務質量“季度考”中連續兩次列入“黑榜”的物業企業，責令其退出所在小區物業服務；對一年內三次列入“黑榜”的物業企業，堅決清退出物業服務市場。

6.加強前期物業開辦費管理。嚴格按照規定程序撥付前期物業管理開辦費。凡因小區物業管理工作不力，被文明委、物業管理領導小組通報或要求整改，對拒不整改或整改不力的物業企業，社區居委會會同業主委員會（已成立業主委員會，應當由業主委員會簽署意見）申請使用前期物業管理開辦費，在小區內張榜公示后，用于創建全國文明城市工作宣傳或小區環境綜合整治。

（三）完善“四位一體”紅色物業議事機制

7.傾力新建“紅色”業委員會建設。借鑒XX村紅色業委員成功經驗，針對尚未成立業主委員會的XX個小區，按照“四位一體”基本要求，逐個制定工作方案，及時啟動組建業主委員會。突出街道、社區黨組織對小區黨組織和業主委員會的政治引領，落實符合條件的社區“兩委”成員、黨支部書記、黨小組長通過法定程序兼任業主委員會主任或成員，業主委員會成員要有2—3名黨員。

截止2021年12月底，全面完成符合成立條件的小區業主委員會成立工作。根據區文件規定，每組建一個規范的“紅色”業主委員會獎補X萬元。結合任務完成進度兌現獎補，任務完成低于60%不獎補，并由街道創城指揮部領導對該社區主要負責人進行約談，納入文明創建考核處罰。

8.及時組織業主委員會換屆。針對需要進行換屆改選的的小區，凡業主委員會任期屆滿、業主委員會缺員和無法正常工作的，應及時進行改選、增選和重新選舉，按“紅色”業主委員會標準完善，確保小區業主大會、業主委員會功能完善，運行正常。

截止2022年6月底，全面完成已成立的小區業主委員會功能完善工作。根據區文件規定，每完成一個功能提升的“紅色”獎補1萬元。結合任務完成進度兌現獎補，任務完成低于60%不獎補，并由街道創城指揮部領導對該社區要負責人進行約談，納入文明創建考核處罰。

（四）著力破解物業管理“瓶頸”問題。

9.提升改造小區物管水平。針改造后住宅小區原物業服務水平較低的小區，充分發揮業主大會制度和業主委員會功能，由雙方在物業服務合同中約定，重新明確收費標準、服務內容、服務質量，實現小區物業服務提標升級。升級后按新服務等級考核，符合獎勵范圍的住宅小區享受三年獎勵政策不變。尚未實行市場化的小區，要加快召開業主大會，成立業主委員會，大力推行物業服務市場化。

10.整治提升老舊小區環境。各社區要制定《社區小區創建整治方案》，對老舊（安置）小區和失管小區實施創建整治提升工程。根據區獎補政策，積極推行整治后的小區實行老舊（安置）小區物業三年獎補政策，對于原收費標準不超過二級基準價的住宅小區，根據“季度考”成績，按照每平方0.1元標準分別給予獎補，第一年全額獎補，第二年獎補70%，第三年獎補40%。

11.推行服務與收費雙提升。針對轄區內服務標準在3級以下的20個小區，分2個階段完成物業服務“雙提升”工作任務。第一階段：在2021年12月底前，完成已實施改造的6個小區3級及以下服務標準的住宅小區物業服務“雙提升”工作任務；第二階段：在2022年6月底前，完成剩余14個小區的3級及以下服務標準的住宅小區物業服務“雙提升”工作任務。

根據區“雙提升”工作獎補文件精神，每完成一個小區“雙提升”任務獎補1萬元。結合任務完成進度撥付獎補資金，任務完成進度低于60%不獎補，并由街道創城指揮部領導對該社區主要負責人進行約談，納入文明創建考核處罰。

12.切實強化物業兜底保障。街道非物管小區XX個，其中，XX保潔小區為XX個，面積約為XX萬平方米；X個失管小區，面積約為X萬平方米，剩余XX個小區目前由單位自管等形式管理，面積約為XX萬平方米。XX保潔小區和失管小區2022年3月起全部下沉管理（經費數額渠道不變），要以市場化為導向，制定物業服務提標升級計劃。完善物業管理投訴受理和調解制度，力爭將物業管理中的矛盾糾紛化解在小區，小事不出社區，大事不出街道。

（五）合力提升物業服務市場化水平

13.優化物業市場資源配置。通過“小小區”打捆招標方式，將多個規模較小、地域相近、標準相似的“小小區”合并為一個小區，通過擴大規模，降低物業管理成本，打捆推行市場化。根據黨建引領、企業形象、服務意識、管理模式、服務水平等各方面，積極推薦2-4家優秀物業服務企業。

14.培育本土物業服務企業。充分發揮轄區內集體企業人員、資金、地埋優勢，重點扶持集體企業開展物業管理服務，通過政策宣傳、專業培訓和行業交流，支持物業服務企業服務轄區內的老舊小區、農貿市場，完善內部管理，加快提升物業服務水平。

15.加大物業企業幫扶力度。結合文明創建、文明單位檢查考核等綜合方式，加強依法繳納物業服務費宣傳，對拖欠物業費的住戶，社區、業主委員會應配合物業服務企業上門勸導，拒不繳納的公職人員，應及時上報其所在單位催繳；繼續利用小區物業產權轉移督促產權人繳納物業服務費，支持物業服務企業通過司法途徑依法催繳。

四、保障措施

16.強化宣傳引導。加強物業管理政策法規宣傳，提高全民物業管理法治意識；堅持正面報道和負面曝光相結合，及時上報物業服務“紅黑榜”；以“紅色物業”為主題，積極宣傳基層黨建引領新舉措、好辦法，著力營造全民共建共創共享良好氛圍，推進住宅環境和城市文明雙提升。

17.加強調度指導。街道物管提升工作領導小組，要充分發揮組織領導和統籌協調功能,定期研究解決物管提升中實際困難和問題。街道物管辦明確細化分工，強化常態指導工作，嚴格執行物業服務“季度考”和“紅黑榜”，確保各項措施落實到位。

18.嚴格督查考核。街道將物業管理提升工作納入社區綜合目標考核，切實加強對社區物業工作的監督和指導。街道紀工委要將物業管理提升工作責任落實情況列入督查范圍，并對工作落實不力的社區或個人，實行責任追究。