第一篇：置業顧問培訓資料

置業顧問培訓資料

2009年01月07日

置業顧問培訓資料銷售人員的中心環節，抓好“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學會”的培訓工作，即：

□一個中心即以客戶為中心；

□兩種能力即應變能力、協調能力；

□三顆心即對工作的熱心、對客戶的耐心、對成功的信心；

□四條熟悉即熟悉國家政治經濟形勢,熟悉房地產政策法規,熟悉房地產市場行情,熟悉本公司物業情況；

□五必學即必學會市場調查、學會分析算賬、學會揣摩客戶心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。

客戶為中心 一個中心

應變能力 協調能力 兩個能力

熱心 耐心 信心 三顆心

經濟形勢 法規 行情 物業 四條熟悉

調查 算賬 揣摩 追蹤 掌握 五條學會

我是誰――銷售人員的定位

一、公司形象的代表

正確的認識銷售：（1）銷售的是一種利益，也就是客戶在從中可獲利益；

（2）銷售的是一種功能，也就是客戶在接受服務之后能滿足他某些方面的要求；

（3）銷售的是一種情感，人是具有感情的，銷售的同時要求對客戶從一種心理的關心，情感的關心出發，而不僅僅是銷售本身。只有充分認識和掌握營銷工作的正確方向，我們才能更好的做好營銷工作。

三、客戶購樓的引導者/專業顧問

購房涉及很多專業知識，如地段的判斷、同類樓盤的比較、戶型格局的評價、建筑結構的識

別、區位價值的判斷、住宅品質的檢測、價值的推算、面積的丈量、付款按揭的計算及合同的簽署、辦理產權等，每個環節都包含了許多專業的細致的方面。凡此種種，對于一個缺乏經驗的消費者來說，想從一個門外漢變成一個半懂不懂的購買者并非易事。

所以銷售人員要充分了解并運用專業知識，為客戶提供咨詢的便利與服務，從而引導客戶購樓。

四、將樓盤推薦給客戶的專家

銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力。這樣才能充分發揮銷售人員的推銷技巧。這是因為：首先，相信自己的公司。在推銷活動中，銷售人員不但代表公司，而且其工作態度、服務質量、推銷成效直接影響到公司的經濟效益、社會信譽和發展前景，其次，相信自己能夠完成推銷任務。這種能力是推銷成功的信心與決心的來源，并能產生動力與熱情。再次，相信自己推銷的產品具有滿足客戶需求的效用。相信自己推銷的商品貨真價實，從而也相信自己的商品可以成功地推銷出去，這樣就可以認定自己是推薦樓盤的專家。

五、將客戶意見向公司反饋的媒介

銷售人員作為公司與客戶的中介，除傳遞公司信息外，還需負起將客戶意見向公司反映的責任，使公司能根據客戶的意見及時作出相應的修正與處理，樹立公司良好的企業形象。

六、市場信息的收集者

銷售人員要有較強的反應能力、應變能力與豐富的業務知識，對房產市場有敏銳的觸角，這就需要銷售人員對房產市場的信息做大量的收集、歸納、分析與總結的工作，如對宏觀房地產市場發展狀況與趨勢的判斷、對區域市場整體發展水平的把握、對周邊樓盤與競爭對手優劣勢及市場活動的認知、對消費者購買心態的把握等，為公司的決策提供準確的市場依據。

一、房地產銷售人員的素質

1、良好的 心態

2、強烈的 責任感

3、頑強的意志力

4、成功的一種信念

5、正確的職業價值觀

二、房地產銷售人員應具備的能力？

1、學習能力

2、控制能力

3、表達能力

4、專業技巧

5、公關能力

6、交際能力

三、房地產銷售人員具備的知識？

1、了解公司

2、熟悉產品

3、了解市場的知識

4、了解客戶的心理

四、銷售人員成功的因素？

1、工作具有使命感深刻理解工作的意義

2、不屈不撓的意志力

3、堅定成功的信念

4、在計劃研究分析上更為周全

5、做好準備工作。

6、主動性強

7、建立良好的人際關系，運用一的機制。

8、幫助公司與客戶建立雙贏的目標

五、置業顧問的心理素質

1、建立信心強記資料

2、端正心態

3、待客態度端正換位思考實事求是。

六、置業顧問成功的要點。

1、熱愛銷售工作

2、不辭辛苦工作有方加班加點。

3、有成功的強烈愿望。

4、樂觀的態度

5、豐富的 知識面。

6、珍惜時間

7、懂得法文和聆聽

8、樹立服務意識。

第一章、

第二篇：房地產基礎知識置業顧問培訓資料

成功的銷售顧問應具備怎樣的素質

優秀的銷售顧問需要具備多方面的素質，這些素質包括：積極的進取心、堅持不懈的態度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營造舒適氛圍的能力。

不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質是準確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。尤其是，他們在當中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。大多數的銷售顧問，太熱衷于去告訴對方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。

當你清楚了你的客戶最關心的熱點是什么之后，就可以針對他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。在下一次見面時，你也可以先試著花幾分鐘的時間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。

工作的成功首要在于工作態度與工作習慣是否正確，前言

房地產銷售是一件很微妙的事。有這么一說：房地產成功的50%在于地塊選擇，30%在于規劃設計，20%歸功于銷售執行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實現的。不論這一說法是否準確但銷售的重大作用是不容置疑的，而銷售的成功與否，又在很大程度上決定于銷售人員。做為銷售人員最重要的還是綜合素質，因此我們也不可以對在職培訓存在絕對的依賴性。培訓大部分的內容實質上都是在工作中發現的問題，通過培訓尋求最佳的解決方法。賣樓是銷售人員工作的重要內容但并不是全部，做為一名銷售人員，對外必須會做市場調研和分析，熟悉房地產相關法律法規、了解房地產專業知識；對內必須領悟企業文化和開發理念，以及各部門的運作程序、工作職責和工作范圍、樓盤的各種屬性等；銷售人員在做好本職工作的同時，也要盡力做好企業內部的橫向協作和上下級的溝通及對外聯絡工作，才能成為一名合格地產銷售精英。

本培訓手冊的設計僅僅涵蓋了在職培訓初級階段的內容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實際工作善于總結得失。

培訓的目的

銷售培訓的初級目標就是通過提高銷售人員的個人績效來達成企業的銷售業績，而員工在工作中的績效取決于員工的態度、知識、技巧這三個因素。通過培訓使銷售人員掌握項目的優缺點、優劣勢，競爭對手的狀況、國家相關政策法規、專業知識和銷售技巧，以及了解不同目標客戶的心理特點、消費習慣、生活品味、投資置業習慣等，培養銷售人員的團隊協作精神，領悟企業文化，鍛煉自己的口頭表達能力、觀察市場的敏感度、養成做事的堅韌性、積極性和良好的服務態度，學會分析事物的科學方法，確立自己的工作目標和業績考核辦法，最終使個人成為一名地產銷售精英的終極目標。

置業顧問的涵義

置業顧問不是簡單的“解說員”、“算價員”，她/他一般是指在售樓處通過現場服務引導客戶購買、促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業專業化顧問式服務的綜合性人才。他們的具有鮮明的置業特征：

1、企業、項目的形象代言人

置業顧問面對面地直接與客戶溝通，其工作作風、專業技能、服務意識充分的體現公司的經營理念、價值取向及企業文化、其一舉一動、一言一行在客戶眼中就代表著企業、項目（品牌）的形象。

2、企業和客戶信息溝通互動的橋梁

銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費者，另一方面又將消費者的的意見、建議等信息傳達給企業，以便企業更好的服務于消費者置業顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實現置業夢想，使其成為公司的長期的支持者；其次是公司項目營銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場最新動態、客戶實際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業營銷決策提供建設性意見的參與者。

3、是服務大使

銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務配套等資訊時才能適時的為客戶提供良好的置業建議 2 和幫助。良好的服務可以使客戶做到“重復購買”、“客戶相關購買”、“客戶推薦購買”。

房地產基礎知識

總述：

● 房地產業

房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。又常為“不動產”，英文為：“REAL ESTAE”。根據1985年5月《國務院辦公廳轉發國家統計局關于建立第三產業統計的報告》，房地產業被列入第三產業的第二層次。它包括土地的開發、經營、管理、房屋的開發建設、買賣、租賃、維修等。● 房地產開發

是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。● 是房地產市場

房地產市場分狹義和廣義的兩類。狹義的房地產市場就是房地產商品進行交易活動的地方或場所。也就是房地產商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現其價值。廣義的房地產市場，包括土地的出讓（批租）、轉讓、抵押、開發、房產的買賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托以及一些房地產有關的開發、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。● 房地產交易

城市房地產管理法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓，房地產抵押和房屋租賃。其中房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

一、房地產常識

1、房地產

房地產是房產和地產的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。

（1）不可移動性。

所以才叫“不動”產。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值。

（2）長久性。

房地產的生命周期很長，除非天災人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數十 年的壽命，土地壽命更近乎無限

（3）不可增加性。

除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發展。

（4）不可替代性。

甲地的房地產和乙地的房地產，往往因為地理位置、法規限制、建筑型式、發展

（5）不易分割性。

房地產不易分割，更與大環境(地理位置)、小環境(鄰近區域)等有密切的關系，（6）昂貴性。

房地產的買賣價值通常很高，以目前而言，沒有10萬元以上根本買不起房子。

（7）同時可供投資與消費。

不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租。進可攻，退可守。

（8）房地產位置的固定性使房地產開發帶有濃厚的地區性色彩。

（9）房地產開發建設周期長、投資大。

（10）房地產業涉及到相當多的法律法規。

優 點：有自用及投資雙重功能。掌握時機，長期獲利高。可抵銷通貨膨脹帶來的貶值損失。可充作抵押品。收益較高易得到稅收方面的好處。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹

缺 點：所需資金較多;變現性差;投資數額巨大;投資回收期長;需要專門知識和經驗.2、房地產權

產生的他項權，如抵押權等。

3、房地產權登記

強房地產管理，依法確認房地產權利的法定手續。房地產權登記有三個方面的作用：產權確認，產權登記對房地產交易狀況進行管理和監督。

4、房地產權登記有何法律效力

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法

律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或 妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

5、《房地產證》的作用

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

6、現在頒發的《房地產證》與過去有關部門頒發的《房屋所有權證》、《國有土使用權證》區別

現在頒發的《房地產證》是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二產證》的發放，加強房地產權管理，過去的《房屋所有權證》、《國有土地使

7、《房地產證》記載的內容

《房地產證》記載的內容包括權利人狀況，土地及房屋等。具體有：權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐標等內容。

8、哪些房地產合同須辦理公證手續? 按有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。

9、地籍

我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與記錄，包括了土地產權 的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程中產生的各種圖 表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

10、宗地、宗地號、宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第 24宗地。

11、宗地圖、證書附圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書

附圖 即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產 情況及房地產，所在宗地情況。

12、確權

確權是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利

13、房屋的基底面積

14、房屋的建筑面積

(或外柱)外圍以內水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。

15、房屋的公共面積

2．2 米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。不能計入公用建筑面積的部位：

a、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室。

b、作為人防工程的地下室。

c、住宅小區的配套用房。

d、穿過建筑物的公共通道。

e、物業管理用房。

16、房地產轉讓

房地產轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人

1718、樓花

25%以上時，可憑已在登記機關備案的房地產轉讓應當遵循合法、公平、6 買賣合同再轉讓，并在合同背書上載明再轉讓的價格等情況。

19、房地產交換

20、房地產贈與

房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為。

21、房地產贈與免交土地增值費

22、房地產現售合同、房地產預售合同

欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產現售合同。未竣工驗收的房地產時，應簽訂房地產預售合同。

23、房地產開發商預售商品房地產時應符合的條件

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、持有建設工程規劃許可證；

3、除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算總投資額的25%，并經注冊會計師驗資；

4、房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；

5、土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后,發給《房地產預售許可證》，核定

242526為售價為的0

05%

(1)營業稅：為售價的5%

(3)印花稅：為售價的0

(2)城建維護稅：05%

(4)有 買方應交

所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所(5)有增值的，須交增值額20%的稅費有：(1)印花稅：為售價的0記費：為登記價的027

1%。

(一)經(二)因(三)因一

05%；另每證貼花5元；(2)登 7

(四)出現房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當事人根據本條第(二)、(三)、(四)項的規定要求變更或者解除的，應當及時通知 對方。

28、房地產抵押

指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供 債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。

29、已抵押的房地產能轉讓

根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應當通知抵押 權人并告知受讓人轉讓房地產已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓 30、(一)

(二)權利人姓名或名稱發生變化的；(三)

31、遺失《房地產證》申請補領

《房地產證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產所在地的國土分局報失，申請補發。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發，并在《房地產證》

32、申請補發《房地產證》需提交的文件

(一)33、集資房能否銷售

34、土地使用權受讓人交清地價取得土地使用權后，同樣要按規定交納土地使用費。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權屬國家所有，35、紅皮《房地產證》

可以在市場上公開銷售的市場商品房地產，發紅皮《房地產證》。紅皮房地

36、綠皮《房地產證》

凡有下列情形之一的房地產，頒發綠皮《房地產證》：

1、以行政劃撥方式

2、在行政劃撥的土地上建成的房地產；

3、通過協議方式并按協議地價標準支付地價款的土地使用權(以協議方式按市場地價 標準

(二)(三)

(四)補發《房地產證》申請書

支付地價款的除外)，4、在繳付協議地價款的土地上建成的房地產；

5、獲得減免地價的土地使用權；

6、在減免地價的土地上建成的房地產；

7、準成本商品房；

8、按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房；9

1011、房地產登記機關確認的 其它非市場商品房地產。

37、綠皮房地產證在什么情況下可以轉讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣。需抵押、，典當、或出租的，應經市規劃國土局依法批準，并辦理相應手續。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費，抵作地價款。

38、房地產投資

房地產投資牽涉的層面相當廣，而且需具備不少的相關專業知識。缺點是流

房地產可以算是相當古老的投資工具，在過去，投資知識尚沒有現在這么發達，也沒有目前這么多投資分析與策略時，大多數人都有這樣的觀念：有錢買房地產放著，不管是土地或房子，將來總會賺錢。這是因為土地作為一種資源，具有稀缺性。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產的價格上揚，出現增值的利益。另外，人們都有一種觀念“有土地就有財，有財就買地”，所以對于房地產的投資有一種特別的喜好。

所以成功的購置房地產，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。

二、房地產術語1、2、3、4、5、6、用地性質：指規劃用地的使用功能 用地面積：指規劃地塊劃定的面積

用地紅線：指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：

建筑容積率=小區內總建筑面積之和/小區總占地面積×100%（總建筑面積指小區內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）建筑控制高度

又稱建筑限高，指地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。

7、建筑密度

指地塊內所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即： 建筑密度=建筑基底總面積/

8、綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區綠地面積/居住區用地總面積×100% 綠化率=植被垂直投影面積/居住區總面積×100%

9、建筑間距系數

指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數。多層標準：1.5 層高：是指居室本層結構頂面至上一層結構頂面之間的距離。

10、居住區用地組成

⑴ 住宅用地

⑵ 公共服務及設施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 綠地

11、住宅類型及用地特點

12、建筑物分類

按建筑物使用性質分類： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工業建筑 ⑷ 農業建筑

按建筑物層數或總高度分類： 住宅通常按建筑層數劃分

1—3層為低層

4—6層為多層

7—12層為小高層

12層以上為高層

公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分 總高度超過24m的為高層。按建筑結構分類：

⑴ 鋼結構； ⑵ 鋼筋混凝土結構； ⑶ 磚混結構； ⑷ 磚木結構； ⑸ 簡易結構

13、基礎

按受力性能不同，可分為剛性基礎和柔性基礎。按構造形式不同，可分為條形基、獨立基、箋板基、箱形基和樁基。

14、房產證的種類

⑴《房屋所有權證》——是房屋所有權人擁有其所購房產的法律證件，是證明房產歸屬的要件之一，它詳細記載著產權人的姓名、房屋坐落、門牌號碼、建筑年代、建筑結構和建筑面積等。每套房產只有一本《房屋所有權證》，它可以證明其房屋所有權人對該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，并受到法律保護。

⑵ 《房屋共有權證》——指同一房產有兩個人以上的產權人共同主張權利，共同擁有對該套房屋的支配權。當房屋所有權人對房屋進行買賣、抵押等處置時，必須經共有人書面同意，否則房產管理部門不予以辦理。

⑶ 《房屋他項權證》——是規范人們在貸款買房過程中形成的一種權利制約。它包括抵押權和典權。現在較普遍的是抵押權，它記載著抵押權人和抵押人的名稱、抵押權價值、抵押期限等內容。為抵押權人發放《房屋他項權證》，它是雙方履行權利和義務的法律保障。等雙方履行了法定的義務，《房屋他項權證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權人。

15、戶型的基本要素包括哪些

⑴ 衛生標準：

是否具備良好的采光、通風，對人體健康和環境衛生起重要的作用。⑵

套住宅臥室均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。⑶

住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻壁開窗所形成的轉角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。

⑷ 煎炒烹炸時產生的油煙對人體十分有害，因此，廚房應有直接對外的采光，通風窗（開向天井的窗）。

⑸ 衛生間應有直接采光、通風窗。對無通風窗的衛生間規定應設置出屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。

16、智能化住宅的主要功能

居住在智能化小區中，住戶首先可享受的是完備的安全服務，這包括住宅緊急求助系統，他自動為幼兒和老人求救，進行遠程醫療與監護；住宅防盜系統，當有歹徒闖入，可以自動撥打傳呼代碼通知主人和撥打報警電話；住宅消防報警系統，監控煤氣泄露、火警報災等；包括有線電視、語言與傳真系統、因特網介入及電子郵件系統，小區公用信息系統在內的通信服務系統，不僅使住戶信息服務消費一步到位，符合在家辦公的需求，11 還可

以使人們足不出戶就可以進行電子購物、遠程教學、網上醫療診斷、參觀虛擬博物館、點播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動。

其他原先要由人工提供的管理與商務服務現在則由管理服務系統代替，這分別包括管理服務系統中的住宅遠程三抄表系統、住宅家電控制系統、房屋和設備管理系統、以及商務服務系統中的商務輔助服務、特殊信息服務、消費支持服務、內部銀行等。

智能生活基于寬帶網。人類對未來家庭環境的要求是：安全舒適、輕松方便、節約能源、隨心所欲，人們要實現自己的夢想，最基本的條件是：家庭中各種獨立的設備必須集成在一個統一的家庭網絡中。這樣的家庭要求完全網絡控制化，因此規范的家用布線系統和互聯網寬帶介入已成為智能化住宅的基礎設施。

17、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

基價：基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

18、均價：指商品房在銷售價格相加之后的各數除以單位建筑面積的和數（銷售總建筑面積），即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

19、預售價：指商品房在期房時預售的價格。

20、標價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

21、成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。

22、商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。

23、躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內單獨小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。

24、土地使用權出讓方式：

① 招標方式 ② 拍賣方式 ③ 協議出讓

25、土地使用權的出讓年限

① 居住用地 70年 ② 工業用地 50年

③ 教育、科技、文化衛生、體育用地 50年 ④ 商業、旅游、娛樂用地 40年 ⑤ 綜合或其他用地 50年

26、土地使用權終止、續期

① 土地使用權因土地滅失而終止 因土地使用者的拋棄而終止

② 續期：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證件。

27、商品房預售的條件

① 五證俱全

《國有土地使用證》 《建設用地規劃許可證》 《建設工程規劃許可證》 《施工許可證》 《商品房預售許可證》

②按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

28、樓板：樓板的基本構造是面層、結構層、頂棚。面層的做法和要求與地面相同。樓板應有足夠的強度，能夠承受使用荷載和自重；應有一定的剛度，在荷載作用下撓度變形不超過規定數值；應滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應有一定的防潮、防水和防火能力。

29、其它

產權證書

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，13 在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現房

所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

共同共有房產

共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。

共有房產

共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。配建設施

配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。

房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

三、建筑識圖

四、計算戶型面積

五、銀行按揭知識

●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構申請長期貸款，承諾定期償還貸款本息。●辦理銀行按揭需具備的條件：

1、具有城鎮常住戶口或者有效居留身份；

2、有穩定的職業和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有購買住房的合同或協議；

4、以不低于所購房款總價的20%作為首付款；

5、有貸款人能力的單位或個人作為擔保人；

6、貸款規定的其他條件。

以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業、收入證明、貸款人所在單位的營業執照、個人人名章及照片等

● 根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押：

1、權屬有爭議的；

2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的；

3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物；

4、依法已公告列入拆遷范圍的；

5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的；

6、依法不得抵押的。

● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業貸款；組合貸款

1、公積金貸款

市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。城市住房基金從同級財政現在用于住房建設、維修、管理和補貼的資金，當地提取住房固定資產投資方向調節稅、15 房地產稅、土地使用權出讓金，以及出售屬于國有資產的住房回收資等渠道籌集。

2、商業貸款

個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。（抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式）

個人住房商業貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供提保。

3、組合貸款

個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。

● 按揭貸款所需資料及費用

一、所需資料：1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、5、購房協議書（簽字按手印）《商品房預售合同》補充協議

業主身份證復印件四份、戶口本、暫住證復印件一份，結婚雙方資料。

供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。夫妻雙方如戶口沒在一起提供結婚證復印件 如是個體，一定提供營業執照和近期兩月納稅證明。

如是單身提供父母或哥姐的共擔債務的證明人，需簽字、按手印。抵押手續費;保費； 月存款；

印花稅：貸款額的萬分之幾； 辦理時還需首付收據和身份證原件。

二、辦理按揭所需費用：

三、銷售人員應盡力讓客戶在銀行要求的時間辦到銀行辦理相關手續。

● 房地產貸款程序1、4、貸款申請

2、受理申請

3、貸前審查 簽訂合同

5、發放貸款

6、貸款歸還

7、合同變更

8、貸款結清

六、涉及房地產交易的費用（實際以當地政府規定為準）

1、房產登記、辦證費

2、抵押手續費

3、辦理土地證手續費

4、契稅

5、公共維修基金

第三篇：房地產專業知識培訓資料(關于置業顧問)

房地產專業知識培訓（關于置業顧問）

1、置業顧問的涵義

置業顧問不是簡單的“解說員”、“算價員”，她/他一般是指在售樓處通過現場服務引導客戶購買、促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業專業化顧問式服務的綜合性人才。他們的具有鮮明的置業特征：

（1）、企業、項目的形象代言人

置業顧問面對面地直接與客戶溝通，其工作作風、專業技能、服務意識充分的體現公司的經營理念、價值取向及企業文化、其一舉一動、一言一行在客戶眼中就代表著企業、項目（品牌）的形象。

（2）、企業和客戶信息溝通互動的橋梁

銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費者，另一方面又將消費者的的意見、建議等信息傳達給企業，以便企業更好的服務于消費者置業顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實現置業夢想，使其成為公司的長期的支持者；其次是公司項目營銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場最新動態、客戶實際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業營銷決策提供建設性意見的參與者。

（3）、是服務大使

銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務配套等資訊時才能適時的為客戶提供良好的置業建議和幫助。良好的服務可以使客戶做到“重復購買”、“客戶相關購買”、“客戶推薦購買”。

2、成功的銷售顧問應具備怎樣的素質

優秀的銷售顧問需要具備多方面的素質，這些素質包括：積極的進取心、堅持不懈的態度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營造舒適氛圍的能力。

不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質是準確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。尤其是，他們在當中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。大多數的銷售顧問，太熱衷于去告訴對方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。

當你清楚了你的客戶最關心的熱點是什么之后，就可以針對他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。在下一次見面時，你也可以先試著花幾分鐘的時間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。工作的成功首要在于工作態度與工作習慣是否正確。

置業顧問日工作程序

一、上班后，準備自己的銷售用具，查看自己的日工作計劃，理順一天的工作思路。

二、接待新、老客戶，并做登記、記錄和客戶分類。

三、按既定計劃對老客戶進行有目的的回訪。

四、協助本部門或同事做一些力所能及的工作。

五、下班前后要及時進行工作總結。

六、編制第二天的工作計劃。

七、篩選有效客戶，做好回訪重點計劃。

八、參加部門晨會、晚會和周例會（在會前應先進行工作總結和思路整理），積

極發言，及時發現、提出遇到的問題，以便會上討論解決。

九、向部門經理以書面形式匯報一天的工作，尤其是客戶接待和回訪情況，認真填

寫各類表格。

十、下班后按值班制度規定做值日。

置業顧問崗位職責

1、遵守公司及銷售部各項規章制度。

2、認真接待客戶，善于分析目標客戶群及客戶心理，努力促成每一個潛在客戶。

3、配合公司的市場調查安排，努力掌握行業內第一手信息并及時反饋。

4、及時作好每個合同的回款工作。

5、銷售人員之間應做好各項配合工作，客戶來訪原接待人員不在時，其他人員應做好接待工作。

6、認真填寫當天的日報表，堅持做事有始有終，事先要有計劃，事后要有總結。

7、注重公司信譽，不泄露公司的內部信息和客戶資料。

8、協調安排并做好銷售部的每一次推廣活動。

9、不斷學習業務知識，充實并提高自己。

10、必要時協助內外勤做其它工作。

11、值班人員做好大廳衛生。

12、認真完成銷售經理交代的其它工作。

第四篇：置業顧問

使用房地產銷售專業辦公軟件完成客戶錄入。接待、跟蹤，認購簽約以及按揭辦理，客戶維護等。

工作職責和業績：

1．負責公司銷售工作，客戶維護完成銷售的任務指標。

2．制定自己的銷售計劃，并按計劃回訪客戶和開發新客戶。

3．搜集與尋找客戶資料，建立客戶檔案。

4．接待來訪客戶，以及綜合協調日常銷售事宜

5.客戶交房的手續辦理

6.東營房產網上，代表公司做項目的講解（視頻）

7.東營房產網上，第二十五期樓盤推薦

工作職責和業績：

1．負責公司銷售工作，客戶維護與完成銷售的任務指標。

2．制定自己的銷售計劃，并按計劃回訪客戶和開發新客戶。

3．搜集與尋找客戶資料，建立客戶檔案。

4．接待來訪客戶，以及綜合協調日常銷售事宜

第五篇：20110719置業顧問房產及建筑基礎知識培訓資料

目 錄:

第一章、房地產基本概念 第一節：房產與地產 第二節：房地產市場 第二章、建筑學基礎知識 第一節：建筑物分類 第二節：建筑物構造概述 第三節：其 它

第三章、《天津住宅設計標準》 第一節 相關術語 第二節 標準摘要

第三節 2008年5月1日標準調整摘要 第四章、天津市城市規劃管理技術規定摘要 第五章、天津市房屋面積測算技術規范 第一節 相關術語 第二節 一般規定 第三節 房屋建筑面積測算

第四節 成套房屋的套內建筑面積組成及計算 第五節 房屋墻體的歸屬及計算 第六節 房屋共用建筑面積計 第六章、房地產交易知識 第一節：房地產價格

第二節：房地產價格的影響因素

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第一章 第一節 房地產的概念

房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經濟學上也叫不動產。2 地產的概念與分類 2.1 2.2 地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。土地類型： ? 居住用地：指住宅區內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。? 工業用地：主要是指工業生產用地，包括工廠、動力設施及工業區內的倉庫、鐵路專用線和衛生防護地帶等。? 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。? ? 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。

市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。? 商業服務用地：指為整個城市或小區提供各種商業和服務業的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。? 公共綠化用地：指城市區域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產。這類用地主要是為改善城市生態環境和供居民休憩所用。? 教科文衛設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛生醫療機構等的地產。? ? ? 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。

其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區邊緣的農田、牧場、空地等。

房地產基本概論 房產與地產

土地所有權的概念與劃分 3.1 3.2 土地所有權：指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。

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3.3 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。

3.4 4 集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。

房產的分類 4.1 4.2 住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。

生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括工業、交通運輸和建筑業等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等

4.3 辦公用房：指政府行政部門、事業部門、社會團體以及企業公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。

4.4 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。房產所有權的分類 5.1 5.2 5.3 5.4

第二節

房地產市場 占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。

使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。

處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。房地產市場的概念 1.1 1.2 狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。

廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。房地產市場的分類

? 房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。? ? 房地產二級市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。

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第二章 建筑學基礎知識 第一節 建筑物的分類 建筑物的用途分類及特點 1.1 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類： ? ? 居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。

公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。

1.2 工業建筑：供人們從事各類工業生產活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產用的建筑物稱為工業廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。按建筑結構的材料分類 2.1 磚木結構：

這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數較少，多用于單層房屋。

2.2 磚混結構：

建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數不多（六層以下）的民用建筑及小型工業廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。

2.3 鋼筋混凝土結構：

建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。

2.4 鋼結構：

建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業建筑。按建筑結構承重方式分類 3.1 承重墻結構

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。

3.2 框架結構

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混

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凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。

3.3 排架結構

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內。一般單層工業廠房大多采用此法。

3.4 其他

由于城市發展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。

第二節 房屋構造概述 建筑材料知識

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。1.1 水泥

1.1.1 常見水泥的種類：

硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 1.1.2 水泥標號：

水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。1.1.3 常用水泥的技術特性

? 凝結時效性：水泥的凝結時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產生強度的時間。? 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質。水泥硬化后產生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。? 水熱化性：水泥的水化反應為放熱反應。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。? 細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。? 標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。標準稠度是做水泥的安定性和凝結時間時，國家標準規定的稠度。

1.2 鋼筋

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建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。? ? ? 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。

1.3 木材

1.3.1 木材的種類：

分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。

1.3.2 建筑木材的性能與用途

? 紅松：材質較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。? 魚鱗云杉：又名白松。材質輕、紋理直、結構細、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。? 馬尾松：材質中硬，紋理直斜不勻，結構中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。? 落葉松：材質堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。? 杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易干燥、耐久性強。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。? 柏木：材質致密，紋理直或斜，結構細，干燥易開裂，堅韌耐久。主要用于制作模板及細木裝飾等。? 洋松：分細皮和粗皮兩種。細皮的結構精細，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結構較松，但質料堅固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。

1.4 普通混凝土

1.4.1 普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結在一起形成堅固整體。

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1.4.2 混凝土的性能：

? 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構件質量均勻、成型密實的性能。? 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結構設計的主要依據。? 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應具有耐久性，如抗滲、抗凍、耐磨、耐風化等。

1.5 黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經風干后送入窯內，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。1.5.1 黏土磚的種類：

? 標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115 mm×53 mm。每塊磚干燥時約重2.5Kg，吸水后約為3 Kg。? 空心磚和多孔磚：空心磚的規格為190 mm×190 mm×90 mm，每立方米約重1100 Kg。多孔磚的規格為240 mm×115 mm×90 mm，每立方米約重1400 Kg。

1.5.2 黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應由設計單位通過計算確定。

1.5.3 黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內。

1.5.4 黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。抗凍性由實驗作出。

1.5.5 黏土磚的外觀質量：普通黏土磚的外形應該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。房屋構造組成部分： 2.1 房屋構成部分：地基與基礎、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂等組成。2.1.1 地基和基礎：

? 地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。

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? 基礎：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。

2.1.2 墻和柱：

承重墻和柱是建筑物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內墻還把建筑物內部分割成若干空間，起分割作用。

2.1.3 樓板和地面：

樓板是水平承重構件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。

2.1.4 樓梯：

是指樓層間垂直交通通道。

2.1.5 屋頂：

是建筑物最上層的覆蓋構造層，它既是承重構件又是圍護構件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結構自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。

2.1.6 門和窗：

? 門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風的作用。? ? 窗：其主要作用是通風采光。

一般來說，基礎、墻和柱、樓板、地面、屋頂等是建筑物的主要部分；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。

2.2 基礎

2.2.1 基礎的類型

2.2.1.1 按使用的材料分為：

灰土基礎、磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎。

2.2.1.2 按埋置深度可分為：

淺基礎、深基礎。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎，大于5M者稱為深基礎。

2.2.1.3 按受力性能可分為：

剛性基礎和柔性基礎。

2.2.1.4 按構造形式可分為：

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條形基礎、獨立基礎、滿堂基礎和樁基礎。

2.2.2 條形基礎：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎常連續設置，形成通長的條形基礎

? 剛性基礎：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。? 柔性基礎：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎稱為柔性基礎。一般用鋼筋混凝土制作。這種基礎適用于上部結構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。

2.2.3 獨立基礎：當建筑物上部為框架結構或單獨柱子時，常采用獨立基礎；若柱子為預制時，則采用杯形基礎形式。

2.2.4 滿堂基礎：當上部結構傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎，成為滿堂基礎。按構造又分為伐形基礎和箱形基礎兩種。? 伐形基礎：是埋在地下的連片基礎，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。? 箱形基礎：當伐形基礎埋深較大，并設有地下室時，為了增加基礎的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎。箱形的內部空間構成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。

2.2.5 樁基礎：當建造比較大的工業與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預制樁和灌注樁。? 鋼筋混凝土預制樁：這種樁在施工現場或構件場預制，用打樁機打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運輸和吊裝比較困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。? 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。

2.2.6 基礎的埋置深度：由室外設計地面到基礎底面的距離稱為基礎的埋置深度。基礎的埋置要有一個適當的深度，既保證建筑物的安全、又節約基礎用材，并加快施工進度。決定建筑物基礎埋置深度的因素應考慮下列幾個條件： ? 土層構造的影響：房屋基礎應設置在堅實可靠的地基上，不要設置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。基礎埋深與土層構造有密切關系。? 地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加則強度降低；當地下水位下降，土的含水量減少，則基礎將下降。

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? 冰凍線的影響：凍結土與非凍結土的分界線成為冰凍線。當建筑物基礎處在凍結土層范圍內時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，基礎又下沉，使房屋處于不穩定狀態。? 相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應根據上述條件決定基礎埋深外，還應考慮新建房屋基礎對舊有建筑的影響。

2.3 墻體

2.3.1 墻體的分類：

2.3.1.1 按其在平面中的位置可分為內墻和外墻。

凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內部的墻稱為內墻。外墻主要起圍護作用，內墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。

2.3.1.2 按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。

直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

2.3.1.3 按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。2.3.1.4 對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；

墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。

2.3.1.5 根據其構造又分為：實體墻、空體墻和復合墻。

實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。

2.3.2 磚墻的厚度

? 磚墻的厚度符合磚的規格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）? ?

2.4 墻厚應滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩定性越好。

磚墻的厚度應滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。

過梁與圈梁

2.4.1 過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側的墻上。按使用的材料可分為：

? 鋼筋混凝土過梁：當洞口較寬（大于1.5M），上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內長度不應小于240 mm。? 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

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? 鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

2.4.2 圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內墻中設置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設在外墻、內縱墻和主要內橫墻上，并在平面內形成封閉系統。圈梁的位置和數量根據樓層高度、層數、地基等狀況確定。

2.5 地面與樓板

2.5.1 地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對于有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。? 面層：是人們日常生活、工作、生產直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學作用的地面與樓面表層。? ? 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。基層：墊層下面的土層就是基層。

2.5.2 地面的種類：

? 整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等 ? 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結構層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預制的板塊等。

2.5.3 樓板：是分隔承重構件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現很少采用。木樓板自重輕，構造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業化生產等優點，是現在廣為使用的樓板類型。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現澆和預制兩種。? 現澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。? 預制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構件，在預制廠或施工現場預先制作好，然后進行安裝。它的優點是可以節省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設備。隨著建筑工業化提高，特別是大量采用預

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應力混凝土工藝，其應用將越來越廣泛。

2.6 窗與門

2.6.1 窗的作用與類型

? ? 窗的作用：主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。? ? 圍護結構的一部分，窗應有適當的保溫性，在寒冷地區作成雙層窗，以利于冬季防寒。窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應用最廣。? 按窗所處的位置分為側窗和天窗。側窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業建筑中應用較多。? ?

2.6.2 門的作用和類型：

2.6.2.1 作用：

? ? 門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應考慮人流疏散、安全防火、家具設備的搬運安裝以及建筑藝術等方面的要求綜合確定。? 門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當寬度在1M以內時為單扇門，1.2—1.8M時為雙扇門，寬度大于2.4M時為四扇門。

2.6.2.2 類型：

? 門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業建筑中普遍應用。? 按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。

按窗的層數可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉窗、推拉窗等。

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? 按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉門、圈簾門等。?平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側面與門框連接，開啟方便靈活，是工業與民用建筑中應用最廣泛的一種。? 彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內外兩個方向都能開啟的門上。? 拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內。可分為上掛式和下滑式兩種。此門開啟時不占空間，受力合理，但構造較為復雜，常用于工業建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。? 轉門：由兩個固定的弧形門套，內裝設三扇或四扇繞豎軸轉動的門扇。轉門對隔絕室內外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區和有空調的外門。但構造復雜，造價較高，不宜大量采用。? 卷簾門：由簾板、導軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時，由門洞上部的轉動軸旋轉將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關方便，適用于商店、車庫等。

2.7 樓梯

2.7.1 樓梯的種類：

樓梯是房屋各層之間交通連接的設施，一般設置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設置在室外。室外樓梯的優點是不占室內使用面積，但在寒冷地區易積雪結冰，不宜采用。? ? ? ? 樓梯按位置可分為室內樓梯和室外樓梯。

按使用性質分為：室內有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。? 單跑樓梯：當層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。它只有一個梯段，中間不設休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。?

雙跑樓梯：是應用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相

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反的梯段和一個中間休息平臺。經常兩個梯段做成等長，節約面積。? 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設置電梯井。? 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。

2.7.2 樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。

? 樓梯段：是聯系兩個不同標高平臺的傾斜構件，由連續的一組踏步所構成。其寬度應根據人流量的大小、家具和設備的搬運以及安全疏散的原則確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。? 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當樓梯踏步超過18步時，應在中間設置休息平臺，起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平臺的深度應使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。? 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設施。通常樓梯段一側靠墻一側臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應高出踏步900mm左右。

2.8 屋頂

2.8.1 屋頂的作用和要求：屋頂是房屋最上層的覆蓋物，由屋面和支撐結構組成。屋頂的圍護作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現的構件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對屋頂的要求是堅固耐久，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。

2.8.2 屋頂的類型：按屋面形式大體可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。

?平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現澆和預制的鋼筋混凝土梁板做承重結構，屋面上做防水及保溫處理。? 坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結構，用瓦材做屋面。

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? 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結構有網架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結構等。? 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。

第三節

建設用地邊界線：

即業主（開發商或土地使用者）所取得使用權的土地邊界線。它由使用權出（轉）讓合同明確規定：在使用證中標明并經房地產產權登記，具有嚴謹的法律意義。根據我國現行土地有償使用權用制度，該線可稱為土地產權線（簡稱地產線）或建設用地邊界線。2 道路紅線：

道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線。3 道路紅線與城市道路用地

城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住區級道路等，每種道路用地都包括綠化帶、人行道、非人行道、隔離帶、機動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統一建設管理。

其 它

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道路紅線與用地邊界線關系 4.1 4.2 道路紅線與用地邊界線重合，表明場地與城市道路相連。這是場地與城市道路之間最常見的一般關系。道路紅線與用地邊界線相交，表明場面市道路穿過場地。此時場地中被城市道路占用的土地屬城市道路用地，不能用于場地內建設項目的建設使用；場地的建設使用范圍以道路紅線為界限。

4.3 道路紅線與用地邊界線分離，表明場地與城市道路不相連。這時，場地必須設軒通路與城市道路相連，通路的最小寬度除應滿足場地的使用功能要求外，不定期應滿足不小于4m×4m的消防要求，并符合當地城市規劃部門的規定。

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Page 16 道路紅線對場地建筑的限制

道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限，建筑物的臺階、平臺、窗臺等建筑突出物不允許突入道路紅線，建筑物的地下部分或地下建筑、建筑基礎以及地下管線也不允許突入道路紅線。

但屬于公益上有需要的建筑和臨時性建筑，如公共廁所、治安崗亭、公用電話亭、公交調度室等等，經當地城市規劃產管部門批準，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路經線的懸挑部分，其凈高、寬度等應符合當地城市規劃部門的統一規定，或經規劃部門的批準扣方可建造。6 烈度

烈度指的是地震指標即地震的強度，與距離震中的距離有關，越靠近震中烈度越大（一次地震，一個震級，多個烈度，離震中越遠烈度越小）。7 抗震等級

抗震等級指的是建筑等級劃分。建筑設計中根據結構重要性、所處地震帶位置等需求劃分的等級。一般分12度，比如唐山地震后，北京地區的民用建筑一般都按8度進行設防，也就是相當于能抗6級左右的地震，對于醫院、奧運場館等人員密度較大的重要建筑的抗震設防標準，會提高到9度。天津的抗震設防烈度為7度。一般筒體結構抗震強度>剪力墻結構>框架結構>磚混結構。8 商品住宅質量保修 8.1 商品住宅自驗收合格之日起，開發商對屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面防滲漏的保修期為5年。交付使用時工程竣工驗收已超過兩年的，自保證書簽發之日起，以上各項防水、防滲漏工程的保修期為3年。

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8.2 自保證書簽發之日起，在購房人正常使用情況下，凡商品住宅有以下工程質量缺陷，開發商按如下期限免費保修： ? ? ? ? ? ? ? ? 8.3 供熱或供冷系統，為2個采暖期或供冷期 電氣管線、給排水管道，為2年 墻面、頂棚抹灰層脫落，為1年 地面空鼓開裂、大面積起沙，為1年 門窗翹裂、五金件損壞，為1年 管道堵塞，為2個月 衛生潔具，為1年 燈具、電器開關，為6個月

商品住宅交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬結構質量不合格的，購房人有權退房；給購房人造成損失的，開發商依法承擔賠償責任。

8.4 商品住宅用戶進住后如因質量問題來信、來訪，開發商應于3日內直接或委托物業管理公司派員予以答復和檢修。

8.5 商品住宅自交付使用之日起，用戶自行添置、改動設施、設備的，以及因用戶使用不當或擅自改動結構而造成質量問題的，不在開發商保修范圍之內，由用戶自行承擔維修責任；造成他人損失的，依法承擔相應的賠償責任 建筑間距（日照間距）

在住宅建設中，住宅的建筑間距（日照間距）是一個較為復雜的技術問題。不同氣候對日照的要求不同，且不同類型及朝向的房屋其日照時間亦有所不同，因此天津對建筑間距（日照間距）的具體要求應按照《天津市城市規劃管理技術規定》的具體規定執行。

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第三章、《天津住宅設計標準》

第一節

相關術語 居住區：

泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（50，000-70，000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。小區：

是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（8，000-15，000人）相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。組團：

指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模（1，600-2，200人）相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。居住區用地 ：

住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地：

住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。公共服務設施用地

一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地：

居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地 ：

滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其它快狀帶狀綠地等。人口毛密度：

每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量。住宅面積毛密度：

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每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑面積。建筑面積毛密度【容積率】：

也稱容積率，每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以總建筑面積與居住區用地的比值表示。住宅建筑凈密度：

住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。建筑密度：

居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率。綠地率：

? ? 居住區用地范圍內的各類綠地的總和占居住區用地的比率。

綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。住宅 ：

供家庭居住使用的建筑。套型 ：

按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。居住空間：

系指臥室、起居室（廳）的使用空間。臥室：

供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳）：

供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。廚房：

供居住者進行炊事活動的空間。衛生間：

供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。儲藏室：

供居住者存放物品的空間。使用面積：

房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。

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Page 20 標準層：

平面布置相同的住宅樓層。層高：

上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離 室內凈高：

樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。陽臺：

供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：

供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。過道：

住宅套內使用的水平交通空間。壁柜：

住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間

吊柜：

住宅套內上部的貯藏空間。

躍層住宅：

套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

自然層數：

按樓板、地板結構分層的樓層數

中間層：

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

單元式高層住宅：

由多個住宅單位組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊式高層住宅：

由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅

走廊：

住宅套外使用的水平交通空間

地下室：

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房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室：

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

第二節

住宅按層數劃分如下：

? ? ? ? ? 低層住宅：

一層至三層；

《天津住宅設計標準》摘要(2007年5月1日起正式實施)

多層住宅：

四層至六層； 中高層住宅：

七層至九層； 高層住宅：

十層以上。

住宅區按居住戶數和人口規模可分為居住區、小區、組團三級。各級控制規模為：

居住區

小區

組團

戶數(戶)

15,000-22,000

2,500-5,000

500-700

人口(人)

50,000-70,000

8,000-15,000

1,600-2,200 2 住宅建筑間距：

應以滿足不宜低于大寒日日照1小時的標準要求為基礎，綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設、避免視線干擾等要求，并應按照《天津市城市規劃管理技術規定--建筑管理篇》執行。住宅層數：

根據城市規劃要求和綜合經濟效益，確定經濟的住宅層數與合理的層數結構；無電梯的住宅不應超過六層。綠地率：

新區建設不應低于30%；舊區改造不宜低于25%。居住區內的道路規劃應遵循下列原則：

? ? ? ? ? 使居住區內外聯系而不暢、安全，避免往返迂回，并滿足消防、防災、救災等要求；

在居住區內道路和活動中心應考慮老年人、兒童及殘疾人出行、活動需要，設置無障礙通道； 居住區內盡端式道路應設回車場地；

居住區內道路可分為:居住區道路、小區路、組團路、宅間小路。居住區內須設置機動車停車場，其規模為：

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? 新建住宅區應按不低于總戶數的25%配置停車場地，舊區20%。

關于豎向設計 6.1 居住區的豎向規劃包括：

居住區的豎向規劃應包括地形地貌的利用、確定道路控制高程和地面排水規劃等內容。

6.2 居住區豎向規劃設計，應遵循下列原則： ? ? ? ? ? 合理利用地形地貌，減少土方工程量； 滿足排水管線的埋設要求； 避免土壤受沖刷；

有利用建筑布置與空間環境的設計；

對外聯系道路的高程應與城市道路標高相銜接。當自然地形坡度大于8%，居住區地面連接形式宜選用臺地式，臺地之間應用攔土墻或護坡連接。? 居住區內地面水的排水系統，應根據地型特點設計。在山區和丘陵地區還必須考慮排洪要求。地面水排水方式的選擇，應符合以下規定：

? ? 居住區內應采用暗溝（管）排除地面水；

在埋設地下暗溝（管）及不經濟的陡坎、巖石地段，或在山坡沖刷嚴重，管溝易堵塞的地段，可采用明溝排水。

6.3 關于管線綜合

6.3.1 居住區內應設置給水、污水、雨水、電力、電信、燃氣和供熱管線，同時要考慮設置中水系統。6.3.2 居住區內各類管線的設置，應編制管線綜合規劃確定，并應符合下列規定：

? ? ? 必須與城市管線銜接

應根據各類管經的不同特性和設置要求綜合布置。

應采用地下敷設的方式。屯下管線的走向，宜沿道路或與主體建筑平等布置，并力求線型順直、短捷和適當集中，盡量減少拐彎，并應使管線之間及管線與道路之間盡量減少交叉。? 應考慮不影響建筑物安全和防止管線受腐蝕、沉陷、震動及重壓。

6.3.3 各種管線的埋設應符合下列規定：

? 離建筑物的水平排序，由近及遠宜為：電力管線或電信管線、燃氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管； ? 各類管線的垂直排序，由淺入深宜為：電信管線、熱力管、小于10kV電力電纜、大于10kV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管。

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? 電力電纜與電信管纜宜遠離，并按照電力民纜在東側或南側、電信管纜在道路西側或北側的原則布置。

6.3.4管線之間遇到矛盾時，應按下列原則處理：

? ? ? ? ? ?平面設計

? ? ? ? 城市住宅宜將多套住宅集合構成住宅樓棟建設，應控制建設低層獨戶住宅。住宅樓棟平面設計應在多樣化的基礎上達到工業化、標準化、系列化。

住宅樓棟有點式、條式、錯排式等，設計應有利于節地、節能、防災、施工和空間景觀。住宅樓棟平面設計宜考慮潛伏設計，提倡大開間設計，充分考慮靈活性和可持續發展。不宜多建錯層住宅 ? 住宅樓棟長度按照國家有關規范和標準，應在一定范圍內設置溫度變形縫、沉降縫和搞震縫，三縫可以合一，縫寬按最大縫值設計；應在一定范圍內設置消防車行或人行通道，通道設計必須符合國家防火規范的要求。? 住宅樓棟的基本體是住宅單元。多層住宅每個單元宜設計2-3套住宅，不應超過6套住宅；高層住宅每個單元宜設計5-6套住宅，不應超過8套住宅。? ? 住宅樓棟的單元入口宜設門斗，門斗內應有照明裝置。

住宅單元入戶平臺寬度應大于1.2米。住宅單元內走廊寬度應大于1.2米。住宅樓棟的地下室或半地下室作人民防空工程時，應考慮平戰結合。立面設計

? 住宅樓棟立面設計應綜合考慮規劃、經濟、美觀、材料、施工工藝、城市文脈、空間環境等因素確定。? 住宅樓棟立面在滿足使用功能的前提下，宜按照屋頂、中部、基座“三段式”設計。三段各有特點，整體有機組合。? 多層住宅樓棟屋頂宜按坡屋頂設計，并應與地域特色相結合。臨時管線避讓永久管線； 小管線避讓大管線； 壓力管線避讓重力自流管線； 可彎曲管線避讓不可彎曲管線。

地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地，應與綠化樹木保持規定水平凈距。住宅樓棟設計

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? ? 住宅樓棟中部設計宜在統一中求變化。

住宅樓棟基座可結合半地下室、住宅首層進行設計。住宅樓棟外立面距地0.5米以內應采用防水飾面。

? ? 住宅樓棟立面窗戶設計應滿足房間采光和日照要求，并應有一定的韻律感、節奏感。

不設集中空調的住宅樓棟應合理設計空調室外機擱板和空調機冷凝水排放管。空調室外機擱板應滿足安全、適用和美觀的要求。? 住宅樓棟外飾面應選用經濟、物理性能穩定、耐酸堿的材料。使用外墻涂料、面磚等材料時，應按規定設溫度變形縫。? ? 住宅樓外飾面色彩宜明快大方，不宜大面積使用陰暗或純度較高的色彩。

每個住宅單元入口應設置明顯的標志，既有整體性又具備可識別性。住宅樓棟外露設備管道、雨水管、防雷設施等應與外立面設計統一協調。剖面設計

? ? ? 套內空間

普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個數和使用面積不應小于下表

套型

居住空間數（個）

使用面積（m2）

一類

二類

三類

四類

（注：表內使用面積均未包括陽臺面積。）臥室、起居室（廳）

? 臥室之間不應穿越，臥室應有直接采光，自然通風，其使用面積不應小于下列規定： ? ?

? ? 雙人臥室為12m2，開間凈空不宜小于3.0m； 單人臥室為6 m2。住宅樓棟剖面設計應綜合考慮使用、安全、經濟、材料、施工工藝、空間利用等因素確定。

住宅樓棟不宜彩錯層設計，如采用錯層設計，則高差應大于0.45米（三步臺階）小于1.4米。住宅樓棟的單元入口高度應大于2.0米。

起居室（廳）應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于12 m2，開間凈空不宜小于3.3m。

起居室（廳）內的門洞布置應綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數量。

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起居室（廳）內布置家具的墻面直線長度應大于3m。? ? 廚房

? ? ? 廚房的使用面積不應小于5 m2。

廚房應有直接采光、自然通風、并宜布置在套內近入口處。

廚房應按廚房建筑模數進行整體設計，應設置洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設施或預留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長不應小于2.40m。? 單排布置設備的廚房凈寬不應小于1.60m；雙排布置設備的廚房其兩排設備之間的凈距不應小于0.90m。衛生間 無直接采光的廳，其使用面積不應大于10 m2。

四類住宅宜設置獨立的餐室。獨立設置的餐或用餐部們使用面積不宜小于7 m2，開間不宜小于2.4m。

?

每套住宅應設衛生間，每套住宅至少應配置便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛生潔具，使用面積不應小于4 m2。第四類住宅宜設二個或二個以上衛生間，其中一個衛生間宜設置四件以上潔具，并可適當設計化妝間。

? 衛生間宜設直接采光、自然通風，否則應設置通風管道合理組織進風的排風。? 無前室的衛生間的門不應直接開向起居室（廳）或廚房。

? 衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室、（廳）和廚房的上層，可布置在本套內的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應有防水、隔聲和便于檢修的措施。

? 衛生間應進行整體設計，合理布置設備與管線。可采用整體浴室或整體衛生間。? 套內應設置洗衣機的位置。

第三節

2008年5月1日標準調整摘要 說明： 1.1 1.2 第三節所涉及相關內容若與第二節沖突，則以第三節為準。2008年5月1日起實施新的《天津住宅設計標準》標準要求摘要 相關內容摘要： 2.1 套型分類：

?

一類套型2個居住空間使用面積最低標準為34平方米

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? ? ? 二類套型3個居住空間使用面積最低標準為45平方米 三類套型3個居住空間使用面積最低標準為56平方米 四類套型4個居住空間使用面積最低標準為68平方米

2.2 臥室、客廳、廚衛面積的規定；

? ? ? 臥室、客廳、廚房、衛生間等是一套住宅的基本功能空間。

雙人臥室的使用面積不小于12平方米，單人臥室的使用面積不應小于6平方米。

起居室(廳)的使用面積不應小于12平方米，無直接采光的餐廳、過廳等，使用面積不應大于10平方米。

? ? 一類套型的廚房使用面積不應小于4平方米，二至四類的廚房使用面積不應小于5平方米。一類套型的衛生間使用面積不應小于3平方米，二至四類套型的衛生間使用面積不應小于4平方米。

? 一套住宅中的公共和私密空間應互不交叉干擾，動、靜分區，盡量減少交通面積。

2.3 陽臺大小及防護

? 新標準首次對住宅面積按套型分類分別作了限定，限制目前一些開發商不合理加大陽臺面積的做法。一類套型的陽臺建筑面積不宜大于5平方米，二類不宜大于6平方米，三類不宜大于7平方米，四類不宜大于8平方米。

? 為杜絕發生孩子因攀爬或擠鉆欄桿發生意外，陽臺的欄桿不應使用橫向，垂直欄桿的凈距應小于0.11米。沒有連接陽臺或平臺的外窗窗臺的有效防護高度應保證凈高0.9米，低于這個高度的應采取防護措施

2.4 過道、電梯空間

? ? 樓梯梯段凈寬不應小于1.1米，樓梯平臺凈寬不得小于1.2米。

7層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米以上的住宅必須設置電梯。

? 每臺電梯服務范圍在60-80套為宜，12層及以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于2臺，其中應配置1臺可容納擔架的電梯。此外，電梯應具有停電時自動平層并自動打開電梯門的功能

? ? 入口走道電梯處處無障礙

為方便老人及殘疾人出入，要求住宅應進行無障礙設計。包括建筑入口、公共走道設有坡道和扶手，門檻高度及內外地面高差不應大于15毫米，并以斜坡過渡。

? 電梯內轎廂的正面和側面應設置殘疾人坐在輪椅上就能夠到的扶手以及帶有盲文的按鈕。

? 電梯運行時到達某層時，電梯內應有清晰的顯示或報層音響，方便盲人準確出入。

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第四章、《天津市城市規劃管理技術規定》摘要 2 《天津市城市規劃管理技術規定》自2009年3月1日起施行。關于建筑間距 2.1 建筑間距是指：兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。外墻應當包括保溫層和外加裝飾層，但不包括勒腳。

居住建筑的計算間距是指：遮擋建筑的計算遮擋線與被遮擋建筑外墻之間的距離。

遮擋建筑的計算遮擋線為遮擋建筑物的外墻線，不包括挑檐、建筑物樓梯間、陽臺等突出部分，但有下列情況之一的除外：

2.1.1 建筑屋面挑檐挑出寬度大于或者等于0.8米的，挑檐計入計算遮擋線。

2.1.2 建筑物樓梯間、陽臺等突出部分累計總長度超過同一面建筑外墻總長度三分之一的，突出部分計入計算遮擋線。

2.1.3 坡屋面建筑應當分別計算屋脊頂面和檐口頂的遮擋因素，以影響大的為計算遮擋線。退層建筑應當根據退層情況分別確定計算遮擋線。

2.2 低層建筑為高度小于或者等于10米的建筑。多層建筑為高度大于10米，小于或者等于24米的建筑。高層建筑為高度大于24米的建筑。

2.3 確定建筑間距、退界距離和后退道路、建筑物面寬、建筑限高時，建筑高度按下列規定計算：

2.3.1平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面計算至檐口頂；有女兒墻的，自室外地面計算至屋面面層，但確定建筑間距、后退道路時，自室外地面計算至女兒墻頂。

2.3.2 坡屋面建筑，確定建筑間距時，按照屋脊頂面和檐口頂分別計算，以影響大的計算建筑間距；確定其他情況時，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面計算至檐口頂，坡度大于45度的，自室外地面計算至屋脊頂。

2.3.3 樓梯間、電梯機房、水箱間等局部突出屋面的輔助用房，水平面積之和小于屋頂平面面積四分之一的，不計入建筑高度；通風道、煙囪、裝飾構件、花架、通信設施等其他屋面突出部分，不計入建筑高度。

2.3.4 有關規定對建筑高度有限制的，從其規定。2.4 多、低層建筑與被遮擋居住建筑平行布置的，應當符合下列要求: 2.4.1 朝向為正南、南偏東或者南偏西≤15度的，與北側居住建筑的計算間距不小于多、低層建筑高度的

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1.61倍；屬于舊區改建的，建設項目內的新建住宅計算間距不小于多、低層建筑高度的1.58倍，且均不得小于6米。

2.4.2 朝向為其他方向的，與被遮擋居住建筑的計算間距應當按照下表不同方位間距折減系數換算：

方向角（度）0～15（含）15～30（含）30～45（含）45～60（含）60～90（含）折減值 1.0 L 0.90 L 0.80 L 0.90 L 0.95 L

注：

? ? ? ? 正南向方向角為0度，0～90度為南偏東或者南偏西的方向角。L為正南向平行布置的標準建筑間距。方向角大于90度的為北向。

設計總平面圖的真北方向，應與本市1:500、1:2000城市地形圖標注的坐標網相一致。

2.5 多、低層建筑與居住建筑垂直布置的，應當符合下列要求：

2.5.1 多、低層建筑的山墻與居住建筑的朝向為正南向、南偏東或者西≤45度檐墻的計算間距不小于12米；山墻寬度大于12米的，計算間距不小于山墻的寬度；山墻寬度大于14米的，按照檐墻計算。

2.5.2 多、低層建筑的山墻與居住建筑的朝向為南偏東或者西＞45度檐墻的計算間距按照檐墻計算。2.6 多、低層居住建筑與北側多層非居住建筑間距不小于10米，與北側低層非居住建筑的間距，按照北側低層非居住建筑高度的1倍計算，且不小于6米。

2.7 多、低層建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置的，兩幢建筑的夾角≤45度的，按平行布置的建筑控制計算間距；夾角＞45度的，按垂直布置的建筑控制計算間距。

2.8 多、低層建筑與多、低層居住建筑的山墻間距不小于8米。其中，對應山墻一側均開有窗戶且其中一個為居室窗戶的，屬于舊區改建的，間距不小于10米；其他區域的，間距不小于12米。

2.9 高層建筑與處于其日照遮擋客體范圍內的居住建筑的間距應當通過日照分析確定，一般應當滿足被遮擋居住建筑每戶至少一個居室在大寒日有效日照時間不低于2小時的要求；屬于舊區改建的，項目內新建住宅在大寒日有效日照時間不低于1小時；且還應按遮擋建筑的對應被遮擋朝向方向的遮擋面寬度計算，同時滿足本規定對建筑間距的其他要求。

2.9.1 居住單元具有兩個或兩個以上接受日照方向窗的居室，只計算日照主方向檐墻一個方向窗。居住建筑山墻開窗或者北向檐墻開窗的，不計入遮擋因素。

2.9.2 日照遮擋客體范圍由市規劃行政主管部門另行規定。

2.10

高層建筑與其北側朝向為南偏東或者南偏西≤30度居住建筑的間距，舊區改建的改建區為高層建筑對應

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被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的1倍，其他區域為1.2倍。

2.10.1 高層建筑與其東、西側朝向為南偏東或者南偏西＞30度的居住建筑的間距，改建區為高層建筑對應被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的0.8倍，其他區域為1倍。

2.10.2 高層建筑與其他居住建筑間距不小于14米。

2.11 被遮擋居住建筑底部為非居住性質的，計算遮擋建筑高度可以減除室外地坪至最低居住層室內地坪的高度，但最小計算間距不得小于14米。

2.12 被遮擋的臨時建筑不計入遮擋因素。2.13 本規定沒有規定的，不計算日照間距。關于容積率 3.1 容積率為：用地范圍內，地上各類建筑物建筑面積的總和與用地面積的比值。陽臺、閣樓以及市政工程建筑設施，應當計入建筑總面積。特殊情況下，容積率按照下列建筑面積計算值計算：

3.1.1 住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓標準層層高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不論層內是否設置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；標準層層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內是否設置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高為戶內通高以及住宅坡屋頂部分除外。

3.1.2 辦公建筑、寫字樓、酒店型公寓建筑標準層層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內是否設置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；標準層層高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不論層內是否設置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算。但門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳除外。

3.1.3 商業建筑標準層層高大于5.1米且小于或者等于6.0米，不論層內是否設置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；標準層層高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不論層內是否設置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算。但門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳除外。超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業用房，單一空間達到2000平方米以上的，建筑高度可以根據功能要求適當提高。

3.1.4 倉儲、工業廠房等建筑物層高大于8米，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算，有特殊要求的除外。

3.1.5 建筑物地下部分頂板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面積不計入容積率。

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3.1.6 利用地下部分屋頂作為綠地或者室外場地的，覆土或者場地上皮一般不應當高出室外地坪1米。地下部分結構上皮高出室外地坪0.5米或者等于0.5米，建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算；地下部分結構上皮高出室外地坪小于0.5米，建筑面積不計入容積率。

前款第（3.1.5）、（3.1.6）項涉及建筑室外地坪標高不一致的，以周邊最近城市道路標高加0.2米作為室外地坪。

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第五章

天津市房屋面積測算技術規范 第一節 相關術語 房屋：具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產、生活或經營場所的建筑物。2 3 4 5 6 幢：是指獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋整體。

圍護結構：將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，如墻、柱、欄桿等。層高：上下兩層樓面或樓面與室內地面之間的垂直距離。

斜面結構屋頂高度：指由本層地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。

地上層數：即房屋的自然層數，指室內地坪± 0.00 以上的按樓板結構分層的層高在 2.20 米 以上的樓層數。地上層數用自然數表示。7 8 地下層數：室內層高在 2.20 米 以上的地下室（包括半地下室）的層數。地下層數用負數表示。

房屋總層數：房屋的地上層數與地下層數之和。夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

第二節 一般規定 房屋面積測算包括整幢房屋的建筑面積、共用建筑面積和成套房屋的建筑面積、使用面積等測算。

夾層：位于兩自然層之間的樓層，一般指房屋內部空間的局部層次。技術層：指用作水、電、暖、通風等設備安裝的局部層。避難層：是指高層建筑中，用作消防、避難的樓層。

閣樓：是指位于斜面結構屋頂層，層高不是全部為 2.20 米 以上的非正式層。過街樓：是指跨越街道，連接街道兩側建筑物的房屋。

騎樓：是指建在道路旁，底層是行人道的樓房或底層用做街巷、道路通行部分的房屋。露臺：指供人室外活動的上人屋面及露天平臺。檐廊：房屋檐下方兩端有支撐墻體無柱的通道。

挑廊：二層以上挑出房屋墻體外，有圍護結構，無支柱有上蓋的外走廊 門廊：房屋門前突出的有上蓋，有支柱支撐的進出通道。門斗：房屋門前突出的有上蓋，有墻體支撐的進出通道。飄窗：為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。

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Page 32 整幢房屋的建筑面積，是指整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻(無外墻時按柱外圍)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高 2.20 米 以上（含 2.20 米，以下同）的永久性建筑。3 4 5 6 房屋共用建筑面積，是指業主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋使用面積，是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。成套房屋的建筑面積，是指套內建筑面積與分攤的共用建筑面積之和。房屋面積測算以“幢”為單位。? ? ? ? ? ? ? 7 獨立的房屋為一幢。

多功能綜合樓，其主樓和裙樓為一幢 設計為緊密相連、不可分割的房屋為一幢。

地下相通、地上不相連，或以過道、通廊相連的若干房屋，各自為一幢。僅以架空層相連接的若干房屋，各自為一幢。由裙房連接的有獨立出入口的若干房屋，各自為一幢。

房屋建成后又擴建、改建并形成整體的，其擴建、改建部分無論其結構與原房屋是否相同，均為一幢。

房屋面積測算要求：房屋面積前置測算按照房屋建筑施工圖計算，房屋面積測算按照實測尺寸和與房屋現狀相符的建筑施工圖計算。面積測算以平方米為單位，取至 0.01 ；邊長以米為單位，取至 0.001，量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。共用建筑面積分攤系數取至 0.000001。

第三節 房屋建筑面積測算 計算全部建筑面積的范圍 1.1 1.2 1.3 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內的夾層、技術層、避難層及其樓梯間、電梯間等，其高度在 2.20 米 以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內的大廳、門廳，均按一層計算面積。大廳、門廳內的回廊部分，層高在 2.20 米 以上的，按其水平投影計算面積。

1.4 1.5 樓梯間、室內樓梯、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算面積。屋面上層高在 2.20 米 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在 2.20 米 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

1.6 封閉陽臺，按其外圍水平投影面積計算。

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1.7 1.8 1.9 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

1.10 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20 米 以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層、電纜防爆波井及保護墻）外圍水平投影面積計算

1.11 有柱（不含獨立柱）門廊，按其柱外圍水平投影面積計算。

1.12 門斗按其圍護結構外圍水平投影面積計算。凹進建筑物主體的入口視為門斗，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。

1.13 有柱的（不含獨立柱、單排柱）車棚、貨棚等，按其柱外圍水平投影面積計算。1.14 架空層層高大于 2.20 米 的，按柱外圍水平投影面積計算

1.15 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在 2.20 米 以上部位的外圍水平投影面積計算。

1.16 有伸縮縫的房屋，若伸縮縫與室內相通且相通部分的長度大于等于 3 米，相通部分的伸縮縫計算建筑面積。

1.17 玻璃幕墻或其它材料幕墻等直接作為房屋外圍護的，按其外圍水平投影面積計算。在同一面墻中，既有主墻，又有幕墻的，以主墻外圍水平投影為準計算

1.18 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，高度 2.20 米 以上的部分計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍 2.1 2.2 2.3 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算 獨立柱、單排柱的雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

未封閉陽臺，上蓋水平投影范圍大于等于未封閉陽臺外圍，按陽臺圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

2.4 二層陽臺下方，與一層室內相通有圍護結構不封閉的部分，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

2.5 3 有上蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

不計算建筑面積的范圍 3.1 3.2 層高小于 2.20 米 的夾層、技術層、避難層及層高小于 2.20 米 的地下室和半地下室。

突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、煙道、置業顧問房產及建筑基礎知識培訓資

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壁爐等

3.3 3.4 房屋之間無上蓋的架空通廊。

不計算建筑面積的未封閉陽臺、走廊： 3.4.1 無上蓋；

3.4.2 上蓋上表面距底板上表面垂直高度大于層高； 3.4.3 上蓋水平投影范圍小于底板水平投影范圍。3.5 3.6 3.7 露臺、屋面上的裝飾性建筑、花園、泳池等。

建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護結構。

3.8 3.9 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為上蓋建造的房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

3.10 電梯下方的電梯機坑。

3.11 與室內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊、檐廊。3.12 戶室或陽臺中由欄板、護欄等分隔的空調機位。

3.13 樓梯間已按自然層計算建筑面積的 , 其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。室外樓梯已計算建筑面積的 , 其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

第四節 成套房屋的套內建筑面積組成及計算 2 成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算。2.1 2.2 2.3 2.4 3 套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井的面積計入使用面積。內墻面裝飾厚度、隔音板厚度，外墻內保溫層厚度計入使用面積。

套內墻體面積是套內使用空間周圍的圍護或承重墻體所占的面積，其中各套之間的分隔墻按其水平投影面積的一半計入套內墻體面積，套與外墻及套與共用建筑空間的分隔墻部分計入套內墻體面積，套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積是陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。

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第五節

房屋墻體的歸屬及計算

共用建筑空間與共用建筑空間之間的分隔墻以墻體中線為界，劃定其歸屬。

房屋外墻，套與共用建筑空間的分隔墻歸屬與計算：按套與套之間分隔墻厚度的一半為基準厚度，房屋外墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻厚度等于或大于2倍基準厚度，取基準厚度的墻體計入套內建筑面積，其余部分計入共用建筑面積；若房屋外墻、套與共用建筑面積之間的分隔墻厚度小于2倍基準厚度，以墻體中心為界，劃定其歸屬。3 4 樓層局部無墻體的部分，其墻體厚度按照本層相鄰墻體厚度確認。

房屋外墻全部為玻璃幕墻的，以樓板外沿至玻璃幕墻外表面的間距確定為外墻體厚度；局部為玻璃幕墻的，其墻體厚度按照本層或相鄰層外墻的厚度確定。金屬幕墻或其它材料幕墻，參照玻璃幕墻計算。5 6

第六節 房屋共用建筑面積計算

1.1 計入分攤的共用建筑面積內容：

1.1.1 建在幢內，為整幢服務的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變（配）電室、設備層（間）、公共門廳、過道、值班警衛室等，及為整幢服務的公共用房（不含物業管理用房）的建筑面積，以水平投影面積計算。

1.1.2 套與共用建筑之間的分隔墻，外墻未計入套內建筑面積的墻體，以水平投影面積計算。1.2 不計入分攤的共用建筑面積內容：

1.2.1 避難層、作為人防工程的地下室；地下人防工程范圍內的電梯間、樓梯間；通往地下人防的斜坡道、樓梯等。

1.2.2 穿過整幢房屋的公共通道。

1.2.3 與本幢房屋不相連的或為多幢服務的公共用房和管理用房。

1.2.4 幢內的機動車庫、非機動車庫。（出售的機動車庫、非機動車庫按成套房屋對待）1.2.5 架空層（扣除樓梯間、電梯間、公共用房等應分攤的共用建筑面積）。1.2.6 未明確設計用途的建筑部位。1.3 共用建筑面積計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除不計入分攤的共用建筑面積，即為分攤的房屋共用建筑面積。

房屋共用建筑面積的內容與計算方法 各樓層墻體厚度不同時，應分別計算。房屋外墻厚度包含外保溫層厚度。

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Page 36 房屋共用建筑面積分攤原則及方法 2.1 2.2 房屋共用建筑面積以幢（功能區）為單位按相關房屋的建筑面積或套內建筑面積的比例進行分攤。功能區劃分和分攤等級：

2.2.1 功能區劃分：房屋按設計功能劃分功能區。同一功能區平面布局有差異的，可增設功能區。

房屋內的公共垂直通道不論所處功能區使用（停靠、連通）與否，均按層次分割，垂直通道，面積計入各自功能區共用建筑面積。室外樓梯面積計入相應功能區共用建筑面積。

2.2.2 房屋共用建筑面積分攤等級：

房屋共用建筑面積分攤以幢為單位進行逐級分攤。? 幢共用建筑面積（一級）：

為整幢服務的共用建筑面積。幢共用建筑面積按各功能區的建筑面積進行分攤。? 功能區間共用建筑面積（二級）：

為功能區間服務的共用建筑面積。多個功能區的共用建筑面積按各功能區的建筑面積進行分攤。? 功能區內共用建筑面積（三級）：

為單一功能區服務的共用建筑面積。功能區內共用面積按功能區內部套內面積進行分攤。

2.3 房屋共用建筑面積的分攤方法 2.3.1 住宅樓的共用面積的分攤方法

以幢為單位進行分攤，首先計算出整幢房屋的共用建筑面積分攤系數。然后根據各套房屋的套內建筑面積求得各套房屋分攤的共用建筑面積。

其他單一功能的整幢房屋，分攤方法參照本條執行。2.3.2 商住樓的共用面積分攤方法

根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共用建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共用建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共用建筑面積。? 住宅部分：將分攤得到的幢共用建筑面積，加上住宅本身的共用建筑面積，根據各套房屋的套內建筑面積求得各套房屋分攤的共用建筑面積。? 商業部分：將分攤得到的幢共用建筑面積，加上本身的共用建筑面積，根據商業功能區的套內建筑面積求得各套房屋分攤的共用建筑面積。

2.3.3 多功能綜合樓共用建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

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第六章 房地產交易 第一節 房地產價格 房地產價格的特點：

房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質論價，優質高價，劣質低價。房地產價格與一般物價的不同，表現出房地產價格的特征。2 房地產價格的種類：

進行房地產估價，必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。不同的房地產價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據和考慮的因素也不盡相同。2.1 市場價格、理論價格、評估價格 2.1.1 市場價格

房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。它是已經完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態、偏好、素質的不同而經常波動。

2.1.2 理論價格

房地產的理論價格，是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。

2.1.3 評估價格

房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格

2.2 土地價格、建筑物價格、房地價格

這是一組按照房地產的存在形態來劃分的價格。房地產的存在形態有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。2.2.1 土地價格

土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。

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同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種： ? ? 未征用補償的農地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；

已征用補償但未做三通一平的土地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整； ? ? 已做三通一平的土地

已做三通一平以上的開發土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整； ? ? 在現有城區內附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費 已做拆遷安置的城市空地。

2.2.2 建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。

2.2.3 房地產價格

房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。對于同一宗房地產來說： ? ? ? 房地價格＝土地價格＋建筑物價格 土地價格＝房地價格－建筑物價格 建筑物價格＝房地價格－土地價格

2.2.4 總價格、單位價格、樓面地價

這是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。2.2.4.1 總價格

房地產的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。根據情況不同，房地產總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500m的土地價格，一套面積為200m的高級公寓的價格，或

２

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一片１km的土地的價格，也可能是一個地區范圍內的全部房地產的價格，或者是一國全部房地產的價格。房地產的總價格一般不能說明房地產價格水平的高低。

2.2.4.2 單位價格

房地產的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。

認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為：

土地單位價格＝土地總價格÷土地總面積

由于各國或個地區的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。

2.2.4.3 樓面地價

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為：

樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積

由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：

樓面地價＝土地單價÷容積率

弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。

2.2.5 所有權價格、使用權價格、其他權利價格

這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。同一房地產，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。中國當前主要是所有權和使用權。2.2.5.1 所有權價格

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房地產的所有權價格，是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格還可依據所有權是否完全再細分。如根據“權利束“理論，所有權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而降低。

2.2.5.2 使用權價格

房地產的使用權價格，是指交易房地產使用權的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。《中華人民共和國城市房地產管理法》第7條規定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”據此，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格。

2.2.5.3 其他權利價格

其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。

2.2.6 買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

2.2.6.1 買賣價格

買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。

2.2.6.2 租賃價格

租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。

2.2.6.3 抵押價格

抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產價格。由于要考慮抵押貸款清償的安全性，抵押價格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數額。因為是強制出售，不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即

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抵押價格=預期價值-處置稅費

這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。

2.2.6.4 課稅價格

課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。

2.2.6.5 征用價格

征用價格，是為政府征收房地產補償而評定的價格。

2.2.7 拍賣價格、招標價格、協議價格

這是一組與房地產交易（或出讓）所采用的方式相聯系的價格分類。

2.2.7.1 拍賣價格

房地產的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

2.2.7.2 招標價格

房地產的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

2.2.7.3 協議價格

房地產的拍賣價格，是指采用協議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

2.2.7.4 上述三種價格的關系

從中國目前城鎮國有土地使用權出讓來看，拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統一編號的牌子應價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權，是指在指定的期限內，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規劃建設方案和企業資信，但投標內容也有僅限于出標價的；協議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協商確定出讓價格。協議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業或教育、衛生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投

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標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。因此，通常情況下采用協議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。

2.2.8 基準地價、標定地價、房屋重置價格

這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。” 2.2.8.1 基準地價

城市基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的個地價區段在某一時點的平均水平價格。

2.2.8.2 標定地價

標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

2.2.8.3 房屋重置價格

房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。

2.2.9 底價、期望價、補地價

2.2.9.1 底價

底價，是指政府、企業或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。

2.2.9.2 期望價

期望價，一般是指政府、企業或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎上上漲15%，即可視為期望價。

2.2.9.3 補地價

補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、置業顧問房產及建筑基礎知識培訓資

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抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。對于改變用途來說，補地價的數額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即： 補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

對于增加容積率來說，補地價的數額可用下列公式計算：

補地價=〔（增加后的容積率-原容積率）÷原容積率〕×原容積率下的地價

2.2.10 其他價格

除以上八個方面以外，還有一些其他房地產價格名稱，如現房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產法規中，還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。

其中，現貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產的預售價格。兩者的關系是： 期貨價=現貨價-相應的投資利息±銷售風險預期損益值

第二節 房地產價格的影響因素

房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。1 2 供求狀況 自身條件? ? ? 位置 地質 地形地勢

? ? ?

土地面積 土地形狀 日照

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? ? ? 3 通風、風向、風力 氣溫、濕度、降水量 天然周期性災害

? ?

建筑物外觀

建筑物朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等

環境因素? ? ? 聲覺環境 大氣環境 視覺環境

?

衛生環境?

水文環境4 人口因素 ? ? 人口數量 人口素質

?

家庭規模 經濟因素 ? ? 經濟發展 物價

?

居民收入6 社會因素

? ? ? ? 政治安定狀況 社會治安程度 房地產投機 城市化 行政因素

? ? ? ? 土地制度 住房制度 房地產價格政策 特殊政策

? ? ?

城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃 稅收政策 交通管制 心理因素

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Page 45 國際因素 ? 經濟狀況發展良好，一般有利于房地產價格上漲。? ? 10 軍事沖突情況。狀況

? ?

政治對立狀況。國際競爭其它因素

影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產，從而抬高價格等。

2011年7月18日

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