第一篇：煙臺新潮怡海花園開盤策劃案

新潮怡海花園開盤策劃案

新潮怡海花園開盤策劃案

—2008/3/21—

（報：陳總、鄒總、戚總、初總、孫總）

新潮怡海花園銷售中心

前言：

新潮怡海花園項目自開工建設以來已有近一年的時間，這段時間里在公司領導的帶領下公司各部門、各位同事為項目付出了應有的努力和辛勤的汗水，現在項目工程進展順利，挺拔聳立的新潮怡海花園逐步在牟平中心崛起，此次開盤活動旨在進一步提高項目知名度和美譽度，為項目正式銷售打下良好的基礎。開盤前準備工作：

一、物料板塊------------------------負責人：許雷、張宏

1、開盤禮品：領導、嘉賓禮品；客戶禮品；小禮品；請柬、簽到本、簽到筆（負責人：張弘）

2、銷售道具：銷控板、宣傳大單頁、定房協議書、銷售手冊、工作證、名片、手提袋（負責人：許雷）

3、慶典物品：拱門、氣球、舞臺及背景布、禮炮、彩炮、道旗、三角旗、音響、剪彩花、貴賓胸花、鞭炮、紅地毯（負責人：禮儀公司）

4、現場包裝物品：院內、樣板間過廊噴繪包裝（負責人：許雷）

二、銷售板塊-----------------------------總負責人：許雷

1、定房協議書:由于開盤當天事務繁雜，加之銷售部人員較少，為減少合同簽署出錯率，建議開盤當天不簽署正式商品房買賣合同，以加快簽署工作并余出時間更多地參與客戶洽談促成有效成交，意向客戶可以簽署定房協議書并繳納定金人民幣1000元作為購房依據，簽訂協議書后7個工作日內簽訂正式商品房買賣合同。

2、樓盤主講：開盤當天由銷售部李苗林任主要領導參觀時的樓盤主講。

3、與財務部對接工作：銷售人員在與客戶簽訂完定房協議書后將客戶引領至財務部，由財務部邵麗將協議書蓋公司公章引導客戶簽字按手印同時收取定房誠意金，則該協議書即成為有效協議，協議書一式三份，客戶一份、公司財務部一份、銷售部一份第一時間交給銷控板控制人員。在客戶簽訂完協議書后銷售員向財務部領取成交客戶禮品雙手送給簽約客戶同時表示恭喜，隨后投入到下一輪接待工作中。

4、銷控板控制：銷售現場設銷售控制板隨時監控房源銷售情況，同時防止一房多賣情況出現，銷售部許雷負責銷控板的更新填補工作，現場所有銷售人員必須按照銷控板房源情況向客戶推薦可選擇房源，任何已簽訂協議書的房源必須第一時間通過許雷將其公布在銷控板上，作為銷售員房源銷售依據。

三、開盤慶典板塊---------------------總負責人：呂守春 開盤當日工作流程執行表

四、媒體板塊：

擬邀請牟平電視臺、煙臺晚報、煙臺房地產網共8人（負責人：許雷）

五、開盤費用匯總：新潮怡海花園銷售中心2008/3/21

第二篇：《煙臺的海》

一、說教材：

《煙臺的海》是六年制蘇教版小語課本第十二冊第二單元的一篇講讀課文。這是一篇借景抒情的散文，作者用優美、生動的語言為我們勾畫了一幅幅海景圖：生動地描寫了煙臺的海一年四季的不同特點和煙臺人豐富多彩的物質、文化生活。文中字里行間雖無直抒胸臆，但情溢言表，激發我們熱愛大自然，熱愛生活，為不斷提高生活質量而努力的美好感情。

本文處于本冊書的第二單元，而本單元的課文都側重于寫景，寫作特點也大致相同，都采用優美準確、具體可感的語言來描繪，為讀者展示一幅幅立體的畫面，創設一種種各具特色的意境，從而打動讀者，感染讀者。本文層次清楚、條理明確、重點突出，采用了比喻、擬人等修辭手法，語言生動優美、情景交融。因此，教學時，在指導學生正確、流利、有感情地朗讀課文，背誦課文，同時感悟課文中一些關鍵詞語的意思，感受煙臺的海綺麗壯觀，煙臺的人勤勞、能干，是本課教學的重點。

據此，我確定了以下教學要求：

1、知識目標：學會本課8個生字，兩條綠線內的3個字只識不寫。理解由生字組成的詞語。

2、能力目標：正確、流利、有感情地朗讀課文，背誦課文。練習口述——介紹某一季節煙臺的海。能聯系課文理解文中打比方的句子的意思，并能模仿造句。

3、情感目標：憑借課文語言材料，了解煙臺四季不同的海上奇觀和煙臺人豐富多彩的物質、文化生活，激發熱愛大自然，熱愛生活的美好感情。

這樣確定教學要求，符合本課特點，使傳授知識，發展能力和進行思想教育緊密結合在同一教學過程中，互相滲透，共同完成。

教學重點：

本課的重點是“煙臺的海一年四季的景觀”這部分，因為這部分”既表達了作者對美好海景贊美之情，又突出了課文的中心；因此，我把在感情朗讀的過程中，體會作者借海景抒發自己的喜悅心情，做為本課的教學重點。

教學難點：

因為孩子們認識事物的特點是直觀、形象的，而要在語言文字中準確把握所蘊含的情感世界，這對孩子來說有困難。因此，我把理解作者是如何譴詞造句，在行文中抒發自己的情感的，作為本篇課文要解決的難點。

二、說教法：

《煙臺的海》是一篇講讀課文，應該以講讀為主，憑借講讀訓練學生的閱讀基本功。因此，在講讀中，我準備采用“感情朗讀法”來教學本課。

為什么呢？因為本文是一篇優美的抒情散文。情溢言表，在流暢，動人的景物描寫中寄予情思，而這種情思，正是需要學生掌握的重點。但這種情，文中并沒有直露地抒發，全部寄于字里行間，那么，要抓住這種情，只有讀，通過學生感情朗讀，讓他們在自己的朗讀中去領會，會勝過老師重三疊四地講解，同時還起到了訓練朗讀能力的作用。

另外，為了激發學生的興趣，我準備改變以往的平鋪直敘，采用“變序教學法”，在學生理清了文章層次后，抓住文中描寫最美的兩段來講，使學生興趣高漲。不僅如此，教學過程中，我還鋪之以生動、極富感染的語言表述，緊扣重點詞、句細嚼慢咽，讓學生在緊張、極富感染的課堂氣氛中完成本課的學習任務。

三、說學法：

根據課文內容的特點和我的教法，以及對六年級學生的閱讀要求：有一定的理解能力。我教學生用“讀—思—議—讀”的方法學習本課，仔細品味重點段、句、詞，體會文中的情感。這種方法，不僅鍛煉了學生的思維能力，也鍛煉了學生自行解決問題的能力。

四、說教學程序：

依據課文內容和要求，我準備用兩課時教學全文。

第一課時：初讀課文，整體感知，自學字詞；

再讀課文，理清層次，熟悉內容。

這里我主要說一下第二課時的教學設計，我設計了以下幾個環節：

第一步：運用錄象，導入新課。

根據大綱對閱讀教學的要求：從整體入手到部分再到整體的規律，我設計了這樣的導語：同學們，請觀看錄象，出現怎樣的景象？

從學生的回答中我總結出：“大海是優美的，是洶涌的，是變化多端的，你看過海嗎？海給你留下了怎樣的印象？今天我們就來一同觀賞煙臺的海的別樣景象。這樣的設計，不但從整體上感知了課文內容，且明確了學習任務。

第二步：問題引入，抓住要點。

要讓學生準確地把握文章里的思想感情，必須先抓住文章的重點。所以，接下來一步我是這樣設計的：上節課大家已初讀課文，了解了課文大意，那么誰能用簡單的一句話概括一下課文內容？作者是按照什么順序寫的，按時間來分，文章可以分為幾段？在四季部分中，你最感興趣的是哪個季節內容？根據學生的認識特點：他們可以根據自己的興趣趨向選擇出相應的部分，而這部分之所以美，就是因為作者在文中深入了自己的情感，是文章的重點，所以這樣以來，我用學生對文章的感性認識抓住了文章要點！

第三步：精講細讀，體會情感

這一環節，是教學重點，我準備用感情朗讀法，引導學生體會文中情感。“既然大家對四季美景感興趣，我們就去看看四季的海各是什么樣的？”我指導學生用“讀—思—議—讀”的方法學習：

1、指名讀了解內容；

2、思：這一段寫出了海怎么樣？文中哪一句話突出海的特點，作者是從哪幾個方面來寫海景的？

3、議：根據上面問題，學生展開討論，解決問題。

4、讀：哪些地方是作者看見的，誰來讀一下，看能不能讀出海的那種氣勢！這樣在讀的過程中體會作者是如何抓住事物特點進行描寫的！讀后我指導總結，在讀中怎樣才能把海的凝重表現出來？哪些字應重讀！而后再讀，要求讀出海的特點，以此訓練學生的朗讀能力，并在反復朗讀中體會寫作特點。在此，我不忘強調：文中為什么要強調“巨浪？”通過學生的回答，我即時總結：可見作者在描寫中注意處處抓特點。教學這一部分，我依然讓學生朗讀并要從中體會出：冬天的海凝重，春天的海輕盈，夏日的海浪漫，秋天的海忙碌。指導朗讀技巧，要讀出文章的特色，而后指導學生自己總結出在這一部分的學習中你在寫作上最大的收獲是什么？從而把學與用結合起來。

”在這一部分的學習中，我還讓學生動手勾畫出文中的動態描寫和靜態描寫，借以復習舊知。最后總結：這一部分作者都用了些什么手法？你有什么收獲？從而達到學以致用。最后再感情朗讀，進一步體會作者的情感。

根據上下文，學生自然明白：為了表達喜悅之情。這樣，老師講述不多，學生已從反復朗讀中體會出了文中的情感！

以這樣的方法教學，充分體現了朗讀教學的優越性，不但培養了學生讀的能力，也發展了學生思維能力。

文章的最后一部分是對全文的總結，這一部分也是文章的重點，直接揭示了作者的寫作目的。但這一部分內容淺顯，情感易體會，所以我只需抓住中心句“煙臺的海，是一幅畫，是一道廣闊的背景，是一座壯麗的舞臺。”引導學生來理解“畫、背景、舞臺”是什么意思？這句話是說什么意思？為什么？到此我再總結：此時此刻，作者看著煙臺的海不同的景象，激發出對大自然的熱愛，對生活的熱愛，為不斷提高生活質量而努力的美好感情。

這一環節，使學生充分理解了文章的情感，并在學習知識的過程中，發展了能力，完成了教學重點。

第四步：感情朗讀，整體回顧。

“讓我們帶著無比喜悅的心情再來朗讀一次全文！”此時此刻，學生已完全掌握本文的朗讀技巧，領會了文章的思想感情，相信學生一定能讀出最好的水平！在朗讀過程中，試著背誦四季部分。因為，教學中已反復朗讀，所以背的任務也不難解決。

第步：讀寫結合，提高能力。

根據傳授知識與發展能力相結合原則，我指導學生學習本課借景抒情的寫法，以《南京的??》為題，寫一篇小作文，學以致用，以提高寫作能力。

到此全文結束。

第三篇：“齊魯·花園”開盤方案

齊魯·花園開盤典禮活動方案

前言

齊魯·花園自6月15日正式銷售以來，其個性鮮明的市場形象和較高的綜合素質，得到了廣大消費者廣泛認可，并取得了良好的銷售業績。在樓市迎來“金九銀十”良好時機和項目二期即將推出的背景下，舉辦此次開盤活動，時機成熟，有利于產品的推廣，同時利于進一步提升齊魯置業品牌形象。

本次系列開盤活動自9月中旬拉開序幕，至10月齊魯晚報社舉辦的房展會截止，期間將舉辦物業管理簽約儀式暨新聞發布會、開盤典禮、樣板間開放日、秋季房展會、精裝修高層論壇、金秋十月客戶婚紗攝影活動等一系列活動，在達到轟動效應的同時又有一定的持續性和連續性，充分利用銷售旺季來促進銷售、提升品牌。

這一系列活動中，開盤典禮尤為重要。經過與濟南市體育局協商，決定把開盤典禮與公益性的大型群眾體育運動表演相結合，倡導齊魯·花園提出的健康生活理念，向社會傳達齊魯置業精心打造健康住宅、關注社會公益事業的信息，達到促進銷售和提升公司品牌形象的目的。

第一部分

基本概況

活動名稱：“齊魯置業杯”迎國慶全民健身大展示

暨“齊魯花園”開盤典禮

活動內容：開盤典禮、濟南市全民健身運動表演賽、攝影跟蹤及作品展 活動時間：2003年9月21日 活動地點：

1、主會場：泉城廣場

2、嘉賓接待處：勝利大廈

3、看樓客戶接待：齊魯·花園銷售中心

主辦單位：濟南市體育局

協辦單位：齊魯置業有限公司

歷下區體育局

2、活動形式：由濟南市體委主辦、齊魯置業和歷下區體育局協辦的大型全民健身運動表演賽，與齊魯·花園的開盤典禮融合起來，使整個會場聲勢浩大，氣氛熱烈。

3、活動目的：響應“發展體育運動，增強人民體質”的號召，結合豐富多彩、喜聞樂見的群眾體育運動，倡導全民健身，傳播運動、健康的生活理念，樹立健康社區形象。

第二部分 活動程序

（公司員工7：30到公司或現場，分頭檢查各項準備工作，尤其是會場布置和物料準備。）

8：00 彩旗招展，軍樂隊奏樂，烘托現場氣氛，吸引觀眾。8：30 嘉賓陸續到達勝利大廈一樓大廳進行簽到，大廈保安把車輛安排到大廈露天和地下車庫。領導嘉賓由禮儀小姐或工作人員為其佩戴胸花和發放禮品，普通嘉賓（非主席臺嘉賓）進行登記并發放禮品。

8：50 普通嘉賓在工作人員帶領下到會場進行分區列隊。媒體在右前區，公司員工（要求著裝統一）和相關協作單位人員在左前區。同時軍樂隊、威風鑼鼓、太極隊以及其他表演人員均按照平面圖分區列隊。

9：00 領導嘉賓從勝利大廈出發，由禮儀小姐引領到主席臺。路線是大門—黑西路—廣場北入口—花壇中間小道—舞臺，從舞臺右側上臺列隊。9：15

一、主持人開場白。介紹本次活動內容和齊魯·花園基本情況，強調花園開盤與全民健身活動展示相結合的意義；介紹主席臺上領導嘉賓；介紹前來參加本次活動和典禮的主要嘉賓和單位。

二、ＸＸ領導宣布“齊魯置業”杯全民健身大展示及齊魯·花園開盤典禮開始，邀請主席臺全體領導為本次活動剪彩。同時軍樂演奏、禮炮鳴放。

剪彩的領導根據落實到場的領導人數具體確定（10-12人）

三、主持人重點介紹齊魯·花園項目“精裝社區”的特點，同時介紹準現房開盤以及二期動工的有關情況。邀請四位主要領導（待定）為齊魯·花園揭幕，具體形式是公司董事長與分管副市長揭開背景板鳥瞰圖部分紅綢布，經理與體育局局長（或省房地產協會會長）揭開花園立面圖部分的紅綢布。同時，軍樂演奏、放飛和平鴿（約2000只）和小氣球，象征和平、健康、吉祥、熱烈、希望。

四、和平鴿和小氣球在空中飛舞之際，由禮儀小姐引領臺上領導嘉賓入座；臺下嘉賓依然列隊，暫不入席；工作人員準備簽字儀式工作；市體育局領導和公司董事長安排在第一排中間位置。

五、主持人鄭重而熱烈地宣布濟南市體育委員與齊魯置業有限公司關于確定齊魯·花園為“濟南首批全民健身試點社區”進行協議簽字,雙方交換協議書。主持人隨后提議全體起立鼓掌祝賀！。

六、省市、體委主要領導講話。內容主要為本次活動的意義，齊魯置業公司對全民健身的支持，齊魯·花園健康住宅、全民健身試點社區的特點。

七、齊魯置業有限公司領導致辭。內容主要為感謝有這樣一個支 持全民健身的機會，同時闡述齊魯·花園升級版精裝社區以及健康住宅的特點，然后上升到公司“精品工程、精細服務、精致生活”的開發新理念等品牌高度。

八、主持人宣布全民健身大展示正式開始，并宣布臺上所有領導嘉賓均為表演賽事評委等有關事宜。50—60人的威風鑼鼓秧歌表演開始（表演區前半部分）。

10：18 600人的太極拳（表演區后半部分）。10：25 40人的彩綢舞（表演區前半部分）。10：30 40人的少兒體育舞蹈（表演區前半部分）。

10：38 300人太極扇（表演區后半部分）。

10：43 50—60人的鼓子秧歌（表演區前半部分）。

10：49 40—50人的抖空竹（表演區前半部分）。

10：57 40人的武術表演，集體刀術、集體拳、個人器械（表演區前半部分）。

11：05 100人的健身球（表演區后半部分）。

11：12 40人的青年韻律操（表演區前半部分）。

11：17 50人的柔力球（表演區前半部分）。

11：24 300人的健身秧歌（表演區前半部分）。

11：30 評委進行評選。期間安排拉丁舞表演、少兒武術表演等 11：40 主持人宣布獲獎情況并請獲獎代表上臺領導，由領導頒獎。11：45 典禮結束。全程攝影作品展及項目展示開始，并整點派發看樓車。

第三部分 活動包裝與會場布置

本次活動場所分為三部分，主會場在泉城廣場泉標西側廣場；接待中心設在勝利大廈；另外還有銷售現場和工地現場的包裝。因此活動包裝分為以下三部分進行闡述。

一、主會場

1、舞臺。以泉標為背景搭建12*9米的舞臺，高80公分。舞臺鋪設紅色地毯，并在舞臺的兩側放置上下舞臺的臺階。

2、背景。背景板共三塊，呈圍合分布。中間為12*5米，主要是活動主題和舉辦、協辦單位等內容；兩側均為4*5米，內容為齊魯·花園鳥瞰圖和外立面圖等。

3、主席臺。在舞臺中心位置布置兩排座位作為主席臺。嘉賓坐席14個（前6后8）。根據領導的座次擺放桌簽、礦泉水、帶有企業的太陽帽。主席臺前方擺放鮮花和綠植。

4、慶典現場的氛圍拱托：拱門、空飄氣球、禮炮、軍樂隊、禮儀小姐、和平鴿等由慶典公司出具初步方案，經討論后確定。

二、勝利大廈：

1）勝利大廈一樓大樓為嘉賓接待處；

布置方案：二層中廳懸掛“熱烈歡迎參加齊魯。花園開盤典禮的各位嘉賓”

簽到處：標簽、簽字筆、簽到薄、禮品

接待桌椅、鮮花、礦泉水等 2）勝利大廈外部懸掛巨幅廣告。

三、工地及營銷中心

動儀式盛大舉行

韻動金秋全民健身倡導健康生活

4、會場周圍及主要通道進行綠化及鮮花布置。

5、室內布置

在營銷中心出入口懸掛紅燈籠或彩色紙花帶。第四部分

嘉賓邀請 擬邀請貴賓：

濟南市體委主任（或分管副主任）

濟南市房管局局長或副局長、濟南市建委主任或副主任、濟南市開發辦主任或副主任（可邀請其中的一到兩位領導）山東省房地產協會會長 天橋區政府區長或副局長 勝利股份及兄弟公司領導 濟南四建總公司總經理 濟南二建總公司總經理 監理公司領導 品牌建材商領導

本項目物業管理公司公司領導 深圳瑞爾特房地產顧問機構董事長 濟南知名開發商領導 體委群體處領導及工作人員 相關體育協會 友好合作單位朋友 濟南房地產界知名人士

齊魯晚報、濟南時報、生活日報、山東商報、財富時報、齊魯周刊、都市女報等媒體相關記者和朋友 山東電視臺、濟南電視臺記者

山東廣播電臺、濟南廣播電臺相關記者朋友 新航空、山東畫報、魯港置業等媒體朋友 搜房網、山東房地產網等媒體記者 攝影大賽參賽者 其他友好人士 業主代表 董事長

主持人：為增強人氣和活動吸引力，提供活動層次和影響力，建議邀請省內知名主持人擔綱主持重任。

主持人：聞斌

芙蓉 第五部分

工作安排及分工 成立領導小組： 組長：譚曉慧 副組長：呂欣、潘軍

成員：營銷部全體人員、綜合部、財務部、開發部工作人員（可根據實際情況進行安排）

另：瑞爾特花園項目部全體人員配合 布展工作： 劉宗璋負責，配合人員： 1．確定場地

工作重點：聯系城管部門租用場地；確定租用范圍

3．聯系慶典公司，請其出具布置方案；確定布置方案

工作重點：搭臺方案設計及報價，飄空氣球、充氣拱門、氣柱、墻身標語、橫幅標語的制作及報價。

A、巨型條幅的設計、制作及安裝 B、空飄氣球等的賀辭

C、背景板的設計、制作及揭幕用紅綢布的準備

D、嘉賓座次的安排、參加剪彩的嘉賓確定、參加揭幕的領導確定

4、慶典會場的搭建、勝利大廈巨幅廣告的承做與安裝 聯絡、物料準備工作：呂欣負責

配合人員： 1、9月17日前確定邀請嘉賓并制作邀請函，18日前發出（綜合部負責），19日由各部門將所負責通知人員再次落實；

工作重點：各部門提交擬邀請名單，提前購買請柬； A、政府領導 B、勝邦系統領導 C、合作單位領導 D、各開發商領導 2、16日前確定嘉賓禮品（綜合部負責）

3、落實開盤當天所用物料：1）樓書

2）手提袋

3）禮品4）宣傳單張、5）飲水機4桶、桶裝純凈水8桶、一次性紙杯2000個

6）看樓車三輛（含 司機）

4、開盤當日一樓大廳的布置工作

5、領導座次安排、剪彩領導的確定

6、定餐（聯系酒店）宣傳組：潘軍負責 1、9月18日通知媒體；

2、落實各項廣告宣傳計劃（含原計劃9月12日的中郵夾報，與“物料準備”的“宣傳單頁”相結合）； 3、19日與主持人聯系進行彩排； 策劃組：關亦丁

1、巨幅平面設計、背景板的平面設計的落實

2、開盤儀式的議程安排

3、主持辭及領導發言（主持辭中特別是運動項目之間的串詞，要先了解運動項目的特點）

4、節目單的落實

5、看樓車的平面設計

工地現場、營銷中心布置：陳茜、崔晨 1、17日確定工地布置方案 2、20日完成工地現場的布置

開盤當天攝影展、項目推介的工作：陳小堅、陳茜 1． 9月17日前確定攝影作品展及現場推介的活動安排

保安工作：廣場管理處：主管一名，保安10名；公司保安工作聯絡一名 活動當天人員安排：

1、總調度：譚曉慧

2、協調小組成員：楊自濤、易志紅、體育局（一名）、慶典公司（一名）

3、簽到及禮品發放：潘軍、何蕊、李寅凱、李雪梅

4、領導及嘉賓接待：公司領導、呂欣、張雁鳴等

5、媒體接待：關亦丁、陳小堅、楊自濤、李文艷

6、會場的工作配合： 劉宗璋、張磊、易志紅

7、表演賽的分數計算工作：財務部一名

攝影大賽接待等相關事宜及項目推介：瑞爾特安排相關人員

第四篇：花園開盤儀式發言稿專題

尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們：

大家好！

艷陽高照，如火如荼；發展的事業，蒸蒸日上！在這樣一個美好的日子里，我們終于迎來了“*****花園”一期工程項目*****平方米樓盤的開盤之喜！值此開盤慶典之際，我謹代表民成房地產開發公司和同興工業園區有限責任公司，負責開發建設此項目的全體員工，向大家表示熱烈地歡迎和誠摯的感謝！

“***花園”，是我們民成房地產開發公司和同興工業園區有限責任公司在**年*月達成的合作意向，是我們兩家公司通過精心規劃、設計的具有時代特色的高標準居住組團。小區總建筑面積84000平方米，一期項目37680平方米，現己達到預售條件。項目位于北碚區童家溪鎮境內，背靠自然植被茂密的中梁山脈，緊鄰途經多條公交線路的110省道，與規劃建設中近10平方公里的同興工業園區相連接，即將投入修建的禮嘉大橋通車后，到達北部新區及大學城約需10分鐘車程。小區以**棟住宅樓為主，共設*種戶型，項目定位為經濟適用房，綠地率高達**%，各種配套設施完善。

“***花園”在建設過程中，結合本地的生活習俗，堅持以人為本、環境優先的原則，充分體現了新時期人居理念對環境的需求，切實實現人性化的居住意識形態，演繹現代生活的時尚居家夢想，為業戶提供了一個舒適、便利的居住環境。同時，便利的交通、優越的地理位置、優美的環境和完善的生活配套設施，也為該項目錦上添花，真正是一款高品質、低價位，高性價比的經典樓盤。

各位來賓、各位朋友：當前國際金融市場急劇動蕩，世界經濟增長明顯放緩，國際經濟環境中不穩定因素明顯增多，對我國的影響逐步顯現，國內經濟運行中出現了一些新情況、新問題。為此，國務院會議要求降低住房交易稅費支持居民購房，這對我消費者和房產開發者來，都是很好的消息。我想，在以后的日子里，相信在各級領導的大力支持下，在社會各屆的關心、關懷下，通過我們自身堅持不懈的努力，不斷超越自我，不斷創新發展，精心打造房地產精品，將絢麗藍圖一步一步變成現實，樹立企業和樓盤品牌，以更飽滿的熱情、更卓越的品質和更完善的服務，回報大家、回報社會！

最后祝愿各位朋友，身體健康，合家幸福，工作順利，萬事如意！謝謝大家！

（此文章是我站原創文章，未經我站允許不得私自轉載我站文章。）

第五篇：雅典花園策劃案

雅典花園策劃案

第一部分：市房地產市場調查分析報告

一、同檔次高層樓盤調查表

二、供需市場分析

第二部分：包裝策劃方案

一、雅典花園定位系統

二、項目功能賦予

三、賣點訴求

四、項目CI設計

第三部分：組合營銷方案

一、銷售方式

二、銷售策略

三、銷售應對方案

四、物業管理

五、營銷計劃

六、施工計劃與營銷的配合七、售樓部和樣板房包裝方案

八、開盤時間和銷售期的界定

九、營銷管理規定

十、針對競爭對手的營銷策略

十一、銷售準備工作計劃

十二、銷售人員要求培訓

第四部分：廣告宣傳方案

一、概況

二、廣告發布內容

三、組織形式

四、媒體選擇

五、廣告計劃

第五部分：投資效益分析

一、成本分析

二、利潤率分析

一、市場分析

（一）供給狀況

1、高層住宅數量遠大于多層住宅

住宅市場長期比較落后，歷史欠債務，高層住宅數量少。近幾年受國家對住宅戶業政策的傾斜和住宅高利潤空間的吸引，加上獨特的地域限制，發展商在取得市內有限土地的開發權的同時，都在拼命修建高層住宅。目前據統計修建的高層住宅數量已達到30多個，而多層卻只有10來個，高層住宅的競爭已十分激烈。

2、供給量統計分析

（1）除去已經入住的12.5萬方外，明后年投放市場的高層住宅數量總數突破85萬方，按純住宅占70%計算，至少有60萬方住宅面市，明后年平均每年供給量30萬方。

（二）需求狀況

商品房2000年銷售量40萬方，2001年達50萬方，2001年國民經濟增長率按全國平均8%計，房地產需求彈性系數取1.8（一般朝陽產業需求彈性系數在1.5——2.5間），因此2002年商品房預計銷售57萬方，高層需求量占1/3即19萬方，而供給量為30萬方，顯然供大于求。

（三）購買力分析

高層住宅因周期長、成本高、售價高，已劃為高檔豪華住宅這一范圍，目標顧客瞄準金字塔頂部的消費群落，按平均每套房120M2，均價2800元/M2計,每套房總價款33.6萬元，首期支付30%計10.08

萬元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5萬元），按此價格有幾種類型的人可購買此房：

1、各種類型老板，有50萬元以上的經濟承受能力，可直接支付房款。

2、高收入職業的雙職工家庭，年收入穩定在5萬元以上，可通過按揭方式購房。

3、現有一兩套房子，想改善居住質量，只須支付首期款，其余每月的按揭款以現有房租來支付，15年后又多得一套房子。

（四）銷售速率（以三個典型樓盤說明）

1、就已入住的國際中心來說，97年6月開盤銷售，至今二年半時間，目前標準層144套房子售出107套，銷售率74%，平均銷售4套/月，560 M2/月。

：

1、沒有一棟高層住宅是賣完的，達70—80%，已算成功。

2、越到銷售后期，銷售速度越慢。

3、從整個樓盤的銷售周期來看，突破10套/月，1000 M2/月很難。

第二部分 包裝策劃方案

一、針對市場調查對雅典花園的定位系統。

（一）樓盤檔次定位

根據目前房地產市場狀況，現在高檔次的項目主要是而就雅典花園的位置、環境、規劃上是其他小區所不能夠比擬的，可以說在五年以內，市區以內（環城路以內）再不會出現相同環境及規模的小區。另外，從目前已經基本確定的戶型上，均為140 M2以上的躍層住宅，故將雅典花園定位為市區內“絕無僅有”的高尚住宅小區。

（二）小區環境定位

1、小區環境即要有大面積草坪，同時要有一定高度的花草樹木及噴泉系統，形成有層次的四季常青綠色小區，同時在小區內步行道上設置草坪燈，并配合若有若無的背景音樂及亭臺、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動，富有文化氣氛的小區氛圍，在小區入口處兩側建造羅馬柱廊以及富有古希臘名人雕像噴泉，使人進入小區時即可領略濃烈的歐陸風情。

2、社區文化。在具有上述硬件配合的同時，還應該設置適當的硬地活動場所和康體設施如兒童廣場、網球場以及學校的足球場等。在進入小區主干道一側設有小區會所，包括咖啡廳、書吧、棋牌室等。

（三）物業管理定位

小區物業管理準備以聘請國內最為有名望、有實力的物業管理公司——中海公司對雅典花園進行物業管理顧問，利用中海物業管理品牌提高小區檔次，使之成為真正的高尚住宅小區。

（四）承購對象定位

從上述定位中可能看出，承購對象應該是具有較好的經濟實力，同時有一定的個人修養的社會上流階層。具體來說，就是中、高收入的工薪階層，收入穩定的個體工商戶以及政府要員、海外或省外成功人士。通過按揭的介入，對于中等收入家庭（年收入在5萬元以上）的工薪層或個體業者將有更大之吸引力。

（五）價格定位

根據目前中、高檔商品房的價格走勢來看，雅典花園的價格策略應采取低開高走的勢態，避免價格高開而承購對象無力問津，使銷售陷于停滯的尷尬境地。同時為二期的推出和銷售留下空間，根據工程進度及市場情況，使銷售價格逐漸有幅度的上漲，這樣對已購房的業主和投資者有加強信心的作用。

鑒于目前的市場狀況及初步擬定的開盤銷售時間，雅典花園一期的售價可定位為2900元/ M2起價，每上一層的價格上浮50元/ M2（1—5層為起價），同時對于景觀較好的房子價格可再加上朝向系數50元/ M2。頂層中空躍式和帶屋頂花園的住宅在加上樓層系數和朝向系數以后再上浮200元/ M2。

二、項目功能賦予

（一）配套設施

小區內配套設施應設置幼兒園、醫務室、儲蓄所、小學校、停車場及物業管理中央控制室、樓宇可視對講系統、小區軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所（如棋牌室、書吧、咖啡廳、商業服務中心、會員超市、康體俱樂部等），上述配套設施由物業管理公司統一管理、經營，結合智能化小區要求，對小區實行閉路電視監視系統。

（二）交通組織方案

在雅典花園一期開盤銷售及施工的同時，爭取濱河路開始施工，同時小區應全封閉，車行道與步行道徹底分離，實現徹底人、車分流。除中央花園內的小徑鋪廣場磚及兒童娛樂場為硬地以外，其他地面均是草坪和綠化樹木，不設柵欄。

如果在短期以內小區的重要入口仍以南浦路為主要入口，那么在一期樓盤施工過程中加強花園內部的環境塑造，將小區與外界徹底分離。小區內不設車行道，主要步行通道聯絡各單元入口，同時分離出中央花園，花園內主要為散步小徑，比主要步行通道略窄一些（具體方案與園林設計同時專項考查）。

（三）商務會所及康體、娛樂設施

商務會所主要考慮在住宅一層面向花園的房間內，網球場及兒童娛樂場均在中央花園內，溫水游泳池設在地下室內。上述設施均不對外，僅供小區內業主用，憑物業管理公司所發憑證使用（具體運作方案由物業管理公司提供方案）。

（四）主要園林景觀

以大面積草坪及樹木綠化為主要景觀，必須有60%的樹木為四季常表并栽植櫻花、桃花、白玉蘭花等花樹配合小水塘（該小水塘不用修建周邊擋水墻，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水質清潔）。

園林中在適當位置設置名人名言碑和具有典型歐洲風味的雕塑，具體牌文設計及雕塑形象設計做專項詳細方案在園林設計中具體體現，使中央花園富有濃烈的西方文化氣息，同時動靜結合，具有層次的綠化環境。

（五）大廈公共部分的裝修檔次

1、外墻

大樓主體外墻鋪外墻磚，在三層以下較三層以上色調深，具體顏色結合項目CI設計中項目主色。

2、室內公共部分

內走廊和電梯前室部分地面用綠色花崗巖鋪墊，墻頂用白色涂料噴涂，并保證通道明亮。消防梯部分鋪設防滑地磚，每單元設樓宇可視對講系統。

3、房間內部

每套房內僅裝修衛生間和廚房，地面鋪高級防滑地磚，并奉送衛生潔具，入戶門安裝高級防盜門，房間內預埋閉路電線、電話線、網絡綜合分布線，并結合小區智能化實現防盜、防火等功能，徹底取消防盜窗。

（六）命名

項目名稱定為雅典花園，總計有三棟住宅樓十五個單元，三棟住宅樓的編號為從主入口進入小區，面對花園從右邊逆時針方向分別編為A棟、B棟、C棟；單元編號方式為面對大樓從右到左順序編為一單元、二單元……。

（七）頂層住房戶型處理

由于異位躍層的原因，目前設計的頂層住宅為三層，面積在230—380M。頂層住宅在實際銷售中，在基本不動原設計的情況下可做適當調整。最頂層為120余平方米帶花園，以下兩層為異位中空躍式住宅，這樣可以面對不同的客戶選擇，但原則上應首先滿足三層一起購買的客戶。

三、賣點訴求（注：以下賣點每一塊都要根據情況做主項方案）

賣點一：小區環境（自然風光、人文景觀及高綠化率）

（一）中央花園環境設計應達到的效果

正如前述“小區環境定位”所描述之效果，除做到立體的綠化效果及自然水塘（命名見前述）配合外，重點做好人文景觀的制作，整個小區以歐陸風情為主體概念，那么花園設計以歐式設計為主，其間適當位置設名人名言碑文，并加上有濃郁歐洲風味的雕塑相結合。

（二）綠化率

雅典花園綠化率48%，為市區內房地產開發項目中所獨有，也就是與其他項目相比的重要優勢，應當成為重要賣點之一。

賣點二：小區居住文化

園區內設有各種歐式風格的雕像水景及警世明言碑文，再配以優雅的背景音樂，使人一步入花園即可感受到濃烈的文化氛圍，加上由物業管理公司組織豐富多彩的社區活動。例如：組織小區兒童游泳比賽、在感恩節、圣誕節組織游園晚會、火晚會及棋牌類比賽等（具體由物業管理公司出方案），加強業主與業主、業主與開發商之間的溝通，豐富業主的業余生活，形成良好的居住文化。賣點三：戶型設計的景觀

經開發商用心良苦在戶型設計要求上做到園景和河景的配合，做到小區內家家有景可觀、每戶客廳設有寬敞明亮的落地窗，將園林綠化景觀盡收眼底，將一幅美麗的“活景油畫”掛在窗前。

同時，異位躍層是目前所獨創的戶型設計，戶內動靜徹底分離，保障業主的私密，使居住功能更加細化。

賣點四：小區智能化

樓宇可視對講系統、紅外線防盜使每戶徹底放棄安裝防盜網。樓宇公共部分及廚、衛安裝自動噴淋系統，發生火災自動關閉防火門，整個小區設有自動節約用水功能。綜合布線，使小區形成數據網絡，方便商務往來及業務住處搜尋與傳遞。水、電、煤氣自動抄表，方便物業管理（具體由物業管理公司出方案）。

賣點五：物業管理

聘請國內規模最大、最具品牌的物業管理公司管理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運等一般性管理外，將首次試用家政管理、物業及電器維修、汽車美容等項目服務，最大限度減少業主的煩惱，提高生活品質。（具體由物業管理公司出方案）

四、項目CI設計

為有利于小區的對外宣傳，體現小區的形象、品味、檔次，必須有項目的CI設計，其設計的標識易識別、易記憶，應用于小區外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等。

（一）標識設計

1、主題字：由于是新公司新項目，定位高，在設計上力示簡潔，以花園的名稱“典雅花園”四個字作為主題，不用設計圖案，避免顧客對圖案不同理解，產生對標識的分散力。

2、字體：有用古典味較濃的、筆劃略顯夸張，而不失穩沉的字體。

3、下襯花邊：用洋味十足，飄逸的英文字（Elegant Garden）作為花邊上托“典雅花園”四個字，或考慮用羅馬柱加英文字作為花邊，表現小區的歐陸風格。

4、下標：提煉出8個字作為主題詞，簡潔、響亮表現小區或公司的內涵，一目了然。

比如“品牌組合、住宅經典”（建筑商、園林設計、物業管理是品牌公司組合，專業性強，小區定位是住宅典范）

又如：“追求卓越、塑造經典”（表現公司的經營理念，表明小區的經典定位）

下標主題詞作為標識的基礎，字體應穩沉嚴謹。

5、色調：因為本項目是目前貴陽市唯一大面積綠色花園小區，故主色調（主題字、下襯花邊）以淺綠色為宜，使人對綠色家園產生聯想，親和力強。

下標主題詞色調相呼應配合于住宅底層（1—5層）的深色調，一是體現穩沉；二是有層次感；三是與綠色相協調配合。比較各種成功樓盤標識，用土黃色為宜。

（二）項目公眾形象的設計

1、銷售人員

（1）著裝統一，以職業裝為宜，顏色應與內部環境相協調，較深色比較壓抑，以亮麗淺色的為宜。

（2）語言規范，經統一培訓后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統一化。

（3）姿態行為得體，給人以高素質和親和力。

2、售樓部：體現項目的高檔次，樹立公司良好形象。（具體見售樓部裝修方案）

3、本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進了公司和項目形象的內容，應特別留意。

（有關公司良好形象的樹立由公關部出具體方案）

五、概念設計

綜上所述，雅典花園是“下世紀獨具居住文化品味的高尚住宅小區”，市內獨一無二的“綠色環保 歐陸風情”，“最高檔的綠色住宅小區”，“市區內唯一的景觀花園”。

第三部分 組合營銷方案

一、銷售方式

（一）設點直銷

主要方式是在雅典花園附近設售樓部，通過廣告宣傳，將項目信息傳遞給購買者，銷售人員接待客

戶咨詢，辦理交易手續的直銷方式。

（二）公司全員銷售

公司員工利用自己的關系網向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現銷售的目的。（具體獎勵措施見《房地產公司營銷管理規定》）董事會成員售房除外。

（三）內部員工認購

內部員工購房視同外部客戶購房，規范所有交易制度，內部員工必須履行購銷合同規定，只是公司在開盤銷售期內對內部正式聘用員工購房可適當讓利（3%—5%），讓員工通過自己努力實現銷售，內部員工原則上購房不超過兩套（董事會成員除外）。

二、銷售策略

（一）價格策略

項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關鍵因素之一，根據市場調查情況，目前幾個上檔次的樓盤價格都是低開高走的價格策略。如星苑，開盤銷售價格為3000元/M2，從2000年10月份正式銷售，由于銷售情況看好，價格目前在已售出近100套后，漲至3360元/M2；廣場I組團開盤售價2480元/M2，每售20套價格上漲50元/M2，目前已漲至2938元/M2；大廈，市內最早整棟全躍層住宅，2000年底開盤時僅售2200元/M2，現在漲到2900元/M2等等。這種低開高走的方式好處在于：

1、使已購買客戶信心保障；

2、對觀望的客戶有一定的促進作用；

3、很好地引入投資者；

4、同競爭對手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間。

5、對于規模較大的項目為后期銷售的樓盤留了空間，同時在開盤銷售時聚集了人氣。

另一種方式為高開平走，即根據目前的市場上同等檔次和類型的房子的市場售價為開盤價格對外銷售，其優點是：

1、有利于提高樓盤檔次；

2、開盤時間便于實際操作，聚集人氣（如打折優惠等）；

其缺點是：

1、首次推向市場，在許多方面都還不齊備（如：廣告宣傳、概念宣傳、工程進度等）的情況下對搶占市場，擴大項目市場形象不利；

2、對后期項目的銷售及縮短項目運作周期不利，必盡雅典花園是一個住宅面積達十萬平方米的小區。由此，從整個小區的銷售出發，盡量縮短銷售周期，實際做到利潤最大化，價格“低開高走”的策略相對比較適合于市場情況及貴陽市經濟發展水平。

價格策略與銷售期關系表

階段銷售期時間推出的戶型重點套數售價優惠比率層著系數備注

第一階段內部認購2001年元15日—2002年2月31日雅典花園一期重點推廣1 2單元和3戶型的房子80套2800元/M2起1——5層價格8—9折5層以上每層加50元/M2，頂層的中空躍式和帶私家花園的加200元/M2主要針對公司董事會成員的關系以及公司業務關系

第二階段開盤銷售2001年2月1日至2002年12月31日雅典花園一期所有戶型住房以及地下車位除內部認購外剩余房產2880元/M2起1——5層一次性付款優惠5%5層以上每層加50元/平方米頂層中空及帶私家花園除加層者以外再加200元/M2起銷售價格根據當時市場情況每售出30套價格上漲50元/M

2第三階段中期銷售 2001年中下旬開始至2002年中旬雅典花園一期以及二期（B棟）預售及地下車位一期剩余房產及B棟開售B棟開售時3000—3100元/M2起視當時市場狀況再定同上根據當時市場狀況及項目銷售速度可臨時性提加單價

第四階段后期銷售2001年上旬至2003年剩余樓盤及三期發售剩余房產3200—3500元/M2同上根據朝向等原因對朝向好的房產增加朝向系數提高單價

注：以上售價均為標準層，頂層住宅（從中空躍層開始）實行一房一價制，內部認購開始以3200元起價，具體見銷售臺帳(見附圖)。二期、三期根據當時市場狀況再定頂層價格。

價格策略的總體原則：將雅典花園一期的50%作3000元以下價格推出，目的為了占領市場，一期以后到二期50%價格為3100元/M2，二期50%以及三期全部價格達到3300—3500元/M2，總體平均價格做到3300元/M2。