第一篇：石家莊市城中村改造政策規定及實務

造政策規定及操作實務

城中村改造政策規定及操作實務

一、石家莊市城中村改造政策規定及實務

（一）石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規定是相當成熟和規 范的。所以石家莊市城中村改造早在 2002 年開始就出臺 14 號文，適用期是 5 年，到 07 年結束。08 年張書記提出三年大變樣，開始了新一輪的城市建設，城中村改造如火如荼的開展起來。石家 莊城中村改造，尤其是 08 年以后，政策規定相當完善，下面介紹一下相關文件。

1、關于進一步加快城中村改造的實施意見（08 年 5 號文）規定了城中村改造的程序、規劃方案、土地利用、拆遷安置、優惠政策（配套費減免、出讓收益 返還）等核心內容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據。

2、關于進一步加快城中村改造的指導意見（城指辦【2008】25 號）明確了回遷面積原則上按 1:1 置換，不超過 300平米每戶，這其實是政府的指導價。城中村改造 涉及很多村，人們之間攀比嚴重，總是就高不就低。在之前沒有規定補償面積，較為混亂。

3、關于進一步加快城中村改造實施意見的補充意見（09 年 6 號文）規范程序、每戶回遷不超過 300平米、方案需表決、一級開發二級開發聯動、區政府主導城中村 改造、回遷房辦理房權證前不得上市

4、石家莊市拆遷管理辦公室關于城中村改造拆遷管理的實施意見 市拆管字[2008]第 02 號 城中村拆遷手續的辦理

5、關于進一步加強和改進城鄉規劃管理工作的意見 石政發〔2009〕10 號 高層容積率不超過 2.5；道路紅線 30 米以上，住宅嚴禁設底商；樓間距、樓面寬度等有相關指標，目的在于提高居民的居住品質。

6、河北省國土資源廳支持城鎮面貌三年大變樣十條措施 冀國土資地字［2009］8 號

7、石家莊市城中村改造開發企業準入暫行規定 市村改辦[2009]1 號 限定資質，要求三級以上，業績要求 20 萬平米。石家莊內也有例外，開發企業可以不具備三級 以上資質，但是總公司或母公司是三級以上開發企業，由總公司或者母公司出具相關證明，分公司 或子公司可以介入城中村改造項目。

8、石家莊市城市建設“三年大變樣”指揮部辦公室關于加快辦理城中村改造有關土地手續的通知 城指辦發（2009）077 號 城中村改造征地需提交的資料； 回遷安置用地可劃撥、協議出讓，40%出讓金

9、關于明確市區城中村改造中村民回遷樓認定及產權登記程序的意見市政辦函（2009）68 號 回遷樓的位置、樓號等在總平圖上標注； 辦理回遷樓產權登記的程序及資料。

10、關于進一步規范城中村改造的實施意見的通知石政辦發〔2010〕18 號 1）2010 年后城中村改造重點：二環路以內未啟動的；二環路外側可視范圍內的；主要市政及公 用設施建設所涉及的。市政及公用配套設施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計劃。2）城中村改造規劃方案和拆遷補償安置方案批準后，由轄區政府商國土部門組織公開招標選定 一級開發企業。參與投標的企業要符合《石家莊市城中村改造開發企業準入暫行規定》有關要求。招標時要進入有形建筑市場，由市招標辦全程監督。經招標選定開發企業后，由國土部門按照一級開發的程序做出委托，明確一級開發主體，報市城 中村改造辦公室備案，同時通報市發改、規劃、建設、國土等相關部門和單位。

11、石家莊市人民政府關于進一步落實石家莊市區預留發展安置用地政策的實施意見 石政發 〔2010〕48 號

城中村改造政策規定及操作實務

人均一分地，給村里預留發展用地，用于村集體商業、工業等經濟發展； 可作為回遷房周轉用地，提前利用； 劃撥登記在村委會或居委會名下； 交政府出讓后，出讓凈收益返還。

12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲工作流程石政辦函〔2010〕61 號 二環內的城中村

拆遷完成后的土地儲備程序

13、石家莊市市區土地收儲工作流程石政辦發〔2011〕17 號 儲備流程 以下介紹一下城中村改造政策規定的城中村改造原則 一是政府主導：首先列入計劃。不能一哄而上，引起供過于求。需要條件具備，領導班子團結，人們改造意向比較強烈等，必須經審批列入計劃，經政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改 造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導、成本 核算、收益返還等，政府也需要得到開發企業 的審定，如何成為開發的主體，如何運作，政府需要主導。二是規劃先行：要規劃條件、編制規劃方案、注明回遷，開發體量與開發企業實力的選定、回 遷用地方式。三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補償安置方案等，村委會組織法 80% 表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒有發生 惡性事件，拆遷工作深入人心，周圍尚未改造的村民改造意愿也比較強烈。拆遷安置補償方案已經 比較成熟，表決通過和拆遷都是相當快的。四是一村一策：補償標準、方式、面積等 五是實現四個轉變：村改居、土地集體轉國有、村委會改居委會、村企業變股份企業，所以城中村 改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業的改制等。

（二）石家莊市城中村改造程序

1、轄區政府向市城中村改造辦公室提出申請，經市政府批準后列入城中村改造年度計劃。其實 每一個城中村改造都是開發企業現行介入，只有少數是自行改造，多數城中村不具有改造的實力，選擇與開發商合作。后面的程序也是開發商在積極推動，代為跑辦。（村委會—區政府）

2、列入改造計劃后向市規劃管理部門申請規劃條件。明確項目紅線，容積率，建筑密度，配套 設施如托兒所，幼兒園，學校，郵局，醫院等。（村委會、開發商）

3、根據規劃部門批準的規劃條件來編制規劃方案和土地利用方案。一般也是由開發公司來做，其內容包括原村莊的住宅現狀，土地利用方案，建設設計方案，回遷區域和開發區域的位置，配套 設施有哪些，包括經濟效益分析等。這些都需要開發公司先行介入。其實規劃方案以及后面需要講 的拆遷安置補償方案都是開發商與村委會之間的利益博弈。當然規劃方案的制定也是需要投資的，在符合規定的前提下，征求村委會和區政府街道辦事處的意見后，由開發公司委托設計公司來編制 規劃方案。（村委會、開發公司——區政府——規劃局、土地局——城中村改造辦公室）

4、區政府組織村委會根據批準的規劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補償方案。（一村一案）在實務當中，一般是先定拆遷安置補償方案，對村民的安置區域和安置面積都要提前規劃好，尤其 是安置面積需要提前確定，才能在規劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。

5、對《拆遷安置補償方案》進行表決，表決時區政府和區城中村改造辦公室需派員參加。（最好 在經市拆遷辦批準后再進行表決、公證處進行公證）保證合法有效性。

6、實施拆遷。一般委托村委會實施。（拆遷過程中事項的公證）開發公司作為一級開發主體，成為 城中村改造的實施主體，但對村里的實際情況不了解，所以一般由開發公司出資，根據拆遷安置補 償方案，委托村委會組織實施。

城中村改造政策規定及操作實務

7、有周轉地的，辦理土地、規劃、施工各項手續，建設回遷樓。

8、拆遷完畢，開發用地儲備。以下講一下城中村改造土地利用問題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設回遷住宅，商業，回遷服務和辦公樓；第二是市政公用設施用地，包括道路、綠地等；第三是 開發用地，這也是開發企業利益所在。回遷用地是通過劃撥的方式，直接劃回村集體來建回遷樓。當然回遷用地也可以通過出讓的方式，如果通過出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金。回遷用地 直接劃撥給村委會，開發用地拆遷完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市場實行招拍掛。

9、開發土地公開出讓，競得土地后

辦理開工手續，建立商品住宅。以上是城中村改造的程序。那么開發企業如何介入城中村改造中來，根據現有的規定怎樣成為一級開發的主體，怎樣通過招拍 掛成為二級開發主體？現介紹一下開發企業參與城中村改造實行一級開發和二級開發的關系。現在 城中村改造實行一級開發制度，大致程序是開發企業與村委會簽訂協議，得到村委會的認可，然后 需要得到街道辦事處和區政府的認可。因為一級開發企業的選聘是區政府主導，商國土部門選定一 級開發主體，再由市地產集團出具委托，與開發企業簽訂一級開發委托協議，才能成為一級開發主 體，實行一級開發。一級開發是指城中村改造房屋拆遷拆除達到三通一平。開發企業首先要作為一 級開發的主體，實務當中一般是先在村里，同時經過區政府同意，成為一級開發主體，簽訂協議后 要報城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規劃建設部門發盤，明確某項目選定了某 個開發企業作為一級開發企業主體。一級開發結束后要進行成本評估評審，從理論上來說，一級開 發不必然成為二級開發主體，不一定拿到開發用地。二級開發主體要走招牌掛的程序。所以需要對 一級開發付出的成本做一個判定，開發企業實施拆遷的費用以及付出的拆遷安置補償費用等開支由 評估單位（政府指定的）進行評估，最后由財政局財審中心進行評審來確定一級開發支付的成本，實際當中一級開發成本有票據的是一大部分，但也有另外一部分支出沒有正規票據，評審中心不予 評定。作為開發企業來說，實施一級開發目的是二級開發，拿地后做商品住宅開發獲取利益。作為 政府，其指導思想也希望由實施一級開發的開發主體進行二級開發。16 號文補充意見規定實行委 托一級開發主體實施一級開發，進行二級開發聯動。在實施過程中，往往是一由一級開發企業先行 建設回遷房，二級開發需要通過招牌掛，公開出讓，招牌掛時回遷住宅二級開發是附帶義務的，要 進行回遷安置房的建設，但拿地的時候需要支付全額地價，在建設回遷安置房屋時，資金再在全地 價款中進行撥付。建設回遷安置房的資金在一級開發的成本中已經測算出來了。作為一級開發主體，已開始進行了回遷安置房屋的建設，已投入了建設資金，這會使得非一級開發主體再介入進來就很 困難，交接、評估等工作也不容易進行。所以實務當中，進行了一級開發的主體往往會成為二級開 發主體。作為開發企業參與城中村改造首先會進行成本測算。開發商和村委會之間會討價還價，作為開發商 來說希望回遷面積越小越好，作為村委會來說希望回遷面積越大越好。

1、拆遷安置補償成本

（1）回遷安置房建設成本（2）補償費用（3）實施拆遷費用

2、商品房樓面地價 拆遷安置補償成本÷商品房建筑面積（開發用地面積×容積率）（取得開發用地成本）

3、擬建商品房每平米建筑面積建設成本 樓面地價＋建安成本＋配套費用＋其它

4、利潤=市場價-擬建商品房每平米建筑面積建設成本 當然，這是一種較為粗略的算法，具體測算我還是建議找一個為房地產服務的會計師做詳細的測算，對開發成本有一個全面的把握。有了具體成本把握，才知道如何確定開發面積和開發后獲得利潤的城中村改造政策規定及操作實務

大小。城中村改造協議內容

1、項目基本情況，位置，面積，人口等。

2、項目性質及規劃指標，是否列入規劃范圍等。一般開發商和村委會簽訂協議涉及規劃指標往往 指回遷面積，回遷用地指標。

3、運作模式。如開發商出資，跑辦手續，村委會出地等。

4、規劃方案

5、拆遷補償安置方案制定及實施

6、拆遷費及支付方式、拆遷期限及交地標準

7、雙方權利義務

8、回遷安置房屋建設。回遷安置房屋的戶型需要征求村委會的意見，有時需要單獨簽訂有關戶型 的補充協議，開發公司負責建設，村委會進行監督，如建筑材料的監督，質量的監督等。村委會可 設立監督小組或委托監理公司來進行監理。包括時間，期限，交房標準等。交房標準涉及到住宅的 交房標準，商業的交房標準，辦公用房的交房標準，有

時交房標準需要簽訂額外的補充協議。當然 作為開發商來說，希望降低交房標準，作為村委會來說，希望盡可能高的提高交房標準。

9、乙方收益

10、雙方履約保證

11、其它 城中村改造補充協議文本

1、拆遷補償安置協議（草案）

2、回遷安置房屋建設協議

3、回遷安置交房標準 住宅 商業 服務辦公用房 參與城中村改造一級開發與二級開發關系

1、一級開發（結束）成本評估、評審。

2、二級開發附帶建設回遷安置房屋義務通過招拍掛取得開發土地，支付全地價款。

3、建設回遷安置房屋資金，從開發土地全地價款支付。

4、回遷用地早劃撥，開發土地出讓前一級開發主體已開始建設回遷安置房，他人難以介入。

5、一般一級開發主體取得開發土地。注、政府收益返還村集體基本沒有。

第二篇：石家莊市城中村改造政策規定及實務

石家莊市城中村改造政策規定及實務

2013-09-12 09:27:25 來源：買房網 字號： 大 小

簡介：(一)石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規定是相當成熟和規范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出...(一)石家莊市城中村改造政策。

石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規定是相當成熟和規范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出臺14號文，適用期是5年，到07年結束。08年張書記提出三年大變樣，開始了新一輪的城市建設，城中村改造如火如荼的開展起來。石家莊城中村改造，尤其是08年以后，政策規定相當完善，下面介紹一下相關文件。

1、關于進一步加快城中村改造的實施意見(08年5號文)

規定了城中村改造的程序、規劃方案、土地利用、拆遷安置、優惠政策(配套費減免、出讓收益返還)等核心內容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據。

2、關于進一步加快城中村改造的指導意見(城指辦【2008】25號)明確了回遷面積原則上按1:1置換，不超過300平米每戶，這其實是政府的指導價。城中村改造涉及很多村，人們之間攀比嚴重，總是就高不就低。在之前沒有規定補償面積，較為混亂。

3、關于進一步加快城中村改造實施意見的補充意見(09年6號文)

規范程序、每戶回遷不超過300平米、方案需表決、一級開發二級開發聯動、區政府主導城中村改造、回遷房辦理房權證前不得上市

4、石家莊市拆遷管理辦公室關于城中村改造拆遷管理的實施意見(市拆管字[2008]第02號)

城中村拆遷手續的辦理

5、關于進一步加強和改進城鄉規劃管理工作的意見 石政發〔2009〕10號 高層容積率不超過2.5;道路紅線30米以上，住宅嚴禁設底商;樓間距、樓面寬度等有相關指標，目的在于提高居民的居住品質。

6、河北省國土資源廳支持城鎮面貌三年大變樣十條措施 冀國土資地字[2009]8號

7、石家莊市城中村改造開發企業準入暫行規定 市村改辦[2009]1號

限定資質，要求三級以上，業績要求20萬平米。石家莊內也有例外，開發企業可以不具備三級以上資質，但是總公司或母公司是三級以上開發企業，由總公司或者母公司出具相關證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項目。

8、石家莊市城市建設“三年大變樣”指揮部辦公室關于加快辦理城中村改造有關土地手續的通知 城指辦發(2009)077號 城中村改造征地需提交的資料;回遷安置用地可劃撥、協議出讓，40%出讓金

9、關于明確市區城中村改造中村民回遷樓認定及產權登記程序的意見市政辦函(2009)68號

回遷樓的位置、樓號等在總平圖上標注;辦理回遷樓產權登記的程序及資料。

10、關于進一步規范城中村改造的實施意見的通知石政辦發〔2010〕18號 1)2010年后城中村改造重點：二環路以內未啟動的;二環路外側可視范圍內的;主要市政及公用設施建設所涉及的。市政及公用配套設施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計劃。2)城中村改造規劃方案和拆遷補償安置方案批準后，由轄區政府商國土部門組織公開招標選定一級開發企業。參與投標的企業要符合《石家莊市城中村改造開發企業準入暫行規定》有關要求。

招標時要進入有形建筑市場，由市招標辦全程監督。經招標選定開發企業后，由國土部門按照一級開發的程序做出委托，明確一級開發主體，報市城中村改造辦公室備案，同時通報市發改、規劃、建設、國土等相關部門和單位。

11、石家莊市人民政府關于進一步落實石家莊市區預留發展安置用地政策的實施意見 石政發〔2010〕48號

1)人均一分地，給村里預留發展用地，用于村集體商業、工業等經濟發展;2)可作為回遷房周轉用地，提前利用;3)劃撥登記在村委會或居委會名下;4)交政府出讓后，出讓凈收益返還。

12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲工作流程石政辦函〔2010〕61號 二環內的城中村拆遷完成后的土地儲備程序

13、石家莊市市區土地收儲工作流程石政辦發〔2011〕17號 儲備流程(二)以下介紹一下城中村改造政策規定的城中村改造原則

一是政府主導：首先列入計劃。不能一哄而上，引起供過于求。需要條件具備，領導班子團結，人們改造意向比較強烈等，必須經審批列入計劃，經政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導、成本 核算、收益返還等，政府也需要得到開發企業的審定，如何成為開發的主體，如何運作，政府需要主導。

二是規劃先行：要規劃條件、編制規劃方案、注明回遷，開發體量與開發企業實力的選定、回遷用地方式。

三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補償安置方案等，村委會組織法80%表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒有發生惡性事件，拆遷工作深入人心，周圍尚未改造的村民改造意愿也比較強烈。拆遷安置補償方案已經比較成熟，表決通過和拆遷都是相當快的。

四是一村一策：補償標準、方式、面積等

五是實現四個轉變：村改居、土地集體轉國有、村委會改居委會、村企業變股份企業，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業的改制等。

(三)石家莊市城中村改造程序

1、轄區政府向市城中村改造辦公室提出申請，經市政府批準后列入城中村改造計劃。其實每一個城中村改造都是開發企業現行介入，只有少數是自行改造，多數城中村不具有改造的實力，選擇與開發商合作。后面的程序也是開發商在積極推動，代為跑辦。(村委會—區政府)3

2、列入改造計劃后向市規劃管理部門申請規劃條件。明確項目紅線，容積率，建筑密度，配套設施如托兒所，幼兒園，學校，郵局，醫院等。(村委會、開發商)

3、根據規劃部門批準的規劃條件來編制規劃方案和土地利用方案。一般也是由開發公司來做，其內容包括原村莊的住宅現狀，土地利用方案，建設設計方案，回遷區域和開發區域的位置，配套設施有哪些，包括經濟效益分析等。這些都需要開發公司先行介入。其實規劃方案以及后面需要講的拆遷安置補償方案都是開發商與村委會之間的利益博弈。當然規劃方案的制定也是需要投資的，在符合規定的前提下，征求村委會和區政府街道辦事處的意見后，由開發公司委托設計公司來編制規劃方案。

(村委會、開發公司——區政府——規劃局、土地局——城中村改造辦公室)

4、區政府組織村委會根據批準的規劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補償方案。(一村一案)在實務當中，一般是先定拆遷安置補償方案，對村民的安置區域和安置面積都要提前規劃好，尤其是安置面積需要提前確定，才能在規劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。

5、對《拆遷安置補償方案》進行表決，表決時區政府和區城中村改造辦公室需派員參加。(最好在經市拆遷辦批準后再進行表決、公證處進行公證)保證合法有效性。

6、實施拆遷。一般委托村委會實施。(拆遷過程中事項的公證)開發公司作為一級開發主體，成為城中村改造的實施主體，但對村里的實際情況不了解，所以一般由開發公司出資，根據拆遷安置補償方案，委托村委會組織實施。

7、有周轉地的，辦理土地、規劃、施工各項手續，建設回遷樓。

8、拆遷完畢，開發用地儲備。

以下講一下城中村改造土地利用問題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設回遷住宅，商業，回遷服務和辦公樓;第二是市政公用設施用地，包括道路、綠地等;第三是開發用地，這也是開發企業利益所在。回遷用地是通過劃撥的方式，直接劃回村集體來建回遷樓。當然回遷用地也可以通過出讓的方式，如果通過出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金。回遷用地直接劃撥給村委會，開發用地拆遷完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市場實行招拍掛。

9、開發土地公開出讓，競得土地后辦理開工手續，建立商品住宅。以上是城中村改造的程序。

那么開發企業如何介入城中村改造中來，根據現有的規定怎樣成為一級開發的主體，怎樣通過招拍掛成為二級開發主體?現介紹一下開發企業參與城中村改造實行一級開發和二級開發的關系。現在城中村改造實行一級開發制度，大致程序是開發企業與村委會簽訂協議，得到村委會的認可，然后需要得到街道辦事處和區政府的認可。因為一級開發企業的選聘是區政府主導，商國土部門選定一級開發主體，再由市地產集團出具委托，與開發企業簽訂一級開發委托協議，才能成為一級開發主體，實行一級開發。一級開發是指城中村改造房屋拆遷拆除達到三通一平。開發企業首先要作為一級開發的主體，實務當中一般是先在村里，同時經過區政府同意，成為一級開發主體，簽訂協議后要報城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規劃建設部門發盤，明確某項目選定了某個開發企業作為一級開發企業主體。一級開發結束后要進行成本評估評審，從理論上來說，一級開發不必然成為二級開發主體，不一定拿到開發用地。二級開發主體要走招 牌掛的程序。所以需要對一級開發付出的成本做一個判定，開發企業實施拆遷的費用以及付出的拆遷安置補償費用等開支由評估單位(政府指定的)進行評估，最后由財政局財審中心進行評審來確定一級開發支付的成本，實際當中一級開發成本有票據的是一大部分，但也有另外一部分支出沒有正規票據，評審中心不予評定。作為開發企業來說，實施一級開發目的是二級開發，拿地后做商品住宅開發獲取利益。作為政府，其指導思想也希望由實施一級開發的開發主體進行二級開發。16號文補充意見規定實行委托一級開發主體實施一級開發，進行二級開發聯動。在實施過程中，往往是一由一級開發企業先行建設回遷房，二級開發需要通過招牌掛，公開出讓，招牌掛時回遷住宅二級開發是附帶義務的，要進行回遷安置房的建設，但拿地的時候需要支付全額地價，在建設回遷安置房屋時，資金再在全地價款中進行撥付。建設回遷安置房的資金在一級開發的成本中已經測算出來了。作為一級開發主體，已開始進行了回遷安置房屋的建設，已投入了建設資金，這會使得非一級開發主體再介入進來就很困難，交接、評估等工作也不容易進行。所以實務當中，進行了一級開發的主體往往會成為二級開發主體。

(四)作為開發企業參與城中村改造首先會進行成本測算。

開發商和村委會之間會討價還價，作為開發商來說希望回遷面積越小越好，作為村委會來說希望回遷面積越大越好。

1、拆遷安置補償成本(1)回遷安置房建設成本(2)補償費用(3)實施拆遷費用

2、商品房樓面地價 拆遷安置補償成本÷商品房建筑面積(開發用地面積×容積率)(取得開發用地成本)

3、擬建商品房每平米建筑面積建設成本 樓面地價+建安成本+配套費用+其它

4、利潤=市場價-擬建商品房每平米建筑面積建設成本 當然，這是一種較為粗略的算法，具體測算我還是建議找一個為房地產服務的會計師做詳細的測算，對開發成本有一個全面的把握。有了具體成本把握，才知道如何確定開發面積和開發后獲得利潤的大小。城中村改造協議內容

1、項目基本情況，位置，面積，人口等。

2、項目性質及規劃指標，是否列入規劃范圍等。一般開發商和村委會簽訂協議涉及規劃指標往往指回遷面積，回遷用地指標。

3、運作模式。如開發商出資，跑辦手續，村委會出地等。

4、規劃方案

5、拆遷補償安置方案制定及實施

6、拆遷費及支付方式、拆遷期限及交地標準

7、雙方權利義務

8、回遷安置房屋建設。回遷安置房屋的戶型需要征求村委會的意見，有時需要單獨簽訂有關戶型的補充協議，開發公司負責建設，村委會進行監督，如建筑材料的監督，質量的監督等。村委會可設立監督小組或委托監理公司來進行監理。包括時間，期限，交房標準等。交房標準涉及到住宅的交房標準，商業的交房標 準，辦公用房的交房標準，有時交房標準需要簽訂額外的補充協議。當然作為開發商來說，希望降低交房標準，作為村委會來說，希望盡可能高的提高交房標準。

9、乙方收益

10、雙方履約保證

11、其它(五)城中村改造補充協議文本

1、拆遷補償安置協議(草案)

2、回遷安置房屋建設協議

3、回遷安置交房標準 住宅 商業

服務辦公用房

(六)參與城中村改造一級開發與二級開發關系

1、一級開發(結束)成本評估、評審。

2、二級開發附帶建設回遷安置房屋義務通過招拍掛取得開發土地，支付全地價款。

3、建設回遷安置房屋資金，從開發土地全地價款支付。

4、回遷用地早劃撥，開發土地出讓前一級開發主體已開始建設回遷安置房，他人難以介入。

5、一般一級開發主體取得開發土地。注、政府收益返還村集體基本沒有

第三篇：城中村改造

附件10：市政專業部門市政接用意見

依據規劃意見書到區市政管委管理科辦理的相關行政許可內容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規劃、綠化用地使用性質的。

（八）申請條件依據：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據:《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內土地申請書；

2、**市**區規劃分局建設工程規劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、**區范圍內建設各類架空線路，或者在現有架空線路上搭掛線纜的，由**區市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業的有關規定;搭掛線纜須符合國家或行業有關合桿的規定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規模和內容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數量、線纜容量、電桿數量、附屬設施名稱及數量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業部門繪制，內容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

依據《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規劃主管部門工程規劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

五、（一）項目名稱：建設工程配套環境衛生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合市容環境衛生設施建設專業規劃、環境衛生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環境衛生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環境衛生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業執照、法人機構代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規劃許可證、用地許可證、開工許可證和規劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環衛設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛生、秩序等方面的管理規定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合**市**區夜景照明總體規劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規定；

3、填寫市市政管委統一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經規劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業執照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節日、重大節日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結構示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統及控制原理圖（A3紙）；

21、節能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區）國土局預審批復向發改委和規劃部門申請辦理立項批復和規劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規劃意見材料到區國土分局辦理用地申報審批手續。

三、區國土分局按國家及市有關規定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區國土分局的地質災害認定表

（五）區國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規劃部門批準的規劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區國土分局的土地情況調查表

（十二）區國土分局代區政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區國土分局的土地利用現狀圖

（十五）區國土分局的土地利用總體規劃局部調整方案，不需要調整的免。

（十六）區國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區國土分局的公示、聽證情況說明

四、區國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經區政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發給區政府。

七、區政府收到市政府用地批復后，在10日內將批復內容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農轉用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規定以外的土地的由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網 網址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。按網上審批的程序進行網上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

八、辦理程序：網絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件13：核發城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網(網址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網上審批的要求進行網上審批。在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規和規章明確規定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結案表

一、辦理國家建設用地征地結案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協議書；

四、國家建設征用土地結案證明；

五、征地補償款憑證。

第四篇：城中村改造

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業生在縣政府辦、財政、發改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉、城關鎮主要負責同志陪同下，先后到孫口鄉高莊村、曹嶺村，城關鎮臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現場調研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進城鎮化進程的重要環節，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉居民生產生活條件的有力抓手，各級各有關部門一定要站在關注民生、改善民生的高度，切實把這項惠及群眾的好事辦好、實事辦實。牛春堡要求：一要科學調度，加快項目建設。要結合城中村改造村的實際情況，制定科學合理的工作方案，按照既定時間節點，有步驟、分層次，積極穩妥地推進城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。二要科學規劃，搞好配套建設。要充分利用和挖掘現有資源，堅持高標準、高起點規劃，強化精品意識，確保工程質量，打造改造開發亮點。同時，要統籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設施建設，做到城中村改造與配套設施同步建設。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現象發生。四要強化宣傳，營造良好氛圍。要深入細致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實做細、做透、做實群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協作，優化建設環境。孫口鄉、城關鎮和縣發改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創造良好的施工環境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關于印發《濮陽市城中村改造建設實施細則》的通知

華龍區人民政府，高新區管委會，市人民政府有關部門：

《濮陽市城中村改造建設實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○八年八月二十一日 濮陽市城中村改造建設實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強濮陽市城中村的規劃建設與管理，合理利用城市用地，促進經濟社會全面協調可持續發展，貫徹落實科學發展觀，實現全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標，制定本細則。

第二條 城中村改造建設范圍濮陽市城中村改造建設的范圍是城市規劃區內規劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產處置權的自然村。城中村改造建設的重點是被已建成區包圍和將要被新建成區包圍的行政村或享有對集體資產處置權的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側、綠城路兩側的城中村。該范圍以外的城市規劃區內城中村，條件成熟一個改造一個。

第三條 堅持政府引導、統一規劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設。

第四條 通過改造建設，逐步完成村民變為市民，集體土地變為國有土地，行政村變為社區，村民待遇變為市民待遇的四個轉變。

第二章 規劃建設管理

第五條 城中村改造的各項建設活動，實行統一的監督管理，嚴格按照法定的建設審批程序實施建設。

第六條 城中村的改造建設，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，因地制宜、節約用地，合理進行建設，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一和可持續發展。

第七條 城中村改造建設確定的建設用地規模、基礎設施、公共服務設施用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設項目核準。城中村改造建設總體規劃批復后，建設單位應編制項目申請報告報市發改部門核準，同時附用地預審意見。

第九條 以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送市發改部門核準前，應當向市規劃主管部門申請核發選址意見書。

前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。

第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經市發改部門核準后，建設單位應當向市規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由市規劃主管部門依據城中村總體規劃、控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。

建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市規劃主管部門應當依據城中村總體規劃、控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規劃主管部門申請領取建設用地規劃許可證。

市規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

第十二條 進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向市規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條

件的，由市規劃主管部門核發建設工程規劃許可證。

市規劃主管部門應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細規劃和經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖，按照《城鄉規劃法》有關規定執行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉為國有土地的，不得轉讓、出租、抵押；未經批準私自進行開發改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區內，農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉為國有。村(組)使用的土地，經村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現狀依照法定程序轉為國有后，依法確認國有土地劃撥使用權，辦理國有土地使用證。

第十六條 在城市建成區外，城中村改造項目按照土地利用總體規劃，依法辦理農用地轉用和征收審批手續后，將集體所有的土地依法轉為國有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業生產或建設商業市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產開發建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補償城中村改造投入的房地產開發建設用地，按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規定安置開發比以外的土地，納入市人民政府統一收購儲備。

濮陽市人民政府關于印發濮陽市城中村建設改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區人民政府，高新區管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設改造管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設改造管理辦法

第一條 為加強濮陽市城中村的規劃建設與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎設施，把我市城中村改造建設成為城市新型社區，根據《城市規劃法》、《土地管理法》等國家、省有關法律、法規的規定，制定本辦法。

第二條 城中村建設改造的范圍和重點濮陽市城中村建設改造的范圍是城市規劃區內規劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產處置權的自然村。城中村建設改造的重點是被已建成區包圍和將要被新建成區包圍的行政村或享有對集體資產處置權的自然村。

第三條 建設改造的標準和目標建設改造的標準：通過城中村的建設改造，使其各項建設有利于保障城市總體規劃的順利實施，將這些村莊改建成為基礎設施配套完善、功能齊全、環境優美、物業管理匹配的城市新型社區。工副業用地的安排應符合城市總體規劃用地布局，住宅應建設為多層和高層住宅，各項建設應滿足城市景觀規劃要求，成為城市建設新的亮點。建設改造的目標：通過城中村的建設改造，改善城中村居民的生產生活條件，使集體經濟組織和村民從形式到內容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經營性不動產為主要載體轉制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產生活與經營發展條件。逐步完成村民變為市民、集體土地變為國有土地、行政村變為社區的三個轉變。通過城中村的建設改造，改善城市環境和居民生活環境，利用社會資金完善城市基礎設施，增強城市功能，促進社會治安的好轉，減輕勞動就業壓力，推動經濟發展。

第四條 城中村建設改造的基本方針堅持政府主導，市場運作，群眾自愿，區級負責，統一規劃，因地制宜，一村一案，有序實施。

第五條 城中村建設改造的基本原則

（一）城中村的建設改造，應充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環境，保障其經濟來源，充分關注中低收入人群，維護社會穩定和公共安全。

（二）城中村規劃編制應遵循節約用地的原則。城中村居民住宅區一律按城市居住區的標準進行規劃設計，不得采用單門獨戶的住宅建設模式；其它各項建設用地也必須按城市建設用地標準進行控制。

（三）城中村建設改造規劃編制應服從城市總體規劃用地布局，其居住、商服、工副業用地的安排應符合城市總體規劃和地段控制性詳細規劃要求，避免各項用地混雜現象。工業項目必須安排在工業區內，城市中心區的城中村村辦企業用地可由政府出面協調進行土地置換。

（四）城中村建設改造要貫徹高起點規劃、高標準建設的原則，在保障土地合理利用的同時，注重城市景觀環境的創造，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一和可持續發展。

（五）城中村建設改造要堅持陽光作業，提高拆遷、安置、補償等工作的透明度，實行政務公開，接受城中村居民和社會各界的監督。

第六條 城中村建設改造工作的組織機構為加強對城中村建設改造工作的組織領導，市政府成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，統一領導、組織、協調城中村建設改造工作。華龍區、高新區在市政府的統一領導下，成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，具體負責本區范圍內城中村建設改造的組織實施工作。市建設、國土資源、財政、發改、監察、審計、人防、公安、消防、電力、通訊等有關部門應在各自的職責范圍內，做好城中村建設改造的管理和服務工作，按法定程序辦理城中村建設改造的各種手續。

第七條 城中村建設改造工作實行市、區兩級管理，各自的主要職責是：市政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責：①出臺政策。負責擬定和出臺我市城中村改造的有關政策。②規劃控制。負責審定各城中村建設改造的具體方案、提出規劃條件和技術要求。③組織審批。審批各區上報的城中村建設改造方案。④監督管理。監督管理城中村改造建設資金征收與使用，監督管理各區及改造村的安置住宅與公共用房、集體經濟用房和開發房的建設實施。⑤協調調控。協調城中村改造過程中與相關部門的關系，調控城中村改造中跨村、跨區規劃用地調整及資金調控等問題。區級政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“區改造辦”）的主要職責：①篩選改造村。負責對本區城中村進行調查摸底，篩選改造試點村和實施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規劃擬定改造試點村、實施改造村的改造方案。③組織申報。將城中村建設改造方案上報市城中村改造領導小組及其辦公室審批。④組織實施。按照批準的建設改造實施方案，組織拆遷、安置、建設等實施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負責協調村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監管。監督管理本區城中村的建設改造資金，負責各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設改造規劃編制及審批程序

（一）區改造辦按照村莊現狀情況提出建設改造申請報市改造辦審批，申請書應包括以下內容：

1．村莊建成區1/1000 現狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總人口、分年齡段（5 年）人口數、男女比例；

4．村集體現有經濟實體基本情況說明；

5．村集體經濟發展設想，包括村集體經濟管理模式，股份制企業成立方案；

6．村莊總體規劃設想，包括各類建設用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據城-市總體規劃和區改造辦的申請核發規劃設計條件，其內容包括：

1．城中村規劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項基礎設施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業、商業市場等）、補償建設投入的開發用地范圍；

2．各項技術經濟指標-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經濟發展方案的審定。

（三）區改造辦根據市改造辦的規劃設計條件，委托有相應資質的規劃設計部門編制村莊總體規劃。

（四）區改造辦將編制的規劃方案成果報市改造辦審批。由市改造辦組織有關部門和專家進行評審，并將評審結果上報濮陽市規劃建設聯席會議研究，經批準后方可組織實施。

第九條 城中村規劃方案應當包括以下內容：

（一）確定規劃范圍內不同性質用地的界線。

（二）建設條件分析及綜合技術經濟論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖（工副業用地部分可從略）。

（五）對住宅、學校、敬托院和托幼等建筑進行日照分析。

（六）根據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。并應規定城中村內部道路的紅線、斷面、控制點座標及標高。

（七）市政工程管線規劃設計和管線綜合。

（八）豎向規劃設計。

（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。

第十條 城中村規劃編制成果應當包括規劃說明書、基礎資料和研究報告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現有集體土地的使用

為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優惠政策。城中村現有土地原則按四種類型進行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。

（二）用于工副業生產或建設商業市場的生活保障用地，具體面積根據村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補償城中村建設改造投入的房地產開發建設用地，具體比例根據實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項類型用地的前提下，規定安置開發比以外的土地，納入市人民政

府統一收購儲備。市國土部門應按有關政策規定辦理各類相關手續，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應計劃。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第十二條 優惠政策

城中村的建設改造及相關開發建設同時享受下列優惠政策：除國家、省明文規定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業、商業市場）建設項目的行政事業性收費，由財政全供單位執收的予以免收（其中城市基礎設施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業性收費及各類經營服務性收費減半收取。

第十三條 城中村規劃的實施

城中村規劃經批準后，其建設除享受本辦法第十二條規定的優惠政策外，所有建設項目必須按正常程序進行報建，并按規定接受有關部門的監督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產登記手續。各相關部門對涉及城中村建設改造的建設項目應優先辦理，減少中間環節，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準的村莊規劃實施建設的村莊（以單門獨戶住宅為主）進行以多層和高層住宅為主的建設改造，進行建設改造的村莊享受本辦法規定的優惠政策。

第十五條 市、區兩級有關行政主管部門要對經批準的城中村改造項目的開發建設給予支持，涉及社會保障、計劃生育政策等問題，按照國家有關法律法規執行，依法進行監管。

第十六條 本辦法自公布之日起執行。以前本市有關城市規劃區內村莊規劃建設的規定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執行。

發布部門： 發布日期：2007年09月11日 實施日期：2007年09月11日(地方法規)

第五篇：城中村改造

以人為本改造舊城區

本報海口2月22日訊（記者范南虹）廣西北海珠海路，道路兩邊的南洋騎樓內，是酒吧、咖啡廳、餐廳，倘佯其中，有一種時空錯換的迷離與驚喜；海口也有一條這樣的老街，騎樓里卻少了珠海路騎樓閑適的風韻雅致。

“這是因為海口舊城區改造不到位”，省人大代表邢詒川告訴記者，今天下午，他為此向大會遞交了《以人為本，有效推進舊城改造工作的建議》。

舊城改造迫在眉睫

邢詒川說，海南自然風光優美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發展。在海口還有不少臟亂差的城中村。

邢詒川對此進行了認真調查。據他介紹，海口市的城中村及環境較差的街區近80個片區，占地面積10余平方公里，涉及居民約22.4萬人，占城市人口的20%。這些城區和城中村多在市中心，如道客村、博愛路一帶等，這些舊城區違規用地和違章建筑比比皆是，人居環境惡劣，臟、亂、差現象嚴重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發生較大的災害，后果不堪設想。據統計，海口市今年一季度發生的火災主要集中在老城區。

“不獨海口有很多舊城區，三亞以及一些市縣都存在這樣的問題，與國際旅游島建設發展嚴重不符，舊城改造刻不容緩。”邢詒川說。

改造不必都大拆大建

“舊城改造不應只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成。”在邢詒川眼里，舊城改造是提升舊城區居民的生活品質，是推動城市發展，是國際旅游島旅游夢想的訴求表達，“所以，要有長遠的眼光，要有科學合理的規劃，要從內至外地進行改造。”他認為，舊城區的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據舊城區原有的建筑、區位、居民習俗等，進行科學合理的規劃。他希望海南能通過舊城改造，沉淀出海南獨特的民俗文化，提升城市品位，讓游客在欣賞海南自然之美的同時，也能感受海南獨特的城市之美。

應鼓勵企業參與改造

“改造舊城區，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。”邢詒川在《建議》中提出，舊城改造可以采用市場運作的方式，讓企業和舊城區居民共同來推進、完成舊城區的改造。

“政府獨家運作舊城改造，弊端很多。”邢詒川說，工作方法單一，資金滯后，人力不足，政府既當舊城改造的“裁判員”，又當舊城改造的運動員，不是很妥當。

作為海南現代科技集團董事長，邢詒川正在努力嘗試改造海口市龍華區丁村，希望將這一片區打造成社會主義新農村。

邢詒川建議要以完善城市功能、促進城市發展為目的，對全省舊城改造進行整體規劃，科學制定改造方案；采取“政府主導，企業參與，市場運作”的模式，大膽引進社會資金，鼓勵企業參與舊城改造；出臺優惠政策，制定合理的供地方式，維護投資人合法利益；改造舊城，不忘民生，要以人為本，在制定拆遷補償等相關配套政策時，向舊城區居民傾斜。

“舊城改造是一項重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來越美，越來越有自己的味道。”采訪結束時，邢詒川表達了一個城市建設者的期望。