第一篇：房地產廣告策劃流程通常分為四個階段（共）

房地產廣告策劃流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規劃設計出產品（開發公司廣告部）—→確定預算—→尋找廣告公司

實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息

廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標

—→主題確定及創意表現

—→廣告投放時間的確定

—→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

一．房地產廣告策劃準備階段

1．房地產廣告策劃---拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自己組建廣告部，則房地產廣告策劃thldl.org.cn對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類

2．房地產廣告策劃---確定預算

（1）廣告預算內容

常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：

A． 廣告調查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等

B． 廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用

C． 廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

D． 其他相關費用

是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來后根據項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

A．量入為出法。即根據開發商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

C．競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D．目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發商一起協商制訂。

3．房地產廣告策劃---尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發標，征集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在一定風險。

3、不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發商就項目進行透徹的了解和合作。

二．房地產廣告策劃實施階段

1． 房地產廣告策劃---廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2． 房地產廣告策劃---廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可

行的廣告目標需要注意如下幾點：

A． 所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

B． 目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

D． 用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優點，易于消費者理解記憶和接受。

首先是主題的確定，在深入了解產品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現其樓盤的特殊性和不可復制性。開發商和廣告公司會根據樓盤的銷售節奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告傳播方式，地域性因素，項目開發周期等。

其次是創意表現的確定。房地產廣告創意表現應該根據其項目特質及消費者性質來確定，在這里，開發商與廣告公司之間溝通的程度是一個創意是否成功的關鍵。只有開發商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發商理解并支持廣告公司對產品進行的藝術性的解讀和表現，開發商也可以限制廣告公司有可能出現的過分注重藝術效果而脫離產品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發商本身不專業有關，以自己的喜好去限制了廣告公司的創意表現，同時也有很多充滿藝術價值但是根本不知所云的廣告也與開發商對廣告公司過于放任自流有關部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現形式而淡化廣告訴求，過分采用聯想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產品特點以自己的審美觀強加于對方等。

第二篇：房地產開發的程序通常分為四個階段

房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本。可以直接計入到開發產品成本中的費用稱為開發直接費用；經分配后才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用；不能計入到開發成本中的費用稱為期間費用。

一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：

1.土地開發成本

土地開發成本是指房地產開發企業開發土地（即建設用地）所發生的各項費用。

2.房屋開發成本

房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3.配套設施開發成本

它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4.代建工程開發成本

它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發生的各項費用支出。

二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：

1.一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。

2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

3.對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。

成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

1.土地征用及拆遷補償費：指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。

2.前期工程費：指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。

3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發生的費用?；A設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

4.建筑安裝工程費：指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。

5.配套設施費：指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。

6.開發間接費：指企業所屬的開發部門或工程指揮部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業的各行政部門為管理公司而發生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。

目前我國房地產開發企業經營規模、經營范圍、經營方式等各不相同。比如，就土地開發而言，有些企業只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發；而有些企業除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發等。所以，每一個開發企業應根據前述成本項目的設置原則，結合開發項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。

四、開發產品成本核算程序。

（一）應設置核算的賬戶為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶：

1.“4301開發成本”賬戶

本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

2.“4302開發間接費”賬戶

本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。

（二）開發產品成本核算程序開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：

1.歸集開發產品費用

（1）在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（2）為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（3）將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。

通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

2.計算并結轉已完開發產品實際成本

計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

3.按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶

即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

五、土地開發的成本核算。

土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建筑物而開發的自用建設場地；二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。

（一）土地開發費用的歸集與分配

企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。

1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

2.配套設施費的歸集與分配。

配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

（1）與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

（2）與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。

3.開發間接費用的歸集與分配。

企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。

（二）完工土地開發成本的結轉

已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法：

1.為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。

開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。2.開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。

應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

（1）分項平行結轉法

就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

借：開發成本——房屋

——土地征用及拆遷費 al

——前期工程費 a2

——基礎設施費 a3

——建筑安裝費 a4

——配套設施費 a5

——開發間接費用 a6

貸：開發成本——土地

——土地征用及拆遷費 al

——前期工程費 a2

——基礎設施費 a3

——建筑安裝費 a4

——配套設施費 a5

——開發間接費用 a6

這種結轉方法主要適用于改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

（2）歸類集中結轉法

就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

借：開發成本——房屋

——土地征用及拆遷費 al

——基礎設施費 a2+a3+a4

貸：開發成本——土地

——土地征用及拆遷費 al

——前期工程費 a2

——基礎設施費 a3

——建筑安裝費 a4

這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可采用這種方法結轉。

企業開發的自用建設場地，開發完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品——土地”賬戶。

下面舉例說明土地開發成本的核算方法。

例 甲房地產開發公司于2001年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000㎡.開發完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟業務：

①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）25000000

貸：銀行存款 25000000

②支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）5500000

貸：銀行存款 5500000

③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地

——梁園（前期工程費）210000

貸：銀行存款 210000

④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：

借：開發成本——土地

——梁園（前期工程費）5500000

貸：銀行存款 5500000

⑤由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：

借：開發成本——土地

——梁園（基礎設施費）1500000

貸：應付賬款——X施工企業 1500000

⑥9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本——土地開發——梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下：

借：開發產品——土地（梁園）9427500

主營業務成本——土地轉讓成本 28282500

貸：開發成本——土地

——梁園 37710000

例 續前例，若自用的10000㎡土地在開發完成后立即投入房屋開發工程的建設中，則企業可采用下面兩種方法結轉土地開發成本；①采用歸類集中結轉法結轉土地成本時：

借：開發成本——房屋

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（基礎設施費）1802500 貸：開發成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（前期工程費）1427500

——梁園（基礎設施費）375000

②采用分項平行結轉法結轉土地成本時：

借：開發成本——房屋

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（前期工程費）1427500

——梁園（基礎設施費）375000

貸：開發成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（前期工程費）1427500

——梁園（基礎設施費）375000 房地產開發成本的組成內容(2008-07-07 10:57:16)標簽：房地產開發成本 雜談

分類：會計園地

為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

1、土地開發成本：指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

2、房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3、配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4、代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地征用及拆遷補償費：指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費：指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5、公共配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

房地產企業會計科目表

2008-09-18 10:26:

21來自: 夢之想@奮斗

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順序號│編 號│ 科目名稱

———┼———┼————————

│ │

一、資產類│101 │ 現金│102 │ 銀行存款

——農行金支行

——商行營業部│109 │ 其他貨幣資金│111 │ 短期投資│112 │ 應收票據│113 │ 應收賬款

——應收售房款│114 │ 壞賬準備│115 │ 預付賬款

預付工程款 │119 │ 其他應收款

——其他應收單位款

——其他應收個人款│121 │ 物資采購│123 │ 采購保管費│124 │ 庫存材料│125 │ 庫存設備│129 │ 低值易耗品│131 │ 材料成本差異│133 │ 委托加工材料 │135 │ 開發產品（項目核算——***）

——房屋

——配套設施 │136 │ 分期收款開發產品│137 │ 出租開發產品│138 │ 周轉房│139 │ 待攤費用│141 │ 長期投資│151 │ 固定資產

——運輸工具

——辦公設備

——其他固定資產│155 │ 累計折舊│156 │ 固定資產清理│159 │ 固定資產購建支出│161 │ 無形資產│171 │ 遞延資產│181 │ 待處理財產損溢

│ │

二、負債類│201 │ 短期借款

│202 │ 應付票據

│203 │ 應付賬款

——應付工程款

│204 │ 預收賬款（客戶核算——張

三、李四等）

——預收售房款

——預收一次性付清款

——預收分期付款

——預收按揭付款

│209 │ 其他應付款

——其他應付單位款

——其他應付個人款

│211 │ 應付工資

│214 │ 應付福利費

│221 │ 應交稅金

——應交營業稅

——應交土地增值稅

——應交企業所得稅

——應交個人所得稅

——應交城建稅

——應交土地使用稅

——應交車船使用稅

——應交房產稅

│223 │ 應付利潤

│229 │ 其他應交款

——應交教育費附加

——應交地方教育費附加

│231 │ 預提費用

——借款利息

│241 │ 長期借款

——農行#支行

│251 │ 應付債券

│261 │ 長期應付款

│ │

三、所有者權益類

│301 │ 實收資本

│311 │ 資本公積

│313 │ 盈余公積

——法定盈余公積

——法定公益金

——任意盈余公積

│321 │ 本年利潤

│322 │ 利潤分配

——未分配利潤

——提取法定盈余公積金

——提取法定公益金

——提取任意盈余公積金

——應付利潤

——其他轉入

│ │

四、成本類

│401 │ 開發成本（項目核算——***）

——房屋開發成本

——土地征用及拆遷補償費

——前期工程費

——基礎設施費

——配套設施費

——建筑安裝工程費

——開發間接費

——配套設施開發成本

│407 │ 開發間接費用（部門核算：財務部、辦公室、管理部等）

——工資福利

——辦公費

——業務招待費

——差旅費

——通訊費

——交通費

——折舊費

——職工教育經費

——汽車費

——水電費

——低值易耗品攤銷

——稅費

——廣告宣傳費

——其他費用

│ │

五、損益類

│501 │ 經營收入

——商品房銷售收入

│502 │ 經營成本

——商品房銷售成本

│503 │ 銷售費用

│504 │ 經營稅金及附加

│511 │ 其他業務收入

——租金收入

│512 │ 其他業務支出

│521 │ 管理費用

│522 │ 財務費用

——利息

——手續費

│531 │ 投資收益

│541 │ 營業外收入

——其他

│542 │ 營業外支出

——其他

│550│所得稅

│560 │以前損益調整

第三篇：房地產廣告策劃流程

房地產廣告策劃流程

房地產廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到理想的結果，其流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規劃設計出產品（開發公司廣告部）—→確定預算—→尋找廣告公司

實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息

廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標

—→主題確定及創意表現

—→廣告投放時間的確定

—→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

一． 準備階段

1．拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。

2．確定預算

（1）廣告預算內容

常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：

A． 廣告調查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等

B． 廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用

C． 廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

D． 其他相關費用

是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來后根據項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

A． 量入為出法。即根據開發商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

B． 銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

C． 競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D． 目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發商一起協商制訂。

3．尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發標，征集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在一定風險。

不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發商就項目進行透徹的了解和合作。

二．實施階段

1． 廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項

目地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2． 廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：

A． 所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

B． 目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

D． 用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優點，易于消費者理解記憶和接受。

3． 廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產廣告時間的節奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：

（1）集中型。是指廣告集中一段時間發布，以在短時間內迅速形成強大的廣告攻勢。優點在于能在短時期內給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救

（2）連續型。指在一定時期內，均勻安排廣告的發布時間，使廣告經常性反復在目標市場出現，以逐步加深消費者印象。優點在于不斷刺激消費者，并節省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續性廣告無法進行大規模、長時間的廣告攻勢。

（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優點在于根據項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。

（4）脈動型。脈動型集中了連續型和間歇型的特征，即在一段時間內不斷保持廣告發布，又在某些時機加大發布力度，形成廣告攻勢，集中了連續型和間隙型的優點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動

（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結合強有力的業務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。

（3）續銷期。為公開期后的續銷行為，將廣告后期所余的房屋產品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當的廣告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。

廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。

在這里，選擇廣告投放節奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。

4． 媒體選擇

房地產廣告媒體是用來傳播房地產廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。

一般廣告公司會根據項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區域、開發商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經濟觀察報》及《三聯生活周刊》《IT經理人》《商業周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。

大多數房地產的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區域性客源；印刷媒體可以定向派發，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優補拙。

三．傳播階段

在此階段，前期各項準備已經非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監密切配合，根據銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內容和推廣節奏上根據客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發商就產品

溝通的不夠，因此可以根據市場反饋對產品作出相應的修改，同時就產品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。

四．評估階段

營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產廣告也是如此，房地產廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現。大部分的房地產項目已經能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發現，來電數量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調來電數量就像完全忽視來電數量一樣，走向另一個誤區。房地產廣告的效果體現有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。因此電話數量就成了廣告銷售力的直接體現。但是檢測不同項目，可以發現同樣都是非常優秀的廣告表現，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數量也不同。可以看出，相對于廣告表現來說，產品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調整與修改。

第四篇：房地產投放廣告的四個階段

房地產投放廣告的四個階段

說到房地產投放廣告的階段性，就勢必要提到銷售階段性的劃分，從一般意義上來將一個項目的銷售階段分成如下幾個階段：

1.預熱期（蓄水期）：開盤前1——2個月，這個時候能達到總銷售量的10%左右；

2.強銷期（放水期）：開盤后1——2個月，這個階段達到累計銷售的總量的40%—50%；

3.持銷期：開盤后3——6個月，這個階段要達到累計銷售量的70%——80%；

4.尾盤期：開盤后7——10個月，這個階段要達到累計銷售量的85%——95%；

在不同的銷售階段，廣告的任務和具體活動都要有所不同，必須根據市場的情況制定不同的廣告歌策略。廣告階段的劃分應根據銷售規律，工程進度以及形象配合等因素進行。由于實際情況的不可預測性，后期的廣告策略應根據項目的實際銷售情況、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應的調整。

1.預熱期的廣告策略

這個階段的廣告策略是信息提示的強化攻擊階段，是營造一個項目價值的階段和有利時機。表現整個項目的形象推廣，用一句話來說就是展示這個項目的形象和項目的基本情況，這個階段不需要設計具體的情況，主要讓客戶群體知道這個項目的主題和倡導的生活方式等。不單單是將創意通過平面方式表現出來，更重要的是如何讓消費者能夠接受項目的主題。這個階段是一個項目的檔次、定位的最重要的階段，是項目可持續發展的基礎（價格、人氣、客戶），這個階段要注重整個項目的形象包裝，必須實施全方位不間斷形象炒作新聞。同時也要根據項目自身的情況來制定這個階段的廣告策略，如果一個項目的周期較長，要適當的炒作企業理念，如果一個項目是高檔項目要適當炒作企業實力和客戶身份。

2.強銷期的廣告策略

3.持銷期的廣告策略

持銷期的銷售階段比較長，銷售相對困難，此階段主要是在前兩個階段的廣告內容上，再次進行主題深化，給人以聯想的空間，要開展多種促銷活動來聚集人氣，利用老客戶資源特征，變化小主題來吸引準客戶成交。

4.尾盤期的廣告策略

在尾盤期，一般不以華麗的廣告為主，主要以樸實的宣傳為點，可以全面系統的以裝修、人性、社區文化活動等廣告宣傳為主，并輔助適當的價格策略，進行情感廣告需求，潛移默化的進行滲透，引起共鳴。

第五篇：房地產項目策劃廣告流程

房地產項目策劃廣告流程

打開一份星期四的《北京青年報》，可以發現厚厚一疊都是北京市眾多樓盤的廣告，房地產廣告的投放量越來越大，很多廣告無論是從創意上還是藝術性的上都有了質的飛躍，吸引了眾多人的眼球，這與房地產市場的日趨火熱是密不可分的。好的廣告對于房地產項目的成功運作起著非常重要的作用，在這里廣告并不單指在媒體上發布的報廣，其范圍涵蓋了看板、宣傳海報、電視電臺廣告、報紙雜志廣告、售樓處包裝、工地包裝、促銷活動等。如何做出一個成功的房地產廣告來大大推動項目的銷售呢？這是開發商非常關心的一個問題。通常來說一個項目的房地產廣告運作與項目本身進程結合的越密切，其效果就越好，溝通和信任是開發商和廣告公司（廣告部）成功合作的關鍵。

房地產廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到理想的結果，其流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規劃設計出產品（開發公司廣告部）—→確定預算—→尋找廣告公司實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息

廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標

—→主題確定及創意表現

—→廣告投放時間的確定

—→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

一．準備階段

1．拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。

2．確定預算

（1）廣告預算內容

常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：

A． 廣告調查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等

B． 廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用

C． 廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

D． 其他相關費用

是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來后根據項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

A． 量入為出法。即根據開發商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

C．競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D． 目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發商一起協商制訂。

3．尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發標，征集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在一定風險。

不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發商就項目進行透徹的了解和合作。

二．實施階段

1． 廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2． 廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：

A． 所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

B． 目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

D． 用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優點，易于消費者理解記憶和接受。

首先是主題的確定，在深入了解產品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現其樓盤的特殊性和不可復制性。開發商和廣告公司會根據樓盤的銷售節奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告傳播方式，地域性因素，項目開發周期等。

其次是創意表現的確定。房地產廣告創意表現應該根據其項目特質及消費者性質來確定，在這里，開發商與廣告公司之間溝通的程度是一個創意是否成功的關鍵。只有開發商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發商理解并支持廣告公司對產品進行的藝術性的解讀和表現，開發商也可以限制廣告公司有可能出現的過分注重藝術效果而脫離產品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發商本身不專業有關，以自己的喜好去限制了廣告公司的創意表現，同時也有很多充滿藝術價值但是根本不知所云的廣告也與開發商對廣告公司過于放任自流有關部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現形式而淡化廣告訴求，過分采用聯想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產品特點以自己的審美觀強加于對方等。

3． 廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產廣告時間的節奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：

（1）集中型。是指廣告集中一段時間發布，以在短時間內迅速形成強大的廣告攻勢。優點在于能在短時期內給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救

（2）連續型。指在一定時期內，均勻安排廣告的發布時間，使廣告經常性反復在目標市場出現，以逐步加深消費者印象。優點在于不斷刺激消費者，并節省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續性廣告無法進行大規模、長時間的廣告攻勢。

（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優點在于根據項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。

（4）脈動型。脈動型集中了連續型和間歇型的特征，即在一段時間內不斷保持廣告發布，又在某些時機加大發布力度，形成廣告攻勢，集中了連續型和間隙型的優點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。

而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動

（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結合強有力的業務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。

（3）續銷期。為公開期后的續銷行為，將廣告后期所余的房屋產品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當的廣告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。

廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。在這里，選擇廣告投放節奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。

4． 媒體選擇

房地產廣告媒體是用來傳播房地產廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。

一般廣告公司會根據項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區域、開發商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經濟觀察報》及《三聯生活周刊》《IT經理人》《商業周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。

大多數房地產的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區域性客源；印刷媒體可以定向派發，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優補拙。

三．傳播階段

在此階段，前期各項準備已經非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監密切配合，根據銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內容和推廣節奏上根據客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。

若廣告效果不佳有些開發商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發商就產品溝通的不夠，因此可以根據市場反饋對產品作出相應的修改，同時就產品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。

四．評估階段

營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產廣告也是如此，房地產廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現。大部分的房地產項目已經能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發現，來電數量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調來電數量就像完全忽視來電數量一樣，走向另一個誤區。房地產廣告的效果體現有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。因此電話數量就成了廣告銷售力的直接體現。但是檢測不同項目，可以發現同樣都是非常優秀的廣告表現，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數量也不同。可以看出，相對于廣告表現來說，產品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調整與修改。