第一篇：淺議關(guān)于工業(yè)區(qū)整體招商工作

啟動___工業(yè)區(qū)，是市委、市政府加速中心城市建設(shè)的重要舉措，也是___區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)區(qū)的希望所在。客觀而言，依___區(qū)目前條件，啟動___工業(yè)區(qū)確實(shí)還存在不少困難和問題，能否轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)招商思路，變零散招商為整體招商，借市場之力啟動___工業(yè)區(qū)，根據(jù)周邊工業(yè)區(qū)建設(shè)的相關(guān)情況，談幾點(diǎn)認(rèn)識與想法，不妥之處請指正！

一、高點(diǎn)啟動是

___工業(yè)區(qū)的立足之本

所謂高點(diǎn)啟動，就是創(chuàng)造優(yōu)勢條件，招引效益高、規(guī)模大、競爭力強(qiáng)的工業(yè)項(xiàng)目，努力在起點(diǎn)上達(dá)到或接近周邊地區(qū)工業(yè)區(qū)建設(shè)的較高水平。強(qiáng)調(diào)高點(diǎn)啟動主要有以下幾點(diǎn)考慮：

一是適應(yīng)周邊競爭必須高點(diǎn)啟動。項(xiàng)目是園區(qū)的靈魂，園區(qū)之爭核心是項(xiàng)目，項(xiàng)目之爭不在數(shù)量在質(zhì)量、不在規(guī)模在效益，沒有優(yōu)勢骨干項(xiàng)目做支撐，園區(qū)就難以立足生存和發(fā)展。近年來，周邊地市引進(jìn)不少國內(nèi)稱雄、國際知名的重量級大牌企業(yè)，從而奠定了所在工業(yè)區(qū)的地位和影響，本次工業(yè)區(qū)建設(shè)，如果我們不能把握機(jī)遇、痛下苦功，未來滄州工業(yè)競爭恐難再有我們的一席之地。

二是做大做強(qiáng)城區(qū)需要高點(diǎn)啟動。一個縣、市、區(qū)是否強(qiáng)大，關(guān)鍵在實(shí)力、核心看稅收。回顧___區(qū)近年來的發(fā)展情況，雖然在三大產(chǎn)業(yè)方面均取得長足發(fā)展，但真正為區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出巨大貢獻(xiàn)的是滄練工貿(mào)、石油套管這樣的優(yōu)勢企業(yè)。___工業(yè)區(qū)建設(shè)是否成功關(guān)鍵要看是否能夠繼續(xù)引進(jìn)這樣的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。只有多一些這樣的項(xiàng)目，___區(qū)做大做強(qiáng)的目標(biāo)才有基礎(chǔ)和保障。

三是區(qū)位條件優(yōu)越可以高點(diǎn)啟動。投資為了收益，哪里條件優(yōu)越資金就向哪里流動。近年來，滄州經(jīng)濟(jì)全面提速，新一輪競爭熱潮正在形成。與周邊新建、擴(kuò)建工業(yè)區(qū)相比，___工業(yè)區(qū)規(guī)模偏小、地價偏高，但我們最大的優(yōu)勢是區(qū)位條件優(yōu)越。周邊無論交通條件、工業(yè)資源、還是城市基礎(chǔ)設(shè)施，三大條件兼?zhèn)洌瑴嬷菥硟?nèi)無任何一個工業(yè)區(qū)可比。因此，只要我們堅定信念、揚(yáng)長避短、用足優(yōu)勢，___工業(yè)區(qū)完全可以引來理想項(xiàng)目。

二、打造優(yōu)勢是___工業(yè)區(qū)的競爭之要

吸引好項(xiàng)目，必須創(chuàng)造好條件，這是市場鐵率，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。所謂條件主要包括三大方面：基礎(chǔ)環(huán)境、土地價格和服務(wù)水準(zhǔn)。所謂條件好壞主要是與周邊地區(qū)比較而言并無絕對標(biāo)準(zhǔn)。隨著時代發(fā)展與進(jìn)步，周邊地區(qū)基礎(chǔ)環(huán)境和服務(wù)水準(zhǔn)與時俱進(jìn)全面提高，因競爭形勢逼迫各地雖環(huán)境投入不斷加大，但土地出讓價格卻是不升反降。德州開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施做到九通一平，土地招商價格卻僅僅四萬一畝；天津?yàn)I海新區(qū)名動全國，各種基礎(chǔ)條件無與倫比，但億元以上項(xiàng)目落戶卻可以享受每畝3.5萬元的優(yōu)惠；山東樂陵為吸引外地投資，甚至出臺了零值出讓土地的工業(yè)區(qū)開發(fā)政策；滄州開發(fā)區(qū)與我們毗鄰而居，多年的開發(fā)建設(shè)形成了一定的基礎(chǔ)優(yōu)勢，但它們的土地招商價格也僅僅是四萬元一畝。這就是我們的競爭環(huán)境，這就是我們的比較標(biāo)準(zhǔn)。相對這樣的環(huán)境和標(biāo)準(zhǔn)，僅僅依靠優(yōu)越的區(qū)位條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須千方百計在改善基礎(chǔ)環(huán)境、增加功能配置、降低土地價格、提高服務(wù)水準(zhǔn)等方面下大氣力，以求招商環(huán)境具備足夠的“引力”，唯此___工業(yè)區(qū)才可以高點(diǎn)啟動、揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。

三、整體招商是___工業(yè)區(qū)的活力之源

招項(xiàng)目、做園區(qū)，必須要投入，唯有大投入才有大產(chǎn)出。投入可有多種主體，也可有多種思路。政府可以投入，企業(yè)也可以投入；投入可一次完成，也可滾動發(fā)展、邊引資邊建設(shè)。關(guān)鍵確定什么樣的招商思路，是零散招商還是整體招商，是市場運(yùn)作還是行政操作。相對而言，集中工業(yè)區(qū)所有可開發(fā)土地，將工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至以后的工業(yè)區(qū)經(jīng)營與管理，通過市場招標(biāo)形式委托一家有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)一次買斷、全程操作，即所謂整體招商。此類做法，在浙江等地已有先例，收效甚佳。與零散招商相比，整體招商具有明顯優(yōu)勢：一是完全符合市場經(jīng)濟(jì)條件下政府與企業(yè)的分工要求。中標(biāo)企業(yè)完全按照市場原則，負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)的建設(shè)、經(jīng)營與管理；政府依據(jù)自身職能，負(fù)責(zé)宏觀運(yùn)籌、提供相關(guān)服務(wù)，集中精力營造發(fā)展環(huán)境。二是可最大程度地降低政府投入和風(fēng)險。依據(jù)招商協(xié)議中標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)土地購置、基礎(chǔ)建設(shè)，以及廠房等設(shè)施的資金投入，據(jù)此收取廠房、土地、基礎(chǔ)設(shè)施等的出租或出讓費(fèi)用，保障企業(yè)的投入收益。政府負(fù)責(zé)規(guī)劃方案的審定、工業(yè)區(qū)建設(shè)過程的監(jiān)督、入?yún)^(qū)企業(yè)合法權(quán)益的保障，以此獲取屬地應(yīng)得的稅收和諸多管理收益。三是可有效控制有限土地的分散使用。集中工業(yè)區(qū)土地招大商、招好商，實(shí)現(xiàn)高點(diǎn)啟動，創(chuàng)造穩(wěn)定稅源，引領(lǐng)___工業(yè)逐步走向更高、更強(qiáng)的發(fā)展階段，奠定___區(qū)大發(fā)展、快發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)。落實(shí)整體招商工作應(yīng)重點(diǎn)考慮三方面問題：一是加大包裝宣傳力度，努力擴(kuò)大招商區(qū)域和宣傳效果；二是突出比較優(yōu)勢，重點(diǎn)向土地資源稀缺，勞力價格偏高的廣東、蘇、浙等地傾斜，積極承接發(fā)達(dá)地區(qū)向環(huán)渤海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；三是切實(shí)制定優(yōu)惠政策，努力創(chuàng)造“多贏”效果，以爭取實(shí)力企業(yè)參與工業(yè)區(qū)啟動與建設(shè)。

后附：滄縣

第二篇：合作開發(fā)土地協(xié)議書(整體招商)

合作開發(fā)土地協(xié)議書

甲方：XX市XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室 乙方：

為加快XX市臨港陶瓷工業(yè)區(qū)的開發(fā)，充分利用土地資源，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，甲方同意乙方先帶資金對XX市臨港陶瓷工業(yè)區(qū)的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方在平等互利、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，達(dá)成如下合作協(xié)議條款：

一、合作開發(fā)的土地面積以及項(xiàng)目開發(fā)要求

甲方負(fù)責(zé)提供土地開發(fā)的總面積共：壹仟畝（1100畝），土地四至范圍：東至：省道XX公路（XX廠），南至：山林地，西至：山林地，北至：山林地（以用地平面圖為準(zhǔn)），乙方負(fù)責(zé)先帶資金分期開發(fā)上述土地以及園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

陶瓷工業(yè)區(qū)首期開發(fā)的項(xiàng)目具體要求如下：

1、乙方要按照工業(yè)園區(qū)的設(shè)計規(guī)劃在合同簽訂之日起10天內(nèi)，進(jìn)場施工長1128米，寬30米的工業(yè)大道，路徑從省道SXX公路至XX有限公司后面的紅線。

2、乙方要按照園區(qū)的設(shè)計規(guī)劃在簽訂合同之日起60天內(nèi)平整好園區(qū)工業(yè)大道北邊200畝的土地。

3、乙方要按照園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)園區(qū)的供水管道，排污管道以及綠化等。具體實(shí)施法案須雙方另行協(xié)商確定簽訂相關(guān)合同。

二、土地開發(fā)的合作辦法 甲方負(fù)責(zé)提供土地，包括征地手續(xù)，青苗補(bǔ)償，用地規(guī)劃，村民簽約日常費(fèi)用等各項(xiàng)用地 ；上述總費(fèi)用按每畝XX元由乙方包干。乙方負(fù)責(zé)自帶資金對用地進(jìn)行道路建設(shè)，平整土地；再由甲方將開發(fā)好的土地進(jìn)行招商發(fā)展，所得再用于償還乙方先帶資金開發(fā)的工程款。具體合作辦法如下：

1甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供電部門確保用電。其費(fèi)用由甲○方與供電部門協(xié)調(diào)解決。

2由雙方派出人員組成工作小組，并開設(shè)專門銀行帳○號共同監(jiān)管乙方出資投入的開發(fā)資金，按征地建設(shè)由雙方簽訂支付有關(guān)征地費(fèi)用。

3由雙方聯(lián)合招商，出讓價由雙方研究確定，招商收○入開設(shè)專門收款帳號，由雙方共管，資金先支付開發(fā)成本（包括道路平整費(fèi)用、管網(wǎng)投資等）扣除開發(fā)成本后為項(xiàng)目盈利。

4項(xiàng)目盈利分配由雙方按甲方占40%，乙方占60%比例○分配，所得稅費(fèi)各免。

1、乙方在簽訂合同7天內(nèi)預(yù)借（人民幣）XX佰萬元整（￥XX元）給甲方，用于支付首期開發(fā)200畝地的占用林地費(fèi)，以及青苗補(bǔ)償費(fèi)。

2、甲方用陶瓷工業(yè)園區(qū)內(nèi) 畝地（東至：，南至，西至，北至。）（以用地規(guī)劃圖為準(zhǔn)），抵押給乙方，以保證乙方先帶資金來開發(fā)建設(shè)。

3、工程付款方式：

①甲方支付給乙方的工程款，按商人付款給甲方的比例分四期進(jìn)行支付：第一期：甲方先支付該工程款的10%給乙方，即（人民幣）元整（￥ 元）；第二期：甲方再支付總工程款的60%給乙方，即（人民幣）元整（￥ 元）；第三期:甲方支付總工程款的25%給乙方，即（人民幣）元整（￥ 元）；第四期：余下的工程款，即 元整（￥ 元）；在乙方完成合作開發(fā)的所有建設(shè)工程并經(jīng)甲方驗(yàn)收確認(rèn)后，五天內(nèi)付清。

②乙方借給甲方的（人民幣）XX佰萬元整（￥XX元）在甲方收到商人付清所有款項(xiàng)后，一次性付清給乙方。

三、雙方權(quán)利和義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)提供土地給乙方自帶資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

2、甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好乙方在園區(qū)開發(fā)期間的矛盾糾紛，并保障乙方不受外界侵害。

3、甲方將（人民幣）XX佰萬元整（￥XX元）的借款歸還給乙方后，甲方抵押給乙方的200畝地，乙方無條件歸還給甲方。

4、乙方進(jìn)行園區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)，必須按國家的稅收政策規(guī)定依時定額在XX鎮(zhèn)稅務(wù)部門繳交。

5、乙方在園區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)期間，按照安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真抓好施工安全，如有違反安全生產(chǎn)管理，而造成事故的，一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無關(guān)。

6、乙方在園區(qū)建設(shè)期間所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)均由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無關(guān)。

7、乙方按合同要求，按時按質(zhì)完成開發(fā)建設(shè)后甲方將組織人員對工程進(jìn)行驗(yàn)收，如驗(yàn)收不合格的，乙方要無條件按合同的要求重新建設(shè)好，直至甲方驗(yàn)收合格為止。

四、違約責(zé)任

1、在合同簽訂后，乙方要按本合同的第一條規(guī)定按時按質(zhì)完成工程的開發(fā)建設(shè)，否則，乙方不按時按質(zhì)完成的，甲方將按合同規(guī)定時間，乙方每拖延工期一天，扣罰工程款總額的1%。

2、乙方不按合同約定履行有關(guān)義務(wù)的，由乙方承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償因其違約給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

3、若甲方不按合同約定履行有關(guān)義務(wù)的，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償因其違約給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

五、以上條款雙方共同遵守，不得違反，如有未盡事宜，由甲、乙雙方共同協(xié)商解決，如協(xié)商不成的，提交XX市仲裁委員會仲裁或直接向XX市人民法院訴訟解決。

六、本合同共五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送鎮(zhèn)政府、鎮(zhèn)合同管理處、鎮(zhèn)規(guī)劃辦各備存一份，合同經(jīng)甲、乙雙方簽訂之日起生效。附：《開發(fā)土地四至圖》

《抵押土地四至圖》

甲方：XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室（蓋章）代表人簽名：

乙方： 代表人簽名：

見證單位： 代表人簽名：

（蓋章）（蓋章）簽訂日期：二00九年 月 日 簽訂地點(diǎn)：XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室

第三篇：工業(yè)園區(qū)整體招商開發(fā)意見

工業(yè)園區(qū)整體招商開發(fā)意見

整體招商開發(fā)，是集中某個工業(yè)區(qū)域的所有可開發(fā)土

地，將工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至以后的工業(yè)區(qū)經(jīng)營與管理，通過市場機(jī)制選擇、委托一家或數(shù)家有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)一次買斷、全程操作的招商發(fā)展模式。

通過多方收集資料，分析整體招商規(guī)律，并與其他工業(yè)園區(qū)進(jìn)行交流，結(jié)合某某實(shí)情，我辦現(xiàn)整理形成以下意見。為表述方便，本文設(shè)定了具體數(shù)據(jù)指標(biāo)，尚未經(jīng)過嚴(yán)格的科學(xué)論證，僅供參考。

一、投資方要求：

1、投資方應(yīng)具備雄厚的資金實(shí)力，注冊資本金不低于1000萬元，企業(yè)凈資產(chǎn)不低于1億元。

2、投資方具備工業(yè)園區(qū)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)或相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并擁有一定的企業(yè)資源。

3、投資方應(yīng)投入資金、土建、機(jī)械設(shè)備及無形資產(chǎn)。

二、開發(fā)模式及要求：

（一）規(guī)劃：

1、投資方應(yīng)在某某工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃內(nèi)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，報縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

2、投資方應(yīng)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

3、投資方除自辦企業(yè)外，按產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分塊分區(qū)或賣或

租對外進(jìn)行招商。

（二）土地供應(yīng)：

1、政府以征地報批成本價，按招拍掛程序出讓土地，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，用地期限為50年。根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，分期出讓土地使用權(quán)。如一期出讓400畝，完成開發(fā)后二期出讓300畝，三期出讓300畝。

2、投資方通過法定程序取得土地使用權(quán)，土地出讓金

一次性或分期繳入財政專戶。或者由投資方先行墊付土地征地、拆遷、報批費(fèi)用，按法定程序出讓時抵作土地出讓金。

3、政府負(fù)責(zé)拆遷、安置及協(xié)調(diào)與當(dāng)?shù)厝罕姷拿芗m紛。

4、投資方繳納全部土地出讓金后，政府將“凈地”交

付給投資方，并辦理土地使用權(quán)證。

5、政府以扶持資金或開發(fā)補(bǔ)助的方式，按照開發(fā)的進(jìn)

度，在3年內(nèi)分期返還土地出讓金，起到履約保證金的作用，從而彌補(bǔ)投資方的開發(fā)成本，將地價實(shí)際控制在每畝2.5萬元以下，甚至可實(shí)現(xiàn)“零地價”。

（三）建設(shè)內(nèi)容：

1、開發(fā)區(qū)域內(nèi)的場地平整。

2、建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，包括道路、給排水管網(wǎng)、電力

設(shè)施、照明設(shè)施、通信設(shè)施等。

3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。

4、雙方協(xié)商的其他建設(shè)內(nèi)容。

以上各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)均應(yīng)包括在詳規(guī)內(nèi)。

（四）建設(shè)要求：

投資方按照批準(zhǔn)后的規(guī)劃建設(shè)要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其建設(shè)過程接受縣有關(guān)部門的監(jiān)管。

1、作好整個地塊的道路設(shè)計，整理安排各市政管線，滿足引進(jìn)工業(yè)企業(yè)建設(shè)需要。道路用地不低于用地面積的30%。

2、廠區(qū)設(shè)計，要求高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)做好園林式產(chǎn)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，綠地率不低于30%，容積率控制在0.6-1.2，建筑層數(shù)不得超過五層。

3、做好該地塊的環(huán)境影響評價報告，整理安排廢氣廢水及固體垃圾，廢棄物等處理設(shè)施布局，并須按環(huán)評要求進(jìn)行達(dá)標(biāo)排放。

（五）建設(shè)周期及目標(biāo)：

分期開發(fā)建設(shè)，目標(biāo)層層分解。

比如，第一年實(shí)現(xiàn)“六通一平”的目標(biāo)，修建標(biāo)準(zhǔn)廠房不低于2萬平方米，引進(jìn)項(xiàng)目4個以上；返還繳納土地出讓金的20%，并啟動二期供地。

第二年修建標(biāo)準(zhǔn)廠房不低于4萬平方米，引進(jìn)項(xiàng)目6個以上，實(shí)現(xiàn)稅收600萬元；返還繳納土地出讓金的20%，返還當(dāng)年稅收50%，并啟動三期供地。

第五年修建標(biāo)準(zhǔn)廠房不低于8萬平方米，引進(jìn)項(xiàng)目20

個以上，實(shí)現(xiàn)稅收2000萬元；返還繳納土地出讓金的20%，返還當(dāng)年稅收50%。

（六）引進(jìn)項(xiàng)目要求：

1、項(xiàng)目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，無高污染，并且具備一定的相關(guān)性，以利于形成產(chǎn)業(yè)集群和打造專業(yè)園區(qū)。

2、每個項(xiàng)目按開發(fā)區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目流程嚴(yán)格審核把關(guān)。

3、項(xiàng)目必須達(dá)到工業(yè)用地承載性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：每畝工業(yè)土地固定資產(chǎn)投入不低于50萬元；項(xiàng)目投資后，每畝工業(yè)用地年財稅貢獻(xiàn)不低于3萬元。

（七）投資方收益構(gòu)成：

1、出讓工業(yè)土地收益。完成“六通一平”后，每畝出讓收益在1.5萬元以上。

2、租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房收益。可按每月每平方米租金3-5元計算。

3、在開發(fā)區(qū)域內(nèi)或區(qū)域外，酌情安排少量綜合用地，可由投資方獨(dú)家經(jīng)營配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)獲利。

4、引進(jìn)企業(yè)的稅收返還。五年內(nèi)稅收縣里實(shí)得部分全額返還給投資方。或按八年內(nèi)60%的比例返還。

5、引進(jìn)企業(yè)的招商引資獎勵。

三、配套措施

（一）保障措施：

1、開發(fā)園區(qū)由投資方設(shè)立專門機(jī)構(gòu)獨(dú)立經(jīng)營、自主管理，專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人可在某某經(jīng)開區(qū)管委會掛任職務(wù)，名義上歸某某經(jīng)開區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。

2、除稅務(wù)部門外，其他單位和個人未報經(jīng)管委會同意，不得直接進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)進(jìn)行檢查、收費(fèi)和罰款。

3、投資方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，產(chǎn)生的稅費(fèi)實(shí)行減免。

4、進(jìn)入開發(fā)園區(qū)的企業(yè)同等享受某某招商引資優(yōu)惠政策。

5、政府負(fù)責(zé)及時拉通連接開發(fā)園區(qū)的主干道公共設(shè)施建設(shè)及費(fèi)用。

6、開發(fā)園區(qū)內(nèi)一切報批手續(xù)由某政府有關(guān)部門全程代辦，費(fèi)用自理。

7、政府積極向上爭取各項(xiàng)政策性資金，如工業(yè)化引導(dǎo)資金、標(biāo)準(zhǔn)廠房貼息補(bǔ)助等，扶持開發(fā)園區(qū)的發(fā)展。

8、按照入園企業(yè)規(guī)模的大小、投資額多少（固定資產(chǎn)投資5000萬元以上），可以一事一議。

（二）約束措施：

1、政府未及時交付土地或未達(dá)到交付條件，應(yīng)相應(yīng)賠償投資方損失。

2、投資方違規(guī)閑置土地、擅自改變土地性質(zhì)，由相關(guān)部門依法查處。

3、每一期若未按時按量完成開發(fā)指標(biāo)，則相應(yīng)延遲土地出讓金返還和后續(xù)供地。

某某經(jīng)開區(qū)

2010年12月7日

第四篇：如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃和商業(yè)地產(chǎn)招商工作

如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃和商業(yè)地產(chǎn)招商營銷

一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃理念

這一節(jié)課我們給大家安排了商業(yè)項(xiàng)目的策劃及其重要意義；首先我們要明確的是項(xiàng)目策劃的最終目的是什么？其實(shí)商業(yè)項(xiàng)目的策劃是為了發(fā)現(xiàn)該商業(yè)項(xiàng)目在市場上的升值空間；尋找項(xiàng)目在市場上運(yùn)作的正常方向，解決開發(fā)項(xiàng)目后的核心問題：誰來投資經(jīng)營，誰來消費(fèi)，如何運(yùn)營管理等。在上一節(jié)課我們講過商業(yè)項(xiàng)目策劃的主要目的是為了更好的做活市場氛圍，所以項(xiàng)目策劃的內(nèi)核就是市場調(diào)研工作，在做市場調(diào)研上我們應(yīng)該注重那些方面呢？其一：通過市場調(diào)研正確把握商業(yè)項(xiàng)目的主題定位和項(xiàng)目經(jīng)營理念，他能幫助我們解決項(xiàng)目做什么的問題，也就是解決了項(xiàng)目的中心思想問題后，剩下的都是怎么做的問題了。第二：正確把握商業(yè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與商品品類的合理布局；第三：正確把握招商時需要引進(jìn)的商品品類和商品組合，也就是入駐商家的合理組合；第四：正確把握出租物業(yè)和銷售物業(yè)的設(shè)計；第五：進(jìn)一步較準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目租賃和銷售價格的測算，達(dá)到或增加項(xiàng)目開發(fā)的最高期望值；第六：正確把握和評估該項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)劣勢和機(jī)會與風(fēng)險。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商營銷

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃招商時，招商公司每一次的成功招商并不是他擁有很多很多的招商資源，而更重要的是他對這些招商資源的整合能力；整合資源營銷已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)項(xiàng)目決勝商業(yè)的重

要手段；這里主要的關(guān)鍵詞在于第一是擁有多少資源，第二是整合資源的能力，第三是如何進(jìn)行對擁有資源整合營銷策劃，第四是決勝商場；所以有了足夠的資源不一定能獲得項(xiàng)目的完全成功。

那么作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商營銷究竟如何策劃呢？我們在實(shí)際工作中，我們想做好商業(yè)招商，首先要了解商業(yè)招商中的結(jié)構(gòu)，其次要了解招商的各種商業(yè)業(yè)態(tài)。

第五篇：招商工作

招商工作

前言：企業(yè)需要招商，營銷企業(yè)也需要招商，招商是企業(yè)營銷過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是企業(yè)將產(chǎn)品推向市場的必由之路，任何一種產(chǎn)品要想走向市場，必須通過網(wǎng)絡(luò)渠道來傳遞出去。而這個銷售網(wǎng)絡(luò)的每一個點(diǎn)是由企業(yè)的加盟商構(gòu)建成的，那么，加盟商從何而來呢？這就是招商所要做的工作。

一，銷售網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建

招商無非就是要尋找加盟商，讓他們打款進(jìn)貨，加盟企業(yè)的產(chǎn)品。企業(yè)只要有好的 產(chǎn)品和加盟政策，還怕招不到加盟商嗎？

實(shí)際上，并非如此。招商工作看似簡單，但是要想從別人的腰包里掏錢，并不是一件

很容易的事，這不光需要有好的產(chǎn)品，還要有周密的策劃。有時候，一個細(xì)節(jié)上的失誤，就有可能流失一批客戶。

二，合理的招商宣傳

很多連鎖企業(yè)總是過分夸大自己，例如號稱“年初投資3萬，年底回報30萬”，加盟商一看就想，這么好的產(chǎn)品，還招什么商？不切實(shí)際！招商很可能就是為了騙點(diǎn)加盟費(fèi)。

當(dāng)然，這也并不是說招商廣告不需要華麗的語言，語言煽動并不表示華而不實(shí)；角度豐富并不表示沒有重心。如果語言太平實(shí)，確實(shí)不能引起多數(shù)人的關(guān)注，但文字過度華麗又容易喧賓奪主，讓人看了頓生疑慮。實(shí)際上，合理引用調(diào)查數(shù)據(jù)或權(quán)威論點(diǎn)都能為文章增加可信度。

三，招商加盟的關(guān)鍵

新產(chǎn)品上市以后，要根據(jù)產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、渠道特點(diǎn)、來確定適合自己的加盟商目標(biāo)群。企業(yè)要注重企業(yè)的長期發(fā)展，要求加盟商要有運(yùn)作市場的經(jīng)營能力，并不是只要有錢就能夠成為企業(yè)的加盟商，不要僅僅把招商作為企業(yè)圈錢的一種手段。招商是一個雙向選擇的機(jī)會，就如同談戀愛，要求兩情相悅。如果把企業(yè)當(dāng)作男方，那么加盟商就是女方。男方要展示自己的實(shí)力和自己的擇偶標(biāo)準(zhǔn)，女方也要根據(jù)自身的條件看能否達(dá)到男方的要求，如果條件符合，那么對雙方都是一件好事。如果條件不符，勉強(qiáng)的湊在一起，那么對雙方都將是一種損失。如果加盟商選擇不當(dāng)，在以后的市場經(jīng)營中就會因?yàn)榧用松探?jīng)營能力不足，影響市場的正常運(yùn)作，由于銷量上不去，加盟商一味地向廠家要支持，而廠家的支持往往是與銷量掛鉤，給不了加盟商過多的支持，導(dǎo)致合作的脫節(jié)，最終導(dǎo)致加盟商的“死亡”。加盟商倒下去了，看似只是加盟商的損失，對企業(yè)沒有影響，其實(shí)不然。一般而言，一個產(chǎn)品進(jìn)入一個地區(qū)所設(shè)的加盟商數(shù)量是有限的，當(dāng)?shù)丶用松痰牡沟簦痛砹似髽I(yè)在該地區(qū)市場的喪失。企業(yè)要想重新進(jìn)入該市場就不那么容易了，雖然是因?yàn)榧用松痰膫€人原因造成的，但是這是說不清楚的事情。由于人們不明真相，于是對該產(chǎn)品就會失去信心，想再開發(fā)新的加盟商就很難了。因此，對企業(yè)而言，失去的不是加盟商，而是整個區(qū)域市場。所以企業(yè)在招商時，對于加盟商的選擇要有針對性，不要是蘑菇就采，雖然都希望籃子里的蘑菇越多越好，但是，對于有毒的蘑菇一定要學(xué)會放棄。否則，一開始可能滿足了最近的欲望，但最終會對自己造成傷害。

近年來，由于各種形式的招商越來越多，招商存在的諸多問題也顯示出來了，企業(yè)現(xiàn)在面臨招商難特別是一些中小企業(yè)更是如此。那么，企業(yè)如何才能快速、有效地實(shí)現(xiàn)招商呢？通常，招商工作從三個方面著手

1競爭對手的加盟商

由于競爭對手的加盟商對該行業(yè)、產(chǎn)品以及市場運(yùn)作比較熟悉，企業(yè)可以利用其這方面的優(yōu)

勢快速啟動市場。由于競爭對手對加盟行業(yè)非常熟悉，因此，要想將競爭對手的加盟商變?yōu)樽约旱募用松滩⒉蝗菀住Ｆ髽I(yè)可以通過三種方式來尋找：

① 經(jīng)營狀況不良的加盟商。這類加盟商要確定是由于廠家支持不夠或由于廠家自身經(jīng)營不

善，從而導(dǎo)致加盟業(yè)績欠佳，而非加盟商自身原因造成。加盟商已經(jīng)對競爭對手失去信心。我們可以說服他們放棄競爭對手，成為我們的加盟商。

② 經(jīng)營狀況良好，但對廠家不滿的加盟商。此類加盟商經(jīng)營狀況良好，雖然有很好的銷售，但是對于競爭對手的承諾實(shí)現(xiàn)不了，使加盟商的利益不能保障，加盟商對競爭對手很不滿意，我們可以說服他們放棄競爭對手，成為我們的加盟商。

③ 經(jīng)營狀況良好，對廠家也很滿意的加盟商。這類加盟商隊競爭對手有較高的忠誠度，單

是我們可以利用與部分對手的價格差異，來說服他們另開一家店，可以重復(fù)地利用公司的銷售和售后服務(wù)人員來進(jìn)行經(jīng)營。由于兩個產(chǎn)品的價位不同，所面對的目標(biāo)消費(fèi)群不同，不會對原點(diǎn)構(gòu)成威脅，對加盟商而言是一個兩全其美的事情。

2相關(guān)產(chǎn)品的加盟商

相關(guān)產(chǎn)品指的是與企業(yè)產(chǎn)品有關(guān)聯(lián)或經(jīng)銷方式類似的產(chǎn)品，如保健品與醫(yī)藥、食品與飲料、太陽能與水暖器材、自行車與摩托車等。由于這些產(chǎn)品的經(jīng)銷具有相關(guān)性，產(chǎn)品的經(jīng)銷方式有一定的相似，因此加盟商往往比較容易介入。這類加盟商具有一定的銷售經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的經(jīng)銷意識，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且在我們的招商時也比較容易找到，他們應(yīng)該是企業(yè)招商的重點(diǎn)之一。

3有閑置資金的潛在的加盟商

這部分加盟商有一定的資金實(shí)力，同時又有投資的欲望，也可以成為企業(yè)的目標(biāo)加盟商。雖然他們?nèi)狈π袠I(yè)知識產(chǎn)品的經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn)，但是由于他們初次涉入一個新行業(yè)或初次經(jīng)商，往往做事情特別認(rèn)真，只要具有一定的經(jīng)銷的意識，經(jīng)過廠家的培訓(xùn)與指導(dǎo)后，可以迅速成為優(yōu)秀的加盟商。

四，怎樣找加盟商

1.廣告招商

廣告招商時我們常見的一種招商方式，它主要是通過各種廣告媒體將企業(yè)的招商信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)人們來經(jīng)銷本企業(yè)的產(chǎn)品。這種招商方式主要適應(yīng)于企業(yè)的業(yè)務(wù)人員相對較少而又需要快速地開發(fā)市場，或者企業(yè)的產(chǎn)品具有一定的知名度，處于市場開發(fā)的后期，銷售網(wǎng)絡(luò)的簡歷相對健全，競爭對手的加盟商和相關(guān)產(chǎn)品的加盟商已經(jīng)沒有合作的意向，如果要進(jìn)一步擴(kuò)大市場，則需要尋找有閑置資金的潛在加盟商，而這部分加盟商無法通過業(yè)務(wù)人員來尋找，只有通過廣告的方式來傳播招商信息，將這部分潛在的加盟商挖掘出來。廣告招商的費(fèi)用較高，對于新產(chǎn)品上市初期不適合用投放大量站上廣告的方式進(jìn)行招商。由于人們在選擇投資項(xiàng)目時往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的新產(chǎn)品缺乏信心，沒有興趣，因此廣告招商的效果不是很明顯。往往花很多的廣告費(fèi)，也招不到合適的加盟商，造成資源浪費(fèi)。

所以，廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣，能夠找出很多業(yè)務(wù)人員無法找到的潛在加盟商。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對性差。

2.業(yè)務(wù)人員走訪招商

業(yè)務(wù)人員走訪招商時最直接一種招商方式，它主要是在企業(yè)確定招商群體后，針對競爭對手和相關(guān)產(chǎn)品的加盟商有目地進(jìn)行走訪和溝通，傳達(dá)企業(yè)的招商信息，進(jìn)行招商。這種招商方式主要適應(yīng)于新品上市初期和市場開發(fā)階段，企業(yè)實(shí)力相對較弱，對于沒有經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn)的潛在加盟商，企業(yè)的后期培訓(xùn)和指導(dǎo)跟不上，企業(yè)的目標(biāo)招商群主要是競爭對手的加盟商和相關(guān)產(chǎn)品的加盟商。因此，企業(yè)可安排業(yè)務(wù)人員對目標(biāo)招商群進(jìn)行有針對性的、快速地走訪。

所以，業(yè)務(wù)人員走訪招商的優(yōu)點(diǎn)是針對性強(qiáng)，加盟商的經(jīng)銷能力較高，速度快，可以節(jié)省大量的廣告費(fèi)。其缺點(diǎn)是無法找到有閑置資金的潛在加盟商，對業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)要求較高。五，展示企業(yè)實(shí)力

1． 展示企業(yè)實(shí)力，讓加盟商了解企業(yè)的過去。

首先，要讓加盟商了解企業(yè)的發(fā)展史。加盟商對企業(yè)是陌生的，要讓加盟商放心地經(jīng)銷企業(yè)的產(chǎn)品，必須要讓加盟商對企業(yè)產(chǎn)生信任。如何讓加盟商信任我們的企業(yè)，光靠企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要有說服力的招商工具。如企業(yè)所獲得的榮譽(yù)、媒體對于企業(yè)的報道等。2.建立樣板市場，讓加盟商看到自己的未來。

企業(yè)在招商過程中，僅靠一則招商廣告和業(yè)務(wù)人員的游說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們要讓加盟商看到實(shí)際的東西。這就需要企業(yè)建立樣板市場，對于樣板市場企業(yè)要做好嚴(yán)格管理，從店面的建設(shè)到導(dǎo)購員的培訓(xùn)都必須要做到規(guī)范化，要使樣板店的成為企業(yè)的形象店。在招商會的同時，可以帶加盟商參觀樣板店，使加盟商從樣板店中感覺到這就是自己的未來。3.做好長久規(guī)劃，讓加盟商看到發(fā)展的前景。

在會上，企業(yè)要做好長遠(yuǎn)的規(guī)劃，對企業(yè)的前景作一個描繪，樹立一種長久發(fā)展的企業(yè)形象，讓加盟商感覺到這是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，與中央的企業(yè)合作，是有前途的。可執(zhí)行可操作的經(jīng)營模式

4.建立可操作的經(jīng)營模式，讓加盟商放心經(jīng)銷。

為加盟商建立一種可操作的簡單的經(jīng)銷模式，從店面的裝修、產(chǎn)品的擺放、導(dǎo)購員的培訓(xùn)、經(jīng)營管理、促銷推廣等形成一種模式。這種模式簡單、易操作，只要加盟商照這種模式運(yùn)作，就可以有一個很好的收益。通常，加盟商所擔(dān)心的不是投資額太高，二是進(jìn)貨以后如何才能銷售出去。經(jīng)銷模式可以讓加盟商感覺到，企業(yè)不是讓加盟商之間去銷售，而是企業(yè)在幫他們一起進(jìn)行銷售，讓加盟商消除后顧之憂。

5優(yōu)秀加盟商現(xiàn)身說法。

請已經(jīng)合作的優(yōu)秀加盟商現(xiàn)身說法，講述之間與企業(yè)合作的經(jīng)歷和經(jīng)營的業(yè)績，用具體的數(shù)字來說明產(chǎn)品給自己帶來的利益。事實(shí)勝于雄辯，通過現(xiàn)有加盟商的講解，可以打消加盟商對產(chǎn)品的疑慮，別人做著行，那么自己做也一定行。

6.行業(yè)權(quán)威的說話，消除加盟商的疑惑。

請行業(yè)內(nèi)的專家對行業(yè)的和產(chǎn)品進(jìn)行分析，增強(qiáng)產(chǎn)品的可信度。加盟商來開會都是帶著疑慮來的，企業(yè)可針對加盟商的疑慮，請專家在招商會上一一解答。在加盟商看來，專家的解答比企業(yè)的解答可信度要強(qiáng)得多。只要加盟商的疑慮被解除了，那么合作也基本上完成了。7.業(yè)務(wù)人員跟進(jìn)。

會議結(jié)束后，加盟商對企業(yè)和產(chǎn)品已經(jīng)有足夠的認(rèn)識，心中的疑慮也基本上消除了，但是現(xiàn)在的加盟商大都比較理智，不會因?yàn)橐粫r的頭腦發(fā)熱而當(dāng)時達(dá)成協(xié)議。這就需要業(yè)務(wù)人員及時跟進(jìn)，在最短的時間內(nèi)進(jìn)行多次拜訪，利用招商會的余熱，趁熱打鐵，爭取實(shí)現(xiàn)合作。8網(wǎng)絡(luò)招商渠道更加多元化

總而言之，招商與加盟密不可分，企業(yè)的招商要有針對性，不能盲目地夢想一網(wǎng)打盡滿河魚。選擇適合自己的加盟商，誠心誠意地去合作，招商會結(jié)束后要有諾必現(xiàn)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，保證后期的招商工作鞏固有序進(jìn)行。企業(yè)無論采取什么樣的手段，招商的最終目的不在于圈錢，而是要服務(wù)于產(chǎn)品的銷售。