第一篇:淺議關(guān)于工業(yè)區(qū)整體招商工作
啟動___工業(yè)區(qū),是市委、市政府加速中心城市建設(shè)的重要舉措,也是___區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)區(qū)的希望所在。客觀而言,依___區(qū)目前條件,啟動___工業(yè)區(qū)確實(shí)還存在不少困難和問題,能否轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)招商思路,變零散招商為整體招商,借市場之力啟動___工業(yè)區(qū),根據(jù)周邊工業(yè)區(qū)建設(shè)的相關(guān)情況,談幾點(diǎn)認(rèn)識與想法,不妥之處請指正!
一、高點(diǎn)啟動是
___工業(yè)區(qū)的立足之本
所謂高點(diǎn)啟動,就是創(chuàng)造優(yōu)勢條件,招引效益高、規(guī)模大、競爭力強(qiáng)的工業(yè)項(xiàng)目,努力在起點(diǎn)上達(dá)到或接近周邊地區(qū)工業(yè)區(qū)建設(shè)的較高水平。強(qiáng)調(diào)高點(diǎn)啟動主要有以下幾點(diǎn)考慮:
一是適應(yīng)周邊競爭必須高點(diǎn)啟動。項(xiàng)目是園區(qū)的靈魂,園區(qū)之爭核心是項(xiàng)目,項(xiàng)目之爭不在數(shù)量在質(zhì)量、不在規(guī)模在效益,沒有優(yōu)勢骨干項(xiàng)目做支撐,園區(qū)就難以立足生存和發(fā)展。近年來,周邊地市引進(jìn)不少國內(nèi)稱雄、國際知名的重量級大牌企業(yè),從而奠定了所在工業(yè)區(qū)的地位和影響,本次工業(yè)區(qū)建設(shè),如果我們不能把握機(jī)遇、痛下苦功,未來滄州工業(yè)競爭恐難再有我們的一席之地。
二是做大做強(qiáng)城區(qū)需要高點(diǎn)啟動。一個縣、市、區(qū)是否強(qiáng)大,關(guān)鍵在實(shí)力、核心看稅收。回顧___區(qū)近年來的發(fā)展情況,雖然在三大產(chǎn)業(yè)方面均取得長足發(fā)展,但真正為區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出巨大貢獻(xiàn)的是滄練工貿(mào)、石油套管這樣的優(yōu)勢企業(yè)。___工業(yè)區(qū)建設(shè)是否成功關(guān)鍵要看是否能夠繼續(xù)引進(jìn)這樣的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。只有多一些這樣的項(xiàng)目,___區(qū)做大做強(qiáng)的目標(biāo)才有基礎(chǔ)和保障。
三是區(qū)位條件優(yōu)越可以高點(diǎn)啟動。投資為了收益,哪里條件優(yōu)越資金就向哪里流動。近年來,滄州經(jīng)濟(jì)全面提速,新一輪競爭熱潮正在形成。與周邊新建、擴(kuò)建工業(yè)區(qū)相比,___工業(yè)區(qū)規(guī)模偏小、地價偏高,但我們最大的優(yōu)勢是區(qū)位條件優(yōu)越。周邊無論交通條件、工業(yè)資源、還是城市基礎(chǔ)設(shè)施,三大條件兼?zhèn)洌瑴嬷菥硟?nèi)無任何一個工業(yè)區(qū)可比。因此,只要我們堅定信念、揚(yáng)長避短、用足優(yōu)勢,___工業(yè)區(qū)完全可以引來理想項(xiàng)目。
二、打造優(yōu)勢是___工業(yè)區(qū)的競爭之要
吸引好項(xiàng)目,必須創(chuàng)造好條件,這是市場鐵率,不以人的意志為轉(zhuǎn)移。所謂條件主要包括三大方面:基礎(chǔ)環(huán)境、土地價格和服務(wù)水準(zhǔn)。所謂條件好壞主要是與周邊地區(qū)比較而言并無絕對標(biāo)準(zhǔn)。隨著時代發(fā)展與進(jìn)步,周邊地區(qū)基礎(chǔ)環(huán)境和服務(wù)水準(zhǔn)與時俱進(jìn)全面提高,因競爭形勢逼迫各地雖環(huán)境投入不斷加大,但土地出讓價格卻是不升反降。德州開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施做到九通一平,土地招商價格卻僅僅四萬一畝;天津?yàn)I海新區(qū)名動全國,各種基礎(chǔ)條件無與倫比,但億元以上項(xiàng)目落戶卻可以享受每畝3.5萬元的優(yōu)惠;山東樂陵為吸引外地投資,甚至出臺了零值出讓土地的工業(yè)區(qū)開發(fā)政策;滄州開發(fā)區(qū)與我們毗鄰而居,多年的開發(fā)建設(shè)形成了一定的基礎(chǔ)優(yōu)勢,但它們的土地招商價格也僅僅是四萬元一畝。這就是我們的競爭環(huán)境,這就是我們的比較標(biāo)準(zhǔn)。相對這樣的環(huán)境和標(biāo)準(zhǔn),僅僅依靠優(yōu)越的區(qū)位條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,還必須千方百計在改善基礎(chǔ)環(huán)境、增加功能配置、降低土地價格、提高服務(wù)水準(zhǔn)等方面下大氣力,以求招商環(huán)境具備足夠的“引力”,唯此___工業(yè)區(qū)才可以高點(diǎn)啟動、揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。
三、整體招商是___工業(yè)區(qū)的活力之源
招項(xiàng)目、做園區(qū),必須要投入,唯有大投入才有大產(chǎn)出。投入可有多種主體,也可有多種思路。政府可以投入,企業(yè)也可以投入;投入可一次完成,也可滾動發(fā)展、邊引資邊建設(shè)。關(guān)鍵確定什么樣的招商思路,是零散招商還是整體招商,是市場運(yùn)作還是行政操作。相對而言,集中工業(yè)區(qū)所有可開發(fā)土地,將工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至以后的工業(yè)區(qū)經(jīng)營與管理,通過市場招標(biāo)形式委托一家有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)一次買斷、全程操作,即所謂整體招商。此類做法,在浙江等地已有先例,收效甚佳。與零散招商相比,整體招商具有明顯優(yōu)勢:一是完全符合市場經(jīng)濟(jì)條件下政府與企業(yè)的分工要求。中標(biāo)企業(yè)完全按照市場原則,負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)的建設(shè)、經(jīng)營與管理;政府依據(jù)自身職能,負(fù)責(zé)宏觀運(yùn)籌、提供相關(guān)服務(wù),集中精力營造發(fā)展環(huán)境。二是可最大程度地降低政府投入和風(fēng)險。依據(jù)招商協(xié)議中標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)土地購置、基礎(chǔ)建設(shè),以及廠房等設(shè)施的資金投入,據(jù)此收取廠房、土地、基礎(chǔ)設(shè)施等的出租或出讓費(fèi)用,保障企業(yè)的投入收益。政府負(fù)責(zé)規(guī)劃方案的審定、工業(yè)區(qū)建設(shè)過程的監(jiān)督、入?yún)^(qū)企業(yè)合法權(quán)益的保障,以此獲取屬地應(yīng)得的稅收和諸多管理收益。三是可有效控制有限土地的分散使用。集中工業(yè)區(qū)土地招大商、招好商,實(shí)現(xiàn)高點(diǎn)啟動,創(chuàng)造穩(wěn)定稅源,引領(lǐng)___工業(yè)逐步走向更高、更強(qiáng)的發(fā)展階段,奠定___區(qū)大發(fā)展、快發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)。落實(shí)整體招商工作應(yīng)重點(diǎn)考慮三方面問題:一是加大包裝宣傳力度,努力擴(kuò)大招商區(qū)域和宣傳效果;二是突出比較優(yōu)勢,重點(diǎn)向土地資源稀缺,勞力價格偏高的廣東、蘇、浙等地傾斜,積極承接發(fā)達(dá)地區(qū)向環(huán)渤海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;三是切實(shí)制定優(yōu)惠政策,努力創(chuàng)造“多贏”效果,以爭取實(shí)力企業(yè)參與工業(yè)區(qū)啟動與建設(shè)。
后附:滄縣
第二篇:合作開發(fā)土地協(xié)議書(整體招商)
合作開發(fā)土地協(xié)議書
甲方:XX市XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室 乙方:
為加快XX市臨港陶瓷工業(yè)區(qū)的開發(fā),充分利用土地資源,發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),甲方同意乙方先帶資金對XX市臨港陶瓷工業(yè)區(qū)的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方在平等互利、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,達(dá)成如下合作協(xié)議條款:
一、合作開發(fā)的土地面積以及項(xiàng)目開發(fā)要求
甲方負(fù)責(zé)提供土地開發(fā)的總面積共:壹仟畝(1100畝),土地四至范圍:東至:省道XX公路(XX廠),南至:山林地,西至:山林地,北至:山林地(以用地平面圖為準(zhǔn)),乙方負(fù)責(zé)先帶資金分期開發(fā)上述土地以及園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
陶瓷工業(yè)區(qū)首期開發(fā)的項(xiàng)目具體要求如下:
1、乙方要按照工業(yè)園區(qū)的設(shè)計規(guī)劃在合同簽訂之日起10天內(nèi),進(jìn)場施工長1128米,寬30米的工業(yè)大道,路徑從省道SXX公路至XX有限公司后面的紅線。
2、乙方要按照園區(qū)的設(shè)計規(guī)劃在簽訂合同之日起60天內(nèi)平整好園區(qū)工業(yè)大道北邊200畝的土地。
3、乙方要按照園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)園區(qū)的供水管道,排污管道以及綠化等。具體實(shí)施法案須雙方另行協(xié)商確定簽訂相關(guān)合同。
二、土地開發(fā)的合作辦法 甲方負(fù)責(zé)提供土地,包括征地手續(xù),青苗補(bǔ)償,用地規(guī)劃,村民簽約日常費(fèi)用等各項(xiàng)用地 ;上述總費(fèi)用按每畝XX元由乙方包干。乙方負(fù)責(zé)自帶資金對用地進(jìn)行道路建設(shè),平整土地;再由甲方將開發(fā)好的土地進(jìn)行招商發(fā)展,所得再用于償還乙方先帶資金開發(fā)的工程款。具體合作辦法如下:
1甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供電部門確保用電。其費(fèi)用由甲○方與供電部門協(xié)調(diào)解決。
2由雙方派出人員組成工作小組,并開設(shè)專門銀行帳○號共同監(jiān)管乙方出資投入的開發(fā)資金,按征地建設(shè)由雙方簽訂支付有關(guān)征地費(fèi)用。
3由雙方聯(lián)合招商,出讓價由雙方研究確定,招商收○入開設(shè)專門收款帳號,由雙方共管,資金先支付開發(fā)成本(包括道路平整費(fèi)用、管網(wǎng)投資等)扣除開發(fā)成本后為項(xiàng)目盈利。
4項(xiàng)目盈利分配由雙方按甲方占40%,乙方占60%比例○分配,所得稅費(fèi)各免。
1、乙方在簽訂合同7天內(nèi)預(yù)借(人民幣)XX佰萬元整(¥XX元)給甲方,用于支付首期開發(fā)200畝地的占用林地費(fèi),以及青苗補(bǔ)償費(fèi)。
2、甲方用陶瓷工業(yè)園區(qū)內(nèi) 畝地(東至:,南至,西至,北至。)(以用地規(guī)劃圖為準(zhǔn)),抵押給乙方,以保證乙方先帶資金來開發(fā)建設(shè)。
3、工程付款方式:
①甲方支付給乙方的工程款,按商人付款給甲方的比例分四期進(jìn)行支付:第一期:甲方先支付該工程款的10%給乙方,即(人民幣)元整(¥ 元);第二期:甲方再支付總工程款的60%給乙方,即(人民幣)元整(¥ 元);第三期:甲方支付總工程款的25%給乙方,即(人民幣)元整(¥ 元);第四期:余下的工程款,即 元整(¥ 元);在乙方完成合作開發(fā)的所有建設(shè)工程并經(jīng)甲方驗(yàn)收確認(rèn)后,五天內(nèi)付清。
②乙方借給甲方的(人民幣)XX佰萬元整(¥XX元)在甲方收到商人付清所有款項(xiàng)后,一次性付清給乙方。
三、雙方權(quán)利和義務(wù)
1、甲方負(fù)責(zé)提供土地給乙方自帶資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
2、甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好乙方在園區(qū)開發(fā)期間的矛盾糾紛,并保障乙方不受外界侵害。
3、甲方將(人民幣)XX佰萬元整(¥XX元)的借款歸還給乙方后,甲方抵押給乙方的200畝地,乙方無條件歸還給甲方。
4、乙方進(jìn)行園區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中,所產(chǎn)生的一切稅費(fèi),必須按國家的稅收政策規(guī)定依時定額在XX鎮(zhèn)稅務(wù)部門繳交。
5、乙方在園區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)期間,按照安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真抓好施工安全,如有違反安全生產(chǎn)管理,而造成事故的,一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé),與甲方無關(guān)。
6、乙方在園區(qū)建設(shè)期間所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)均由乙方負(fù)責(zé),與甲方無關(guān)。
7、乙方按合同要求,按時按質(zhì)完成開發(fā)建設(shè)后甲方將組織人員對工程進(jìn)行驗(yàn)收,如驗(yàn)收不合格的,乙方要無條件按合同的要求重新建設(shè)好,直至甲方驗(yàn)收合格為止。
四、違約責(zé)任
1、在合同簽訂后,乙方要按本合同的第一條規(guī)定按時按質(zhì)完成工程的開發(fā)建設(shè),否則,乙方不按時按質(zhì)完成的,甲方將按合同規(guī)定時間,乙方每拖延工期一天,扣罰工程款總額的1%。
2、乙方不按合同約定履行有關(guān)義務(wù)的,由乙方承擔(dān)違約責(zé)任,并賠償因其違約給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
3、若甲方不按合同約定履行有關(guān)義務(wù)的,由甲方承擔(dān)違約責(zé)任,并賠償因其違約給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
五、以上條款雙方共同遵守,不得違反,如有未盡事宜,由甲、乙雙方共同協(xié)商解決,如協(xié)商不成的,提交XX市仲裁委員會仲裁或直接向XX市人民法院訴訟解決。
六、本合同共五份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,送鎮(zhèn)政府、鎮(zhèn)合同管理處、鎮(zhèn)規(guī)劃辦各備存一份,合同經(jīng)甲、乙雙方簽訂之日起生效。附:《開發(fā)土地四至圖》
《抵押土地四至圖》
甲方:XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室(蓋章)代表人簽名:
乙方: 代表人簽名:
見證單位: 代表人簽名:
(蓋章)(蓋章)簽訂日期:二00九年 月 日 簽訂地點(diǎn):XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室
第三篇:工業(yè)園區(qū)整體招商開發(fā)意見
工業(yè)園區(qū)整體招商開發(fā)意見
整體招商開發(fā),是集中某個工業(yè)區(qū)域的所有可開發(fā)土
地,將工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至以后的工業(yè)區(qū)經(jīng)營與管理,通過市場機(jī)制選擇、委托一家或數(shù)家有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)一次買斷、全程操作的招商發(fā)展模式。
通過多方收集資料,分析整體招商規(guī)律,并與其他工業(yè)園區(qū)進(jìn)行交流,結(jié)合某某實(shí)情,我辦現(xiàn)整理形成以下意見。為表述方便,本文設(shè)定了具體數(shù)據(jù)指標(biāo),尚未經(jīng)過嚴(yán)格的科學(xué)論證,僅供參考。
一、投資方要求:
1、投資方應(yīng)具備雄厚的資金實(shí)力,注冊資本金不低于1000萬元,企業(yè)凈資產(chǎn)不低于1億元。
2、投資方具備工業(yè)園區(qū)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)或相關(guān)經(jīng)驗(yàn),并擁有一定的企業(yè)資源。
3、投資方應(yīng)投入資金、土建、機(jī)械設(shè)備及無形資產(chǎn)。
二、開發(fā)模式及要求:
(一)規(guī)劃:
1、投資方應(yīng)在某某工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃內(nèi),編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃,報縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
2、投資方應(yīng)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。
3、投資方除自辦企業(yè)外,按產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分塊分區(qū)或賣或
租對外進(jìn)行招商。
(二)土地供應(yīng):
1、政府以征地報批成本價,按招拍掛程序出讓土地,用地性質(zhì)為工業(yè)用地,用地期限為50年。根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,分期出讓土地使用權(quán)。如一期出讓400畝,完成開發(fā)后二期出讓300畝,三期出讓300畝。
2、投資方通過法定程序取得土地使用權(quán),土地出讓金
一次性或分期繳入財政專戶。或者由投資方先行墊付土地征地、拆遷、報批費(fèi)用,按法定程序出讓時抵作土地出讓金。
3、政府負(fù)責(zé)拆遷、安置及協(xié)調(diào)與當(dāng)?shù)厝罕姷拿芗m紛。
4、投資方繳納全部土地出讓金后,政府將“凈地”交
付給投資方,并辦理土地使用權(quán)證。
5、政府以扶持資金或開發(fā)補(bǔ)助的方式,按照開發(fā)的進(jìn)
度,在3年內(nèi)分期返還土地出讓金,起到履約保證金的作用,從而彌補(bǔ)投資方的開發(fā)成本,將地價實(shí)際控制在每畝2.5萬元以下,甚至可實(shí)現(xiàn)“零地價”。
(三)建設(shè)內(nèi)容:
1、開發(fā)區(qū)域內(nèi)的場地平整。
2、建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施,包括道路、給排水管網(wǎng)、電力
設(shè)施、照明設(shè)施、通信設(shè)施等。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。
4、雙方協(xié)商的其他建設(shè)內(nèi)容。
以上各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)均應(yīng)包括在詳規(guī)內(nèi)。
(四)建設(shè)要求:
投資方按照批準(zhǔn)后的規(guī)劃建設(shè)要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè),其建設(shè)過程接受縣有關(guān)部門的監(jiān)管。
1、作好整個地塊的道路設(shè)計,整理安排各市政管線,滿足引進(jìn)工業(yè)企業(yè)建設(shè)需要。道路用地不低于用地面積的30%。
2、廠區(qū)設(shè)計,要求高起點(diǎn),高標(biāo)準(zhǔn)做好園林式產(chǎn)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計,綠地率不低于30%,容積率控制在0.6-1.2,建筑層數(shù)不得超過五層。
3、做好該地塊的環(huán)境影響評價報告,整理安排廢氣廢水及固體垃圾,廢棄物等處理設(shè)施布局,并須按環(huán)評要求進(jìn)行達(dá)標(biāo)排放。
(五)建設(shè)周期及目標(biāo):
分期開發(fā)建設(shè),目標(biāo)層層分解。
比如,第一年實(shí)現(xiàn)“六通一平”的目標(biāo),修建標(biāo)準(zhǔn)廠房不低于2萬平方米,引進(jìn)項(xiàng)目4個以上;返還繳納土地出讓金的20%,并啟動二期供地。
第二年修建標(biāo)準(zhǔn)廠房不低于4萬平方米,引進(jìn)項(xiàng)目6個以上,實(shí)現(xiàn)稅收600萬元;返還繳納土地出讓金的20%,返還當(dāng)年稅收50%,并啟動三期供地。
第五年修建標(biāo)準(zhǔn)廠房不低于8萬平方米,引進(jìn)項(xiàng)目20
個以上,實(shí)現(xiàn)稅收2000萬元;返還繳納土地出讓金的20%,返還當(dāng)年稅收50%。
(六)引進(jìn)項(xiàng)目要求:
1、項(xiàng)目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,無高污染,并且具備一定的相關(guān)性,以利于形成產(chǎn)業(yè)集群和打造專業(yè)園區(qū)。
2、每個項(xiàng)目按開發(fā)區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目流程嚴(yán)格審核把關(guān)。
3、項(xiàng)目必須達(dá)到工業(yè)用地承載性經(jīng)濟(jì)指標(biāo):每畝工業(yè)土地固定資產(chǎn)投入不低于50萬元;項(xiàng)目投資后,每畝工業(yè)用地年財稅貢獻(xiàn)不低于3萬元。
(七)投資方收益構(gòu)成:
1、出讓工業(yè)土地收益。完成“六通一平”后,每畝出讓收益在1.5萬元以上。
2、租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房收益。可按每月每平方米租金3-5元計算。
3、在開發(fā)區(qū)域內(nèi)或區(qū)域外,酌情安排少量綜合用地,可由投資方獨(dú)家經(jīng)營配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)獲利。
4、引進(jìn)企業(yè)的稅收返還。五年內(nèi)稅收縣里實(shí)得部分全額返還給投資方。或按八年內(nèi)60%的比例返還。
5、引進(jìn)企業(yè)的招商引資獎勵。
三、配套措施
(一)保障措施:
1、開發(fā)園區(qū)由投資方設(shè)立專門機(jī)構(gòu)獨(dú)立經(jīng)營、自主管理,專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人可在某某經(jīng)開區(qū)管委會掛任職務(wù),名義上歸某某經(jīng)開區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。
2、除稅務(wù)部門外,其他單位和個人未報經(jīng)管委會同意,不得直接進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)進(jìn)行檢查、收費(fèi)和罰款。
3、投資方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中,產(chǎn)生的稅費(fèi)實(shí)行減免。
4、進(jìn)入開發(fā)園區(qū)的企業(yè)同等享受某某招商引資優(yōu)惠政策。
5、政府負(fù)責(zé)及時拉通連接開發(fā)園區(qū)的主干道公共設(shè)施建設(shè)及費(fèi)用。
6、開發(fā)園區(qū)內(nèi)一切報批手續(xù)由某政府有關(guān)部門全程代辦,費(fèi)用自理。
7、政府積極向上爭取各項(xiàng)政策性資金,如工業(yè)化引導(dǎo)資金、標(biāo)準(zhǔn)廠房貼息補(bǔ)助等,扶持開發(fā)園區(qū)的發(fā)展。
8、按照入園企業(yè)規(guī)模的大小、投資額多少(固定資產(chǎn)投資5000萬元以上),可以一事一議。
(二)約束措施:
1、政府未及時交付土地或未達(dá)到交付條件,應(yīng)相應(yīng)賠償投資方損失。
2、投資方違規(guī)閑置土地、擅自改變土地性質(zhì),由相關(guān)部門依法查處。
3、每一期若未按時按量完成開發(fā)指標(biāo),則相應(yīng)延遲土地出讓金返還和后續(xù)供地。
某某經(jīng)開區(qū)
2010年12月7日
第四篇:如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃和商業(yè)地產(chǎn)招商工作
如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃和商業(yè)地產(chǎn)招商營銷
一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃理念
這一節(jié)課我們給大家安排了商業(yè)項(xiàng)目的策劃及其重要意義;首先我們要明確的是項(xiàng)目策劃的最終目的是什么?其實(shí)商業(yè)項(xiàng)目的策劃是為了發(fā)現(xiàn)該商業(yè)項(xiàng)目在市場上的升值空間;尋找項(xiàng)目在市場上運(yùn)作的正常方向,解決開發(fā)項(xiàng)目后的核心問題:誰來投資經(jīng)營,誰來消費(fèi),如何運(yùn)營管理等。在上一節(jié)課我們講過商業(yè)項(xiàng)目策劃的主要目的是為了更好的做活市場氛圍,所以項(xiàng)目策劃的內(nèi)核就是市場調(diào)研工作,在做市場調(diào)研上我們應(yīng)該注重那些方面呢?其一:通過市場調(diào)研正確把握商業(yè)項(xiàng)目的主題定位和項(xiàng)目經(jīng)營理念,他能幫助我們解決項(xiàng)目做什么的問題,也就是解決了項(xiàng)目的中心思想問題后,剩下的都是怎么做的問題了。第二:正確把握商業(yè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與商品品類的合理布局;第三:正確把握招商時需要引進(jìn)的商品品類和商品組合,也就是入駐商家的合理組合;第四:正確把握出租物業(yè)和銷售物業(yè)的設(shè)計;第五:進(jìn)一步較準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目租賃和銷售價格的測算,達(dá)到或增加項(xiàng)目開發(fā)的最高期望值;第六:正確把握和評估該項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)劣勢和機(jī)會與風(fēng)險。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商營銷
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃招商時,招商公司每一次的成功招商并不是他擁有很多很多的招商資源,而更重要的是他對這些招商資源的整合能力;整合資源營銷已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)項(xiàng)目決勝商業(yè)的重
要手段;這里主要的關(guān)鍵詞在于第一是擁有多少資源,第二是整合資源的能力,第三是如何進(jìn)行對擁有資源整合營銷策劃,第四是決勝商場;所以有了足夠的資源不一定能獲得項(xiàng)目的完全成功。
那么作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商營銷究竟如何策劃呢?我們在實(shí)際工作中,我們想做好商業(yè)招商,首先要了解商業(yè)招商中的結(jié)構(gòu),其次要了解招商的各種商業(yè)業(yè)態(tài)。
第五篇:招商工作
招商工作
前言:企業(yè)需要招商,營銷企業(yè)也需要招商,招商是企業(yè)營銷過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,是企業(yè)將產(chǎn)品推向市場的必由之路,任何一種產(chǎn)品要想走向市場,必須通過網(wǎng)絡(luò)渠道來傳遞出去。而這個銷售網(wǎng)絡(luò)的每一個點(diǎn)是由企業(yè)的加盟商構(gòu)建成的,那么,加盟商從何而來呢?這就是招商所要做的工作。
一,銷售網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建
招商無非就是要尋找加盟商,讓他們打款進(jìn)貨,加盟企業(yè)的產(chǎn)品。企業(yè)只要有好的 產(chǎn)品和加盟政策,還怕招不到加盟商嗎?
實(shí)際上,并非如此。招商工作看似簡單,但是要想從別人的腰包里掏錢,并不是一件
很容易的事,這不光需要有好的產(chǎn)品,還要有周密的策劃。有時候,一個細(xì)節(jié)上的失誤,就有可能流失一批客戶。
二,合理的招商宣傳
很多連鎖企業(yè)總是過分夸大自己,例如號稱“年初投資3萬,年底回報30萬”,加盟商一看就想,這么好的產(chǎn)品,還招什么商?不切實(shí)際!招商很可能就是為了騙點(diǎn)加盟費(fèi)。
當(dāng)然,這也并不是說招商廣告不需要華麗的語言,語言煽動并不表示華而不實(shí);角度豐富并不表示沒有重心。如果語言太平實(shí),確實(shí)不能引起多數(shù)人的關(guān)注,但文字過度華麗又容易喧賓奪主,讓人看了頓生疑慮。實(shí)際上,合理引用調(diào)查數(shù)據(jù)或權(quán)威論點(diǎn)都能為文章增加可信度。
三,招商加盟的關(guān)鍵
新產(chǎn)品上市以后,要根據(jù)產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、渠道特點(diǎn)、來確定適合自己的加盟商目標(biāo)群。企業(yè)要注重企業(yè)的長期發(fā)展,要求加盟商要有運(yùn)作市場的經(jīng)營能力,并不是只要有錢就能夠成為企業(yè)的加盟商,不要僅僅把招商作為企業(yè)圈錢的一種手段。招商是一個雙向選擇的機(jī)會,就如同談戀愛,要求兩情相悅。如果把企業(yè)當(dāng)作男方,那么加盟商就是女方。男方要展示自己的實(shí)力和自己的擇偶標(biāo)準(zhǔn),女方也要根據(jù)自身的條件看能否達(dá)到男方的要求,如果條件符合,那么對雙方都是一件好事。如果條件不符,勉強(qiáng)的湊在一起,那么對雙方都將是一種損失。如果加盟商選擇不當(dāng),在以后的市場經(jīng)營中就會因?yàn)榧用松探?jīng)營能力不足,影響市場的正常運(yùn)作,由于銷量上不去,加盟商一味地向廠家要支持,而廠家的支持往往是與銷量掛鉤,給不了加盟商過多的支持,導(dǎo)致合作的脫節(jié),最終導(dǎo)致加盟商的“死亡”。加盟商倒下去了,看似只是加盟商的損失,對企業(yè)沒有影響,其實(shí)不然。一般而言,一個產(chǎn)品進(jìn)入一個地區(qū)所設(shè)的加盟商數(shù)量是有限的,當(dāng)?shù)丶用松痰牡沟簦痛砹似髽I(yè)在該地區(qū)市場的喪失。企業(yè)要想重新進(jìn)入該市場就不那么容易了,雖然是因?yàn)榧用松痰膫€人原因造成的,但是這是說不清楚的事情。由于人們不明真相,于是對該產(chǎn)品就會失去信心,想再開發(fā)新的加盟商就很難了。因此,對企業(yè)而言,失去的不是加盟商,而是整個區(qū)域市場。所以企業(yè)在招商時,對于加盟商的選擇要有針對性,不要是蘑菇就采,雖然都希望籃子里的蘑菇越多越好,但是,對于有毒的蘑菇一定要學(xué)會放棄。否則,一開始可能滿足了最近的欲望,但最終會對自己造成傷害。
近年來,由于各種形式的招商越來越多,招商存在的諸多問題也顯示出來了,企業(yè)現(xiàn)在面臨招商難特別是一些中小企業(yè)更是如此。那么,企業(yè)如何才能快速、有效地實(shí)現(xiàn)招商呢?通常,招商工作從三個方面著手
1競爭對手的加盟商
由于競爭對手的加盟商對該行業(yè)、產(chǎn)品以及市場運(yùn)作比較熟悉,企業(yè)可以利用其這方面的優(yōu)
勢快速啟動市場。由于競爭對手對加盟行業(yè)非常熟悉,因此,要想將競爭對手的加盟商變?yōu)樽约旱募用松滩⒉蝗菀住F髽I(yè)可以通過三種方式來尋找:
① 經(jīng)營狀況不良的加盟商。這類加盟商要確定是由于廠家支持不夠或由于廠家自身經(jīng)營不
善,從而導(dǎo)致加盟業(yè)績欠佳,而非加盟商自身原因造成。加盟商已經(jīng)對競爭對手失去信心。我們可以說服他們放棄競爭對手,成為我們的加盟商。
② 經(jīng)營狀況良好,但對廠家不滿的加盟商。此類加盟商經(jīng)營狀況良好,雖然有很好的銷售,但是對于競爭對手的承諾實(shí)現(xiàn)不了,使加盟商的利益不能保障,加盟商對競爭對手很不滿意,我們可以說服他們放棄競爭對手,成為我們的加盟商。
③ 經(jīng)營狀況良好,對廠家也很滿意的加盟商。這類加盟商隊競爭對手有較高的忠誠度,單
是我們可以利用與部分對手的價格差異,來說服他們另開一家店,可以重復(fù)地利用公司的銷售和售后服務(wù)人員來進(jìn)行經(jīng)營。由于兩個產(chǎn)品的價位不同,所面對的目標(biāo)消費(fèi)群不同,不會對原點(diǎn)構(gòu)成威脅,對加盟商而言是一個兩全其美的事情。
2相關(guān)產(chǎn)品的加盟商
相關(guān)產(chǎn)品指的是與企業(yè)產(chǎn)品有關(guān)聯(lián)或經(jīng)銷方式類似的產(chǎn)品,如保健品與醫(yī)藥、食品與飲料、太陽能與水暖器材、自行車與摩托車等。由于這些產(chǎn)品的經(jīng)銷具有相關(guān)性,產(chǎn)品的經(jīng)銷方式有一定的相似,因此加盟商往往比較容易介入。這類加盟商具有一定的銷售經(jīng)驗(yàn),具有較強(qiáng)的經(jīng)銷意識,有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,而且在我們的招商時也比較容易找到,他們應(yīng)該是企業(yè)招商的重點(diǎn)之一。
3有閑置資金的潛在的加盟商
這部分加盟商有一定的資金實(shí)力,同時又有投資的欲望,也可以成為企業(yè)的目標(biāo)加盟商。雖然他們?nèi)狈π袠I(yè)知識產(chǎn)品的經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn),但是由于他們初次涉入一個新行業(yè)或初次經(jīng)商,往往做事情特別認(rèn)真,只要具有一定的經(jīng)銷的意識,經(jīng)過廠家的培訓(xùn)與指導(dǎo)后,可以迅速成為優(yōu)秀的加盟商。
四,怎樣找加盟商
1.廣告招商
廣告招商時我們常見的一種招商方式,它主要是通過各種廣告媒體將企業(yè)的招商信息傳播出去,通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料,通過進(jìn)一步談判,引導(dǎo)人們來經(jīng)銷本企業(yè)的產(chǎn)品。這種招商方式主要適應(yīng)于企業(yè)的業(yè)務(wù)人員相對較少而又需要快速地開發(fā)市場,或者企業(yè)的產(chǎn)品具有一定的知名度,處于市場開發(fā)的后期,銷售網(wǎng)絡(luò)的簡歷相對健全,競爭對手的加盟商和相關(guān)產(chǎn)品的加盟商已經(jīng)沒有合作的意向,如果要進(jìn)一步擴(kuò)大市場,則需要尋找有閑置資金的潛在加盟商,而這部分加盟商無法通過業(yè)務(wù)人員來尋找,只有通過廣告的方式來傳播招商信息,將這部分潛在的加盟商挖掘出來。廣告招商的費(fèi)用較高,對于新產(chǎn)品上市初期不適合用投放大量站上廣告的方式進(jìn)行招商。由于人們在選擇投資項(xiàng)目時往往比較謹(jǐn)慎,對于缺乏品牌知名度的新產(chǎn)品缺乏信心,沒有興趣,因此廣告招商的效果不是很明顯。往往花很多的廣告費(fèi),也招不到合適的加盟商,造成資源浪費(fèi)。
所以,廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣,能夠找出很多業(yè)務(wù)人員無法找到的潛在加盟商。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高,招商質(zhì)量低,針對性差。
2.業(yè)務(wù)人員走訪招商
業(yè)務(wù)人員走訪招商時最直接一種招商方式,它主要是在企業(yè)確定招商群體后,針對競爭對手和相關(guān)產(chǎn)品的加盟商有目地進(jìn)行走訪和溝通,傳達(dá)企業(yè)的招商信息,進(jìn)行招商。這種招商方式主要適應(yīng)于新品上市初期和市場開發(fā)階段,企業(yè)實(shí)力相對較弱,對于沒有經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn)的潛在加盟商,企業(yè)的后期培訓(xùn)和指導(dǎo)跟不上,企業(yè)的目標(biāo)招商群主要是競爭對手的加盟商和相關(guān)產(chǎn)品的加盟商。因此,企業(yè)可安排業(yè)務(wù)人員對目標(biāo)招商群進(jìn)行有針對性的、快速地走訪。
所以,業(yè)務(wù)人員走訪招商的優(yōu)點(diǎn)是針對性強(qiáng),加盟商的經(jīng)銷能力較高,速度快,可以節(jié)省大量的廣告費(fèi)。其缺點(diǎn)是無法找到有閑置資金的潛在加盟商,對業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)要求較高。五,展示企業(yè)實(shí)力
1. 展示企業(yè)實(shí)力,讓加盟商了解企業(yè)的過去。
首先,要讓加盟商了解企業(yè)的發(fā)展史。加盟商對企業(yè)是陌生的,要讓加盟商放心地經(jīng)銷企業(yè)的產(chǎn)品,必須要讓加盟商對企業(yè)產(chǎn)生信任。如何讓加盟商信任我們的企業(yè),光靠企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,要有說服力的招商工具。如企業(yè)所獲得的榮譽(yù)、媒體對于企業(yè)的報道等。2.建立樣板市場,讓加盟商看到自己的未來。
企業(yè)在招商過程中,僅靠一則招商廣告和業(yè)務(wù)人員的游說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們要讓加盟商看到實(shí)際的東西。這就需要企業(yè)建立樣板市場,對于樣板市場企業(yè)要做好嚴(yán)格管理,從店面的建設(shè)到導(dǎo)購員的培訓(xùn)都必須要做到規(guī)范化,要使樣板店的成為企業(yè)的形象店。在招商會的同時,可以帶加盟商參觀樣板店,使加盟商從樣板店中感覺到這就是自己的未來。3.做好長久規(guī)劃,讓加盟商看到發(fā)展的前景。
在會上,企業(yè)要做好長遠(yuǎn)的規(guī)劃,對企業(yè)的前景作一個描繪,樹立一種長久發(fā)展的企業(yè)形象,讓加盟商感覺到這是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè),與中央的企業(yè)合作,是有前途的。可執(zhí)行可操作的經(jīng)營模式
4.建立可操作的經(jīng)營模式,讓加盟商放心經(jīng)銷。
為加盟商建立一種可操作的簡單的經(jīng)銷模式,從店面的裝修、產(chǎn)品的擺放、導(dǎo)購員的培訓(xùn)、經(jīng)營管理、促銷推廣等形成一種模式。這種模式簡單、易操作,只要加盟商照這種模式運(yùn)作,就可以有一個很好的收益。通常,加盟商所擔(dān)心的不是投資額太高,二是進(jìn)貨以后如何才能銷售出去。經(jīng)銷模式可以讓加盟商感覺到,企業(yè)不是讓加盟商之間去銷售,而是企業(yè)在幫他們一起進(jìn)行銷售,讓加盟商消除后顧之憂。
5優(yōu)秀加盟商現(xiàn)身說法。
請已經(jīng)合作的優(yōu)秀加盟商現(xiàn)身說法,講述之間與企業(yè)合作的經(jīng)歷和經(jīng)營的業(yè)績,用具體的數(shù)字來說明產(chǎn)品給自己帶來的利益。事實(shí)勝于雄辯,通過現(xiàn)有加盟商的講解,可以打消加盟商對產(chǎn)品的疑慮,別人做著行,那么自己做也一定行。
6.行業(yè)權(quán)威的說話,消除加盟商的疑惑。
請行業(yè)內(nèi)的專家對行業(yè)的和產(chǎn)品進(jìn)行分析,增強(qiáng)產(chǎn)品的可信度。加盟商來開會都是帶著疑慮來的,企業(yè)可針對加盟商的疑慮,請專家在招商會上一一解答。在加盟商看來,專家的解答比企業(yè)的解答可信度要強(qiáng)得多。只要加盟商的疑慮被解除了,那么合作也基本上完成了。7.業(yè)務(wù)人員跟進(jìn)。
會議結(jié)束后,加盟商對企業(yè)和產(chǎn)品已經(jīng)有足夠的認(rèn)識,心中的疑慮也基本上消除了,但是現(xiàn)在的加盟商大都比較理智,不會因?yàn)橐粫r的頭腦發(fā)熱而當(dāng)時達(dá)成協(xié)議。這就需要業(yè)務(wù)人員及時跟進(jìn),在最短的時間內(nèi)進(jìn)行多次拜訪,利用招商會的余熱,趁熱打鐵,爭取實(shí)現(xiàn)合作。8網(wǎng)絡(luò)招商渠道更加多元化
總而言之,招商與加盟密不可分,企業(yè)的招商要有針對性,不能盲目地夢想一網(wǎng)打盡滿河魚。選擇適合自己的加盟商,誠心誠意地去合作,招商會結(jié)束后要有諾必現(xiàn),只有這樣才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),保證后期的招商工作鞏固有序進(jìn)行。企業(yè)無論采取什么樣的手段,招商的最終目的不在于圈錢,而是要服務(wù)于產(chǎn)品的銷售。