第一篇：黃維青律師推薦案例：農村房未建面臨拆遷不賠（最終版）

黃維青律師推薦案例：農村房未建面臨拆遷不賠

家住崇明的陸某4年前取得了 《農村個人建房用地申請批復通知》，但沒有及時建房，一年后，開發商根據房屋拆遷許可證，取得了陸某所在地范圍拆遷人資格。房屋根本不存在，陸某該如何補償安置？因和開發商達不成房屋拆遷補償安置協議，陸某向崇明縣住房保障和房屋管理局提出行政裁決申請，該局做出《不予受理通知書》。陸某不服，向法院提起行政訴訟。近日，崇明縣法院對此案做出了一審判決。

2006年12月20日，陸某取得了 《農村個人建房用地申請批復通知》，但他當時沒有建房。2007年9月，一家開發商根據崇明縣房屋土地管理局核發的房屋拆遷許可證，取得了陸某所在地范圍拆遷人資格。這個時候，陸某房屋還沒有建造起來。2010年9月 16日，陸某以與開發商達不成房屋拆遷補償安置協議為由，用郵寄方式向房管局提出房屋拆遷行政裁決申請。房管局于2010年9月18日收到陸某的申請，經調查核實，認定陸某申請裁決的房屋不存在，依據 《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規定》第九條第

（四）項之規定，于2010年9月20日做出 《不予受理通知書》，并于當日向陸某進行了送達。陸某不服，2010年10月8日，他向崇明縣法院提起行政訴訟。

崇明縣住房保障和房屋管理局辯稱，該局收到陸某的行政裁決申請后，經調查核實，查明陸某申請的房屋不存在，依據相關法律，于法定期限內做出不予受理的具體行政行為，事實清楚，程序合法，適用法律正確。

崇明縣法院認為，根據《城市房屋拆遷管理條例》及《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的相關規定，崇明縣住房保障和房屋管理局具有做出被訴具體行政行為的法定職權。該局收到原告的行政裁決申請后，經調查核實，認定原告申請裁決的房屋不存在，并依據《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規定》，在法定期限內做出不予受理的具體行政行為，事實清楚，程序合法，適用法律正確，本院予以支持。原告房屋實際不存在，其申請裁決缺乏事實根據和法律依據，法院不予支持。據此，法院做出一審判決，維持崇明縣住房保障和房屋管理局做出 《不予受理通知書》的具體行政行為。

第二篇：黃維青律師談：拆遷安置房過戶涉及的稅收

黃維青律師談：拆遷安置房過戶涉及的稅收

根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房（商品房開發，開發商取得土地是通過出讓方式）是有區別的。但拆遷安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證，可以進行上市交易，無房產證賣方將無權對房屋進行處置，同樣也不能享受房屋帶來的利益。

拆遷安置房的過戶和一般房屋沒有任何區別，買方要繳納的稅費為：

契稅：普通住宅按買價征收1.5%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔； 交易費：6元/平米，雙方各付一半；

登記費：80元，買方繳納。

營業稅（賣方）：

對購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；

個人購買普通商品住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅； 對個人購買非普通商品住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；

個人所得稅（賣方）：取得房產證未滿5年，按交易差價的20%收取。營業稅及個稅繳納年限的規定按照孰先的原則以取得房產證的時間或契稅完稅憑證上的時間為準。

第三篇：黃維青律師談：宅基地拆遷補償分配問題

黃維青律師談：宅基地拆遷補償分配問題

在農村宅基地房屋拆遷中，是不是一定要有戶口（引進人口除外）才能得

到相應的拆遷補償呢？并非如此。

農村宅基地的性質是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮國有土

地上房屋的拆遷采取的是不同的補償標準，因此在相應的安置方案和家庭內部分

配上存在很大差異。

城鎮國有土地上房屋拆遷，房屋價格一般采取市場評估價，綜合房屋產權和

土地使用權評定一個總的單價。而集體所有土地上房屋拆遷，區分房屋和土地權

利，房屋根據經評估的建安重置價予以補償，土地則按土地使用權基價標準予以

補償。在價格認定上采用不同的標準，導致兩種房屋能獲得的貨幣補償款懸殊。同時城鎮國有土地上房屋權屬的認定，一般以房產證（商品房、售后公房）

或土地證（自建私房）為主，而農村宅基地房屋權屬的認定，則并不以土地證為

主，因為一般土地證上僅為戶主一人，而宅基地房屋應是家庭成員共有財產，其

權利人不僅包括土地證權利人，也包括建房用地的申請人員。因此宅基地房屋權

利人通常是數人。如果經歷了歷次翻建、擴建、重建等，權利人還可能發生增減

變化。即使立基人為未成年人，對新建房屋未作出相應貢獻，也同樣享有宅基地

房屋權利，這是因為未成年人與成年人享有同樣的宅基地權利，而農村房屋價值

中土地使用權價值遠高于房屋建造產生的價值，因此未成年人未在建造房屋時作

出貢獻也可以忽略不計。

因此由于權利歸屬的不同，城鎮國有土地上房屋的拆遷補償款分配，房屋的貨幣補償款應歸房屋權利人所有，由房屋權利人妥善安置同住人。而集體土地上

房屋的拆遷補償款分配，房屋的貨幣補償款則應歸所有立基人享有。

第四篇：黃維青律師談：宅基地拆遷補償分配問題

黃維青律師談：宅基地拆遷補償分配問題

在農村宅基地房屋拆遷中，是不是一定要有戶口（引進人口除外）才能得到相應的拆遷補償呢？并非如此。

農村宅基地的性質是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮國有土地上房屋的拆遷采取的是不同的補償標準，因此在相應的安置方案和家庭內部分配上存在很大差異。

城鎮國有土地上房屋拆遷，房屋價格一般采取市場評估價，綜合房屋產權和土地使用權評定一個總的單價。而集體所有土地上房屋拆遷，區分房屋和土地權利，房屋根據經評估的建安重置價予以補償，土地則按土地使用權基價標準予以補償。在價格認定上采用不同的標準，導致兩種房屋能獲得的貨幣補償款懸殊。

同時城鎮國有土地上房屋權屬的認定，一般以房產證（商品房、售后公房）或土地證（自建私房）為主，而農村宅基地房屋權屬的認定，則并不以土地證為主，因為一般土地證上僅為戶主一人，而宅基地房屋應是家庭成員共有財產，其權利人不僅包括土地證權利人，也包括建房用地的申請人員。因此宅基地房屋權利人通常是數人。如果經歷了歷次翻建、擴建、重建等，權利人還可能發生增減變化。即使立基人為未成年人，對新建房屋未作出相應貢獻，也同樣享有宅基地房屋權利，這是因為未成年人與成年人享有同樣的宅基地權利，而農村房屋價值中土地使用權價值遠高于房屋建造產生的價值，因此未成年人未在建造房屋時作出貢獻也可以忽略不計。

因此由于權利歸屬的不同，城鎮國有土地上房屋的拆遷補償款分配，房屋的貨幣補償款應歸房屋權利人所有，由房屋權利人妥善安置同住人。而集體土地上房屋的拆遷補償款分配，房屋的貨幣補償款則應歸所有立基人享有。

第五篇：黃維青律師推薦案例：買房10年未過戶,動遷補償該誰得？

黃維青律師推薦案例：買房10年未過戶，動遷補償該誰得？

案情概要

買房不過戶，拆遷引矛盾。一房10年間先后兩次被轉手，每次轉手雖支付了對價，但均未簽訂轉讓合同，更未到房地產部門變更登記手續。10年后面臨拆遷，房屋升值近20倍。誰是被拆遷人？誰有權在拆遷補償協議上簽字，并獲得補償款？幾方為此僵持不下，拆遷部門亦束手無策。本案涉及的“三房東”的權益如何保障，誰是合法的被拆遷人，所有權的確認以及處理這樣的糾紛我們是嚴格按照法律規定還是援用公平、誠信的原則等都是值得大家深入探討的問題。

糾紛發生

1999年，張某將其在鎮上一間20平方的私有門面房以4000元轉給同鎮朋友李某用于經營，雙方未簽訂書面轉讓合同，亦未至土地、房產部門辦理轉讓登記手續。三年后，李某又將該房屋以2萬元轉讓給趙某經營超市，當時雙方同樣未簽訂書面合同，亦未辦理轉讓登記手續。近年，該鎮經濟發展迅速，市政動遷異常火熱。2010年，該門面房被劃入動遷范圍，門面房的拆遷補償款已高達35萬元。然當拆遷部門張貼出拆遷公告，并至趙某處核實房產信息時，趙某卻無法拿出產權憑證。同時，張某亦發現門面房雖轉讓他人十多年，但是房屋的產權一直是自己的。一位是產權人，一位是付了購房款又居處近十年的“三房東”，張某和趙某誰該在動遷協議上簽字？拆遷補償款該發給誰？雙方各有道理，市政拆遷部門亦無可奈何，多次力促雙方協商均未果，后告知雙方通過法律途徑解決。律師分析

隨著城鎮化進程以及舊城改造的加快，房價的大漲，這類的糾紛亦會隨之上升。在以往的多年間，由于法律意識的淡薄，再加上心疼轉讓稅費，很多城鄉結合部、鄉鎮私有房屋的轉讓均不簽訂書面合同的，付款后（有的還無支付憑證）亦未及時辦理過戶登記手續，按照我國的法律規定，物權轉移以登記為準，而不以實際居住為準。同時，按照相關拆遷規定，拆遷部門一般需要與產權人簽訂拆遷補償協議。在這樣的情況下，很多購房人可能真是啞巴吃黃連了。更極端的是，房屋被拆遷后，即使訴至法院要求對方履行合同，也可能因為合同標的無法履行而得不到法院的支持。

綜上，黃律師提醒各位：買了房，付了款，但尚未辦理房產過戶登記的朋友們，購買二手房一定要抓緊找到上家過戶或者辦理變更登記，否則若干年后，面臨拆遷會存在很大的法律風險，一般而言，拆遷部門只要按照產權登記的產權人與之簽訂拆遷安置協議即可，不一定非要得到實際居住人的人認可。