第一篇：國外合同責任部分翻譯

1.Intellectual Property知識產權

1.1 Supplier hereby represents and warrants that the Products(and the manufacture, sale or use thereof)do not and shall not infringe or misappropriate any third party’s intellectual property, industrial property and other proprietary rights arising under the laws of any country, including, but not limited to all rights with respect to(a)patents and patent applications and similar rights(including, but not limited to utility patent, design patent and utility model rights and applications therefor),(b)copyrights, design rights, databases and mask works, and any applications, registrations and other rights with respect thereto,(c)trade secrets, confidential information, technology and know how and(d)trademarks, service marks and tradenames(including, but not limited to goodwill)(all of the foregoing rights, “Intellectual Property Rights”).供應商聲明并保證該產品（包括生產，銷售或者使用權）在任何國家法律下不侵犯或盜用任何第三方的知識產權，工業產權和其他財產權利，包括但不限于以下權利：

（一）專利，專利申請以及類似權利（包括但不限于實用專利，外觀設計專利和實用新型專利和應用等），（二）著作權，設計權，數據庫和掩膜作品權，以及任何申請，注冊和與之有關的其他權利，（三）商業秘密，機密信息，專業技術，（四）商標，服務商標和商品名（包括但不限于商譽）（所有上述權利，“知識產權”）。

1.2 Supplier will promptly notify Fuji in writing in the event a claim that the Products(or the manufacture, sale or use thereof)infringes or misappropriates any third party’s Intellectual Property Rights arises or is reasonably likely to arise;provided, however, that such notice or failure to give such notice shall not relieve Supplier of any of its obligation hereunder.In the event of any such claim, at Fuji’s option and at Supplier’s expense, Supplier shall(a)procure for Fuji the right to continue using the Product, as applicable,(b)replace or modify the Product with a version that is non-infringing, provided that the replacement or modified version conforms with the requirements set forth in this Agreement, or(c)accept return of any Products and refund to Fuji all amounts paid to Suppler for such Products.一旦該產品（包括生產，銷售或者使用權）因出現或可能出現侵犯或盜用任何第三方的知識產權而發生索賠事件，供應商須立即以書面形式向富士發出聲明。但無論供應商是否成功發出聲明，都不能因此而免除其以下任何責任。如果一旦發生該類索賠事件，富士有權選擇以下任一選項，并由供應商支付相關費用：

（一）供應商允許富士有權在適用的情況下繼續使用該產品，（二）供應商更換或修改產品版本，即非侵權的版本，且更換或修改后的版本，符合本協定規定的要求，（三）供應商接受所有產品退貨及退款，并支付富士為這些產品支付的所有款項。

1.3 Supplier shall, at its own expense, defend, indemnify and hold harmless the Indemnitees from and against any and all losses, damages, liabilities, penalties, claims, demands, suits or actions, and related costs and expenses of any kind(including, but not limited to costs of defense or settlement and reasonable attorneys’, consultants’ and experts’ fees and disbursements)that arise out of or relate to a claim that the Product(s)(or the manufacture, sale or use thereof)infringes or misappropriates any Intellectual Property Rights.供應商應自費辯護，賠償和保障受償方免受任何損失，損害，負債，處罰，索賠，訴求，訴訟或行動，并承擔因該類索賠（產品（包括生產，銷售或者使用權）侵犯或盜用任何知識產權而發生的）事件引起的任何相關損失和費用（包括但不限于辯護費或和解和合理的律師費，咨詢費及專家費用和支出）。

1.4 If the Products are or contain copyrightable works, including, but not limited to software, developed pursuant to work set forth in an Individual Agreement, Fuji shall own such copyright.Supplier shall obtain prior approval to allow Fuji to indicate that Fuji or any third party designated by Fuji as the owner of any copyright or author of the Products, without any payment to Supplier or any other third party.Further, Supplier waives and agrees not to exercise, and Supplier shall cause its employees, agents and subcontractors(and their respective employees and agents)to waive and not exercise, any moral rights including, but not limited to any rights of attribution of authorship.如果產品是版權作品或包含版權，包括但不限于軟件，根據工作單獨制作一份協議規定，且富士擁有該版權。供應商應事先批準，允許富士或富士指定的任何第三方無償享有該產品的版權或著作權。此外，供應商和供應商的員工，代理商和分包商（及其各自的雇員及代理人）放棄并同意不行使任何道德權利，包括但不限于著作權的歸屬權。

1.5 According to written instructions of Fuji, Supplier shall attach to or indicate on the Products, packing and otherwise Fuji’s trademark, trade name or other marking of Fuji or any other trademark, trade name or other marking as designated by Fuji.Supplier shall not use any of such trademark, trade name or marking in any manner for any purpose other than those contemplated herein.Supplier shall not attach nor indicate in any way its own trademark, trade name or other marking indicating that the Products are manufactured by Supplier on or inside the Products, unless otherwise required by law.供應商應根據富士書面指示在產品和包裝等貼上及注明富士的商標，商品名或其他富士及被富士指定的任何標識。供應商不得出于其他目的以任何方式使用此類商標，商品名或標識。供應商不得以任何方式在產品的商標，商品名或其他標識上表明制造商信息，除非法律另有規定。

1.6 Fuji shall retain ownership of all Fuji’s Intellectual Property Rights.Except for those expressly provided herein, nothing in this Agreement shall be construed as granting or implying any license or assignment by Fuji to Supplier under any of Fuji’s Intellectual Property Rights.富士將保留所有富士的知識產權的所有權。除明文規定外，本協議的任何規定不得解釋為授權或暗示任何由富士許可或轉讓知識產權給供應商。

2.License 許可

2.1 Supplier hereby grants to Fuji a royalty-free, perpetual, non-exclusive, worldwide, irrevocable, transferable and sublicensable(through multiple tiers)and fully paid-up license to use Supplier’s Intellectual Property Rights for marketing, offer to sell, import, display, distribution, sales, supply, export, use, after-service and maintenance of the Products.供應商特此授予富士許可，在全球市場范圍內永久性的，免版稅的，非獨家的，不可撤銷的，可轉讓和再許可的（通過多層），以及繳清全部許可費用的使用供應商產品的知識產權，銷售要約，進口，展示，配送，銷售，供應，出口，使用，售后服務和維修。

第二篇：文獻綜述(國外部分

2.國外教育救助政策及研究

2.1 國外義務教育階段教育救助政策

教育是對貧困人口進行素質改造的最主要途徑。從經濟學角度來看，教育是一種公共品1，尤其是“掃盲”性質的基礎素質教育絕對算得上是一種純公共品。

美國在政府預算中，對中小學教育給予最優先的地位。所有符合年齡要求的兒童和少年都有免費在所居住的昂公立小學和中學的權利。聯邦政府最大的一個教育撥款教育計劃是“一號計劃”（title one program），用于低收入的學區為學習成績不佳的學生提供教學幫助，使低收入家庭的孩子不因其家庭貧窮而降低學業成績。2

基于義務教育發展不平衡而造成的嚴重的教育和教學問題，英國教育當局在1967年《普勞斯頓報告》中正式提出教育優先發展區這一概念，即著眼于創造一種教育手段，使處于“劣勢循環”的地區接受教育經費的特殊傾斜和資助，并使經費配置有客觀標準可遵循，以達到地區間、學校間和個體間的教育機會均等。3

1954年日本政府制定的《學校餐飲供給法》規定，全國施行義務教育制的學校（包括中小

4學、特殊教育學校等）都必須實施“學校餐飲供給制度”，即免費營養午餐和牛奶供給制度； 日

本的公共教育費用由中央政府和縣市政府共同承擔，每級政府從各自的稅收和其他收入中支付各自的教育費用，九年制義務教育的教科書一律實行免費制度，費用由國庫承擔。5一些地方還為學生提供學習用品和交通補助。

印度政府將全民普及義務教育作為各項工作的重中之重，其初等教育采取10+2 的教育體系，1年級到8年級為全免費的義務教育，學校不會向學生收取任何學費，教材由政府專門撥款購置并向學生免費提供。除此之外，每位學生每年還可以免費領取冬、以及春秋季三套校服。其中，在小學階段，每個學生還可以有一份政府提供的2盧比的免費午餐。6

2.2 國外高、中職教育階段教育救助政策

在印度，9到10年級為高中，9年級以上會收取相應的學費，數額根據印度各邦的發展水平及福利狀況而各不相同，具體從48盧比到360盧比不等（5盧比約合人民幣1元7）。世界經濟論壇（WEF）最近發布的《2010——2011全球競爭力報告》表明，瑞士的全球競爭力總1 樂章.社會救助學.北京：北京大學出版社，2008:137鐘仁耀.社會救助與社會福利.上海：上海財經大學出版社，2005：160鐘仁耀.社會救助與社會福利.上海：上海財經大學出版社，2005：164胡承康.學校供給營養餐：日本的強國戰略[J].新教育，2006（4）郭玲.從國外教育救助談中國教育救助的再發展[J].河南職業技術師范學院學報，2008（3）

6陳繼輝.印度八年義務教育只收240元 [J].陜西教育，2006（1）

7陳繼輝.印度八年義務教育只收240元 [J].陜西教育，2006（1）。按照2011年10月25日的匯率，1印度盧比=0.1280元人民幣，由此可見，印度的確將教育作為對學生提供的一種福利。

1排名仍居榜首。瑞士的成功得益于其職業教育與高等教育并重的教育體系所培養的高素質職業

人才。瑞士的職業教育救助主要是從整體上為其提供經費。在2003年世界經濟合作和發展組織公布的資料中，瑞士的教育支出占其GDP的6.7%，而1993年職業教育經費占公共教育經費的16%，與高等教育所占的17%的份額大致相等。2瑞士將繼續提高國家對高等職業教育的經費投入，由現在的不足1/5提高到1/4。

2.3 國外高等教育階段教育救助政策

從一定意義上說，美國是世界上大學生資助體系最發達的國家。為了使最困難的學生獲得的資助最多，并且支付的成本最小，美國政府采取了“資助包”的辦法，即把聯邦政府的、非聯邦政府的各種資助混合成一個“包”，通過一定的規范的程序協同學生解決困難，以期實現教育機會平等，擴大自由選擇，培養獨立精神。另外，還有種類繁多的助學貸款供家庭貧困者選擇。

自1977年起，英國公立大學全日制本科生的學費和生活費均全免，學費由國家撥款支付，生活費則由地方政府根據父母的實際收入情況來決定是否支付和支付多少。20世紀80年代，活費補助實際價值開始降低，不夠維持個人的生活費用，1990年，政府出臺助學貸款政策，規定個人可以通過抵押貸款解決一半的生活費，另一半由政府補助或由父母支付，免學費措施仍舊不變。1999年，高等教育資助委員會公布了不同高校中低社會階層以及弱勢群體聚居地學生的比例，促使弱勢群體學生積極申請并易于挑選有潛力成功的學生。3

在高等教育的救助上，日本也制定了專門法律《日本育英會法》來規范貸學金行為。日本的貸學金分為兩種：無息貸學金適用于出身貧寒、經濟困難的大學生，有息貸學金所有學生均可申請。除助學貸款以外，日本的大學也提供勤工儉學的機會，同時，每個學校也會根據不同的標準實行學費減免，從而來減輕學生經濟上的負擔。4

印度高校按科類、專業和層次實行差別收費。印度公立高校一直實行低收費政策，把高等教育視為社會福利事業，收費標準上調幅度很小，有的學校則幾十年沒有調整標準。5

2.4 相關研究綜述

國外對教育救助制度的研究主要集中在教育和貧困的關系、維護教育公平、教育的人力資本投資功能、貧困家庭子女的早教救助問題等方面。諾貝爾經濟學獎獲得者，經濟學家阿瑪蒂1swissinfo.ch.經濟金融.瑞士仍是最優競爭力的國家.2010.9.13.國家教育發展中心.歐洲發達國家職業教育改革的趨勢及啟示——瑞士、瑞典職業教育考察報告.中國教育綠皮書 [M].北京.教育科學出版社.2000：157---166.鐘仁耀.社會救助與社會福利.上海：上海財經大學出版社，2005：165鐘仁耀.社會救助與社會福利.上海：上海財經大學出版社，2005：166劉立柱，鐘磊.印度高等教育福利化對我國的啟示[J].教育研究，2007（2）

亞·森在《以自由看待發展》一書中指出，1通過對社會與經濟地位都處于弱勢群體的學生提供教育機會，既可以讓其增加知識，也可以增加其向更上一階層流動的機會，阻斷貧困的代際傳遞，提升他們的社會地位。作為一個在社會發展方面能給出最有影響力的教育政策的機構，世界銀行（Word Bank）頒布的大量文件都指出，在與貧窮的斗爭中，教育作為一個基礎性的工具和手段，依然扮演者核心角色。2世界銀行和國際貨幣基金組織（IMF）最新聯合所作的《脫貧政策報告》（Poverty Reduction Strategy Papers(PRSP)）3總結道，政府部門“好的實踐”就是投資于教育，尤其是那些最貧困的地區。Xavier Bonal 4則從拉丁美洲的教育和脫貧失敗的實踐中總結出三點反思：如果忽視了貧困對教育的影響，教育政策就不會有效；必須重視教育與社會融合的關系；學生學業上的不成功不能僅歸因于貧困，學生的學習需要集體的多邊參與——家庭、學校和社會的介入。

許多學者還認為，貧困救助制度和政策對于維護維護教育公平具有重要的作用。科爾曼(James．Coleman)以“教育機會均等”這一概念來論述教育公平，他認為，教育機會均等首先要為所有兒童提供同樣的教育機會，最后發展到追求教育結果的均等，并指出，教育機會均等，“只可能是一種接近，永遠也不可能完全實現”。5 李永生和高洪源認為美國解決弱勢群體的教育問題是一項尋求推進社會公平的國家政策設計，并將美國長期的國家政策實踐體現的對弱勢群體教育公平追求的脈絡梳理為對弱勢群體教育機會均等的追求、享有教育資源公平分配的追求及弱勢群體的教育效果平等的追求以及由此而行成的對弱勢群體的教育進行補償。6 兒童的早教對其一生有著重要的影響，由于經濟等資源缺乏，貧困家庭子女在起跑線上就輸給了富裕家庭的子女7，Katherine Magnuson 和Hilary Shager對低薪貧困家庭子女的早期教育問題做了研究，認為為了教育的公平，在孩子的早教問題上，必1 阿瑪蒂亞森.以自由看待發展.北京：中國人民大學出版社，2002 2World Bank,1999a.Educational Change in Latin America and the Caribbean.World Bank, Washington, DC.World Bank, 1999b.Education Sector Strategy.World Bank, Washington, DC.World Bank, 2001.World Development Report 2000/2001.Attacking Poverty.Oxford University Press, New York.World Bank, 2004.Inequality in Latin America and the Caribbean: Breaking with History?World Bank,Washington, DC.3 The creation of a PRSP is now a prerequisite for Highly Indebted Poor Countries(HIPC)if they are to gain access to further credit.The EU has also used PRSPs as a basis for its ?ve-year development aid programme in Africa, the Caribbean and the countries of Southeast Asia.4 Xavier Bonal, 2007.On global absences: Re?ections on the failings in the education and poverty relationship in Latin America.J.International Journal of Educational Development 27, 86–100.科爾曼(James．Coleman)．教育機會均等的觀念，參見張人杰．國外教育社會學基本文選[M]．上海：華東師范大學出版社，1989：199李永生, 高洪源.美國解決弱勢群體教育問題的政策與實踐.[J] 基礎教育參考，2007(3）.Knudsen, E., Heckman, J., Cameron, J., & Shonkoff, J.(2006).Economic, neurobiological and behavioral

perspectives on building America's future workforce.Proceedings of the National Academy of Sciences of the United States of America, 103(27), 10155?10162.須對這些家庭進行經濟援助。1

學者Putnam 則從人力資本（human capital）的角度去分析教育救助行為，認為教育救助作為一項社會投資，可以通過對受助者知識能力的訓練，幫助貧困家庭子女提高生活技能，進而提升整個社會的人力資本水平，而人力資本對推動整個社會的發展舉足輕重。2

在提出相關措施，改進教育救助水平方面，國外學者米奇利(Midegley·J)提出了社會發展的觀點，他認為社會救助的方式應更強調整體性與動態的過程；社會救助的策略應更注重那些被救助對象的參與，并重視他們的潛能發展；社會救助的策略將趨于多元化。3

在介紹國外教育救助制度方面，國內學者馮英、聶文倩編著的《外國的社會救助》一書概要性的介紹了英國、美國、德國、日本等發達國家的社會救助制度，涉及教育專項救助的部分進行了簡要羅列；姚建平在其著作《中美社會救助制度比較》中通過比較研究的方法，較為詳細地介紹了美國教育救助的內容、特點和影響。

總的來看，國外學者對貧困家庭的教育救助問題無論是在理論層面還是實踐層面都做了很充分的研究，對中國的教育救助問題的解決具有很好的借鑒意義。國內關于教育救助的研究，多數著眼于決策前的政策分析，缺乏政策實施效果的跟蹤研究。鑒于此，我們對我國的教育救助政策實施效果進行了調查研究。Katherine Magnuson , Hilary Shager, 2010.Early education: Progress and promise for children from low-income families.J.Children and Youth Services Review 32, 1186–1198.2 Putnam, R., 2004.Education, diversity, social cohesion and social capital.Paper Presented at the OECD International Meeting: Rasing the Quality of Learning For All, 18–19 March, Dubl?n.孫瑩.貧困的傳遞與遏制[M].北京:社會科學文獻出版社，2005.21一22.

第三篇：國外代理商合同

AUTHORIZED EXCLUSIVE DISTRIBUTOR

AGREEMENT

This Agreement is made and entered into as of October, 10, 2011 its principal place of business at Head Office: Pza.IndependenciaPBMontevideo –RECITALS electrical energy generation in Shanghai, CHINA, including the products listed as below:

LED spot lights

LED bulbs(E26,E27)

LED tubes(T8,T10)

LED down lights

LED street lamps

LED lighting with sensor

LED celling lighting

LED panel lighting

LED large-scale display project

Solar electrical energy generation(1,500W-30,000W)

This Agreement pertains only to “ XX Products” as listed.the following terms:

(A)This agreement authorized countries and areas pertain including: Brazil / Argentina / Uruguay / Chile.(B)Exclusive Appointment.Subject to the terms of this Agreement, their products, which in the agreed under the period, within the

countries, areas and conditions, won't be authorized other individuals won’t be the agent of the same produces for the others manufactures or suppliers both in locals or foreign countries.(C)Both two sides can write the each other company's name,address and product items and introduce projects into each own website to facilitate the product market development.Both two sides also agreed to settle accounts after completed each negotiation.The payment shall be in accordance international trade custom by L/C, T/T, Cash, etc.(E)will provide their technologies, catalogs, samples of the products and the necessary data to in support of the market conditions, to adjust the direction as to increase the products competitiveness, to achieve the purpose of deals success.total amount U.S.Dollars 1.5 million at the first year(Oct.10, 2011-distribution agent.(G)If any execution dispute of this agreement, both sides can be

friendly consultations.If needs to arbitration, submitted to Shanghai commercial arbitration institute.Any change to this agreement shall be made in written form and be subjected to both parties.(H)This agreement is valid for 3(three)years, from Oct-10-2011 to Oct-09-2014.(I)This agreement is made in English in two copies with the same effect both side signed and date from October,10,2011.IN WITNESS WHEREOF, the parties hereto have executed this Agreement effective on the date specified below.Manufacture/supplier:Signature:(Full Name)

___________________________

Title: General ManagerDate:// 2011

Exclusive Distributor: Signature:(Full Name)

______________________________

Title:Date:// 2011

第四篇：房地產部分翻譯專題

21世紀早期美國房地產泡沫

Fannie Mae CEO在2001年曾說：投資房地產是安全的，對大部分家庭來說是唯一一種的杠桿投資，同時也是擁有最好投資回報的投資項目之一。房地產會持續增值。房地產價格預計增長速度會超過1990年代。他的樂觀部分是源于美國人對擁有房產的重視程度。這種重視程度在Fannie Mae的座右銘中有體現“我們的業務是美國夢”

Raines 并不是唯一在推銷投資房地產的好處的人。即使房價在特定地區會有暫時的回落現象，而全美平均房價自1975年開始就穩步上漲（如圖1）。這種趨勢在96年有加速，在05年末06年初達到每年12%的增幅。許多觀察者認為價格上漲部分與自從2001年衰退后聯儲局保持低利率政策有關。在1908年到2001年期間，聯邦基金利率（Federal Funds rate）（同行隔夜拆借利率，類似LIBOR）在大體上跟隨著經濟的情況（如圖2）。2001年到2004年7月，即使有產量與價格增長的現象，聯儲局仍保持著低利率。也許是懼怕根本沒有發生的衰退，在2003年7月到2004年7月，聯邦基金利率保持在只有1%。在此之后，對通脹的憂慮似乎占了上風，而利率也穩定上升，在2006年9月聯邦基金利率達到了5.25%。

一場對房價的辯論在2004年開始了，部分經濟學家，如 Dean Baker，中央經濟與政策調查會主任，認為房價如將要破滅的泡沫，經濟將要在房屋財產承受2萬億到3萬億美元的損失。其他人認為，即使房價已大大超過了租房價，然而在低利率政策下是合理的。

甚至在經常能聽到提及房事泡沫的2005年10月，發展商Bob Toll否認和抱怨說：“為什么房地產市場像其他行業一樣取得繁榮呢？為什么我們必須會產生泡沫后破滅呢？”與此同時，一些經濟學家指出房價上漲集中在特定區域如舊金山和紐約，那里因為有區域限制而較難擴張房屋市場。哥倫比亞大學教授Chris Mayer認為這些地方本身的吸引力結合了無力增加供給的因素，導致了在這些地區“基本永遠”的高房價。提及到東京房地產價格仍大大高于曼哈頓的房地產價格，他聲稱：“沒有自然律闡述美國的房價會止步于此，沒有一條！”

在1990年代前的家庭金融

在美國，人們經常談論到“傳統的”30年期固定利率房貸按揭。這項金融工具要求借款人在30年間每月有穩定的現金流去支付貸款。支付額是事先規定好的，因此貸款利率是固定的。許多這些傳統的貸款允許借款人沒有任何處罰地“預付”他們的房貸。當利率下降時候，借款人經濟利用這種優勢去再為他們的房產融資。

雖然美國存貸協會（S&Ls）只有不到12年的歷史，他們在大蕭條前已經開始提供了有固定支付額的房貸按揭。當時，其他貸方大部分提供短期的再融資按揭，因為他們在最后會有“氣球膨脹”式的支付。在大蕭條期間，許多家庭因為在再融資方面變得困難而部分違約了。其中一個政府的反應措施是設立了HOLC，一個同時幫助借款人與貸款人的組織。若雙方同意，貸款人會得到HOLC的債務去交換對借款人的索償，即使這項交易要求銀行去承認這是一項資產損失。借款人同時通過承認新的基于全新的家庭資產評估有固定支付額的“自我分期償還”按揭，從而從之前的債務中解放出來。

在二戰后，銀行和S&Ls 創造了很多30年期固定利率的房貸并且持有它們到期。這結果通常都不樂觀。當80年代早期短期利率上升，按揭資產的收益率低于了他們對存款所支付的利息成本。這種不對稱被認為是導致了在1986年仍存在有32234個的S&L中的一半都失敗了的原因之一。因為政府保證了S&L的存款者，所以它引起了相當大的損失和不得不設立了專門的機構去處置這些失敗了的S&L的資產。

這場S&L的危機加速了由兩個政府資助企業（GSE），Fannie Mae與Freddie Mac所引導的房貸按揭證券化。Fannie Mae最初在1938年作為一個政府機構被創立。與Freddie Mac相似，一個在1970年被國會特許成立的孿生兄弟企業，Fannie Mae 最終變成了一個私有的公眾交易公司。從捆綁起從抵押原有者買來的抵押貸款開始，這兩家GSE創造了與出售了這

種以這些抵押貸款所收來的資金來支付給此證券所有者的有抵押證券（MBS）。作為交易的費用，GSE確保了這些債務的利率與委托人。這意味著，假設GSE保持著有償付能力（或若在他們有財政困難時候政府會來挽救）的話，MBS的持有人唯一的支付風險就是潛在的抵押貸款會被提前償還（理解為預付風險）。

國會限制了GSE能接受的貸款的大小。在2006年，舉個例子，給一棟住宅的最大的貸款額是417000美元。以限制他們的信用風險，GSE使用與那些傳統發起人類似的標準。為了保證有效的抵押物，他們只收取高級的抵押貸款與通常有貸款價值比（LTV）不超過80%的要求。LTV是產生時抵押貸款與資產的市場價值的比率。在承諾支付債務之前，GSE也會觀察借款人的收入與就業情況、其他資產的狀態，止供與破產的歷史。與GSE的規定相一致，住房貸方在1990年之前只會借錢給被認為有良好信用的借款者，這些借款者大體需要以上列舉因素的書面證據。直到這項措施被1977 law所處罰，大部分貸方同樣否認生活在所謂“被歧視”群體中人們的抵押貸款，那里主要是市中心社區的黑人聚居地。

一條對有信用問題歷史借款者的道理仍保留著，就是去傳統的貸方申請被聯邦住宅管理局（FHA）投保的貸款。這些貸方需要去確認貸款是否符合FHA的要求和這過程會比非FHA抵押貸款花費更多的時間。除了這些標準，大約有8%的FHA貸款在1993年過期了，而標準抵押貸款的拖欠率只有3%。FHA貸款被一家叫Ginnie Mae的政府控有專門處理聯邦保證抵押的公司打包進了MBS里面。

止供率的崛起

當借款者止供，貸款者可以開始執行止贖的程序。除非借款者還清欠款并重新供款，或者和貸款者達成協議，否則贖回權就會被拍賣。借款者就會被驅逐出房。借款者被驅逐出房的相關記錄不多。抵押貸款銀行協會（MBA）做了一項有關貸款的調查，報告了止供或者正在止贖的比率。但次級貸款在這份報告里是不完全的。

根據報告，總止贖率從2002年第二季度的1.23%跌到2005年第一季度的1.08%。同期總止供率從4.77%跌到4.31%。常理來說，次貸增加會推高這兩項數字。一種解釋是房屋增值使借款者可以再融資。另一種解釋是，房屋增值，借款者賣房清供。

止贖率和止供率在2006年至2007年有所提升。止供率：2006年第四季度4.95%，2007年第三季度5.59%，2007年第四季度5.62%。Realtytrac，專門幫助買家尋找止贖房屋的公司發表報告，認為止贖率正大幅提高。MBA宣布，2007年第三季度，一般貸款止贖率是0.79%，次級貸款止贖率是6.89%。一家聯邦儲備銀行認為有20%次級抵押集資而來的貸款會被止贖。房價下跌導致次級貸款止供率上升。

止贖的經濟成本和人力成本是巨大的。由于拖欠還款，借款者的欠款在止贖過程中要承受高額的滯納金和其他款項，而在此之前借款者一般對此毫不知情。更悲慘的是，失去房屋對借款者來說是毀滅性的打擊。“我感到失敗，我覺得我之前為此所做的一切都白費了。”

在止贖過程中，維護房屋一般都會被忽視，由此造成了房屋市價降低。有部分情況，憤怒的借款者對房屋發泄，在被驅逐之前對房屋造成損傷。由于在拍賣時買家出價不會太高，銀行一般都會自己留著房屋產權。根據Realtytrac，銀行在2007年10月11月如是處理了50000份產權。這些產權被棄置無用，追究毀壞責任。

破壞對城市造成嚴重的打擊，諸如克里蘭夫和底特律。這些城市有時會出現衰退，止贖潮把一些中產階級逼入絕境，因為被止贖的房屋有時只用$1000就能買到。小團體和移民團體受到的影響更大，因為與其他相比他們承受了更多的次級貸款。從全國范圍來看，止贖率在有建筑潮的城市里也很高，諸如弗羅里達，加利福利亞，而斯托克頓是全美最高止贖率的城市。止贖不只影響房屋持有者，還影響了租戶，他們也經常被驅逐出房屋。

止贖對雙方都造成巨大損傷，有人會認為貸款者和借款者會尋找另一種解決方法。一種可能

性是在止贖之前和平賣掉房屋，貸款者忍受賣房屋所得的錢與貸款應收的錢之間的差額。另一種是借款者留在房屋里還更少的款。貸款者聲稱他們有嘗試和借款者商討，但只要一提到止贖，商討就不了了之。借款者則說他們經常不被貸款者理睬。實際上，不少借款人被聲稱要有效針對抵押物重新談判的詭計屈服了。

一些觀察者指責抵押證券化，認為抵押證券化使貸款者和借款者之間缺少商討。實際上，服務協議給借款者留下的余地很少。同樣有人認為貸款者和借款者之間的任何交易都對抵押債券的不同部分有不同的影響，由此引發訴訟。

房地產組方面：

除了要對房地產價格，成交量有些研究，包括形成動因，貢獻什么的，都需要有些研究或者數據支持，這些研究和數據主要來自一些研究房地產市場的paper，自己google一下。還要介紹一下這種形成機制，形成機制應該很多文獻里都會有

第五篇：翻譯部分

環境生態平衡與可持續發展

1、生態平衡（Ecological balance）

生態平衡是指自然界中由各種環境因素所構成的生態系統經過長期的相互作用而形成的協調關系和平衡狀態。人類一旦破壞了這種平衡就會產生一系列的不良后果，包括資環的喪失以及由于環境結構和環境機能的破壞所帶來的對生物生存條件的威脅。

2、可持續發展（Sustainable development）

可持續發展是20世紀80年代提出的一個新概念。是指“既滿足當代人的要求，又不影響子孫后代他們自己的需求能力的發展”。換句話說，就是指經濟、社會、資源和環境保護協調發展，它們是一個密不可分的系統，既要達到發展經濟的目的，又要保護好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等資源和環境。我們今天的發展不要對明天的發展帶來危害，應是支持性的發展，而非掠奪性的開發；少用不可再生的資源，有條件地使用可再生資源；減少廢棄物及對自然的污染。現在以至未來，可持續發展逐漸突破了自然環境的范圍（即生態的可持續性，它是可持續性發展的最基本的內涵），擴展到社會、文化、經濟領域的可持續性。

3、可持續性發展的核心是發展，人類不求發展，不求進步，就不可能獲取完美生活，問題是要從全局，長遠的觀點去認識這個“發展”。

4、建立可持續發展的環境藝術體系是一個高度復雜的系統工程。要實現它，不僅需要環境藝術設計師、建筑師和規劃師運用可持續發展的設計方法和材料、技術手段，還需要決策者、管理機構、社區組織、業主和使用者都具備深刻的環境意識，共同參與環境建設的全過程。

5、可持續發展與環境保護既有聯系，又不等同。環境保護是可持續發展的重要方面。

6、所謂可持續發展的城市空間藝術，即是由構成城市硬件的城市建筑和城市設施，以及構成城市軟件的人流、物流、信息流組成的具有極高藝術美學價值的人居環境。可持續發展已經進入城市科學、生態科學、生命科學等各個領域，是人類面對生存環境的挑戰所選擇的一種“生態對策”。旨在指導人們走向一種更加科學的發展道路，清除人類在未來經濟與社會發展過程中，對自然環境與人文環境的建設性破壞。

7、我們應該對傳統城市空間藝術的設計理念加以去偽存真，去粗取精的繼承，并在創作實踐中發揚光大。把傳統藝術形式中最有特色的部分提取出來，經過抽象，集中提高，作為母題，寓以新意，以啟發未來的設計創作。其中既有創作原理的繼承和發展，又有形象的借鑒與創作。就是吳良鏞教授提出的“抽象繼承”的觀點，應該成為我們繼承與發展傳統城市空間藝術的基本原則。