第一篇：早期介入思考題

早期介入在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在（AD）。

A．服務(wù)的對(duì)象不同

B．取費(fèi)方式不同

C．合作方式不同

D．內(nèi)容作用不同

E．期限不同

答案: AD

【解析】早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。

前期管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。

早期介入與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：

1內(nèi)容作用不同

早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。

2服務(wù)的對(duì)象不同

早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用，前期管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

A．服務(wù)的對(duì)象不同:前者針對(duì)開發(fā)商；后者針對(duì)開發(fā)商和業(yè)主

B．取費(fèi)方式不同： 前者執(zhí)行雙方協(xié)商價(jià)格；后者必須去政府價(jià)格主管部門備案、核價(jià)

D．內(nèi)容作用不同：前者主要提出意見，以便于以后的物業(yè)管理;后者主要是日常管理了

E．期限不同：后者有效期至業(yè)委會(huì)成立

取費(fèi)方式的確不同，早期介入的取費(fèi)方式，一般是通過招投標(biāo)確定的；而前期物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，則是物業(yè)公司通過對(duì)項(xiàng)目的測算，從8大方面進(jìn)行測算，報(bào)物價(jià)局核準(zhǔn)的早期介入的截止時(shí)間是到項(xiàng)目開始交房，第一個(gè)業(yè)主入住結(jié)束

第二篇：物業(yè)管理早期介入

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

2．1物業(yè)管理早期介入

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個(gè)階段。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進(jìn)入，即在物業(yè)交付使用時(shí)進(jìn)入。但是，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，因?yàn)殚_發(fā)設(shè)計(jì)是物業(yè)項(xiàng)目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，設(shè)計(jì)人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進(jìn)行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。這種設(shè)計(jì)規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，從利于物業(yè)管理的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對(duì)工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競爭力。

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動(dòng)站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個(gè)能否在業(yè)主心目中樹立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理早期介入一般包括立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收等四個(gè)階段。

第三篇：物業(yè)早期介入

星辰物業(yè)項(xiàng)目地處我國某沿海城市，總建筑面積達(dá)40 余萬m，屬中高層住宅物業(yè)。為了把這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營好，建設(shè)單位在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了當(dāng)?shù)匾患揖哂胸S富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，來負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到該項(xiàng)任務(wù)后，也不辱使命，最終憑借其編制的一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“星辰大廈物業(yè)管理早期介入方案”順利競標(biāo)成功。

問題：．星辰大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案應(yīng)包括哪些主要工作內(nèi)容？ 2 ．星辰大廈物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備工作應(yīng)有哪些內(nèi)容？．分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處（各不少于兩個(gè)方面）。．請說明物業(yè)管理中的早期介入有哪些作用？．請說明早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容。．環(huán)境管理方面的工作是早期介入階段必須要涉及的一項(xiàng)重要工作，假如你是負(fù)責(zé)這方面工作的相關(guān)人員，你會(huì)怎么做？

答案：、星辰大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案的主要工作內(nèi)容包括：

(l）立項(xiàng)決策階段的實(shí)施。

(2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施。在這一階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好以下工作： ① 考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善；

② 考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要；

③ 考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。

(3）施工安裝階段的實(shí)施。

① 就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與相關(guān)單位共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。② 掌握物業(yè)的全部情況。

③ 督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實(shí)。

(4）接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施。

① 組織驗(yàn)收小組。

② 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

③ 確定驗(yàn)收方案。

④ 擬訂日后物業(yè)管理方案和制度。

2⑤ 準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。

(5）參與竣工驗(yàn)收。、早期介入的準(zhǔn)備工作包括：

(l）了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求；

(2）組織技術(shù)力量；

(3）收集相關(guān)資料；

(4）確定工作方法；

(5）準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金。、（l）物業(yè)管理的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多：

① 作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

② 開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)主人住問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。③ 開發(fā)商需要一個(gè)好的合作伙伴，使其集中精力做大事，開發(fā)銷售更多更好的樓盤。

(2）物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司也非常重要，主要包括

① 通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)主的立場，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開放商糾正設(shè)計(jì)施工中出現(xiàn)的不當(dāng)之處，避免在潛在業(yè)主使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

② 物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)主人住與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)主受益。

③ 減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。、物業(yè)管理中的早期介入的作用包括：

(l）優(yōu)化設(shè)計(jì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主（或物業(yè)使用人）及日后管理的角度，就房屋設(shè)計(jì)和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善。

(2）有助于提高工程質(zhì)量。在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過程中的缺陷，提前防范

質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時(shí)得到解決。

(3）有利于了解物業(yè)情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過早期介入，如對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)。

(4）為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，逐步開展制訂物業(yè)管理方案和各項(xiàng)規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、招聘人員、實(shí)施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開展。(5）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。早期介入是物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進(jìn)物業(yè)的銷售。、早期介入涉及可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和竣工驗(yàn)收四個(gè)階段，具體內(nèi)容如下：

(l）可行性研究階段

① 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

② 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

③ 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

④ 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

⑤ 設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。(2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

① 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

② 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；

③ 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；

④ 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公其配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

(3）建設(shè)階段

① 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；

② 配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；

③ 對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

④ 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或

常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

(4）銷售階段

① 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；

② 擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

③ 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；

④ 對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；

⑤ 派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

⑥ 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。(5）竣工驗(yàn)收階段

這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。6、作為負(fù)責(zé)環(huán)境管理方面工作的相關(guān)人員，應(yīng)著手完成下列幾項(xiàng)任務(wù)：

(l）參與物業(yè)項(xiàng)目的主體建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從環(huán)境保護(hù)和管理的角度，對(duì)建筑用地、居住面積密度、建筑間距、建筑材料等提出意見和建議。

(2）協(xié)助搞好防治環(huán)境污染的配套設(shè)備、設(shè)施的建設(shè)，綠地的建設(shè)，垃圾處理站的建設(shè)，停車場、庫的建設(shè)等，以滿足環(huán)境保護(hù)的要求。

(3）考察了解物業(yè)的周邊環(huán)境，主要是看有無“三廢”的排放和污染源，一旦發(fā)現(xiàn)問題要向有關(guān)部門反映，同時(shí)要采取相應(yīng)的措施.63 ：M 大廈是我國某沿海發(fā)達(dá)城市的中高層住宅物業(yè)，入住之初，物業(yè)管理處從業(yè)主的角度出發(fā)，考慮到業(yè)主喬遷初期開支較多，對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無償提供的方式，入住滿一年后，管理處考慮到小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營狀況，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而，這本來合情合理的做法，在運(yùn)行起來卻遇到了不少的麻煩。

問題：

請問如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？

l 答案l

假如我是項(xiàng)目經(jīng)理，我會(huì)采取以下措施：

(l）管理處起草并在公告欄張貼《 致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。

(2）說明當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。

(3）針對(duì)個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。

(4）要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。

(5）管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。

某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主于2005 年5 月開始入住，2006 年8 月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006 年10 月1 日生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2006 年10 月1 日以前辦理好物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。2007 年7 月，住在頂層的3 戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，并且不再受理業(yè)主有關(guān)這個(gè)問題的投訴。根據(jù)以上案例，回答1 一4 題：1、根據(jù)案例分析，上述3 名業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？2、在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在滿足什么條件的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)？3、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，移交的物業(yè)資料有哪些？4、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交的注意事項(xiàng)有哪些？

l 答案1 請參考解析

某物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，總建筑面積達(dá)50 余萬m，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。1、試列舉物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題？2、早期介入的含義及必要性分別是什么？3、根據(jù)案例分析，該建設(shè)單位選聘了具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作的好處是什么？

l 答案1 請參考解析

第四篇：早期介入主要工作內(nèi)容

早期介入主要工作內(nèi)容

通過前期介入現(xiàn)場服務(wù)，最大限度的對(duì)項(xiàng)目的設(shè)備安裝、智能化工程、內(nèi)外裝修、園林綠化等方面進(jìn)行優(yōu)化，避免出現(xiàn)由于前期設(shè)計(jì)及施工的不合理而導(dǎo)致項(xiàng)目投入使用后不必要的額外成本支出

（一）定期或不定期地進(jìn)行現(xiàn)場查看，從物業(yè)管理角度提出建議并形成報(bào)告。? 就物業(yè)管理用房、服務(wù)用房場地的設(shè)置、要求等提出意見。

? 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)和要求，提出垃圾的收集和處理方式和條件方面的建議。

? 就園林綠化設(shè)計(jì)中的布局、植物選擇、澆水和排水方式以及立體綠化和室內(nèi)擺花等方面提供意見和建議。

? 就物業(yè)周邊圍欄、標(biāo)識(shí)、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)、信報(bào)收發(fā)等提供意見和建議。? 就建筑及周邊道路、交通和停車設(shè)施等方面提出意見和建議。

? 就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并跟蹤整改方案。

? 對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。? 就建筑在節(jié)能、環(huán)保等方面提出意見和建議。

第五篇：淺談物業(yè)管理的早期介入(畢業(yè)論文)

院 福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院物流系畢業(yè)論文

淺談物業(yè)管理的早期介入

學(xué)號(hào)：06AF3135 學(xué)生姓名：黃文桂 指導(dǎo)老師：周亮華 所屬專業(yè)：物業(yè)管理

福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué) 2008．3．1

5目錄

一、物業(yè)管理早期介入的概述..........................................3

二、早期介入對(duì)管理企業(yè)以后的管理的好處..............................3

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀...............................3

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題.................................4

（1）、定位不清出現(xiàn)的問題....................................4（2）、規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題....................................4（3）、水電出現(xiàn)的問題........................................5

三、早期介入的內(nèi)容..................................................5

1、對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)與配套設(shè)施提出意見或建議.....................5

2、對(duì)水電供暖方面提出建議.......................................5

3、工程監(jiān)理工作階段.............................................6

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料.........................6

四、早期介入的必要性................................................6

五、總結(jié)............................................................7

一、物業(yè)管理早期介入的概述

所謂的物業(yè)管理早期介入是指房地產(chǎn)開發(fā)商單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理 的角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工、監(jiān)管、驗(yàn)收、接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使住戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

隨著生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)的要求越來越高，所以現(xiàn)在物業(yè)管理的早期介入越來越重要了。

二、早期介入對(duì)管理企業(yè)以后的管理的好處

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀

有一個(gè)外銷別墅，由于物業(yè)管理沖規(guī)劃就開始介入，發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認(rèn)為小區(qū)不遠(yuǎn)處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上講是可行的，但考慮外籍人士追求高品質(zhì)的生活，他們生性好動(dòng)，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購物是很方便是事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士入住小區(qū)后沒有因無便利店而感到不便，也讓物業(yè)好管理。

還有另外一個(gè)例子，有一個(gè)別墅小區(qū)，由于物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計(jì)階段就參與全過程，對(duì)小區(qū)的情況了如指掌，有一次，小區(qū)路燈短路故障，工程人員很快就要分段排除法找到了故障點(diǎn)，當(dāng)晚就解決了問題。

另一個(gè)例子該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá)40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重點(diǎn)工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國家康居示范工程小區(qū)。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。（1）．考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。（2）對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

（3）．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項(xiàng)日銷售的亮點(diǎn)。

（4）．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對(duì)物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助，使之市場定位更加準(zhǔn)確，性能價(jià)格比更為合適，在第一期銷售過程中的良好業(yè)績證明了這些。現(xiàn)在該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實(shí)驗(yàn)地。該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識(shí)和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。該項(xiàng)目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，紛紛邀請物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。

由此可見，物業(yè)管理的早期介入不但可以節(jié)約開發(fā)商的投資成本，還可以使物業(yè)以后的管理更方便，更可以提高物業(yè)維修質(zhì)量和及時(shí)率，讓業(yè)主滿意，這樣物業(yè)費(fèi)也才會(huì)及時(shí)來交。

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題（1）、定位不清出現(xiàn)的問題

就拿我在實(shí)習(xí)的這個(gè)小區(qū)來說吧，這是一個(gè)以安置房為主的小區(qū)，連前期介入也沒有，更不要說早期介入了，造成現(xiàn)在出現(xiàn)了很多問題，管理也不便。這個(gè)小區(qū)是建來安置那么低保戶的，有27多萬平方米，因?yàn)榈赜蛱螅@也讓管理出現(xiàn)了一些死角，還有這個(gè)小區(qū)住的不全是社會(huì)低層的人，也參合進(jìn)一些社會(huì)高層的人住進(jìn)來，所以這個(gè)小區(qū)定位很不明確，照成了現(xiàn)在的管理難度，有錢的想要有更好的生活環(huán)境，而那么生活在社會(huì)低層的人連生活都沒保障了，而且有很多都是從農(nóng)村上來的，要不都是孤寡老人，要不就是殘疾人，他們要求的就只要能吃飽肚子就行了，而且文化水平也較低，所以常常出現(xiàn)高層的人來投訴低層的人怎么擾民，怎么不講衛(wèi)生，高空拋物啊``等等等等。物業(yè)處每天都要處理好幾件這樣的投訴，焦頭爛額的啊。這就是物業(yè)沒早期介入種下的病根了啊，開發(fā)商知道在窮人那賺不了什么錢，所以就也去找一些有錢的人來這購房，他們只知道怎么樣保證自己的利潤，卻不知道貧富差距太大也會(huì)造成現(xiàn)在的管理難度，如果有早期介入的話，物業(yè)就可以在開發(fā)商客戶定位時(shí)提出建議，至少不要是這樣的兩個(gè)極端，上層有上層的管理法，低層有低層的管理法，混在一起的話就亂了套了。

（2）、規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題 就象前面談到的，由于設(shè)計(jì)人員只從單方面來考慮問題，設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品沒有從管理方面來考慮，所以設(shè)計(jì)出來的東西，有可能很漂亮，卻不一定很適合人居住，如果設(shè)計(jì)出來的房子只有表面的漂亮，卻沒辦法讓人住得省心，安心，放心的話，那這會(huì)讓客戶對(duì)這個(gè)開發(fā)商失去信心，如果開發(fā)商想要有長遠(yuǎn)的發(fā)展的話，他就不能只注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。

（3）、水電出現(xiàn)的問題

現(xiàn)代建筑無論是公寓還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)的管線錯(cuò)綜復(fù)雜，所以這就給物業(yè)公司在以后的水點(diǎn)搶修問題上照成的難度。有個(gè)小區(qū)，由于沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不祥，有一次小區(qū)路燈線路短路，由于情況不熟悉，無法查到故障部分，造成較長日子大面積路燈不亮，業(yè)主怨聲連天，管理費(fèi)收繳率大幅下降。

3、通過對(duì)比可以看到，早期介入可以為一個(gè)小區(qū)帶來多大的效率啊。上述事實(shí)足夠說明了物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段。

三、早期介入的內(nèi)容

1、對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)與配套設(shè)施提出意見或建議

最好的早期介入時(shí)期是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)房屋或小區(qū)規(guī)劃時(shí)，往往只從設(shè)計(jì)的角度考慮了房屋和配套設(shè)施，對(duì)于今后是否迎合業(yè)主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮夠，更有的根本就沒有考慮，造成小區(qū)布局不合理、房型不合理，由此產(chǎn)生了許多交付使用后的矛盾和遺憾。

例如：我在實(shí)習(xí)的這個(gè)小區(qū)，由于沒有早期介入，現(xiàn)在小區(qū)里處處可見綠化路（綠化被踩成路），這就是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒考慮到的，人都是懶性的動(dòng)物，綠化怎么設(shè)計(jì)要充分考慮到人的惰性，有規(guī)劃大片的草皮時(shí)，盡量不要過分地去追求美感，應(yīng)該在草皮上修一些路，比如用石板鋪成路這樣也可以啊，還有在設(shè)計(jì)路時(shí)盡量不要一條路拐個(gè)七八個(gè)彎的，這樣的路就是虛設(shè)的，就是因?yàn)橛辛颂噙@種為了美感而修成的路，綠化路才會(huì)那么多。

一個(gè)資深的物業(yè)管理公司，因?yàn)殚L期接觸業(yè)主，知道業(yè)主的需要，所提供的意見往往是具有代表性的，且切合實(shí)際的。

2、對(duì)水電供暖方面提出建議

對(duì)這方面，物業(yè)管理工程部人員可和工人一起探討怎么布線更合理，更適合以后的維修、搶修，物業(yè)管理人員可是把在日常工作中積累的經(jīng)驗(yàn)與設(shè)計(jì)人員交流，結(jié)合實(shí)際，這樣也可以方便以后的維修。

3、工程監(jiān)理工作階段

在早期介入過程中要積極參與工程監(jiān)理工作。要從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免日后給業(yè)主及物業(yè)使用人帶來麻煩，給物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作帶來缺憾。

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料

物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理的相關(guān)資料及技術(shù)支持，可以從規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工的源頭解決日后的物業(yè)管理問題，同時(shí)也提高了樓盤的質(zhì)量；

四、早期介入的必要性

談到早期介入的必要性，我就由下面這個(gè)案例來說明。案例概述：

某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后迅速開展了工作。項(xiàng)目組在早期介入的一年中，立下“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對(duì)工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，項(xiàng)目組還配合發(fā)展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實(shí)施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。

由于開發(fā)商站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項(xiàng)目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗(yàn)收；實(shí)現(xiàn)了邊小區(qū)施工邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個(gè)樣板樓盤，各地前來參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗(yàn)使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。

本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的必要性，我認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理早期介入的。

物業(yè)管理的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。同樣的物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司也是非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處。同時(shí)，物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

五、總結(jié)

舉了那么多的例子我就是為了證明一個(gè)論點(diǎn)就是，物業(yè)管理早期介入，已經(jīng)成為現(xiàn)在樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)，沒有早期介入的小區(qū)講會(huì)被淘汰。生活水平越來越高，人們的要求也會(huì)越來越高，人們希望開發(fā)公司開發(fā)越來越多的好樓盤，希望物業(yè)管理公司提供越來越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這些希望都要建立在早期介入上。實(shí)踐證明：物業(yè)管理早期介入對(duì)提升物業(yè)價(jià)值的作用日益明顯，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)早期階段的成功合作，為物業(yè)管理企業(yè)的全程介入和日后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的“雙方互動(dòng)”，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主“三方共贏”的良好局面。所以，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商或是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)該從意識(shí)上重視物業(yè)管理早期介入并積極推行實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：廈門物業(yè)管理網(wǎng)

現(xiàn)代物業(yè)----作者：李金良

中國地產(chǎn)商