第一篇：出賣人簽訂二手房買賣合同注意事項

律師提醒賣房人：簽訂二手房買賣合同注意事項

出售房屋對于普通市民來講，是一件重要兼陌生的事。以往我們律師事務所承辦的大量出賣人起訴的案件，絕大多數是因為出賣人沒有出售房屋經驗，不會簽訂《房屋買賣合同》導致。所以我們根據承辦案件的經驗對出賣人容易與第三人產生爭議的事項，整理成文，供廣大市民參考：

1、出賣人應要求買受人本人在合同中簽字，否則買受人可以隨時否認代理人代為簽字的行為，并有權拒絕履行合同。

如買受人確因特殊原因無法親自到場簽字，應要求代理人出具買受人代為購買房屋的公證委托書。

2、現行住房限購的政策，需審核買受人的購房資格。一般審核資格是在簽訂《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行，或是購房資格未能按原雙方約定的時間審查通過，導致履行合同的時間遲延，出賣人可能會非常被動。對此我們建議：

在簽訂《房屋買賣合同》時應在《房屋買賣合同》中注明，買受人多長時間通過資格審核，如不能通過資格審核，導致合同解除，買受人如何承擔責任；如資格審核通過時間遲延，買受人履行支付房款的義務應最遲指向一個具體的時間（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押貸款，出賣人需收取買受人的首付款解抵押的。出賣人應在《房屋買賣合同》或《補充協議》中注明，買受人支付首付款數額、支付時間，以及支付首付款用于解抵押的說明，否

則按北京建委和工商局2007年發布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第二條的約定，只注明了出賣人解抵押的時間，未對解抵押的資金來源特別說明，在我們律師事務所代理的案件中，在此處產生爭議，雙方起訴到法院的很多。

4、出賣人如出售已出租的房屋，首先應要求承租人簽訂放棄優先購買權的聲明，并應在《房屋買賣合同》中注明房屋交付的條件，比如房屋過戶當天應視為出賣人交付房屋，租金轉由買受人收取等。

5、如買賣雙方約定，交易稅費應由買受人承擔，雙方在約定總成交價時，最好注明房屋的總成交價為出賣人的凈得價，以避免對稅費承擔主體約定不清或不全的情況下產生爭議。

6、對購房首付款的問題。如果買受人為全款現金購買房屋，首付款的數額、支付時間應在《房屋買賣合同》中注明。否則，在履行過程中，容易產生爭議（參照本網站案例）。如買受人為貸款購買房屋，除應在合同中約定首付款數額，支付時間外，還應注明如銀行批貸額度低于申請額度時，買受人應在多長時間內補齊首付款。

7、買受人以貸款方式購買房屋，按北京建委和工商局2007年發布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第四條第（三）項的約定：如果因買受人自身原因未獲得貸款的，有三個選項，1、為以現金形式補齊；

2、繼續向其他銀行申請貸款，至貸款批準；

3、合同終止，雙方互不承擔責任。實踐中通過中介公司成交簽訂的《房屋買賣合同》，大多選擇第2項，其實第二項根本不具可操作性，尤其對出賣人不利，因為出賣人出售房屋是想盡快拿到房款，如此約定，出賣人想拿到房

款就遙遙無期。對此，出賣人可以要求在合同中注明，買受人最遲獲得批貸函的時間，如果不能，出賣人可以選擇讓買受人現金支付剩余房款，或是解除《房屋買賣合同》買受人如何承擔責任。

8、在辦理房屋過戶手續的時間上，出賣人應當注意，辦理房屋過戶的最后期限不亦過長。否則，買受人以未過戶為由拒絕支付剩余房款，可能會導致出賣人長時間無法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延長過戶時間，可以提前與買受人協商，由買受人先期支付大部分房款。

以上，是我所在承辦房屋案件過程中總結的經驗，每項都涉及出賣人的重大利益，因此，我們認為有必要引起出賣人的注意。同時，出售房屋是重大的財產的處分，應當由聘請專業律師參與避免風險。

第二篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

第一，注意交易房屋的權屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據我國法律法規的有關規定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉讓必須征得所有共有人的書面同意。

第二，注意審查房屋價款、其他費用及傭金。房屋價款應該由買房者與出賣人進行協商，但在實踐中，大多數二手房買賣都是通過中介機構進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構的組織下直接與出賣人進行協商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委托價格、服務內容、傭金數額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。

第三，必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委托中介機構代收、代付能夠適當降低風險。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。

第四，注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業管理費、維修基金等相關費用的負擔。

第五，注意確定違約責任條款和救濟方式。確定違約責任條款有利于防止違約行為的產生，維護守約方的權益，合同應該對如何承擔違約責任、違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國 《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

第三篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

簽訂二手房買賣合同注意事項

二手房由于價格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細節，減少法律風險，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項需要特別關注的呢？

簽訂二手房買賣合同注意事項：

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;

3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

2、產權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目;

3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;

4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;

4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

九、了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格;

2、物業管理費的收取標準;

3、車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案;

4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產權所屬真實可靠;

5、支付有關手續費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規;

3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證：

1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;

2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產權是否完整

1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

第四篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

簽訂二手房買賣合同注意事項

來源:未知

作者：admin 日期：10-04-02

二手房由于價格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細節，減少法律風險，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項需要特別關注的呢？

簽訂二手房買賣合同注意事項：

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;

3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

2、產權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目;

3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;

4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

簽訂二手房買賣合同注意事項(2)來源:未知

作者：admin 日期：10-04-02

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;

4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

九、了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格;

2、物業管理費的收取標準;

3、車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案;

4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合

1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產權所屬真實可靠;

5、支付有關手續費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規;

3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證：

1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;

2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產權是否完整

1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約

二手房交易流程

來源:未知

作者：admin 日期：10-04-02

二手房交易流程

(1)房屋買賣雙方當事人簽訂書面合同;

(2)房屋買賣當事人在買賣合同簽訂后30日內將房屋權屬證書、當事人的合法證明、買賣合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復;

(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(5)房屋買賣當事人按照規定繳納有關稅費;

(6)房地產管理部門核發過戶單。房屋買賣當事人憑過戶單辦理產權過戶手續，領取房地產權屬證書。

此外，凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。

申請辦理房地產轉讓應提交下列文件資料

1、《房地產轉讓申請書》;

2、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《土地房屋權證》;

3、雙方營業執照、法人資格證書、身份證、委托書，經辦人身份證;

4、合法轉移房屋權利的房屋買賣合同書等文件、證明;

5、房改房、集資房轉讓應提交房改主管部門出具的意見;國有企業的房地產轉讓需提交上級主管部門同意意見;

6、屬國家或地方財政撥款興建、購買的房地產轉讓時，須提交上級主管部門、國有資產管理部門審查的意見;

7、軍隊房地轉讓須持《中國人民解放軍利用房地產開發經營活動許可證》和軍隊房地管理部門的證明文件;

8、房地產估價報告書;

9、其他法律、法規規定的文件證明

二手房買賣合同

賣方： ________（以下簡稱甲方）

身份證號：________________

買方： ________（以下簡稱乙方）

身份證號：________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：

第一條 甲方所售房屋權證號及座落位置、結構、層次、面積、附屬設施：

1、甲方所售房屋所有權證號為“___________ 號”，房屋土地使用權證號為“___________ 號”；

2、甲方所售房屋位于______ 區______ 路（街）______ 號，為______ 結構；

3、甲方所售房屋建筑面積______平方米；

4、甲方所售房屋附屬設施為__________________________。

第二條 房屋價格及其他費用：

1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰元整（含附屬設施

費用）；

2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由 方負擔。

第三條 付款方式：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四條 房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續（繳納稅費）后 ___ 日內，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。

第五條 乙方逾期付款的違約責任：

乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。

第六條 甲方逾期交房的違約責任：

甲方未按本合同第四條規定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。

第七條 甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。

第九條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條 本合同一式五份，甲、乙雙方各執一份，其他三份交有關部門存檔。

甲方（簽章）：______________________________乙方（簽章）：_____________________________________ 住址（工作單位）：__________________________住址（工作單位）：__________________________________ 聯系電話：__________________________________________________________________________

聯

系

電

話

：

_________年____月____日

_________年____月____日

第五篇：簽訂上海市二手房買賣合同注意事項課稿

1、承重墻分布；

2、水、電、煤管線走向；

3、過戶時是否可以房屋共有人的委托公證書；

4、長城寬帶取消；

5、小區物業費收取、水、電、煤、有限電視、固定電話、維修基金過戶；

6、小區固定車庫；

7、沒有委托公證書、沒有生效的購房合同是否可以辦理貸款？

8、未見產調，15元/次。

二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前

一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?

出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

二、對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實?

2、房產面積多大?

3、該房產用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利?

5、該房產是否已設定抵押?

根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃?

如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的;如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

一、需要準備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復印件;

2、未成年人的戶口簿或出生證明;

3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：

1)香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證;2)澳門地區：中國法律服務(澳門)公司;3)臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章;4)外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。

二、看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明)：

1、房款的金額是否寫清楚?

2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明?(這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成);

4、何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單);

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔;

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者?

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者);但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日(交房之日)起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任;

7、違約責任是否約定?違約金的數額是否約定清楚?

8、房地產買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的)

1)如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4)雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

關于二手房買賣簽訂合同時,應注意哪些問題? 答:二手房買賣合同沒有具體的樣本，但是您需要了解該合同應該具備如下內容：

一、當事人的姓名、住所，有助于搞清當事人的具體情況、聯系辦法，以免受騙。

二、標的。即雙方要進行交易的二手房，這是合同的關鍵。要寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設備設施等情況；寫明房屋產權歸屬，是否共有財產；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋所有權糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費及其他費用交費狀況；房屋相關文字資料的移交過程。

三、價款。寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。

四、履行期限、地點、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

五、違約責任說明。違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責；擔保的形式等。

六、解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應按《仲裁法》的有關規定寫明條款。

七、合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產如何進行返還。

八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還等。合同是當事人協商一致的產物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。在合意的過程當中，任何一方都無權強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權利。雙方都有權就合同的相關內容進行修改或是補充，或是追加相關的條款。在二手房交易過程中應該注意的問題：

⑴房屋手續是否齊全，特別是房產證；⑵房屋產權是否明晰，是否存在共有產權等其他情況；⑶交易房屋是否在租；⑷房屋所在土地的尚可使用年限；⑸市政規劃是否對該房屋有影響，是否在拆遷范圍內；⑹如果是福利房屋、單位房屋，出售人是否違規；⑺物業管理費用是否拖欠；⑻合同約定是否明確。（9）產權過戶需要及時，辦完了房屋過戶手續，從買方的角度來說只有產權過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約。二手房通過中介辦理，您需要查驗所委托的中介是否三證齊全，包括營業執照、稅務登記證、資質證。通過中介的二手房，同樣需要了解賣方產證的真偽及是否有共有人等情況。委托中介買房，需要與中介簽訂委托協議。接受委托后，中介在向買方介紹適合的房產時，一般會核實賣方身份證件，產權所有人，是否存在共有人等情況。

付首付簽合同當天，讓銀行辦貸款人員的到場，只要不是太復雜，銀行這邊不會有錢不賺；至于中介需要做的事，就是提供上家房屋產證原件及產權調查單（有些問題如查封、抵押、產證上是不體現的）、產權人本人到場并提供身份證原件。煤氣、電話、有線初裝費；維修基金都包含在房價款內；家電、家具如有贈送 應該上下家簽署清單。

如何簽訂房地產買賣合同及其交易注意事項

第一篇：房產交易相關！

在二手房交易過程，購房者不僅要關注房屋價格、物業管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環節的專業法律知識。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環節，因此為了防止不必要的麻煩，預先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。

一、賣方身份的真實性

交易時，買方需查看賣方的房地產權證原件，或委托律師到房地產交易中心查詢。其中有幾項需要特別關注：產權人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態。

另外，在雙方簽訂正式的《房地產買賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

二、賣方的還貸情況

若標的房產存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產生的，則他需要與銀行預約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進房地產交易中心進行注銷。此時，買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等，即從預約還貸之日起，需要經過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產交易中心進行過戶交易。

三、購房貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、過戶交易有新規

國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。新政規定，未取得房屋產權證的不準過戶。買賣取得房產證或完稅時間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5％的營業稅，超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業稅和個人所得稅。

新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。各地對普通住宅的認定標準亦不同。

五、關于租賃

房屋是否設立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當日，提供承租人放棄優先購買權承諾書。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結租賃備案注銷手續的時間。

六、關于戶口

要確認該房屋內是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進行明確的約定。

另外，還要注意定金、各筆房款和產證的保管等情況

第二篇：房產確定相關！

一、房屋質量認定

房屋質量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，由于其使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。

二、戶型面積確定

購房者在購買房時要盡量選擇自己更看中哪一方面。首次置業者可以選擇戶型小、總價相對較低的房屋過渡；而經濟寬裕的則可以購買那些戶型相對較寬敞的房屋。

三、探訪鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關系到購房者日后的居住生活狀態，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

第三篇：房地產買賣注意事項相關（綜合篇）

對二手房買賣上下家和中介公司來說，如何簽好合同成為大家關心的一個問題。本律師團隊根據實踐認為，審查下面六個問題是簽好二手房買賣合同的關鍵。

（一）權屬審查。主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。實踐中，權屬不清是引發二手房買賣糾紛主要原因之一，由于上家對房屋沒有處置權而導致合同無效。一般來說，售后公房、因婚姻或繼承形成新的共有關系的房屋權屬比較復雜，上下家應當十分留心。

（1）、查看產權所有人的身份證件。

（2）、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

（3）、售方提供的房屋產權證是否屬實？

（4）、房產面積多大？

（5）、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

（6）、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

（7）、該房產是否已設定抵押？

（8）、該房產是否已設定租賃？

如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的

（二）房價與傭金審查。如今二手房買賣大多數通過中介公司，因此明確委托價格、服務內容、傭金數額就非常必要。審查內容包括兩方面，1.上家的委托價與下家的買價是否一致；2.中介公司收取的傭金數額不得超過國家規定的上限比例。審查的依據是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數中介從業人員違反規定，賺取差價或謀取不當利益。

（三）付款審查。由于房屋買賣實行登記過戶制度，因此一般不能實現“一手交錢，一手交房”。上下家對付款方式進行審查是保證交易安全的關鍵措施。本律師團隊建議采用如下流程：

由于客戶需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。本律師團隊鼓勵前者，因為若買賣不成功，交房便沒有任何意義，還容易造成裝潢款糾紛和房屋遷讓糾紛。另外，上下家交接房款時應盡量請律師進行監管。

（四）風險責任轉移及合同生效審查。

（1）風險責任轉移審查

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任。

（2）合同生效審查

如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

（五）交房審查。合同簽訂過程中的交房審查，主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業及水電煤有線電視等費用，上下家維修金結清。在此要特別說明的是戶口遷移，由于戶籍管理是公安部門的行政行為，因此戶口遷移處于民事行為和行政行為的交叉領域，涉及到買賣法律關系和行政管理法律關系，法院不能在二手房買賣糾紛中對戶口遷移直接作出判決。這使得一旦因戶口遷出而發生的糾紛，將十分頭疼，而且會影響到下家的孩子入學問題。

（六）違約救濟審查。主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。值得一提的是，行政部門傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院解決糾紛。

和中介簽主要注意: 1.注意房屋內部實際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環境。合同約定的只是房屋本身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現的問題導致購房者權益受損很難得到法律保護。

2.注意賣房者是否為房屋的真正產權人，是否擁有完全、合法的處分權。這個是主要也是最容易出問題的地方.應該在合同中約定中介保證房產的權屬問題,并由中介承擔責任.3.注意房屋是否受到權利限制：是否設有抵押？是否已被查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？

4.注意該房屋產權權屬是否清楚。產權不清、產權有糾紛、無產權證的房屋不應購買。

5.注意在買賣合同中對付款金額、付款時間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。

6.意在合同中明確約定交房時的房屋狀態以及水、電、煤、物業管理費、維修基金等相關費用的結算辦法，避免因水電煤結算糾紛影響交房。二手房買賣合同簽訂前應注意哪些事項？

二手房由于具有個別、分散的交易形式，雖然相對于一手房來說比較靈活，選擇性也更強一些，但由于不像一手房一樣向公眾發售，所以二手房的相關信息業不如一手房透明和充分，購房者應特別注意盡量充分的了解目標房屋的信息。

在簽訂合同前，對以下問題應特別注意：

1、賣家是否為房地產登記簿記載的權利人。《物權法》第十七條：“不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。因此，如果房地產登記簿記載的權利人與產權證不一致，則有可能產權證系偽造，即使是真實的，也是有風險的，應暫停簽訂合同，并停止付款。

2、房屋是否存在共有人。如有共有人，須征得共有人的同意?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十七條規定：“下列房地產，不得轉讓：

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的”。

3、房屋的用途是商用還是居住用。《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”，從該司法解釋來看，有利害關系的業主享有“一票否決權”。因此，如果擬購房用于經營，對房屋的用途應特別注意。

4、房屋是否有抵押或租約等。房屋設定抵押或帶租約，均屬房屋權利瑕疵。設定抵押，抵押權人享有行使抵押權并優先受償的權利；而帶租約，則承租人享有優先購買權，而且根據“買賣不破租賃”的原則，房屋暫時無法交付使用。

房屋性質是商品房、房改房或是經濟適用房。房改房、經濟適用房的交易與一般的商品房的交易，適用的法律法規不同，在交易手續、是否有轉讓限制及稅費的負擔都有特別的規定，購房者應在簽訂合同前注意了解。