第一篇：二手房買賣合同簽訂流程

二手房買賣合同簽訂流程

二手房買賣合同簽訂要哪些流程？以下是聘才網小編整理的文章，歡迎閱讀！

二手房買賣合同簽訂流程

一、確認基本信息的真實性和有效性

除了房屋產權和手續要齊全外，還要驗證這些信息是否真實、有效。

1.房產證、身份證和簽署合同人要統一。如有特殊情況，需要出具有法律依據的公證委托書。

2.房屋地址要嚴格按照房產證中的地址填寫。

3.房屋面積要按照房產證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積需要在合同的“其他條款”中注明。

4.房屋權屬要明確注明，要填寫產權人和共有權人姓名。

二、約定總房款、稅費和付款方式

1.付款時需寫明：總價款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間

2.交易稅費。理論上由房主承擔的稅費有：營業稅、個人所得稅，商業性質房源還有印花稅；由買房人承擔的稅費有：契稅、土地出讓金，商業性質房源還有印花稅另外，根據房屋的性質以及實際情況還可能要交土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。

需要注意的是，在實際交易中，房主報價一般都是凈得價，稅費都由買房人承擔。

三、確定交房細節

1.明確具體交房時間。時間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2.費用結算。包括物業費、水費、電費、煤氣費、電話費等與房屋有關的費用。注意，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠，如有拖欠應在二手房買賣合同中寫明拖欠費用何時交清，如果因房主未及時還清拖欠費用，所造成的影響應承擔什么責任。

四、明確違約責任

房產交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責任。

1.設定具體的違約金。違約金需有明確的計算方式或約定具體金額。

2.設定違約方承擔守約方主訴訟費、律師費等等多種花費。

3.二手房買賣合同中應特別注明的五大違約責任。二手房出賣方逾期交房的責任；買受人逾期付款的責任；非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續的責任；買房或者賣方單方解除合同的責任；房屋質量不符合約定的責任。

五、必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。延伸閱讀：

賣方：_______________身份證號碼：_____________________ 買方：_______________身份證號碼：_____________________

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產，建筑面積為_____平方米。

第二條上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。

第三條付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭，并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。

第四條甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。

第五條稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。

第六條違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________.第八條本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產權人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產交易中心一份、________公證處各一份。

第十條本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條雙方約定的其他事項：

出賣方_________________購買方__________________

身份證號碼：__________________身份證號碼：___________________ 地址

：

___________________

地

址

：____________________ 郵編

：

___________________

郵

編

：____________________ 電話

：

___________________

電

話

：____________________

代理人_________________代理人_________________

身份證號碼：___________________身份證號碼：___________________

鑒證方：

鑒證機關：

地址：

郵編：

電話：

法人代表：

代表：

經辦人：

日期：年月日

鑒證日期：_______年____月____日

第二篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

簽訂二手房買賣合同注意事項

二手房由于價格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細節，減少法律風險，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項需要特別關注的呢？

簽訂二手房買賣合同注意事項：

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;

3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

2、產權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目;

3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;

4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;

4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

九、了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格;

2、物業管理費的收取標準;

3、車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案;

4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產權所屬真實可靠;

5、支付有關手續費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規;

3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證：

1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;

2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產權是否完整

1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

第三篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

第一，注意交易房屋的權屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據我國法律法規的有關規定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉讓必須征得所有共有人的書面同意。

第二，注意審查房屋價款、其他費用及傭金。房屋價款應該由買房者與出賣人進行協商，但在實踐中，大多數二手房買賣都是通過中介機構進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構的組織下直接與出賣人進行協商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委托價格、服務內容、傭金數額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。

第三，必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委托中介機構代收、代付能夠適當降低風險。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。

第四，注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業管理費、維修基金等相關費用的負擔。

第五，注意確定違約責任條款和救濟方式。確定違約責任條款有利于防止違約行為的產生，維護守約方的權益，合同應該對如何承擔違約責任、違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國 《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

第四篇：出賣人簽訂二手房買賣合同注意事項

律師提醒賣房人：簽訂二手房買賣合同注意事項

出售房屋對于普通市民來講，是一件重要兼陌生的事。以往我們律師事務所承辦的大量出賣人起訴的案件，絕大多數是因為出賣人沒有出售房屋經驗，不會簽訂《房屋買賣合同》導致。所以我們根據承辦案件的經驗對出賣人容易與第三人產生爭議的事項，整理成文，供廣大市民參考：

1、出賣人應要求買受人本人在合同中簽字，否則買受人可以隨時否認代理人代為簽字的行為，并有權拒絕履行合同。

如買受人確因特殊原因無法親自到場簽字，應要求代理人出具買受人代為購買房屋的公證委托書。

2、現行住房限購的政策，需審核買受人的購房資格。一般審核資格是在簽訂《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行，或是購房資格未能按原雙方約定的時間審查通過，導致履行合同的時間遲延，出賣人可能會非常被動。對此我們建議：

在簽訂《房屋買賣合同》時應在《房屋買賣合同》中注明，買受人多長時間通過資格審核，如不能通過資格審核，導致合同解除，買受人如何承擔責任；如資格審核通過時間遲延，買受人履行支付房款的義務應最遲指向一個具體的時間（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押貸款，出賣人需收取買受人的首付款解抵押的。出賣人應在《房屋買賣合同》或《補充協議》中注明，買受人支付首付款數額、支付時間，以及支付首付款用于解抵押的說明，否

則按北京建委和工商局2007年發布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第二條的約定，只注明了出賣人解抵押的時間，未對解抵押的資金來源特別說明，在我們律師事務所代理的案件中，在此處產生爭議，雙方起訴到法院的很多。

4、出賣人如出售已出租的房屋，首先應要求承租人簽訂放棄優先購買權的聲明，并應在《房屋買賣合同》中注明房屋交付的條件，比如房屋過戶當天應視為出賣人交付房屋，租金轉由買受人收取等。

5、如買賣雙方約定，交易稅費應由買受人承擔，雙方在約定總成交價時，最好注明房屋的總成交價為出賣人的凈得價，以避免對稅費承擔主體約定不清或不全的情況下產生爭議。

6、對購房首付款的問題。如果買受人為全款現金購買房屋，首付款的數額、支付時間應在《房屋買賣合同》中注明。否則，在履行過程中，容易產生爭議（參照本網站案例）。如買受人為貸款購買房屋，除應在合同中約定首付款數額，支付時間外，還應注明如銀行批貸額度低于申請額度時，買受人應在多長時間內補齊首付款。

7、買受人以貸款方式購買房屋，按北京建委和工商局2007年發布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第四條第（三）項的約定：如果因買受人自身原因未獲得貸款的，有三個選項，1、為以現金形式補齊；

2、繼續向其他銀行申請貸款，至貸款批準；

3、合同終止，雙方互不承擔責任。實踐中通過中介公司成交簽訂的《房屋買賣合同》，大多選擇第2項，其實第二項根本不具可操作性，尤其對出賣人不利，因為出賣人出售房屋是想盡快拿到房款，如此約定，出賣人想拿到房

款就遙遙無期。對此，出賣人可以要求在合同中注明，買受人最遲獲得批貸函的時間，如果不能，出賣人可以選擇讓買受人現金支付剩余房款，或是解除《房屋買賣合同》買受人如何承擔責任。

8、在辦理房屋過戶手續的時間上，出賣人應當注意，辦理房屋過戶的最后期限不亦過長。否則，買受人以未過戶為由拒絕支付剩余房款，可能會導致出賣人長時間無法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延長過戶時間，可以提前與買受人協商，由買受人先期支付大部分房款。

以上，是我所在承辦房屋案件過程中總結的經驗，每項都涉及出賣人的重大利益，因此，我們認為有必要引起出賣人的注意。同時，出售房屋是重大的財產的處分，應當由聘請專業律師參與避免風險。

第五篇：按揭中二手房買賣合同簽訂

2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押

特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。

（1）雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結證明》，賣方收回《房地產其他權利證明》。

（2）雙方持《借款清結證明》到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。

（3）如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。

方法二：辦理轉按揭手續

和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。

1、提交材料及流程：

《購房抵押借款合同》原件

買方申請貸款的材料（如接收入證明、身份證等）

如銀行審核同意，有關當事人簽訂《變更協議》

辦理貸款保險變更手續

辦理抵押登記變更手續

如何購買按揭中的二手房

【如何購買按揭中的二手房】

問：如何購買按揭中的二手房?

答：若在購買二手房時遇到房屋已被抵押貸款時，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項將轉嫁到買房人身上。一般有兩種方式解決：1.提前還貸，請賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶;2.辦理轉按揭手續。在辦理按揭手續的過程中需提供相應材料且辦理貸款保險與抵押登記的變更手續。購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過戶手續前辦理銀行的申請貸款手續。

方法一：提前還貸

1、前期準備

(1)買方應主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產權證“附記”欄或者到房地產交易中心查詢;

(2)如果確實存在抵押的情況，買方應了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證;

(3)如果買方決定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應當對未付款項由誰支付進行協商，一般可以采取：由賣方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔，辦理交易時再做結算;

(4)此外在提前還貸過程中還可能發生的其它費用，根據目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個月或者1年的，要支付一定數額的違約金，那么這筆費用究竟由誰來承擔應在簽訂買賣合同之前，協商一致。

2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押

特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。

(1)雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結證明》，賣方收回《房地產其他權利證明》。

(2)雙方持《借款清結證明》到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。

(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。

方法二：辦理轉按揭手續

和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。

1、提交材料及流程：

《購房抵押借款合同》原件

買方申請貸款的材料(如接收入證明、身份證等)

如銀行審核同意，有關當事人簽訂《變更協議》

辦理貸款保險變更手續

辦理抵押登記變更手續

2、買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續。購買按揭二手房 三方協議要慎簽

2009/12/10 12:44

隨著二手房稅費優惠政策即將到期，二手房交易在年底之前著實火爆了一把。不過在很多二手房交易中，房子的貸款并沒有還完，而貸款沒有還完的二手房是無法過戶交易的，這時如何簽訂三方協議才能保障交易雙方的權益，如何約束三方才能保證交易的安全性?最近有不少網友致電億房網咨詢此類問題。

武昌區網友劉先生在通過中介購買二手房時，房東還有16萬元的貸款沒有還完，因此房東要求劉先生先替他還完貸款，之后再過戶。劉先生就有疑問了：“這樣操作安全嗎?而且在合同里并沒有關于這一方面的條款來進行約束，這樣的合同我到底該不該簽?怎么做才能保障自己的合法權益?”

另外一位網友許小姐也被類似的事情所困擾，她所購買的二手房是直接和賣家協商的，并未通過中介，但是賣家也有7萬元的貸款沒有還清，因此許小姐也被要求先替賣家還完貸款后再過戶。許小姐也有同樣的顧慮：“如果我替賣家還完貸款之后他不給我過戶怎么辦?再說我和賣方之間也沒有通過中介，我是否應該通過中介來進行房屋交易?這樣是不是會安全些?”

在最近一周的網友來電中，這一類問題是其中提到最多的。究竟在購買此類房屋時應怎樣簽訂三方協議，三方協議中的內容又該如何進行約束呢?

據記者了解，所謂三方協議就是房屋買方、賣方和中介三方在經過平等協商

之后簽訂的就房屋交易有關事項達成的具有法律效力的約束三方行為的協議。在三方協議中，一般會對房屋權屬和價格、稅費承擔方式、付款方式、交付期限和違約責任等交易相關事項作出明確約定，用以約束三方行為，避免發生不必要的糾紛。

在二手房交易時，針對房子的貸款還沒有還清的情況，究竟買家替賣家還貸款安不安全?這一行為在三方協議中該如何進行條款約束才能保證交易雙方的權益呢?為此，記者采訪了多位業內人士。

武漢億房房地產咨詢有限責任公司經理周游表示，購房者在購買二手房時，如果遇到房貸沒有還清的情況，最好通過中介進行交易，而且在交易時一定要謹慎簽訂三方協定，在三方協議中務必要對房屋交易的付款方式、交付期限和違約責任的條款明確。

武漢房產中介業內人士伍鵬表示，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額如何操作等都要慎重決定。其次，還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。再次，針對此類情況簽訂三方協議的重中之重是要明確相應的違約責任，如果買方替賣方還清貸款后賣方沒有給買方過戶，此時賣方應承擔怎樣的違約責任，中介又該承擔何種連帶責任，這些條款尤其要明確。

億房研究員王磊表示，如果買方需要貸款的話，最好在貸款銀行單獨開設一個資金監管賬號，將首付款先打到賬戶里，只有賣家將房產證上的貸款注銷、過戶到買家名下之后才能將首付款取出。至于買家替賣家還貸款的金額，可以作為房價的預付款，這就需要買賣雙方具體約定了。約定的內容和相應的責任一定要明確，以免發生不必要的糾紛。

也有專家表示，此類房產在交易時，最好委托一些品牌好、口碑好的中介來辦理，這樣也可以避免一些黑中介利用這一狀況進行不法行為。

【相關案例】成功三方協議簽訂注意事項

2009年4月，張先生通過武昌區某中介看中了一套28萬兩室一廳的房子。房東趙某表示，該房還有11萬元的貸款沒有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過戶。

張先生對此存有疑慮，在咨詢了有關專家之后，他提出要在三方協議的補充合同中單獨對此作出約定。首先，幫房東還款的11萬元作為首付款，另外去銀行還貸的時候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開正規收據，并由中介作見證。其次，在幫房東還完貸款之后的3個工作日之內辦理房屋過戶手續，過戶之后的兩證由房東保管，待張先生付清房屋剩余款項時再將兩證交予張先生。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進行過戶則構成違約，張先生有權依法追回11萬元并要求房東支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。若房東在辦理完過戶手續之后張先生不支付剩余房款也構成違約，房東趙先生有權依法追回剩余房款并要求張先生支

付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。

通過這樣的一些相關條款的約束，還貸和過戶的事情得到了圓滿解決，既規避了風險，又達到了令雙方滿意的結果。

在此，記者提醒廣大網友，在購買此類按揭二手房時，一定要在三方協議中將付款方式、交付期限和違約責任約束好，以免發生不必要的糾紛。

近日，有不少市民通過網上提問或電話的形式向我們咨詢買房中遇到的問題，我們都一一耐心做了回答，感謝廣大市民對我們的信任和支持。