第一篇：溫泉可行性報告

關于丹東市溫泉區房產開發的可行性分析

一、房地產行業前景

中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：

1．城市化進程的加快。經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。

2．中國的傳統觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。

3．投資需求。房地產本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產投資仍是風險最低，獲益最穩的行業。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產，推動房地產不斷向前發展。

4．改善性需求的增加。隨著經濟的發展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現有的需求，故會產生重新購房置業的需求。這部分需求也是帶動房地產發展的重要因素。

5．2010及2011年諸多對房地產調控政策的出臺，這一系列政策被稱為史上最嚴厲的調控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產有著強大的市場需求支撐。

二、二三線城市房地產市場前景

一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。

新一輪房地產調控政策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。

三、關于別墅市場

別墅市場成交數據顯示，中高端別墅已經占據市場成交主力，或將成為別墅開發主流產品，整體聯排別墅市場在2011年出現逆勢上漲的態勢。

目前聯排別墅的設計相比從前有了長足進步，在社區氛圍、居住舒適感方面更符合中國人的居住習慣，對于改善型別墅居住需求者具有一定吸引力。一是限購政策將大批投資客群擋在了市場之外，使得其被動退出市場；二是近期房產稅的傳言使得客戶在購入別墅產品時更加謹慎，別墅投資不斷減少，自住改善型購買所占比重不斷增加。但考慮到房產稅可能會從擁

有房屋數量上征收，也可能會以房屋價值作為衡量標準，因此高總價豪宅別墅成交呈現下滑趨勢，而小戶型、低總價的中高端別墅走強態勢明顯。

展望2012年，房地產調控沒有放松的跡象，手握購房資格的人更傾向于優中選精。別墅的開盤放量給了購房者更多的選擇，導致成交量上揚。產品品質確屬優良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的別墅市場。在CPI持續走高、通貨膨脹的宏觀大環境和稀缺的土地資源下，別墅的稀缺性和保值增值性將日益凸顯。

四、關于遼寧省溫泉小鎮項目

自遼寧省抵港展開大規模招商以來，省政府確定了沿海經濟開放開發戰略。沿海經濟開放開發戰略于2009年正式納入國家發展戰略，此經濟帶毗鄰渤海和黃海，包括大連、丹東、錦州等6個城市行政區，海岸線長2920公里，規劃總面積2000多平方公里，是中國最后一個沒有整體開發的沿海區域，也是振興東北老工業基地和中國面向東北亞開放合作的重要區域。因此遼寧省省委省政府擬建設10個溫泉旅游聚集區，打造50個溫泉旅游小鎮，推出100個單項投資10億元以上的地熱開發項目。

五、地段優勢及市場需求量

（圖中陰影部分為目標地段）

該圖將此地段大概位置做出標注，該地處于丹東市振興區湯池鎮溫泉區，處于山坡之上（現已平整完畢），周圍綠樹成蔭，空氣清新，操作得當可以將溫泉水直接引入園區，是休閑、度假、養生的福地。四周交通便利，距沈丹高速西站口5分鐘車程，距市中心20分鐘車程，沿濱江公路到鴨綠江大橋15分鐘車程，無噪音污染，原生態環境，而且處于丹東市旅游度假區內，開發潛力巨大。

該地塊占地65畝，其中陽面41畝，可用于園區住宅用地，商住規劃用地手續已辦完25畝，其余16畝正在辦理當中；陰面24畝，可用于建設與住宅園區配套的休閑園區（也可分離，不予開發）。

本人愚見，此地是開發別墅園區的風水寶地。在丹東市以及周邊，別墅一直以來都相當緊俏，隨著沿海經濟帶的開放，有錢人越來越多，這一消費群體已經不滿足于當下住宅現狀，愈發的向高端的享受性生活靠攏，無論是輿論媒體，還是影視劇作，都在做出一定的導向性引導，別墅這一名詞已經越來越多的出現在人們的生活當中。而在丹東市還沒有一處各個方面都可以滿足這一消費群體的消費需求，假如這一地塊可開發，必將有相當可觀的利潤空間。銷售方面可以本著“物以稀為貴、市場分流”等方向開展，當某一事物變成有一定數量限制，將會被那些中高端消費群體所追捧。本人不是專業人士，故在這一方面不多做闡述。

PS：該地段準備工作已做完

聯系方式：***

第二篇：溫泉水療可行性報告

溫鹽泉鹽療保健旅游項目

開發樟樹溫鹽泉鹽療保健旅游項目，發展旅游事業，促進當地經濟的發展，既是滿足人們生活水平日益提高的需要和旅游業步入產業化高效型經濟的要求，又能充分發揮本地資源、交通優勢，帶動相關產業的發展，具有良好的社會效益、經濟效益和生態效益。為此，特申報樟樹中國溫鹽泉招商引資項目，并提出如下可行性報告：

一、項目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時間增多，旅游業正成為當今世界最具生機活力、永不衰落的“朝陽產業”，成為經濟增長的新“亮點”。改革開放以來，我國旅游業已經實現了連續20多年的持續、快速發展，旅游業在國民經濟中的地位和作用日益增強，國內旅游人數和效益指標有了百倍以上的增長，國際旅游各項指標比1978年有了四五十倍以上的增長，實現了從“資源大國”到“亞洲旅游大國”的歷史性跨越。隨著小康社會的到來，我國旅游發展格局和態勢正在發生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代轉變，人們的休閑時間也越來越多，傳統工作和休閑概念已經逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游的發展，休閑消費已經成為我國旅游業新的增長點。追求保健、享受健康，已逐漸成為一種社會時尚，是現代旅游發展所追求的核心價值。休閑保健旅游主動順應了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內涵，是第二代旅游發展的一個重要方向

本項目符合國家“十一五”期間國民經濟和社會發展計劃綱要中關于積極開發利用旅游資源、加快旅游業發展的要求。樟樹市政府在“十一五”計劃和2020年遠景規劃中已將旅游業列為新興支柱產業優先發展，并提供最優惠的旅游投資政策。

二、項目概況

1、項目名稱：中國溫鹽泉旅游開發

2、項目單位：樟樹市旅游局

3、建設地址：樟樹市東郊

4、合作方式：合資、合作、獨資均可

5、擬建規模和標準：樟樹“中國溫鹽泉”鹽療保健旅游項目總體規劃控地2000畝，分三期工程建設,總投資9.6億元人民幣。建設以“溫鹽泉漂浮”為主，結合保健、療養、休閑、現代水上運動等要素，集健康性、時尚性、趣味性為一體,打造成以體驗溫鹽泉漂浮、水上休閑娛樂、運動休閑、療養保健為一體的旅游度假圣地，最終使樟樹發展成為國際性的療養保健基地。

三、投資環境研究

1、區位交通條件優越樟樹處贛中腹地, 是襟江帶湖扼控江西東南西北大門的天心地膽之地，承東啟西南呼北應的中心樞紐，自古以來就是“四會要沖”、“八省通衢”的水陸交通要津。浙贛鐵路、京九鐵路、105國道穿境而過，贛粵、滬瑞、昌樟高速和清萍、清高、樟撫三條省道相互交織，城區距昌北機場約1小時車程，與千里黃金水道贛江（三級航道）共同構成獨特的水、陸、空立體交通格局, 屬于杭州、上海、武漢、南京、廣州、深圳、福州、合肥等省會城市7小時經濟圈范圍內，交通十分便捷。

2、旅游資源豐富

樟樹山水風光秀麗，道教文化神奇，古文化厚重，藥業文化 瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點旅游縣市，被列為全省近期重點開發建設的“六城”之一（南昌、九江、景德鎮、贛州、瑞金、樟樹），“藥都醫藥保健旅游”是全省十一大旅游精品項目之一。國家森林公園閣皂山峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，為“天下第三十三福地”，宋時與鷹潭龍虎山、南京茅山并稱為全國道教三大傳箓圣地，以“道靈、藥靈、山水空靈”聲名遠播；全國重點文物保護單位筑衛城遺址距今4500年，城墻宏大，造型奇特，是迄今為止發現的我國保存最完整的早期文明時期大型土城之一；吳城商代遺址打破了“商文化不過長江”的定論，被評為20世紀中國百項考古大發現之一；“藥不到樟樹不齊，藥不過樟樹不靈”，1800多年藥都藥業相繼，千錘百煉，還孕育了獨具魅力的藥市、藥苑等文化景觀。

3、鹽資源獨具特色

樟樹市鹽資源儲量達103億噸，居江西省首位，全國第四位。據權威機構檢驗分析，我市天然鹽鹵水不僅含鹽量高達25%（人體可隨意浮起），還富含鈉、鉀、鎂、溴、碘等40多種礦物質和微量元素，經驗證，這些礦物質元素能夠對人體產生明顯的美容、減肥、鎮靜、降低血脂、血壓等功效，對風濕性關節炎、皮膚病、心血管病、呼吸道疾病、肥

胖癥等有明顯的效果，可以充分緩解病痛、舒緩精神壓力，對人體十分有益，非常適合開發以“休

閑、保健、體驗、生態和文化”為特征的鹽療保健旅游項目，是現代康療度假的新時尚。

4、項目開發成本低

天然鹽鹵水開采成本低，附近的江西鹽礦年產能力達60萬噸，其真空制鹽產生的剩余熱蒸汽能滿足室內漂浮區保持恒溫需要，使用后的鹽鹵水還可做為鹽礦工業制鹽原料，大大節約排污治理成本。

5、客源市場廣闊

樟樹全市總面積1290平方公里，人口54萬，經濟發達, 以藥都、酒鄉、商埠、鹽化城名播遐邇,是江西省經濟發展的十強縣市之一，也是江西旅游重要集散地。樟樹1小時經濟圈內有南昌、宜春、新余、撫州、吉安等地級以上城市、360多萬城市人口；3小時經濟圈有九江、萍鄉、鷹潭、黃石、株州、長沙、上饒等地級以上城市、600多萬城市人口;7小時經濟圈有福州、上海、杭州、南京、武漢、合肥、廣州、深圳等省會城市、7000多萬城市人口，城市客源市場無比廣闊。

四、建設內容

一期工程：建設大型室內外溫鹽泉漂浮區，大型室內水上世界及娛樂區，五星級酒店以及餐飲娛樂配套設施等項目，占地約800畝。包括大型室內外死海漂浮區、螺旋滑道、U型滑道、人造沙灘、造浪池、人造海浪、漂流區和小型功能水池以及餐飲、娛樂配套設施等項目。

二期工程：二期工程在一期的基礎上建設溫鹽泉鹽療保健中心，全面開發其醫療保健價值，建設先進的水中按摩理療系統、鹽療中心、黑泥美容、水上漂浮電影院等項目，規劃用地200畝。

三期工程：三期的主體工程建設高爾夫球場、休閑別墅、健身中心等大 型運動休閑場館，規劃用地1000畝。

五、市場分析及效益預測

1、市場定位。隨著經濟發展、人民生活水平的提高，外出旅游已成為人們追求生活質量、滿足精神需求的時尚。旅游業日益成為當今世界最具生機與活力的“朝陽產業”，發展迅猛。據專家預測，2010年國際旅游人數將突破10億，旅游綜合收入可達2600億美元，成為世界最大產業之一。在日益

升溫的旅游熱潮中，健康旅游越來越受到歡迎。樟樹道、藥文化底蘊深厚，道教養生健身和中醫藥有機結合順應了人們追求健康的需要。將其建成集運 動休閑、養生保健功能為一身的旅游地，能適應市場需求，具有良好的開發 前景。

2、客源市場。樟樹是南昌旅游圈的重要景區之一，處在南昌—井岡山—贛州金牌旅游線路的必經之路上，又是贛西旅游網絡開發與全省金牌旅游線路的結合部，區位條件優越。105國道、贛粵高速公路、浙贛鐵路、京九鐵路構成四通八達的交通網絡，與省內外各主要旅游城市、旅游熱點景區緊密相連，串成一線，形成便捷的旅游通道，客源市場無比廣闊。就本地市場而言，有50萬人口，且樟樹享有“藥不到樟樹不齊，藥不過樟樹不靈”美譽，一年一度的全國中藥材交流大會有數萬藥商云集，蘊含大量旅游商機，每年十幾萬自廬山至井岡山的游客，樟樹是必經之地，大多在此停留，如能有效吸引前往景區觀光，游客數量也十分可觀。周邊市場可發展南昌、萍鄉、贛州等城市，中程市場可啟動長沙、武漢、廣州、上海。靈寶道派在日本、港澳臺及東南亞一帶很有影響，有一定吸引力，可重點開發。根據旅游市場不斷升溫的情況預測，項目建成后，每年接待國內外游客至少在40萬人次以上，客源市場潛力巨大。

3、經濟效益預測

(一)直接經濟效益

開發樟樹溫鹽泉鹽療保健旅游項目經濟效益相當可觀，一期項目完成后，以年接待游客40

萬人次，游客人均消費200元計算，當年旅游利潤可達0.5億元；

二、三期項目完成后，年可創利潤1.1億元。

(二)投資回收期

項目全部建成后，當年可收回投資1.6億元，按每年平均增長15%計，不到五年就可收回全部投資。

六、社會效益評估

(一)對國民經濟的作用

本項目的建成，將有力促進樟樹市經濟快速發展，帶動交通、通訊、建筑、商業、餐飲、農業等相關產業發展，加快城市現代化建設步伐，加強對外經濟文化交流，提高城市對外開放水平，提升行業整體服務水平，促進本市“雙文明”建設，對擴大樟樹影響、樹立藥都旅游形象具有重要社會意義。

(二)勞動就業機會預測

項目建成，可為本地提供近千個勞動就業機會，由于項目的現代化標準要求，在本項目就業的人員需具有較高的素質，將帶動本地勞動力素質的提高。此外，由于項目對其它行業的帶動作用，也將間接地為社會提供更多的就業機會。

七、可行性研究結論

以上測算和研究結果表明，本項目具有良好的投資環境和發展條件，從

項目的地點、功能、標準、市場需求以及經濟、社會效益來看，建設本項目 都是必要和可行的。樟樹市臺辦

第三篇：溫泉度假可行性報告

篇一：溫泉度假酒店項目可行性分析報告【2】 wonderland hot spring holiday hotel project feasibility analysis report 西湯尚境溫泉度假酒店

項目可行性分析報告

寶雞市三力置業有限責任公司 二〇一四年七月二十二日目錄 第一章 總論 1.1 項目概況

1.2 項目提出的背景及建設必要性 1.3 可行性研究的依據和范圍 1.4 項目擬建地點 1.5 項目預期目標 1.6 主要經濟指標 1.7 施工進度計劃 第二章 市場調研及前景預測 2.1 市場形勢分析

2.1.1 客觀區域市場分析 2.1.2 市場供求分析 2.1.3 項目比較分析 2.2 本項目優劣勢分析 2.3 本項目前景預測 第三章 項目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位

3.3 開發該項目目的定位 3.4 項目開發的市場需求定位 3.5 行業發展趨勢項目影響3.6 公共的配套條件 3.7 市場定位

3.8 酒店及商務形象定位 3.9 標準四星客房體量定位 3.10 項目建設方案及規劃設計定位 3.11 酒店經營管理模式定位 第四章酒店項目建設及經營風險分析

4.1 政策風險 4.2 資金風險 4.3 建設風險 4.4 經營風險 4.5 市場風險 4.6 競爭風險 4.7 突發事件和不可抗力風險 第五章營銷策略 5.1 宣傳主題概念 5.2 賣點整合

5.3 銷售目標體系——整體推廣思路5.4 形象與品牌推廣效果 5.5 資金計劃 第六章投資估算和資金籌措 6.1 估算范圍和依據

6.2 投資估算 6.3 資金籌措 第七章經濟效益預測與財務評價

7.1 評價依據、基礎數據及相關說明 7.2 年收入與營業稅金及附加估算 7.3 利潤總額及分配 7.4 財務盈利能力分析 7.5 財務評價及結論 第八章報告要點綜述及建議 8.1 報告要點綜述 8.2 建議 第九章結論 第一章總論 1.1 項目概況

太白山國際旅游度假區介紹

本報告所陳述的對象為西湯尚境溫泉度假酒店，以下簡稱本項目。本項目位于著名的眉縣湯峪國家級太白山國際旅游度假區。太白山是秦嶺山脈的主峰，海拔3767.2米，孤峰獨立、雄宏博大、高峻神奇，是我國青藏高原以東內陸最高峰，堪稱華中第一山。秦嶺山脈橫亙于中國中部，是我國南方與北方的天然屏障，也是長江、黃河兩大水系的分水嶺。太白山以其高、寒、險、奇、秀、富饒和神秘的特點聞名于世，稱雄于華夏；由于地質地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景觀、奇花異草、人文歷史構成了完美的景觀體系，是最佳的生態旅游景區。獨特的區域位置和神奇的自然特征，賦予其厚重博大的自然與文化的雙重價值，形成了不同于其它名山大川的獨特魅力。被譽為“亞洲天然植物園”、“中國天然動物園”、“世界物種基因寶庫”、“第四紀冰川天然博物館”。

除了這些稀有的自然資源外，太白山又是一座宗教名山，東漢時期就成為宗教活動的重要場所，迄今所形成的宗教文化不僅歷史悠久，淵源深厚，更是博大精深。由于歷史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。其地熱資源自古負有盛名，湯浴溫泉，山環水繞，古木叢郁、景色如畫，因地處龍鳳、鳳凰兩山環抱之中，故名鳳凰泉。據記載，“鳳凰神澤”為眉縣八景之一。隋文帝楊堅曾在此建“鳳泉宮”作為避暑洗浴之地，唐玄宗曾三臨其地，賜名“鳳泉湯”。眉縣湯浴篇二：溫泉度假村建設項目可行性報告

度假村建設項目

可 行 性 報 告

工程咨詢有限公司 二００八年五月 －1－目 錄

一 總論

1、項目提要

2、可行性研究報告編制依據

3、綜合評價和論證結論 二 項目背景及必要性

1、項目背景

2、項目區發展現狀

3、項目建設的必要性 三 項目實施的有利條件

1、政策環境

2、政府支持

3、市場優勢

四 項目區建設條件

1、地理位置與區域范圍

2、自然資源狀況 3.社會經濟狀況

五 建設單位基本情況

1、建設單位基本情況

2、主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案

1、市場定位

2、目標客戶市場分析

3、市場推廣方案和推廣措施 七 項目建設方案

1、建設任務和規模

2、設計基本原則

3、項目布局

4、具體建設內容

－2－

5、項目建設標準

6、給排水

7、電力電訊

8、環境影響評估

八 項目實施進度安排

1、一期工程項目實施進度表 九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據

3、項目建設投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測算 十 經濟分析

1、財務評估說明

2、財務評價依據

3、營業收入和營業稅金及附加估算

3、總成本及經營成本估算

4、財務效益分析

5、不確定性分析

十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓

1、項目組織與管理

2、管理機構設置與職能劃分

3、勞動定員

4、項目經營管理措施

5、人員培訓

6、勞動保護與安全

十二 可行性研究的結論與建議

1、可行性研究結論

2、問題與建議 －3－附 錄 一 附表：

1、固定資產投資估算表 1－

1、土建工程投資明細表 1－

2、設備投資明細表

2、流動資金估算表

3、投資計劃與資金籌措表

4、固定資產折舊估算表

5、總成本費用估算表

6、利潤及利潤分配表

6－

1、產品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運用表

8、借款還本付息計算表

9、資產負債表

10、財務現金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項目規劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場設計效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設計意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項目建設單位營業執照復印件

2、建設項目選址意見書復印件

3、可行性報告編制單位營業執照復印件

4、可行性報告編制單位資質證書復印件 －4－第一章 總 論 1.1 項目提要

1.1.1 項目名稱：度假村建設項目 1.1.2 建設性質：新建

1.1.3 項目承辦單位、法人代表及所有制形式 項目承辦單位：度假村開發有限公司 法人代表：

所有制形式：民營企業

1.1.4 建設地點、規模、期限及建設內容 建設地點：

建設規模：度假村區域規劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬 元(含不可預計費919萬元)。

建設期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月 建設內容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎設施建設，包括土地整理，到景區入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區內各場館間道路，停車場，龜力設施，供 排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環境整治、森林生態游區盤山 游步道(含山體局部加固)、生態公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產投資利息448萬元：

(6)、不可預計費，按固定資產投資總額5％計算，計430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－篇三：xx溫泉度假村可行性研究報告 xx溫泉度假村

投資可行性研究報告

目 錄

1.第一節 項目概況??（4）

一、項目簡介???（4）

二、地理位置???（6）

三、交通與其它基礎實施??（6）

四、政府規劃???（7）

五、小結?（8）

第二節 資源優勢分析（9）

一、泉水資源???（9）

第三節 規劃與經營項目建議（13）

一、戰略規劃???（13）

二、主要經營項目建議??（13）

第四節 市場分析、預測與營銷策劃?（17）

一、行業分析???（17）

二、市場分析??（18）

三、市場競爭分析（20）

四、營銷策劃??（25）

第五節 項目投資經濟分析?（27）

一、度假村內各項目的具體收支與回收期分析（27）

二、度假村總體經濟評價?（32）

三、盈虧平衡與敏感性分析（33）

第六節 投資建議??（36）

一、項目的優勢與風險??（36）

二、投資建議??（37）

說明

一、本報告是根據公司提供的基本材料、報告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細的資料、實地考察、交談以及結合作者的理論、經驗所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個比較完整的可行性分析，就作者的職業道德要求不為利益因素驅動而影響評估的結論。

二、本報告是作者受xx公司委托進行，受資料來源的局限性和作者理論與經驗的有限性制約，結論不一定絕對準確，本報告之結論僅作為投資的參考，而不得作為任何決策的依據，作者也不承擔一切由此引起的責任，但作者對資料的真實性負責。

第一節 項目概況 1.一、項目簡介： 2.1、溫泉簡介 溫泉是地下熱水的天然出露點。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫用礦泉，后者主要指醫用礦泉和飲用礦泉。我國對醫用礦泉又進行不同的分類： 依溫度不同分為： 冷泉：25°c以下。微溫泉：25—33°c。溫泉：34—37°c。熱泉：38—42°c。高熱泉：43°c以上。依滲透不同劃分為：

低滲：可融性固體在1—8g/l 等滲：可融性固體在8—10g/l 高滲：可融性固體在10g/l以上。依ph不同可分為： 酸性泉：ph 2—4。中性泉：ph 6—7.5 鹼性泉：ph 8.5—10 弱酸性泉：ph 4—6 弱鹼性泉：ph 7.5—8.5 溫泉對人體的醫療作用早已被人們認識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對人體的作用可分為：

（一）機械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運動對機體的摩擦作用；

（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫浴（低于34°c）具有促進腎上腺能效應，興奮交感神經，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時稱為不感溫浴。此溫度對機體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經系統有明顯的鎮靜作用；溫熱浴的療效：礦泉水溫度在37-39℃之間時稱為溫熱浴。此溫度促進膽鹼能的效應，能興奮副交感神經系統，血管擴張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動強度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎代謝旺盛，胃腸蠕動增強，胃液分泌開始由增多逐漸減少。循環血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機體的刺激比較強烈，機體反應明顯，如強烈發汗，心臟負擔加重，血壓升高等。

（三）礦泉的化學成分的刺激作用是礦泉水所獨有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時礦水是通過兩種形式對機體產生作用的，即離子狀態的化學成分進入體內與化學物質附著在體表面而產生對皮膚的刺激作用。2．龍洞溫泉度假村簡介

xx溫泉位于惠東縣稔（山）平（海）半島平海鎮鷓洞村轄區內，以繞樹山（標高55.4m）為中心南北長1100m ,東西寬650m，面積約0.72km。2 xx溫泉度假村項目是一個以龍洞溫泉為旅游媒介，以度假村內的自然資源為特色，以平海和惠東豐富的旅游資源為環境的，能夠為國內外的游客提供健康、休閑、內容豐富的“綠色假期”的旅游度假村。度假村占地400余畝，村內有大量的果樹，三面環山，內有坡地，背靠一座大山，風水極佳，是都市人休閑度假的好地方。平海鎮三面環海，度假村到海邊可欣賞日出、日落，到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既適合商務旅游，也適合家庭、個人度假。周邊無任何其他工業企業、民居，為項目將來的發展提供了廣闊的空間。

二、地理位置

xx縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區，陸地常年蔥綠，生機盎然。全縣總面積3398平方公里。轄22個鎮，總人口67萬人。旅居港、澳、臺同胞、海外僑胞和華裔17萬余人。縣政府機關駐平山鎮。惠東既是廣東省50個山區縣之一，又屬珠江三角洲經濟開發區和沿海經濟開發區，享受山區縣政策、海島經濟試驗區政策和對臺小額貿易政策等。該縣充分發揮地緣、人緣等優勢，大力發展具有惠東特色的區域經濟，從而促進了全縣國民經濟持續、快速、健康發展，綜合經濟實力不斷增強，社會各項事業協調發展，人民物質文化生活水平不斷提高。

xx鎮地處惠東縣的最南端。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距惠東縣城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里。總面積136平方公里，其中城鎮面積6平方公里（規劃城鎮面積12平方公里），總人口3.2萬人(其中城鎮居民1.4萬人)。平海鎮氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，特產豐富，素有“魚米之鄉”之稱。海岸線長33公里，沙灘資源豐富，盛產海產品。境內蘊藏有豐富的礦產資源，對人體具有強烈治療功效的礦泉資源，可開發建設成大型的旅游度假中心。

xx鎮地理條件優越。良好的港灣適宜建造大型綜合碼頭。目前，已建成年吞吐量100萬噸、裝卸能力1200噸的碧甲3000噸綜合碼頭。而且臺商已在此建設占地面積65000平方米的“寶島工業區”。平海鎮水資源非常豐富，電力充足，交通暢通，通訊方便。

第四篇：溫泉度假村建設項目可行性報告 (8000字)

度假村建設項目

可

行

性

報

告

工程咨詢有限公司

二００八年五月

－1－目 錄

一 總論

1、項目提要

2、可行性研究報告編制依據

3、綜合評價和論證結論

二 項目背景及必要性

1、項目背景

2、項目區發展現狀

3、項目建設的必要性

三 項目實施的有利條件

1、政策環境

2、政府支持

3、市場優勢

四 項目區建設條件

1、地理位置與區域范圍

2、自然資源狀況 3.社會經濟狀況

五 建設單位基本情況

1、建設單位基本情況

2、主要投資人基本情況

六 市場分析與推廣方案

1、市場定位

2、目標客戶市場分析

3、市場推廣方案和推廣措施

七 項目建設方案

1、建設任務和規模

2、設計基本原則

3、項目布局

4、具體建設內容

－2－

5、項目建設標準

6、給排水

7、電力電訊

8、環境影響評估

八 項目實施進度安排

1、一期工程項目實施進度表

九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據

3、項目建設投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測算

十 經濟分析

1、財務評估說明

2、財務評價依據

3、營業收入和營業稅金及附加估算

3、總成本及經營成本估算

4、財務效益分析

5、不確定性分析

十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓

1、項目組織與管理

2、管理機構設置與職能劃分

3、勞動定員

4、項目經營管理措施

5、人員培訓

6、勞動保護與安全

十二 可行性研究的結論與建議

1、可行性研究結論

2、問題與建議

－3－附 錄

一 附表：

1、固定資產投資估算表 1－

1、土建工程投資明細表 1－

2、設備投資明細表

2、流動資金估算表

3、投資計劃與資金籌措表

4、固定資產折舊估算表

5、總成本費用估算表

6、利潤及利潤分配表

6－

1、產品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運用表

8、借款還本付息計算表

9、資產負債表

10、財務現金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項目規劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場設計效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設計意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項目建設單位營業執照復印件

2、建設項目選址意見書復印件

3、可行性報告編制單位營業執照復印件

4、可行性報告編制單位資質證書復印件

－4－第一章 總 論 1.1 項目提要

1.1.1 項目名稱：度假村建設項目 1.1.2 建設性質：新建

1.1.3 項目承辦單位、法人代表及所有制形式

項目承辦單位：度假村開發有限公司

法人代表：

所有制形式：民營企業

1.1.4 建設地點、規模、期限及建設內容

建設地點：

建設規模：度假村區域規劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬

元(含不可預計費919萬元)。

建設期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月

建設內容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎設施建設，包括土地整理，到景區入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區內各場館間道路，停車場，龜力設施，供

排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環境整治、森林生態游區盤山

游步道(含山體局部加固)、生態公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產投資利息448萬元：

(6)、不可預計費，按固定資產投資總額5％計算，計430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－

(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、不可預計費489萬元。1.1.5 申報單位及法人代表

申報單位：度假村開發有限公司 法人代表： 1.1.6 投資規模及資金構成投資規模：20477萬元，資金構成：固定資產投資19358萬元，前期資金和廣告費用投資200萬元，不可預計費919萬元。1.1.7 資金籌措 本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業自籌資金7208萬元，金融機構貸款3000萬元；二期投資10269萬元。1.1.8 主要技術經濟指標

－6－1.2 可行性研究報告編制的依據

1.2.1 《省旅游產業發展和布局總體規劃》

－7－

1.2.2 《縣國民經濟和社會發展“十五”規劃》 1.2.3 《縣生態旅游業發展總體規劃》 1.2.4 《度假村詳細規劃》 1.2.5 《縣建設項目選址意見書》 1.3 綜合評價和論證結論

(1)為了加快縣旅游產業的發展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發給予政策支持，保證了本次建設項目的順利實施。

(2)度假村開發有限公司是一家實力雄厚的民營企業，公司負責人不但有多年的房地產開發經驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業。積累了豐富的賓館經營管理經驗。同時根據項目建設需要，充分發揮縣旅游、交通、建設、農業、林業各部門的協作作用，強強聯合。(3)本項目環保措施得當，對環境無不良影響。

(4)通過詳細的經濟和財務分析，得出本項目一期總投資10208萬元，其中固定資產投資10008萬元。項目建成后，預計年營業收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計算期平均數)，投資利潤率35.85％；全部投資財務內部收益率19.51％(所得稅后)；靜態投資回收期5.9年(含建設期1.5年)，動態(i=8％)投資回收期7.3年(含建設期1.5年)；累計凈現金流量折現8943萬元。以上各項數據表明，本項目經濟效益和財務狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。

－8－第二章 項目背景及必要性 2.1 項目背景

當今世界，旅游業作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產業，已成為各國高度重視和普遍關注的行業，它對促進經濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業已成為中國第三產業中極具活力與潛力的新興產業和國民經濟新的增長點，在拉動內需、增加創匯、調整產業結構、扶貧救困等方面發揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經濟繁榮與社會發展，增進了中國與世界的友好交流。

旅游產業對國民經濟部門的拉動作用較大，發展潛力十分巨大。由于旅游產業不僅僅是傳統意義上的服務業，也不是一般的第三產業，而是關聯度高、帶動力強的綜合性產業。它在國民經濟和第三產業中處于一個產業群的核心地位，發揮著帶動其他產業發展的核心作用。旅游業的關聯帶動作用，不僅體現在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿易、景區景點帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農業、工業、城建、文化等行業發展，進而還能刺激金融、保險、信息等現代服務業加快發展。據測算，旅游產業每增加一萬元的產出，可直接或間接帶動全社會總產出3.02萬元，對國民經濟的拉動作用十分明顯。因此發展旅游產業對于促進國民經濟發展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。

雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應該看到，旅游產業已經慢慢走向細分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業主、高層專業人士，也有都市白領、職場精英。現代社會生活節奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態出現的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引·力 －9－已經逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優美的自然風光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產業、健康休閑產業和旅游業緊密結合，互為條件、相互促進、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。2.2 項目區發展現狀

項目區所在的景區山奇水秀林青，是一個風景十分優美的地方，更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發較晚，至今仍是養在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當地的旅游部門也意識到了這個問題，在2005—2020的旅游發展規劃中，將整個景區開發列入了下一步的建設重點。2.3 項目建設的必要性

2.3.1 從縣旅游環境的現狀看必須不斷開發新的旅游景點自縣正式提出“生態立縣，使旅游業發展成為國民經濟的主導產業”的目標以來，縣旅游產業得到了長足發展，每年前來旅游的人數也不斷增多，但縣旅游業的發展比較晚，特別是相比于經濟發達地區，旅游建設資金投入嚴重不足，除了幾個知名景點外，新景區新景點的開發建設工作遲遲不能開展，這對當地豐富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了縣旅游產業的進一步發展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區新景點的建設工作，而旅游產業是投資大、回收期長的建設項目，縣又屬于欠發達縣市，僅靠政府投資是遠遠不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區的開發建設工作。2.3.2 介入景區開發是企業發展壯大的一次良好契機旅游產業是新時代的黃金產業，雖然投資大、回收期長，但收益穩定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業帶來現金流，又可以為企業的其他項目提供支持資金，特別是在房地產市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業是一個良好的決策。

2.3.3 度假村開發預計能為企業帶來豐厚的經濟利益根據測算，項目建設

－10－完成后，在計算期內平均每年可以為企業帶來3711.54萬元的凈利潤，整

個項目期的經濟利益十分可觀。

2.3.4 民營企業介入景區開發能帶來良好的社會效益旅游產業是投資大、回收期長的建設項目，縣又屬于欠發達縣市，政府投資力度有限，必須吸

引大量的民間資本進入景區的開發建設工作。本項目建成運行后，良好的經濟效益可以帶動縣內其他民營資本進入旅游產業開發投資，為縣旅游招

商引資工作打開新的局面。同時，項目建成后，度假村預計每年要上交稅

收1341.81萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。

－11－第三章 項目實施的有利條件 3.1 政策環境

縣委、縣政府高度重視以良好生態環境為依托的旅游業發展，制定了

“生態立縣”戰略，提出“要以生態旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣

之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把建成生態旅游勝地，使旅游業成為國民經濟的主導產業的目標。”在2003年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關于全面實施“生態立縣”戰略，加快小康建設步伐的決定》，明確提出要保護生態環境，重點發展生態旅游。這不僅為發展旅

游指明了方向，也為縣旅游業發展提供了良好的公眾意識支持和良好的政

治環境支持。3.2 政府支持

近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發出生態觀光、溫泉沐浴、健康養生、竹海漂流、奇

景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態旅游項目。根據縣2005 －2020年生態旅游業發展總體規劃，旅游區項目建設與大覺山旅游區、新

月畬族民俗文化旅游區、華南虎放養基地、方家山野外訓練基地一起，列

入了重點發展項目。

縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發起步相對較晚。因此，本項目的建設得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發展局、建

設局和農業、林業等部門為項目建設提出了許多良好的建議，并在政策允

許的情況下，得到了各部門在項目協調、立項、審批等環節的支持和幫助。3.3 市場優勢

3.3.1 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特

不但擁有品質優異的溫泉資源，是旅游開發的重要載體，而且擁有品

質一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數米之內，在國內

具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質旅游資源。3.3.2 森林覆蓋率高，生態環境優越

所在的區域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓

樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，－12－古木參天，竹海扶搖，生態環境十分優越，為溫泉旅游開發營造了極其有

利的自然環境。

3.3.3 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季

縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節，到旅游，都有著別樣的享受。

3.3.4 道教文化，淵遠流長，具有深厚的文化內涵

道教作為一種文化現象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活

內涵，而且還有深厚的社會民眾基礎。它是適應特定的民族文化心理需要

而產生的流傳與演變乃至歷史文化生態運動的必然結果。道教蘊藏的豐富

思想不僅在本質上不與現代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因寶庫。

在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質利益或

個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高

尚情操。在對待人際關系上，道教文化主張濟世渡人，強調在人與人之間

要實行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善，濟人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會

關系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關系，使大

國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會

得到安寧。在對待人與自然的關系上，道教文化從“天人合一”的思想出

發，認為人是自然的一部分，強調“道法自然”，“自然之道不可違”，因而

主張人應當愛護自然，與大自然協調相處，順應大自然的客觀規律辦事，才能使人類社會得以持續發展。道教文化這種“道法自然”、順應自然的思

想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認識中總結出來的，是符合自然界

與人類社會的發展規律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應當

是人類行為的共同準則。

據考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當初道教的一個

重要發祥地之一，現今村的羅漢松即為當年張天師的首植羅漢松，年代比 －13－龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發注入深

厚的文化內涵，成為度假村的一張閃亮名片。3.3.5 區位優勢好，利于與知名景區的聯動

介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠，區位條件十分理想，便于景區與知名旅游區之間互動發展，這對景區在較

短時間內打響品牌，提升知名度具有重要的現實意義。

－14－第四章 項目區建設條件 4.1 地理位置與區域范圍

縣地處省東部，有“東大門”之稱。地理坐標為東經116度46分—117 度17分，北緯27度28分—27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。縣城距省城南昌鐵路里程215 公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。

位于縣嵩市鎮村，緊臨316國道，離縣城約15公里。介于中外聞名的

旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。4.2 自然資源狀況 4.2.1 氣候條件

縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。

4.2.2 植被物產

縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率

87.1％，是重點林業縣、全國生態示范區。盛產毛竹、杉、松、栲、楮等

多種優質木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數十種珍稀野生動物。礦產

資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約5億立方米。4.2.3 河流情況

境內無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；

西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區溪流落差大、水量

豐富，全縣水能資源理論蘊藏量61149干瓦，可開發的蘊藏量34618干瓦。4.2.4 溫泉資源

縣城嵩市鎮村內的，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數米之內，具有獨特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水溫度約43.5攝氏度，日流量約1600余噸，富含對人體有益的多

－15－種微量礦物質元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。4.3 社會經濟狀況 4.3.1 面積及人口

全縣共有7個鄉鎮689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地

面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總人口為10.67萬

人，其中非農業人口2.72萬，農業人口占全縣總人口的75.1％。4.3.2 經濟狀況

2002年，縣國內生產總值4.262億元，第一產業1.333億元，第二產

業1.638億元，第三產業1.291億元，三類產業結構為30∶39∶31。2002 年全縣財政總收入為4078萬元，農民人均純收入2388.69元；在崗職工年 平均工資8088元；城鄉居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產投

資總額14526萬元。

－16－第五章 建設單位基本情況 5.1 項目建設單位基本情況

項目建設單位度假村開發有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司經營范圍：旅游項目的基礎設備建設。是專為度假村開發而設立的公司。5.2 投資人基本情況

公司法人代表是度假村開發有限公司的控股股東，也是本次度假村項

目建設的負責人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經從事建筑、圖書、餐飲、房地產和制造業等多個不同行業，而且在每個行業都有很好的經營業績，因此成為當地頗有知名度的企業家，到目前為至，個人獨資或控股的企業

有：

1、衢州市天欣房地產開發有限公司，為個人獨資公司，公司注冊資本

1000萬元，至2007年12月，公司資產總額13564.68萬元，凈資產6542.73 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發多個商住小區。

2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨資酒店，至2007年12月，公司資產總額1358.49萬元，凈資產852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費

最高的酒店之一，一直經營狀況良好。

3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，個人控股95％，至 2007年12月，公司資產總額1562.53萬元，凈資產968.45萬元，年銷售

收入3000多萬元。

4、浙江東華圖書發行有限公司，注冊資本300萬元，個人控股95％，至2007年12月，公司資產總額657.42萬元，凈資產476.58萬元。除企

業外，個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地擁有不少商業和住宅類房地

產，市場價值超過3000萬元。

公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經驗。

－17－第六章 市場分析與推廣方案 6.1 市場定位

溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景

區，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數卻比較少，因此，溫泉旅游

區從先天上來說就不是低檔旅游區，面向的游客也是以高收入的富裕人群

為主，少量的公商務人士為輔。同時，從的水質、自然環境、文化內涵等

方面看，完全有條件建設成溫泉中的精品。因此，的市場定位應該是“溫

泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。6.2 目標市場分析

縣縣城居民只有3萬，而且當地居民的收入水平并不高，有能力到溫

泉度假村消費的人群就更少，所以本地的旅游市場發展空間十分有限，因

此度假村的目標市場應該放在外地。

6.2.1 縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區的人口多，收入水平也高，關鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。

6.2.2 作為省的省會和最大的城市，市民的消費能力強，而且隨著國家法 定節假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉為一年多次的短

途旅游，在這種情況下，省內或本省的周邊地區就成了最好的出游對象，為度假村這樣的省內新興旅游區開發提供了良好的機遇。

6.2.3 以長三角地區、珠三角地區和京津地區為主的全國旅游市場。長三

角地區、珠三角地區和京津地區是全國經濟最發達的地區，也是居民出游

率最高，旅游消費最高的地區，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城

市規模的日益擴大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜

歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消

費水平，雖然對省內大部分地區來說是比較高的，但在經濟發達地區的游

客看來，還是比較適宜，適合這些地區的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市場。韻放境游客以港澳臺人數最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內水平，平均行程也長于國內游客，單個游

－18－客產生的效益也遠高于國內游客。雖然人數相對較少，卻也是一個不可忽

視的群體。

6.3 市場推廣方案和推廣措施

6.3.1 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結合，依托與政府的強大宣

傳網絡，爭取將度假村打造成縣的一張名片，讓游客到必到，或者說游在，住在。6.3.2 充分利用媒體和網絡的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態之

村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺、網絡上進行造

勢，爭取盡快將度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區的資源，加強與周邊旅游區的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效

果。

6.3.4 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結合當今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護自然，與自然和

諧共處”的大文章，宏揚道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各

地的游客前來觀光。

6.3.5 與政府部門、大企業集團、大教育機構進行合作，成為他們的聯系

單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓、集團活動的舉辦地，并通

過這些精英人士的宣傳，在各行業的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。

－19－第七章 項目建設方案 7.1 建設任務與規模

建設規模：度假村區域規劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預計費919萬元)。

在2008年7月至2010年12月實施一期項目建設，建設內容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎設施建設，包括土地整理，316國道到景區入口的非支線公

路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區內各場館間道路，停車場，電力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環境整治、森林生態游區盤山游步道(含山體局部加固)、生態公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；

(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產投資利息448萬元；

(6)、不可預計費，按固定資產投資總額5％計算，計430萬元。

在2011年1月至2015年12月實施二期項目建設，建設內容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；

(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、其它投資還包括不可預計費489萬元。7.2 設計基本原則

(1)嚴格執行國家和省現行的有關設計規范、規程，以及有關消防、環

保和職業衛生方面的方針政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經濟合理、安全適用，以節省投資、具有地方特－20－色為原則；(3)景點配套設施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當地規

劃的要求。

(4)考慮各公用系統的配套。7.3 項目布局

根據資源環境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能

區，即溫泉健身休閑區、溫泉度假別墅區、森林生態游覽區、鄉村風情體

驗區和外圍控制區。規劃區域與316國道之間有長4.4公里，寬9米的公

路相連。

7.3.1 溫泉健身休閑區

該區塊為整個項目的核心區塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩

側山體植被茂密，生態環境優良。利用基資源環境條件和地形地貌，以及

充分挖掘當地民間傳說等文化遺存，建設一個供人們休閑度假、健身養身

娛樂的場所，主要項目包括度假區入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫

泉沖浪等。

7.3.2 溫泉度假別墅區

該區塊位于村的東側，溫泉休閑健身區的西南側，面積約152000平方

米，地形狹長，兩側溪水潺潺流過，中間多為農田，地勢平坦，空氣清新、生態環境優良。規劃將此區塊建成低容積率的高尚別墅居住區，包括與其

相配套的休閑會所、大型室內健身中心、網球場、幼兒園等。7.3.3 森林生態游覽區

該區塊位于溫泉健身休閑區的東北側，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優越的生態環境。空氣中負氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活

動項目，形成以康體和生態養生為主題的特色功能區塊，是整個項目生態

文化鏈的重要組成部分。7.3.4 鄉村風情體驗區

該區塊面積約30000平方米左右，規劃以體現鄉村農家風情、康體娛

－21－樂、農耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當展現生態文化與鄉土所息，讓

游客充分感受鄉村生態旅游的精粹。7.3.5 外圍控制區

外圍控制區包括核心建設區以外的山林、水面與村莊，規劃在外圍控

制區嚴禁建造一切影響本區域生態環境的設施，山林采取封山育林措施，以達到涵養水源，防止水土流失的目的；區內居民點應嚴格控制其人口與

建設規模、建筑風格等，使其與度假村的環境相協調。7.4 具體建設內容

由于本項目二期工程預計要在2011年開始動工建設，距今還有三年時

間，有關投資額和預期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預計2008年動工，2009年12月完成主要建

設工程，到2010年12月份完成全部建設，總投資10208萬元(含不可預計

費430萬元)。7.4.1 土地征用

項目一期工程擬征用土地面積148000平方米 7.4.2 基礎設施建設

1、土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平

方米； 2、316國道至景區入口9米寬非支線公路4.4公里；

3、圍墻、綠化及地下管渠道建設總面積106680平方米；

4、區內場館之間的道路，其中|.5－2.5米寬的石板路和卵石路規劃長

度7.3公里，5.5米寬可通車輛的水泥道路1.3公里。

5、在廣場的南側和露天溫泉泡澡區各設1個停車場，其中廣場的南側

停車場設置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積 4000平方米。露天溫泉泡澡區停車場設置中小型車輛停車位15個，占地總

面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；

6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設施；

7、景區內8.56公里長的河道環境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生態游區建設寬1.2－1.5米石板盤山路，規劃長度8000米，－22－對盤山路兩側山體進行局部加固；

9、建設生態公廁10幢，規劃建筑面積700平方米；

10、在景區入口、森林生態游區、芙蓉山、水上娛樂中心等處設管理

用房12幢，規劃建筑面積640平方米。7.4.3 主要游賞設施土建

1、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設置假山、水池和草坪；

2、建造約10000平方米的廣場，廣場中內設置大型噴泉水池，引入溫

泉水，水中放養熱帶觀賞魚類，水體中央設大型抽象式雕塑；

3、山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒

店標準建設，建設層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨立停車場；

4、溫泉貢魚，包括貢魚養殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方

米。

5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館

標準設計，日式風格，計劃日接待人次50人。

6、溫泉水上娛樂中心，設在游泳館東北側，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設面積2500平方米，分淺水池和

深水池；

7、露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包

括溫泉魚療池、高溫池、spa水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式沖落至池中。泡澡池邊配有統一的管理房，建筑面

積約300平方米。

8、天師觀，建于鴛鴦泉源的東側，單層磚木結構，占地面積5000平

方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，觀內建

中式古典木質天師亭。

9、在鴛鴦泉源的旁邊設雙泉亭，六角木質，中式古典風格，重檐尖頂。

10、在芙蓉山頂設龍珠閣，六角石質，毛石地面，粗木欄桿；

－23－

11、利用芙蓉山山勢，建設1000米長的健身步道，路面采用青石和條

木鋪就。

12、在天師觀南側沿溪流設置香火一條街，開設養生保健館、道教用

品館、特色小吃館等30間，建筑統一采用磚木結構，青石地面，唐宋時期建筑風格，街長200米，總建筑面積1500平方米。7.4.4 設備投資

1、配電設備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；

2、溫泉山莊和貴賓樓使用設備，包括大功率中央空調、計算機管理系

統、電信寬帶、服務器、電腦、衛星接收設備、會議室投影、擴音設備、ktv點歌設備、客房內部設備、廚房設備、安全監控設備、美容健身房設備等；

3、溫泉游泳館設備，包括各種水泵、風泵、熱泵、冷熱水機組、水質

檢測設備等游泳池專用設備及電子儲物柜、桑拿設備等；

4、水上娛樂中心設備，包括人工海浪池設備、滑梯等水上娛樂設備。

5、露天溫泉泡澡池設備，包括spa水療設備等。

6、后勤管理設備，包括電腦、打印機、復印機等；

7、其他配套設備，包括服務處設備、管理用房設備等；

由于度假村使用的各種設備品種多和數量很多，無法一一列舉，因此

只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設備部分數據來源于廣州大浪水上樂園設備有限公司。7.4.5 車輛

1、高層管理人員公務用中高檔四門小轎車1輛；

2、后勤人員公務用中型商務客車1輛；

3、垃圾回收用車輛1輛。7.4.6 材料

包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。7.5 項目建設標準

－24－構、建筑物按《房屋建筑工程建設標準》規定建設。7.6 給排水

7.7.1 給水工程規劃

7.7.1.1 用水量估算參照《水質技術工作手冊》與《室外給水設計規范》等標準，根據規劃區游客規模及各個功能區的實際情況進行計算。

7.7.1.2 輸配水管網布置

度假村飲用水水源需要從嵩市鎮提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側鋪設至用水單位。

溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要

求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據地形埋地鋪設，最大限度地保存水溫。

7.7.2 排水規劃 7.7.2.1 污水量估算

污水量按給水量的80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產生的廢水不計算在內，則日最高污水排放量為410t.7.7.2.2 排水體制

采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入區內河流。所有建

筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態化處理后作為中水回用或排入區內河流。7.7 電力電訊規劃 7.8.1 用電量估算

－25－7.8.2 設施規劃

依托嵩山鎮的輸電系統，向度假村內輸電。根據道路系統規劃安排供電線路，采用地下電纜形式。7.8.3 電訊規劃

依托嵩市鎮現有電訊系統，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點、服務點，并入全國電信自動網，實現國內直播通訊。按照每個景點3—4門的數量計算，電話終端量為20門。7.8 環境影響評估

本項目嚴格執行有關環保要求，對環境進行綜合整治，具有良好的環境友好性，不會對現有環境構成新的污染。7.9.1 項目主要污染物及治理措施

本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環衛垃圾車運出；

(2)所有建筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態化處理后作為中水回用或排入區內河流。7.9.2 設計采用的環保標準

(1)大氣環境質量，達到gb3095—1996《環境空氣質量標準》二級以上；(2)水環境質量要求，達到ghzbl-1999《地表水環境質量標準》相應功能區標準；

(3)聲環境質量要求gb3096—93《城市區域環境噪聲標準》相應功能區標準；

－26－

第八章項目實施進度安排

－27－第九章 投資估算與資金籌措 9.1 說明

本次可行性報告只測算度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業，2010年期間邊營業邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。9.2 投資估算依據 9.2.1 編制依據

本投資算參照《省市政工程預算定額》、《省建筑工程預算定額》進行編制。本項目總投資9778萬元。其中：固定資產投資10008萬元(含建設期利息和不可預計費)，前期資金和宣傳費用200萬元。9.2.2 基礎單價(1)人工預算單價：45元／工日(2)施工用電、用水單價： 電價：0.8元／度

水價：根據《細則》計算公式得0.74元／m2。(3)材料預期單價：

水泥與砂石料：撫州價格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設備材料價格：

參考國內市場報價及同類設備的價格，材料設備主要是賓館設備、游泳池設備、水上娛樂設備、后勤管理設備、車輛等。9.3 項目建設投資估算

項目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經費和宣傳費用200萬元。

－28－

9.3.2基礎設施建設投資估算表

表9—2 基礎設施建設投資估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

－35－

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－38－

－39－

－40－

9.3.4 流動資金估算：

根據經營實際情況，本項目各項流動資產和流動負債的周轉天數和年周轉次數分別為：

應收帳款 存 貨

其中：低值易耗品

原 材 料

現 金 應付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根據上述周轉天數和周轉達次數，并對應年成本費用，可以分別計算出流動資產額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。9.4 資金來源與籌措

本項目一期總投資10208萬元。其中：企業自籌資金7208萬元，申請金融機構貸款3000萬元。9.5 資金償還期測算

還款資金來源如下：

(1)還款期內利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內提取的折舊全部用于還貸。

根據上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設期1.5年)，本項目資金償還期測算詳見附表

7、附表8。

－41－

第十章 經濟分析 10.1 財務評價說明

本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎設施建設、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業，2010年期間邊營業邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。10.2 財務評價依據

(1)本項目評價期10年，其中建設期2.5年，經營期9年，參照周邊地區現有成熟景區的旅游招待統計資料，結合度假村的總體建設目標，度假村正常經營后，年招待人數將在20萬人左右，并能實現每年6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經營邊建設的過程，經營期第一年為預計收入水平的50％，第二年為預計收入水平的70％，第三年為預計收入水平的90％，第四年開始正常經營，同時考慮到度假村的建設規模和接待能力，度假村的年最高接待人數定為50萬。

(2)本項目在產品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的10％計算，餐飲成本根據經驗數據確定為45％，住宿成本按照收入的35％計算，娛樂和購物成本按照25％計算。(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，附加費按工資額的17.5％計取，主要用于社會保險費、醫藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為211.06萬元。在計算工資及福利支出時，已經考慮了每年的工資增長因素。

(4)折舊按平均年限折舊法計算，構筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，年折舊率為3.80％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，年折舊率為2.375％。機器設備和環境小品等平均折舊年限為10年，殘值

－42－率取5％，年折舊率為9.5％；

(5)修理費用：設備按2％預計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1％預計。(6)財務費用按項目所申請的貸款額，根據商業銀行一年期貸款年利率7.47％計算。企業自籌資金不計利息。

(7)銷售費用前三年按銷售收入的1％計算，三年后按0.5％計算。(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5％計算。(9)財務折現率按8%計算。10.3 營業收入和營業稅金及附加估算 10.3.1 預期營業收入明細表見下表(8－1)： 表10.1預期營業收入明細表

－43－明細情況情參見表10－2：度假村預期收入計算表 10.3.2 銷售稅金及附加

營業稅5％，各項附加稅費為營業稅的10％。10.3.3 所得稅、公積金和公益金

按年利潤總額(扣除以前虧損后數)的25％計算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。10.4 總成本及經營成本估算

本項目產品各年總成本費用估算見附表5。

由項目附表5可見，本項目計算期平均計算，固定成本占總成本費用17.22％，可變成本費用為占總成本費用82.78％。10.5 財務效益分析 10.5.1 盈利能力分析

經測算，本項目的投資利潤率為：35.85％，計算公式：投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資100％。(年平均利潤總額指標詳見附表6)；靜態投資回收期為5.9年(含項目建設期1.5年)，財務內部收益率19.51％(稅后)，財務凈現值5248萬元(稅后)。10.5.2 清償能力分析

經測算，建設項目計算期內資產負債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強。(上述指標詳見附表

8、附表9)10.6 不確定性分析

敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預期獲取的收入。如項目投資后能獲得預期收入7458.09萬元，項目計算期可得凈現金流量8943萬元；如預期收入增加10％，達到8203.90萬元，則可得凈現金流量13425萬元；

如預期收入減少10％，只有6712.28元，則只可得凈現金流量4460萬元。

如本項目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會出現凈現金流量負數。

－44－

－45－

－46－

度假村預期營業收入計算表

表10－2  金額單位：人民幣萬元

－47－第十一章 項目組織與管理、勞動定員和人員培訓

11.1 項目組織和管理

為確保項目建設的順利實施，切實提高工程建設質量和效益，項目建 設必須按照有關房屋、公路建設技術規程開展，并按基本建設程序對項目實施管理。

項目的建設由度假村開發有限公司負責，為了項目的順利實施，開發公司擬聘請縣旅游、交通、建設、農業、林業等部門的有關技術人員作為項目顧問，共同領導本項目的實施。

公司實行董事會領導下的總經理負責制，公司法人代表將由擔任。11.2 管理機構設置和職能劃分

度假村有限公司內設辦公室、財務部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項目建成后，按企業組織統一管理。落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業務素質；同時建立健全各項運行管護規章制度，認真貫徹實施。(參見組織機構設置圖)11.3 勞動定員

參見表11.1：崗位定員表

組織機構設置圖：

－48－

11.4 項目經營管理措施

(1)為了保證經營的順利進行，公司將聘請專業的酒店管理咨詢公司，對企業內控制度進行優化，制定財務管理、資金管理、費用管理、生產管理、物資管理、人事管理等各個方面的管理制度，并建立相應的獎罰措施，爭取用制度規范員工的行為。

(2)度假村的日常經營管理將由聘請的酒店專業管理人員進行。(3)與地方旅游管理部門加強協作，明示投訴電話，建立健全監督機制，加強度假村工作人員的職業培訓教育，增加工作人員的綜合素質，維護游客的正當權益。(4)落實實全管理措施，加強游客安全管理，完善安全工作預案，杜絕重大安全責任事故。(5)落實旅游市場管理措施，加強管理，杜絕商業欺詐行為。(6)落實環境衛生管理措施，加大衛生管理投入，保證游客飲食衛生。－49－11.5 人員培訓

項目完成后，公司會招聘一批旅游和酒店管理專業畢業的大中專畢業生，在基層鍛煉一段時間后充實到中、低層管理崗位，普通的服務人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術培訓措施有：

(1)參加政府勞動部門組織的上崗資格學習；(2)聘請禮儀公司對酒店服務人員進行酒店禮儀培訓；(3)鼓勵員工進行相關專業的學習和考試，并給予相應獎勵；(4)選派文化程度高、工作責任心強的員工到有關大專院校進行短期培訓。11.6 勞動保護與安全

1、景區內室外、室內消火栓及消防水管路應配備齊全。同時還必須配備足量的干粉滅火器，對員工進行林區用火安全培訓，確保安全。

2、對項目可能產生的污染源按前述治理措施進行治理。

3、電氣線路及電氣設備按電氣設計規范要求均有可靠接零、接地保護。

4、電器外露部件都設有防護罩，以防發生意外損傷事故。

5、對操作人員均需進行技術培訓和安全教育，經考核合格后方可上崗操作。

－50－第十二章、可行性研究的結論及建議 12.1 可行性研究結論

本項目一期工程主要經濟評價指標如下：(1)總投資10208萬元(2)年平均收入7458.09萬元(3)年平均利潤總額3659.88萬元(4)投資利潤率35.85％(5)銷售利潤率49.07％(計算期平均)(6)銷售利稅率54.62％(計算期平均)(7)靜態投資回收期5.9年(含建設期1.5年)(8)動態(i=8％)投資回收期7.3年(含建設期1.5年)(9)財務內部收益率(稅后)9.51％

從以上各項經濟評價指標來看，本項目有較高的投資利潤率和投資利稅率，財務內部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產負債率、流動比、速動比適中，在項目全部計算期內經濟運行和財務狀況良好，產品市場潛力大。由此可見，本項目的安全系數較大，抗風險能力強，并有較好的社會效益，能促進縣旅游產業的發展。從財務角度看本項目的建設是十分必要的，也是切實可行的。12.2 問題與建議

該項目符合國家產業政策，具有良好的經濟效益和社會效益，建議加快項目實施，以保證整個項目的健康發展和達到預期目標。

－51－固定資產投資估算表

附表1金額單位：萬元

－52－土建工程及無形資產投資明細表

－53－設備投資明細表

－54－流動資金估算表

－55－**當年所需流動資金－前一年所需流動資金

在計算應收帳款時，我們考慮到其他收入都為現金交易，只計算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預計現金交易占80％，欠款占20％。根據酒店業經驗數據，原材料成本預計占餐飲成本的70％，占娛樂與購物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投資計劃與資金籌措表 －56－固定資產折舊估算表

－57－

2010年1月份開始計提已完工部分工程和設備的折舊，2011年開始計提一期項目全部折舊。2010年運營時尚未建好工程和設備包括：

1、天師觀的全部；

2、基礎設的部分，預計為10%。這部分設和設備將在2011年開始投入使用，并計提折舊。

利潤及利潤分配表

附表6

－58－營業收入和銷售稅金及附加估算表

附表6－1單位：萬元

－59－

資金來源與運用表

－60－

借款還本付息計算表

附表8 單位：萬元

－61－

建改期利息已記入固定資產成本，先用自有資金償還。2010年的收入要用于滾動投資，還本資金只能從2011年開始產生的效益歸還。在計算項目最大還款能力時，不考慮二期項目的新增投入。

資產負債表

附表9

－62－

2.流動比率： 3.速動比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 財務現金流量表（增量全部投資）

－63－

－64－

第五篇：友好溫泉商務酒店桑拿中心可行性方案

友好溫泉商務酒店桑拿中心可行性方案（要點）

隨著社會的安定與發展，人們越來越多地追求心理上的安慰與滿足。而桑拿服務業之所以吸引人，除了在于它能夠為人們提供安全舒適的休閑場所之外，還在于它能夠為人們提供富有人情味的高質量服務。當前桑拿行業發展迅速，桑拿行業之間競爭異常激烈。在價格戰打到難以保證正常利潤的情況下，桑拿的競爭歸根結底是服務質量的競爭，其實質是人才的競爭、員工素質的競爭，員工素質的高低決定著桑拿服務質量的高低。

正因為如此，要讓員工有好的素質，做為管理人員必須進行自我職業道德與服務意識的加強，以對員工樹立起全心全意為顧客服務的意識，以及為自己能在曲江馬壩一流桑拿工作而自豪的思想！在今后的實際工作中抱有積極主動的團隊精神，服從董事會的經營方針，并通過規范管理的工作標準與服務技巧，使全體員工在為客人服務時，知道應該怎么做，應熟悉哪些知識，應遵守哪些規則，必須具備和掌握哪些技能，從而提高自身素質，成為一支優秀的管理團隊，為顧客提供優質服務，打造友好特色的桑拿，為企業創造超四星標準！

為貫徹落實董事會精神，有效地發揮各部門的積極性，以銷售創造價值。保證服務品質，以顧客滿意為宗旨，在年底旺季，進行全方位促銷活動，充分利用酒店資源，實行“全員銷售”。以下是酒店桑拿中心可行性方案要點：

一、酒店桑拿中心的定位；

二、桑拿中心3F的試業時間；

三、招聘、培訓；

對員工進行酒店設施、員工守則、管理意識、服務技能進行崗前培訓，樹立對酒店的歸屬感和榮譽感。

四、桑拿中心—1F.2F的裝修跟進；

五、規范管理，落實崗位責任制，建立獎罰制度；

六、建立激勵機制，實行“全員銷售”；

七、進行立體式宣傳：利用促銷活動，宣傳口碑；聯合其他部

門、單位聯動消費宣傳；適當借用媒體宣傳等；

八、有效地控制節流，實現利潤最大化。

2011-1-14