第一篇：房產營銷策劃書（定稿）

一、研展部分

1、項目簡介

其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置、周邊環境等。

2、市場概況及基本競爭格局

其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。

3、SWOT分析

主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）、威脅（Threats）。

4、客源分析

包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。

5、產品定位

包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

二、企劃部分

包括：

1、廣告總精神。

2、訴求重點。

3、NP稿標題初擬。

4、媒體計劃。

三、業務部分

主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。

銷售階段分析一般分為三階段：

（1）引導期

（2）強銷

（3）持續期

業務策略及執行計劃也分為三部分：

（1）策略擬定

（2）銷售通路

（3）業務執行

完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。

策劃工作中應把握以下關鍵要點：

一、時機（投資開發的時機）投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

二、位置（項目開發所在的地理位置）位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

三、定位（市場定位、產品定位及規劃設計等）你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。

四、成本（項目的總建造成本）若能做到有效的成本控制，產品的價格才能有競爭力，要清楚“價格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎上做好成本控制，是發展商努力要做的事，也是發展商難以做到的事。在成本控制方面關鍵在于如何提高成本效益。

五、策略（價格、渠道、廣告、促銷等）策略的運用關鍵是靠創意，策略同時應具有可操作性。如果把前四點稱作“正合”，則這一點可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒有“正合”，就無以“奇勝”，沒有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開；只求“正合”，只會按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。策劃若能做到“正合”，則已成功了八成，若能加上“奇勝”，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我們能在項目的前期分析、可行性分析、投資分析及規劃設計等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠立于不敗之地。

策劃方案的基本內容結構包括：

1、制定目標

2、SWOT分析與可行性研究

3、獲得核心概念

4、核心概念的表現策略

5、策略實施的方法和途徑

6、操作步驟、工作執行計劃與時間表

策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：

1、目標分析法：根據定制的目標，獲得與目標相關的市場元素，逐步進行分析

2、剝離法：收集相關的市場元素，逐步剝離，獲得核心概念

3、量化定性法：將相關的市場元素進行量化，根據相關數據進行定性分析

4、綜合分析法：將相關數據及資料用圖表分析。

策劃方案基于什么樣的信息及其信息源狀況，獲得市場信息的途徑主要有：

1、針對目標消費者的市場調研

2、同類產品營銷手段監測與分析

3、網站、報刊等媒體相關信息

4、策劃人員的實戰經驗 交流方式？

第二篇：房產營銷策劃書

房產營銷策劃書

工作在不經意間已經告一段落了，又迎來了一個全新的起點和新的目標，此時需要提前做好策劃書了。寫策劃書需要注意哪些問題呢？下面是小編收集整理的房產營銷策劃書，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房產營銷策房產營銷策劃書劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房產營銷策劃實踐，使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。

房地產策劃是伴隨著人們的爭議成長、發展起來的。多年來，雖然人們普遍認可了房地產策劃的經濟價值和社會價值，但是，還有不少人否認房地產策劃存在的價值，對房地產策劃的地位作用存有懷疑

房產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去，激烈的競爭需要企業對房產營銷策劃越來越重視，房產營銷策劃對促進房產業的健康發展以及增強房產企業的競爭能力具有重要的意義，房產營銷策劃已成為關系到房產項目開發成功與否的首要環節。由于我國房產市場發展比較落后，房產營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發商缺少營銷策劃方面的經驗，在實際房產營銷策劃操作中難免存在一些問題。

1房產營銷策劃中現存的問題

①目標客戶定位不準確。

由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房產消費是一種高關聯度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房產開發商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”，正是由于房產開發商的這種心態，使之在房產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現象。

②缺少規范的可行性分析。

眾所周知，房產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導致投資決策失誤，開發產品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

③無視差異化競爭。

與普遍忽視消費者研究相反，部分房產開發商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發動地毯式的搜索從本區域到跨區域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質性意義，得出的結論不能指導我們的實際工作。事實上房產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化，既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭

④“克隆”現象比較普遍。

房產營銷策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房產營銷策劃實踐，使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班；二是要請知名策劃人前往內地房產開發項目擔任總策劃或顧問；三是內地舉辦各種房產營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進的房產營銷策劃理念和優秀的經典案例，開始在內地開花結果。同時，內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經引起同行們的關注。

⑤過分依賴廣告攻勢。

有些房產策劃者過分強調“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優勢”，偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房產策劃者應該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預算。

2房產營銷策劃發展趨勢

①強化品牌戰略。

隨著房產逐漸進入品牌競爭時代，房產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，房產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌

②適應消費者個性化要求。

隨著房產消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房產營銷策劃者應該針對不同消費者進行日趨明朗的市場細分，以滿足不同類型消費需求的消費群，比如中小型房產企業就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。

③調整營銷模式，建立全程營銷機制。

房產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房產行業的運作流程，逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同，房產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導，營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關信息的收集者和樓盤市場興奮點創造性思維產生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然，在整個項目策劃過程中，不排除專業人士對客戶適當地引導，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發公司紛紛成立客戶俱樂部，經常性地與客戶溝通項目進展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成互動的有效聯接。一些開發公司專門成立了客戶服務中心，設投訴接待和售后服務等職能。

一、調研收集資料

1、項目用地范圍紅線圖、外部條件規劃圖及項目總平面圖。

2、國家有關的建筑設計規范與準則。

3、鄭州市(或項目所在城市)房地產息及有關配套文件。

4、同類項目開發的經驗和資料。

5、有關房地產行業的經濟指標和分析資料。

6、國家建設部發布的《房地產項目經濟評價方法》。

7、《河南省建筑工程投資估算指標》。

8、現行房地產行業的稅費取值依據及稅率。

二、設計目的：

畢業設計是在專業課程已修完的基礎上進行的綜合教學環節，本設計是在實際類似工程基礎上

結合學生能力擬定的課題。通過畢業設計的實踐，鞏固和加強學生所學知識，通過對項目的背景分析、規劃方案、開發方案和營銷方案和經濟效益評價的編制，掌握各分項編制的原則、方法和步驟，并獲得進行項目營銷策劃分析的基本訓練，培養學生獨立分析問題、解決問題和實際動手能力。

三、設計任務：

1、在教師指導下結合實際工程擬定項目背景資料

2、查閱、熟悉項目地塊及規劃圖;

3、了解我國房地產業、鄭州市(或項目所在城市)的基本狀況、有關調控的政策;

4、項目周邊樓盤的規劃特色、開發周期、銷售情況;

5、根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位(不同年齡段、不同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異)，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的`產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

6、根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計)，廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。

7、項目的經濟效益分析，主要包括：項目的建筑規模、項目總投資估算、項目的建設周期、項目的盈利預測、項目財務評估、項目不確定分析和規避市場風險策略;

8、項目銷售策劃(項目銷售階段)，此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

9、策劃結論與建議

10、打印、裝訂、呈交設計成果。

學生應在教師指導下，獨立認真完成要求的各項設計內容;編制要求準確化、規范化、內容完整、計算正確，估算合理;按統一規定，裝訂成冊。

四、設計說明：

1、項目背景研究：從國家宏觀調控政策到鄭州(或項目所在城市)房地產市場現狀，再到本項目所處區域競爭態勢分析，從宏觀、中觀、微觀三個方面對本項目進行詳實、準確、客觀的市場分析、研究。

2、項目定位方面：主要根據項目自身因素通過SWOT分析、結合開發商品牌兩個方面進行研究，推演出本項目整體定位，從而演變出項目案名及推廣主題。

3、產品定位方面：根據開發商產品開發戰略得出項目整體物業發展建議，包括具體的開發方案、整體建筑風格建議、社區景觀建議、戶型產品建議及附加價值建議;在此基礎上，對項目產品價格提出市場化、科學化、合理化的建議。

4、項目的經濟效益分析：結合實時市場行情，對項目進行總投資估算，又根據市場去化情況編制銷售計劃，以及按銷售計劃確定回款收入;有了這些充分的基礎數據，編制項目的現金流量表，最終確定項目可行及收益情況。

5、關于營銷策劃：房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

五、設計成果

1.封面(設計名稱、設計人、班級學號);

2.設計說明書

3.營銷策劃書

4.附件(外文翻譯、附圖、附表等)

前言：營銷理由

傳統經濟學認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。

二房地產營銷策劃書-促銷：點石成金

現在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業如果僅僅在某一層面占據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網，一網打盡。

（一）房地產營銷策劃書-立異：以租帶售

房地產開發商對其所開發的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面），采取“租售結合”的營銷策略。

“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

（二）房地產營銷策劃書-頂樓：困中創“圓”（園）

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為營銷是“末”，而產品是“本”；營銷是“術”，而產品是“道”）

（三）房地產營銷策劃書-中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉！有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然后由消費者支付這個結果值即可。

關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全系數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發著他們的購買欲，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

（四）房地產營銷策劃書-綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。

（五）房地產營銷策劃書-物業：“和諧”民主

現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。

海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務，產品研發都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的贊譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

第三篇：房產中介營銷策劃書

房產中介營銷策劃書

篇一：2手房地產營銷策劃書 2手房地產營銷企劃書

目錄

摘

要............................................................................................................3 關鍵詞：樓盤 市場營銷 策劃..............................................................................3 本公司成立于XX年，集合本班精英組成房地產公司，我們公司的主要業務是銷售二手房提供讓顧客滿意的樓盤，也為顧客提供咨詢業務以最快的速度為顧客提供樓盤資

料。..................................................................................................................4

（一）市

場

調查...........................................................................................4

（二）預測..................................................................................................5 三、市

場

與

環

境

分析...........................................................................................5

（一）市

場

分析...........................................................................................5（二）

需

求

與

競

爭

分析.................................................................................6

（三）環

境

分析...........................................................................................6 四、STP

戰

略

制定...............................................................................................7

（二）定位..................................................................................................8

五、4P

策

略

策劃.................................................................................................9

（一）產

品

策略...........................................................................................9

（二）價

格

策略...........................................................................................9（三）

渠

道

（通

路）

策略..............................................................................9

（四）促

銷

策略...........................................................................................9 六、方

案的可

行

性

分析........................................................................................9

結

語..........................................................................................................11

參

考

文獻..........................................................................................................12

致

謝..........................................................................................................13

法克油中介有限責任公司市場營銷企劃書

摘 要

法克油公司利用本公司現有的樓盤，本著利用現有的樓盤資源、客戶資源、人力資源及當前市場來為公司帶來更大利益的想法，經過對本公司自身特點與當前大環境下市場特點的分析，特做出以下營銷策劃方案。

該方案的特點是著眼大市場，充分利用現有的一切市場機會與特點，利用本公司現有的和將有的各種資源，本著資源充分利用的觀點，為公司謀取最大的利益。關鍵詞：樓盤 市場營銷 策劃

本公司成立于XX年，集合本班精英組成房地產公司，我們公司的主要業務是銷售二手房提供讓顧客滿意的樓盤，也為顧客提供咨詢業務以最快的速度為顧客提供樓盤資料。

一、市場營銷的意義及制訂本計劃的目的（一）市場營銷的意義

營銷戰略的決策都需要來自市場準確全面的信息進行參考所以才需要市場營銷。

(二)市場營銷的目的

為了解決售房困難問題，我們公司準備對消費者的收入、個人價值觀、和對房子的看法等多方面因素進行調查，同時也對國家對售房的政策進行分析，而且全面了解競爭對手的售房情況

二、市場調研與預測

（一）市場調查

1、調研方案設計

（1）確認主題：消費者的基本情況、影響售房的因素

（2）確定調研范圍和方法：在廣州范圍內，方法是上調查和抽樣調查。

（3）設計問卷：

房地產市場客戶需求調查問卷

近期購房計劃

01、您目前的購房計劃：A無購房計劃 B一年內買房 C一年后買房D解樓市，合適購買

02、您認為XX年包頭市房價的發展趨勢：A基本穩定 B大幅度降價C大幅上漲 D中有升

03、您購房目的：A首次置業滿足基本需求B二次置業改善居住條件C為父母購房 D為子女購房E投資 F結婚用房

住宅需求愿望

01、您將選擇的戶型：A一室一廳 B二室一廳C兩室兩廳 D三室兩廳E四室兩廳 F復式

02、您選擇戶型的面積（㎡）：A50以下B6 0-70C70-80D80-100 E100-140F140-160

03、您能接受的最高單價（元/㎡）：A2500以下 B2500-3000C3000-3500 F4500-5000E5000以上

04、您付款方式：A一次性付款B分期付款C按揭貸款 D公積金貸款

05、您希望購買的住宅裝修標準如何？A全毛坯 B提供一般裝修標準C廚衛高檔裝修，其它毛坯

（二）預測

在各大樓盤等地方，發放200份問卷。9成人會選擇分期購房，1成人選擇賣掉原房在買新房。而9成人中，有百分之40有地域選擇，百分之20有空氣環境要求，百分之15樓層要求，百分之25有其他要求，所以我們必須選擇更符合大眾要求的房式，達到利潤最大化。

三、市場與環境分析

（一）市場分析

1、市場劃分

（1）按地域劃分——城市市場

D3500-4000E4000-4500

（2）按顧客購買行為——消費者市場

(3)按競爭程度——壟斷競爭市場

（4）按商品屬性——消費者市場

篇二：房屋中介公司運作策劃書

房屋中介公司運作策劃書

房產中介企業商業計劃書范文(一)

世界頂級的投資家,世界股王沃倫巴菲特說過一句名言“當企業有形資產預期產生的價值大大超過市場收益率時,企業的價值就遠遠大于有形資產的價值”.當您看完這本商務計劃書,是否可以作這個斷言呢!

一,項目概述

90年代以來,隨著我國房地產業的迅猛發展,房地產中介服務行也隨之日趨繁榮,經歷從無到有,從小到大,從不規范到比較規范的發展過程,到上世紀90年代末在中國的大地上房地產中介服務機構實實在在成為房地產市場上的特殊行業以至市場發展的一股新生力量,它們為盤活樓市,特別是在二手樓市場中起到了積極的推動作用.近年來,我國的房地 中介服務行業中出現了一些信譽較好的公司,他們機構規模逐步擴大,從業人員專業化水平顯著提高,行業理論研究水平也不斷提升,他們的出現為加速傳播房地產交易信息和加快房地產商品流通起了積極的作用.但在當前房地產經紀行業入行門檻低,法律法規不夠完善的環境下,也有一些無牌無照的中介違規經營,特別是只從事二手樓租售業務的中介,就一張桌子,一臺電話,一本筆記本也可以開張營業.而現在房地產中介所普遍采用的經營模式和業務操作流程中存在諸多問題,如信息不對稱,操作方式不公開等,給一些無良中介有了可乘之機,這嚴重影響了整個行業的誠信.作為一個剛剛進入發展期的行業,此時誰能出來做個誠信,服務顧客,陽光操作的房地產中介服務商,誰就能真正贏得顧客,贏得市場,DR房地產連鎖服務公司之商業計劃就是在這種市場環境下孕育而生的.發起人在前期已經大量的調查了全國及廣東深圳目前的房地產市場,認真對行業中的二十一世紀不動產,美聯物業,順馳置業,我愛我家及中原地產等中介服務機構的經營模式進行了分析和比較,研究了一套更為完善,讓顧客更容易接受和采用的中介服務經營模式.顧客選擇這樣的置業方式,不盡可以得到了更多的便利,而且能節約更多的時間和金錢.公司從創建伊始就將走信息絡化,技術現代化,體系規模化,服務專業化的高端路線.即利用高效率的絡應用技術,開發一套完整,實用的樓盤信息檔案并擁有全景實拍錄相的數據庫絡系統;通過公司直營,區域加盟,個體加盟的特許加盟經營模式有計劃的組建一個遍布深圳,珠江三角洲,全國各個城市的連鎖店絡體系,在這兩合一,優勢互補的客戶資源絡平臺上發展一個以房地產業務及各種衍生業務為內容的專業連鎖服務機構.二,經營管理體制

發起人介紹:

公司的發起人,CW,男,19921年畢業于HB江西省南昌城市建設學校,讀房地產經營管理專業,大本科在讀.AD在深圳從事房地產業務工作至今已有近三年時間,曾在深圳創道地產,深圳聯合縱橫機構,深圳崇基地產等公司服務過,并擔任主管或交易經理職務,一直都是參加各公司的業務開發和管理工作,有豐富的實戰經驗.創業所有權的分配:

公司最初將發行10萬股普通股票,發起人將投資5萬元,換取9%即9000股.本項目將吸收另6位有專長(有電子商務,營銷,培訓,財務,企劃及法律等方面專長)的人士加盟公司,他們將和發起人一道共同組建一支團結向上,積極有創造力的

管理團隊,他們每人將獲得1%(共6000股)的股份作為報酬.如果他們決定離開,公司發起人有對他們持有股份的第一優先收購權.同時,公司將吸收一位或多位投資者共出資295萬,他們按出資多少共享85%的股份.三,市場分析

根據國家統計局最新測算結果表明:XX年12月份,“國房景氣指數”為,房地產業總體景氣水平在明顯上揚.全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特征是:

1,全年全國商品房新開工面積突破5億平方米,達到億平方米,增長%,增長幅度比上年增加個百分點.2,全國房屋竣工面積達億平方米,增長%,增長幅度比上年增加個百分點.3,全國房地產到位資金累計為萬億元,增長%,增長幅度比上年增加個百分點,是1995年以來的最高增幅.其中,商品住宅完成投資為6782億元,增長%;

4,全國完成土地開發面積超過2億平方米,增長%.完成土地購置面積億平方米,增長%.5,全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米,增長%,增幅比上年增加個百分點.6,全國商品房銷售面積達到億平方米,同比增長%,增速超過商品房竣工面積.其中,銷售給個人比重達到%.7,全國商品房空置面積為億平方米,增長%,比上年回落個百分點.其中,空置一年以上的面積為5425萬平方米.看似些眼花繚亂的數據,雖然不能直接對房地產中介行業說明什么,但是房地產中介行業作為房地產產業中的一部分,是溝通供需雙方的橋梁,并貫穿于房地產開發,流通,消費各個過程之中,在促進房地產經濟發展中起舉足輕重的作用,全國各地房地產市場的快速發展,勢必促進房地產中介服務及相關性行業的發展,它發展的潛力是可以想象的.在深圳,這幾年隨著各項促進存量市場發展政策的實施,根據市規劃與國土資源局上備案預售合同資料顯示,XX年深圳市商品房銷售面積為萬平方米,其中二手樓成交面積已經達到萬平方米,二手樓市場日趨活躍,成交面積逐年上升(見下圖1).XX年一季度商品房銷售面積為萬平方米,僅二手房交易面積達到萬平方米,已經接近1999年全年的成交量.據估計,二手樓市場中有近80%的成交是通過房地產中介牽線說合促成的,而且這個比例在逐年上升.據上海市工商局有關負責人介紹,XX年上海存量房交易達1790萬平方米,呈現大幅增長的態勢,其中住宅占75%.上海約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產經紀實現的.可見,房地產中介的作用日益顯現,在整個二手樓市場是一支不可或缺的力量.蓬勃發展的房地產中介服務行業,對房地產業的健康發展具有重要作用.首先傳播房地產經濟信息,促成買賣雙方的交易;其次可以推動房地產二,三級市場的聯動,使一些消費者賣舊換新,有利于房地產市場需求的增長;其三,有利于市場的規范完善,促進整個房地產市場的健康,穩定發展,保證房地產經濟的平穩運行.不難看出,在市場需求日益增加和相關政策不斷完善下,這個行業還將得到新一輪的發展,對我們而言,這是一種難得的機遇!

篇三：房產中介公司營銷模式改革方案

房產中介公司營銷模式改進方案

1.房地產市場的現狀及前景：

現狀：房地產市場在中國是相傳已久的古老市場，隨著改革開放的進行，人們生活水平的提高，房地產市場迎來了她的活躍期，特別是近幾年的政策支持，房地產市場行情是前所未有的火爆。歐美等發達國家的房地產呈現一種穩步上升的趨勢，雖然之前出現過較大的波動，但是市場規律會調整其向平衡發展。

前景：中國是發展中國家，正處于經濟快速增長期，由此可見，雖然房地產市場雖然會發生較大地震，但是遠期增長可以遇見。中國的富人現在正將資產外移，是預見到了中國的經濟危機即將發生。不可否認，中國在未來必將會發生一次較大的經濟危機，任何一個社會都不會是完美的，在長期的發展中會將矛盾積累到一定程度然后爆發，特別是社會快速發展過程中，矛盾產生的速度加快，從歷史發展的必然規律看，經濟危機不可避免。對于中國這樣一個古老又年青的國家，危機之后必將是又一個快速發展期。而且中國的房地產剛性需求大，在經濟危機時，只有智慧的人能把握其中的機遇，實現在危機中崛起的奇跡。

2.房地產經紀公司的現狀及前景

現狀：房地產經紀公司在中國是最近幾年才發展起來的，目前在大中城市發展較快，三四線城市發展很落后，這跟人們的觀念落后不無關系，但是隨著社會的發展，人們的觀念可以很快的更新，不遠的將來，所有人必將可以接受中介公司和傭金。

現在的房產經紀公司有以下幾種：

（1）上海房產置換、我愛我家、二十一世紀不動產等，有大量的門店，可以有效掌握覆蓋區內的房源信息，盡量為每一位客戶提供讓其滿意的房源信息。并且，其擁有完善的售中服務和售后服務，解決客戶和房東的一切憂慮和難題。其競爭優勢是：方便與客戶和房東接觸，以服務取勝。劣勢是：房產經紀人既要負責房源又要負責銷售，經歷分散，在房源和銷售上無法建立其優勢，只能依靠大量的門店投資，無疑降低了企業快速發展賴以憑借的財力物力資源。最大的問題是，沒有在品牌的建立上有較大的投入，因為門店的擴張占用了太多的資源，屬于一種粗放性的擴張。房產經紀不同于一手房項目，良好的企業知名度和美譽度，才能成就一個房產經紀公司。

（2）一些小的中介公司，憑借對某一區域的熟悉，賺取大中介公司邊角的利潤。雖然有些小中介聯合到一起，做到了資源房源共享，但是售后服務的缺失認識致命傷。優點是：公司在區域環境熟悉，房源挖掘深度勝于大公司，反應快。缺點是：覆蓋區域小，房源和客源不足，服務差，特別是物業維修方面。

綜合以上因素，可以設計出一種對區域熟悉、反應快，服務又好，覆蓋廣、房源和客源都充足的，還能夠有效節約企業的財力和物力進行規模擴張、品牌樹立的新營銷模式。

3.新的營銷模式：

業務細分：區分為房源開發和房產銷售。

可以有效的集中員工的工作注意力，提高工作效率。

覆蓋范圍廣度增大、深度加深，同一個員工可以將工作范圍有效擴大。減少了門店的密度，節約了公司資源。

部分業務外包：類似與小房產中介聯營，尋找小區的家庭主婦、街道店鋪或小中介公司（備選），采用絡簽單的模式，讓其尋找本區域內的房源信息或客源信息發布到公司站上，由公司員工實地調查完善資料。公司在業務成交時支付其一定的傭金，但是房源傭金應高于客源傭金，因為成交不易，有限的房源可能無法滿足客源的需求，防止跳單。

絡辦公：將房源或客源信息發布到公司站上，能做到真實有效，實時快捷。避免惡意搶單。業務外包者通過絡讓客戶與公司簽訂電子委托協議。

門店占領：主要區域仍然要開門店，以切實占領市場。邊緣地區可以使用業務外包。

品牌樹立：業務外包的區域要免費提供精美大氣的廣告展板，通過戶外廣告，電視報紙短信等各種信息傳播媒介樹立企業品牌，做大做強企業。

業務外包的優點：

（1）及時掌握盡可能多的房源和客源信息，建立資源優勢。

（2）降低投資，提高資源有效利用率，加快企業擴張速度，使小企業有做大做強的機會。

（3）增加企業與居民的接觸頻率，增進關系。

（4）有效集中公司的注意力，把握更多發展機會。

（5）一個房源開發人員可以支持數個銷售人員，工作效率提高。

（6）絡與現實相連，即提高工作效率又減少感情隔閡。業務外包的危機：

（1）增加了管理的難度，相信可以通過有效的制度解決。例如：不能確定外包人員是否有在崗，盡量選取家庭主婦或小區、街道門店等時間充裕，干凈衛生的場所授予業務外包。

（2）業務外包人員的素質無法掌握，經常培訓，盡量減少其參與的方面，減少變數。

（3）單筆交易成本增加，可有效增加業務量。

總而言之，走品牌路線才能成就百年企業。但是大商品的重復購買率低，要掌握其特點，仔細規劃。挖掘每一筆交易的過程，可以從中發現新聞點借以宣傳企業。

第四篇：房產營銷方案

房地產分銷方案

前言

兵無常勢，水無常行，逆市中我們應該認真思考如何因敵變化取勝！

——分銷渠道方案

思考

市場形勢總處于不斷變化的過程中，在充滿不確定因素的環境下勇于探索全新的營銷方式、嘗試有效的營銷策略，并配以貫徹合理的營銷流程，才是促進項目銷售的有效途徑。

問題：

逆市下，來人逐漸銳減，如何激發士氣打破傳統坐銷模式？

策略：

?導入公司員工客戶資源，啟動全員營銷； ?導入業主客戶資源，啟動老帶新銷售渠道； ?導入數據庫資源，啟動渠道客戶轉介； ?導入三級市場門店代理，啟動多元分銷；

一、導入公司員工客戶資源，啟動全員營銷

內部員工介紹客戶只需滿足一下條件，即可認定： *該客戶未在案場做過登記的

*公司員工親自陪同客戶到案場完成客戶登記，并向銷售主管報備的 *該客戶由置業顧問做基礎介紹，推薦員工輔助介紹完成認購簽約的

獎勵：

說明：以下內容中涉及到數據僅供參考。

*該客戶待案場簽約全款到賬后，78平米以下兩房的，公司給予每套1000元的獎勵傭金，78平米~118（含78），公司給予每套1500元的獎勵。

*若該客戶在簽約后退房，則扣除已發放的該套獎勵傭金。

二、導入業主客戶資源，啟動老帶新銷售渠道 業主推薦回饋

1、推薦認定方式

A、提前給置業顧問打電話或短信發送給銷售主管，告知其有朋友要到案場參觀； B、親自帶朋友到案場并到銷售主管確認。

2、推薦回饋獎勵

A、推薦1套，贈送購物卡或現金（價值500元）B、推薦2套，贈送購物卡或現金（價值1000元）C、推薦3套，贈送旅游券或現金（價值1500元）

D、推薦4及以上的，贈送禮品/購物券或現金（2000元）E、除以上獎勵外，推薦積分正常享受。

3、另外對老客戶帶新客戶的原則，充分挖掘來客戶的積極主動性。未成交的情況下增加來訪量，可考慮客戶來訪進行回饋。

A、推薦一組新客戶來訪，贈送50元油卡（新客戶界定：未在售樓處做過客戶登記）

B、聯系一場10人以上小眾推廣活動，獎勵800元/場（須經銷售主管確認）

三、導入數據庫資源，啟動渠道客戶轉介； ? 提升經紀人提成點數；

? 更新項目活動信息，以輔助經紀人積極性； ? 提升項目推售種類，多元化銷售渠道啟動；

四、導入三級市場門店代理，啟動多元分銷；

合作方向：配合項目營銷宣傳，配合項目營銷期間咨詢服務，中介公司客戶資源的應用，融合中介與現場銷售的合作銷售戰線，協同物業全方位銷售配合。

1、配合項目營銷宣傳

在項目宣傳的各個階段，我們可以利用中介公司全市的門店網絡，在門店刊登相應的宣傳推廣物料，以配合、增強項目推廣的整體效果，同時通過中介公司的門店網絡宣傳能增加門店附近區域客戶的關注、咨詢，增加項目的客戶來源。

方案細則：

? 根據前期充分的市場調研數據，選擇項目周邊區域內中高端住宅產品成交量大、二手存量房成家率大的中介機構合作，尋求合作渠道。

? 制作宣傳海報 及易拉寶道具，于中介公司的門店中進行展示，擴大戶外流動廣告牌范圍。甚至可以對部分重點區域的門店進行售樓處式包裝，以加快項目推廣速度。

? 盡量聯合眾多中介公司，開放信息渠道，刻意制造“即時短爆”的銷售信息，在項目開盤前，進行集中客戶信息推薦。同時以中介市場競爭極其激烈的現狀使各中介公司相互牽制，以增加有效客戶的來訪和成交。

2、配合項目營銷期間咨詢的服務 ? 客戶就近咨詢及資料索取服務； ? 根據項目客戶類型、區域的不同，可利用合作中介公司在全市的門店放置項目基本資料及宣傳資料，并在門店中專業培訓2—3名深入了解項目資料的銷售人員，方便客戶在閱讀項目的廣告后能就近在中介公司的門店進行項目咨詢；

? 客戶資料匯總服務；在門店咨詢項目的客戶及其資料都可定期匯總作為項目的客戶資源，在下一階段的短信、活動營銷中使用；

? 客戶調查服務；在門店咨詢項目的客戶可了解其信息來源，為項目的廣告效果提供更為廣泛的一線數據；

3、中介公司客戶資源的應用

? 中介公司住宅買賣成交客戶資源庫； ? 中介公司住宅租賃客戶資源庫；

? 中介公司商鋪、寫字樓成交客戶資料庫； ? 中介公司綿陽住宅成交客戶資料庫；

? 中介公司其他城市外派工作的綿陽地區白領客戶類等；

4、融合中介與現場銷售的合作銷售戰線，協同物業全方位銷售配合 引入中介公司也是一把雙刃劍，中介公司業務人員素質良莠不齊，雖然單兵作戰能力強，但缺乏協同合作意識，并且全靠現實利益驅使，因此營銷部應制定全面的管理制定、采取規范的合作協議來確保風險控制，對可能出現的不利情況，一一擬定相應對策，落實具體措施。

小結：風險控制、合作要求、接待流程、標準說辭的規范統一；

方案：

? 合作協議條款確認，統一規范流程、時效期限、確認表單、雙方現場負責人及監督人、傭金點數、獎懲條款、違約責任。

? 對于合作中介，定期進行逐一評判，根據現場銷售配合度、流程執行力、維護客戶有效性、說辭準確性、品牌維護等多方位考評，優勝劣汰并隨時終止不理想的公司，確保合作品質。

規范流程：

? 中介機構與現場銷售在合作時期內目標一致但需分工明確：中介負責接待，在成交業績方面，現場銷售和中介共同掛鉤，移除了雙方合作的障礙，加大了成交幾率，以達到快速去化的目的。

? 報價統一，折扣由銷售案場負責，營銷部負責統一協調，規避銷售風險。? 協同項目公司、指導物業管理公司、有效監控中介公司來攔截廣告客戶； ? 項目周邊3公里范圍內，不得出現中介巡展地點，維護公司的品牌及項目形象；

? 合作期間，客戶滿意度作為中介合作的考慮指標之一，有銷售案場和營銷部共同對合作方進行考核。

實施步驟 ? 營銷部與合作中介公司達成合作意向，駐場前明確合作模式、傭金比例、分銷房源、價格、折扣、案場管理制度、客戶界定及工作配合； ? 簽訂《銷售代理合同》或《推薦服務合約》；

? 系統的銷售培訓支持：標準化接待流程執行、項目銷售銷講等； ? 項目相關物料支持：外場銷售道具、宣傳資料等； ? 成交客戶確認崗，進行來人渠道確認及客戶分配； ? 完成認購、簽約、客戶資料歸檔入工作客戶維護。

細則：案場模式

現場銷售接待》》客戶渠道確認》》門店系統資源》》老業主資源

細則：案場接待確認細則

? 由中介銷售對客戶進行前期樓盤介紹，確定看房意向后以電子郵件及書面文字的方式與銷售現場客戶確認崗人員確認客戶為新客戶后，派遣銷售人員陪同客戶至項目銷售現場； ? 抵達項目現場后，中介銷售人員須將客戶移交給現場銷售人員，移交客戶時，中介銷售須與現場銷售人員簽訂《客戶確認單》；

? 《客戶確認單》一式兩份，一份由銷售現場客戶確認崗保留，一份由中介銷售人員保留；

? 客戶移交后由現場銷售人員繼續服務，并直至客戶成交，中介銷售應配合現場銷售服務；

? 未成交的客戶后續跟蹤聯系由現場銷售人員及中介銷售人員共同完成； ? 成交客戶的售后服務工作全部由現場銷售人員完成，直至房屋產權證辦理完畢；

? 項目周邊及社區內不得有合作中介工作人員進行攬客，不得與銷售現場人員私下飛單；

? 中介公司工作人員與銷售現場銷售人員串通，進行飛單的，應處以總房價款1%的賠償金或終止合作協議。

細則：客戶確認條件

? 客戶無銷售現場接待記錄和電話記錄且由中介公司首次帶領至銷售現場。】 ? 《客戶確認單》中客戶姓名必須有一個（或直系親屬）與最終我方合同中乙方姓名中的一個保持一致。

細則：傭金比例（傭金包括基礎傭金及跳傭）基礎傭金由合作雙反制定例如： ? 住宅，單套1% ? 商鋪，單套1.2% 跳傭部分根據市場及銷售情況進行調整，例如：（一房、兩房、三房、）中介公司確認客戶認購并完成簽約足150套，150套起至200套跳傭至單套1.2%以此激勵中介銷售人員積極性。

老帶新客戶購房優惠活動

凡經老客戶介紹新客戶成功購買本公司住宅或商鋪 新客戶：可以享受2000元購房優惠

老客戶:可以享受2000元現金購物卡或購房優惠

背景

1、適用前提

? 擁有大量的老客戶資源

? 尾盤階段——房源少，可選面窄，上門成交量低 ? 營銷費用有限——廣告投入較少

第五篇：房產營銷協議書

房產營銷協議書 草擬稿)甲方:_海南鼎發實業有限公司(委托方)乙方:一上海華林房地產查詢有限公司(受托方)甲方與乙方經友好協商,本著平等、自愿、協商一致的原則,就甲方委托 乙方事宜,達成如下一致,供雙方遵守執行 第一章委托事宜、委托銷售和招商的物業名稱:文昌市文新西路商住小區(暫名)委托銷售和招商的物業地址:海南省文昌市文城鎮文新西隆 委托銷售和招商的項目物業面積:約8.5萬平方米(以上海 設計

事務所重新規劃設計面積為準),其中,商業物業面積約為5.5萬平方

米,佳宅物業面積約為2.5力平方米。項目中賓館物業暫時不在委托范圍 內,若需委托,另行協面訂補充協議。

二,在本協議書之有效期內,甲方委托乙方負責該物業的銷售策劃、據商策 劃、廠告策劃和構建營銷團隊并負責該物業的具體銷售及招商,本委托為 獨家委托,委托期限內,甲方不再委托任何第三方從事與本協議項下與委 托乙方內容一致或相似的內容。第二章委托權限和期限

委托權限:本合同委托的銷售和招商(租貨)的物業與第一章第一條所述 物業(包括住宅和商業物業)委托期限:自雙方正式簽訂本協議生效目起至本項目銷售及相商完成止 第三章銷售權限及內容 甲方委托乙方擁有以下權限

1、乙方可以甲方的名義依法開展市場調研、實地勘查。經甲方書面同 意發布新聞稿、刊登售樓廣告、進行售樓處包裝及印制名片等工作(費用由甲方支付)

2、乙方起草《房屋認購書》及其他相關文件,須經甲方認可及備案后 實施

乙方指導甲方與購房業主簽署商品房預自 售、銷售合同和招商(租賃

合同,由甲方收取相關款項。乙方不能以任何理由擅自收取任何款 項。

4、銷售期限內,乙方可根據該物業的具體情況和隨著市場的變化,在 銷售過程中,作出針對性

E調整方案經甲方認可備案,以

乙方負責編制該物業的行銷企劃方案,乙方可在甲方確認的上述范圍 供執行

內開展企劃推廣工作

三、乙方可以甲方的名義依法進行招商推廣、招商洽談等工作。

四、乙方工作內容:(見附件)第四章銷售傭金的計算與支付 物業銷售均價

雙方約定本項目物業銷 均價為500 售均價

(1)商業物業銷售均價:一樓

售價格不得低于該銷售分戶底價表

二、銷售的傭金計算與支付

本項目物業的鎖袋傭金分為二部份計算

1、第一部分傭

開盤前傭金:在本協議簽訂后至開盤銷售前的本項目銷

售前期工作,甲方每月支付給乙方2萬元作為第一部份傭金,簽訂本協議起 每月5日前支付。開盤后此項免除支付。

2、第二部分傭金一灌價傭金:;本項目的物業實際銷售價超過本合同規定 的均價的部份為溢價,本項目的溢價部分的20%作為乙方第二部份傭金。支 付時間:銷售額滿500萬元后,已銷售的房子的應收款項(貨款合同簽訂井 貨款金額收齊)全部收齊后甲方即與乙方結算滋價傭金,雙方每月30日派 貝結算當月(及之前)的滋價金額,并于結算簽字后的第五個工作日之前支 付前一個月乙方應得溢價傭金的70%,余下部份待本項目銷售完成95%時, 并將其中的應收款全部收到后雙方派員結算至乙方應得溢價傭金的85%。余a4 部份待本項目銷售完成98%后,雙方派員結算乙方應得的全額溢價傭金,與5 了如本項的物業鎖鈣完乙方所得的溢價傭金不星300萬元,由甲方補足至 300萬元:甲方與乙方根據經甲方書面批準的分戶底價表進行結算溢價。開 盤后,乙方每月獲取溢價傭金未足6萬元的,未足部份由甲方先借給乙方, 乙方在后續應獲取的每月超出6萬元的溢價傭金中扣還,但乙方應得的溢價 傭金達到300萬元后,乙方每月獲取溢價傭金未足6萬元的,未足部份甲方 不再借給乙方 二)招商傭金

對由乙方代理成交的招商對像,甲方按首年應得租金的1個月平均租金作 為乙方招商傭金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租賃保證金后次月平方少結算簽字后的第三個工作日前支付 售價格不得低于該銷售分戶底價表

二、銷售的傭金計算與支付

本項目物業的鎖袋傭金分為二部份計算

1、第一部分傭

開盤前傭金:在本協議簽訂后至開盤銷售前的本項目銷

售前期工作,甲方每月支付給乙方2萬元作為第一部份傭金,簽訂本協議起 每月5日前支付。開盤后此項免除支付。

2、第二部分傭金一灌價傭金:;本項目的物業實際銷售價超過本合同規定 的均價的部份為溢價,本項目的溢價部分的20%作為乙方第二部份傭金。支 付時間:銷售額滿500萬元后,已銷售的房子的應收款項(貨款合同簽訂井 貨款金額收齊)全部收齊后甲方即與乙方結算滋價傭金,雙方每月30日派 貝結算當月(及之前)的滋價金額,并于結算簽字后的第五個工作日之前支 付前一個月乙方應得溢價傭金的70%,余下部份待本項目銷售完成95%時, 并將其中的應收款全部收到后雙方派員結算至乙方應得溢價傭金的85%。余a4 部份待本項目銷售完成98%后,雙方派員結算乙方應得的全額溢價傭金,與5 了如本項的物業鎖鈣完乙方所得的溢價傭金不星300萬元,由甲方補足至 300萬元:甲方與乙方根據經甲方書面批準的分戶底價表進行結算溢價。開 盤后,乙方每月獲取溢價傭金未足6萬元的,未足部份由甲方先借給乙方, 乙方在后續應獲取的每月超出6萬元的溢價傭金中扣還,但乙方應得的溢價 傭金達到300萬元后,乙方每月獲取溢價傭金未足6萬元的,未足部份甲方 不再借給乙方 二)招商傭金

對由乙方代理成交的招商對像,甲方按首年應得租金的1個月平均租金作 為乙方招商傭金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租賃保證金后次月平方少結算簽字后的第三個工作日前支付

三)甲方需要留下不賣的房產,甲方按每平方米(建筑面積)40元作為乙方 應得溢價傭金。甲方照顧關系戶的房產,如乙方應得溢價傭金不足40元 的補足40元。第五章其他、乙方的人員(包括)派遺業務管理人員進駐該物業所設的現場銷售部,由乙 方派遣的人員工資、津貼、福利、社保、醫保、通訊、交通及稅務等費用由 乙方自行承擔。

甲方負責提供現場銷售部的辦公設備、辦公裝修及辦公文具,相應的租賃費 用、管理費用、通訊費用(指固定電話)等由甲方承擔。乙方負責銷售人員的 招聘及培訓工作,銷售人員的相關費用由甲方承擔,銷售員的工資及傭金、福 利由甲方負貴

三、全案宣傳推廣等行銷費用(包括戶外廣告、媒體廠告費及SP費用)由甲方 書面批準認后實施,并由甲方支付費用 第六章其他權利義務

一、乙方將在正式開盤前,向甲方遞交下述文本:

1、銷售價格推出計劃書 2,營銷工作計劃。

3、廣告計劃書及預算表。

4、與營銷有關的資料

乙方在營銷工作過程中,應盡力爭取最理想的價格及最優惠的條款和條 件,并向甲方提供不同銷售時期的實際銷售價格表,經甲方認可并備案后 執行。

為本合同的順利執行,甲方承諾,本合同項下物業自本合同簽訂之日起的3 個月內應取得第一批物業不低于5000平方米建筑面積的預售許可證。其后 年內每六個月應取得不低于1萬平米建筑面積的預售許可證,接著的一年 每六個月應取得不少于1.5萬平方米建筑面積的預售許可證,再接著六個月 內獲得全部的預售許可證。如甲方未能按期獲得預售許可證,甲方將按2萬 元人民幣/月向乙方支付延期補償金。如延期超過3個月,乙方有權提前終 止本合同。甲方應在接乙方書面通知后五日內向乙方結清應付款項(包括延 期補償金)并按第四章第二款付清相關所有費用。

四、在本協議有效期內,甲方應該按乙方要求向乙方提供該物業之相關詳實、正 確資料

五、因本協議行而發生的稅費及政府部門收費,由雙方按法律法規規定自行承 擔(乙方所獲取的金額由乙方開正式稅務發票給甲方,并由乙方承擔相關稅 費)

六、合同簽訂后10天內,乙方人員應進入銷售現場做指導和開展銷售前期工 作

第七章違約責任

應當按本協議規定支付乙方傭金,若逾期支付的,應按逾期部分每天萬分之 三的比例支付滯納金。如逾期支付的金額超過30萬元的,而又又超過30天未 支付的,乙方予以書面要求甲方支付,如甲方接到乙方的書面要求支付函后 10天內尚未能支付的,則視為甲方違約,乙方有權書面要求甲方終止本協 議,甲方應自接到乙方書面通知之日起五日向乙方結清應付款項、支付灌納 金,并向乙方支付違約金人民幣10互元整, 委托期間,甲、乙雙方不得來經對方同意而將本合同目約定的權利、義務轉讓 給第三方,任何一方如違反本協議約定擅自提前解除本協議或使本協議不能 實際按約履行的,須支付另一方違約金人民幣19元,如乙方在開盤前擅

自解除本協議書或使本協議不能實際按約履行的,乙方還應退還甲方之前支 付的全部傭金

三、委托期間,非經對方書面確認,本協議任何一方擅自變更委托標的及范圍, 擅自改變營銷方式,變售為租(甲方留下不賣的房產可以租賃)等。守約方 有權單方面提前解除本協議,違約方須向對方支付違約金人民幣10 整

四、委托期間,任何一方不得惡意侵犯對方利益,不得提供虛假銷售報表,違約 方須賠償對方直接損失

五、因甲方提供虛假物業資料或隱瞞該物業已抵押等情況而造成乙方及客戶損失 的,甲方承擔全部賠償責任。

六,如乙方人員(含銷售人員)由乙方直接領導,如發生私下收取買房人請送或收受 錢物的或以降低應賣價而私下收受錢物的或借以工作之便予以行騙的,乙方承擔 由此產生的責任壬,并賠償甲方的含經濟損失利的次夾轉速約金互元

七、乙方未經我方同意而擅自調換工作團隊成員的或乙方工作團隊成員擅自離形的售 現場3天的,視為乙方過約,乙方承擔由此產生的責任,并賠償甲方的冬常經濟 損失和每約10五 是小?址

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不可抗力因素致使本協議無法正常履行的,本協議自行終止

二、因甲方違反本協議第七章之約定,乙方有權終止本協議并索賠。

三、因乙方違反本協議第七章之約定,甲方有權終止本協議并索賠。協議經雙方簽字蓋章即發生法律效

二、本協議之來盡事宜,經雙方協商一致的可簽訂補充協議,補充協議與本協議 本

具有同等的法律效力。若有抵觸部分,以補充協議為準

三、有關本協議執行過程中的通知應采取書面形式,如函件等。雙方確認的函 件送達地址如下

甲方地址:?？谑旋埳嗥?19號鼎發大酒店九樓郵編:570203 乙方地址:(請填

若上述地址發生變更的,變更一方應提前五日書面通知對方,否則對方仍按原 方式進行通知,由此引起的后果均由變更方自行承擔。

四、本協議書所涉及的貨幣均為人民幣 五,附件

1、物業銷售、招商框架方案(見附件

2、雙方營業執照復印件(須加蓋公章

3、甲方土地證、建設工程規劃許可證相關文件復印件(房產預售許可證甲方 辦理后提供復印件給乙方)

4、經甲方書面確認后的銷售價格分戶底價表。本協議書壹式肆份,甲乙雙方各執貳份 本協議甲乙雙方一經簽字蓋章,立即生效 甲方: 乙方 代表 代表 簽署曰期 簽署日期