第一篇：工業用地能否協議出讓？

工業用地能否協議出讓？

答：工業用地原則上實行招拍掛，僅在特殊情況下實行協議出讓。

2007年11月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第四條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。”

2009年8月10發布的《國土資源部、監察部關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》第二條指出，各地要規范執行《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（國土資發〔2006〕114號），嚴格落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度。依法不屬于招標拍賣掛牌出讓范圍的工業用地，方可按照《協議出讓國有土地使用權規范》（國土資發〔2006〕114號）規定的程序，辦理協議出讓。

（一）由于城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃并經依法批準，可以采取協議方式。

（二）政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。擬安置的工業項目用地應符合土地利用總體規劃布局和城市規劃功能分區要求，盡可能在確定的工業集中區安排工業用地。

（三）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協議方式出讓。各地可在不高于法律規定的工業用地最高出讓年限內，結合探礦權、采礦權出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。

第二篇：劃撥、協議出讓及工業用地供地注意事項及流程

劃撥、協議出讓及工業用地供地

注意事項及流程

所有供地最重要的前提：土地權屬來源清楚、合法，且權屬無爭議。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆遷安置補償；原國有土地要求完成收儲，且相關權屬已完成注銷登記。

一、現將三種供地方式的注意事項作以下提示：

（一）劃撥供地

1、用地符合劃撥目錄；

2、擬劃撥項目需先由發改部門完成立項；

3、項目用地，其項目營利性、非營利性由行業主管部門確認和監管；

4、公益設施項目用地主體原則上為政府或政府相關部門（含國有平臺公司）。

（二）協議出讓

1、劃撥補辦出讓：獨立宗地需符合現行城市規劃（法院裁定除外），以雙評估補差方式補交土地出讓金。分攤宗地不受城規影響，按現行基準地價的20%補交土地出讓金。

2、土地改變用途：以符合城市規劃為前提，企業自主提出申請，以雙評估補差方式補繳土地出讓收入。工業用地需按文件規定，由市工業主管部門備案。

3、整合：由規劃部門確定不能獨立開發的地塊（含地下空間），面積不超過3000—5000平方米；原則上不得“以小整大”，不得多次整合；地價款以評估價款作為定價依據補繳。

4、改變設計條件：招拍掛土地原則上不能改變設計條件。其他方式取得的土地以規劃部門重新出具的設計條件為準，按雙評估差方式補繳土地出讓收入。（工業用地不收取增容費）。

（三）工業用地（含物流倉儲用地）

1、由各園區負責工業用地項目的管理。

2、工業用地的地價原則上不應低于基準地價的70%，且不得低于我區工業用地的最低保護價格16萬元/畝。

3、工業用地需提交經信準入證明和環評備案證明。

二、供地流程

1、核實土地權屬：取得規劃局蓋章的紅撥后完成地籍調查；

2、抽簽評估地價；

3、前期資料準備（詳見清單），特別注意的是必須完成宗地的拆遷安置補償工作；

4、供地會審：資料組件齊備交我局后，負責組織完成供地方案會審。

5、上報土委會議定。

6、土委會審議通過后，報區政府下發正式的供地批文，國土局完善供地手續。即工業用地報公共資源交易中心掛牌；劃撥用地簽訂劃撥決定書；協議出讓用地簽訂土地出讓合同。

第三篇：上海工業用地出讓規定

關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定（試行）

第一條（目的和依據）

為全面實施“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”基本策略，充分發揮土地資源市場配置作用，加強工業用地出讓全生命周期管理，促進上海經濟社會轉型發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權出讓辦法》、市政府印發的《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》等，結合本市實際，制訂本規定。

第二條（定義及適用范圍）

本規定所稱工業用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓合同為平臺，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全工業用地產業準入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化。

本市新增供應的工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類等建設用地，均按照本規定執行。歷史違法工業用地處置、存量工業用地擴大用地面積、提高建筑容積率、分割轉讓、原劃撥土地轉出讓等情形，參照本規定執行。

第三條（基本原則）

堅持遵循項目全生命周期規律，合理確定工業用地彈性出讓年期。

堅持落實土地利用全要素管理，明確工業用地的單位土地投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境約束性指標。

堅持實施土地利用全過程管理，實現項目開竣工、投達產、土地利用績效評估和土地使用權退出的全過程管理。

堅持體現土地利用綜合效益，實現資源節約、生態環保、提質增效、和諧發展的目標。

第四條（管理職責）

市規劃國土資源局負責本市工業用地規劃和土地利用等管理工作。市經濟信息化委、市發展改革委會同市規劃國土資源局負責制定本市產業準入標準和產業用地標準，制定并實施土地利用績效評估的指標、標準、方法和程序等。市環保局會同市經濟信息化委、市規劃國土資源局負責本市工業用地環境保護的監督管理工作。市其它相關部門按照各自職責，做好配合、服務、監管工作。

各區縣政府以及市政府派出機構負責各自區域內的工業用地節約集約利用的組織實施與協調管理，區縣規劃土地管理、產業管理、投資主管、環境保護等部門按照各自職責，具體協同實施本規定。

區縣政府相關部門或產業園區管理機構具體負責項目履約考核等工作。

第五條（規劃管理）

工業用地利用必須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃，符合本市產業準入、用地標準、環境保護和社會管理等的要求。

規劃工業區塊（即“104區塊”）主要進行結構調整和能級提升，重點發展先進制造業、戰略性新興產業、生產性服務業；規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地（即“195區域”）按照規劃加快轉型，完善城市公共服務功能，重點發展現代服務業。

第六條（產業準入）

定期發布本市產業指導目錄，強化產業項目準入管理，嚴禁向禁止類工業項目供地，從嚴控制限制類工業項目用地。

優化完善產業用地標準，定期更新本市工業用地投入強度和產出效率的最低標準。強化產業項目準入審核制度，明確工業用地項目的產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保、本地就業等的要求，并將其納入土地出讓合同，作為土地利用績效評估的依據。

第七條（土地供應方式）

工業用地供應按照國家和本市相關規定執行。經產業準入審核認定后，工業用地產業項目類、研發總部產業項目類采取“帶產業項目”掛牌方式供應；工業用地標準廠房類、研發總部通用類通過公開招拍掛方式供應。

鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業用地“租讓結合，先租后讓”的供應方式，由中標人或競得人先行承租土地進行建設，通過達產驗收并符合土地出讓合同約定條件的，再按照協議方式辦理出讓手續。

第八條（土地出讓價格）

完善以基準地價、區段地價和標定地價為核心的建設用地價格成果體系和更新機制。建立工業用地和商辦用地合理地價調節機制，提高工業用地出讓價格。土地出讓起始價最低標準為：

（一）工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類出讓起始地價，不得低于相同地段的工業用地基準地價。

（二）研發總部產業項目類出讓起始地價，外環線以外地區不得低于相同地段工業用途基準地價的150%；外環線以內地區不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%；部分位于外環線外側、部分位于外環線內側的規劃工業區塊，由區縣政府和相關園區管理機構研究，按照上述標準，確定最低價的適用標準。

（三）研發總部通用類出讓起始地價，不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%。

第九條（土地出讓年限）

實行工業用地彈性年期出讓制度。原則上，新增工業用地產業項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。國家和本市重大產業項目、戰略性新興產業項目，按照本市相關規定和程序進行認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類用地的最高年限為50年。

第十條（合同到期及續期）

工業用地使用權到期前，受讓人可向出讓人提出續期使用申請，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃，滿足節能和環境保護要求，經綜合考評達標的，可以采用協議出讓方式取得續期建設用地使用權。續期時的土地出讓價款，可參照原出讓合同約定的出讓價格，結合續期時土地所在區域工業用地基準地價等，綜合評估確定。

受讓人未提出續期申請，或提出續期申請但按照本規定第十二條評估后不符合條件的，建設用地使用權到期后，自然終止合同，依法收回建設用地使用權。

第十一條（開竣工、投產管理）

土地出讓合同中應當約定項目開工、竣工、投產時間，根據項目的實際情況，園區管理機構或區縣政府相關部門可以約定實施項目時間履約保證金（保函）制度，或采取其它市場化措施，確保工業用地節約集約利用。項目時間履約保證金按照合同約定以土地出讓價款的一定比例，向區縣政府相關部門或園區管理機構繳納。

項目時間履約保證金按照開工、竣工、投產等階段，采取分階段履約退還或違約罰沒的差別化方式管理；對違約情節嚴重的，按照合同約定，可解除出讓合同，收回建設用地使用權。

第十二條（土地利用績效評估制度）

建立工業用地項目土地利用績效評估制度。工業用地項目土地利用績效評估分別在達產階段（達產評估）、達產后每3-5年（過程評估）、出讓年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區縣政府相關部門或園區管理機構依據有關法律法規規定和土地出讓合同要求組織實施。

第十三條（主動退出機制）

在工業項目約定的開工日期之前或達產之后，因企業自身原因無法開發建設或運營的，受讓人可申請解除土地出讓合同，經出讓人同意，按照約定終止合同，收回建設用地使用權，按照約定返還剩余年期土地出讓價款；對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。

第十四條（強制退出機制）

土地受讓人在取得建設用地使用權后，應當按照合同約定的開發利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人可無償收回建設用地使用權。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。

（一）按照本規定第十一條，除不可抗力外，因企業自身原因未按時開工、竣工、投產，超過合同約定最長時限的；

（二）按照本規定第十二條，在達產評估、過程評估階段，經區縣政府相關部門或園區管理機構評估認定不符合要求，按合同約定應當收回建設用地使用權的；

（三）按照本規定第十八條，在使用過程中造成嚴重環境污染，經環境保護部門認定的。

除上述情形外，各區縣政府還可結合本區縣實際及項目情況，另行設定本地就業人口管理、投產達產后低效運行等方面的強制退出要求。

第十五條（轉讓管理）

進一步加強工業用地的轉讓管理。“195區域”、“104區塊”內的研發總部類用地均應當以產業項目類自用為主。其中，“104區塊”內因功能需要轉型為通用類的，應當嚴格按照經批準的規劃執行。

在國有建設用地使用權出讓合同中，應當包括以下土地使用條件，并應當對受讓人的違約責任作出約定。發生違反約定擅自分割轉讓、改變出資比例結構、項目公司股權結構等行為，應當依約承擔違約責任，直至無償收回土地使用權。

（一）工業用地產業項目類和研發總部產業項目類

1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。

2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓。

3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。

4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

（二）工業用地標準廠房類

1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。

2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可出租。

3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。

4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統一土地交易市場實施。

（三）研發總部通用類

1.可出租；建設用地使用權人須持有70%以上的物業產權，剩余部分可分割轉讓。

2.土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統一土地交易市場實施。

3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。

第十六條（登記管理）

按照工業用地全生命周期管理要求，切實加強房屋土地登記管理。各類工業用地應按照出讓合同約定的用地范圍進行土地登記，不得分割辦理登記。

工業用地產業項目類、研發總部產業項目類房屋，應記載在同一房屋土地登記簿上，并發放一本房地產權證書，不得分證辦理。工業用地標準廠房類、研發總部通用類房屋，按照房地產登記有關規定登記，不得小于登記基本單元。

按照土地出讓合同約定，工業用地轉讓條件、建設用地使用權人出資比例、股權結構等重要約定內容，應在房屋土地登記簿和房地產權證附記欄內予以注記。土地使用權人辦理轉移登記或變更重要注記內容時，應提供規劃土地管理部門審核同意的意見。

第十七條（抵押管理）

工業用地抵押時所擔保的主債權，僅限于開發建設合同出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市房地產抵押辦法》等有關規定辦理。

工業用地抵押權實現時，抵押物競買人資格必須經過規劃土地管理部門、產業管理部門和園區管理機構綜合認定，符合產業導向和園區規劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購土地使用權。

工業用地抵押權實現時，涉及經批準按照規劃提高建筑容積率未補繳地價款的，抵押物競得人應按照抵押權實現時點的市場評估價補繳地價款。

第十八條（土壤和地下水地質環境保護）

工業用地出讓前，應按照相關部門要求，進行土壤和地下水地質環境質量檢測。在工業用地轉讓、收回前以及過程評估階段，須進行工業用地土壤和地下水地質環境質量檢測和評估，相關檢測報告作為建設用地使用權出讓合同的附件。

工業用地使用過程中造成嚴重環境污染的，經相關部門認定，出讓人可按照合同約定解除合同，無償收回建設用地使用權，并按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設用地使用權人承擔土壤和地下水地質環境修復的相關費用。

第十九條（地下空間基礎設施建設）

土地出讓合同中，應當明確地下建設用地的規劃用地性質及地下建筑物水平投影最大占地范圍、起始深度、地下總用地面積、地下總建筑面積等內容。超出土地出讓合同約定范圍的地下建設用地使用權，不屬于國有建設用地使用權出讓范圍。對因社會公共利益需要建設地下鐵道、隧道、綜合管溝、地下道路、民防工程等公共基礎設施，土地受讓人應當予以配合。

第二十條（建筑規劃管理）

完善工業建筑規劃設計標準，規范建筑規劃設計方案審批。工業用地建筑形態應與產業類型、業態相匹配，禁止在工業用地上建設住宅類建筑布局和形態。

第二十一條（信息共享和誠信體系建設）

建立全市統一的工業用地數據庫和信息化平臺，將工業用地的經濟、社會、環境指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入平臺管理。

逐步推進企業誠信體系建設，建立誠信異常企業（含企業法人代表和主要股東）名單，定期公示企業誠信信息。由區縣政府或園區管理機構會同相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面，對列入名單的企業加強監管。

第二十二條（執法監察）

強化工業用地用途管制。工業用地必須按照批準用途、規劃建設條件使用，不得改變批準用途。加強規劃土地執法監察，對工業用地擅自改變用途的，責令限期改正，恢復工業用途。違法情節嚴重，在規定期限內未完成整改的，出讓人可按照約定解除出讓合同，無償收回工業用地使用權。

第二十三條（工作機制）

市、區縣政府分別成立工業用地管理協調工作組，規劃土地、發展改革、經濟信息化、科技、環保、住房保障房屋管理、人力資源社會保障等部門作為工作組成員，負責審議產業項目準入以及項目投入、產出、節能、環保、本地就業等指標，審核土地利用績效評估結果和作出繼續使用或收回建設用地使用權等重大決定，協調各部門工作進展，完善保障措施等。

第二十四條（施行日期）

本規定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。

上海市規劃和國土資源管理局

2014年3月10日

第四篇：工業用地產權能否分割轉讓

工業用地產權究竟有何不同？

能否分割轉讓？

工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。

今年8月中旬，東莞市人民政府辦公室向各鎮人民政府（街道辦事處）、市府直屬單位印發了《東莞市科技企業孵化器產權分割管理暫行辦法》。《暫行辦法》規定，在國有或集體工業用地、科研用地和商業用地上，以科技企業孵化器為主要建設內容的園區或者企業，包括新建和已建的科技園均可以申請產權分割。且東莞市符合規定的科技園區產業用房將可以分棟、分層、分室進行分割銷售。這也是繼青島的產業園區產權分割開閘之后，東莞成為了全國第五個明文規定工業用地可以進行產權分割的城市。

在實際中，很多工業用地的產業園在進行產權分割時，大部分都只能做到獨棟產權，按層分割已然不錯，只有個別的可以做到小面積分割，東莞的分割方式堪稱“終極”，單位之小堪比住宅商鋪。同時，東莞的分割辦法也令工業用地產權分割問題再次成為熱點。

前有派米雷，后有天安數碼城，工業用地上的產權分割糾紛近兩年似乎就沒斷過。工業用地產權分割問題也衍生一系列

22014年8月底，青島市經信委、城鄉建委、國土資源房管局、公安消防局聯合印發了《關于優化小企業產業園工業標準廠房分割轉讓辦理流程的通知》。這是繼2月底青島市出臺《關于依法規范科技企業孵化器房屋分割轉讓有關問題的通知》后，青島市再一次對產業園區分割轉讓做出明確的鼓勵性政策安排。明確了對小企業產業園工業標準廠房的認定和分割轉讓基本要求：小企業產業園單層標準廠房可以分幢、分跨轉讓，最小單元不小于500平方米；多層標準廠房可以分幢、分層轉讓，最小單元不小于300平方米。多層標準廠房一般不在同一樓層內分割。這被視為是對產業園區產權分割的開閘之舉。至今只有青島、東莞等五個城市明文規定工業用地可以進行產權分割。認為，按照市場規律，一定范圍內允許工業用地上項目產權分割是大趨勢。在中國經濟逐步下行的大環境下，歷來對“工業地產”分割轉讓管控嚴格城市紛紛在近年放松對“工業地產”轉讓的要求，不是偶然現象，而是經濟趨勢使然。對于園區開發商來說，允許產權分割當然是最好不過了。

第五篇：《全國工業用地出讓最低價標準》解讀

國土部權威解讀:《全國工業用地出讓最低價標準》

一、為什么要制訂全國統一的工業用地出讓最低價標準？ 一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業用地是當前土地管理與調控中存在的一個突出問題，危害十分嚴重。一是工業用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，影響了中央宏觀調控政策的有效實施。二是地區之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環境，造成了新的區域不平衡，影響了區域協調發展。三是由于土地出讓的價格遠低于其實際成本，國有土地所有者權益沒有得到應有體現，造成了國有土地資產大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費。五是損害了農民的土地財產權益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農民利益為代價的，其結果是直接侵犯了農民合法的土地財產權益。

要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實科學發展觀為指導，按照促進社會經濟全面、協調、可持續發展的要求，理順工業用地的價格形成機制，使工業用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發揮市場配臵土地資源的基礎性作用，針對當前工業用地的供求狀況，合理制訂工業用地出讓價格的最低控制標準是推進工業用地市場化配臵的重要基礎。為此，2004年國務院下發的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協議出讓最低價標準，協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。”但是各地在執行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執行效果。

為此，今年8月31日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發?2006?31號，以下簡稱國發31號文件）中明確提出，國家要根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地的工業用地出讓最低價標準，建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，而且規定工業用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。為貫徹落實31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業用地出讓最低價標準》（以下簡稱《標準》），下發了《關于發布實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標準》的有關實施政策做出了一系列明確規定。

二、《標準》的實施有什么意義和作用？

《標準》的發布實施，是貫徹落實國發?2006?31號文件精神，加強工業用地調控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調控的重要舉措，對有效抑制工業用地的低成本擴張，維護公開公平公正的土地市場秩序，推進區域協調發展，保障土地所有者合法權益，促進土地的節約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農、以城促鄉、城鄉統籌”的和諧社會的建立具有深遠影響。具體而言，《標準》將在以下四個方面發揮重大作用。

（一）規范工業用地市場秩序

《標準》的實施，為各地工業用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業用地以招標拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎，為建立統一規范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據。

（二）保障被征地農民的基本權益

《標準》在制訂過程中，嚴格執行了國發31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的規定，通過提高工業用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農民的基本權益，促進社會的和諧穩定。

（三）促進區域協調發展

《標準》是依據各地土地等別和區域土地利用政策等制訂的。《標準》與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標準不同，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區域的社會經濟發展狀況與土地利用差異，體現了區域產業政策和土地利用政策導向，有利于縮小東中西部差距，有利于區域間產業結構的調整和產業的梯度轉移，促進區域協調發展。

（四）穩定住宅用地價格

最低價標準是按照不低于成本的要求確定的，與現在各地工業用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業用地價格提高后，將會抑制工業用地的過度擴張，提高工業用地的集約利用程度，在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩定。同時，地方政府從工業用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業用地成本的行為。

三、最低價標準是如何確定的？

《標準》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關單位及有關專家，成立了專項工作組，多次召開座談會、研討會，對最低價標準的制訂思路和技術方法進行了認真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業人士意見，按照《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發?2006?31號）關于“國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準”和“工業用地出讓最低價標準不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設用地土地有償使用費標準為基礎，通過測算各土地等別工業用地成本與新增建設用地土地有償使用費之間的倍數關系，確定全國各縣、市（區）工業用地出讓最低價標準”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區）工業用地成本及出讓價格進行了調查測算。經測算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價標準得到切實貫徹執行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標準》如何貫徹執行還規定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據全國2864個縣、市（區）級行政單元的社會經濟發展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區間段確定的，將全國各縣、市（區）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調整。現行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經濟發展狀況，體現了我國東、中、西部地區土地利用差異。如東、中部社會經濟發展較快地區主要集中在較高土地等別，而中、西部地區主要集中在較低土地等別。現行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。

為了發揮地價對土地利用的調控作用，我們在制訂最低價標準時，明確了最低價標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的最低價標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現了區域土地利用政策。

五、《通知》在最低價標準的執行上做了哪幾方面的具體規定？ 為了確保最低價標準能在各地得到切實貫徹執行，防止一些地方隨意修正最低價標準，變相達到低價出讓的目的，《通知》對最低價標準的實施做出了八個方面的政策規定。

一是明確了《標準》的性質和適用范圍。《通知》第一條明確規定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業用地，確定土地使用權出讓價格時必須執行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區）行政單元區域范圍內（包括村莊、集鎮）所有的國有土地；三是在一個行政單元區域范圍內，凡出讓國有土地用于工業項目用地的，都必須執行同一的最低價標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價標準），由于工業項目在同一區域內的準入“門檻”相同，就可促進工業項目向區位、投資環境、基礎設施條件更好的區域集中，防止工業用地零散布局，“村村點火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴格規定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執行的“剛性”。《標準》是嚴格按照國發31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的要求，在廣泛調查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現了各地工業用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，規定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準”，而且還明確規定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同等各種理由對規定的最低價標準進行減價修正。”這樣，一方面可有效防止一些地方在《標準》下發后，不按規范程序出讓工業用地，甚至以土地取得成本不同、開發程度不同等各種理由修正最低價標準、減免或補貼地價款從而變相低價出讓土地，增強了最低價標準執行中的“剛性”，另一方面也有利于促進地方進行“熟地出讓”，有利于工業項目建設，有利于提高土地利用效率。

三是嚴格界定了特殊情況下《標準》的執行政策。按照《土地管理法》等法律法規的規定，工業項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。但是，在我國少數地區特別是西部地區，也存在一些情況比較特殊的工業項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業項目。為更好地使《標準》符合客觀實際，鼓勵這類工業項目在用地時更少地占用耕地，《通知》第三條規定了相應的地價政策。同時，為防止一些地方鉆空子，對這類工業項目也從選址、用地類型、土地開發主體等多方面進行了非常嚴格的界定。

一是“對確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60％執行。”二是對其中使用未列入耕地后備資源，未確定土地使用權人（或承包經營權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發的工業項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的30％執行。

四是對工業用地租賃和較短年期出讓時如何執行《標準》予以明確規定。《標準》實施后，各地工業用地出讓價格將有較大幅度提高，一些企業可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價格取得工業用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執行《標準》進行了規定。

《通知》規定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業用地，或采取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）的規定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價標準。鑒于各地經濟發展狀況不一，工業用地稀缺程度不同，而且國發31號文件下發后各地征地補償等費用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現本地工業用地出讓最低價高于《標準》的情況，同時，考慮到各地產業政策存在差異，區域之間鼓勵發展的和限制發展的工業項目在地價政策上也需要區別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規定各省級國土資源管理部門“可根據本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業用地出讓最低價標準”，切實保障被征地農民的長遠生計，也可以“根據本地產業發展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業、不同區域的工業用地出讓最低價標準。”這樣，不僅有利于增強省級國土資源管理部門對本地土地利用的調控責任，而且還有利于進一步發揮其通過運用地價政策參與本區域內產業調控的積極性。

六是明確了《標準》與各地基準地價的關系。工業用地基準地價反映了不同區域工業用地的市場平均價格水平，是各地在出讓工業用地時確定出讓價格的重要參照依據。當前，各地為了招商引資，人為壓低工業用地基準地價的現象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各省（區、市）在《標準》發布實施后，依據《標準》開展基準地價更新工作，及時調整工業用地基準地價，從而使各地工業用地的基準地價與《標準》保持銜接一致。

七是明確了違反《標準》出讓工業用地的法律責任。《通知》第七條要求各地國土資源管理部門加強監督管理，重申了國發31號文件的有關規定，即“低于最低價標準出讓工業用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。”

八是明確了《標準》實施的時間。即從2007年1月1日起實施。同時，為保證《標準》的適時性和適用性，《通知》第八條還規定“部將根據各地社會經濟發展情況、宏觀調控的需要以及《標準》的實施情況，適時進行修訂。”

六、貫徹落實好《標準》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級國土資源管理部門要提高認識，準確把握《標準》及《通知》相關規定的政策內涵，充分認識到《標準》的貫徹執行對土地管理和土地調控的重大意義，增強落實《標準》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標準》對規范土地市場秩序、促進區域協調發展和穩定住宅用地價格等方面所起到的作用，正確引導社會輿論和市場預期。

第二，各省級國土資源管理部門要結合本地實際，及時制訂本地的最低價標準，更新基準地價。要按照《通知》要求，根據本地實際，與區域、產業政策協調配合，制訂有利于調整優化本地產業結構、地區經濟協調發展的最低價標準，并盡快報部備案。各地基準地價與《標準》不符的，要及時更新調整。

第三，要嚴格執行《標準》和《通知》的有關規定。各級國土資源管理部門在出讓工業用地時，要嚴格按招標拍賣掛牌出讓規范程序操作，不能違反《通知》有關規定隨意修正、變相壓低出讓價格，確定的出讓底價和成交價格均不得低于《標準》。

第四，要加強監督檢查。各省級國土資源管理部門要加強對各地貫徹執行《標準》工作的指導和監督檢查，采取有效措施確保《標準》落到實處，對違反規定，低于《標準》低價出讓土地的，必須嚴肅查處。