第一篇：英德東華鎮商業項目調查提綱UP

清遠市豪思地產顧問有限公司2012年11月附件一

英德東華鎮商業項目調查提綱：

市調工作，市場調查與分析

目標：主要通過市場調查確立本項目的商業定位、概念定位、經營定位、管理定

位、商業布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

第一階段：地段分析工作

工作原因：針對宏觀狀況進行城市經濟環境、商業環境、產業狀態等方面做出調查并分析結果

1． 區域地段的過去與現狀

（1）宏觀地段分析

（2）微觀地段分析

（3）城市印象分析

（4）交通環境分析

2． 未來在城市結構中的地位

（1）項目區域未來城市結構的變遷

（2）項目區域在未來城市結構中的地位

（3）區域更新改造對項目區域近期影響

3． 項目區域市場形勢分析

（1）相關物業市場供應分析

（2）相關物業市場需求分析

（3）現有競爭項目分析，增加相關物業功能以及物業服務分析

（4）潛在競爭項目分析

（5）市場空間分析

4、商圈調查

(1)人口、收入狀況

(2)年齡、結構、職業特點

(3)消費特點

(4)生活習慣、消費習慣

(5)消費結構

(6)需求分析

(7)需求結構

(8)購買力

第二階段：商業定位調查

工作原因：給出可能性的商業定位，結合可能的商業定位調查

1、周邊商業物業調查

(1)商鋪租金水平

(2)商鋪售價水平

(3)出售商鋪面積、形式

(4)出租率、出售率

(5)存在的問題與經驗

(6)區域總體出售商鋪供應量

2、周邊商業業態調查

(1)業態分布

(2)業態結構

(3)業態發展

(4)業態差異化

3、周邊區域的商業規劃與商業項目分布

(1)已建成的商業項目

(2)正在建設的商業項目

(3)未來規劃的商業項目

(4)本區域總體商業規劃

4、競爭性(對手)商業項目調查與分析

(1)面積

(2)業態形式

(3)租金水平

(4)售價水平

(5)經營分析

(6)管理狀況

(7)確定本項目的優勢與劣勢

6、商鋪投資人調查

(1)投資類型

(2)收入

(3)投資方向

(4)投資經驗

(5)職業

(6)教育狀況

(7)社會階層

(8)投資能力

(9)價格認知度

(10)區域投資狀況分析

7、商鋪租賃人(或經營者)調查

(1)單位、個人

(2)面積

(3)租金

(4)類型

(5)經營品類

(6)經營經驗

(7)周邊商業經營者經營分布與狀況調查分析

(8)各租賃人支付能力與方式

(9)租賃需求分析

8、項目位置調查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、車流、物流的方向

(3)未來人流分布

(4)人流類別

(5)交通狀況

(6)進出口狀況

(7)商場停車狀況

第三階段：商業定位建議及開發策略建議1、2、商業模式定位 項目規劃建議及產品定位建議

3、開發模式建議

4、開發程序建議

5、招商模式建議

6、銷售模式建議

第二篇：項目投資調查提綱

關于中青旅投資情況的調查提綱

在進行中青旅戰略分析過程中，中青旅近幾年的投資歷史，是一個重要的分析脈絡，為了解中青旅投資的動因、原則，希望能就下面問題有所交流。

1、中青旅上市后做過那些項目計劃

2、執行了那些項目

3、項目的簡單介紹

4、對已執行項目立項時所考慮的動因、原則

5、項目投資的管理方式

6、項目投資的額度、時間

7、項目的計劃及收益情況

8、那些項目的發展令人滿意

9、那些項目的進行不盡人意

10、下一步項目投資有何打算

11、中青旅是否該搞資本運作

12、終端旅游資源的經營有無前途（如桂林帝苑、蘇州渡假村）

13、中青旅的投資重點放在那里比較好

13、如何看待在旅游業、高科技、股市投資的關系

咨詢項目在交流互動中進行，是雙方合作結晶，故請公司專業人士鼎立支持。

第三篇：項目盡職調查訪談提綱

附件

三、項目盡職調查訪談提綱

一、公司基本情況

? 成立時間 ? 注冊資金 ? 股權結構 ? 股東背景 ? 公司法人治理結構 ? 公司重大決策過程 ? 稅收優惠政策 ? 發展歷史沿革 ? 分公司和子公司的情況

二、高管人員

? 高管人員組成 ? 高管人員主要指董事長、總經理、副總經理、總經理助理、財務總監、董事會秘書。? ? ? ? ? 教育背景 工作經驗 管理能力 性格特點 興趣愛好

? 高管人員之間的互相評價 ? ? ? 董事長、總經理對其他高管人員的評價 其他高管人員對董事長、總經理的評價

高管人員工作過的單位對他們的評價（詢問他們過去工作單位的聯系方式）? 高管人員的朋友對他們的評價（詢問他們最好朋友的聯系方式）

? 對中層管理人員的調查結合具體職能部門的調查進行，同時調查他們對高管人員的評價 ? 高管人員與公司的合約及相關的保密協議

三、人力資源

? 員工總數及按教育程度的分類 ? 公司人員的招聘程序及招聘渠道 ? 員工的考核方式及程序 ? 員工的激勵機制及獎懲措施 ? 員工流動的比率及原因 ? 員工的培訓計劃和培訓措施

四、市場營銷

? 機構設置 ? 人員組成

? 產品市場規模、增長潛力及市場份額分布 ? 銷售方式（直銷、經銷、代理）? 銷售通路管理 ? 銷售人員激勵措施 ? 主要客戶分布及聯系方式

? 售后服務流程，與其他部門的配合 ? 銷售的主要產品分類和占總銷售額的比例 ? 最近三年分類產品銷售額的統計 ? 銷售時間的確認（合同還是發貨）? 主要產品的回款周期 ? 未來兩年的市場預測

? 公司產品的國內外主要競爭對手名單及其所占市場份額

? 在產品性能、價格、市場營銷手段等方面與國內外競爭對手的比較

五、生產管理

? 生產場地（自有、租賃、目前市場價）? 生產設備（自有、租賃、目前市場價）? 檢測設備（先進程度、目前市場價）? 生產原料的主要品種

? 在采購上受制約的生產原料及受制約的原因 ? 采購的內部控制措施 ? 生產流程介紹 ? 產品測試程序介紹

? 獨有的生產工藝設施及工藝技術說明 ? 產品質量保證內部控制程序 ? 產品的成品率 ? 產品的退貨記錄

六、技術研發

? 公司主要產品技術發展方向,研究重點 ? 開發項目的組織、規劃管理及控制描述 ? 從事開發的人力資源情況

? 新產品開發的質量保證及測試情況 ? 最近兩年研發資金投入情況 ? 正在開發的新產品清單

? 公司產品的功能、特性、附加價值及競爭優勢 ? 公司擁有或已申請的專利與商標

七、融資方案

? 融資的原因 ? 對新投資者的期望 ? 融資的數量 ? 資金的使用計劃 ? 融資的方式 ? 對控股權的要求 ? 公司重組后的股權結構

八、專家訪談要點 ? 行業發展概況

? 市場容量 ? 市場走勢 ? 市場前景 ? 產品分類 ? 市場細分

? 細分市場產品的價格走勢 ? 請介紹本行業協會的有關情況

? 請介紹與本行業有關的期刊、網址、中介機構 ? 國外行業的發展現狀

? 行業企業的存在現狀 ? 行業企業的前三甲 ? 行業企業的市場占有率 ? 行業企業的市場競爭力 ? 國內行業的發展現狀

? 行業企業的存在現狀 ? 行業企業的前三甲 ? 行業企業的市場占有率 ? 行業企業的市場競爭力 ? 行業企業的發展的優勢及劣勢 ? 對擬投資企業的評價

? 本行業對生產場地、生產設備、檢測設備的要求 ? 本行業對資金的需求情況 ? 本行業涉及的國際專利技術情況 ? 擬投資企業的技術水平和壁壘

? 擬投資企業是否具有與國外企業（包括生產場地在中國的外企）相比較的成本優勢

? 擬投資企業是否對生產工藝有特殊要求 ? 對擬投資企業管理團隊的評價 ? 擬投資企業在國內的行業地位 ? 對擬投資企業的總體評價

第四篇：土地項目盡職調查提綱

律師在土地項目轉讓過程中進行的盡職調查

一、為完成土地使用權交易需進行的前期調查工作

（一）、對土地使用權權屬的調查

1、審查《國有土地使用權證》，了解使用權的取得方式、使用權的出讓年限等情況；

2、建設用地使用權證的內容與土地登記機關的存檔文件記載的內容是否一致；

3、轉讓方是否是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人；

4、轉讓方擬轉讓的建設用地使用權的取得方式，是出讓還是劃撥；

5、調查《國有土地使用權出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據，是否符合出讓合同的有關約定；

6、調查轉讓方關于項目的工程進度及投資情況的說明及相關證明文件，是否已按出讓合同的約定對土地進行了開發建設，是否屬于閑置土地；

8、擬受讓的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物有無設置抵押等他項權利。

9、審查擬受讓的建設用地使用權有無下列禁止轉讓的情形：

(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物權利的；

(2)已被國家有關機關依法收回建設用地使用權的；(3)權屬有爭議的；

(4)未依法登記領取權屬證書的；

(5)以劃撥方式取得的建設用地使用權，未按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。(6)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

10、從房地產登記機構了解公司的土地房產權利、合同、各種物權擔保和抵押、限制性保證等情況；

（二）、對轉(受)讓方主體資格調查

1、到工商登記機關進行查詢，了解交易雙方公司是否合法成立、是否有效存續；

2、審查轉讓方和轉受讓方的法人資格證書或執照；

二、為完成土地使用權交易需進行的后期具體工作

1、擬定轉讓方與受讓方簽訂的土地使用權轉讓合同；

2、協助轉讓方出具無法院查封的證明以及房地部門出具的未預售、未設定抵押等他項權利的證明文件并對相關文件加以審查；

3、審查關于轉讓房地產價值的評估報告；

4、協助交易雙方前往公證處簽署轉讓合同,并對公證處簽署的轉讓合同加以審查；

5、擬定土地使用權交易過程中需公司準備的決議文件；

6、準備土地使用權交易過程需提交政府部門的相關文件；

7、協助交易雙方辦理土地使用權交易的整個過程。

農村集體土地流轉程序

第一，接受委托，律師接受委托，根據委托人提供信息，起草準備調查程序。

第二，盡職調查。調查核實當事人主體資格信息，土地信息，開展系列盡職調查，出具流轉可行性研究分析報告。第三，簽訂合同。土地流轉可行，組織雙方洽談一致后，在律師指導下簽訂規范的流轉合同，并履行相應的土地流轉程序法律要件。

第四，審核發證。提醒并幫助委托人及時備案，登記過戶，避免一切法律風險。辦理農村集體土地使用權法務操作指引 為規范本所律師依法辦理與土地相關的訴訟和非訴訟業務、提高律師承辦土地法律業務的服務質量，依據有關法律、法規、規章、關司法解釋、全國律協的指導意見，結合本人土地法律服務實務經驗制定，供本所律師及相關人士參考、借鑒。

從事土地法律實務的非訴訟法律服務，盡職調查、參與談判、受托起草、修改有關合同以及代辦有關登記備案手續等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業務方面的經驗，而非強制性規定，供律師在實踐中參考。

本指引根據2010年之前國家頒布實施的法律、行政法規、規章、司法解釋及其他相關文件的規定制定。若法律、法規發生變化，應以新的法律、法規及為依據。

法律依據

1《土地管理法》

2《關于深化改革嚴格土地管理的決定》 3《關于2005年深化經濟體制改革的意見》 農村集體建設用地使用權

取得條件

1鄉(鎮)村公共設施、公益事業基本建設用地。

1.1農村集體經濟組織可依法對用于本集體經濟組織公益性活動的非農用地享有土地使用權。

1.2農村集體經濟組織依法設立的學校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農用地享有土地使用權。

2農村興辦的鄉(村)企業或聯營企業用地。3根據《擔保法》，使用農村集體用地抵押權實現的時候，可以允許使用農村土地。4農民宅基地。

操作提示

1根據我國現行的《土地管理法》，使用農村集體土地，法律規定只有上述四種情況是合法使用農村土地的形式。除此以外，都是國家現行法律不允許的。

2目前有的地方性法規已經打破這一局面，實際操作中要具體問題具體分析。

鄉(鎮)建設用地使用原則

1應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃。鄉(鎮)土地利用總體規劃是村莊、集鎮及其他村鎮設施建設用地的最高規劃，一切鄉村建設都必須服從。按照《土地管理法》的規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃將劃分土地利用區，根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅，都應當使用土地利用總體規劃的村莊和集鎮建設用地區域內的土地，農村道路、水利設施等需要使用村莊和集鎮建設用地區域外的土地的，應當符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規劃，是不允許的。

2符合土地利用計劃。國家將每年下達土地利用計劃，控制建設用地的總量，鄉鎮企業，鄉(鎮)村公共設施、公益事業，農村村民建設住宅，也不能突破土地利用計劃確定的控制指標。

3符合村莊和集鎮規劃。根據國務院頒布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定，村莊是指農村村民居住和從事各種生產的聚居點，集鎮是指鄉、民族鄉人民政府所在地和經縣級人民政府確認的由集市發展而成的，作為農村一定區域經濟、文化和生活服務中心的非建制鎮。在村莊和集鎮規劃建設區內的建設都應當服從村莊和集鎮規劃，并取得村莊和集鎮規劃行政主管部門的同意，方可申請用地。4堅持合理布局，綜合開發，配套建設。

4.1合理布局，是指通過土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃對各項設施的用地進行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮的功能。

4.2綜合開發，是指村莊、集鎮建設用地區內，鄉鎮企業、鄉(鎮)公共設施、公益事業和農村住宅建設應當由鄉(鎮)村統一組織開發，統一安排用地，主要利用現有建設用地。

4.3配套建設，是指農村的住宅與公共設施、公益設施等應當同步建設，使其能發揮村莊和集鎮應有的功能，方便生活，改善環境，形成完善的生產和生活服務體系。

5涉及農用地的，依法辦理農用地轉用和用地審批。鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅必須依法辦理建設用地審批手續，涉及占用農用地的，還必須辦理農用地轉用審批。

農村集體建設用地使用權的流轉

常見的流轉形式

1以建設用地使用權為條件的聯營和入股。

1.1農村集體經濟組織可以通過符合鄉(鎮)土地利用總體規劃的非農經營用地使用權作價人股或出資及聯營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業，土地使用權由該企業享有，由此產生農地使用權的流轉。但屬于非法人聯營企業的，土地使用權仍由該集體經濟組織享有。

1.2非上述農村集體經濟組織投資設立的企業，不得申請取得或者繼受取得非農經營用地使用權，應依法取得或者繼受取得國有土地使用權。2以集體建設用地使用權為條件的房屋出租

2.1農村經濟組織一方自行申報用地建設的各項手續，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場地使用權租給承租人使用。出資方先注入資金啟動土地拆遷、平整工作，農村集體經濟組織一方則負責申報用地手續取得規劃用地許可權，從而以此為條件，由出資一方蓋好房屋，產權不變，此類房屋承租年限較長，一般期滿后續租。租賃期滿，如雙方不再續租，則出資蓋房一方騰退房屋交還場地使用權。2.2操作提示

(1)以房屋租賃方式流轉農村土地使用權的應當是非農建設用地；

(2)房屋不能是違章建筑，否則，占用農地興建違章建筑出租為法律所禁止。3以集體房屋場地同時作為抵押所導致的流轉。

3.1農村經濟組織根據《擔保法》的規定，以其所有的房屋作抵押，當抵押期滿后，抵押權人依法行使抵押權，將房屋連同相應的土地使用權變更到自己名下，從而產生農村集體土地使用權的流轉。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋應當具備規劃和建設用地的各項手續；(2)應當在政府主管部門辦理抵押登記手續；

(3)多次抵押的，其抵押總額一般不應超過房屋價值，當事人有約定的除外；(4)此種流轉一般要改變土地性質，由農村集體所有變為國有。

4農村經濟組織與他人聯營、入股的企業發生破產清算，導致集體建設用地使用權流轉的。5城中村改造中與他人聯建房屋所發生的集體建設用地流轉。

6地方性法規允許的農村集體建設用地公開“招、拍、掛”所發生的流轉。7操作提示

7.1當承租和出租的不是農村現有房屋場地，而是正在新建、改擴建后的房屋租賃時。應注意：

(1)只有當用地、建房手續齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無效或不能繼續履行。

(2)合同履行前期出資方(一般是承租人)的風險較大，其應對用地項目的審批情況認真考察，審慎抉擇。出租方則要考慮如遇國家征地拆遷，出租收益與拆遷補償的利益平衡問題，應在合同條款中約定清楚相關補償的歸屬，避免事后發生沖突。

7.2當出現上述3、4、5情形下的流轉時，目前大部分城市是先將農村集體土地征為國有，然后由土地使用人(非農村集體經濟組織一方)簽訂國有土地使用權出讓轉讓協議，從而完成土地使用權的各項手續。

7.3律師在處理不同地區的涉農土地業務時，要注意不同地方的法律規范性文件，因地制宜，靈活掌握。

(1)目前出現的農村集體建設用地直接進入一級市場，公開進行“招、拍、掛”的地方性試點情況，有地方法規為依據，雖然也是農村集體土地使用權的流轉，但并不發生土地所有權性質的改變。

(2)對出現的農村集體建設用地使用權流轉后不改變農村集體所有性質的，應注意集體成員和相應的集體組織之間的關聯性和共有關系、權利的承繼問題。非農建設用地

非農用地使用權人的權益及法律適用

1對土地享有占有權、使用權，其收益權適用有關公司法、合伙企業法、合同法的規定。2對法律沒有禁止性規定的，依約定處置。

3非農建設用地使用權不得轉讓、出租，但因企業破產、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

4因企業破產、兼并、分立等情形致使土地使用權流轉時，繼受取得土地使用權的企業不屬于本農村集體經濟組織投資設立的企業的，應辦理國家土地征用和國有土地出讓手續，向國家上繳土地使用權出讓金。這樣，破產、兼并、分立后繼受取得土地使用權的企業取得國有出讓土地使用權。

5非農建設用地使用權可與廠房一同設定抵押。

5.1設定抵押須經集體土地所有者同意，并出具書面證明。

5.2抵押權實現拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續。

5.3拍賣、變賣所得價款，應先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔保法》規定處置。

使用農村集體土地的用地預申請

1在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用農村集體土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附相應的材料。

2市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

2.1農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。

2.2補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附相應的圖件。

2.3征收土地方案，應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

2.4供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

(1)建設只占用國有農用地的(如國有農場)，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。(2)建設只占用農村集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。

2.5建設項目用地呈報說明書。建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附下列材料：

(1)經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖；

(2)由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書；(3)地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

(4)以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件；

(5)為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。

3建設用地審查。有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規定征求有關方面意見后30日內審查完畢。

3.1建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。

3.2農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。

3.3未按規定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。

4方案的組織實施。經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

4.1建設項目補充耕地方案經批準下達后，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監督落實。4.2在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，由省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監督落實。4.3在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。

操作提示

1建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。

2已通過用地預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整，應重新申請預審。

3除基礎設施項目按照政府有關部門關于加快基礎設施項目前期工作有關的規定執行外，其他建設項目在審批或核準前，應依照本辦法規定完成預審，未經預審或未通過預審的，不得批準或核準建設項目，不得辦理農用地轉用、土地征收、供地等手續。

建設單位的用地預審申請的程序要求 1屬于政府投資審批類項目的辦理程序：

1.1項目建議書和可行性研究報告分開審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設單位申報的項目建議書(立項報告)；

(2)發展改革行政主管部門書面征求規劃行政主管部門的規劃意見，規劃行政主管部門回復發展改革行政主管部門規劃意見；

(3)發展改革行政主管部門批復項目建議書，其中應明確規劃行政主管部門確定的建設項目用地有關性質、規模和布局等意見；(4)建設單位持項目建議書(立項)批復等材料向國土資源行政主管部門提出用地預審申請。1.2項目建議書和可行性研究報告合并審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設單位申報的項目建議書(代可行性研究報告)或核準材料，領預審告知單；

(2)發展改革行政主管部門書面征求規劃行政主管部門的規劃意見，規劃行政主管部門回復發展改革行政主管部門規劃意見；

(3)發展改革行政主管部門向建設單位核發項目辦理用地預審告知單，其中應明確規劃行政主管部門確定的建設項目用地有關性質、規模和布局等意見；

(4)建設單位持項目告知單等材料向國土資源行政主管部門提出用地預審申請。2屬于非政府投資核準類的建設項目辦理的程序同上(1.2)。3屬于非政府投資備案類的建設項目，按照以下程序辦理：

3.1發展改革行政主管部門受理并對建設項目進行備案，核發項目備案表； 3.2建設單位持項目備案表向規劃行政主管部門申請規劃意見書； 3.3規劃行政主管部門核發規劃意見書。

建設用地單位申請用地預審，應提交下列材料 1建設項目用地預審申請表； 2建設項目用地預審申請報告；

3需審批的建設項目，按下列要求提供：

(1)項目建議書(立項報告)和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書及其批復、可行性研究報告；

(2)項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發展改革行政主管部門核發的項目辦理用地預審告知單和項目建議書(代可行性研究報告)；

(3)需核準的建設項目，提供發展改革行政主管部門核發的項目辦理用地預審告知單；

(4)需備案的建設項目，提供發展改革行政主管部門核發的項目備案表和規劃行政主管部門核發的規劃意見.書。

用地預審的辦理程序包括：

(1)申請和受理，由建設單位向國土資源行政主管部門提出申請。

(2)審查和決定，國土資源行政主管部門對用地單位的申請依法進行審查。

(3)期限，國土資源行政主管部門應自受理預審申請之日起20個工作日內完成審查工作。在20個工作日內不能完成的，經國土資源行政主管部門行政負責人批準，可以延長10個工作日，并應將延長期限理由告知申請人。

用地預審的主要內容

1建設項目用地選址是否符合土地管理法律、法規規定的條件，是否符合土地利用總體規劃； 2建設項目是否符合國家供地政策；

3建設項目用地標準和總規模是否符合有關規定；

4占用耕地的建設項目，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。

城市規劃區內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件 1由國家先行征收； 2先轉讓給國家；

3經集體土地所有者同意；

4經集體經濟組織2／3以上的成員同意。農村宅基地

法律依據 1《確定土地所有權和使用權的若干規定》。

2《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。3《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》。4《村鎮建房用地條例》。

宅基地使用權范疇

1宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。

2宅基地使用權糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權產生的確權糾紛或侵權糾紛。3律師可代理當事人采取的處理方式。

3.1協商解決。只要當事人同意協商，既可以在訴訟之前協商解決，也可在訴訟期間或訴訟后協商解決。

3.2行政解決。即根據《土地管理法》第16條第2款的規定請求有關政府機關予以解決。這是一個法定的前置程序。享有宅基地使用權的一方當事人，如果未經有關政府確權，不能以對方當事人侵權為由向人民法院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。

3.3訴訟解決。根據《行政復議法》和《土地管理法》的規定，當事人之間就宅基地使用權確權糾紛，如果一方或者雙方對政府的處理決定不服，可以申請行政復議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30日內，直接向人民法院提起行政訴訟。申請行政復議的，當事人對行政復議決定不服，還可以依法向人民法院提起行政訴訟。

操作提示

1處理農村宅基地確權糾紛，應參考宅基地歷史狀況、現實使用狀況、原有的地基、界石等證據來綜合分析判斷，并依據法定程序辦理確權手續。

2處理農村宅基地侵權糾紛，應以宅基地權屬證明(宅基地使用證)作為侵權判斷主要依據，如無權屬證明的，應先解決權屬問題。農村土地承包經營權

主要法律依據

1《中華人民共和國農村土地承包法》。

2《農業部農村土地承包經營權流轉管理辦法》。3《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》。

4《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。土地承包經營權

取得的方式和途徑

1原始取得。家庭承包經營的土地是當前維系農民與集體、農業與工業、農村與城市的最重要的紐帶，是政府能夠借以影響和控制農村、確保其政策被執行的工具，是農民就業、生存的保障體制，也是當前農民增加收入的主要途徑。

原始取得主要指集體經濟組織的成員或本集體經濟組織以外的單位或個人，通過依法訂立承包合同所取得的土地承包經營權。2流轉取得及其途徑。

2.1當事人通過簽訂承包經營權的轉包合同取得。

2.2當事人通過轉讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經營權。2.3當事人通過出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經營權。2.4當事人通過入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經營權。

對承包合同制度的保護

1承包期內，發包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對其在承包地上的投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。2承包期內，發包方一般不得調整承包地。3因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，而對承包地作個別調整的，承包土地的調整方案，必須經村民會議2／3以上成員，或者2／3以上村民代表同意，并須經鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。承包合同約定不得調整的，按照其約定。

土地承包經營權流轉

1一般方式為：轉包、轉讓、出租、入股、互換。2其他方式的承包

2.1荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營。(1)以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定；(2)以公開協商等方式承包的，承包費由雙方議定；(3)無論哪種承包經營，均要簽訂承包合同。

2.2將整片土地承包經營權作價折股，分配給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。

農村土地承包經營權的具體流轉

流轉的法定形式

1轉包，是指承包方將承包的土地轉承包給新承包方，原承包方為轉包人，新承包方為受讓人。土地轉包后由受讓人繼續享受和履行承包合同規定的權利和義務，并向轉包人提供一定數量的轉包費。轉包需經發包方備案，但不必經發包方同意。轉包只適用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發包方備案即可進行。

承包方在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包或者出租給他人后，轉包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發包方的關系不變，由承包方直接向發包方承擔義務。3互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權進行互換。互換是一種互易合同。互易后，互換的雙方取得對方的土地承包經營權，喪失自己的原土地承包經營權。雙方農戶達成互換合同后，還應與發包人變更原土地承包合同。3.1雙方互換的，不必經發包人同意，但互換合同應經發包人備案。3.2互換未經登記，不得對抗善意第三人。

4入股，是指將農地量化股份，把土地承包經營權轉化為股權，實行股份合作制經營的一種流轉方式。

我國現行法律只是把人股當作“四荒”土地承包經營權的法定流轉方式之一，對于家庭承包的土地承包經營權并未賦予這種法定地位。5轉讓，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件有償轉移給其他公民、法人或者其他組織的一種農村土地流轉方式。土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織之外的個人和單位，本集體經濟組織成員有優先受讓權。

5.1轉讓后，土地承包經營權發生轉移，由受讓人向發包方履行義務，原承包方完全退出承包經營關系。

5.2通過家庭承包獲取的土地承包經營權轉讓的，必須經發包方同意。5.3轉讓未經登記的，不得對抗善意第三人。5·4土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織之外的個人和單位，但本集體經濟組織成員有優先受讓權。

6土地承包經營權抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務的履行，將土地不轉移占有而提供相應擔保。當債務人不履行債務時，債權人就土地承包經營權作價變賣或者折價抵償，從而實現土地承包經營權的流轉。

我國現行法律只允許“四荒”土地承包經營權抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經營權是不允許抵押的。

7繼承，是指“四荒”土地承包經營權以及林地家庭承包經營權，承包方死亡的，由其繼承人依法在承包期內繼承土地承包經營權。

國家法律并未賦予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包經營權的繼承權。8代耕，是指承包方在承包期內依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經營的行為。無論哪一種方式的流轉，流轉的期限不能超過原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通過招標對荒山、荒溝、荒丘、荒灘(簡稱“四荒地”)等實行承包經營。2通過公開拍賣方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經營。3通過公開協商方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經營。

4將整片土地承包經營權作價折股，分配給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。

操作提示

1招標、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費通過公開競標、競價確定。2以公開協商方式承包“四荒地”的，承包費由雙方議定。3無論哪種承包經營，均要簽訂承包合同。

4農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。

5承包方將土地交由他人代耕不超過1年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。

7農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。

城中村改造的法律問題

主要法律依據

1《城市房屋拆遷管理條例》。

2《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》。3《最高人民法院行政審判庭關于拆遷強制執行的有關問題的答復意見》。

4《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》。

5《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》。

城中村改造的常見模式

1由政府主導，主要是政府完成前期土地開發，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有過大規模開展此類土地的開發。2村民在政府指導與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎設施、公建設施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強，村規模較小的情況。

3開發商主導的開發模式。開發商資金雄厚，開發經驗豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財政資金可以投入更多的基礎設施及公益事業上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關系 1民事法律關系。

1.1拆遷人與被拆遷人的拆遷補償合同關系

(1)在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發生的民事關系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協議的形式確定雙方的權利和義務。拆遷補償安置協議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。

(2)依法成立的拆遷補償安置協議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協議。(3)補償安置方式如下： ①產權調換； ②貨幣補償。

(4)被拆遷人對上述補償安置方式有選擇權，補償安置協議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無效。

1.2拆遷人與城中村內物業承租人的法律關系，應注意：(1)拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關系。

(2)《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”(3)拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：

①保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償和產權調換的補償方式； ②保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯的，故在處理兩個法律關系時應當一并考慮。1.3拆遷人與抵押權人之間的法律關系，應注意：

(1)對于設立了抵押權的房屋進行拆遷的，應該處理好補償與抵押的關系。

(2)抵押權人與被拆遷主體之間的抵押權關系和房屋拆遷補償是兩個獨立的法律關系。(3)在拆遷設立了抵押權房屋時應注意以下兩點： ①保護房屋所有權人的合法權益。作為被拆遷人同時又是抵押權人的相對義務人，有權對拆遷補償的形式做出選擇，而不是只聽命于拆遷人。②維護抵押權人的合法權益。如果房屋所有權人選擇產權調換的方式，應由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。如果房屋所有權人選擇貨幣補償的方式，則抵押權人對貨幣享有優先受償權。

1.4拆遷人與繼受人之間的法律關系，應注意：

(1)繼受人實質上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。

(2)拆遷人與繼受人之間的法律關系，是實際主體對名義主體在拆遷權益上的繼受關系。1.5拆遷人與拆遷公司之間的法律關系，應注意：

(1)拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關系。

(2)拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對人簽訂補償協議。1.6操作提示

(1)被拆遷人是指房屋的所有權人、土地的所有權人或土地使用權人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人(指農村企業承包人)并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補償安置協議。(2)拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對人。拆遷糾紛、安置協議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產公司或市政建設部門。2行政法律關系。

2.1土地征收法律關系。

(1)土地征收是指國家依據公共利益的理由，取得農村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對公民和法人合法財產的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規定征收的法定條件。(2)征收的法定條件有三項： ①為了公共利益的目的；

②必須嚴格依照法律規定的程序； ③必須予以公正補償。

2.2拆遷行政許可法律關系。

(1)拆遷許可證的申請和發放程序要求：

①根據法律規定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請行政許可是進行房屋拆遷的前置程序。②申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領。③拆遷人應提交下列資料： A.建設項目批準文件； B.建設用地規劃許可證； C.國有土地使用權批準文件； D.拆遷計劃和拆遷方案；

E.辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。④市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。(2)對違章建筑的行政處罰。①強制拆除。《中華人民共和國城鄉規劃法》第68條規定：“城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。②強制拆除等措施必須交由具有執法權的人民法院執法部門。地方人民政府在行使這項權利的時候，要充分保護當事人正當、合法的權利。對行政處罰不服的，當事人仍然可以提起訴訟。

(3)強制拆遷。被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。(4)城市房屋拆遷的行政裁決。

拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。2.3裁決是訴訟的前置程序。根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和最高人民法院的2005年第9號司法解釋，拆遷安置補償糾紛不經裁決直接訴訟的，法院不予受理。城中村改造過程中的法律業務

土地使用權及地上附著物權屬的確認

對改造范圍內土地利用現狀要進行勘測，主要包括：

(1)改造范圍內土地權屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場用地、鄉鎮企業用地)等情況，需附圖說明。(2)提供土地證復印件。同時地上附著物的權屬確認，由實際權屬人提供相應的權屬證明以及附著物的概括，然后交由當地土地管理部門審核以確定補償標準。政府與城中村集體經濟組織或者開發商簽訂拆遷改造框架協議問題。

政府與城中村集體經濟組織或者開發商簽訂拆遷改造框架協議框架協議的意義 1對村集體經濟組織或者開發商改造地位的確認。

2對村集體經濟組織或開發商的權利范圍以及改造計劃性質給予確定。只有簽訂了相關的改造框架協議，才使得改造者的地位得到確認。3確認該改造計劃的性質。因為正常的房地產開發的資金來源與城中村改造項目的資金來源有著明顯不同，同時就地價以及相關配套項目的辦理，均有著很大程度上的優惠，而律師的介入，就是幫助起草相關的改造協議，并協調相關的法律關系。

拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理

1確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項目的改造，拆遷是改造的基礎條件，以什么主體辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些關乎民事權利和義務的主體，需要慎重考慮。律師應當提供相關的法律意見以及協助委托人辦理。

村內股份制合作企業自行改造建設及與他人合作的改造建設。

(1)自行改造。其特點是自行申報，主體清晰，資金自籌獨享政策優惠，回遷安置的成分單一，便于管理。可自行拆遷或委托拆遷公司拆遷。(2)與他人合作改造。受托律師應至少做到：

①明確利益分配和責任分工以及如何承擔拆遷風險的問題。②律師需要提供相關法律意見和確立相關協議的關注點。③明確談判的焦點。

2村外其他機構參與城中改造競拍過程中的法律問題：

2.1應做好招標文件的起草以及招標或掛牌成功后協議的簽署。2.2關注招投標程序的合法化問題。

拆遷中的證據保全

1城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應注意采取證據保全 1.1對產權不明的房產如何進行拆遷。

(1)拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

(2)拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。1.2對代管房屋的證據保全。

(1)代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對被拆遷房屋沒有所有權、處分權、在所有權人不在的情況下，拆遷人應就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構成、房屋的新舊程度等有關證據進行保全。

(2)如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

1.3對有產權糾紛的房屋的證據保全。

(1)拆除產權有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。

(2)拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。

1.4對設有抵押權的房屋的證據保全。

(1)對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，應由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。(2)如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成協議的，由拆遷人按有產權糾紛的方式實施拆遷，并進行相應的證據保全工作。1.5對租賃房屋的證據保全。

(1)拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持；(2)因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改；

(3)應對原租賃合同、產權變更書、變更后的租賃合同等作必要的證據保全。第287條對拆遷造成停產、停業的經濟補償

1因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應該給予適當補償。1.1適用范圍只限定在產權調換。

1.2適當補償的標準由各地具體規定，實際操作中可以委托評估機構進行評估。1.3作價補償的由評估機構在評估時考慮由拆遷引起的經濟損失。

拆遷擔保房屋

1如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金。2如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能清償到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。

3按照《合同法》的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規定，對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

4所得的拆遷補償金屬于抵押財產。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償金作為抵押財產，使抵押權人的權益得到保障。

抵押房屋拆遷采用產權調換方式的操作。

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產權調換方式，其補償操作應注意以下幾點：(1)抵押人和抵押權人應當就產權調換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。

(2)抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據保全。

(3)抵押房屋拆除未達成新的抵押協議，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然，拆遷人也可主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身之合法權益。

拆遷共住房屋的操作 1被拆遷的共有人確認。

1.1住宅房屋拆遷，對被拆遷戶的劃分標準是以房屋產權證為準，按照房屋所有權證上分割的份額，給予補償。

1.2共同居住但房產證上未注明的，如長期居住、單獨立戶的，可以作為獨立房屋使用人給予補償。

1.3其共有人不在拆遷范圍內長期居住，或者其住房不能獨立使用，或者沒有單獨立戶的，只能給予房屋所有權人補償。

常見的律師業務內容

1盡職調查，提供法律咨詢意見。2代為辦理政府審批法律手續。3對項目開發融資提供法律意見，起草、審查融資協議，參與商業談判和簽約，協助處理融資過程中的爭議。

4對項目補償安置出具法律意見，參與拆遷補償談判，起草、審查拆遷補償安置協議，協助處理拆遷補償糾紛。

5出具合作建設方案和風險控制的法律咨詢意見，對合作方進行資信調查，參與合作建設談判，起草，審查合作建設合同。

6對拆遷人與合作方新設聯合開發公司的，提供從公司設立、機構設置到申請工商注冊登記等全過程的專項法律服務。

7對違法建筑物申報登記、申請補辦確認產權手續提供服務。8就項目土地使用權事宜，起草、審查《土地使用權出讓合同》，協助辦理出讓手續。9就項目建設規劃、施工許可等提供法律咨詢意見。

10對項目改造所涉城管、環保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關手續。

第五篇：項目可行性報告編制提綱和商業計劃書編制提綱

項目可行性報告編制提綱和商業計劃書編制提綱

一、《可行性報告》編制提綱

（一）項目申請的必要性

包括：項目的技術的先進性及創新性（與國內外同類研究的比較）、項目所研究的技術在本領域的關鍵程度，以及本項目技術對相關領域、行業技術進步的推動作用。

（二）申報單位情況

1、申報單位基本情況

2、研究開發能力

申報單位的研究開發情況，包括研究開發人員、設備、資金投入、主要成果和自有知識產權狀況等，重點為本項目可依托的前期研究成果；項目負責人簡歷及主要承擔人員簡介。

3、財務、經濟狀況

重點說明單位財務、經濟和管理情況對實施本項目的支撐能力，上年末總資產、總負債、銷售收入、利稅等財務數據。

（三）項目實施方案

1、項目的目標和主要內容

項目目標的確定及其主要依據；（含項目知識產權獲取目標、種類和數量。）

項目的主要內容；

2、項目的技術方案

主要技術內容及基礎原理、工藝流程、擬解決的關鍵問題、主要創新點、主要技術參數指標與國內、國外同類先進技術的比較、項目主要考核技術指標等；

3、項目的階段與進度計劃

項目各階段的目標、進度安排以及完成目標的主要措施等。

4、資金籌措及使用

包括投資估算、資金籌措（包括配套資金數額及來源）和資金使用計劃。

（四）經濟及社會效益分析

1、市場前景

項目技術轉讓的前景和產業化后產品的市場銷售情況預測。

2、產品盈利預測

項目五年的盈利預測，包括收入預測、成本預測、利潤預測。

3、社會效益分析

其中對環境的影響應單獨說明。

（五）風險分析和控制

1、技術風險

2、管理風險

3、市場風險

（六）附件材料（復印件有效）

1、企業法人營業執照或事業單位機構代碼證（復印件加蓋單位公章）；

2、項目知識產權歸屬及授權使用的證明文件：如專利授權證書（須附專利權利要求書）、專利受理通知書、軟件登記證書、新藥證書、臨床批件、產權使用授權書、產權使用認可書、技術合同等；

3、申報單位有關的證明文件 ：如各種行業準入資質證書、高新技術企業認定證書、雙軟認定證書等；

4、項目進展的證明文件：如技術報告、檢測報告、行業準入證、以及用戶使用報告等；國家專賣專控及特殊行業產品，應附相關主管單位出具的批準證明；列入國家、省科技計劃的有關批準文件、名牌產品證書、環保證明、獎勵證明；

二、《商業計劃書》編制提綱

執行概要（說明：執行概要盡量控制在2-3頁紙內完成）。

（一）公司基本情況

公司名稱、成立時間、注冊地區、注冊資本，主要股東、股份比例，主營業務，過去三年的財務狀況。

（二）主要管理者情況

主要管理者基本情況，行業從業年限，主要經歷和經營業績。

（三）產品/服務描述

產品/服務介紹，產品技術水平，產品的創新性、先進性和獨特性，產品的競爭優勢。

（四）研究與開發

已有的技術成果及技術水平，研發隊伍技術水平、競爭力及對外合作情況，已經投入的研發經費及今后投入計劃，對研發人員的激勵機制。

（五）行業及市場

行業歷史與前景，市場規模及增長趨勢，行業競爭對手及本公司競爭優

勢，未來3年市場銷售預測。

（六）項目目標概述

項目目標的確定及其主要依據；（含項目知識產權獲取目標、種類和數量。）

項目主要考核技術指標；

（七）營銷策略

在價格、促銷、建立銷售網絡等各方面擬采取的策略及其可操作性和有效性，對銷售人員的激勵機制。

（八）產品制造

生產方式，生產設備，質量保證，成本控制。

（九）管理

機構設置，員工持股，勞動合同，知識產權管理，人事計劃。

（十）融資說明

資金需求量、用途、使用計劃。

（十一）財務預測

未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產回報率等。

（十二）風險控制

項目實施可能出現的風險及擬采取的控制措施。

（十三）項目實施進度計劃

詳細列明項目實施計劃和進度，并注明起止時間。

（十四）其他

為補充本項目計劃書內容，需要進一步說明的有關問題

（十五）附件材料（復印件有效）

1、企業法人營業執照或事業單位機構代碼證（復印件加蓋單位公章）；

2、項目知識產權歸屬及授權使用的證明文件：如專利授權證書（須附專利權利要求書）、專利受理通知書、軟件登記證書、新藥證書、臨床批件、產權使用授權書、產權使用認可書、技術合同等；

3、申報單位有關的證明文件 ：如各種行業準入資質證書、高新技術企業認定證書、雙軟認定證書等；

4、項目進展的證明文件：如技術報告、檢測報告、行業準入證、以及用戶使用報告等；國家專賣專控及特殊行業產品，應附相關主管單位出具的批準證明；列入國家、省科技計劃的有關批準文件、名牌產品證書、環保證明、獎勵證明；

5、07以及本月的財務報表。2008年注冊的新辦企業須報送企業注冊時的驗資報告和當月的企業會計報表。

6、項目或產品銷售合同及發票；

7、其它表明單位特點的資料：如工程中心、重點實驗室、企業技術中心的立項批文；出口創匯合同和結匯證明等。

三、《可行性報告》、《商業計劃書》撰寫注意事項

（一）《可行性報告》、《商業計劃書》一定要嚴格按照編制提綱的要求，實事求是地進行編制，且各種附件材料齊全。

（二）應突出寫明項目關鍵技術和創新點，創新實質是什么（例如是原理創新、結構創新、應用創新等）；寫明每一點的主要內容（如技術要點、主要考核指標等）。

（三）與國內外同類先進技術、產品的技術比較，可用文字或表格的形式敘述。

（四）撰寫要求明確、真實，各欄目內容應完整，盡量使其豐富；不得隨意空缺或省略，不能有缺項。