第一篇：北京市直管公房租賃中承租人變-2

北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法

2011-02-20 16:01

北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法

修改版前言：《北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法律問題研究》完成于2007年4月份，是一篇探討性質的文字。文章在網絡上發表后，心思就轉在別的方面了。出乎意料的是，這篇探討性質的文字在網上引起很多人的關注，法大民商經濟法律網、中國房地產專業律師網等網站給予轉載，最近還被中國法學會“建筑房地產與土地征收征用暨《物權法》實施疑難問題研討會”取用，令我受寵若驚。有的市民看到這篇文字后，向我咨詢公房租賃的法律問題；有些律師界的朋友，和我進行了交流：這些都是讓我感到欣慰的。個別“文抄公”抄襲了這篇文章或截頭去尾署上自己的名字。但這些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考為處于公房租賃糾紛煎熬中的人減輕一點負擔。現在回過頭來看這篇文章，覺得其中很多觀點還是很武斷的。現在結合自己新的認識，對原來的文章進行修改，是為修改版。

前言（原）：近一段時間來，有不少人在網上咨詢與公房租賃有關的法律問題。所咨詢的法律問題具有高度的相似性，基本的情況是：父親或母親承租公房并長期居住。子女（一般在三個以上）最初和父母居住在一起，長大成家后陸續搬出公房，到其他地方居住。買不起房的子女則一直和父母居住在一起，也有子女雖然買了房但還居住在父母承租的公房里的。還有父母已過世，子女中一人或數人或其子女繼續居住公房并繳納房租，但至今沒有辦理承租人變更。隨著北京城市建設的迅速發展，以前承租的公房絕大多數都面臨拆遷的問題。而根據北京市相關規定，拆遷承租公房的，承租人可以得到一筆數額不小的補償。在北京房價飆升的背景下，這筆補償款被寄予解決住房問題的厚望。與此伴隨的是最初承租公房的這輩人基本上也到了生命的晚年，面臨妥善交代身后事現實。圍繞著已經得到、即將得到或可能得到的拆遷補償款，在家庭內部產生矛盾，很多家庭瀕臨破裂邊緣，令人感嘆。據筆者了解，此類問題在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影響了首都社會的和諧穩定。

當公房租賃、拆遷、繼承這些問題糾纏在一起出現在人們面前的時候，特別是找不到相應法律、行政法規依據的時候，焦慮不安的情緒籠罩在人們心頭。下面，筆者根據自己掌握的資料，對北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承的法律問題，談談自己的看法，拋磚引玉，求教大方。

一、公房租賃及公房使用權

新中國成立后，我國在城鎮逐步建立了公有制為主體、實物分配、低租金，“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度。在這種住房制度下，個人不擁有房屋的所有權，而是通過租賃公房的方式解決住房問題。個人支付的租金是很低的，甚至根本不夠房屋日常的維護費用，租賃公房居住實際上是公有制下的一種福利待遇。

隨著我國改革事業的發展，隨著計劃經濟向社會主義市場經濟的轉軌，住房制度改革也拉開序幕。總的來說，住房制度改革的趨勢是從住房的實物分配到住房分配的貨幣化，最終實現住房的商品化、社會化。通過對我國住房制度歷史沿革的了解，筆者感覺到在住房制度改革的背后始終透露出這樣一個信息或政策取向，那就是：不管怎么改，結果應當是有利于“居者有其屋”，保證廣大人民群

眾有地方住。讓人民群眾無所居住，流落街頭絕對不是我國住房制度改革的初衷。明白這種政策取向，對于理解現實中有關機關處理公房租賃的做法是有幫助的。那么，作為法律人，從法律的角度，我們到底應當這樣認識公房租賃關系呢？它是租賃關系嗎？它和普通的房屋租賃到底有這樣的區別？

根據北京市有關公房租賃的規定，并結合有關部門的實際做法，針對公房租賃和普通的房屋租賃之區別，我們可以做出如下歸納：

公房租賃普通房屋租賃

標的物公產房不限于此

出租人公產房產權單位、代管單位或直管單位（房管所）房屋的產權人或其授權的人

承租人必須是北京戶籍，并且沒有其他住房無此限制

合同形式書面形式，由政府部門提供的標準合同書面或口頭

租金極低、完全是象征性的根據市場行情確定

租賃期限很長，理論上可以存續于承租人終生由雙方當事人約定轉租不得轉租經出租人同意可以轉租

租賃關系的發生、變更（包括承租人的變更）多數情況根據既有的規范性文件辦理，而不是取決于當事人的意思自治取決于當事人的意思自治

當事人之間的行政管理關系出租人與承租人之間除了租賃關系外還存在一定的出租人對于承租人使用公房的行政管理關系不存在行政管理關系 透過上面的比較，我們可以發現，公房租賃關系是一種強制色彩很濃的特殊的法律關系。公房租賃名為租賃，實際上它和一般的民事租賃關系存在本質上的差別，正所謂“此租賃非彼租賃”也。

在公房租賃關系中，出租人的權限、承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統一規定，出租人和承租人意思自治的范圍被壓縮到極小。公房租賃關系與其說是一種租賃（合同）關系，不如說是公房租賃當事人之間基于政府規范而發生的一種物權關系。公房承租人對于公房的權利實際上不是租賃權，而是一種用益物權，本文將其稱之為“公房使用權”。（見“陳光林因子女長大無房居住訴秦明亮交回其讓與居住的承租公房案”，載于最高人民法院法學研究所編：《人民法院案例選》。2003年第3輯總第45輯，人民法院出版社。）

筆者以前曾認為公房承租人對于公房享有的是一種居住權，這種認識是錯誤的，這里進行糾正。居住權是民法上的一項典型物權，法國法典第632——634條就對居住權做出了明確的規定。我國法律上并沒有規定居住權。

雖然，我們經常看到有的法官在婚姻家庭案件的判決中寫到“某某對某某房屋享有居住權”。需注意的是：這里所謂的“居住權”和傳統的大陸法系物權法中的居住權是兩個完全不同的概念，也可以說“此居住權非彼居住權”也。總之，北京市目前存在的公房租賃糾紛是我國社會經濟體制轉型中住房制度改革不徹底的一個殘余；公房承租人對于公房享有的其實不是承租權（債權），而是公房使用權（物權）。當然，在法律沒有將公房使用權規定為物權的時候，筆者的論斷充其量只能作為一種推測，這是要特別聲明的。

二、公房承租人的變更

請求變更之申請人需要具備什么樣的基本條件呢？根據北京市相關規定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他

住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

但是，上面所列的也只是一部分條件。現實生活中，公房管理部門（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至有的公房管理部門（房管所）要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證，否則不予變更。問題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時，家庭成員達成一致意見的可能性很小。在家庭成員不能達成一致意見的情況下，公房管理部門（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續的。即使訴到法院，法院對于公房管理部門（房管所）要求家庭成員達成書面一致意見的條件也是尊重的。在家庭成員不能達成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來。

在變更公房承租人的問題上，現實中存在這樣的案例：家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為公房承租人；有的甚至偽造其他家庭成員的簽名，騙過公房管理部門（房管所），變更自己為公房承租人。針對這種情況，其他家庭成員起訴到法院要求撤銷該變更的，法院一般會支持。但是，如果時間隔得很久了，通過不正當手段變更的承租人根據房改政策已經將公房買下來的，其他家庭成員如何維權（提起何種訴訟請求），實在讓人頭疼。我個人的初步判斷是，主張撤銷變更會讓法官很為難：因為后續的買賣合同效力認定以及房產權屬變動的問題如何處理是讓人很費腦筋的。在這種情況下，我認為主張侵權賠償也許是比較容易讓各方接受的。

三、公房拆遷補償款的歸屬與分配

根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，對公房承租人的補償可以選擇采用以下三種方式：

1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；

2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關系（實物補償）；

3、被拆遷人以協議方式收購公房承租人的公房使用權（貨幣補償）。現實生活中，比較常見的是第一和第三種方式。而本文的論述僅僅針對第三種即貨幣補償方式。

根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，公房拆遷補償的是承租人，這是很明確的。此前，看到一種論斷稱公房租賃中的拆遷補償款歸承租人和共同居住的家庭成員共有，竊以為沒有依據。但是，筆者后來找到了也許是這種論斷的依據，就是《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）。《解答》第九條規定了拆遷補償款在承租人、同住人之間，一人一份、均等分割的原則。當然，《解答》僅僅適用于上海，并不適用于北京，但是其中所透露出來的政策價值取向也許有一定的參照意義。

筆者認為，如果把公房拆遷補償款理解為承租人及其共同居住的家庭成員共有的話，實務上會面臨十分復雜的問題。首先是共同居住的家庭成員的范圍如何確定？簽署拆遷補償協議的時候是不是所有共同居住的家庭成員都要參與談判？并且只有當所有共同居住的家庭成員都在拆遷補償協議上簽字，拆遷補償協議才有效？結合實務，筆者認為，在承租人明確的情況下，主張拆遷補償款歸承租人及其共同居住的家庭成員共有是不妥當的。實際上，在一般人（包括拆遷人）眼里，公房承租人所持有的租賃合同和房產證差不多（現實生活中，人們也將租賃合同稱為“房本”的），持有租賃合同或租賃合同上記載的權利人被視為房主。至于其他家庭成員，一般不予理會的在貨幣補償方式中，拆遷補償款的歸屬及分配取決于以下幾個事實的發生順序：承租人死亡、承租人變更、拆遷的實施。根據上述事實的發生順序，拆遷補償款歸屬及分配的情形可以分述如下：

1、拆遷在公房承租人生前實施，公房承租人在獲得拆遷補償款后死亡的。這種情況下，應當認為拆遷補償款歸承租人所有。公房承租人死亡后，該拆遷補償款作為個人遺產按照繼承法相關規定，由其繼承人繼承。

2、公房承租人生前與被拆遷人達成補償協議，但在補償款落實到位之前死亡的。這種情況也是有可能的，因為拆遷本身有一個周期，從前期的籌備、協商，到拆遷的實施，補償款的落實存在一個較長的時間跨度。而承租人——大部分都是上年歲的老人了——有可能在這個時間跨度中的任何一個時間點告別人世。在這種情況下，拆遷補償協議在承租人死亡前還是死亡后達成對于補償款歸屬的認定就具有關鍵意義。如果拆遷補償協議在承租人死亡前達成，則承租人的地位已經被固定，后來不可能再發生承租人變更的問題。這種情況下，筆者認為拆遷補償款應當歸承租人所有。承租人死亡后，拆遷補償款作為承租人個人的遺產，按照繼承法有關規定由繼承人繼承。如果承租人在拆遷補償協議達成前死亡的，其承租人的主體資格喪失，不能再以承租人的身份獲得拆遷補償款。

3、原來的公房承租人死亡，家庭成員就變更承租人事宜達成一致意見并經公房產權人或管理人同意變更了公房承租人。變更承租人后發生拆遷，取得拆遷補償款。這種情況下，應當認定拆遷補償款歸變更后的承租人。理由如情形1所述，不再重復。

4、原公房承租人死亡，因為家庭成員不能就變更承租人人選達成一致或公房產權人或管理人拒絕變更承租人，在此僵持之際，發生拆遷。這種情況最為復雜，也最為普遍。

那么在原公房承租人死亡，尚未變更承租人的僵持之際，發生拆遷，拆遷補償款的歸屬如何確定？如上所述，承租人的死亡將導致租賃合同的終止，承租人資格的喪失。我國《合同法》第二百三十四條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”雖然，承租人死亡后與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋，但是在后來的承租人和出租人之間發生的是一個新的租賃合同關系，而不是繼續履行原來的租賃合同。因此，拆遷補償發生在原公房承租人死亡后的，拆遷補償款不應當歸屬原來的承租人。因為隨著死亡事實的發生，他（她）已經不再具有承租人的身份，雖然他（她）可能還是公房租賃合同上的承租人。

現實生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成員繼續居住公房，并承擔房租及其他由承租人承擔的義務，扮演實際承租人的角色。但是，就筆者了解，請求確認事實上的公房租賃關系或實際承租人地位的訴訟主張在目前是得不到法院支持的。

那么在原承租人已經死亡，又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下，是不是就不存在補償的問題了呢？因為不存在承租人了啊。如果這個論斷正確的話，共同居住的家庭成員就只能流落街頭了，因此，共同居住的家庭成員的居住利益是必須得到補償的，雖然他（她）不是承租人。也就是說，在承租人死亡后，變更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成員都有自己獨立的權利。如果此時發生拆遷，他們應當共同得到補償。他們對于公房拆遷補償款是一種共有關系。根據筆者手頭掌握的有限的資料，拆遷補償款是按照各自的居住面積而不是按人頭（平均）進行分割的。

四、公房租賃與繼承

首先必須明確一點：公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有使用權，沒有處分權。而且公房承租人對于所承租的公

房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，而只能通過變更承租人的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。當然，拆遷補償款可以作為個人財產進行處分和繼承，這是毋庸置疑的。前提是要準確確定拆遷補償款的歸屬。在公房租賃糾紛中常常出現關于公房或拆遷補償款處理的家庭協議。家庭協議通常由全體家庭成員共同簽署，主要內容是在公房承租人家庭內部就公房或者公房拆遷補償款的分配、“繼承”等問題達成的一攬子協議。關于家庭協議的效力，需要區別分析對待。涉及公房處分的部分，當然是無效的。但是，關于拆遷補償款分配的內容，如果沒有其他違反法律行政法規強制性規定的，應當認定為有效。但是，家庭協議關于拆遷補償款的分配約定可能實際上對某些家庭成員不公平，例如，本來無權分得拆遷補償款的家庭成員（沒有在拆遷公房中居住，并且有其他住房者）可能通過家庭協議取得拆遷補償款的份額，這對本來應當獲得補償的家庭成員可能是不公平的。

五、涉及公房租賃的訴訟

歸納現實中已經發生或可能發生的與公房租賃有關的訴訟，大概可以包括以下類型：

1、確認之訴

確認（自己為）實際承租人之訴、確認對某公房享有居住權之訴、確認家庭協議無效之訴、確認拆遷補償協議無效之訴。

2、形成之訴

撤銷公房承租人變更之訴、撤銷家庭協議之訴、撤銷拆遷補償協議之訴。

3、給付之訴、請求變更為公房承租人之訴（民事訴訟）、請求行政作為（變更）之訴（行政訴訟）、分配拆遷補償款之訴、騰房之訴（既有可能發生在家庭成員之間，也有可能發生在公房出租人和承租人之間）、侵犯繼續承租權經濟補償之訴、變更拆遷補償標準（數額）之訴等。

在這些訴訟中，由于家庭成員比較多，再加上公房管理部門，參加訴訟的主體比較復雜。在這種情況下，要注意區分不同的法律關系，準確列明不同的主體在訴訟中的地位，特別是不要混淆第三人和被告（現實中比較容易出現將第三人列為共同被告）。

另外，有一些發生在公房出租人和承租人之間的不涉及變更承租人的訴訟在訴訟特征上和普通的房屋租賃糾紛沒有本質區別，不必多言。但是，這里邊還是有一個問題需要注意，就是有的承租人不了解抗辯權和請求權的區別，本來應當提出反訴的情形，卻以抗辯的形式提出，不能得到法院的支持。例如，承租人A因其承租的公房衛生間下水管往返臭味，要求房管所修繕。房管所未能及時修繕，A就拒付租金。房管所將A告上法庭，請求支付租金。A以下水管返臭味抗辯。最后，法官判決A支付租金，至于下水管返臭味的問題，因為A沒有提出請求，法官不予理會。A只能通過重新起訴的方式請求解決，費時費力，大可不必。

第二篇：蘭州市直管公房管理規定

蘭州市直管公房管理規定

第一條 為了加強直管公房管理，保護出租人和承租人的合法權益，維護直管公房管理秩序，確保直管公房的安全使用，根據《中華人民共和國房地產管理法》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》及其他相關法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于本市城關區、七里河區、安寧區、西固區的直管公房管理工作。

本規定所稱的直管公房是指所有權歸政府并由房地產管理部門直接管理的公有房屋（以下簡稱直管公房）。

本辦法所稱出租人系指房地產管理部門；承租人系指與房地產管理部門簽訂合法的租賃協議并在租賃期內享有直管公房使用權的單位或個人。

承租直管公房的個人須具有本市城鎮戶口。

第三條 蘭州市住房保障和房地產管理局是本市直管公房管理的行政主管部門，負責本市直管公房的統一管理工作。

第四條 蘭州市直管公房實行三級管理制度： 直管公房行政主管部門負責直管公房的產權管理； 蘭州市房地產經營公司、七里河區房地產管理局，是直管公房的具體管理單位（以下簡稱公房管理單位），受直管公房行政主管部門委托，負責直管公房具體管理工作。

其主要職責是：

（一）負責國家、省、市相關法律、法規、政策的貫徹落實，（二）負責直管公房的經營管理工作，確保直管公房的權益不受侵犯，確保國有資產保值增值；

（三）負責直管公房的維修管理、危房解危和搶修工作，保障直管公房住用安全；

（四）負責直管公房的委托管理和租賃管理，簽訂、變更和終止直管公房租賃協議；

（五）負責直管公房被拆除后其產權及貨幣安置款的回收；

（六）負責低保戶租金減免的調查、審批；

（七）根據房改政策，負責直管公房房改出售的初審；

（八）做好與直管公房相關數據的調查、摸底和資料匯總工作；

（九）負責直管公房檔案管理，及時做好房產資料的收集、整理、建檔；

（十）負責落實私房政策及直管公房的信訪工作。房管所具體實施直管公房的日常管理及維修工作。第五條 直管公房系國有資產，任何單位和個人不得利用直管公房從事非法活動或牟取非法利益。

第六條 除直管公房所有權人以外，任何單位不得無償劃轉直管公房。

第七條 管理、租用直管公房的單位或個人，均應遵守本規定。

第八條 直管公房產權的取得、轉移、變更、滅失，由房管所現場勘驗，公房管理單位審核后，報直管公房行政主管部門審批。

第九條 直管公房實行產權登記管理制度。直管公房產權的合法憑證是《房屋所有權證》、房屋資產原始賬冊。房管所具體實施直管公房產權登記申報工作，須做到產權清楚，建立健全直管公房產籍檔案。未經公房管理單位批準，任何單位和個人不得隨意借閱直管公房產籍檔案。

第十條 嚴禁公房管理單位及房管所將任何單位和個人修建的非法建筑物納入直管公房管理。

單位和個人申請將合法建筑物的產權納入直管公房管理的，由房管所現場勘驗并提出意見，公房管理單位審核后，報直管公房行政主管部門審批。

第十一條 《蘭州市直管住宅房屋租賃證》和《蘭州市直管非住宅房屋租賃協議書》是承租人承租的直管公房的合法憑證。

《蘭州市直管住宅房屋租賃證》和《蘭州市直管非住宅房屋租賃協議書》應載明房屋地址、承租人姓名或單位名稱，房屋狀況、用途、租賃期限、租金標準及交納期限，租賃雙方的權利、義務和違約責任。

對新增的直管公房需核發《蘭州市直管住宅房屋租賃證》以及簽訂《蘭州市直管非住宅房屋租賃協議書》，由房管所現場勘驗后提出審核意見，報公房管理單位審批（分管負責人簽字），并上報直管公房行政主管部門備案。

第十二條 承租人未經批準，不得擅自改變承租房屋的用途、結構、設施設備；承租人因生產或居住需要，確需對房屋進行改建或增添設施設備時，須經公房管理單位鑒定同意。

承租人有下列行為之一的，公房管理單位有權終止租賃關系，收回租賃的直管公房，造成的損失由承租人承擔：

（一）將承租的直管公房使用權擅自轉讓、借用、抵押或調換給他人使用的；

（二）擅自改變承租房屋的結構、設施設備或房屋用途的；

（三）住宅房連續閑置或拖欠租金六個月以上、非住宅房連續閑置或拖欠租金三個月以上的；

（四）利用承租房屋從事違法活動的；

（五）其他嚴重損害出租人權益的。

第十三條 承租人有下列情形之一的，承租人或其直系親屬可到房管所申請辦理更名手續，經公房管理單位審批后可以繼續承租：

（一）戶口遷出本市的；

（二）本人亡故的；

（三）自愿將房屋過戶給生活困難且無房居住的直系親屬的；

承租人在他處另有住房的，須將承租的直管公房交回房管所。

第十四條 承租人在租賃期限內，需要將承租的直管公房轉租給他人的，須向房管所提出申請，經公房管理單位審批后，由房管所、原承租人、現承租人三方簽訂轉租協議書，方可轉租。

第十五條 承租人擅自轉租直管公房，房管所一經發現，應書面通知承租人在三十日內辦理轉租批準手續。對拒不辦理轉租手續的，視為承租人自動放棄承租權利，房屋由房管所收回。

第十六條 無租撥用的直管公房，使用單位應每年與房管所簽訂無租撥用房屋使用協議，第十七條 無租撥用房屋使用單位因改制等原因致使單位性質發生改變，已不符合無租撥用房屋相關規定，或擅自改變房屋用途，將無租撥用房屋用于生產經營活動的，原無租撥用房屋使用協議自行終止，使用單位必須與房管所重新簽訂租賃協議，繳納租金。拒不繳納租金的，房屋由房管所收回。

第十八條 承租人必須愛護承租的直管公房及其附屬設施。有下列情形之一的，公房管理單位應追究承租人的經濟責任：

（一）擅自拆改墻體、掏門、打洞、開窗等破壞房屋結構的；

（二）存放易燃、易爆物品釀成事故，造成房屋損壞的；

（三）在住宅房內私自安裝生產動力設備，影響房屋使用壽命的；

（四）在房屋樓頂或陽臺上超負荷堆放重物造成房屋損壞或嚴重影響市容市貌的；

（五）因使用不當或私自改裝，造成上、下水跑漏，管道堵塞、電路損壞等影響正常使用或造成損失的。

第十九條 嚴禁在直管公房住宅小區、樓道和公房院落內堆放雜物或搭建違章建筑。

第二十條 直管住宅房的租金標準，實行政府定價，執行物價部門最新的租金標準。

直管非住宅房租金實行協議租金，其標準參照市場租金。

新購置的非住宅房一律實行公開招租。

第二十一條 對低收入家庭的租金減免，按照相關政策規定執行。

第二十二條 直管公房租金須全部用于房屋管理及維修，任何單位和個人不得挪用。

第二十三條 嚴禁承租人私下轉讓直管公房使用權，對私下轉讓者，一經發現，立即收回房屋，并沒收非法所得。

第二十四條 承租人需要對承租的直管住宅房使用權進行轉讓的，須先向房管所提出申請，并經公房管理單位審批。

直管住宅房使用權轉讓的各項費用按物價部門批準的標準執行，由轉讓雙方當事人按規定繳納。

第二十五條 直管住宅房使用權轉讓，轉讓雙方當事人應提交相關證明材料。

當事人提供虛假證明材料辦理使用權轉讓手續的，公房管理單位可注銷已辦理的《蘭州市直管住宅房屋租賃證》，造成的損失，由當事人承擔賠償責任。

有下列情況之一的，直管住宅房使用權不得進行轉讓。

（一）有房屋租賃糾紛的；

（二）拖欠房屋租金等費用的；

（三）轉讓與房屋整體不可分割部分使用權的；

（四）所承租房屋已被劃入城市建設項目拆遷范圍內的；

（五）損壞房屋未按要求承擔修復、賠償責任的；

（六）房管部門認為不宜轉讓的其他情形。第二十六條 直管非住宅房使用權不得進行轉讓。第二十七條 直管住宅房不得分戶。

第二十八條 直管公房因城市建設需要拆除的，拆遷人須按照《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，與直管公房行政主管部門簽訂拆遷安置補償協議。未簽訂協議，拆遷人不得對直管公房實施拆遷。

對直管公房拆遷或安置補償過程中需要對協議進行補充的，公房管理單位與拆遷人協商的安置補償方案、補償標準須報直管公房行政主管部門審批，方可實施。

拆遷人對直管公房產權進行貨幣補償時，須對承租人進行妥善安置或補償。

第二十九條 直管公房被拆除并進行安置補償后，《蘭州市直管住宅房屋租賃證》、《蘭州市直管非住宅房屋租賃協議書》約定的租賃關系自行解除。

第三十條 公房管理單位及房管所負責直管公房被拆除后安置房產權及貨幣安置款的回收。

第三十一條 公房管理單位應當對房屋及其附屬設施進行定期檢查，有計劃的維修，提高直管公房的完好率，保證使用人正常使用和居住安全。

無租撥用的直管公房，房屋的維護和維修由使用單位負責，費用自行承擔。

第三十二條 承租人因使用不當或人為造成房屋損壞的，或阻礙出租人正常維修造成的損失，由承租人承擔。

第三十三條 承租人要求對承租的房屋進行維修，需向房管所提出書面申請，房管所接到書面申請后，應及時作出維修安排。

第三十四條 直管非住宅房的修繕責任，由租賃雙方在協議中約定。

第三十五條 直管公房的承租人，應配合房管所檢查和修繕房屋，發現險情，應迅速報告房管所；房管所要及時妥善地進行處理。

對于影響維修施工的裝飾設施、違章建筑或臨時性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻礙施工。

第三十六條 直管公房被鑒定為危險房屋，需要暫時騰遷的，公房管理單位應及時書面通知承租人，承租人應在限期內搬出自行過渡，房屋解除危險后再行住用。承租人未按限期搬出造成損害的，公房管理單位不負賠償責任。

第三十七條 涉及異產毗連的維修工作按照建設部《城市異產毗連房屋管理規定》執行。

第三十八條 直管公房房改出售，應嚴格按照相關房改政策執行。

第三十九條 直管公房房改出售，承租人需向房管所提交書面申請及相關證明材料，由房管所審查并進行價格測算，經公房管理單位審核后，報直管公房行政主管部門審批。

第四十條 有下列情形之一的，直管公房不得出售：(一)無房屋所有權證的；

(二)房屋產權或使用權有糾紛的；(三)已列入拆遷范圍的；

（四）法律、法規規定不得買賣的其它情形。第四十一條 直管公房出售收入必須按相關政策規定專戶儲存，專款專用，任何單位和個人都不得截留或挪用。

第四十二條 經公房管理單位審核承租人不符合租賃直管公房規定的，應終止租賃協議，并限期騰退直管公房，逾期不騰退者，由公房管理單位向人民法院起訴。

第四十三條 承租人對公房管理單位作出的處理決定有異議時，可向人民法院起訴。

第四十四條 房管部門的工作人員，在直管公房管理過程中如有弄虛作假、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，由其所在單位或其上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

第四十五條 本規定由蘭州市住房保障和房地產管理局負責解釋。第四十六條 永登縣、榆中縣、皋蘭縣及紅古區直管公房管理工作可參照本規定執行。

第四十七條 本規定自下發之日起施行

第三篇：銀川市直管公房管理辦法(2012年修正本)

銀川市直管公房管理辦法（2012年修正本）

（1992年7月13日市人民政府令第40號發布 根據2012年2月7日銀川市人民政府令第2號公布 自公布之日起施行的《銀川市人民政府政府關于修改部分政府規章的決定》修正）

第一章 總則

第一條 為了加強直管公房的管理，充分發揮其使用效益，保護國家和承租人的合法權益，推進住房制度改革，根據國家有關法律、法規，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 銀川市住房保障局（以下簡稱住房保障部門）是市人民政府行使房地產行政管理和組織住宅建設的職能部門，對直管公房行命名經營管理的各項職權。住房保障中心是市住房保障局的派出機構。

第三條 直管公房系國有財產，其所有權和經營權受法律保護，任何單位和個人不得利用直管公房從事非法活動或牟取非法收入。

第四條 凡租用直管公房的單位或個人，均應遵守本辦法。

第二章 租賃管理

第五條 《租賃合同》是承租人使用直管公房的合法憑證。租賃直管居民住宅，承租人必須在取得市住房保障部門簽發的《住房遷入證》后十日內與住房保障中心簽訂《租賃契約》；租用生產營業用房和辦公用房，承租人可直接與住房保障部門或住房保障中心簽訂《租賃合同》。

任何單位和個人在未辦理合法租賃手續之前，不得以任何借口占用直管公房。第六條 未經市住房保障部門批準，承租人不得改變房屋用途。確需要改變房屋用途的，必須經市住房保障部門同意，并重新簽訂《租賃契約》或《租賃合同》。

第七條 承租人有下列行為之一者，市住房保障部門有權解除《租賃契約》或《租賃合同》，并收回房屋：

（一）擅自轉租、轉讓、轉借或變相買賣直管公房的；

（二）連續閑置三個月以上，且它處另有住房的；

（三）住房連續拖欠房租六個月以上；生產、營業辦公用房連續拖欠房租二個月以下的；

（四）未經房管部門同意，擅自調整或對換直管公房的。

第八條 承租人戶口遷出本市、工作調往外地或亡故的，家庭其他成員可領受承租資格，但須在二個月內辦理承租人變更手續。無人或無需領受承租資格的，房屋由市住房保障部門收回。

第九條 因城市建設需要拆遷直管公房，必須按照有關規定辦理。在房屋拆遷的同時，自然終止原租賃關系，回遷安置后另行簽訂新的《租賃契約》或《租賃合同》。

第十條 住房保證金是城市住房基金。在給拆遷戶和其他用戶安置新建樓房時，房管部門應按規定收取住房保證金。

第三章 調配管理

第十一條 凡需要調換房屋，必須經市住房保障部門批準，按照房屋互換的有關規定辦理手續，并重新簽訂《租賃合同》。第十二條 騰退出的舊直管公房實行補償分配。分配的對象主要是無房戶和住房特困戶。

第四章 租金管理

第十三條 承租人必須按月交清房租。逾期不交納者，按月租金額百分之十加收滯納金。

因房屋結構和設施條件改變，應按規定調整租金標準。

第十四條 嚴格執行國家規定的住房標準。對超標準住房的，其超出面積按政策規定加收租金。

第十五條 根據國家的有關政策規定，由市住房保障部門會同市物價部門調整直管公房的租金標準和計租方式。調租后，直管公房的承租人和被承租人應重新簽訂《租賃契約》或《租賃合同》。

第五章 使用管理

第十六條 承租人必須愛護房屋及其附屬設施。有下列情況之一者，市住房保障部門應追究承租人或直接責任人的責任：

（一）擅自拆改墻體、掏門、開窗等破壞房屋結構的；

（二）存放易燃、易爆物品釀成事故，造成房屋損壞的；

（三）在住宅內私自安裝生產動力設備，影響房屋使用壽命的；

（四）在住宅樓板或陽臺上超負荷堆放重物的；

（五）因使用不當或私自改裝，造成上水跑漏、下水管道堵塞、電路燒損等影響正常使用或污染環境衛生的。

第十七條 嚴禁在新建小區和公房院落內搭建違章建筑物。

第六章 維修管理

第十八條 市住房保障部門應根據房屋狀況和資金情況，有計劃地進行房屋維修養護，市住房保障部門應給予適當的經濟補償。

房屋維修實行大修不過月，中修不過旬，小修不過周，零星維修隨叫隨到的服務原則。

第十九條 在正常情況下，如房屋發生意外倒塌事故，給住房造成損失，市住房保障部門應給予適當的經濟補償。

第二十條 經市住房保障部門鑒定為危險房屋不能繼續使用時，應及時通知承租人暫行遷出，以便盡快維修。如承租人接到通知后，不及時遷出，所造成的一切損失由承租人負責。

第二十一條 房屋維修項目由住房保障部門按照國家有關規定確定，承租人應予積極配合。對于影響施工的違章建筑或臨時性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻礙施工。

第二十二條 住房保障部門應積極采取“公修私助”、“私修公助”和“單位資助”等形式維修直管公房，以改善住房的居住條件，但維修后的產權不變，租賃關系不變。

對房屋產權交叉的毗連房屋公用部分的維修，應按面積合理分擔維修費用，不得互相推諉。

第七章 罰則 第二十三條 違反本辦法第五條規定，非法強占直管公房的，由市住房保障部門責令限期搬出；逾期拒不搬出的，申請人民法院強制執行。

第二十四條 違反本辦法第六條規定，擅自改變房屋用途的，市住房保障部門可停止其承租權，并可處以直接責任者50至100元罰款。

第二十五條 違反本辦法第七條第（一）項規定的，市住房保障部門可沒收其非法收入，并處以相當于非法收入一至三倍的罰款。

第二十六條 違反本辦法第十六條、第十七條規定的，市住房保障部門除責令其恢復原狀，賠償損失外，并可視其情節輕重，處以50元至200元罰款。

第二十七條 對經鑒定確認的危險房屋，住房保障部門不及時進行維修而造成事故的，應依照國家建設部《城市危險房屋管理規定》第二十三條、第二十六條之規定，由市住房保障部門承擔法律責任。

第二十八條 因市住房保障部門工作失職或失誤造成事故或損失的，應依照國家建設部《城市危險房屋管理規定》第二十五條、第二十六條之規定，由市房管部門承擔法律責任。

第二十九條 對阻礙市住房保障部門工作人員依法執行公務或辱罵、亂打房管人員的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關規定予以處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十條 當事人對行政處罰決定不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議法》的有關規定申請復議，或直接向人民法院起訴；對逾期不申請復議或未向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行 第三十一條 對于工作不負責任、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的房管人員，由其所在單位或其上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

第八章 附則

第三十二條 依據本辦法執行的罰款，一律上交財政。

第三十三條 第三十四條

本辦法自發布之日起施行。

單位自管房以及永寧、賀蘭兩縣的直管公房可參照本辦法執行。

第四篇：直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

公房承租人去世后要求變更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求變更公房承租人，向公房管理部門提出申請，公房管理部門不同意變更，原告向法院提起行政訴訟。

原告吳鳳不服被告北京市東城區人民政府（以下簡稱區政府）下屬的北京市東城區房屋土地經營管理一中心（以下簡稱房地一中心）公房行政答復，向本院提起行政訴訟。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限內向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。原告吳鳳及其代理人王璐璐，被告區政府的委托代理人韓寶春到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

2014年8月6日，房地一中心針對吳鳳2014年5月27日提出的申請作出《關于吳鳳來信的書面答復》（以下簡稱被訴答復），主要內容為：您反映?胡同?號院房屋系房地一中心下屬交道口分中心（以下簡稱交道口分中心）管界，承租人吳春林（您父親）。2010年3月29日承租人吳春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申請，因上述房屋與一起合同詐騙案件有關，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局（以下簡稱西城公安分局）向原交道口房管所（現更名為交道口分中心）發來協作函，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續。至今交道口分中心仍未接到撤銷限制令的通知。另，與您同一戶籍人員對您變更該房承租人手續有異議。故我中心根據上述情況及《北京市公有住宅租賃合同》相關規定，無法為您辦理變更手續。

被告區政府在法定期限內向本院提供了作出具體行政行為的證據：

1、2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所發布的《協作函》，證明交道口房管所收到《協作函》，故不能對涉案房屋辦理任何有關的手續；

2、被訴答復，證明除因西城公安分局發來《協作函》，要求我中心對涉案房屋限制辦理變更承租人等手續外，與原告同一戶籍其他家庭成員也對將原告變更為房屋承租人有異議，不同意原告更名；

3、吳華的《畢業證書》，證明其在涉案房屋居住；

4、北京市東城區職業介紹服務中心出具的《證明》，證明吳華在外無住房；

5、吳生與馬桂琴的《離婚協議書》，證明吳生在外無住房；

6、吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興出具的《情況說明》；

7、吳和云意見書；

8、吳生意見書；

9、吳嫻意見書。

被告用證據6-9證明原告其他家庭成員不同意變更原告為房屋承租人。

原告吳鳳訴稱，原告父親吳春林于2006年2月7日去世。吳春林生前承租北京市東城區?胡同?號5-9號公房五間。原告與父親在涉案公房居住多年，原告戶籍已遷入該房內。自2012年起，原告多次向房地一中心提出書面申請，請求依法將涉案房屋承租人變更為原告，該中心以種種理由拒絕變更。經原告查詢，西城公安分局《協作函》所指的回遷房合同詐騙案早在2012年由北京市第一中級人民法院審結并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告認為，刑事案件公開宣判，網上、電視均有報道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核實即可。但該中心拒絕核實，拒絕辦理更名，實無道理。另，《北京市公有住宅租賃合同》在變更承租人的條款中沒有“同一戶籍人員對變更承租人有異議”的相關規定，故房地一中心以“同一戶籍人員對變更承租人有異議”為由，拒絕辦理過戶缺乏法律依據。原告戶口已遷入涉案公房，也與父親在涉案公房共同居住過，父親去世后無房仍在此居住，符合變更承租人條件。房地一中心不予變更的行為侵害了原告的合法權益，故訴至法院，要求撤銷房地一中心于2014年8月6日針對吳鳳作出的答復，并對吳鳳的申請重新作出處理。

原告吳鳳在開庭審理前向本院提供了以下證據：

1、《公有住宅租賃合同》，證明2000年4月12日吳春林與原北京市東城區房屋土地管理局簽訂了公有住宅租賃合同，吳春林是承租人；

2、常住人口登記卡，證明吳春林承租涉案公房戶口狀況，戶主吳春林1971年遷入，吳春林之子吳生、之兒媳馬桂琴戶口于2002年10月24日遷入，之孫女吳嫻（吳生、馬桂琴之女）1988年10月22日遷入，吳春林之女吳和云戶口于1971年5月30日遷入，吳春林之孫女吳華戶口于1985年6月5日遷入，吳春林之女吳鳳于2008年6月26日遷入，吳春林之外孫王希（原告之子）于2010年4月17日遷入；

3、2010年3月29日北京市順義區殯儀館出具的《證明》，證明吳春林于2006年2月7日火化；

4、被訴答復，證明房地一中心以《協作函》及同一戶籍人員對變更該房承租人手續有異議為由，拒絕辦理更名手續，缺乏依據；

5、北京市公安局城關派出所出具的《證明信》，證明吳生、馬桂琴系夫妻關系，吳嫻系二人之女；

6、北京市房山區房屋產權登記辦公室于2011年5月6日出具的查詢結果，該結果顯示吳生為位于房山區?路?號樓?號房屋的所有權人，證明吳生、馬桂琴夫婦有房產，二人不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

7、北京市東城區房屋管理局于2011年5月19日出具的查詢結果，該結果顯示位于東城區?區?號樓?單元?號房屋的所有權人為吳和云，證明吳和云有私有房產，其戶口雖在涉案公房內，但其不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

8、北京市公安局普渡寺派出所出具的《證明信》，證明吳華系吳增喜、朱秀蘭夫婦之女；

9、北京市東城區交道口街道鼓樓苑社區居民委員會出具的《證明信》（二份），證明吳鳳、王希長期在此居住；

10、2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金繳納憑證》及涉案公房2009年到2010年的水費、電費、有線電視費、電話費、采暖費等繳納憑證，證明原告繳納了涉案公房租金、水電費、采暖費、話費、煤改電、有線電視費等費用，原告在涉案公房內居住；

11、《殘疾人證》，證明原告聽力（四級）殘疾；

12、（2014年）東公交道口所戶字563號《證明信》，證明原告與吳春林現同一戶籍，戶口2008年6月26日遷入；

13、（2011年）東公交道口所戶字969號《證明信》，證明吳春林、吳鳳戶口于1971年5月30日由東四?號遷入本地；

14、（2013年）東公東四所戶字1098號《證明信》，證明吳鳳1958年1月13日出生就同父母住在一起；

15、照片5張，2010年9月11日拍攝，證明對涉案公房提出異議的部分人員（照片顯示出吳和云、吳生）在涉案房屋內進行打砸，原告居住公房內墻面、地面鋪上了瀝青，現無法居住，也可以證明原告一直在涉案房屋居住；

16、北京市昌平區住房和城鄉建設委員會于2011年7月13日出具的房屋查詢結果，證明吳增喜在外有住房及住房情況；

17、2014年5月27日吳鳳的《更名申請書》，證明原告提出更名申請的事實。

被告區政府辯稱，因涉案公房涉及合同詐騙案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所發了《協作函》，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續。現該限制令并未撤銷，故房地一中心以該限制令作為依據作出答復是依法行政。關于同一戶籍人員對變更承租人有“異議”一事，是根據《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規定，因同原告在同一戶籍冊中共有五人，其中四人提出書面意見，所以不給原告辦理變更承租人手續是符合《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規定的，程序合法。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

本院依原告的申請調取了（2010）一中行初字2049號《刑事判決書》，原告以此證明以董靜為首的涉案公房詐騙案已于2012年審結，西城公安分局的《協作函》不能再成為房地一中心拒絕辦理更名的理由。

根據庭審質證，本院對上述證據作如下認證：被告提供的證據2及原告提供的證據4均為被訴具體行政行為，不能作為證據使用，本院不予接納。被告提供的證據1，具有真實性、合法性及關聯性，本院予以采納，但該份材料的出具時間為2010年，在無其他證據佐證的情況下，目前該份材料涉及的刑事案件是否審結、限制變更公房承租人的情況是否發生改變尚無法確定，故對其證明目的，本院不予采信；被告提供的證據3，不能證明吳華的居住情況，本院不予采信；被告提供的證據4，只能證明吳華檔案中沒有分房記載，不能證明其在外是否購有住房，本院不予采信；被告提供的證據5，不能單獨證明吳生在外無住房，本院不予采信；因被告未提供證據證明吳和云、吳和平、吳生、吳增喜和吳和興屬于變更承租人應當征求其意見的家庭成員范圍，故被告提供的證據6-9與本案無關聯性，本院不予接納。原告提供的證據1-3、5、8-

9、11-

14、17符合《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》中有關證據形式的規定，內容真實，與本案具有關聯性，本院予以采信；原告提供的證據6、7、16，證明的均為2011年的房產情況，而本案被訴答復針對的是原告2014年5月27日的更名申請，故這三份證據不能證明原告提出涉案申請時的房產狀況，本院不予采信；原告提供的證據10、15，不能證明原告的居住情況，本院不予采信；原告申請法院調取的證據，內容真實、合法，能夠證明（2010）一中行初字2049號案件于2012年3月27日審結的事實，本院予以采信。

經審理查明，坐落于北京市東城區?胡同?號5-9號房屋5間，使用面積42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人為原告之父吳春林。吳春林的戶籍在東城區?胡同?號，為該戶戶主，與其同一戶籍人員有：之子吳生、之兒媳馬桂琴、之孫女吳嫻、之女吳和云、之孫女吳華、之女吳鳳、之外孫王希。吳鳳的戶籍于2008年6月26日從海淀區?號院?樓?號遷入該址。吳春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吳鳳向房地一中心提出書面申請，要求將上述房屋的承租人由吳春林變更為其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被訴答復，并送達吳鳳。

另查，西城公安分局于2010年9月5日向原東城區交道口房管所出具《協作函》一份，內容為：2009年12月，我分局破獲一起以犯罪嫌疑人董靜為首的，以銷售回遷房為名的特大合同詐騙案件。此案涉及你轄區?號吳春林承租的公房五間，為查明案情，請貴所協助辦理限制該戶變更承租人、房屋置換、房屋拆遷等手續。

本院認為，根據直管公房管理的相關規定及我市機構改革的現狀，東城區房屋土地經營管理一中心及其各分中心接受北京市東城區人民政府的委托，依法履行對轄區內直管公房進行管理的法定職責，包括對直管公房承租人變更申請進行審查，對申請人是否具備更名條件作出認定。

本案中，房地一中心在被訴答復中列明的不能為原告辦理更名手續的理由有二：一是西城公安分局曾發《協作函》，目前尚未收到解除限制令；二是與原告同一戶籍人員對此有異議。關于理由一，西城公安分局確于2010年9月向交道口分中心發過《協作函》，要求限制辦理涉案公房承租人變更等手續，但該《協作函》距原告2014年5月提出變更承租人申請已有四年，且原告在申請書中也向房地一中心提出了《協作函》涉及的刑事案件已審結的情況。此種情況下，作為直管公房管理機關，房地一中心理應向西城公安分局核實《協作函》涉及的情況是否發生變化，目前是否可以為涉案公房辦理變更承租人等手續。但本案中，房地一中心未盡調查核實職責，僅憑四年前的《協作函》作為答復的理由，屬事實不清，證據不足。關于理由二，《北京市公有住宅租賃合同》（2000年版）第七條規定，租賃期限內，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上，又無其他住房的家庭成員愿意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。此規定是公房管理部門審核申請人是否符合更名條件的依據。根據公房管理的原則和精神，征求其他家庭成員對變更承租人的意見，系保護與公有住宅原承租人形成共居關系的且在外無其他住房的家庭成員的居住權和承租權。故在前引規定中需征求其意見的“家庭成員”與符合承租條件的“家庭成員”是具有同一性的概念，即只有符合與原承租人同一戶籍、共同居住兩年以上、無其他住房的條件的家庭成員，才是需要征求其意見的家庭成員。本案中，房地一中心未進行必要的調查核實，在無證據證明吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興、吳華、吳嫻屬于應當征求其意見的“家庭成員”的情況下，就以上述人員均不同意變更原告為承租人作為不為原告辦理更名手續的理由，屬認定事實不清，證據不足。房地一中心持上述理由作出不予變更的答復，缺乏事實根據和法律依據。被訴答復認定事實不清，證據不足，本院應予撤銷。吳鳳提出的撤銷被訴答復并要求房地一中心對其申請重新作出處理的訴訟請求，本院應予支持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目之規定，判決如下：

一、撤銷被告北京市東城區人民政府下屬北京市東城區房屋土地經營管理一中心于二〇一四年八月六日對原告吳鳳作出的《關于吳鳳來信的書面答復》；

二、在本判決生效之日起十日內，北京市東城區人民政府下屬北京市東城區房屋土地經營管理一中心對原告吳鳳的更名申請重新作出行政處理決定。

第五篇：房屋租賃中承租人優先權爭議

所謂房屋承租人的優先購買權, 是指在房屋租賃關系中,承租人按照法律規定所享有的,在出租人出賣租賃房屋給第三人時,得以同等條件優先于他人而購買的權利。小編以為，承租人行使優先購買權必須存在兩個條件，一是須出租人“出賣租賃房屋”，二是承租人須以“同等條件”表示購買。關于“同等”，一般認為即價款相同、支付方式相同。

《中華人民共和國合同法》、2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“城鎮房屋租賃合同案件解釋”）已部分解決了房屋租賃過程中的糾紛適用,但就出租人如何履行通知義務、出租人侵權責任以及承租人如何行使優先購買權等問題仍涉及不多,實踐中難免發生爭議。

一、出租人如何恰當履行通知義務？

1、關于通知義務的履行方式。《合同法》無明文規定以什么方式履行，通知的形式可以靈活多樣，如信函、電子郵件、短信、在租賃房屋處張貼告示等形式均可，但不論什么形式通知，都應當以送達承租人為必要。考慮到保護承租人的立法目的，單純以登報公告等形式通知，而未針對承租人進行通知，不發生通知的效果。同時出租人應對通知行為做相應的證據保留，以防止在后續訴訟中因舉證不能承擔敗訴責任。

2、關于通知的內容。應當明示要求承租人承諾是否行使優先購買權，并可進一步指明承租人享有的優先購買權的具體內容。當然根據司法解釋“出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的。”視為放棄優先購買權。如前所述，這里對“出租人履行通知義務”的舉證責任必然落在出租人身上。

3、關于發出通知的合理期限。已失效的司法解釋曾規定為“提前三個月”為法定期限，而現行《合同法》僅規定“合理期限”。小編以為，“合理期限”應根據交易金額、交易方式等個案具體確定。如（2012）閘民三（民）初字第1549號，上海市閘北區人民法院認為，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。根據被告（出租方）提供的證據，僅能證明其在出售系爭房屋前曾經向原告發出快遞，但該快遞是否如期送達原告，被告卻未能充分舉證予以證明。即便按照“跟蹤記錄”顯示，該快遞經所謂“本人”簽收的時間在“2010年10月28日12點”，離系爭房屋被拍賣的11月2日已不足5天時間，違反了有關司法解釋的規定，因被告未在合理期限內履行通知義務，侵害了原告行使優先購買權，現原告訴請被告承擔賠償責任，應予支持。”

二、承租人請求出租人承擔侵權責任。

根據09年《城鎮房屋租賃合同案件解釋》規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

小編以為，承租人在優先購買權受到侵害的場合，該條規定的救濟方式是出租人向承租人承擔賠償責任，其賠償范圍的確定應適用違約損害賠償的一般規則，如完全賠償原則、合理預見規則、與有過失規則、損益相抵規則，但在具體案件中承租人如何舉證損失存在較大難度，特別是僅存在預期利益損失時候。以同地段同面積的房產價格升值給承租人帶來的購房損失，一般很難得到法院支持。

根據（2012）寧民終字第 2550號案件，江蘇省溧水縣人民法院及該案二審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以說明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。承租人主張以同地段同面積的房產價格扣除百貨大樓拍賣實際銷售價作為計算標準，來主張其直接損失500萬元，法院認為，上訴人并未提供證據證明其因購買同地段同面積房產的價款與百貨大樓拍賣價款會產生溢價，也未提供證據證實其實際產生500萬元損失，上訴人應承擔舉證不能的法律后果，故對上訴人要求被上訴人賠償損失500萬元訴請，不予支持。

同樣（2012）閘民三（民）初字第1549號案件，上海市閘北區人民法院認為，侵犯優先購買權所致的損失從理論而言僅是或然性的損失，而非必定產生，只有在確定承租人能夠實現優先購買權的情況下，該損失才成為必然。由于承租人能否實現優先購買權屬將來發生的未證事實，具有不可預知性，不能直接認定為侵權責任的構成要件，倘在尚未證實必定發生此種事實的情況下，即要求侵權人承擔所有的損害賠償責任，似有違法律的公平正義。故本院認為界定侵犯優先購買權的損害賠償責任，應當考量租賃雙方的過錯程度、優先購買權行使的蓋然性以及個案的具體情況等等。在上述考量因素中，過錯程度應占據首要地位，行為人須為其過錯付出應有的代價，否則過錯方均可藉未來不確定之事實而推諉其應承擔的法律責任，這將極大地損害交易秩序和社會誠信。

小編以為，在優先購買權的性質屬性仍眾說紛紜情況下，實踐中對已經實際發生損失的情況下，承租人有權根據替代購買該不動產所支付的額外費用為損失而要求賠償，但承租人要承擔較為嚴格的舉證責任；在未實際發生損失情況下，上海法院主張的過錯原則較為合理，依過錯程度按比例承擔侵權責任，較為恰當地兼顧了當事人雙方的利益平衡。