第一篇：保利地產：中秋漂流瓶活動

保利地產——2005年“祝福廣州”中秋漂流瓶活動

類型：關系營銷

目的：通過公益活動，樹立企業良好口碑

目標客戶群：業主及參加活動的市民

9月17日早上，保利地產與羊城晚報聯合舉辦“祝福廣州”中秋漂流瓶祝福活動。100多位志愿者從大沙頭碼頭出發，乘坐豪華游艇前往蓮花山海域投放漂流瓶。在游艇上，組織者舉辦了抽獎活動，有80位志愿者獲得了香港迪斯尼樂園的門票，其間志愿者也做了精彩表演。中午12時45分，人們將寫滿美好祝福的瓶子投入水中，讓祝福隨著涌動的潮水漂到五洋四海，將愛傳播到海外。

近來各地天災頻頻，許多具有社會責任感的廣州公民都開始用各種形式表達自己的愛心和關懷。保利地產希望通過舉辦這次活動倡導愛心、關懷、正義，倡導以“感恩”的心回報社會、回報身邊的每個人。

策略分析

只有以社會效益為出發點，為社會建立傳遞愛與關懷的平臺，才能得到社會的認可和支持。保利地產今年曾多次舉辦公益性活動，如捐資建立內蒙古“保利希望小學”，定點扶貧山西五臺縣及“圓明園國寶回歸展”等活動，在保利業主和廣州市民中引起極大反響，收到了良好的社會效益。

第二篇：保利地產市場推廣活動

感恩父愛，保利·心語獻濃情人文關懷

活動內容：活動當天，父親與子女齊上陣，“開心拔河”、“趣味貼鼻”、“感恩父愛”等趣味親子游戲，參與者眾多，高潮迭起，掌聲不斷。參賽者們的比賽熱情逐漸升溫。在“開心拔河”環節，全家人一起出動，大家使出了渾身的力量為一家人的勝利而共同努力著。而在精彩的“趣味貼鼻”環節里，可以看到蒙著眼睛的參賽者們小心進行，惟恐找不到圖片上鼻子的所在位置。一張張可愛笑臉，一幕幕幸福畫面，無不感染著現場每一個人。除此以外，在精心設置的“感恩爸爸”留言板上，許多業主用心在上面書寫下最想對爸爸說的話。

武漢保利會品牌家電內購會火爆上演

為慶祝保利地產成立20周年，為回饋保利業主的支持與厚愛，12月30日，武漢保利會攜手工貿家電舉辦的“保利業主品牌家電內購會”拉開了帷幕。保利業主除享受工貿元旦節慶的優惠價格外，更可專享簽到、滿贈減現、打折卡、抽獎禮等四重大禮。同時保利會通過短信、小區宣傳單、橫幅、海報、電子屏、電話邀約等多種渠道發布消息，收集業主報名信息。在這個家電寒冬之際，保利武漢的家電內購會好似冬天里的一把火，瞬間點燃了保利業主們的熱情。

活動當日，家電品牌巨頭如海爾、長虹、美的、TCL、海信等品牌紛紛發出橄欖枝，熱力折扣、滿額減現，眾多優惠輪番吸引業主眼球。除了簽到禮、折扣禮、抽獎禮之外，還有針對保利業主的滿額減現活動另贈品牌食用油的活動。

保利武漢親子夏令營“和樂國學課”7月21日火熱開課

穿漢服，學漢禮！7月21日晚七點，保利心語社區門口熱鬧非凡。保利親子夏令營暨全能小主持培訓“和樂國學課”開講。本次活動由保利地產武漢公司主辦，湖北廣電《寶貝樂翻天》欄目組、武漢童學文化有限公司協辦，旨在普及中華傳統文化，提升公民人文素養，造就知識豐富的全能小英才。

正衣冠、拜孔禮、點朱砂、學茶道、弟子規??活動一開始，童學館小朋友《歡泌弟子規》的精彩表演就迅速地抓住了社區家長和小朋友們的注意力，而精彩的語言講解結合生動形象的肢體演繹，更是讓小朋友們大飽眼福！小朋友們在玩樂中學會了中華傳統禮儀，不少好學的小朋友還現場提出了自己的疑問，國學老師耐心地一一解答。活動最后，播放了武漢童學館的小朋友們登上湖南電視臺《快樂大本營》的一期節目，為活動畫下圓滿句號。

據悉，2012保利親子夏令營暨全能小主持培訓是第四屆和樂大使武漢賽區選拔賽的預熱階段。小朋友們將通過學習“和樂自然課”、“和樂國學課”、“和樂體能課”的一系列知識，全面提升自然、人文、體能的素養，度過豐富而有意義的假期！另外，第四屆和樂大使武漢賽區選拔賽即將于8月4日火熱開賽！作為武漢賽區和樂大使全能小主持入圍總決賽的選手，還將參加保利地產20周年“軍歌嘹亮，和樂盛典”晚會，更有可能與眾多巨星同臺表演。如果你愛好播音主持或者有表演天賦，且年齡在5-18歲之間，歡迎登陸保利武漢官方網站 http://wh.polycn.com/，即日起至7月底均可報名。

保利親子夏令營暨全能小主持培訓即將全面啟動

作為2012保利親子夏令營暨全能小主持培訓的開篇之聲，保利“和樂自然課”將于7月14日隆重開課！活動當天，除了邀請觀鳥協會的專家們講解鳥類知識

外，保利地產還將帶領小朋友們用專業儀器在武漢南湖生態區現場觀察鳥類。此外，為了鍛煉小朋友們的動手動腦能力，和樂自然課上還將設置捏泥人趣味活動，老師將現場講解捏泥人的知識要領，并對小朋友的作品進行評分。活動最后將頒發豐富獎品，凡參與活動的小朋友均可獲得精美禮品一份。

據悉，2012保利親子夏令營暨全能小主持培訓是第四屆和樂大使武漢賽區選拔賽的熱身階段，武漢地區前30名報名的選手均有機會參加。小朋友們將通過學習“和樂自然課”、“和樂體能課”、“和樂國學課”的一系列知識，全面提升自然、體能、人文的素養，度過豐富而有意義的假期！

第四屆和樂中國和樂大使全能小主持選拔活動已經全面開展。作為武漢賽區和樂大使全能小主持的入圍總決賽的選手，除了榮獲“金話筒獎”外，還將參加保利地產20周年“軍歌嘹亮，和樂盛典”晚會，更可能有機會與眾多巨星同臺表演。據了解，第四屆和樂大使武漢賽區選拔賽即將于8月4日火熱開賽！如果你愛好播音主持或者有表演天賦，且年齡在5-18歲之間，歡迎登陸保利武漢官方網站 http://wh.polycn.com/，即日起至7月底均可報名。

保利會攜手幼教專家，營造和諧社區 保利做主，讓愛陪伴孩子健康成長

據悉，此次育兒專家講座，僅僅是2012年保利業主親子活動的一個開始，在接下來的時間里，保利會還將特別與電視臺合作，為青少年兒童提供一個自我展示和培養文藝才能的高校平臺。此外，還將有寶貝業主生日會、保利兒童夏令營、國學進社區等多種親子活動。保利地產

2012年，武漢保利地產十周年華誕，特別推出“保利十年，感動生活”系列活動，保利社區業主工貿家電團購，保利十周年答謝會，十周年品牌館建立，尋找城市之美·攝影大賽，保利地產十周年運動會，保利低碳環保小樹苗認養等活動多會相繼舉行。保利地產從不同時間與空間，以處處小善營造濃濃關懷，讓大愛灑遍荊楚。

愛上潮流環保 綻放另類美麗——“寶貝樂翻天”之“寶貝T臺秀”活動快報

2012年3月24日保利·香檳國際攜手湖北廣播電視臺《寶貝樂翻天》欄目組共同舉辦的“寶貝T臺秀”親子活動在售樓處溫馨上演。巧手的媽媽，精靈可愛的寶貝，另類搞笑的走秀，創意不斷且歡樂不停。本次活動為項目現場賺足了人氣，且有效邀約到老客戶的再次到訪，使新老客戶對保利香檳國際的好感度與關注度都有了較大的提升。

另類T臺秀 開心樂不停

活動當天來訪客戶共計60余組，其中有40組家庭參與了此次活動。活動從上午9點正式開始，每組家庭都按規定分配到指定區域，工作人員為其發放材料與各種廢舊物品。在領到材料之后，爸爸媽媽和寶貝們紛紛動手開始創作，大家用廢舊報紙做成各式各樣的衣服、裙子及帽子，還有的用紙張做成大蝴蝶結用作頭飾，40分鐘之后，每組家庭都交出了自己完整的作品。作品完成之后，接下來的寶貝T臺秀將活動推向高潮。

保利會攜手國美電器“業主家電團購特賣會”9.29號開始啦！

感謝您長期對保利會的關注與信賴，很高興的通知您，保利地產保利會已于近期與國美電器達成協議，專門組織保利業主于2011年9月29日進行“保利業主電器內購專場”活動，并于當天進行國美電器團購特殊優惠。

由于此次團購專場只針對保利會員，顧所有業主均需持“保利會會員卡”，在購物時提前出示此卡，作為購買及優惠依據。未能攜帶及無會員卡的客戶，將不能享受此次活動優惠。

一、活動時間：2011年9月29日17：00～閉店

二、活動地點：國美電器光谷店－武昌區光谷大道坐標城

三、參加資格：業主憑保利會會員卡（金卡/鉑金卡）

四、活動內容：

活動一：會員預先電話報名可送20保利會積分及精美禮品

活動二：會員進店無需購物也可參與驚喜大抽獎及超長免費存貨期

活動三：專車接送，免費停車，VIP休息室飲料、點心盡情享用

活動四：享受國家以舊換新補貼，最高可補10%購機款

活動五：會員購物時出示當天的士票立減20元

報名時間：2011年9月20日9：00至2011年9月29日16：00。請有意參加本次團購活動的業主朋友致電各項目物業服務中心咨詢、報名。

咨詢電話：保利會87460650；保利物業：87759036。

價格保障:屆時全場商品國美內部價銷售，提前享受十?一黃金周價格，承諾所售商品價格到十?一，可全城比價，出現價差，國美電器雙倍補還！

注：未激活保利會身份的業主，可登錄官網用第一購房人身份及姓名激活會員身份，我們會在活動前夕與您聯系發卡。

小鏈接：保利會作為武漢保利地產的客戶服務組織，旨在加強保利地產與客戶之間的溝通與交流，傾聽各位會員及各界專業人士對我們的建議和要求，在這里，我們將用最美麗的微笑、最誠摯的感情、最優質的服務來回報各位對保利地產的關心和支持，真正實現保利地產“和者筑善”的品牌理念。

會員可享受四重優惠：

1、再購推薦優惠

2、積分獎勵制度

3、精彩會員活動

4、聯盟商家折扣

第三篇：保利地產審計報告

保 利 地 產 財 務 分 析 目 錄

第一篇 公司簡介??2 第二篇 財務報告分析3

一、資產負債表分析???3

1、資產負債表水平分析???3

2、資產負債表垂直分析???10

3、資產負債表變動原因分析?12

4、資產負債表的對稱結構分析13

二、利潤表分析?14

1、利潤表綜合分析?14

2、利潤表分部分析?19

3、利潤表分項分析?20

三、現金流量表分析???24

1、現金流量表水平分析???24

1、現金流量表垂直分析???28 第三篇 財務效率分析???34

一、企業盈利能力分析??34

1、資本經營能力因素分析??34

2、盈利能力歷史分析35

3、盈利能力同行業分析???36

二、營運能力分析

1、總資產周轉率分析37

2、營運能力歷史分析38

3、營運能力同行業分析???39

三、償債能力分析39

1、償債能力歷史分析39

2、償債能力同行業分析???40

四、發展能力分析41

1、發展能力趨勢分析41

2、發展能力同行業分析???42 第四篇 杜邦分析模型??? 42 第五篇 財務報告綜合分析? 44 第一篇 公司簡介

保利房地產（集團）股份有限公司(證券簡稱:保利地產,證券代碼:600048[1])成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產成長力領航品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選2008中國上市公司優秀管理團隊。2009年公司實現銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產已超千億。

自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數樣本股。截至2007年12月，公司總資產已達 409億元，比上年末增長148%。

十六年來，保利地產保持了高速與穩定的發展態勢，公司現已進入規模化發展階段，形成了廣州、佛山、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十八個城市的全國戰略布局，擁有44家控股公司。

第二篇 財務報告分析

一、資產負債表分析

1、資產負債表水平分析

單位：元 篇二：保利地產內部控制審核報告(史上最強)保利地產(600048)內部控制審核報告 信息來源：港澳資訊 日期：2012-04-06 11:18:36 保利房地產（集團）股份有限公司

內部控制審核報告

大信專審字[2012]第 1-1231 號 保利房地產（集團）股份有限公司董事會：

我們接受委托，審核了保利房地產（集團）股份有限公司(以下簡稱“貴公司”)于后附的《保利房地產（集團）股份有限公司內部控制自我評價報告》(以下簡稱“自評報告”)中所述的貴公司 2011 年 12 月31 日與財務報表相關的內部控制的設計及其執行情況。建立健全并合理設計內部控制并保持其執行的有效性，以及確保自評報告真實、完整地反映貴公司 2011 年 12 月 31 日與財務報表相關的內部控制是貴公司管理層的責任，我們的責任是對自評報告中所述的與貴公司財務報表有關的內部控制的執行情況發表意見。

我們的審核是按照中國注冊會計師協會發布的《內部控制審核指導意見》以及《中國注冊會計師其他鑒證業務準則第 3101號—歷史財務信息審計或審閱以外的鑒證業務》進行的。在審核過程中，我們實施了包括了解、測試和評價自評報告中所述的貴公司于 2011 年 12 月 31 日與財務報表相關的內部控制的設計和執行情況，以及我們認為必要的其他程序。我們相信，我們的審核為發表意見提供了合理的基礎。

內部控制具有固有限制，存在由于錯誤或舞弊而導致錯報發生而未被發現的可能性。此外，由于情況的變化可能導致內部控制變得不恰當，或降低對控制政策、程序遵循的程度，根據內部控制評價結果推測未來內部控制的有效性具有一定的風險。

我們認為，貴公司于 2011 年12月 31日在所有重大方面有效地保持了自評報告所述的按照財政部頒發的《企業內部控制基本規范》（財會[2008]7 號）及其具體規范建立的與財務報表相關的內部控制。

需要說明的是，本專項審核報告僅供貴公司為 2011 年報披露之目的使用，不得用作其他任何目的。

大信會計師事務有限公司 中國注冊會計師：韓志娟

中 國 · 北 京 中國注冊會計師：王世恩

二○一二年四月一日 保利房地產（集團）股份有限公司 2011內部控制自我評價報告

董事會全體成員保證本報告內容真實、準確和完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

保利房地產（集團）股份有限公司全體股東：

保利房地產（集團）股份有限公司董事會（以下簡稱“董事會”）對建立和維護充分的財務報告相關內部控制制度負責。

財務報告相關內部控制的目標是保證財務報告信息真實完整和可靠、防范重大錯報風險。由于內部控制存在固有局限性，因此僅能對上述目標提供合理保證。

董事會已按照《企業內部控制基本規范》要求對財務報告相關內部控制進行了評價，并認為其在 2011 年12月 31日（基準日）有效。

我公司在內部控制自我評價過程中未發現與非財務報告相關的重大內部控制缺陷。

董事長：宋廣菊

保利房地產（集團）股份有限公司

二○一二年四月一日 內部控制自我評價報告附件：

保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱“公司”）根據財政部、證監會等五部委頒發的《企業內部控制基本規范》及配套應用、評價指引等的要求，遵循全面、重要、客觀性原則，在董事會及審計委員會的領導下，從內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督五方面，對公司內部控制的健全有效性進行了自我評價。

一、內部環境

1、公司治理結構

公司嚴格按照《公司法》、《證券法》、《上市公司治理準則》等的規定，設立了股東大會、董事會、監事會，建立了以《公司章程》、《股東大會議事規則》、《董事會議事規則》、《監事會議事規則》為基礎，以董事長、總經理、獨立董事、董事會秘書、各專業委員會工作細則、《重大投資決策制度》《關聯交易決策制度》、等為具體規范的一套較為完善的治理制度；明確了

股東大會、董事會、監事會和經理層在決策、執行、監督等方面的職責權限、程序以及應履行的義務，形成了權力機構、決策機構、經營機構和監督機構科學分工、各司其責、有效制衡的治理結構。

股東大會是公司的最高權力和決策機構，享有法律法規和公司章程賦予的決定公司經營方針、籌資、投資、利潤分配等重大事項的決定權。

董事會對股東大會負責，在法定范圍內行使經營決策權，并負責內部控制的建立健全和有效實施。公司的董事會共有 9 名成員，其中董事長 1 名，外部獨立董事 3 名。董事會下設戰略委員會、審計委員會、提名委員會、薪酬與考核委員會四個專業委員會，并制定了工作細則，除戰略委員會外，各專業委員會召集人全部由獨立董事擔任，重大的專業性事項均會提交專業委員會審議后再提交董事會審議，以使獨立董事能更好地發揮作用。

監事會對股東大會負責，由 3 名監事組成，設專職監事會主席 1 人。監事會主席全程參與公司的董事會、經理辦公會和月度辦公會，及時全面地掌握公司的經營狀況，實時地對董事會和經營層進行監督。同時公司還建立了監事會負責的內部審計制度，確保每三年對一級子公司進行一次內部審計，把監事會的監督作用貫徹到整個集團。

公司董事會嚴格執行《公司法》、中國證監會和上海證券交易所等的有關規定，與控股股東、實際控制人在業務、人員、資產、機構、財務五方面保持了應有的獨立性。

2、公司組織架構

公司在組織架構設置時，根據科學、精簡、高效、透明的原則，充考慮企業的規模因素，避免各部門職能交叉、缺失或權利過于集中，形成各部門各司其責、各負其責、相互協調、相互制約的工作機制。同時，公司按照 iso 質量標準體系建立起較完整的質量手冊、質量記錄、程序文件、工作文件等質量文件，將權利和責任以及相關操作規范落實到具體單位、崗位，為公司內部行使權限、履行職責、建立溝通提供了應遵循的準則和規范性指南。

目前，公司的組織架構如下圖所示：

3、內部審計

公司實行監事會領導下的內部審計制度，設立了審計管理中心，制定了《內部審計制度》，配備了專職的內部審計人員，定期對內部控制制度的健全有效性以及財務收支、資產管理、經營決策、合法合規經營、經營績效、會計信息等各個方面進行內部審計，并聯合成本管理、預決算等相關部門組合聯合內審小組，對下屬公司進行內部審計。公司管理層重視審計結果，對于審計發現的問題，要求相關單位及時進行整改和完善，問題性質嚴重的，還需追 6-規模給自身管理帶來了較大壓力，區域管理風險有所提升。

鑒于此，年內公司繼續堅持以發展為主題，一方面密切關注經濟形勢和政策走向，順應市場變化，貫徹“搶銷售、搶資金”的經營策略，確保經營業績穩步增長；另一方面，堅持量入為出，審慎拓展土地資源，并積極拓展房地產基金等多元化融資渠道，降低財務風險。與此同時，公司以降本增效為目標，提升標準化成果運用率，擴大集團采購范圍，努力實現集團采購對大宗材料的全覆蓋，加強項目目標成本管控，保障項目的盈利能力。

為應對規模提升帶來的管理壓力，公司在繼續發揮扁平化管理優勢的同時，以信息化、規范化和標準化為手段大力提升內部管理。一方面以信息化為依托，持續健全、推廣和拓展銷售管理、成本管理和財務管理系統，實現經營數據的統一管理和快速分析，為加強企業精細化管理提供基礎；另一方面建立管理體系與股權結構相統一的平臺公司，同時強化制度建設和執行情況監督，提升管理規范水平，有效降低管理成本和控制風險；第三，以標準化為手段，進一步加強產品體系、集團采購和合同管理的標準化，提 高效率減少差錯。

三、控制活動

公司采用的內部控制措施主要包括：不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。公司將上述控制措施在下列主要業務活動中綜合運用，對各種業務及事項實施有效控制，促進內部控制有效運行。

1、重大投資決策控制

公司的對外投資活動主要為房地產項目投資，具有單筆金額大、決策風險高等特點，公司歷來高度重視項目投資決策，制定了《重大投資決策制度》等投資管理制度，明確了項目信息收集、可行性論證、立項決策程序和標準等環節的要求，形成了子公司跟蹤拓展項目、本級投資管理中心負責論證項目、總經理辦公會篩選和評議項目、董事會最終審批項目的科學、有效、穩健的項目決策機制。

2、產品開發質量控制

產品品質決定品牌生命力，公司歷來以“打造保利精品、真誠服務業主、創造和諧生活”為質量方針，導入房地產企業 iso9001 全面質量管理體系，設計了涵蓋項目規劃設計、施工管理、材料設備采購、工程驗收、銷售、客戶服務和物業管理等各個環節的控制程序，包括 25 個程序控制文件、38 個質量記錄工作文件和 78 種各類表單，并在此基礎上，編制完善了工程管理細則、設計管理綱要、品牌管理守則、商品住宅質量管理手冊、考核驗收辦法等各-7-項質量管理制度。對施工計劃、圖紙會審、監理方案、施工組織方案、施工機具審查、原材料設備進場審查、隱蔽工程確認、分部分項工程確認、工程事故處理、施工進度控制、工程造價控制、安全施工管理、施工協調等實施全過程質量控制并嚴格考評，構建了一套科學的質量管理體系。公司定期進行質量目標實現情況評審檢查，限期整改發現的問題，保持公司質量控制體系的不斷完善和持續改進。

3、采購與成本控制

為加強項目成本控制，公司根據“統一目標、分級管控、責任到崗”的原則，制定了《成本管理制度》，要求各項目在總體規劃設計完成之后上報目標成本，經審核通過之后，子（分）公司主要負責人需簽定《目標成本利潤責任書》，作為后期經營班子考核的重要依據，強化對下屬公司的成本約束。2011 年，成本管理信息系統在集團所有下屬公司完成上線推廣和應用，統一了成本科目，通過對項目運作全過程成本信息的記錄和管理，初步實現了項目全過程目標成本控制和動態成本監控，為公司《成本管理制度》的貫徹落實提供了基礎。

在采購方面，公司建立了規范的招投標制度。房地產項目開發建設過程中發生的外包及采購業務，原則上均須通過招標確定合作單位。公司建立了合格供應商數據庫，定期對合格供應商進行考評，確保參加投標者符合公司的要求。在招投標過程中，公司成立由工程、成本控制、財務等跨部門開標小組，實行招議結合、堅持技術標合格的前提下低價中標的原則。此外，公司還建立集團采購制度，實行全國范圍內統一品牌，統一價格，既提高產品質量、工作效率，又降低采購成本。公司所需的大宗部品材料基本都采用集團采購模式，2011 年公司繼續擴大集團采購范圍，提高采購的比例。篇三：保利地產三年財務分析

財務分析課程論文

2014-2015學年第二學期

論文題目： 保利地產財務分析

學院： 會計學院

班級： 會計1211 組號： 1組

保利地產財務分析

摘要：隨著現代科學技術的發展和企業間競爭的加劇，房地產公司的生存和發展面臨著更加嚴峻的挑戰。本論文以保利地產為分析對象，通過對其近年資產負債表、利潤表、現金流量表三大報表的淺析，以及對其2012—2014償債能力、營運能力和獲利能力的財務狀況指標進行核算比較，從而發現保利地產公司的財務狀況部分存在的問題并提出了解決策略。最后，結合保利地產的優勢和2015年房地產的趨勢，對保利地產公司的財務情況進行了展望。關鍵字：保利地產 財務報表 財務指標 改進 key words: poly real estate，financial statement，finance index，improvement

一、行業現狀與公司概況(一)行業背景環境 1.房地產行業特點(1)區域的差異。

房地產產品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者只會在特定的市場區域內來選擇房地產商品，就造成了在不同市場區域內所供給的房地產產品難以互相替代或是競爭的現狀，因而房地產市場較難形成統一，于是也就不存在統一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區域的房地產市場也會出現具有各自比較獨特的發展態勢。(2)消費的需求差異。

在這種經濟發展大背景下，消費者對房地產產品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據房屋的區位、戶型結構、工程建設的質量、房屋周圍的環境、房屋的物業管理水平、住宅周邊的公共服務設置的建設程度以及社區文化等多種因素進行需求選擇，導致房地產客戶群體的需求具有很大的差異性。(3)價格的差異。

價格差異過大是房地產商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產商品為例，2009 年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3 倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。

2.2014年房地產“新氣象”

樓市調控告別“一刀切”，限購城市只剩5個。面對樓市的迅速變化，2014年樓市調控也出現了由緊轉松的情況。有業內人士稱，現實壓力導致政府出臺一些政策來緩解樓市壓力，相關政策勢必由之前的遏制房價瘋長，轉變為刺激樓市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進，僅一個多月的時間里，相繼又有36 個城市以不同的方式對限購政策進行了調整。目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞之外，46個限購城市當中，41個已正式取消或變相放松了限購。

房企海外投資井噴，今年有望超300億美元。有機構報告顯示，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對外房地產投資增長迅速。2014年全年，中國跨境房地產投資額則有望超過300億美元，超過此前數年海外房地產投資的總和。今年以來，萬科、碧桂園、萬達、綠地、首創、新華聯等企業在海外市場動作頻頻。其中，新華聯在今年1月份，相繼敲定了在韓國濟州島和馬來西亞新山市伊斯干達開發區的項目;碧桂園今年2月份斥資7300萬元在悉尼拿地，正式進軍澳大利亞市場;同月，萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。2014年，被稱為房地產行業的互聯網元年。值得注意的是，縱觀所有房企觸網的動作，目前尚未形成一個成熟的運營模式，相對而言，從營銷端口切入以o2o模式賣房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接產生效果的合作。實際上，這對房企的意義確實不小，變革營銷方式、增加營銷節點的同時，整合資源，運營資源的時代到來了。3.房地產政策環境分析

從2005年至2013年，每一年的《政府工作報告》必提 “調控”、“遏制房價上漲”，而今年報告中卻首次出現“分類調控，建立長效機制”的新表述，這表明2014年房地產市場調控思路將發生根本性轉變，調控將加速去行政化，以長效分類調控機制為主基調的市場化手段已確定。房地產市場呈現分化，分類調控是長效機制。國家統計局數據顯示，2014年3月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有4個，持平的城市有10個，上漲的城市有56個。房地產市場出現二三線城市供過于求，一線城市房價高企的不均衡現象，一旦這種失衡未得到有效控制，或將導致房地產泡沫破滅，進而將會對經濟造成極大危害。由此表明，通過短效行政手段來控制房價的方法不僅行不通，而且容易造成“一刀切”，導致政策難以持續，房價難以控制等弊端。因此，未來房地產調控應根據不同城市、不同區域之間分化的實際情況，實行分類調控的長效機制。多篇四：保利地產財務分析綜合報告 會計與財務學院

《財務分析》課程實驗

保利地產公司財務綜合分析報告

班 級11110102 小組成員姓名及學號（按貢獻度排序）

成 績

目錄 摘要

（一）產品市場分析(分產品和區域)

（二）競爭戰略分析

（三）核心競爭力分析

五、公司治理與內部控制

（一）股權結構與控制人

（二）董事會和高管

（三）內部控制評價

（四）企業社會責任履行

六、股票投資建議

（一）股票估值

（二）投資風險

（三）投資建議

七、分析結論

（一）基本結論

（二）建議和啟示

一、公司簡介

（一）公司基本情況

保利房地產(集團)股份有限公司簡稱保利地產，成立于1992年9月14，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，總部位于廣州。2006年7月19日于上海證券交易所上市（證券代碼600048）成為在股權分置改革后，重啟ipo市場的首批上市的第一家房地產企業，屬于流通中的a股。經營范圍有出租本公司開發商品房，房屋工程設計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工；室內裝修，冷氣工程及管理安裝，物業管理及酒店管理。批發和零售貿易（國家專營專控商品除外）。

公司經原國家經濟貿易委員會2002年8月20日國經貿企改（2002）616號文批準，保利南方集團有限公司作為主發起人，聯合廣東華美教育投資集團有限公司和張克強等16位自然人共同發起設立保利房地產股份有限公司。2006年3月23日，公司名稱由保利房地產股份有限公司更名為保利房地產（集團）股份有限公司。本公司的發起人為保利南方集團、廣東華美及單亦和、賀平、王小朝、王旭、韓清濤、張克強、李彬海、宋廣菊、張玲、陳凱、羅衛民、楊小虎、官集保、劉平、張萬順、譚艷16名自然人。

（二）行業基本情況 2012年行業總結

1.政策環境：調控方向不變，保護合理自住需求和抑制投資投機需求兩手抓 2012年，中央及相關部委繼續堅持房地產調控政策從緊取向。一方面，多個地方政府為支持合理自住需求，調整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環境整體趨好為房地產市場帶來利好；另一方面，嚴格執行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機性需求，通過督查等方式確保政策落實到位。此外，繼續推進土地市場管理和改革，加大土地供應，特別是加大保障房土地供應量及相應資金支持力度，以增加市場有效供給。2.新房：價格止跌反彈，成交為近三年最高，一線和長三角回暖快力度大 價格：百城價格指數連續 6個月環比上漲，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量為近三年同期最高，11月達 2010年調控以來高點；供應：新增供應低于過去兩年，僅深圳、杭州、廣州、東莞等東部城市有所增長；供求對比：新增供應總體低于同期需求，庫存高位盤整，出清周期大幅縮短；全國整體情況：銷售指標持續向好，投資增速企穩回升，新開工降幅趨緩。

3.二手房：價格領先上漲創歷史新高，成交回升但力度不及新房 價格：3月以來連續 9個月環比上漲，9月起同比轉為上漲，年末價格創歷史新高；成交：回升趨勢顯著，11月達到兩年來單月最高，總體也已高于 2011年；二手房與新房對比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。4.土地：全年供求不及去年，但下半年一二線城市明顯升溫

供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后環比逐漸向好；價格：住宅用地樓面均價、溢價率穩步回升，但各類用地整體水平仍低于去年同期；出讓金：總額逐漸回升，住宅用地貢獻較大。

5.企業：銷售業績明顯好于往年，資金狀況好轉，經營更趨穩健 銷售方面，1-11月，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長 20%和 25%，銷售額在 6月達到全年峰值，下半年穩定在較高水平，中海、保利、世茂等 6家企業已提前實現全年目標，其余也接近或完成九成以上。資金方面，受銷售好轉帶動，同時拿地更趨謹慎，龍頭企業資金狀況明顯改善。拿地方面，企業拿地主要集中于下半年，更多集中在地價高的一二線城市，全年拿地金額同比小幅增長 6%，但拿地面積為近三年最低，企業經營更趨穩健。2013年趨勢預測

1.宏觀環境：經濟形勢好于 2012年，政策調控堅持從緊取向

宏觀經濟：“穩增長”政策效果已顯，政府換屆效應釋放，經濟企穩向好；貨幣環境：穩健取向不變，新增貨幣供應量和貸款有所增長；房地產調控：繼續堅持從緊取向，房價走向仍將是新一屆政府關注點。

2.市場展望：整體市場好于 2012年，全年增速前高后低

總體預判：總體向好，投資增速企穩，新開工轉為增長，銷售增速略有提高；需求：全年商品房銷售面積增速略有提高，上下半年增速前高后低；供應：銷售好轉促進投資開工企穩回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；價格：貨幣經濟環境穩定和供求關系轉變共同促使房價總體向上。

3.關注點：不同城市、不同企業分化進一步加劇

城市分化：各類城市的分化進一步加劇，市場熱度的轉移更加頻繁少數熱點一二線城市：潛在需求強烈但供應不足，成交量在2012年高基數上難以大幅增長，價格上漲空間大；多數二線城市：供需基本平衡，推盤加大有望擴大，價格平穩，經濟和人口輻射力決定未來發展空間；廣大三四線城市：供應充足但潛在需求相對較弱，部分供應明顯超出當地需求的城市面臨價格下行風險。

企業分化：龍頭企業繼續跑贏大市，集中度進一步提高，企業應順勢而為、合理布局、提供適銷產品；布局：一二線城市業績貢獻更大且風險更小，但拿地門檻逐年上升；產品：中低端項目跑量為主，中高端項目銷售金額更加突出；策略建議：踩準市場和政策節奏，隨行就市以合理價格提供適銷產品。

綜合以上兩方面的分析，2013年的行業發展趨勢對保利地產是有利的。2013年初，新國五條進一步明確了支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策，而城鎮化被新一屆政府定位為中國未來經濟發展最重要的推動力之一，城鎮化率提升帶來的大量新增城市人口及舊城改造等都將催生大量的住房需求，這些與保利的以普通住宅為主的發展戰略契合，保利可以利用長期發展積累的經驗有效利用對自身有利的行業趨勢，大力拓展二三線城市的市場份額。

二、公司報表解讀

（一）利潤質量分析

圖1保利地產2010—2012年利潤概況

由圖1可以看出保利地產2010—2012年的營業利潤，利潤總額和凈利潤均

為逐年持續增長的，且增幅較大均勻增長。

表1 保利地產2010—2012年利潤及利潤增長率概況表 由表1又可知2012年較2011年的增長率分別為34%，34%和35%，和2011年較2010年的增長率相差不大，那么關于保利地產是如何保持如此穩定且高效的利潤增長的，我們進行分析。

1營業利潤：

營業利潤=營業收入-營業成本-三項期間費用及損益類項目

影響營業利潤的因素有三：營業收入，營業成本和期間費用（銷售費用，管理費用和財務費用）所以營業利潤持續增長的可能原因為：1 營業收入增長較快；2營業成本增長減慢； 期間費用的減少。篇五：保利地產福利報告

保利地產公司福利報告

一、保利地產公司現有福利體系：

保利地產公司自成立以來一直致力于完善自身福利體系，為了吸引和留住最優秀的人才，公司提供在同行業中極具競爭力的薪酬和福利待遇。同時在公司內部制定科學與公正的考核評價機制，令表現優秀的員工都能得到相應的回報。

（一）現金福利

現金福利就是以現金形式發放的福利。目前，保利地產公司的現金福利主要有：

1、補貼（1）通訊費補貼

（2）住房公積金

（3）健康檢查

為了讓大家清楚地了解自己的健康狀況，公司將組織一年一度的身體檢查。（4）交通補貼

：公司將根據您的崗位職務和業務性質，給予相應的交通補貼費用

2、社會保險

（1）法定社會保險和住房公積金

公司嚴格按照國家規定為員工繳納法定社會保險和住房公積金，明細如下：（2）企業補充醫療保險

（3）職工供養直系親屬醫療保險

（4）企業年金

企業年金又名補充養老保險，凡與公司簽訂勞動合同滿一年以上，根據個人意愿繳納企業年金，基數為上一月均工資，比例為10%。企業年金繳納、支付的辦法按照保利地產的規定執行。

3、其他現金福利（1）年功津貼

按照員工為本企業服務年限計算，京煤集團系統內工齡15元/年，保利地產公司工齡25元/年，社會工齡不享受年功津貼。（2）過節費

（3）加班費

主管級管理人員150元/天，專員級管理人員、見習生、工人100元/天，其他人員無加班費。（4）路費報銷

（5）午餐費報銷

員工在工作過程中提供免費午餐，午餐費15元/人。（6）培訓費用報銷 公司鼓勵員工積極參加外部培訓，對符合相關條件者給予費用全額或一定比例報銷。

（7）特殊獎勵 a、先進個人獎勵

（8）女職工衛生費

公司按月發放女職工每月30元衛生費。

（二）非現金福利 非現金福利是以非現金形式發放的福利。目前，保利地產公司的非現金福利主要有：

1、休假（1）公休假

每周公休假周六、日兩天。（2）法定節假日

元旦1天，春節3天，清明節1天，端午節1天，中秋節1天，國慶節3天，每年共計

（3）婚假 員工結婚持結婚證書享受婚假3天，男女雙方都達到晚婚年齡（男25歲，女23歲），婚假增加7天。婚假必須自領取結婚證兩年內使用，包括公休假但不包括發定節假日。（4）病假

憑就診醫院診斷證明可以請病假，病假只扣發績效工資。（5）喪假

員工直系親屬或旁系親屬亡故時，經公司批準，給予1-3天喪假。（6）年休假

（7）產假

女職工正常生育的產假90天，難產增加15天，多胞胎沒多一胎增加15天，晚育（女24歲后生育）增加30天。

女職工妊娠不滿4個月流產的產假為15至30天，滿4個月以上流產的產假為42天。有不滿一周歲嬰兒的女職工，在每班勞動時間給予兩次30分鐘哺乳假，每多哺乳一個嬰兒，每次哺乳時間增加30分鐘。（8）探親假

員工與其父母或配偶不在同一地區居住，根據不同人員類別享受不同探親假待遇。

（9）工傷假

按照國家和保利地產的相關規定執行。

2、其他非現金福利

公司盡力為本科以上學歷統招應屆畢業生解決北京戶口，但介于名額有限，不保證肯定能夠解決。（2）勞保

勞保費發放標準為180元/月，每年會以實物形式發放。（3）洗理補貼 以洗衣卡、理發卡等實物形式發放，目前發放標準為洗衣卡每月150元，理發卡每月50元。（4）工裝

公司免費為員工提供工作服裝，價格約在2500-3000元之間。（5）防暑降溫費

目前執行的標準是300元/人/年，一般以實物形式發放。（6）生日蛋糕券

員工生日當月，發放200元味多美蛋糕卡。（7）逢年過節發放福利品

春節、元宵節、端午節、中秋節等中國傳統節假日，公司都會發放相關福利品，以示慰問。

（8）體檢

每年安排員工進行一次全面身體檢查。（9）配車

公司為部門經理級（含）以上人員配車，以助其工作、生活之便。

（10）除此之外，公司還會不定期組織體育鍛煉和娛樂郊游活動，以使員工身心得到良好的保健、放松。

二、保利地產現有福利體系存在問題分析 1．企業員工福利固守公平性。

不少企業福利制定的相關規定的平均化傾向導致了企業員工將企業福利的普惠性久而久之地看作了企業支付的薪酬的一部分，認為這是理所當然的，從而也就感受不到企業對員工的關懷，這不但導致了福利所應有的作用被削弱，無益于有效提高員工的滿意度、調動員工的積極性，而且容易導致企業的福利支出迅速攀升，增加企業的成本。

第四篇：保利地產背景

保利地產雄厚背景

保利地產雄厚背景

[簡介]：保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數樣本股。截至2008年12月31日，公司總資產已達536.32億元，比上年

末增長31%。

十七年來，保利地產保持了高速與穩定的發展態勢，公司現已進入規模化發展階段，形成了廣州、北京、上海、天津、重慶、武漢、沈陽、長春、杭州、長沙、南昌、青島、包頭、佛山等十八個城市的全國戰略布局，擁有78家控股子公司。2008年9月，“中國房地產TOP10研 究組”發布《2008年中國房地產公司品牌價值研究報告》，保利地產以60.41億元的最新價值，連續四年榮膺“國有房地產企業品牌價值”第一名、“中國房地產央企領先品牌”。

“保利”一名的由來

1983年，解放軍總參謀部、中國國際信托投資公司（簡稱中信公司）聯合組建一家對外貿易公司，時任中信公司總經理徐兆龍為公司起名“保利”，取保衛勝利之意。英文前綴詞POLY恰與中文“保利”一詞發音相同，故取之。王軍、賀平等公司創始人都是這一歷史的見證者。

保利公司的司徽P，取英文“PLA‘（中國人民解放軍縮寫）、“POLY”、“POWER”之含義，變形的英文字母P，由賴維武、王小朝于1987年設計，象征拳頭，代表信心和力量。

P中心的空間，喻意把握現在，放眼未來。

1993年保利公司成立十周年慶典之際，賀平總經理邀請書法家啟功先生書“中國保利集團公司”，有簡體和繁體兩個版本。1994年11月，保利公司正式注冊“P”和“保利”

兩個商標，并取得國家工商局頒發的商標證書。

中國保利集團成立背景：

1998年，為響應聯合國“百萬大裁軍”的號召，經中共中央、國務院、中央軍委聯合批準，以中國人民解放軍三總部為背景，成立三家集團。

總后勤部：中國新興集團

總參謀部：中國保利集團

總裝備部：中國新時代集團

賀

平: 中國保利集團公司副董事長、總經理，總參裝備部少將（少將賀彪之子，鄧公女婿，鄧

榕之夫）

姬

軍：中國保利集團公司副董事長（原副總理姬 鵬 飛 之子）

鄧

榕: 中國國際友好聯絡會副會長、中俄友好、和平與發展委員會副主席（鄧公之女）

王小朝: 中國保利集團公司董事、副總經理（楊 尚 kun 女婿，楊李丈夫）

葉選廉: 解放軍總參、中國保利集團公司負責人之一（曾 國 荃 的五世外孫，葉 劍 英之

子）

王

軍：中國保利集團公司前任老總（王震之子、中信老總）

陳洪生：中國保利集團公司董事、常務副總經理（原江西省委書記陳正人幼子）

管理層簡介：

姓名

任職期間

簡

介

──────────────────────────────────

李彬海

2006.2-2009.2 男，1950年生，大專學歷，經濟師。曾任廣州軍區司令部參謀、科長、技術局后勤部部長，廣州保利房地產開發公司總經理。兼任保利南方集團有限公司董事、廣州科學城保利房地產有限公司董事長、上海保利房地產開發有限公司董事長、沈陽盛興圖書

城投資開發有限公司董事、北京政泉置業有限公司董事長等。

──────────────────────────────────宋廣菊 2006.2-2009.2 女，1961年生，本科學歷，中山大學EMBA，工程師。歷任國防科工委31訓練基地司令部宣傳處干事，廣州軍區技術局參謀，廣州保利房地產開發公司常務副總經理。兼任廣州科學城保利房地產有限公司董事、上海保利房地產開發有限公司董事，保利廣州物業管理有限公司董事，廣州富利建筑設計有限公司董事長。

──────────────────────────────────

王旭 2006.2-2009.2 男，1959年生，歷任廣州軍區特運辦事處處長、深圳保華公司總經理、保利南方集團有限公司常務副總經理，保利南方集團有限公司總經理。現任中國保利集團董事副總經理、保利南方集團有限公司董事長，兼任深圳市保利城實業有限公司董事、廣州保利網絡科技有限公司董事長、湖南保利房地產開發有限公司董事、上海保利房地產開

發有限公司董事。

──────────────────────────────────

張克強 2006.2-2009.2 男，1960年生，澳大利亞梅鐸大學工商管理碩士。曾任廣州軍區聯勤部軍官，創建廣州華美英語實驗學校并擔任董事長。現任廣東華美教育投資集團有限公司總裁、廣東海外留學培訓學校董事長、天津英華教育投資管理有限公司董事長。此外還兼任廣州市僑商會副會長、廣州市專業市場商會副會長、廣州市政協僑事顧問、廣東省教育

國際交流協會副秘書長、全國民辦教育工作者聯誼會副主席等職。

昨天下午，以1593余萬港幣的大手筆，中國保利集團公司從香港佳士得拍賣行買回了被英法聯軍掠奪的圓明園文物——青銅猴頭像和青銅牛頭像。令為此揪心已久的國人長出了

一口氣。

今天上午，記者從保利集團有關人士處獲悉，自從香港蘇富比拍賣行和佳士得拍賣行要拍賣1860年被英法聯軍掠奪的圓明園珍貴文物的消息傳出后，立即引起了國人的關注。國家文物局上月29日已正式要求這兩家拍賣行立即停止拍賣，香港民眾也對此表示強烈抗議，但這兩家拍賣行卻對此置若罔聞，如期舉行拍賣。昨天下午，十多名抗議者因不滿佳士得公司而到會場抗議。由于有人企圖沖入會場，酒店需要關門，引起牛股者和在場的警衛發生沖突。眼看國寶遭此噩運，保利集團毅然出擊，分別以818．5萬港幣和774．5萬港幣的天價將青銅猴頭和青銅牛頭兩件國寶買下。“這兩件國寶是屬于全體中國人民的，保利此舉完全

是出于愛國情結”。

保利集團擁有自己的藝術博物館，里面收藏了多件保利從海外購回的珍貴青銅器。據悉，此次從香港購回的這兩件國寶有可能在保利藝術博物館內展出。

另據介紹，明天，香港蘇富比拍賣行將按計劃拍賣另外兩件圓明園國寶——乾隆款醬地

描金粉彩鏤空六方套瓶和乾隆鏨花銅虎首，保利集團將繼續予以關注。

注: 圓明園國寶牛首、虎首、猴首和豬首四件獸首銅像是圓明園內海晏堂前水力鐘構件，是十二生肖中的四種，與鼠、兔、龍、蛇、馬、羊、雞、狗按規律交錯排列構成一組噴泉，實為海晏堂前一個別致的水力時鐘，在國際上具有極高的藝術價值和鑒賞價值。因1860年英法聯軍劫掠而流失海外，其中猴首、牛首、虎首于 2000年春由中國保利集團公司在香港以總價3000多萬港幣拍得，豬首于2003年9月由澳門著名實業家何鴻燊捐贈給保利藝術博物館，四件國寶從此得以永久性珍藏在保利藝術博物館內。其他因戰爭流失在海外的另外8

件國寶現或藏于其他國家，或下落不明。

感覺保利不只國家隊概念，甚至有中央背景，否則哪個企業會有閑錢收購國寶？

再看看合作伙伴: 李嘉誠、李澤楷

巨頭搶先拿到海棠灣“入場券”電訊盈科—和黃地產、保利集團、上海聯合體與三亞簽

署170億元合作意向

備受社會各界矚目的三亞海棠灣開發，今天在上海率先落下第一錘，對海棠灣志在必得的三巨頭———李嘉誠、李澤楷父子的電訊盈科———和黃地產、中國保利集團、上海聯合體，今天同時與三亞市正式簽署海棠灣合作開發意向，意向投資額達170億元，其中李嘉誠、李澤楷父子擬投50億元，另外兩家分別投資60億元。

在簽約儀式上，海棠灣的開發也成為媒體關注焦點。省委常委、三亞市委書記于迅在簽約儀式上表示，由于海棠灣是海南目前最大的項目之一，也是省委省政府最為關心和重視的項目，前期已經進行國際招標進行概念設計。三亞將按照統一規劃，政府主導，企業參與，市場運作，滾動開發，分批建設的原則開發海棠灣，目前已有很多企業報名開發海棠灣.參加簽約的三亞市市長陸志遠在接受本報記者采訪時表示，海棠灣的開發模式與博鰲不同，沒有主開發商，各開發商將在總體規劃的指導下，分別進行相關區域的開發建設。

已經取得第一批入場券的中國保利集團則信心十足，該公司副總經理王小朝說，三亞是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，具有得天獨厚的自然條件和富饒的自然資源，海棠灣的開發已經列入省市政府的發展計劃，并已擬制概念性總體規劃，這一開發將對省市經濟社會發展起到帶動作用。同時表示，將把該集團在文化、旅游、地產的互動發展方面積累的一些經驗，運用到海棠灣的開發中，高水平做好海棠灣的開發建設。

江澤民總書記為保利集團題詞：“團結奮進，辦好保利。”

...........中國保利集團公司是1992年經國務院批準成立的國家計劃單列企業集團，現為中國169家

國有重要骨干企業之一。

1994 年6月，保利公司成立十周年之際，江澤民總書記為保利公司題詞“團結奮進，辦好保利”，李鵬總理的題詞“博采眾長，開拓進取”，李嵐清副總理題詞“堅持質量第一，信譽

至上，積極開拓進取，為發展對外經濟貿易合作事業作更大貢獻”，軍委劉華清副主席題詞“艱苦創業結碩果，再接再厲創新績”，國防部長遲浩田的題詞是“艱苦創業，無私奉獻”。

第五篇：保利地產融資路徑

保利地產融資路徑

保利地產(600048)2009非公開發行A股股票預案的公告

上海證券報 2009-02-18 保利房地產（集團）股份有限公司2009非公開發行A股股票預案的公告

本公司及董事會全體成員保證公告內容的真實、準確和完整，對公告的虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏負連帶責任。

重要提示：

1、發行對象：本次非公開發行的發行對象為包括公司實際控制人保利集團在內的不超過十家的特定對象。其中，保利集團承諾以不超過15億元現金并且與其他認購對象相同的認購價格認購本次發行的股份。除保利集團外的其他發行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險機構投資者、信托投資公司、財務公司及其他合法投資者。

2、認購方式：所有發行對象以現金認購本次發行的股票。

釋義

除非本預案另有所說明，下列詞語之特定含義如下：

發行人、本公司、公司、保利地產 指 保利房地產（集團）股份有限公司

保利集團 指 中國保利集團公司，本公司實際控制人

保利南方集團 指 保利南方集團有限公司，本公司控股股東

保利財務 指 保利財務有限公司

發行、本次發行、本次非公開發行 指 保利房地產（集團）股份有限公司本次以非公開發行的方式向特定對象發行A股股票的行為

本預案 指 保利房地產（集團）股份有限公司本次非公開發行股票預案

定價基準日 指 董事會決議公告日

中國證監會或證監會 指 中國證券監督管理委員會

上交所 指 上海證券交易所

元 指 人民幣元

第一節本次非公開發行A股股票方案概要

一、本次非公開發行的背景和目的

本次非公開發行，是公司應對經濟增長減緩和房地產業調整，把握行業內重組整合進程加快的機遇，順應資本市場發展形勢及進一步提升公司競爭力所采取的積極措施。

1、住房制度改革以來，房地產業對我國國民經濟的拉動作用不斷增強，已經成為國民經濟的重要支柱產業，且目前的房地產業政策亦重新強調了這一點。同時，城市化進程不斷加快、城市人口不斷增加和居民可支配收入水平不斷提高、土地供應持續偏緊等支持房地產業發展的根本因素未發生任何改變，房地產業中長期始終看好。2、2007年第二季度以來，部分城市房地產市場開始出現調整，并逐步向全國范圍擴散。本輪行業調整，雖然帶來一定的短期影響，但有利于加速行業重組整合進程，更有利于行業長期健康、穩定地發展，對專業規范的品牌企業而言更多是機遇。

3、公司自完成IPO上市后，憑借卓越的公司戰略和準確的判斷能力，已成為目前行業內發展最快、業績最好的企業之一，即使在宏觀經濟和行業市場發生較大變化下，公司仍取得了領先行業的銷售業績。2008年，公司實現銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%，實現銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。

在上述背景下，通過本次非公開發行從資本市場上獲得支持，進一步提高公司資本實力，是公司保持可持續發展、鞏固行業地位、與競爭對手拉開差距的重要戰略措施，既增強公司未來發展潛力，為公司在行業低迷期進行低成本擴張提供有利條件，又可加快公司項目開發和銷售資金回籠，為公司在行業調整中擴大市場占有率奠定堅實基礎。根據公司目前負債率較高的狀況，通過本次非公開發行，公司還可以改善自身資本結構，降低負債率，減少財務風險，提高公司的盈利能力和抗風險能力。

二、發行股票的種類和面值

本次發行的股票種類為境內上市人民幣普通股（A股），每股面值為人民幣1.00元。

三、發行方式和發行時間

本次發行采用非公開發行的方式，在中國證券監督管理委員會核準后六個月內選擇適當時機向特定對象發行。

四、發行數量

本次向特定對象非公開發行的股票數量合計不超過發行前公司總股本的20%，最終發行數量將提請股東大會授權公司董事會與保薦機構（主承銷商）協商確定。

五、發行對象

本次非公開發行的發行對象為包括公司實際控制人保利集團在內的不超過十家的特定對象。其中，保利集團承諾以不超過15億元現金并且與其他認購對象相同的認購價格認購本次發行的股份。除保利集團外的其他發行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險機構投資者、信托投資公司、財務公司及其他合法投資者。

六、認購方式

所有發行對象以現金認購本次發行的股票。

七、發行價格及定價方式

本次非公開發行股票發行價格不低于公司第二屆董事會第十四次會議決議公告前20個交易日公司股票交易均價的90%，即15.89元/股。公司股票在董事會決議公告日至發行日期間如有派息、送股、資本公積金轉增股本等除權除息事項，將對發行底價進行相應調整。最終發行價格將在公司取得本次中國證監會發行核準批文后，按照《上市公司非公開發行股票實施細則》的規定，根據競價結果由公司董事會與保薦機構（主承銷商）協商確定。

八、限售期

保利集團認購的股份自本次非公開發行結束之日起三十六個月內不得轉讓，之后按中國證監會及上交所的有關規定執行。其他特定對象認購的股份，自本次發行結束之日起，十二個月內不得轉讓。

九、未分配利潤的安排

本次發行前的未分配利潤由本次發行完成后的新老股東共享。

十、上市地點

在鎖定期滿后，本次發行的股票將申請在上交所上市交易。

十一、募集資金用途

本次非公開發行擬募集資金不超過80億元（未扣除發行費用），募集資金在扣除發行費用后將投向以下項目：

項目名稱 項目總投資

（萬元）擬投入募集資金

（萬元）

上海保利葉上海項目 582,778 240,000

上海保利林語溪項目 158,911 70,000

廣州保利V座項目 102,345 30,000

佛山順德保利合園項目 80,767 40,000

天津保利上河雅頌項目 365,846 150,000

長沙麓谷林語項目 427,732 110,000

成都公園198項目 200,458 80,000

長春保利羅蘭香谷項目 205,137 80,000 合計 2,123,974 800,000

如果本次非公開發行募集資金不能滿足公司項目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發行募集資金超過公司項目的資金需要，剩余部分的募集資金將補充公司流動資金。在不改變本次募投項目的前提下，公司董事會可根據項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調整。本次非公開發行募集資金到位之前，公司將根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

十二、本次非公開發行股票決議有效期

本次發行股票決議的有效期為發行方案提交股東大會審議通過之日起十二個月。

十三、本次非公開發行是否構成關聯交易

保利集團與公司簽訂了附條件生效的股份認購合同，承諾以不超過15億元現金并且與其他機構投資者相同的認購價格認購本次發行的股份。該行為構成公司的關聯交易，須經公司股東大會的審議批準。保利集團及其關聯方將在股東大會上對相關事項予以回避表決。

十四、本次發行是否導致公司控制權發生變化

保利南方集團為發行人的控股股東，截至2008年12月31日，直接持有發行人股份120,091.80萬股，占發行人總股本的比例為48.97%；保利集團全資持有保利南方集團，為本公司實際控制人，保利集團直接和間接持有發行人股份120,554.07萬股，占發行人總股本的比例為49.16%。按照本次非公開發行的數量上限測算，本次非公開發行完成后，保利集團直接和間接持有的股份共占發行人股本總額的比例不低于30%，仍處于實際控制人地位。因此，本次非公開發行不會導致發行人的控制權發生變化。

十五、本次發行方案已經取得有關主管部門批準的情況以及尚需呈報批準的程序

本次非公開發行方案已于2009年2月16日經公司第二屆董事會第十四次會議審議通過。本次非公開發行方案尚需公司股東大會審議批準并報中國證監會核準。

第二節保利集團基本情況及附生效條件股份認購合同摘要

一、保利集團的基本情況

1、基本情況

公司名稱：中國保利集團公司

成立日期：1993年2月9日

注冊資金：15億元

法定代表人：陳洪生

住所：北京市東城區朝陽門北大街1號28層

經營范圍：對集團所屬企業的生產經營活動實施組織、協調、管理；所屬企業生產所需設備、原材料的代購、供應、銷售；所屬企業生產產品的批發、代銷；與以上業務相關的技術咨詢、技術服務、信息服務；進出口業務。

2、股權控制關系結構圖

3、主要經營情況及最近三年主要業務的發展情況和經營成果

保利集團主營業務包括軍貿業務、房地產業務、文化業務和資源開發業務等，最近三年保利集團總資產、凈資產、營業收入及利潤總額等主要財務指標均保持兩位數增長，整體實力顯著增強。近三年主要財務指標見下表（單位：億元）：

2008年 2007年 2006年

總資產 876.2 682.6 349.3

所有者權益 265.8 223.4 124.1

營業收入 234.4 140.5 87.3

利潤總額 48.7 37.8 18.2

4、保利集團最近一年的簡要會計報表

（1）公司截至2008年12月31日簡要資產負債表（單位：萬元，未經審計）項目 2008年12月31日

資產總額 8,762,447

其中：流動資產 7,689,516

負債總額 6,104,554

所有者權益總額 2,657,893

其中：歸屬于母公司的所有者權益總額 1,362,074

（2）公司2008年簡要利潤表（單位：萬元，未經審計）

項目 2008年

營業收入 2,343,852

營業利潤 463,478

利潤總額 487,079

凈利潤 353,940

5、保利集團及其董事、監事、高級管理人員最近五年處罰及訴訟等相關情況

保利集團及其董事、監事、高級管理人員最近五年未受過行政處罰、刑事處罰，也未涉及與經濟糾紛有關的重大民事訴訟或者仲裁。

6、本次發行完成后，保利集團與公司是否存在同業競爭的說明

本次發行完成后，保利集團與公司不存在實質性同業競爭。

7、本次發行預案披露前24個月內保利集團與本公司之間的重大交易情況

（1）2008年7月，本公司發行43億元公司債券，保利集團為本期債券的還本付息提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證，保證范圍包括本期債券本金及其利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。

（2）根據公司第二屆董事會第十二次會議決議及2008年第一次臨時股東大會審議通過的《關于在保利財務有限公司辦理相關業務的議案》，同意公司在保利財務辦理如下相關業務：

a）按照正常商業條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，公司可在20億元范圍內接受保利財務提供的擔保業務，以及可在20億元范圍內接受保利財務提供的貸款等資金支持業務。

b）公司在保利財務的日存款余額不超過2007年末資金余額的50%，按照正常商業條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，與保利財務進行存款等結算業務。

c）除上述存款、擔保、貸款等業務以外，授權公司在20億元范圍內，按照正常商業條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，可接受保利財務提供的營業范圍內的其他業務。

截至本預案公告之日，本公司在保利財務的存款余額為128,308.58元，除存款業務外，本公司尚未接受保利財務提供的擔保、貸款及其他業務。

（3）根據公司第二屆董事會第六次會議決議及2007年第二次臨時股東大會審議通過的《關于向中國保利集團申請借款及擔保的議案》，同意公司向中國保利集團公司申請分別20億元左右的借款和擔保支持。同意以后均按此標準向集團申請該類資金及擔保支持。

截至本預案公告之日，保利集團及其關聯方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合計72,950萬元，提供擔保余額合計8億。

除上述交易外，本次發行預案披露前24個月內保利集團與本公司之間不存在其他重大交易情況。

二、附條件生效的股份認購合同的內容摘要

1、合同主體

發行人：保利地產

認購人：保利集團

2、認購方式、支付方式、認購數量、認購價格、限售期

（1）認購方式：以現金認購發行人向特定對象非公開發行的新股。

（2）支付方式：現金支付。

（3）認購數量：認購人承諾以最多不超過人民幣十五億元的現金認購本次發行股份，具體認購股份數由雙方在發行價格確定后簽訂補充協議最終確定。

（4）認購價格：本次發行中發行人向認購人發行的發行價格與向其他特定對象發行的發行價格相同。該發行價格不低于定價基準日前二十個交易日發行人股票交易均價的百分之九十，在公司取得本次中國證監會發行核準批文后，按照《上市公司非公開發行股票實施細則》規定的競價程序進行競價，并根據競價結果由公司董事會與保薦機構（主承銷商）協商確定。發行人股票在定價基準日至發行日期間如有派息、送股、資本公積金轉增股本等除權除息事項，將對發行底價進行相應調整。

（5）限售期：認購人認購的股票在本次發行完成后36個月內不得轉讓。

3、合同生效條件和生效時間

本合同在以下條件均獲得滿足之日起正式生效：

（1）本次發行已經發行人董事會和股東大會批準。

（2）認購人認購本次發行新股已經有權的國有資產監督管理部門批準。

（3）本次發行已經中國證券監督管理委員會核準。

4、合同附帶的任何保留條款和前置條件

本合同無任何保留條款和前置條件。

5、違約責任條款

保利集團及本公司應按本協議的規定履行協議，一方違反本協議規定，應依法賠償由此造成的對方的全部損失。

第三節董事會關于本次募集資金運用的可行性分析

本次非公開發行A股股票所募集資金扣除發行費用后，將投資于以下項目：

項目名稱 項目總投資

（萬元）擬投入募集資金

（萬元）

上海保利葉上海項目 582,778 240,000

上海保利林語溪項目 158,911 70,000

廣州保利V座項目 102,345 30,000

佛山順德保利合園項目 80,767 40,000

天津保利上河雅頌項目 365,846 150,000

長沙麓谷林語項目 427,732 110,000

成都公園198項目 200,458 80,000

長春保利羅蘭香谷項目 205,137 80,000

合計 2,123,974 800,000

如果本次非公開發行募集資金不能滿足公司項目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發行募集資金超過公司項目的資金需要，剩余部分的募集資金將補充公司流動資金。在不改變本次募投項目的前提下，公司董事會可根據項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調整。本次非公開發行募集資金到位之前，公司將根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

投資項目的具體情況如下：

（一）上海保利葉上海項目

1、項目情況要點

項目名稱：上海保利葉上海（上海寶山顧村項目）

項目總投資：582,778萬元

項目建設年限：2008年8月至2014年3月

項目經營主體：由全資子公司上海保利建霖房地產有限公司開發經營

規劃占地面積：408,374平方米 總建筑面積：704,113平方米

預計銷售額：749,867萬元

2、項目基本情況

上海保利葉上海項目地塊位于上海寶山區顧村鎮，四至范圍為：東至聯陽路（該路東側即中心河）、西至長白山路（該路西側即彭家涇）、北至菊太路、南至沙浦河。

本項目凈用地面積408,374平方米，容積率1.37，規劃建設普通住宅，總建筑面積704,113平方米。

3、項目的市場前景

本地塊所在的顧村地處普陀、寶山交界，是寶山新城的三大組團（顧村新城、西城區、東城區）之一。顧村作為上海市重大工程配套商品房“兩個1,000萬”工程的重要組成部分，政府對居住配套設施的投入對改善居住和就業環境有著重要的作用。項目緊鄰上海最大郊野生態公園--顧村公園，周圍水系資源豐富，環境優美，占地面積為上海目前最大的世紀公園三倍。項目距離外環線較近，地鐵1號線和7號線均經過顧村，交通優勢凸現，升值潛力巨大。整個區域居住氛圍逐漸形成，生活配套十分完善。周邊住宅樓盤較多，參照市場價格，項目普通住宅較為合理的銷售價格在10,500元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2007年7月31日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權。2007年11月29日由公司全資子公司上海保利建霖房地產有限公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》（滬寶房地(2007)出讓合同第98號、第99號、第100號），目前項目已取得《建設用地批準書》（寶山區市（縣）[2008]寶府土書字第023號、025號、026號），2008年5月4日取得《國有土地使用權證》（滬房地寶字（2008）第015181號、第015182號、第015183號、第015184號、第015185號），《建設用地規劃許可證》（滬寶地（2008）13080826E01008），《建設工程規劃許可證》（滬規建寶（2008）13080927F00041、滬規建寶（2008）13080927F00042、滬規建寶（2008）13080927F00043、滬規建寶（2008）13080927F00044），《施工許可證》（0801BS0055D0***09110219、0801BS0055D023101***219），其他相關文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為582,778萬元，其中土地成本為334,000萬元，項目前期設計勘探費4,365萬元，建設安裝工程費131,342萬元，基礎設施建設費36,152萬元，其他配套費和政府收費為21,836萬元，不可預見費3,874萬元，期間開發費用及銷售費用為51,208萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目一期已開工。項目計劃使用募集資金24億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額749,867萬元，實現稅后利潤89,172萬元，投資回報率為15.30%，銷售凈利率為11.89%。項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 704,113

總銷售收入 萬元 749,867

總投資 萬元 582,778

稅前利潤 萬元 118,896

凈利潤 萬元 89,172

項目投資回報率 % 15.30

項目銷售凈利率 % 11.89

（二）上海保利林語溪項目

1、項目情況要點 項目名稱：上海保利林語溪（上海南匯康橋項目）

項目總投資：158,911萬元

項目建設年限：2008年6月至2011年3月

項目經營主體：由全資子公司上海保利建壅房地產有限公司開發經營

規劃占地面積：120,573平方米

總建筑面積：193,388平方米

預計銷售額：202,134萬元

2、項目基本情況

上海保利林語溪項目地塊位于上海市南匯區康橋鎮3號地塊位于上海市南匯區康橋鎮，四至范圍為：東至楊高南路、南至電信信息園B區、西至規劃道路、北至外環綠帶。

本項目凈用地面積120,573平方米，容積率1.20，規劃建設普通住宅，總建筑面積193,388平方米。

3、項目的市場前景

項目所處的區域為大三林板塊，眾多高檔住宅區位于該板塊，是上海市居住認同度較高的一個板塊，距人民廣場、徐家匯、陸家嘴都很方便，距離世博會廠址較近，有世博概念。具備較高的抗風險能力。

項目本身地塊的交通優勢也比較明顯，北靠上海外環線，東緊鄰主干道楊高南路，依托大三林區域內已經建成軌道交通6號線、8號線，在建軌道交通11號線，可以方便的到達市中心區。項目周邊的配套目前仍在發展中，目前已有家樂福、易初蓮花、易買德等大型超市，均開設購物班車，地塊北側的三林城內在建中房城市廣場也是大型的商業，這些大型的商業，其商業服務半徑將有效的覆蓋本項目。參照周邊樓盤的價格，項目普通住宅的銷售價格將在12,000元/平米左右。

4、資格文件取得情況

項目于2008年1月24日簽訂成交確認書（編號：南房地確字20071633號）。2008年6月10日簽訂《國有土地使用權出讓合同》（滬房地南匯（2008）出讓合同第19號），目前已取得《建設用地批準書》（南匯區[2008]南府土書字第058號），《上海市房地產權證》（滬房地南字（2009）第000794號、000795號），《建設用地規劃許可證》（滬南地（2008）19080928E01208），《建筑工程施工許可證》（0801NH0032D0***10132119）,其他相關文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為158,911萬元，其中土地成本為85,696萬元，項目前期設計勘探費1,354萬元，建設安裝工程費38,325萬元，基礎設施建設費10,234萬元，其他配套費和政府收費為6,167萬元，不可預見費1,122萬元，期間開發費用及銷售費用為16,013萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

項目一期已開工。項目計劃使用募集資金7億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額202,134萬元，實現稅后利潤22,624萬元，投資回報率為14.24%，銷售凈利率為11.19%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 193,388

總銷售收入 萬元 202,134

總投資 萬元 158,911

稅前利潤 萬元 30,166

凈利潤 萬元 22,624

項目投資回報率 % 14.24

項目銷售凈利率 % 11.19

（三）廣州保利V座項目

1、項目情況要點

項目名稱：廣州保利V座（F2-2項目）；

項目總投資：102,345萬元

項目建設年限：2008年1月至2011年8月

項目經營主體：由控股子公司保利（廣州）房地產開發有限公司與廣州市天河區冼村經濟發展公司合作開發

規劃占地面積：12,882平方米

總建筑面積：204,960平方米

預計銷售額：198,282萬元

2、項目基本情況

廣州保利V座項目位于廣州市珠江新城內，在政府的規劃中將成為未來廣州CBD核心商務區

本項目占地面積為12,882平方米，規劃建設寫字樓和商業，總建筑面積為204,960平方米，地上可售面積為108,479平方米。

3、項目的市場前景

項目所在區域廣州市珠江新城，擁有良好的發展前景，地鐵三號線、五號線，多條公交線貫穿珠江新城，交通便利。歌劇院、博物館、少年宮等大型市政配套設施的陸續建成和投入使用使得該區域成為未來廣州最具升值潛力的區域，項目整體市場前景看好。

項目周邊有富力中心、發展中心等比較有代表性的商業項目，參照周邊樓盤的銷售價格，本區域內寫字樓的銷售價格在18,000元/平方米左右，商業價格在20,000元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2004年保利（廣州）房地產開發有限公司以合作的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（穗國地出合[2004]363號），領取了《國有土地使用權證》（穗府國用（2006）第01100099號），《建設用地規劃許可證》（穗規地證[2004]261號），《建設工程規劃許可證》（穗規建證[2008]3202號），《施工許可證》（編號***101），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為102,345萬元，其中土地成本為5,014萬元，項目前期設計勘探費2,808萬元，建設安裝工程費73,929萬元，基礎設施建設費4,960萬元，其他配套費和政府收費為3,850萬元，不可預見費2,566萬元，期間開發費用及銷售費用為9,218萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工。項目計劃使用募集資金3億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額198,282萬元，實現稅后利潤44,525萬元，投資回報率為43.51%，銷售凈利率為22.46%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 204,960

總銷售收入 萬元 198,282

總投資 萬元 102,345

稅前利潤 萬元 59,367

凈利潤 萬元 44,525

項目投資回報率 % 43.51

項目銷售凈利率 % 22.46

（四）佛山順德保利合園項目

1、項目情況要點

項目名稱：佛山順德保利合園（順德容桂項目）；

項目總投資：80,767萬元

項目建設年限：2007年9月至2011年12月

項目經營主體：由全資子公司保利順德房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：51,809平方米

總建筑面積：273,440平方米

預計銷售額：101,096萬元

2、項目基本情況

佛山順德保利合園項目位于佛山市順德區容桂文海路以南，文星路以東。

本項目總占地面積51,809平方米，容積率在2.5-4.5之間，地塊形狀方正。本項目規劃建設普通住宅，總建筑面積273,440平方米。

3、項目的市場前景

該項目位于佛山市順德區南部容桂街道，是順德乃至珠江三角洲重要的制造業基地，擁有科龍、容聲、華寶、格蘭仕、等國內外知名企業，形成了以家電、化工涂料、電線電纜、生物醫藥、塑料制品等為骨干的產業格局，成為全國最大的冰箱、微波爐、空調等家電生產基地。并在此基礎上逐步建構出智能家電、信息電子、醫藥保健、化工涂料等四大支柱產業。參照周邊的樓盤，本地區住宅的售價比較合理的價格在4,000元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2007年8月29日，本公司以拍賣的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（440606-2007-000909），領取了《國有土地使用證》（佛府（順）國用（2007）第1002859號），《建設用地規劃許可證》（順規地證（2008）00078），《建筑工程施工許可證》（***303）。其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為80,767萬元，其中土地成本為28,016萬元，項目前期設計勘探費1,667萬元，建設安裝工程費40,352萬元，基礎設施建設費3,459萬元，其他配套費和政府收費為847萬元，不可預見費463萬元，期間開發費用及銷售費用為5,962萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

項目已開工，項目計劃使用募集資金4億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額101,096萬元，實現稅后利潤10,263萬元，投資回報率為12.71%，銷售凈利率為10.15%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 273,440

總銷售收入 萬元 101,096

總投資 萬元 80,767

稅前利潤 萬元 13,684

凈利潤 萬元 10,263

項目投資回報率 % 12.71

項目銷售凈利率 % 10.15

（五）天津保利上河雅頌項目

1、項目情況要點

項目名稱：天津保利上河雅頌（天津武清項目）；

項目總投資：365,846萬元

項目建設年限：2008年4月至2013年8月

項目經營主體：由全資子公司保利（天津）房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：304,598平方米

總建筑面積：895,756平方米

預計銷售額：458,921萬元

2、項目基本情況

天津保利上河雅頌項目位于天津市武清區城區泉達路東側，處于京津兩大城市之間，是天津當前城市重點開發建設區。

本項目占地面積為304,598平方米，規劃建設普通住宅，計劃總建筑面積為895,756平方米，地上建筑面積757,450平方米。

3、項目的市場前景

本項目所在的武清開發區是1991年12月批準設立的國家級高新技術產業開發區，地處北京、天津之間。沿京津塘高速公路上達北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市區25公里，距天津國際機場35公里，到首都國際機場90公里，區位優勢得天獨厚。

項目周邊有第6城、北岸尚城等比較有代表性的住宅項目，參考以上樓盤價格，本區域內普通住宅銷售價格在5,500-6,000元/平方米之間。

4、資格文件取得情況

2007年12月25日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（（掛）2007-020），領取了《建設用地批準書》（[2008]津國土房武清準字第017號，[2008]津國土房武清準字第018號），《國有土地使用權證》（武單國有（2008）第068號、069號），《建設用地規劃許可證》（2008武清地證0052），《建設工程規劃許可證》（2008武清建證0075號-0083號），施工許可證（建施***8、建施***7），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為365,846萬元，其中土地成本為93,417萬元，項目前期設計勘探費4,389萬元，建設安裝工程費191,850萬元，基礎設施建設費32,227萬元，其他配套費和政府收費為16,378萬元，不可預見費1,224萬元，期間開發費用及銷售費用為26,361萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工。項目計劃使用募集資金15億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額458,921萬元，實現稅后利潤49,842萬元，投資回報率為13.62%，銷售凈利率為10.86%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 895,756

總銷售收入 萬元 458,921

總投資 萬元 365,846

稅前利潤 萬元 66,456

凈利潤 萬元 49,842

項目投資回報率 % 13.62

項目銷售凈利率 % 10.86

（六）長沙麓谷林語項目

1、項目情況要點

項目名稱：長沙麓谷林語（長沙綠之城項目）；

項目總投資：427,732萬元

項目建設年限：2008年7月至2015年12月

項目經營主體：由控股子公司湖南保利房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：790,004平方米

總建筑面積：1,380,545平方米

預計銷售額：548,620萬元

2、項目基本情況

長沙麓谷林語項目位于河西麓谷科技新城內，三面臨路，北臨長常高速公路，西臨麓松路，南臨桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽車西站3公里。

本項目占地面積為790,004平方米，規劃建設普通住宅，總建筑面積為1,380,545平方米。

3、項目的市場前景

本項目位于長沙市重點發展園區--麓谷科技新城的核心位置，處于市府板塊和河西大學城板塊的輻射范圍之內，目標客戶群明確。該項目位于西二環和繞城高速之間的城郊結合部，路網發達，交通便利，區域環境優美，用地范圍內景觀資源豐富，基礎設施齊全。此外，規劃用地完整，面積大，易形成社區配套齊全、人口集中的高端產品規模開發效應。目前，該區域在售、在建、擬建的樓盤品質較高，銷售均價在4,000-5,000元/平方米之間，目標客戶群明確，市場前景較好。

4、資格文件取得情況

2008年6月24日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權，目前已取得國土證（長國用（2008）第054498、054499、054500、054501號），《建設用地規劃許可證》（高新出（2008）0016、0017、0018、0019號），《建設工程規劃許可證》（高新建1（2008）0015、0016號），《施工許可證》（***101，***201），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為427,732萬元，其中土地成本為85,697萬元，項目前期設計勘探費7,473萬元，建設安裝工程費243,089萬元，基礎設施建設費37,877萬元，其他配套費和政府收費為7,138萬元，不可預見費7,833萬元，期間開發費用及銷售費用為38,625萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工，項目計劃使用募集資金11億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目實現銷售額548,620萬元，實現稅后利潤64,259萬元，投資回報率為15.02%，銷售凈利率11.71%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 1,380,545

總銷售收入 萬元 548,620

總投資 萬元 427,732

稅前利潤 萬元 85,679

凈利潤 萬元 64,259

項目投資回報率 % 15.02

項目銷售凈利率 % 11.71

（七）成都公園198項目

1、項目情況要點

項目名稱：成都公園198（成都新都項目）；

項目總投資：200,458萬元

項目建設年限：2008年1月至2011年12月

項目經營主體：由控股子公司保利（成都）實業有限公司開發經營

規劃占地面積：200,000平方米

總建筑面積：671,002平方米

預計銷售額：289,630萬元

2、項目基本情況

成都公園198項目位于成都市新都區蜀龍大道西側，三環以外，繞城以內，距離北三環約7公里，距成都市中心約15公里，至成都中心天府廣場車行時間約30分鐘。本項目東臨蜀龍大道，南面為熊貓基地，西北為成綿高速。

本項目占地面積為200,000平方米，規劃建設普通住宅，總建筑面積為671,002平方米。

3、項目的市場前景

該項目所在區域北部新城位于成都城北方向，規劃是一個集休閑、度假、商住為一體的綜合社區，未來北部新城將成為城市發展最重要的一極。本項目位于北部新城腹地，將作為政府著力打造的大型生態居住區，與熊貓基地毗鄰，周邊公園環繞，自然生態環境非常好。參照周邊的樓盤，本地區住宅的售價比較合理的價格在4,000-5,500元/平方米。

4、資格文件取得情況

2008年1月18日，保利（成都）實業有限公司以拍賣的方式取得該項目國土使用權，目前已簽訂《國有土地使用權出讓合同》（5101新都（2008）出讓合同第03號），已取得《國有土地使用證》（成都國用（2008）第739、740號），《建設用地規劃許可證》（地字第***、地字第***號），《建設工程規劃許可證》（建字第***、***號），《施工許可證》（編號***101、***101）。其他相關文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為200,458萬元，其中土地成本為32,651萬元，項目前期設計勘探費2,884萬元，建設安裝工程費136，758萬元，基礎設施建設費11,267萬元，其他配套費和政府收費為3,667萬元，不可預見費2,674萬元，期間開發費用及銷售費用為10,557萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目目前一期已開工。項目計劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額289,630萬元，實現稅后利潤50,084萬元，投資回報率為24.98%，銷售凈利率為17.29%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 671,002

總銷售收入 萬元 289,630

總投資 萬元 200,458

稅前利潤 萬元 66,779

凈利潤 萬元 50,084

項目投資回報率 % 24.98

項目銷售凈利率 % 17.29

（八）長春保利羅蘭香谷項目

1、項目情況要點

項目名稱：長春保利羅蘭香谷

項目總投資：205,137萬元

項目建設年限：2006年11月至2011年6月

項目經營主體：由控股子公司長春市輕軌六合房地產開發有限公司開發經營

規劃占地面積：422,808平方米

總建筑面積：619,328平方米

預計銷售額：263,839萬元

2、項目基本情況

長春保利羅蘭香谷項目位于長春市高新技術產業開發區硅谷大街以北、電臺街以東、繁榮路以南、飛躍東路以西。

本項目占地面積為422,808平方米，規劃建設普通住宅，總建筑面積為619,328平方米。

3、項目的市場前景

本項目所在區域位于長春市的南部，隨著長春市政府、大學校區的南遷，長春市的城市重心向南部遷移，對南部區域房地產價值的提升作用巨大，因此本項目有著良好的發展前景。參照周邊的樓盤，本區域住宅比較合理的平均售價在4,500元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2005年11月8日長春市輕軌六合房地產開發有限公司以掛牌的方式取得本項目國有土地使用權，已簽訂《國有土地使用權出讓合同》。2007年5月我司以股權收購的方式取得該項目的開發權。項目已領取了《國有土地使用權證》（長國用（2008）第091000441、091000442號），《建設用地規劃許可證》（長規用地字第***、***號），建設工程規劃許可證（建字第***號），施工證（編號***101等共計79個），其他資格文件按照有關部門的相關規定正在陸續辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預計為205,137萬元，其中土地成本為59,394萬元，項目前期設計勘探費2,477萬元，建設安裝工程費101,864萬元，基礎設施建設費13,270萬元，其他配套費和政府收費為619萬元，不可預見費2,365萬元，期間開發費用及銷售費用為25,147萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目一期已開工。項目計劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預售收入等途徑解決。

7、項目經濟評價

本項目預計實現銷售額263,839萬元，實現稅后利潤31,164萬元，投資回報率為15.19%，銷售凈利率為11.81%，項目各項經濟指標良好，經濟性上可行。

項目經濟效益指標一覽表

內容 單位 指標

總建筑面積平方米 619,328

總銷售收入 萬元 263,839

總投資 萬元 205,137

稅前利潤 萬元 41,553

凈利潤 萬元 31,164

項目投資回報率 % 15.19

項目銷售凈利率 % 11.8

第四節管理層關于本次發行對公司影響的討論與分析

一、本次發行后公司業務結構、高管人員結構、股東結構的變化以及公司章程變化情況

本次發行不會對公司主營業務結構產生重大影響，公司的主營業務仍然為房地產開發和經營；不會導致公司業務和資產的整合。

本次非公開發行完成后，預計公司高管人員結構將保持穩定。

本次非公開發行股票完成后，預計增加不超過發行前公司總股本20%的有限售條件流通股（具體增加股數將在取得證監會發行核準批文后確定），導致公司股東結構和注冊資本發生變化。公司需要根據發行結果修改公司章程所記載的股東結構及注冊資本等相關條款。除此之外，公司暫無其他修改或調整公司章程的計劃。

二、本次發行后公司財務狀況、盈利能力及現金流量的變動情況

本次發行完成后，公司總資產和凈資產均將相應增加，公司的資產結構將得到優化。公司資產負債率也將相應下降，使得公司的財務結構進一步改善。另一方面，由于本次發行后總股本將有所增加，募集資金投資項目產生的經營效益需要一定的時間才能體現，因此不排除公司的每股收益將被攤薄的可能。

本次募集資金將全部用于募集資金投資項目的經營開發，此次募投項目的盈利情況較好，這些項目的如期實施和完成，會在未來2-3年為公司帶來較好的投資收益，有利于提高整個公司的盈利水平。

本次發行完成后，公司籌資活動產生的現金流入量將大幅度增加；在資金開始投入募投項目后，投資活動產生的現金流出量將大幅增加；在募投項目完成后，公司經營活動產生的現金流量凈額將得到顯著提升。本次發行將改善公司的現金流狀況，降低資金成本。

三、公司與控股股東及其關聯人之間的業務關系、管理關系、關聯交易及同業競爭等變化情況

公司與控股股東在業務和管理等方面完全分開，公司業務經營與管理獨立，并獨立承擔經營責任和風險。

本次非公開發行完成后，公司與控股股東、實際控制人及其關聯人在同業競爭方面不會發生變化。

保利集團與公司簽訂了附條件生效的股份認購合同，承諾以不超過15億元現金并且與其他機構投資者相同的認購價格認購本次發行的股份。該行為構成公司的關聯交易，需經公司股東大會的審議批準。保利集團及其關聯方將在股東大會上對相關事項予以回避表決。除此關聯交易外，本公司與控股股東、實際控制人在此次交易中未發生其他關聯交易。

四、本次發行完成后，公司是否存在資金、資產被控股股東及其關聯人占用的情形，或上市公司為控股股東及其關聯人提供擔保的情形

本次發行完成后，公司不存在資金、資產被控股股東及其關聯人占用的情形，也不存在為控股股東及其關聯人提供擔保的情形。

五、本次發行對公司負債情況的影響

截至2008年12月31日，本公司資產負債率為70.78%，負債結構較為合理，本次發行完成后，公司凈資產增加，資產負債率將下降。

六、本次發行的風險分析

1、政策風險

由于我國房地產業是典型的政府主導型產業，國家宏觀經濟政策和行業政策的變化都將對行業產生較大影響。如果房地產開發企業不能適應國家政策的變化，則有可能對企業的經營和發展造成不利影響。

2、管理風險

公司作為一家業務遍及全國17個大中型城市的全國性大型房地產集團公司，已形成了成熟的經營模式和管理制度，培養了一批經驗豐富、能征善戰的業務骨干，但公司經營規模持續擴大和業務范圍的拓寬會對自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力資源保障、風險控制、項目管理等方面不能及時跟上，公司將面臨一定的管理風險。

3、業務經營風險

本公司在經營過程中可能面臨產品與原材料價格波動、城市規劃調整導致項目開發難度增大、項目盈利能力下降、與合作方發生糾紛等業務經營風險，公司在經營中若不能及時應對和解決上述問題，可能對公司經營業績產生一定的影響。

4、市場風險

房地產行業與國民經濟發展之間存在較大的關聯性，受國民經濟發展周期的影響較大。目前受世界金融風暴影響，我國宏觀經濟增速減緩，房地產行業處于調整期，如果調整持續較長時間，公司銷售可能面臨一定的市場壓力。

5、財務風險

房地產市場的波動和融資環境的變化將影響房地產企業的銷售回籠和對外融資，有可能使公司面臨一定的資金周轉壓力和償債風險。

6、其他風險

（1）審批風險

本次非公開發行尚需經公司股東大會審議批準，存在無法獲得公司股東大會表決通過的可能。此外，本次非公開發行還需取得中國證監會的核準，能否取得相關主管部門的批準或核準，以及最終取得相關主管部門批準或核準的時間都存在一定的不確定性。

（2）每股收益和凈資產收益率攤薄的風險

本次非公開發行將擴大公司股本及凈資產規模，在盈利水平一定的條件下，將會攤薄公司的每股收益和凈資產收益率。由于房地產開發項目的開發周期較長，募集資金使用效益的顯現需要一個時間過程，短期內難以將相關利潤全部釋放出來，從而導致公司的每股收益和凈資產收益率存在短期內被攤薄的風險。

保利房地產（集團）股份有限公司

董事會

二零零九年二月十八日