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第一篇：貸款程序

貸款程序

1、貸款的申請。借款人向當地信用社提出借款申請。除申請農村小額貸款外，申請其他種類的貸款須提供有關資料。

⑴借款人及保證人基本情況；

⑵財政部門或會計（審計）事務所核準的上年度財務報告，以及借款申請前一期的財務報告；

⑶原有不合理占用的貸款的糾正情況；

⑷抵押物、質押物清單和有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人擬同意保證的有關證明；

⑸項目建議書和可行性報告；

⑹信用社認為需要提供的其他有關資料。

2、信用等級評估。信用社對借款人的信用等級進行評估。

3、貸款調查。信用社對借款人的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查。

4、、貸款審批。信用社按審貸分離、分級審批的貸款管理制度進行貸款審批。

5、簽訂合同。信用社與借款人簽訂借款合同。

6、貸款發放。信用社按借款合同規定按期發放貸款。

7、貸后檢查。信用社對借款人執行借款合同情況及借款人經營情況進行追蹤調查和檢查。

8、貸款歸還。貸款到期，借款人按時足額歸還貸款本息，如要展期應在借款到期日之前，向信用社提出貸款展期申請，是否展期由信用社決定。

第二篇：房地產開發貸款程序

房地產項目開發貸款基本流程

開發貸款定義

房地產開發類貸款是指對房地產開發企業發放的，用于房屋建造、土地開發過程中所需的貸款。借款主體

經房地產開發行業主管部門批準設立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業法人營業執照》的房地產開發企業。貸款條件

1．必須經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業法人營業執照并通過年檢，取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業。

2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3．開發項目與其資質等級相符。

4．項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開（施）工許可證，按規定繳納土地出讓金。

5．項目的實際功能與規劃用途相符，能有效滿足當地住宅市場的需求，有良好的市場租售前景。

6．項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。7．貸款用途符合國家有關法規和政策。

8．項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。貸款所需材料一．基本材料

1．.法人營業執照(原件及復印件)和建設管理部門核準的資質證明； 2．法人代碼證書(原件及復印件)； 3．稅務登記證(原件及復印件)； 4．企業貸款卡；

5．財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個財務報表和審計報告，成立不足三年的企業提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復印件）； 7．驗資報告（原件及復印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；

9．企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本；

10．若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業，要求提供董事會或發包人同意的決議或文件（原件）；

11．貸款由被委托人辦理的需提供企業法定代表人授權委托書（原件）； 12．其他所需材料。二．貸款項目材料

1．國有土地出讓合同； 2．國有土地使用證； 3．中標通知書； 4．付清土地出讓金憑證；

5．建設用地規劃許可證； 6．建設工程規劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；

8．建筑總承包合同；

9．項目總投資測算及建筑資金缺口證明； 10．項目可行性報告；

11．其他相關材料。三．擔保材料

按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。貸款利率

貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關規定執行。一般上浮15%—30%。貸款程序 1．借款人申請借款時，應首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。

2．銀行受理借款人申請后,應按銀行規定程序,指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預算情況進行評估，測定貸款的風險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見。

3．銀行審查人員對調查人員提供的調查報告、評估報告及所依據的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。在調查、審查的基礎上，由銀行審批貸款。商品房開發貸款的審批權限，按照銀行頒布的有關中長期貸款授權規定執行。4．貸款人同意貸款的，應當根據《貸款通則》的規定與借款人簽訂《借款合同》，并依據有關法律規定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續。

第一節房地產開發貸款程序

房地產開發貸款操作流程如下：

遞交申請——受理調查——項目評估——核查審批辦理手續——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產開發貸款申請

（一）借款人資格

借款人申請房地產開發貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織。

2、有經工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業執照或有權部門批準設立的證明文件。

3、經營管理制度健全，財務狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6、有貸款人認可的有效擔保。

7、貸款項目已納入國家或地方建設開發計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。

8、借款人已經取得《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。

9、貸款項目實際用途與項目規劃相符，符合當地市場的需求，有規范的可行性研究報告。

10、貸款項目工程預算報告合理真實。

11、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。

12、企業信用等級和風險度符合貸款人的要求。

13、貸款人規定的其他條件。

（二）申請貸款資料

開發商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。

1、單位資料

（1）經年檢并核準登記的法人營業執照復印件、法人代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書（股份制企業）、貸款證年檢證明復印件、貸款證（卡）及復印件；（2）單位章程、成立批文；

（3）經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表；

（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件；（5）法人代碼證復印件、年檢報告；（6）房地產企業開發經營資質證書；（7）借款申請報告；

（8）公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書；若屬抵押或質押擔保方式的貸款，須提交抵押物或質物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質押的承諾證明；（10）公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。

2、項目資料

（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告；（2）建設用地規劃許可證；（3）建筑工程規劃許可證；

（4）土地出讓合同及規劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復印件；（6）施工許可證；（7）房地產預算許可證；

（8）合作項目需提供合作開發合同或有權部門批準合作開發的批件。

（三）、房地產開發貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內容

1、審查調查部門提供的數據、資料是否完整。

2、根據國家產業政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規定。

3、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規定的上下限范圍內，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。

5、審查貸款期限。房地產開發項目貸款最長期限為3年，建筑業短期貸款最長不超過1年。

6、審查擔保的合法性、合規性、可靠性。質押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質押貸款。抵押貸款：包括房地產、營運車輛抵押貸款。

俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民，《擔保法》規定國家機關、學校、醫院等公益事業單位、無企業法人授權的分支機構不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復算貸款風險度、貸款資產風險度。計算公式為：

貸款項目綜合風險度=貸款方式風險系數×[企業信用等級系數×（1-Y）+項目風險等級系數×Y] Y=項目投資總額/（企業凈有形資產+項目投資總額）

貸款資產風險度=（正常貸款金額×項目貸款風險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風險度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發放后，企業貸款總余額有無超過該企業貸款最高限額，授信額有無超過單個企業貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認為調查崗提交的評估報告、調查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調查的內容，退回調查崗補充評估與調查。

貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入《房地產開發貸款申請審批表》交審查主管復審。經審查崗主管審查同意后，按授權授信審批權限報有權人簽批。

（二）貸款的審批

房地產開發貸款的審批要根據貸款審批權限及項目評估權限辦理。

1、貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。上級行審查崗的審查內容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3、貸款經批準后，由調查部門輸貸款發放手續。審查或審批人不同意貸款的，要說明理由，有關資料退還給貸款調查部門，并由貸款調查部門通知企業。

五、貸款的發放

經符合規定的貸款審批人審核批準后，信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質押）合同，并按規定辦妥有關公證（見證）、抵押登記、保險等手續。借款人取得貸款之前，應為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執管。若屬抵押（質押）擔保方式，借款人應將抵押物（質物）權屬及其有關登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關的銷售手續時，須出具借條，待手續辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發項目貸款，有條件的貸款行應在發放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業務簽訂《抵押貸款業務合作協議》。

貸款審查部門對貸款合同、有關協議等全部貸款手續中的各種要素、簽章等全部貸款手續核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經借款人認定，并逐級審批簽發后，交由會計部門，根據茬是度情況及有關約定條款，分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請

無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業務的金額機構出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內的被拆遷居民、機關、團體、企事業單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。經審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發給拆遷申請人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補償安置協議

在房屋主管部門審查、審批拆遷并發放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應與被拆遷人按照規定就補償、安置等問題簽訂書面協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。補償安置協議應當規定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項。1．拆遷補償安置協議的主要內容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；

(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責任等。

2．房屋拆遷補償安置協議的特征：

(1)協議當事人是特定主體，即拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協議簽訂有嚴格的時間限制；(3)協議簽訂有相對的強制性。

補償、安置協議訂立后，可以向公證機關辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。(四)實施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限內進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當白拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象

房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經濟利益，根據我國《憲法》規定，國家、全民、集體所有的財產受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產的所有權。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產損失。為保護被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應當明確的是，補償的對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補償形式房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。

1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

2．房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。

《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議時，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補償

1．出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產權不明確房屋的拆遷補償。拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

3．設有抵押權房屋的拆遷補償。《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。抵押當事人就解除抵押關系或重新設定抵押物達成協議的，拆遷補償按正常情況進行；抵押當事人無法達成協議的，按照法律規定的清償順序進行清償，不足清償抵押權人的，抵押權人按照有關擔保的法律規定，可向抵押人進行追償，抵押權因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業房屋及其附屬物的補償。公益事業一般指文教、衛生及社會公共福利方面的非生產性事業，拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準的使用期限內拆除。因此，拆除已超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據我國《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的，經拆遷當事人提出申請，由批準拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規定，行政裁決應當以事實為依據、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。

當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當拆遷人已根據規定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀清有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。

房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。

第二節房地產開發的階段與程序

房地產開發一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設階段和營銷階段。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯系、相互銜接，而且是交替進行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內容主要是進行開發項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產開發過程中至關重要的階段。可以說，房地產項目開發的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)開發投資機會鑒別和項目選擇

投資決策分析的第一步是對開發投資機會的鑒別和開發投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區范圍內尋找最為有利的投資機會。因為房地產市場是一個區域性的市場，不同的地區，其投資環境和房地產市場供求關系不同，投資機會也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區，鑒別可能投資的城市。進一步在想要投資的城市，根據所了解的該城市有關房地產的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發的房地產類型和空間區位，即通常所說的“物業”和“地塊”，經過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城市規劃部門、房地產管理部門、當前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產專業人士接觸洽談，使項目設想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產開發項目可行性研究的內容盡管與其他建設項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱為預可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎上，進一步收集較為詳細的房地產市場信息資料，對擬投資項日所在區域的社會經濟狀況、市場供求變化、區位條件及其相鄰周邊環境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估算，形成開發投資初步方案，據此評價投資機會選擇結果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依據。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對開發投資項目進行深入細致的技術經濟分析論證，為開發項目投資決策提供技術上和經濟財務上的評價依據。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術經濟可行性研究。可行性研究的主要內容包括房地產市場分析、項目財務評價和經濟社會評價。通過可行性研究，進一步明確了影響開發項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預測出其開發成本和預期收益水平，經過多方案比較，從中優選出最好的方案。據此，開發商如果認為該項目的預期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發項目關系到國計民生并具有很大社會和環境生態效益時，即使經濟效益不佳，也應多渠道籌集資金，進行開發建設。可行性研究報告經有關主管部門批準后，開發項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設工程施工這段時間。這一階段的工作內容主要包括：開發場地的工程勘測、獲取土地使用權、進行拆遷安置、規劃設計、施工現場的基礎設施配套建設、開發資金籌措、工程建設方案制定、辦理各項開工手續等。(一)開發場地的工程勘測

開發地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質和水文地質進行勘探，摸清土質構成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規劃設計、建筑設計及地基處理提供依據。(二)獲取土地使用權

土地使用權可以從土地一級市場，通過出讓以協議、招標或拍賣的方式獲取；也可以從土地二級市場通過轉讓的方式獲取；或通過其他途徑獲取，如聯建、聯營等。開發投資者應根據開發項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國家土地管理法的有關規定，通過當地政府主管部門辦理土地征用手續。依據國家和當地政府房地產拆遷管理條例、標準和細則，由開發企業或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規劃設計

規劃設計是房地產項目開發建設的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術經濟指標，統籌安排各項建設用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經濟效益、社會效益和環境效益的統一。(五)落實開發資金

開發資金是關系房地產項目能否順利進行建設的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發資金分期投入和使用計劃。(六)制定建設施工方案

制定詳盡的建設施工方案，對保證開發項目的施32212期和工程質量以及控制建筑成本和實現目標利潤都很重要。建設施工方案主要包括：施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(七)施工現場的臨時“三通一平”

施工現場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯系，鋪設施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進行場地清理并按豎向規劃設計平整場地，修建施工現場的防護圍墻和臨時用房。

綜上所述，前期準備階段涉及范圍廣、工作內容多，需要延續較長一段時間，市場情況可能會發生某些變化。開發商應隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應變措施，確保項目的順利開工建設和預期目標的實現。

三、建設階段及其程序

建設階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發過程中所涉及的人力、材料、機械設備、資金等資源集中于開發地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設的活動。這一階段的工作任務主要是：通過招標投標方式，優選承包商；進行項目施工建設的組織管理；項目控制和工程監理；項目竣工驗收和交付使用。(一)項目發包

開發商一般通過招投標(公開招投標、邀請招投標或議標)的方式，經過發標、投標、開標、議標和中標等程序，優選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(二)施工組織管理

房地產開發項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎設施等。因此，要保證房地產開發項目總體目標的實現，就必須對各分項工程的施工建設進行統一組織管理，使之相互配合、協調實施。在項目建設過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術管理和工程現場管理等。(三)項目控制與監理

在房地產開發項目施工建設中，開發商通常聘請監理工程師監督和檢查工程的進度、質量和資金使用情況，以使施工單位嚴格按照規劃設計和施工合同要求進行。有條件的開發公司也可依靠自己進行施工監理。

施工建設中的項目控制主要包含進度、質量和投資三個方面的內容。進度控制又包含總進度控制、設計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質量控制又包含設計質量、材料質量、設備質量和施工質量控制；投資控制主要指設計成本、施工成本、建筑成本和設備安裝成本等的控制。(四)項目竣工驗收

開發項目的竣工驗收是全面考核建筑產品的最終環節，一般是由開發商組織設計單位、施工單位、建設管理部門、質量監督部門及其他相關管理部門，按照被審核批準的設計、施工文件和國家頒布的有關施工驗收規范與標準，進行綜合檢查驗收。經驗收合格的項目即可辦理交付使用手續。對于設計規定或主管部門要求分階段建設的單項工程，則應分期分批進行檢查驗收。

四、營銷階段

房地產項目的營銷是幾乎貫穿整個開發過程的。只有通過營銷，將房地產商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現；才能使投資盡快收回，獲得開發利潤。因此，開發商應采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。在開發建設初期，盡可能地預售或預租房屋，盡早回籠資金用于開發建設；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產營銷，盡量在較短的時間內將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發收益。商品房的租售策略應根據開發商的經營理念和市場需求情況而定。

第三節房地產開發的主要內容

一、房地產開發項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產項目投資開發以前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，并實現房地產開發的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術和經濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關資料，還要研究該項目在技術上是否可行、在經濟上是否合理、投資的結果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術論證的方法稱為可行性研究，其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經濟評價三個部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現在如下的方面：

(1)作為確定項目建設的必要依據。投資者根據可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否操作該投資項目。

(2)作為向銀行和其他金融機構融資的依據。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報告是向當地政府及其所屬城市規劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執照的依據，同時也作為環保部門審查項目對環境影響的依據。

(4)作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續工作進行鋪墊。

(5)根據可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。

(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段規劃設計工作的依據。(二)可行性研究的階段、基本內容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產開發項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。

投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱“預可行性研究”。在投資機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括： ①在機會研究結論的基礎和詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

②確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節省時間和費用。

③根據項目的選擇依據和標準，確定項目的初步可行性。依據初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。

初步可行性研究階段的主要內容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

(3)詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發建設項目進行詳細深入的技術經濟分析論證，從技術、經濟社會和財務方面為項目進行投資決策提供科學依據。(4)項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，對上報立項的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。其內容包括：

①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；

②分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數、基礎數據、定額費率的選擇；

③從企業、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益；

④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。

2．可行性研究的基本內容。由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發項目可行性研究的內容應主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發項目概況、研究結果概要、存在問題和建議。(2)市場需求、供給預測——租售價格變化趨勢預測。(3)開發項目基本情況，分析其潛在優勢與問題，機遇與挑戰：(4)明確資源、原材料及公用設施條件。

(5)根據慣常條件，確定開發項目的實施計劃和進度要求。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。(7)資金來源及融資方式。(8)項目租售收入預測。

(9)國民經濟評價和項目財務評價。(10)項目評價與結論。

3．可行性研究的步驟。房地產項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：(1)接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發商即可委托有關咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。(2)收集資料，調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目的競爭能力。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查。為下步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。(3)設計方案。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案。

(4)財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。

(6)制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

(7)編制可行性研究報告。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

二、土地使用權獲取

目前，我國土地使用權的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發過程中，開發商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。對于新開發的土地，開發商主要通過出讓方式獲得土地使用權。有關途徑和方式簡述如下。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權

根據現行的法規及政策條例，國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規定。同時限定了批準權限，嚴格保護基本農田，凡基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準；其余由省級人民政府批準。

建設征用土地時，應按規定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區的菜地，須按規定交納新菜地開發建設基金；在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關費用。(二)國有土地使用權的有償使用

國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權有償使用的方式主要有三種。

1．國有土地使用權出讓。國有土地使用權出讓是指國家將一定年限內的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。按目前的規定：土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規定，即：居住用地70年；工業用地50年；教育，科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過國家規定的最高年限，超過最高年限則無效。

在土地使用期限內，土地使用者應當按國家規定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。在土地使用期限內國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發投資情況予以補償。

土地使用者在土地使用期內需要改變土地用途的應當經原批準機關批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權出讓合同或土地使用權出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協議出讓三種形式。(1)招標出讓土地使用權。是指在規定的期限內，由符合規定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規劃方案等因素。

(2)拍賣出讓土地使用權。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協議出讓土地使用權。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協商方式有償出讓土地使用權。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經批準后由出讓方和受讓方協商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經雙方協商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。協議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。

2．國有土地使用權租賃。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關法規的制定正在研究之中。3．國有土地使用權作價人股。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產的流失，又為國有困難企業的改制改組創造了條件。這主要是針對現有國有企業使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。對企業新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補地價方式

鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其，信附著所有權可以轉讓、出租、抵押。

為了鼓勵經行政劃撥得到土地使用權的單位將土地使用權推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優惠。

三、房地產開發與規劃設計(一)城市規劃的含義

關于城市規劃的含義，各國由于其社會、經濟體制和經濟發展水平的不同，對其解釋有所差異和側重，但基本內容是大致相同的。在我國，一般把城市規劃定義為：是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地、協調城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。(二)城市規劃的工作階段和內容

1989年我國頒布的《城市規劃法》中將城市規劃規定為總體規劃和詳細規劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規劃綱要，對總體規劃需要確定的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為編制總體規劃的依據。根據城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規劃基礎上增加了分區規劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設。詳細規劃根據不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃兩種類型。(三)城市規劃的審批

城市規劃是城市建設和管理的基本依據，城市規劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規劃綱要須經城市人民政府審核同意。

2．城市總體規劃的審批：中央直轄市的總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批；省和自治區首府及100萬人口以上的大城市的總體規劃，由所在省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批；其他城市的總體規劃，報省、自治區、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮的總體規劃，報市人民政府審批；其他建制鎮的總體規劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規劃前，須經同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。3．城市分區規劃經當地城市規劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

4．城市詳細規劃由城市人民政府審批。已編制并批準分區規劃的城市的詳細規劃，除重要的詳細規劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權城市規劃主管部門審批。(四)城市規劃與房地產開發的關系

城市規劃與房地產開發是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。城市規劃對房地產開發的影響及約束主要體現在以下兩方面：

1．城市規劃對房地產開發經濟效益的影響。為了使一個城市的經濟、社會、環境效益統一和諧，城市規劃往往通過一些控制指標實現這一目標。其中與房地產開發關系最密切和影響較大的是對城市土地開發強度的控制。

反映城市土地開發強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規劃師和房地產開發商的廣泛重視。

2．房地產開發必須符合城市規劃。我國城市規劃法規定，城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。為此，城市規劃管理部門通過建設用地規劃許可證等措施，對包括房地產開發在內的各項建設進行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關于項目選址意見書是房地產開發申報立項時必須具備的文件之一。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規劃行政主管部門關于項目選址的規劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。

(2)建設用地規劃許可證，是城市規劃主管部門根據開發單位或有關機構的用地申請以及規劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產開發單位憑借建設用地規劃許可證，才能到土地管理部門申請開發建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續。(3)建設工程規劃許可證，這是核準工程設計、施工圖紙是否符合城市規劃并準予施工的法定憑證。只有在取得建設工程規劃許可證、土地使用權證和其他有關文件后，房地產項目才能破土動工。

(4)臨時建設用地規劃許可證和臨時規劃許可證，這和永久性開發建設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設地上線路，鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質勘探等需要臨時占用土地所核發的法定憑證，這類用地必須在規定期限內予以收回。(五)居住區規劃 1．居住區規劃的任務。居住區規劃是城市詳細規劃的主要內容之一。其任務就是為城市居民經濟合理地創造一個滿足日常物質和文化生活需要的方便、衛生、安寧和優美的生活環境。在居住區內，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。居住區內也可以考慮設置少數無污染、無干擾性的工業。

2．居住區規劃的基本內容。居住區規劃的內容主要有以下幾項：(1)選擇并確定規劃用地位置和范圍；(2)確定規劃，即確定人口數量和用地面積大小；(3)擬定住宅類型、層數比例、數量、平面布置方式；(4)擬定公共服務設施(包括允許設置的生產性建筑)的內容、規模、數量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數量、分布和布置方式；(7)擬定有關的工程規劃設計方案；(8)擬定有關技術經濟指標和造價估算。3．居住區的組成內容。

(1)居住區的工程類型組成。根據工程類型基本上可分為以下兩類：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構筑物。

(2)居住區的用地組成。居住區的用地根據不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務院等；

②公共建筑和公用設施用地，指居住區各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；

③道路及廣場用地，指居住區范圍內的不屬于上兩項內道路、廣場、停車場、回車場等的用地；

④綠地及體育場，指居住區公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。

以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區總用地的50％左右。4．居住區規劃設計。(1)居住區規劃設計的基本要求。居住區規劃設計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應滿足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創造一個生活方便的居住環境，這是居住區規劃設計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務設施的項目、規模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區的內外交通等。

②衛生要求。要求居住區有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創造一個衛生、安靜的居住環境。

③安全要求。居住區規劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發生的特殊和非常情況，如火災、地震等。因此，必須對各種可能產生的災害進行分析，并按照有關規定，對建筑的防火、防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構筑物等作必要的安排，使居住區規劃能有利于防止災害的發生或減少其危害程度，為居民創造一個安全的居住環境。

④經濟要求。居住區的規劃與建設應與國民經濟發展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規模等時，均需考慮當時當地的建設投資及居民的經濟狀況，降低居住區建設的造價，并節約城市用地。同時，運用各種規劃布局手法，為居住區修建的經濟性創造條件。

⑤施工要求。居住區的規劃設計應有利于施工的組織與經營。特別是當成片居住區進行機械化施工時，更應注意各建設項目的布置適應施工要求和建設程序。

⑥美觀要求。居住區是城市中建設量最多的項目，因此它的規劃與建設對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有

第三篇：按揭貸款程序

按揭貸款程序

貸款種類：商業貸款公積金貸款組合貸款

一：商業貸款：

貸款準備的資料

㈠客戶：

⑴客戶是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結婚證原件

（注意：夫妻雙方的身份證明的原件必須是名字和身份證號碼必須一致，如身份證的位數不對，首先要看身份證上面的出生年月日是否一致，如一致就沒有問題。如證件不對，那么必須要有相關公安機關單位出具的證明原件說明此情況的真實性）；

④夫妻雙方的收入證明原件（注意：收入證明上面必須的字跡清晰無涂改等外觀不良，并且收入證明上面的聯系方式必須是座機號碼【其他電話均為無效】且在上班時間有相關的人能接到電話的電話號碼。）；

⑤主貸款人的銀行流水（原則上是流水越多且收入較高的就為主貸款人；流水上面交易比較頻繁的且交易數目大的打印最近3個月的就可以了，如果是流水上面交易不是那么頻繁且數目較小的就打印最近6個月的就可以了）。

⑵客戶是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③未婚證明（此未婚證明必須是貸款人戶籍所在地的相關民政局或街道辦事處等出具的證明原件）

（注意：客戶方的身份證明的原件必須是名字和身份證號碼必須一致，如身份證的位數不對，首先要看身份證上面的出生年月日是否一致，如一致就沒有問題。）；

④收入證明原件（注意：收入證明上面必須的字跡清晰無涂改等外觀不良，并且收入證明上面的聯系方式必須是座機號碼【其他電話均為無效】且在上班時間有相關的人能接到電話的電話號碼。）；

⑤ 銀行流水（流水上面交易比較頻繁的且交易數目大的打印最近3個月的就可以了，如果是流水上面交易不是那么頻繁且數目較小的就打印最近6個月的就可以了）。

注意：客戶的年齡未滿25周歲的，在招商銀行貸款的話必須要有擔保人，且擔保人也必須要有相關的貸款所需資料。

㈡房東：

⑴房東是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結婚證原件

④出售房屋的產權證原件

⑤出售房屋的國土使用證原件

⑥出售房屋的相關稅票和購房合同

⑦出售房屋的【房屋信息摘要】

⑵房東是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③出售房屋的產權證原件

④出售房屋的國土使用證原件

⑤出售房屋的相關稅票和購房合同

⑥出售房屋的【房屋信息摘要】

二：公積金貸款：公積金貸款由公積金指定了貸款銀行，目前華陽片區的二手房公積金貸款是由中國農業銀行貸款。成都片區由中國農業銀行，成都銀行。貸款需要準備的資料：

㈠客戶：

⑴客戶是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結婚證原件

④夫妻雙方的公積金繳存證明原件3份（此資料是公積金繳存單位相關公積金中心出具的。）

⑵客戶是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③未婚證明（此未婚證明必須是貸款人戶籍所在地的相關民政局或街道辦事處等出具的證明原件）

④客戶的公積金繳存證明原件（此資料是公積金繳存單位相關公積金中心出具的。）

㈡房東：

⑴房東是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結婚證原件

④出售房屋的產權證原件

⑤出售房屋的國土使用證原件

⑥出售房屋的相關稅票和購房合同

⑦出售房屋的【房屋信息摘要】2份原件

⑵房東是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③出售房屋的產權證原件

④出售房屋的國土使用證原件

⑤出售房屋的相關稅票和購房合同

⑥出售房屋的【房屋信息摘要】2份原件

三：組合貸款

客戶與房東準備的資料同上

四：貸款程序：

1：簽署貸款合同前期準備工作：核查貸款客戶的資信，出示貸款的人的身份證原件或者復印件由銀行工作人員查詢即可。上述貸款資料必須準備完善和正確無誤。

2：向所貸款銀行申請貸款，即簽訂與銀行的貸款合同。簽訂貸款合同時屋主協助客戶，屋主需要辦理的手續：貸款銀行開戶等。客戶需要辦理的手續：貸款銀行開戶等，3：簽訂完貸款合同后，擔保公司通知評估公司進行實地勘測與評估 4：評估公司出具評估報告，擔保公司向銀行遞交評估報告。

5：銀行審批

6：審批通過后即能確定客戶銀行貸款金額時，中介公司通知買賣雙方進行產權過戶手續。

7：客戶領到新產權證后，遞交新產權到銀行，銀行辦理抵押手續報告。8：銀行出具抵押報告后，買房需到房管局辦理抵押手續

9：房管局辦理完抵押手續后，出具他項權證書

10：他項權證書出具后，擔保公司遞交銀行，銀行進行放款。

注意：

1：公積金貸款是簽訂預審批的貸款合同，當預審批貸款合同通過過后，屋主和客戶還需要到公積金中心簽訂正式的公積金貸款合同。

2：目前商業貸款招商銀行規定貸款人的年齡必須達到25周歲，如未達到，應有相應的擔保人，那么擔保人必須出具相應的貸款資料，比如貸款的父母任何一方都可以作為擔保人，那么一方擔保之后，另外一方必須書面寫（知曉函）以示說明擔保人擔保此事已知。

第四篇：貸款購車程序

貸款購車程序

貸款人需要提交的材料

1.身份證戶口本

2.貸款申請表

3.住房證明

4.個人收入證明

5.擔保人身份證戶口本

所有證件須原件及兩套復印件

獲得貸款必備的條件

1.所在地常住戶口居民,在所在地有固定住所；

2.年滿十八周歲以上,六十周歲以下；

3.有穩定收入及償還貸款本息的能力,月供額不超過家庭可支配總額的60%；

4.須由第三方自然人為償還貸款本息提供擔保夫妻間不得互保；

5.貸款期間必須在銀行認可的保險公司一次性投保《機動車輛消費貸款保證保險》并連續投保《機動車輛保險》；

6.已開立“一卡通”賬戶；

7.銀行規定的其他條件。

經銷商：

到汽車銷售商處咨詢選車

將您應提交的材料交經銷商初審

交首付款、選定車型、簽訂購車合同

銀行受理、批準

辦理保險等手續

辦理車輛入戶手續并交付車輛

銀行：

辦理貸款申請手續、填寫相關資料

律師預約上門家訪、簽署相關文件

銀行審核通過、通知您可以貸款

到特約經銷商處選車、交納首付款、辦理相關手續

銀行發放貸款，即可去經銷商處提車

到銀行領取貸款合同、借據、車輛保險單等

貸款購車需要支付哪些費用

一、保險費用

1.車輛損失險：

六座以下客車＝保額×1.2%＋240元；

六座以上客車＝保額×1.2%＋600元。

2.第三者責任險：

六座以下客車：保5萬交936元，保10萬交1170元；

六座以上客車：保5萬交1053元，保10萬交1314元。

3.全年盜搶險：

六座以下客車費率為1%；六座以上客車費率為0.8%；桑塔納系列車型費率為1.1%。

計算公式為應交保費＝保額×費率。

4.無免賠險：

(車損險保費＋第三者保費)×20%

5.信用保險：以貸款額度為基數，按年限計數：一年期1%直至五年期2.2%。

二、擔保費用以貸款額度為基數，按年限計數，一年期1%直至五年期3.5%。

三、銀行貸款利率(2002年中國人民銀行公布)

1－12個月年息4.78%月息0.44%

24個月年息4.94%月息0.4575%

13－16個月年息4.941%月息0.4575%

37－48個月年息5.022%月息0.465%

49－60個月年息5.002%月息0.465%

四、車輛購置附加稅(新規定未執行前)

應繳稅(國產車)＝車款(含稅)/1.17×10%

五、驗車上牌費

驗車上牌各項費用300－500元不等。

六、車船使用稅約200元/年左右養路費五座轎車 1320元/年

購車：什么樣的衡量指標最科學？

衡量一輛汽車質量的高低，技術性能是重要的依據。其中動力性、經濟性是主要指標。當然，在評價汽車質量的同時還必須考慮銷售價格以及消費者個人自身的需要。現今市場上流行四個衡量指標。

提車注意事項

1、提車前帶齊票據。如發票、出廠證、保險單、保修單，以及說明書。

2、提車時，按票證查對實物。如查對車色、排氣量、出廠年份、車架號、發動機號是否與實際相符。

3、環繞汽車一周，仔細查看油漆顏色、全車顏色是否一致。車身表面有無劃痕、掉漆、開裂、起泡或銹蝕。用手摸一摸有無修補痕跡，不要被臟物或灰塵遮住殘傷痕跡，以此檢查是

不是二手車。

4、檢查輪胎規格，備胎與其他4個輪胎規格是否相同（注意：寶來有三種輪胎：固特異、大陸、韓太，本人較喜歡固特異）

5、查看前照燈（大、小燈）罩是否損壞，車門、車窗是否完整，后視是否良好，前、后擋風玻璃有無損傷。

6、用手壓汽車前、后、左、右四個角，松手后按壓部位跳動不超過2次，表示減震器性能良好。

7、檢查汽車有無（冷卻液、潤滑液、制動液、電解液及制冷液）泄漏現象。

8、打開車門，檢查車內座椅是否完整，座椅前、后是否可以調整。椅套是否整潔，沙發是不是真皮沙發，地面是否清潔、密封良好。車門把手開、關門是否靈活、安全、可靠，門窗密封條是否損壞。手動（或電動、液壓）車窗玻璃操縱機構工作是否正常。察看后視鏡中景物圖像是否清晰。

9、坐進駕駛室，接通電源開頭，檢查刮水器、噴水清潔器工作是否正常。接通燈系開頭，檢查前照燈（大、小燈）、制動燈、防霧燈等工作是否正常。按一按喇叭按鈕開關，檢查喇叭是否響。檢查里程表有無計錄數字，其數值，新車一般不超過60公里為好（從蛇口到JS處）

10、啟動發動機，先觀察各種儀表及報警裝置工作是否正常，當水溫和機油壓力正常時，聽發動機運轉是否正常，是否有異響；丟油門（放松加速踏板）怠速是否穩定。下車觀察排氣管排煙是否正常。（以排氣連續且手心無味、無色為好）

11、進行路試，檢查汽車的加速、怠速、負荷、制動等性能，操縱的穩定性、行駛的平順性和通過性。

12、檢查前輪減震器運輸保護套筒（黃色的）是否已解除。

步驟一：車輛靜止時的外部檢查

1、觀看漆面，以45度角仔細看發動機罩和車頂平面，因為較汽車側立面來說，汽車上平面著漆效果最能體現噴漆工藝的水平，也是最容易暴露暇疵的部位，無論哪一遍漆層處理得不好。都容易產生皺紋、鼓泡。噴漆工作環境衛生較差時，還容易在漆層留下斑點，自然會大大地影響美觀——誰都不希望買一輛長著“青春痘”的汽車不是？總之，車表面顏色應該協調、均勻、飽滿、平整和光滑，無針孔、麻點、皺皮、鼓泡、流痕和劃痕等現象，異色邊界應分色清晰。

2、檢查車門、機蓋、后備廂門縫隙是否均勻、門縫膠條密封是否良好。關車門時，只需稍稍用力，車門便應自動銷止，且銷止可靠，開啟時應靈便，門軸不松曠，無噪音。車窗啟閉應輕便靈活、閉合嚴密，車窗玻璃透亮無波紋，前風擋玻璃不眩目。

3、車體防擦條及裝飾線應平直，過渡圓滑，接口處縫隙一致。

4、后視鏡應成像清晰，調節靈活。

5、輪胎氣壓符合要求時，在車前觀看車身、保險杠、男子板左右對稱部位離地高度應一致。

6、檢查輪胎(包括備胎)的型號和花紋是否一致，有無裂痕起泡現象。

7、從側面推、拉輪胎上側，感覺不松曠。

8、檢查前照燈，對稱安裝的燈的類型、規格、充色及照射高度應一致，變換遠近燈光，亮度及照射位置應正確，不偏離、散光，各種燈的安裝及光度應符合廠家出廠說明要求。

步驟二：檢查發動機

1、打開發動機罩，查看發動機及附件有無油污、灰塵，尤其是缸蓋與缸體接合處、機油濾清器接口處、空調壓縮機、轉向助力泵、傳動軸等結合縫隙處有無滲漏。抽出機油尺，看尺上的機油是否清潔透亮，機油量應處于兩刻度之間。

2、檢查冷卻液、制動液液面是否處于最大(max)和最小(min)刻度之間。

3、冷車起動發動機，應起動順利，每次時間不超過5秒，點火一兩次即可發動。起動后發動機轉速應平穩，不發抖、無異響。

4、改變發動機轉速時過度應圓滑，儀表盤相應的指針反應靈敏。加速時。發動機應無突爆聲和斷火、回火和放炮現象。穩定于某一轉速時，發動機應無異常響聲，儀表盤相應指針應平穩，無明顯波動。

5、在發動機以低、中、高速運轉一段時間后，使發動機穩定于怠速(一般800—900r／min)運轉一定時間，看發動機是否平穩，是否出現抖動和雜音。

6、同時觀察車后排氣管出口排出的廢氣，應無煙(環境氣溫低時的蒸氣除外)、無味(將手放在排氣口附近片刻，然后觀看手上有無油跡。聞一聞是否有氣味)。

7、發動機停車一段時間后，試熱車起動，在正常工作溫度下(攝氏60—80度)發動機應在5秒內一次起動成功。

步驟三：行駛檢查

1、汽車行駛前，將制動踏板踩到最大力，保持一分鐘，踏板不能有緩慢下移現象。同時可以用這個時間看看前方視野是否廣闊，感覺一下座椅是否舒適。注意，座椅過軟長時間駕車時容易感覺疲勞。

2、踩離合器時。應接臺平穩，分離徹底。不打滑、不發抖。

3、變速器換擋應輕便靈活，擋位準確，不脫擋、不亂擋、無異響。

4、以低、中、高速行駛時均應平穩，車內無噪音。

5、汽車加速應快捷有力，以初速度20Km／h加速到40km／h所需的時間越短證明車的動力性越優秀。

6、行駛中路遇凹凸不平或碾過石子時，輪胎產生跳動后應有自動回位的效能。

7、以20km／h—30km／h的速度直行時。手暫時離開方向盤，看看汽車是否存在跑偏、側滑等現象。

8、行駛中轉向機構應操縱靈活，做“O”形行駛，看轉彎半徑(半徑越小，汽車機動性能就越好)，當車輪轉到極限位置時，不應與其他部位有干涉現象。做“S”形行駛，看看轉彎的靈活性。

9、速度為30k m／h時摘檔，滑行距離應在160米以上，可參照路邊的電線桿，兩桿之間距離通常約為50米。

10、制動應靈敏、迅速、有力，不跑偏、不側滑。制動距離符合出廠規定。

11、對照說明

書，根據季節試用車上的暖氣或空調及其他設施，看是否符合廠家規定。

12、檢查燈光及各種信號標志是否齊全、有效、準確、可靠。

13、最后驗證行車油耗，看看經濟性指標是否符合規定。

步驟四：停駛后的檢查

1、打開發動機罩，再次檢查有無漏油、漏水、漏電、漏氣現象。

2、觀察汽車底部的前后避震器、剎車泵、變速器、傳動軸等處有無漏油現象。

3、在有一定坡度的地面上，檢查駐車裝置是否有效、可靠。

4、小心、快速地點觸剎車盤、鼓，看看是否燙手。

5、試用中控銷或門銷、防盜器等設施是否有效、可靠。

通過以上步驟。可以大體考察出汽車的動力性、經濟性、可靠性等方面的性能，大家可以將這些與其使用的方便性、維護的簡便性和汽車配件供給便利性等其他方面綜合考慮，盡量選擇售后服務保障體系比較完善的廠家。從安全方面著想，也要盡量選擇有安全氣囊、ABS防抱死裝置的汽車。

第一：動力性

汽車的動力性指標主要由最高車速、加速能力和最大爬坡度來表示，是汽車使用性能中最基本和最重要的性能。在我國，這些指標是汽車制造廠根據國家規定的試驗標準，通過樣車測試得出來的。

最高車速：指在無風條件下，在水平、良好的瀝青或水泥路面上，汽車所能達到的最大行駛速度。按我國的規定，以1.6公里長的試驗路段的最后500米作為最高車速的測試區，共往返四次，取平均值。

加速能力（加速時間）：指汽車在行駛中迅速增加行駛速度的能力，通常用加速時間和加速距離來表示。加速能力包括兩個方面，即原地起步加速性和超車加速性。現多介紹原地起步加速性的參數。因為起步加速性性能良好的汽車，超車加速性也一樣良好。原地起步加速性是指汽車由靜止狀態起步后，以最大加速強度連續換擋至最高擋，加速到一定距離或車速所需要的時間，它是真實反映汽車動力性能最重要的參數，時間越短越好。

第二：經濟性

汽車的經濟性指標主要由耗油量來表示，是汽車使用性能中重要的性能。尤其我國要實施燃油稅，汽車的耗油量參數就有特別的意義。耗油量參數是指汽車行駛百公里消耗的燃油量（以“升”「L」為計量單位）。在我國這些指標是汽車制造廠根據國家規定的試驗標準，通過樣車測試得出來的。它包括等速百公里油耗和循環油耗。

等速百公里油耗：指在平坦硬實的路面上，汽車以最高擋分別以不同車速等速行駛這段路程，往返一次取平均值，記錄下油耗量，即可獲得不同車速下汽車的百公里耗油量。將每個車速段的耗油量用點連起來，就發現是一條開口向上的拋物線，最凹點就是耗油量最低的車速段，也就是“經濟車速”。一些廠家以這個經濟車速做為耗油量參數，實際上也是做為參考值而已，因為一般用戶是很難做得到的，原因與前面所述的“加速時間”道理一樣。

循環油耗：指在一段指定的典型路段內汽車以等速、加速和減速等三種工況行駛時的耗油量。有些還要計入起動和怠速等工況的耗油量，然后折算成百公里耗油量。一般而言，循環油耗與等速百公里油耗（指定車速）加權平均取得綜合油耗值，就比較客觀地反映了汽車的耗油量。一些汽車技術性能表上將循環油耗標注為“城市油耗”，而將等速百公里油耗標注為“等速油耗”。

第三：性價比

性能價格比，指的是產品本身具有的特性和功能與其單個產品價格之間的比率關系，也就是說要根據產品的性能來決定產品的價值，這是以產品性能為主要衡量標準的比較方法。家用車是一種集美觀、動力性、舒適性和安全性于一身的特殊商品。用戶購買家用車，必然綜合考慮外觀造型、技術性能、安全性能等各種因素。一輛轎車的安全性較差，即使價格再低，成熟的用戶也絕不會動心；安全保證、技術性能俱佳的轎車，即使價格貴一點，用戶也會掏腰包，因為它物有所值。

第四：利價比

利益的比較是立體化的，既要考慮性能，還要滿足需要，更要注重實效。比如你需要的是私家日常代步車，安全和舒適就應該是首要的選擇標準；如果你需要的是家務和商務兼用車，三廂轎車就比兩廂轎車更適合要求。

性能價格比看重的是性能指標，利益價格比看重實用功效；性能價格比以比較產品為核心；利益價格比以自身需要為核心；性能價格比是剛性的單向比較，利益價格比是柔性的雙向比較。

通過利益和價格的比較關系，可以發現在選擇車輛時需要細致劃分，綜合考慮各項因素：性能、質量、服務、品牌缺一不可。汽車作為近兩萬個零配件組合而成的運動的載體，性能固然重要，質量更是關鍵，服務才是保障，品牌就是價值。你不可能把這些選全了，所以只能選擇最適合自己的。