第一篇：房地產行業如何提升核心競爭力

房地產行業如何提升核心競爭力

http://2011年7月27日來源：經濟導報

通過優秀企業文化打造強勢品牌是房地產企業生存發展的重要手段。淄博齊桓房產開發有限公司正是憑借品牌的力量在激烈的市場競爭中爭得了一席之地。特別在海圣春天高尚社區開發中秉承“用細節創造品牌”的開發理念，通過智能化到位、綠化景觀到位、安全防護到位等細節打造具有青春時尚理念、高智能化配套、高層次園林景觀、一流的封閉式管理、健康安樂的人居環境，使業主的生活像春天一樣的燦爛。

1、優秀的地產品牌文化已成為房地產項目持久核心競爭力的關鍵因素，并貫穿房地產實踐的全過程。房地產市場由于同質化嚴重，差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上，因此，房地產企業的競爭最終就是企業文化的競爭。而提高住宅文化的內涵，首先企業需要有特有的文化培育企業的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產品的高質量，用產品的高質量提升企業的高信譽，創造企業的品牌，提升企業的形象。房地產文化絕不只是一個概念，其更重要的內在含義涉及到企業內在管理、外部形象、消費者的認可度等一系列問題。

2、企業的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產品的銷售速度起到越來越大的影響。對使用期很長的房地產產品來說，該行業的企業文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應該是客戶管理型的企業文化。它貫穿于產品的開發及使用的全過程，體現于企業產品的早期市場研發、企業的經營管理、企業的品牌力和其獨特的優勢，以及企業的信譽。

3、企業文化對于豐富和培育企業核心競爭力將具有不可替代的作用。企業文化是企業的靈魂，是企業在長期發展過程中逐步形成的，品牌形象是企業文化的外在體現，要使品牌成為企業的核心競爭力，有賴于企業文化的存在。品牌形象是企業文化的外在表現，具有張揚性，而企業文化則是根植品牌形象的土壤，具有內涵性。正因為如此，我們才有理由相信，房地產行業只有用企業文化塑造品牌才能最終提升企業的核心競爭力，并最終立于不敗之地。

第二篇：房地產行業核心競爭力

掌控房地產行業核心競爭力

我國房地產行業的確有一些重量級的企業，然而至今還沒有一家能豪言掌控了企業核心競爭力，究其根本就是缺少市場經濟條件下“如何去做”的經驗基礎性積累。盡管他們擁有數量可觀的物力資源、財力資源或政策優勢，但還不能形成一種具有核心競爭優勢的資源組合和發展戰略。房地產是風險率極高的行業，其資金投入大、運作周期長、市場變化快，常令業內同仁有如履薄冰之感。地產商是否永遠無法擺脫發展、消亡的生命周期

定律，如何打造常青型的房地產開發企業，已成為新世紀許多房地產企業正在苦苦思考與摸索的問題。這其中關鍵的一條就是如何在整合戰略資源的同時強化企業的核心競爭力，并以此來面對全球化經濟所帶來的高層次競爭。

自C·K·普拉海拉德和K·哈默率先提出企業核心競爭力理念之后，這一理論便迅速在企業理論和戰略管理領域風靡全球。盡管到目前為止尚沒有一個統一的概念論述，但我們綜合現有的研究，結合房地產企業的特色，將核心競爭力界定為：企業多方面技能和企業運行機制的有機融合，是不同技術系統、管理系統及技能的有機結合，是企業在特定經營環境中的競爭能力和競爭優勢的合力。核心競爭力不僅表現為關鍵技術、關鍵設備或企業的運行機制，更為重要的是它們之間的有機融合，是各種能力的綜合提升。

房地產行業特征

與企業核心競爭能力

房地產業既無百年老店，又無跨國公司。橫著看，它是本土化生意；縱著看，與經濟發展階段有關。房地產開發建設項目與所在地的政策、法規、規劃密切相關，而這些都具有濃厚的地方色彩。并且，不同地區、不同國家間的氣候、民族、宗教、文化習俗等存在差異，使開發商很難生產出一種像可口可樂一樣的“標準產品”向全世界推銷，這客觀上制約了房地產企業的跨國經營。

當前我國房地產業大量積壓與大量開工現象并存，這是因為存在巨大的市場需求；同時，房地產業的門檻較低，只要能拿到地皮，手里有點錢，就比較容易進入。

房地產行業的以下特征決定了核心競爭能力的尋求方向：行業進入容易；基本技術的公開化；產品的地域性、固定性和惟一性；產品的非標準化；群體性很強；產品變化快。

綜合來說，在企業無法控制政策環境、市場變化的情況下，要想在激烈的競爭中站住腳，房地產企業就必須有自己的可持續發展之道——強化核心競爭能力，尤其是著眼于針對市場與客戶的研究及資源有效統籌等方面的能力。

房地產企業核心競爭力的構成1、房地產企業的價值定位分析

房地產開發商的本質就是一個“系統集成商”，它將資金、土地、設計、工程、物業管理、環境等多種變量因素組合成自己的產品，并且通過廣告、營銷、租賃等服務最大限度地實現自己的市場價值。

如今，房地產開發的專業化分工已是大勢所趨，比如：項目定位有專業的調研與策略公司，設計有咨詢公司和設計院，工程有監理和專業施工單位，銷售有代理，廣告宣傳有專業廣告公司，如此等等，那么，房地產企業要在整個開發價值鏈中扮演什么角色？一個房地產開發商沒必要也不可能獨立完成整個價值鏈的運作，未來體現房地產開發商最大價值的關鍵因素就是組合、協調、判斷與決策能力。對資金、人力、物力各種資源的調動和配置能力、價值判斷能力、整個開發流程的決策能力也就構成了不同房地產商的差異化競爭優勢。

2、房地產企業核心競爭力界定

房地產企業價值鏈中的任何一個環節單獨考慮，都可能成為企業同其他競爭者展開市場競爭的資本。然而，要從中提煉核心競爭能力就要考慮到三個前提條件：具備充分的用戶價值；具備獨特性；較強的延展性，應該為企業打開多種產品、區域市場提供支持，促進企業的整體發展。

以上述三個條件為界定原則，我們首先將房地產企業核心競爭力界定為市場（全面市場調研能力、把握個體需求能力、把握群體需求能力、快速反應能力和資源整合能力等）、品全過程個性化服務能力）。其中，市場、品質和品牌構成了競爭力的外殼，而括號中的內容則構成了房地產企業核心競爭力的內涵。

房地產企業如何營造

核心競爭力

根據上文中擬定的房地產企業核心競爭力模型，一個營造地產企業在有意識地培養核心競爭力的過程中，應該從內核入手，強化資源整合能力，緊抓企業核心競爭力的靈魂——創新能力，進行企業內部全員、全過程的培育，一定會取得較好的效果。其主要的戰略路徑包括下列內容：

1、從無意識提升競爭力向有意識提升競爭力的理念轉變

在核心競爭力的觀察進入企業領導人的意識之前，核心競爭力的形成是一種無意識的企業行為的結果。其形成和成長的速度和強度，同企業有意識地塑造和提升行為的影響相比，要慢得多、弱得多。房地產企業需要的管理者應是一名根植于核心競爭力觀念的企業領導人，他應該能夠在認準市場需求和產品技術變化趨勢的基礎上，對企業的核心競爭力進行準確定位。然后建立相應的企業機制，配備相應的環境條件，來塑造和提升核心競爭力，并將其轉化成競爭優勢。

2、戰略資源整合能力的強化

房地產企業戰略資源的整合能力可以細分為組合、協調、判斷與決策等能力，而企業則應該主要通過在有形資源和無形資源兩方面的持續積累來獲得能力的增強。一般而言，房地敗教訓等）；利益相關者資源（客戶、企業全員、合作伙伴、供應商、分包商等）；原材料資源（土地、建材等）；傳媒資源。無形資源則主要包含：信息資源（新技術、新材料的獲得渠道、時尚文化概念等）；政策資源（政府宏觀指導和控制因素、新政策、新法規等）；品牌資源（企業及產品的知名度、市場的忠誠度）；組織資源（企業的文化建設成為釋放企業員工能量和形成合力的有效渠道）。大量的理論和實證研究證明，無形資源已成為企業打造核心競爭力的主導因素。

3、激發創新能力

從某種程度上說，市場競爭優勢與核心競爭力都是一個階段性概念，只有創新才是企業生命的源泉。創新的最主要結果是形成企業的競爭預見能力，使企業建立對未來最接近真實的假設，從而具備搶先到達未來并保持領先地位的潛力。對任何一個房地產企業而言，激發創新能力的核心在于企業擺脫現有的市場和產品觀念的約束、重視多樣化的整合、超越顧客導向、保持好奇心和想人之所想等多種激勵手段的綜合運用。下列機制的建立和強化可作為創新的基礎平臺：

制度支撐機制：這主要包括愿景規劃創新、組織機制創新（比如偏平化結構、項目團隊等）、分配制度和激勵機制創新（如股票期權和ＥSOP等）、決策機制創新、信息網絡（內部溝通和競爭情報系統）創新等。

知識創新機制：這主要包括知識傳播、知識共享、知識培訓、個人知識與組織知識的有效整合、建立知識庫、企業文化創新（比如鼓勵失敗試錯、強化標新立異等）等。

戰略創新機制：主要包括企業的發展戰略規劃和運營戰略規劃（如分解價值鏈、選擇虛擬經營方式以及資源整合機制等）。

生產創新機制：主要有引入敏捷制造模式、技術創新（新工藝、新技術、新材料）把握市場個性化需求（如顧客定制模式）等。

房地產企業核心競爭力析

房地產企業核心競爭力析

自C.K普拉海拉德和G.哈默率先提出企業競爭力理念之后，核心競爭力理論迅速在企業理論和戰略管理領域風靡全球。根據房地產企業的特點，房地產企業核心競爭能力可以界定為：企業多方面技能和企業運作機制的有機融合，是不同技術系統、管理系統及技能的有機結合，是企業在特定經營環境的競爭中的競爭能力和競爭優勢的合力。而房地產企業是資金、管理密集型的企業，其核心競爭能力應從投資、管理兩方面去培育。

1、投資

籌措資金的能力：房地產市場的進入門檻抬高，土地進入公開市場招標拍賣，銀行貨款條件收緊，自有資金的比例進一步提高，市場風險不斷加大，是否能以較低的財務成本、獲得好的融資渠道成為企業的核心競爭力之一。

獲得項目（土地）的能力：土地是房地產企業的發展源泉，沒有土地，巧婦難為無米之炊，如何以較低的成本獲得優質的土地，是企業的核心競爭力之二。回避風險的能力：房地產市場是一個高風險的市場，如何回避投資及管理過程中的各類風險，是企業的核心競爭力之三。

2、管理

整合社會資源的能力：房地產是一個跨度十分之大的行業，其從投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理、環境保護、信息智能、貨款按揭、保險等可謂包羅萬象，如何充分運用社會專業資源，最大限度為企業發揮作用，是企業的核心競爭力之四。

控制管理成本的能力：一個企業的效益可以分成兩個部分，即經營效益和管理效益。經營效益在房地產發展初期，對于不少房地產企業來講十分可觀，如土地價格、各項規費等，只要有關系，地價可以比別人便宜，規費可以少交或不交，人們把這個時期稱作“關系地產”時期，企業的效益主要來自于“關系”是否到位。但隨著房地產市場的不斷規范，大家基本處于同一個起跑線上，遵循同樣的游戲規則，企業之間的效益高低將主要取決于管理水平的高低，利潤的空間將主要來自于兩頭，一頭是靠加強管理來控制成本，同樣的產品成本比別人低一點；另一頭是靠加強管理來提升產品的品質，使售價比別人高一點。一頭低一點，另一頭高一點，利潤空間也就出來了。因此，向管理要效益是企業的核心競爭力之五。

凝聚人力資本的能力：企業之間的競爭實質是人才的競爭。人力資本不是指企業中的所有人，主要是指企業中的企業家和技術創新者，它與人力資源以及人才并不是同一個概念。貨幣資本是一種被動資本，而人力資本是主動性的資本，只有通過人力資本的運作，貨幣資本才能增保值。因此，凝聚人力資本的能力是企業的核心競爭力之六。的市場環境下房地產企業核心競爭力探析

黨的十六屆三中全會提出了把增強企業活力，進一步完善基本經濟制度作為推進改革、完善社會主義市場經濟體制的重要任務。而建立歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度又成為進一步完善基本經濟制度的一項迫切任務。進入二十一世紀，我們面臨的市場環境從賣方市場進入到供給相對過剩的買方市場，我國房地產市場經過20多年的發展，不斷的走向成熟。房地產企業之間的競爭從產品競爭、價格競爭轉向品牌競爭。新的市場環境下房地產企業要想發展和生存就必須提高企業的核心競爭力。

近20年來，企業戰略管理理論的研究出現三大主流學派，即行業學派、資源學派和核心能力學派。行業學派認為：戰略管理的首要問題是選擇潛在高利潤行業。行業學派提出低成本戰略、差異化戰略和集中化戰略。資源學派的戰略著重于企業的獨特資源和持續競爭優勢、資源的獲得途徑等。核心能力學派則認為在制定戰略時，內部環境比外部環境更重要。其理論要點是：

1）公司的競爭力來源于比競爭對手以更低的成本和更快的速度建立核心能力的能力。

2）核心競爭力是多因素的復合體，它是技術、治理機制和集體學習的結合。檢驗核心競爭力的標準是：第一，是否為通往多種市場提供潛在通道；第二，是否為消費者帶來顯著的價值。

3）多元化的企業應是核心競爭力的組合。

4）構建核心競爭力以及相關技術的未來圖，通過戰略構造，以保持企業內資源配置的一致性。由此看來，企業的核心競爭力具備這樣幾個特征：價值優越性、質異性、不可模仿性和難以替代性、途徑依賴性和積累性。那么什么是房地產企業核心競爭力？我們認為有以下幾個方面：

1、優勢資源是房地產企業核心競爭力的基礎

1）土地儲備為房地產企業的發展提供了空間

房地產商品具有差異性。在房地產開發過程中，有一句名言：房地產開發的第一因素是區位。那么擁有良好的土地區位就可以在房地產開發中擁有獨特的優勢。但是，我們也知道，好區位的土地通常地價高昂，這樣的土地開發利潤空間不大，同時好區位的土地相對比較稀少。對于房地產企業，進行土地儲備時應該關注那些有升值潛力的土地，提前購買那些升值潛力大的土地。對于這些土地的開發，可獲得巨大的回報。

2）人才資源為房地產企業的發展提供了動力

未來的企業競爭是人才的競爭，企業如何根據自身文化和經營理念，并在這種文化和經營理念指導下的用人機制中培養和建設適合自身的各類人才，這是一個企業實現持續性發展的根本途徑。同時，房地產的銷售同其他商品的營銷方式不一樣，是通過驅動“人流”而不是“物流”來銷售房地產。在這個過程中，同顧客的溝通是非常重要的，這就要求房地產企業應當能吸引高素質的專業人才。

3）客戶資源是企業生存的根本

每一個房地產企業都擁有其獨有的客戶資源。這些客戶資源是房地產企業在長期的發展中積累起來的。客戶資源是房地產企業核心競爭力的重要組成。一個優秀的房地產企業可以通過它在市場中積累的客戶來開拓市場。一個房地產企業的銷售人員總是有限的，而客戶可以是無限多的。比方說，一個客戶因為對自己購買的物業非常滿意，就可能會介紹其親戚朋友來購買。這樣，房地產企業的客戶就成為了企業實際銷售人員。這樣的客戶越多，房地產企業的營銷鏈就越長，品牌的影響力就越大。同時，企業的客戶資源越多，品牌的忠誠度也越高。

2、優質的客戶服務是房地產企業核心競爭力的關鍵

1）提高增值服務，擴大客戶資源

房地產企業不僅提供客戶一個住所，更應該提供一種生活方式，服務是房地產業的本質。在過去的房地產賣方市場的條件下，平庸的服務司空見慣。當今在買方市場的條件下，客戶正變得挑剔、精明，其消費行為也日趨成熟，平庸的服務再也不能贏得客戶的青睞，房地產企業為客戶提供滿意的置業服務、產權服務責無旁貸，優質個性化、增值服務才是企業走向成功的金鑰匙。在現代生活中，消費者提高生活水平的欲望越來越強。許多房地產企業針對這種情況提供了其獨特的增值服務。例如：合生集團為其業主提供的貴賓卡可以享受民航提供的貴賓通道服務和銀行提供的消費信貸服務。這些服務對于房地產企業來講，成本不大，但對于單個業主來講，效用很強。這些附加服務無形中提高了客戶的滿意度。

2）營銷服務

隨著市場競爭的日益激烈及市場營銷策略被廣泛地運用，一些市場營銷創新者大膽地突破了傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架，把服務作為第五個因素引進了市場營銷組合因素之中，使以客戶為中心的觀念深入人心，并在營銷活動中得以貫徹實行。作為市場營銷主要因素的服務，從產品的整體概念中延伸出來，其對象及內容出現了新的變化，它不僅包括對現實客戶的服務，而且也包括對潛在客戶的服務；不僅要提高客戶現實的(售后的)滿意程度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。服務可以使企業創立個性，增加競爭優勢，有效地增加企業的新銷售和再銷售的實現機率。服務作為第五個因素的導入為傳統營銷提供了一個新的杠桿，為企業保持客戶關系、增加競爭優勢開辟了一條新路。可以這么認為：市場營銷=Product+Price+Place+Promotion+Service。當然服務是貫穿產品策略、價格策略、促銷渠道和促銷方式整個過程的主線。我們必須在整個市場營銷過程融入服務的意識，給消費者讓渡最大的價值。換句話說，市場營銷就是提供產品服務、讓渡利潤和滿足消費者需求的策略組合。

3）售后服務

房地產的售后服務主要是指物業管理和其他增值服務。良好的物業管理是保證房地產升值和可持續發展的利器。一個具有優秀品牌的房地產企業注定需要良好的物業管理來維持。現在人們不僅僅是買房子，還想購買良好的物業管理服務。房地產產品使用年限有幾十年，如果物業管理服務不好，那么，產品的保值增值就無法實現，同時企業品牌的價值就會流失。

3、建立激勵相容的公司內部治理機制是提升企業核心競爭力的重要環節

現代企業理論認為企業的所有者和經營者的效用目標通常是不一致的，要想企業能夠有效率地發展，減少代理成本，企業的所有者就應從經營者的報酬結構入手，建立對經營者進行相應激勵和監督的治理結構，使經營者的目標與所有者的要求達到最大的統一。只有這樣企業才能凝聚人才，提高企業的組織效率和產品的競爭力。

提升房地產企業核心競爭力，關鍵在于房地產企業自身的努力。首先，要樹立塑造和提升核心競爭力的意識和理念，不但企業領導者要有，而且要努力使這種理念成為全體員工的意識。只有企業全體員工有了這樣一種共識，同時有一種緊迫感，才能形成一種提升核心競爭力的強大動力，并為此做出不懈努力。其次，要強化企業戰略資源整合能力和創新能力。房地產企業要通過有形資源和無形資源兩方面的持續積累來獲取競爭能力的不斷增強，同時要通過機制創新、科技創新和營銷創新來增強企業活力，以不斷提升其核心競爭力。企業還可以通過資產重組、組建大型房地產企業集團等方式來增強競爭力。同時，在買方市場條件下，房地產企業要通過實施品牌戰略和文化營銷，在房地產開發、中介服務和物業管理等方面創出更多的地產名牌，打造更多新的樓盤亮點，樹立企業信用，以使自己在競爭中立于不敗之地。房地產企業還應通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業選拔和用好人才的機制來增強競爭能力。在現代社會，企業的文化建設也越來越成為增強企業競爭力的一個重要方面。因此，房地產企業應加大培育企業文化建設的力度，充分發揮企業文化的作用，通過樹立良好的職業道德、誠實守信、依法經營，以實現企業經濟效益與社會效益的全面發展。總之，在新的一年，我省的房地產企業應當積極地調整自己的企業戰略和組織結構，充分認識新形勢下房地產企業發展的基本動力，努力提升企業的核心競爭力，使企業在市場競爭中立于不敗之地。

房地產開發企業核心能力的界定

中國加入WTO后，房地產開發企業不僅面臨著市場消費主體、市場供求關系、消費者需求等方面的不斷變化，而且還將面臨國外企業涌入國內市場搶灘競爭以及國內企業在國際市場中生存的巨大挑戰。目前房地產開發企業在經營管理方面還存在著諸多問題，解決這些問題根本的方法只能是以市場為導向，結合實際，樹立核心能力戰略觀念，培育房地產開發企業核心能力，建立房地產開發企業核心能力管理體系。房地產開發企業核心能力的界定既是成功實施以核心能力為基礎的戰略管理的重要前提，也是擺在中國房地產開發企業理論界和實踐界面前的一項急待解決的重要課題。

一、房地產開發企業核心能力的過程觀

企業核心能力是指在市場競爭條件下，企業通過核心子過程及其與其他子過程交互作用所具備的獲取持續競爭優勢的能力或“過人之外”。它具有外延性、耐久性、獨特性、二重性、價值難以評估性、普遍模糊性、相互關聯性、歷史依存性、學習積累性、不可還原性和價值可變性等十一個特征。

企業核心能力是通過業務流程（business processes）外化為企業和持續競爭優勢與超利潤的。企業業務流程可以分解為相互銜接和支撐的子過程。房地產開發企業界流程可分為業務過程和支撐過程兩類。業務過程包括前期開發策劃、規劃設計、投資建設、房產推廣策劃與銷售、售后服務等五個主要子過程；支撐過程主要包括戰略預見與整合、財務管理、人事管理等職能子過程。

二、地產開發企業核心子過程界定時應考慮的因素

企業在市場地位和市場力的競爭中的勝敗主要取決于企業核心能力，因此高級管理人員不應對每件事都有加以關注，而應該正確判斷出哪些事對公司的長期發展前景更有利，應將注意力目標定在能力的核心層，而非能力邊緣，因為只有核心能力才能有助于公司的持久競爭力和成功。為此，我們在具體界定房地產開發企業核心能力時，應考慮以下四個因素

1、房地產業的特點

（1）投資周期長、不確定性和風險程度高

（2）市場供給缺乏彈性。房地產地域性強、資源稀缺、投資大、建設與價值實現周期長等特征，決定著房地產供應不可能有較大彈性。

（3）市場需求的廣泛性和多樣性。

（4）市場消費的層次性和發展性。

以上因素表明，房地產企業只有加強市場定位、規劃設計、才能降低投資風險，充分滿足社會需要，進而贏得競爭優勢。

2、消費者價值

核心能力的作用在于可以給顧客一種超過他們價值判斷的利益，能夠使企業滿足消費者的基本利益需要。例如本田將發動機制造技術的訣竅作為核心能力。雖然沒有一個司機能準確說出為什么駕馭本田車要比駕馭其他車的感覺好。消費者能覺察到的是利益，而非利益所涵蓋的有關技術上的細微差別等能力方面的東西。

可見，消費者是判斷核心能力與非核心能力的最終宣判官。一個企業在競爭中要想證實自身的核心能力，就必須致力于不斷提高產品中的消費者的“可感知的價值利益”。

3、競爭者的差異

一項能力必須具有排他的競爭優勢，才可稱之為核心能力。

當然，為整個行業所有企業普遍具有或極易被仿制的能力是不會被定義為核心能力的。企業的“必要能力”和“差異化”能力之間是有區別的，在過去的幾十年中，本田擁有的生產發動機的能力才是核心能力，而如福特公司則不能擁有這方面的能力。

4、延伸性

核心能力是開啟市場之門的鑰匙。某一企業的專門技術，如果不能拓展新的市場和服務領域，就未必是核心能力。因此管理者在定義本企業的核心能力時，不能只從單一的某一特定產品領域出發，而要著眼于開發新產品市場的能力，避開以產品為中心的能力觀。

三、房地產企業核心子過程的界定

從核心能力的特征以及評價標準來看，房地產開發企業核心業務子過程包括前期開發策劃、規劃設計、項目推廣策劃子過程，核心支撐子過程則是戰略預見與整合。因此，以上四項構成房地產企業核心競爭能力。

1、前期開發策劃是房地產開發的基礎，也是項目成敗的關鍵。

前期開發策劃是指房地產開發企業通過市場調查研究，確定開發項目的目標客戶群，對目標客戶群的社會、經濟、文化等特征作出準確界定；發現目標客戶群的要求；綜合考慮各方面因素，確定滿足客戶需求的項目開發與策劃方案。

分析房地產開發成敗的規律得出的結論是，前期開發策劃能力是房地產商居第一位的核心能力。意識到這一點標志著不僅是觀念而且是公司內部的實質性革命轉變，房地產公司要將內部資源配置的重心向市場需求的調查研究傾斜，并以此建立起相應的業務運作流程，從戰略發展的高度對前期開發策劃能力加以系統培育和強化。具體而言，前期開發策劃主要涉及三個方面的流程：

（1）客戶地位：確定樓盤是為了哪個單價區間和總價范圍的客戶開發的。

在項目決策時，要選擇幾個價格區間方案來考慮，并弄清楚各個階段可能的競爭對手。在銀行按揭推出的情況下，以住宅總價去考量客戶成為最重要的手段。在確定總價后再考慮客戶對面積的需求，最后反推出單價，這已是實戰所應用的手法了。

（2）需求定位：確定客戶住宅需求的具體內容。

在客戶定位之后，就要對客戶以居住為中心的一系列需求的具體內容進行詳盡研究，以便為項目規劃設計提供依據。需求定型包括房屋的物理狀況、房屋的設施功能、小區的設施配套等幾方面的內容。

（3）項目定板：確定滿足客戶需求的創造策劃方案

在確定客戶需求后，有針對性地提出三至四套能夠滿足需求的策劃方案，涉及不同的滿足重點、設計風險、地價、項目成本、預期利潤、運作周期，如小高層方案、高層方案、多層方案、混合方案等。最后的確定在于效益的分析。

2、規劃設計的引導控制確定了房地產項目的基本形態。

這里，“規劃設計”是指房地產項目環境與建筑的規劃與設計，即確定在給定規劃條件下的住宅小區的空間排列組合、建筑風格、環境特色和智能水平，各個戶型的結構和平面設計特征以及建材選料和造價成本，一句話，規劃設計確定了住宅的生命。

規劃設計的極端重要性和它的外包作用模式使開發商對規劃設計過程的控制能力成為了以準確有效的方式來滿足客戶的住宅需求的關鍵因素。為此，開發商要建立一支專業、高效的規劃設計控制隊伍，他們能以專業水準提出規劃設計的任務要求，評價每個階段的進程并糾正其中存在的問題，把規劃設計工作引導到符合客戶需求的軌道上去。

房產開發商規劃設計的控制能力表現在以下七個方面：

（1）能選擇正確的規劃設計方式；

（2）能選擇正確的規劃設計合作伙伴；

（3）能保證客戶需求內容在規劃設計工作中得到體現；

（4）能激勵設計師采用創新手法來工作；

（5）能保證項目成本得到有效的控制；

（6）能保證項目擁有根據市場的變化作出靈活調整的空間范圍；

（7）能保證進行科學高效的施工。

3、項目推廣策劃和銷控能夠保證前期開發策劃和規劃設計控制的成果在市場中得到體現，并且能夠糾正這二者失誤所造成的嚴重后果。

在設計完成后，項目推廣成為首要任務，項目推廣包含營銷策劃、形象包裝、廣告宣傳、銷售管理、售后服務等環節，但關鍵的就是策劃和銷控了。

營銷策劃是將項目的利益點以創造性的方式傳導給潛在客戶的過程，利益是在與對手的比較中產生的，因此策劃人員要十分熟悉市場競爭對手的狀況，找準利益比較的基準，如究竟是自然環境的優越還是內部環境的優劣，是社區文化氛圍濃厚還是商業氣息彌漫等等，優秀的策劃方案必然是另辟蹊徑，以獨特的視角審視項目。

銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不一定是一件好事，可能開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售，這種能力不是一朝一夕能培養起的，而是通過長期市場探索形成的經驗總結并加以科學發展的。

如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了。而在房產這一關乎人的終極需求上，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。它能糾正其它因素的失誤所帶來的嚴重后果。

4、戰略預見與整合能保證企業正確的發展方向以及核心能力的培育與發展。

企業戰略預見與整合能力是指企業在外部環境與內部經營條件分析的基礎上，明確企業的經營的發展方向，明確企業核心能力及其發展規劃，并且有效地實施戰略的能力。

核心能力是企業最寶貴的戰略資源，是企業競爭優勢的源泉。核心能力的培育，首先就涉及企業的發展方向問題。企業發展方向至關重要，因為它決定了核心能力是否能形成。只有發展方向正確，在此基礎上才有可能形成核心能力，否則，核心能力無從談起。“一個以低成本生產錯誤產品的企業比一個以高成本生產正確產品的企業更容易失敗”。而企業強大的戰略預見能力是企業核心能力形成的前提。其次，核心能力的培育與管理需要強有力的戰略管理的支持。企業核心能力的形成不是一個偶然的隨機過程，而是需要企業有意識、有計劃的培育與發展。這就要求企業以核心能力為中心進行環境分析、制定企業經營戰略以及實施戰略。

房地產企業戰略聯盟的6種模式

隨著房地產產業鏈的日益完善，資金、土地儲備、專業化服務等越來越不是問題了，所有的資源都在向企業集中，房地產開發最根本的競爭力是什么？不再是企業擁有資源多少的競爭，而是企業整合資源能力強弱的比拼。比的是看誰有自我造血機能，看誰具備對大勢的把握能力、產品原創能力、品牌打造與資本運作能力。也既是對整個社會范圍內資源的整合能力。打個比方，企業競爭就像戰場中的攻占山頭：在企業資源和產業資源層面上的努力，就是要讓自己爬得更快，消耗更小，從而占據山頭的有利位置；而在社會資源層面上的創新，則是要對地形環境進行創造性的評估，發現有價值而被他人忽略的山頭，占有并獨享它可能的利益。在前一種情況下，行業的大多企業都在同一個山頭上爭奪，而在后一種情況下，企業可能分散在不同的山頭上，各得其所。簡言之，就是通過不同的聯盟模式促使各企業在資源和能力、產品、市場基礎之間構成的關聯結構下進行多方位整合。整理過去十幾年房地產行業的發展經驗，一些優秀的企業已經做出了一些很不錯的聯盟戰略創新，總結起來主要經歷如下六種模式：

一、資源互補

這種聯盟模式不是簡單的企業規模的疊加和擴大，其實質內涵是房地產強勢資源的聯合。代表性的案例是：2004年３月２９日華遠與建外ＳＯＨＯ有關尚都二期轉讓協議的簽署。關于此次合作業內稱：潘石屹的“雞蛋”終于換到了任志強的“糧票”。過去市場是非自由配置的，因為沒有土地使用年限問題，沒有限制性條件問題，所以有資金的一定不會選擇那些現在有土地而沒有資金的，而會自動選擇一些新項目；但４號令出來后，資金和土地互相結合問題就更加突出起來。在３月２０日建設部開的一個自由聚會上，很多發展商提出 “希望形成互相的結合，共同聯盟，共同取得土地”。這預示著北京房地產開發商之間的“聯盟”即將拉開大幕。而在此前一個引人注目的案例便是華潤與華遠、萬科三大巨頭的合作。華遠與華潤的合作，華潤是企業的行業戰略擴張，而華遠借此打通了海外融資渠道，從而成為國內唯一通過境外借橋上市而使公司資本結構國際化和吸引社會融資最多的地產公司。萬科與華潤合作，華潤旗下的華遠積累了豐富的施工管理經驗，同時，土地資源的儲備十分充足，加上萬科的品牌知名度堪稱魁首，市場化程度非常高，手工業管理水平出領先地位，兩大公司的聯合，必將實現優勢互補，在人才、信息、技術、資源、采購、降耗上發揮1+1＞2的增值效益。而華遠與萬科的強強合作，則企業整個行業范圍內強化價值鏈的范例。

二、交叉營銷

這種整合聯盟模式的最大特征就在于身處不同行業的企業間通過結成聯盟，進行交叉營銷，以達到擴大業務的目的。房地產界經典的案例是：2002年8月13日，聯想集團新大廈，聯想集團、萬通地產數字家庭（E-HOME）戰略合作簽約儀式隆重舉行，發布會上，聯想、萬通宣布將建立數字家庭（E-HOME）全面的戰略合作關系，聯想主要負責數字家庭相關產品設計開發，萬通地產負責提供實現數字家庭的房屋載體貢獻高端客戶的服務經驗、雙方共同負責客戶需求分析、市場調研和推廣、產品售后的工作，從而形成了一種房地產業與電子業的整合模式。2003年6月9日，香港匯豐銀行與全球知名的房地產咨詢公司戴德梁行簽署合作協議，在北京、上海、廣州三地同時展開合作，為境外客戶內地置業，提供獨特的“一站式”全方位購房服務，包括為境外客戶提供從看房、買房、按揭貸款，到出租、代收租金以及后續的物業管理的全方位購房服務，匯豐銀行將為客戶提供多幣種按揭貸款和匯款服務，而戴德梁行將憑借其在地產領域的投資和管理經驗，為客戶尋求優質物業并管理物業，從而形成了一種房地產業與銀行業的整合模式。此外，進行這種整合的還有海爾集團與大連萬達簽署的“萬達—海爾成品房計劃”；南國奧林匹克花園與海爾成立的“奧園海爾住宅產業化推進中心”等。當然，美的集團的空調、微波爐，TCL集團的電視、電話等等都可以隨著人們的需求而進入房地產行業的整合范圍，與房地產企業結成聯盟之姻。

三、經驗共享

房地產的行業特征決定，很多企業在進行區域擴張時，都會或輕或重地表現出一定的“水土不服”問題，解決這一問題最直接的方式就是與當地成功企業通過聯盟，進行經驗共享。這方面的代表：國際范圍，為了加強實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產業咨詢公司、英國上市物業顧問公司DTZ聯合成立戴德量行，進行房地產服務的跨國經營。國內，早在聯想融科置地攜手順馳集團宣布正式進軍天津房地產市場一年半之前，順馳投資集團即進入了北京，方式和融科置地有相似之處：與當地實力強大的開發商首創集團聯姻，成立合資公司“北京首創順馳置業有限公司”。國際與國內的結合，作為知名品牌，大連萬達集團經過十幾年的發展，已形成以大型住宅房地產、商業房地產、大型超級百貨連鎖店為三大支柱產業的大型企業集團，公司總資產100億元，年銷售額約110億元。萬達商業廣場項目遍及上海、南京、天津、沈陽、青島、濟南、西安、長沙、成都等大中城市黃金地段。目前，萬達集團商業地產已和世界500強企業沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯合發展協議，每個項目均有5-8家不同業態的主力店進駐。這種“訂單地產”是萬達集團首創的商業與地產相結合的模式，其核心理念是與世界一流商業企業合作開發大型商業廣場，雙方進行經驗共享，達到雙贏目的。更為常見的模式是：2003年摩根斯坦利房地產基金與上海永業集團宣布建立共同投資上海房地產市場的戰略聯盟，除了摩根斯坦利房地產基金與上海永業集團外，另有兩家新加坡公司也參與了其中，預計，隨著國外機構對國內房地產投資信心的加強，此種模式將會得到進一步推廣。

四、分工協作

這種聯盟模式與交叉營銷相近似，所不同的是，參與聯盟的企業多數是屬于房地產關聯行業，各企業都專心地集中于某一產品，而其他的附帶產品可能不是最正業的，所以聯盟就把各企業最弱項的部分用最專業的部分來補充。此種模式的代表是： 1999年，中體實業向廣東金業集團提出了合作要求，并合作成功開發了番禺奧園，連續性的成功吸引了沈陽華新國際公司，這樣，三大巨頭成立了上海奧林匹克置業有限公司，開始了對資源的重新組合：中體的體育資源優勢、華新國際的建材優勢、奧園集團的地產開發優勢在其他奧林匹克花園發展中得到了有效的整合。2002年，一向能在業界引起轟動效應的任志強宣布，他的北京新時代房地產開發有限公司與北京首都旅游集團達成聯盟，兩家結盟后，合作成立了兩家新公司——北京市首旅華遠房地產開發有限責任公司和北京市首旅華遠國際酒店物業管理有限公司——注冊資本分別為1億元和500萬元，其中，任志強的北京新時代房地產公司所占股份均為40％，首旅集團所屬的首汽集團、首旅國際酒店集團所占股份分別為40％、20％。這種聯盟結合是社會化大分工的結果，它有企業改造過程中和酒店生產過程中的建設任務，這里附帶可能有很多房地產開發，但各企業根據自身優勢可能更專心地集中于酒店部分的建設和管理問題。相信隨著市場競爭的加劇和分工的細化，這種跨行業之間的聯合也會得到長足發展。

五、市場瓜分

如果說資源整合是為了強化能力，交叉營銷、經驗共享、分工協作是為了拓展市場與保護市場，那還有一種模式就是通過聯盟來瓜分市場。經典的案例是重慶房市：自2000年上半年第一個區域性房地產聯盟——北部新城“五黃大社區”聯盟誕生，地產聯盟由此走入重慶房市。有“北約”，也就有“南聯盟”，2000年下半年秋季房交會前，南部城市８家地產商成立“南岸區房地產聯盟”在房交會上進行整體形象展示。2002年春節前“空間革命聯盟”開始醞釀，２月底成立，這是第一個依托相同或相似產品線的地產聯盟，空中花園、錯層、夾層等都加入聯盟。上述聯盟形式不一，兩個是以地域為紐帶，另一個是以產品特性結成，但他們都有一個共同的目標——達成聯盟，以聯盟的形式占領市場，共同把“蛋糕”做大。在北京，2002年10月京泰集團、嘉里集團、華遠地產、ＳＯＨＯ中國共建聯盟，共同開發北京東南四環一個4．7平方公里的大型綜合開發項目——物流港（本項目位于朝陽區十八里店，總投資110億元，總建筑面積300多萬平方米，不僅是朝陽區十大重點工程之一，也是北京市吸引外資63個重大項目之一）。此外為了占領中國市場，兩大跨國房地產服務“巨頭”——高緯物業和宏騰國際日前宣布，今后在中國將以同一個名字“高緯宏騰”共同運營，成為國內首家由跨國企業合并的房地產服務公司，兩大跨國“巨頭”進入中國市場已有多年，此次強強聯手，顯然是要鞏固在中國的地位，進一步奪取房地產服務領域的高端市場。

六、身份認同

房地產企業以聯盟形式進行合作是資源整合的有用形式，同時也在時刻為整個行業產業鏈的強化與業內身份認同做努力。例如，成立于１９９９年１２月房地產市場最早的聯盟組織 “中城房網”（現易名為“中房聯”），由深圳萬科、北京萬通、河南建業三家發起，旨在通過成員之間信息共享、共同培訓、集體采購、集體融資等，達到統一研發、規范房地產市場的目的。成立于2000年11月 “中住聯”，提出一個產業鏈聯盟的觀念，其成員以開發商為主，還包括住宅產業的關聯機構如設計機構、部品供應商、裝修商、家具商、建材商。2002年初，醞釀了一年有余、由中房集團、中遠集團等１０家企業牽頭成立的“新城市建設聯盟”浮出水面，與以上的房地產聯盟有所不同，“新城市建設聯盟”一出世即有的放矢，為實施一個共同的計劃——新城市建設聯合發展計劃而設立。此外，較為突出的還有2003年10月由中體產業集團、天泰集團、華盛集團、美好遠景、泰盈集團、決策資源集團等一批中國及國際較具市場影響力的房地產機構共同發起成立的中國?奧林匹克花園房地產聯盟，目前簽約加盟的包括市場、物業、銷售、資金、材料、施工、設計、教育、健身等不同業務不同行業的企業12家之多。對于此種聯盟的作用，“中城房網”輪值主席馮侖概括為：“使你站在一個行業最高端來獲取信息，同時來展望你企業未來的，非常好的機會和一個角度，如果不參加，在這個行業的事業會相對的縮小”。

總之，房地產業作為經濟支柱性產業之一，涉及建筑、金融、商業等多種產業，房地產行業的競爭與發展具有聯動性。而房地產市場競爭發展到今天，已達到一個新的境界，在這曠日持久的競爭中，企業要取得持久競爭的優勢，就必然需要全方位、多層次企業的合作和產業聯盟。這也必將是新經濟、新形勢下的房地產行業競爭的發展方向。

第三篇：淺談房地產企業如何提升核心競爭力

淺談房地產企業如何提升核心競爭力

摘要：為了提高房地產企業的核心競爭力，使房地產企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地，房地產企業采用先進的客戶關系管理已經勢在必行。現論述了房地產行業發展現狀以及房地產企業引入客戶關系管理系統提升核心競爭力的途徑。

關鍵詞：房地產；核心競爭力；客戶關系管理房地產行業發展現狀

我國房地產市場的高速發展始于1997年，從城鎮住房制度改革，停止實物分房開始，1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產集中噴發出巨大的消費能力和龐大的市場需求，中國一夜之間進入建筑年代和散戶年代，大大刺激了個人購房消費的欲望。短短的十幾年時間，中國的房地產經歷了飛躍式的發展。特別是這幾年來，中老年由于行動不便想換帶電梯的洋房，中青年由于孩子的出生要想換大房，剛畢業的年輕人要結婚也需要買房，如此多的剛性需求導致了中國房地產商享受了幾年的甲方強勢和賣方優勢。然而在社會生產力高度發達的當今社會，市場競爭不斷加劇，房地產產品的極大豐富，消費者對房地產產品的消費日益個性化和多樣化，特別是信息工具和渠道的快速發展，使得客戶對房地產產品和服務的選擇范圍不斷擴大，選擇能力不斷提高，選擇愿望也日益加強。同時，客戶對房地產產品、法律和政策等相關因素的了解和把握也越來越深入和老練，錯誤、陷阱和維權游戲，消費者、開發商、監督部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。產品的極大豐富，按揭貸款和預售條件的嚴控以及加息的預期，無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環境下，中國的房地產市場逐步由賣方市場進入買方市場。因此如何提升企業的核心競爭力使自己房地產企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地，是各房地產企業首要考慮的問題。

2.2 房地產企業的核心競爭力內涵

房地產企業的核心競爭力就是房地產企業在開發、經營過程中形成的不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的獨特的資源整合能力。它是房地產企業在進行房屋建設和轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的過程中形成的，具有自

己獨特優勢的經營實力，是企業的技術、產品、管理、文化等資源的綜合優勢在市場上的反映，處于企業核心地位、影響企業發展全局的競爭力，在較長時期內相對穩定，是一般競爭力的統領。

在新經濟條件下，優勢資源是房地產企業核心競爭力的基礎，優質的客戶服務是房地產企業核心競爭力的關鍵，建立激勵相容的公司內部治理機制是提升企業核心競爭力的重要環節。因此如何把握客戶的需求并以最快速度做出響應，即如何吸引并保持客戶已成為當今房地產企業競爭的焦點。房地產企業采用先進的客戶關系管理已經勢在必行。

3用客戶關系管理構建房地產企業核心競爭力的途徑

依托營銷理論重點從客戶溝通方面構建和諧的客戶關系，在生產、銷售、服務和技術支持等方面進行全面整合，旨在通過有效的客戶關系的改善來提高企業生產、營銷和服務等相關業務的效率有針對性地為客戶提供有價值的產品或服務，從而實現客戶價值最大化和企業收益最大化之間的平衡。由此可見，“以客戶為中心”是客戶關系管理的核心所在。

3.2 客戶關系管理提升房地產企業核心競爭力的途徑探析

客戶關系管理強調以客戶為中心，與房地產企業核心競爭力的本質是一致的。它把房地產企業的客戶資源有效而充分地利用起來，構成房地產企業核心競爭力的源泉，并通過作用于房地產企業價值鏈而形成房地產企業的核心競爭力優勢，從而提高房地產企業的競爭能力。客戶關系管理提高房地產企業核心競爭力主要通過以下幾個途徑：

（1）通過對客戶實行統一集中管理，提高房地產企業競爭力。房地產企業大量的客戶信息散落在各個售樓點、各個銷售人員的筆記本上，信息分散，不統一；一旦銷售人員離開，意味著帶走了有用的客戶信息。目前，客戶信息還不能被企業作為企業重要的戰略資源進行保護；不同業務類型之間，不能共享客戶資料，例如銷售、市場調研、客戶服務、物業管理等部門常常出現客戶信息脫節的問題；客戶可能與房地產企業的各個層面接觸，但房地產企業難以對客戶進行一致的服務和關懷；無法實現對客戶服務、客戶投訴的及時處理、跟蹤、反饋和維護。房地產企業借助導入客戶關系管理系統，提升企業客戶關系能力，提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力；并且整合原本屬于各部門分散管理的客戶信息，將它們通過現代信息技術和客戶關系管理系統統一為一個信息中心。它能夠為客戶服務提供業務指導、技術支撐和信息保證；為各部門提供共享的全面信息資料，協調各部門行為。

（2）通過與客戶建立長期、穩定的關系，實現企業的經營目標，確定房地產企業的市場定位，進而提高企業競爭力。與客戶建立長期、穩定的關系的關鍵是提高客戶滿意度、增強客戶忠誠度，然而為客戶提供優質服務是提高客戶滿意度、增強客戶忠誠度最有效的手段。通過客戶關系管理系統，房地產企業可以建立完整的客戶投訴處理體系。客戶無論是在項目現場的客戶服務處、物業公司、銷售公司，還是通過其他部門進行投訴，都能得到“一站式”服務。客戶關系管理可幫助房地產企業在售前、售中階段，針對準業主客戶提供有針對性的互動服務；幫助房地產企業及時了解老業主客戶的物業管理、房屋設備的使用、維修等情況，為客戶提供售后咨詢、客戶回訪等服務，從而盡可能少地減少客戶投訴的發生，提高客戶滿意度；客戶關系管理系統還能幫助房地產企業加強對會員信息及活動的管理、維持老會員的忠誠度，同時不斷挖掘和發展新會員，從而產生更多的客戶推薦，帶來更多的銷售機會。利用客戶關系管理系統對企業內部客戶資源進行統一管理跟蹤，可以建立起更好的客戶服務體系，并通過老客戶的良好口碑，為企業推薦新的客戶，帶來更多的銷售機會，獲取更多的利潤，從而實現企業的經營目標。

（3）配合客戶的個性化需求，通過客戶價值的實現來提高企業競爭力。隨著時代的進步，技術的革新，消費的日益逐漸感性化，客戶已經不滿足于大眾化的同類消費，獨樹一幟，別具匠心的個性化消費逐漸成為潮流。明確客戶需求是決定產品定位的最根本因素。房地產公司如何把握消費觀念的變化?如何讓客戶在產品、銷售過程、物業和服務的過程中感到滿意?客戶關系管理所提倡的“一對一”和客戶滿意度理念將會給房地產企業和消費者帶來滿意的答復。通過CRM系統管理客戶資料，房地產企業可對客戶群體進行細分，及時了解客戶需求，尤其是那些還沒有購房的潛在客戶的需求，并在針對樓盤進行廣告宣傳、市場營銷活動時，采取有針對性地策略，達到最大限度吸引潛在客戶的目的。通過對客戶特征的分析，利用現有先進的溝通手段，如手機短消息、email、傳真等，向潛在客戶群體有針對性地提供客戶關懷信息、營銷信息、樓盤信息等。

4結語

房地產市場雖然只有短短二十多年歷史，已經跨越了賣方市場以量取勝階段，以質取勝、營造知名品牌己經成為多數開發企業普遍采用的戰略措施。重視客戶價值的消費者導向型決策方式，即客戶關系管理的應用，為房地產企業帶來客戶規模優勢、成本優勢、知識優勢、品牌優勢和差異化優勢，從而快速、持續地提高房地產企業的核心競爭力。

第四篇：如何提升電影核心競爭力

如何提升我們國家電影核心競爭力 課程《電影市場與產業研究》 老師 俞劍紅 論文題目 ：影視特技將是我國電影未來核心競爭力

系別：美術系

研究方向：電影特技創作 姓名：張侃 學號：04153073 完成時間：2015年12月15日

作為一名電影學院美術系特技專業的研究生，我認為伴隨現代科技的進步，不僅給觀眾帶來了更優質的觀影體驗，給電影產業的制片、發行、放映、監管等環節帶來了革新。最重要的是影視特技將會是未來的電影工業發展的重要板塊，也是我們國家提升電影核心競爭力的主要方向和奮斗目標。

首先從電影的發展歷程來看,每一次電影特效取得里程碑意義的進步都伴隨著市場的巨大反響和受眾觀影體驗的質的飛躍,也是對電影表達語言的一次又一次解放,使電影不僅能夠完成人們想象力之內事物的具象化表達,而且能夠超越想象力,實現幾乎無所不能的具象化表達。喬治?梅里愛的蒙太奇手法和初創的電影特技將人們帶入了一個不同于長鏡頭再現的電影世界,使人們看到了電影更多的可能性和表達價值,同時也開創了巨大的電影市場,使電影的商業價值得以彰顯。從那個時期開始,人們就沒有停止過對這種超越想象力的電影語言的探索。20世紀二三十年代是美國電影崛起的時代,商業色彩和技術主義是美國電影崛起的兩大法寶,前者為電影發展提供了資金和市場,后者則是電影開掘新的想象力空間、開創新的表現手法、開發新的商業價值的重要依托。好萊塢電影“不是努力去捕捉真實的感覺、組織和節奏,而代之以制造一種摹本,一種獨立的存在,依據身入、認同的美學定律創造一種完美的幻覺,使人生成為視覺的、公開的和戲劇性的”。

進入新世紀，特技制作更加成熟，也越來越與影片的故事內容融合在一起。在電影制作中，特技已經不是特殊的技巧或效果，而是電影制作的基本手段。2009年的電影《2012》和《阿凡達》明確的告訴我們，CG也就是影視特技技術不僅僅是輔助手段，更是一種藝術自覺的表現方法，導演卡麥隆第一次比較系統全面的實現了藝術的“數字表演”。電影特技從增進效果的工具階段，跨越到視覺奇觀的出神入化，最終上升到數字表演的主導地位。與之帶來的還有井噴式的票房收入，《阿凡達》更是以27.823億美元的票房收入名列全球第一票房榜。

而反觀華語電影，不得不承認我們的核心競爭力——視覺特技雖然相對落后，但是在最近這十年的時間內也是有了迅猛的發展。2002年，影片《極地營救》大規模地使用了數字特效技術，60%的電腦特技及合成鏡頭，是當時國內電影史上運用特技鏡頭最多的一部電影。

2005年，國家廣電總局投入了近3000萬元專項資金研究制定適合中國國情的數字中間片標準，這標志著數字制作已經在電影藝術的發展中占有越來越重要的地位。國產數字特效電影得到了迅猛發展，全年產量達52部，占總產量263部的近20％，成為電影生產中潛力十足的新生力量。中國電影集團旗下的華龍數字電影制作有限公司，為《云水謠》、《天下無賊》、《超強臺風》、《太行山上》等近百部影視劇提供特效制作。大量使用數字影視特效技術的電影如《太行山上》、《無極》、《情癲大圣》、《七劍》、《神話》以及《頭文字D》等，都取得了非常好的票房。陳凱歌導演的《無極》執中國特技之牛耳，唐季禮導演的《神話》出現了近一千個特技鏡頭。周星馳的《功夫》成為當年中國特效大片最受認可的一部。

2007年，馮小剛導演利用韓國的技術力量完成《集結號》的特效，帶來了強烈的視覺沖擊。2008年,國家十一五重大文化產業推進項目，堪稱亞洲第一、世界一流的國家中影數字制作基地在北京懷柔區正式落成。馮小寧導演的《超強臺風》中特技鏡頭多達50分鐘，是國產電影在洪水特效方面的一次突破。2009年《驚天動地》將傳統特技和數字高科技有機結合，數字合成鏡頭多達520個。

2010年國內票房過億的10部好萊塢影片，無一不是主打特效特技，票房加起來超過了32億。國產票房過億的12部影片，票房加起來也有25億，主打特效特技的影片也占有一定比重。2010年的《唐山大地震》和《狄仁杰之通天帝國》的特效特技給觀眾留下了深刻的印象。黃建新導演的《建國大業》、丁晟導演的《大兵小將》，金鐵木執導的中國首部IMAX影片《大明宮傳奇》用電腦特效完美復制了大明宮古建筑群，葉大鷹的《天安門》用電腦特效讓毛主席的影像在影片中活龍活現。

細數今年票房過十億的四部影片，喜劇片有三部，另一部《捉妖記》是特效+喜劇。上10億的內地電影共有8部，純粹的喜劇占了5部，剩下三部都是特效+喜劇。曾經網友總是稱中國的特效是五毛錢特效，其實有很多的電影特效已經做的非常棒了。現在我們的特效制作走出了國門，被國外特效界的最高獎項認可。” 但是仍與歐美的電影特效投入有一定的差距，這是一個過程，需要一定的積累。所以我們的階段還在初中級，我們的水平和階段是伴隨著中國電影發展的步伐前進的。

特效是技術，而影視是行業，影視行業應用特效技術非常普遍，但是并不代表特效技術只應用于影視行業，如：廣告、建筑可視化、游戲、電視報裝、動畫片、電視節目、游戲制作、虛擬現實等甚至平面設計領域都會用到特效技術，所以如果單純看影視特效會把職業發展局限的過于狹窄。根據目前中國特效行業市場看，不生搬硬套，去創新，去改變，并堅持這項事業，才能使我國影視特效行業真正發達起來。吸取國外先進的制作經驗，少走一些彎路，并最大限度的利用資源，多多培養一流的特效制作人才。如今，國產片市場大多被青春偶像片愛情片占據，有一部特效大片就會被觀眾追捧，比如今年7月的票房黑馬《捉妖記》和全三維動畫電影《大圣歸來》，兩部片子的成功就是在一眾青春片中殺出重圍，無論是想法還是劇情，都可以打高分，抓住了觀眾的眼球，自然就有前景。兩部影片的大火必定帶來國內三維影視制作行業的火熱，再加上近期仙俠劇受到追捧，特效人才缺口也很大，而且電視劇集數長，制作項目繁多，利潤自然也豐厚。而現在，堅持這份事業的年輕人也越來越多，他們受新興文化和國際優秀的特效制作公司影響，為國內的特效制作帶來了新鮮血液和精彩的創新能力。如果用數據表示的話，中國的GDP比重中，第三產業占比已經高達40%，其中很大一部分貢獻來源于影視動畫行業，再加上今年國家在政策方面的各種利好和扶持，相信在未來，影視特效乃至整個CG行業，都將成為拉動中國經濟重要一環！

中國同樣擁有很多動畫大師，他們對中國動畫史的貢獻絲毫不亞于宮崎駿在日本動畫史的貢獻。比如中國最早的一批動畫人：萬氏兄弟（萬籟鳴、萬古蟾、萬超塵、萬滌寰），代表作：《鐵扇公主》《大鬧天宮》；中國水墨動畫開創者：特偉，代表作《小蝌蚪找媽媽》《牧笛》；開啟8090童年動畫大門的徐景達，代表作品《三個和尚》《哪吒鬧海》《三毛流浪記》等等太多了，他們當中的任何一個人，都是我們國家重要的財富，不能否認宮爺爺給我們帶來的溫暖和快樂，但中國一代動畫人的作品卻已深深與我們的成長相系相融，不可分割。曾經站在特效技術最頂端的美國，從2008年起就陷入一個美國本土影視特效公司倒閉怪圈，包括曾制作出《少年派的奇幻漂流之旅》的Rhythm &Hue和在美國名氣僅次于工業光魔的DigitalDomain破產。美國特效電影叫好又叫座，而美國知名特效公司卻接連倒閉，這一現象令人費解。

“美國的這些公司紛紛倒閉，并不意味著特效產業不好，而是產業轉移了。我們都承認特效產業的發源地是在美國，當美國發展到一定程度的時候，他成本就開始提高了，成本提高以后在全球有一個趨勢，就是美國先把電影的特效制作先放到了澳大利亞和加拿大，他們就強大起來了，后來放到了韓國，韓國的特效就強大起來了，下一波一定是中國，因為中國電影市場那么大。”所以美國特效公司的倒閉，并不是這個產業不好，而是這個產業在轉移。

縱觀中外電影特技的發展歷程，特技始終伴隨著電影的發展而成長。本世紀是電影特技發展的最輝煌的時代，觀眾的品味催生電影特技的數字手段，數字技術又不斷刷新大眾的視覺感觀和審美體驗。中國影視圈導演的集體自覺意識和特技隊伍與技術自主創新的進步，是中國電影未來前行的必要條件和可靠保障也是未來的核心競爭力。參考文獻

1、肖永亮.當數字技術與傳統藝術相融合[J].創意世界

2、郭曉.《阿凡達》帶給我們的反思不僅僅是技術 藝術教育，3、肖永亮.影視后期編輯與特效[M].北京：電子工業出版社，4、李雪 管笛.中國電影特效：畫龍不能點睛[N].北京商報,

第五篇：提升核心競爭力學習心得

提升核心競爭力，讓別人無法取代

看到學校每年招聘會上擠滿了密密麻麻的應聘者，師兄師姐臉上各種各樣的表情，迷茫的，沮喪的，猶豫的，當然也有高興，開心的。他們的這些表情提示著我要為就業之路做好鋪墊和準備，雖然現在我還是大二學生，但是現在我也必須要行動起來了，早準備比較好，到時應聘的時候會更加自信。所以，我選擇了大學生職業核心競爭力提升這門選修課，而事實也證明我的這個選擇是非常正確的，只有提升自身的核心競爭力，才能讓別人無法取代。

這學期的課程學習主要有以下三方面的收獲：

第一，我學會了更好地規劃自己的大學生活，確立自己的職業目標。為此我為自己做出一份職業生涯規劃書，里面包含了大學生涯到就業十年內的規劃及每個階段的奮斗目標。其中求學階段，我根據學校的教學大綱，從個人的實際出發，根據學校的要求，制定出基本規劃，主要是學習的重點、學習時間的分配、學習內容的調整、選擇和使用什么教科書和參考書以及具體的課外知識的選擇與學習。在就業階段中我確定了自己的求職目標，即成為歐萊雅公司的化妝品銷售員，其中我為自己設定了一條職位的晉升探索道路，即最后努力成為歐萊雅中國公司的銷售經理。雖然這個目標要實現很難，但是我相信只要做好充分的準備，我一定可以成功的。

第二，上一學期我選修了大學生實用禮儀這門課，加上這學期的大學生社交禮儀必備常識的學習，我把這兩者的課程內容結合起來，做了一個課程總結。在做課程總結時，我真覺得我是在做一件終生受益匪淺的事，因為這些知識是一輩子都可以用到的。學習儀表禮儀，談吐禮儀，書信禮儀，電話禮儀，會面禮儀，乘車禮儀，中餐禮儀，交往禮儀等，對于想要成為一個商務人士的我提升自身形象的價值意義重大，能夠給我以后的的工作加分。

第三，求職技能的學習讓我可以在今后的就業道路上少走彎路。求職的過程是應聘者和招聘者之間博弈的過程，那提高自己的求職技能就是每一個求職者在不斷的求職過程中要不斷總結和思考的問題，而這一學期的求職技能正好可以讓我事先做好準備。其中簡歷制作的技能，信息收集的技能，溝通技能，應變技能和演講技能的學習，讓我在面對當前這個競爭激烈的社會，特別是想要謀求一份合心意的工作時多了勇氣與自信。

我相信把握住個人核心競爭力的特點,在學習與實踐中不斷努力地培育與提升核心競爭力,在幾年后的就業中我一定會脫穎而出，并且讓別人無法取代，更好的實現自己的人生價值。

外語1110班

112050148 傅婷婷

1、確立自己的方向目標，再向它前進。在確立目標首先考慮自己的興趣與能力，自己不喜歡的不要想，還有就是自己通過努力卻無法達到的也不要想。一旦確立了目標，就要排除萬難堅持自己的信念。另外，目標的實現離不開動力。首先信念就是，實現目標的目的不是為了獲得領導好評，不是為了提高工資，而是為了提升自己的核心競爭力。當自己的核心競爭力達到一定巔峰時，就必然會取得成功。

2、依靠自主學習，獲得動力源泉。根據不同階段的目標，提升自己，有針對性的去培養自己，從而充分體現自己的核心競爭力和發揮個人核心競爭力的適應能力。另外，多點主動性去學習自己不具備的品質從別人身上學習他們的長處令自己也具備這方面的技能。

面對社會如此殘酷的壓力，我們這些還未步入社會的大學生能否勇敢的面對這個競爭激烈的社會呢？在當下我們能做的也就是做好如下的措實：提高我們的大學生核心競爭力。

1、學好自己的專業知識以便以后有一長之計謀生。

2、培養一些強于他人的綜合素質，才不會被人搶飯碗。

3、多參加社會實踐活動，多積累社會經驗。

4、勇于表現自己，有什么一技之長就展示出來好讓別人對你另眼相看。

記得當時大學生核心競爭力這門課是當時自己最想選的一門課，因為自己想到在不到兩年的時間后，自己就要步入這個競爭日益激烈的社會群體，自己卻還未做好心理準備，總想著自己畢竟在學校待了十年之余的時光，對社會一點了解也沒有。雖然說學校也是一個小型的社會，但像大多數人想的那樣，這畢竟不是真正的現實社會，外面的社會必定更現實得多。所以自己就抱著能學到很多東西的希望選了這門課——大學生核心競爭力。

選課的時候自己根本沒看清楚它變成了一門網絡課，聽上次選這門課的同學介紹說，這門課讓他們受益匪淺，那自己肯定也抱有好奇心的想了解一下他到底講的是什么內容，是否真的跟同學們說的那樣對我們的將來是很有作用的。剛開始上課還很不習慣，因為根本不知道這個電腦平臺怎么操作，更可笑的一次是，因為登陸不了網頁而無法簽到而引發了烏龍事件。在之后慢慢的實踐之后就開始很投入的去看老師布置的教學任務。無論學習哪個模塊，我都會以一顆好奇，積極飽滿的心態去學習，去參與。因為這門課講授的內容確實是對自己以后找工作或做事的時候很有幫助。它講的是在大學學好專業知識是一方面，但更主要是如何去適應社會，學專業課是為了找工作，而工作是為了生存，如何更好去生存，在當今社會，很大一部分取決的是自我核心競爭力是否具備的問題。

教學任務里穿插了大量的教學內容，有涉及到個人素質的培養、模范禮儀的教程，說話禮儀和姿態禮儀都有涉及、也有教授一些求職面試的知識。我想這些都對我們十分有用。在教學平臺上面還可以和同學們交流學習經驗，從中自己也學到了自己在聽課和看PPT材料的時候沒意識要的內容，所以自己又喜歡上了這種以網絡形式教學的課程，不用說怕遲到而錯過一些精彩內容，只要自己能及時把資料下載下來，自己就有大把時間去觀摩學習。而且當自己還有學什么感想也可以在上面發表交流，更重要的是，當自己有什么疑難之處就可以在網上發帖咨詢，不用因為下課了找不到老師解疑而發愁。

最后通過自己對整個學期的教學總結了一下自己需要具備的要求來提升自己的大學生核心競爭力：

1、學好自己的專業知識以便以后有一長之計謀生。

2、培養一些強于他人的綜合素質，才不會被人搶飯碗。

3、多參加社會實踐活動，多積累社會經驗。

4、勇于表現自己，有什么一技之長就展示出來好讓別人對你另眼相看。通過這門課的學習讓我更加認識到讀大學不僅僅是為了讀書而讀書，而是應該把大學作為工作前的黃金儲備期，在個黃金儲備期，才是一個人成長為人才的過程，過了這個時間和環境，就沒有機會讓自己成為人才，因為只有現在有心境，有環境。更重要的是培養自己的思維能力這是關鍵所在。