第一篇：城中村改造地塊人性化設計的思考

“城中村”改造地塊的人性化設計思考

（鐘建娟姚迅娟）

“城中村”指在城市市區中原農村居民點范圍內形成與周邊城市環境形成鮮明反差的，以原農村居民“一戶一幢”為基本特征的特殊居住區，是都市里的村莊。改造“城中村”是長期以來城鄉二元結構形成的難解之題，近年來杭州市從撤村建居和“城中村”改造入手，加快城郊新農村建設，以城市化推進城鄉的統籌發展。對“城中村”的農民而言，改造不僅是房屋形式的改變，更是居住方式、生活習慣和思想觀念的改變。他們不同于一般居民只要有房可居即可，而對居住條件提出更新更高的要求。作為從事改造工作的人員應在設計中加強人性化思考，充分考慮他們對住房的需要，從方便舒適、健康環保、環境優化等方面入手，體現“以人為本”的理念。

1充分考慮生活習慣，提供方便舒適的居住空間。

“城中村”改造工作已逐步從多層公寓建設過渡到高層公寓建設，通過幾年的拆遷安置情況表明改造區域的農戶已基本接受從單家獨院的低層房屋變為多層公寓，并逐漸接受了小高層、高層住宅。他們從思想觀念上完成了從高密度到低密度的轉變，擁有了集中綠化、園林、會所、架空層等原農居無法實現的功能,真正融入城市生活。

1．1戶型設計

根據杭州市“城中村”改造的有關政策，目前拆遷農戶每戶的安置面積在300m2左右，他們可以取得三套或四套住房，其中一套大戶型為自行居住，其余中、小戶型為出租房，設計中考慮到他們居住的方便和出租的需要將兩類住房分幢布置，自住房和出租房相對集中，既方便農戶與原有鄉鄰之間感情交流，又方便他們對出租房的管理。住宅人性化的要求是針對入住的人群而言，因此對農戶自住的大戶型在實用基礎上強調舒適性。由于農戶一般三代同堂，大戶型均設計為三室兩廳兩衛，客廳為南廳設計，大面積落地玻璃窗，日照、通風空前良好、視覺感受非比尋常，有利于全家人日常起居活動。主臥及老人臥室均朝南布置，提供充足的陽光。臥室、廚房均能直接采光和通風。主衛內設一個簡易儲衣間，方便洗浴后更換衣服。對出租的中、小戶型則以緊湊簡潔為主，注重布局的實用性，住戶可根據自身需求靈活機動地分隔臥室與客廳，做到兩室一廳或一室兩廳。

為了提高得房率，小戶型采用一梯多戶的布局并將小戶型布置在小高層樓幢中，減少走道的公攤面積。

1．2功能配備

住戶獲得較高的舒適和方便程度是居住質量提高的重要方面。農居設計中特別強調功能增量。面積增加，功能隨之升級，舒適度也會相應得到提高。清靜、私密是住戶所向往的，特別是他們習慣了獨門獨院的居住，因此設計應盡量向此目的靠攏，力求一梯一戶或一梯二戶。一個簡單的廳可演變為客廳和餐廳，主臥室及起居室朝南布置，每戶均有充分的儲藏空間，衛生間由老三件的洗滌盆、坐便器盆和浴缸盆增加了淋浴、化妝和洗衣功能，同時又能分區使用，并預留安裝熱水器位置。電信、數字電視、寬帶網及單元對講系統的終端每套進戶，水、電一戶一表，按樓層集抄，避免對住戶的干擾。空調機的位置統一并保證合適、美觀，同時還要全面考慮光、聲和空氣質量的綜合條件及相應的設備配置。

1．3配套設施

“以人為本”就是以切實關心每個人，同時也切實地關心農戶的生活習慣和方式，將他們原來生活中積極的東西提取出來，也是對城市的補充。考慮農戶喜歡聚會的生活習慣，還需特別設置獨立的會所，與建筑、綠地緊密結合，形成休閑交流中心，有利于人際關系的和諧發展，滿足他們信息交流和情感交往的需要，這也是對他們原有鄉村生活的一種延續，既有公共交流的場所，又有每戶業主私密的空間。由于老人和兒童在小區內活動的空間和時間較多，所以社區還應設有他們的專屬活動區等。機動車位及自行車庫按拆遷安置房的相關規范配置，通行線路合理流暢，坡度舒緩適宜，符合人性化要求。考慮現有住戶使用電動車較多，自行車坡道坡度一般按不大于20%設計，優于規范不大于25%的規定。2合理利用能源，提高住宅的健康環保性能。

2．1實施綠色生態住宅

住宅人性化要從住戶的切身利益出發，有效地利用自然，回歸于自然，減少污染，保護環境，提倡實施綠色生態住宅，最大化利用資源和最小化排廢，提倡重復使用，回收利用。如實施中水系統，配備循環水凈化裝置，循環重復使用再生水資源，收集和利用污水、雨水、流動景觀水改善氣候環境。從單純關注綠化率走向大樹率，改變出現空洞無物的大草坪，有選擇地引進大樹、成樹，結合整

體園林景觀設計，明顯提升環境質量。

2．2提高健康、節能效果

住宅設計中充分利用日影分析原理和計算機輔助設備來改善日照和用地之間的矛盾，有效發揮土地的綜合利用率，把空氣、陽光、綠色引進每套住宅。窗墻比在符合設計規范的前提下,一方面通過大窗戶容納更多的陽光、空氣和綠化景觀，另一方面增加保溫隔熱手段或使用防熱隔膜玻璃等措施，把不必要的熱量拒之室外；采用會呼吸的綠色建材，調節室內溫度和濕度；推廣太陽能轉化為熱能的使用，通過光的充分利用來減少電損耗。住宅中人可容忍的噪聲為40～45dB，為達到這一目標，應更多注意加強樓板隔聲構造和面層處理以及玻璃的隔聲處理。住宅室內廢氣和有害氣體排除是影響住戶健康的問題，這要求排風系統風管質量過硬，可使用新型、專用的風道系統和接口，有效排除車庫、廚房、衛生間廢氣，避免煙道串味現象。住宅內管道布置不合理會影響住宅品質的提高。集中管井，合理布置管道，將公共使用的設備管道設置在住戶套型之外是切實可行方法。

3優化環境布局，塑造高品位的居住區。

“城中村”改造要以“鄉村鄉情”為主題，容納了居住、購物、娛樂、交往等功能，使之成為具有濃厚人文色彩的城市綜合社區。小區環境應以“鄉村鄉情”為鍥入點，體現“以人為本，回歸自然”的理念，滿足人性化需求，強調空間的開放性和參與性，在提供一個舒適的工作與生活環境的同時，努力塑造富于鄉村親和力的社區模式，避免單純而乏味的居住環境以及人際關系的冷漠。

3．1總體布局與立面設計

小區整體布局與立面設計應體現人性化的需求，創造田園風情的居住環境。建筑風格簡潔明快，立面輕靈空透，用現代建筑板、玻璃、空調隔板及金屬欄桿等基本住宅元素進行組合，有利于提高通風采光，提供良好的視野，使其富于人情化、生態化。色彩與材質適宜搭配，帶來視覺的愉悅，體現現代建筑的特色。建筑界面富于變化，錯落有致，營造親切、溫馨充滿人性味的小區環境。出入口設置應與建筑呼應，似乎是一個巨形的港灣，這正是家的暗示，進入小區就如同回到心靈的港灣，透過干凈明麗的建筑體驗到一種濃濃的溫情。

3．2景觀綠化設計

景觀綠化設計應凸現精品意識。中心廣場、集中綠地、組團綠地與宅間綠地有機結合，形成巨大的生態綠化空間，在宜人的尺度下精心構筑，引入各種喬木以及各種植物花卉，形成物種豐富的生態群落。總體設計中注意將周邊豐富的自然景觀和生態綠化引入小區內，通過穿插組合變幻，營造出多層次、網絡化的綠化空間環境，創造出具有親和力的鄉村園林意境。

3．3交通規劃

交通規劃以方便居民使用為原則。小區以蜿蜒流暢的環形車行道路為骨架，其余均為步行環境，組合成連續、系統的步行體系，結合綠化滲透到各個單元，形成了一個步行天堂。道路簡潔，占地少，同時注重主、次干道、出入口與景觀綠化的密切結合，提升環境品質。地下車庫出入口接近小區主出入口，汽車可直接從小區干道到地下車庫，做到人車分流，保證安全有序。地下車庫連通各住宅樓，停車后均直接進入各單元，交通十分便利。

“城中村”改造是一項改善農戶居住環境、改變城區面貌、提升城市品味的系統工程，設計中應按上述三方面突出思考人性關懷，從大處著眼，小處著手，設計、建設符合“城中村”改造地塊居民需求的住宅，充分滿足他們對住宅的生理和心理需要，給他們提供一個安全、健康、舒適和愉悅居住空間，才能取得他們對改造工作的認同和支持，有效推進“城中村”改造。

第二篇：大洋城中村改造項目四期地塊一

大洋城中村改造項目四期（地塊一）房屋征收補償方案（征求意見稿）

為依法實施大洋城中村改造項目四期（地塊一）建設范圍內的國有土地上房屋征收，維護被征收人的合法權益，保障房屋征收工作順利推進，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關規定，特制定房屋征收補償方案如下：

一、征收范圍

具體以經鹽城市規劃局確認的大洋城中村改造項目四期（地塊一）征收紅線圖為準（附圖）。

該項目共計征收232 戶，其中：住宅183戶，非住宅49戶，房屋現狀建筑面積約25321平方米。

二、征收單位

房屋征收部門：鹽城市亭湖區住房和城鄉建設局

房屋征收實施單位：鹽城市亭湖區人民政府大洋街道辦事處、鹽城信榮房屋征收服務中心、鹽城市天湖房屋征收服務中心。

三、征收補償依據

國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）、《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規定》（蘇政發[2011]91號）、《鹽城市國有土地上房屋征收與補償辦法》（鹽政發[2011]210號）、鹽城市人民政府關于印發《鹽城市市區國有土地上房屋征收安置房建設管理實施辦法》（鹽政發 [2012]135號）、《鹽城市人民政府關于 市區國有土地上企業房屋征收補償和其他有關問題處理的意見》（鹽政發〔2015〕40號）、《鹽城市市區舊城區（棚戶區）改建房屋征收及有關問題的處理意見》（鹽政規發 [2018]1號）、《鹽城市區住宅房屋征收補償資金結算憑證安置實施辦法（暫行）》（鹽房管 [2018]96號）及相關配套政策文件等規定。

被征收房屋房地產權屬、面積和用途依據《房屋所有權證》、《建設工程規劃許可證》、《土地使用證》、《不動產權證書》和身份證明等合法證件確定。

四、征收時間

具體征收時間自《房屋征收決定公告》發布之日起至征收結束止，具體簽約期限以征收部門在現場發布的相關公告為準。

五、征收補償與安置

（一）征收補償方式

補償方式為貨幣補償和房屋產權調換兩種，由被征收人選擇。選擇貨幣補償方式的被征收人可選擇資金結算憑證補償方式，資金結算憑證補償方式按照《鹽城市區住宅房屋征收補償資金結算憑證安置實施辦法（暫行）》（鹽房管 [2018]96號）文件執行。

（二）征收補償標準

房屋征收部門依法對被征收人實行補償，具體包括： 1．被征收房屋價值補償費

由法定程序確定的房地產價格評估機構按照國家、省、市有關規定評估確定。

2．搬遷補償費

搬遷補償費按被征收房屋合法建筑面積計算，具體標準為：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的補足1000 元；

（2）辦公、教學等用房每平方米15元；

（3）倉庫、生產及營業性用房每平方米20元，特殊生產設備拆裝、搬遷的補償費用另行評估確定；

征收住宅房屋被征收人選擇產權調換的，搬遷補償費增加一倍計算，并按補償協議約定一次性結清。

3．臨時安置補償費

被征收人自行過渡的，依法給予臨時安置補償費。臨時安置補償費以被征收房屋合法建筑面積按月計算，臨時安置不足一個月的，按足月給予計算補償。具體標準為：每月每平方米10元，每月臨時安置補償費低于300元的，按300元/月給予補償。

實行貨幣補償的，給予被征收人6個月的臨時安置補償費；實行產權調換的，自被征收人搬家讓房時起，至產權調換房屋交付時止，按實際過渡期限給予臨時安置補償費。產權調換過渡期一般不超過18個月。因征收部門的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，延長時間在12個月以內的，增付一倍臨時安置補償費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補償費。因被征收人責任不按期履行新房交付手續的，征收部門不再承擔逾期之后的臨時安置補償費。

4．停產停業損失補償費

（1）因征收非住宅房屋造成停產停業損失的，應當給予被征收人補償。具體補償金額由征收當事人協商確定，協商不成的，由評估機構根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素評估確定。房屋被征收前的效益原則上按房屋征收決定作出前3年的平均效益計算；不滿3年的，按照實際年限計算。根 據企業平均效益與企業所得稅納稅額密切相關的實際情況，以會計核算及其他有關資料為依據，停產停業損失按房屋征收決定作出前3年的企業所得稅平均數的3倍計算；不滿3年的，按照實際年限企業所得稅平均數的3倍計算。

結合我市實際情況，營業用房、辦公性質的停產停業期限以6個月計算，其他非住宅停產停業期限參考國家規定小、中、大企業規模建設周期，原則上分別按12、15、18個月計算。

對于無法以所得稅計算的，停產停業損失按被征收房屋貨幣補償金額的3%—5%計算。

（2）被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經改變為經營性用房，并取得工商營業執照、持續營業1年以上的（且實際用于經營并依法納稅），根據實際經營年限（以工商營業執照為準）按比例進行補償：滿一年的，給予停產停業損失評估價10%的補償，以后每多一年再增加5個百分點的補償；滿15年以上的，給予80%的補償。

5．裝飾裝修、附屬設施、花卉樹木等補償費

被征收房屋裝飾裝修、附屬設施、花卉樹木等價值由征收當事人協商確定；協商不成的，可以依法委托房地產評估機構通過評估確定。

（三）補助和獎勵 1．補助

（1）征收住宅房屋被征收人選擇貨幣補償的，給予一次性補助，具體標準為： ①被征收房屋補償安置面積在90平方米（含）以下，且被征收房屋為平房的，按被征收房屋補償安置面積增加15%的標準給予每平方米600元的一次性補助。

②被征收房屋補償安置面積90平方米（含）以下，且被征收房屋為多層房屋的，按被征收房屋補償安置面積增加10%的標準給予每平方米600元的一次性補助。

③被征收房屋補償安置面積在90平方米以上的，按被征收房屋補償安置面積給予每平方米600元的一次性補助。

（2）征收住宅房屋被征收人及戶籍內家庭成員（指配偶、直系親屬及有合法收養關系、監護關系的人員等）身患重大疾病、殘疾和低保對象需要給予照顧的，可適當給予補助。補助對象及補助標準經征收現場公示無異議后給予支付。符合補助條件的對象，一人只享受一次。具體補助標準為：①重大疾病補助10000元（包括：癌癥、白血病、尿毒癥、系統性紅斑狼瘡、重大器官移植）；其他類疾病補助5000元（含在征收決定發布后醫院證明未愈，且一次性治療自費超過1萬<含1萬>的貧困家庭）；②殘疾補助（殘疾認定必須持有殘疾證）：

一、二級殘疾的補助10000元；

三、四級殘疾的補助5000元。③對三無、五保戶、低保家庭（須提供民政部門有效證件）補助10000元；對特困職工、低保邊緣人員補助5000元（特困職工須提供市、區總工會有效證件）。

（3）實施房屋征收應當給予被征收人《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》變更補助費，具體標準為：征收住宅房屋，給予每戶55元變更補助費；征收非住宅房屋1000平方米以下的，給予每戶205元變更補助費；征收非住宅房屋1000平方米以上的，給予每戶405元變更補助費。2.獎勵

被征收人在簽約期限內簽約并按照約定搬家讓房的，給予簽約和讓房獎勵。具體標準為：

①按被征收房屋合法面積累進計算，被征收房屋合法面積在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米計算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米計算；被征收房屋合法面積在90平方米以上的，90平方米以上部分按照120元/平方米計算。

②根據簽約和讓房的先后順序，分別給予每戶最高不超過1萬元的簽約獎勵和1萬元的讓房獎勵。具體獎勵辦法以征收部門在現場發布的相關公告為準。

被征收人在協議約定的搬遷期限內未搬遷讓房的，在補償金額中扣除獎勵。對房屋征收部門報請人民政府作出補償決定的被征收人，不享有獎勵。

（四）安置房 1．安置地點及套數

大洋城中村改造項目四期改建地段安置房源184套。其中：建筑面積70平方米左右的1套、90平方米左右的81套、110平方米左右的77套、130平方米左右的25套，項目最終提供的房源套數與實際簽約需求數相一致。

2．安置房價格及非機動車車庫價格

安置房價格按照《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鹽城市市區國有土地上房屋征收安置房建設管理實施辦法》確定后由征收部門予以公布。非機動車車庫價款以物價部門最終核定價為準，由被征收人與安置房建設單位簽訂《商品房買賣合同》時，直接向房屋建設單位支付結算。3．住宅房屋安置面積補助

住宅房屋被征收人選擇產權調換的，如被征收房屋補償安置面積90平方米（含）以下的，給予住宅房屋安置面積補助，按下列標準執行：由平房安置到多層安置房的，應安置面積按被征收房屋補償安置面積10%的標準增加；由平房安置到小高層及高層安置房的，應安置面積按被征收房屋補償安置面積15%的標準增加；由多層房屋安置到小高層及高層安置房的，應安置面積按被征收房屋補償安置面積10%的標準增加，增加部分安置房的價格按安置價結算。

4．安置房選擇順序

按照簽訂補償協議和搬家讓房先后順序雙積分確定選房順序，本著“先簽先搬、優先選擇”的原則，先簽協議并搬家讓房的被征收人優先選擇安置房源。設定簽訂協議及搬家讓房各占300分，按簽訂協議及搬家讓房先后順序得分之和排定安置房選房次序，第一名簽訂協議及第一名按約定搬家讓房的分別得300分，依次每遞減一戶減一分，分值高的優先選房；分值相同的，由先簽訂協議的被征收人先選房。具體選房時間另行公告。

被征收人在征收部門規定的時間內，到安置房開發建設單位辦理購房手續。

（五）未登記建筑的補償

對征收范圍內未經登記的建筑，在房屋征收決定作出前，由有關部門依法進行調查、認定處理。具體按照《鹽城市市區國有土地上房屋征收中未登記建筑認定辦法》（鹽規[2011]55號）和《鹽城市市區舊城區（棚戶區）改建房屋征收及有關問題的處理意見》（鹽政規發 [2018]1號）文件規定認定處理。

（六）征收最低補償

征收個人住宅，被征收人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額（不含搬遷補償費、臨時安置補償費和獎勵）低于市區征收最低補償標準的，經公示，對符合條件的，按照市區征收補償最低標準對被征收人給予補償。征收補償最低標準參照國家住宅設計規范規定的最小戶型的同類地段經濟適用房價值等因素確定，最高不超過30萬元。

執行最低補償標準的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范圍內購買54平方米左右的安置房，54平方米以內的購房款以房屋征收補償費抵沖，不足部分由征收實施單位支付;超過54平方米的部分，按安置房市場基準價購買，由被征收人支付。被征收人不再享受經濟適用房補助和廉租房補助。

自2005年3月1日以后，因析產或交易行為導致單戶房屋建筑面積小于30平方米的，以及劈賣、析產后無墻界的房屋，不執行最低補償政策。但對符合獨立分戶條件、具有市區戶口、已婚，且配偶雙方在市區均無其他住房的被征收人，符合最低補償條件的，經審核確認，并在征收現場公示無異議后，按照最低補償標準給予被征收人補償。

（七）住房保障

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，或者被征收人獲得征收補償后仍然符合申請購買經濟適用房、租賃公共租賃住房（含廉租住房）條件的，應當按照鹽城市區住房保障的有關規定給予住房保障。

（八）被征收房屋計戶方法

1．征收私有住宅房屋，憑房屋所有權證計戶。2．租住直管公房，憑公有住房租賃證計戶。3．征收非住宅房屋，憑房屋所有權證計戶。

六、征收評估

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《省政府關于印發《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規定》的通知》和《鹽城市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鹽城市國有土地上房屋征收評估管理暫行辦法》規定執行。

七、補償協議

房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，當事人應當按協議約定履行應盡義務，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

（一）被征收人選擇產權調換

被征收人選擇房屋產權調換的，用于產權調換的購房款由房屋征收實施單位直接支付給建設單位。補償費與購房款差額部分由房屋征收實施單位與被征收人按照補償協議約定結清。如遇補償款不足購房款情況，由被征收人依法向安置房建設單位繳款結清。結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的價差后，產權調換房屋權屬歸被征收人所有。

（二）被征收人選擇貨幣補償

選擇貨幣補償的被征收人在補償協議約定期限內搬家讓房的，房屋征收實施單位在補償協議約定期限內向被征收人支付 房屋征收補償費。

八、補償決定

房屋征收部門與被征收人在房屋征收部門現場發布的公告確定的簽約期限達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請亭湖區政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

九、強制執行

征收補償決定作出后，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由亭湖區政府依法申請人民法院強制執行。

十、其它事項

被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

被征收人須保持被征收房屋完好，房屋門窗、裝飾裝潢、附屬物等已補償的項目不得私自拆除，涉及專業部門拆除的水、電、燃氣等在被征收人結清水費、電費和燃氣等費用后，由專業部門負責拆除。擅自拆除造成損失的，在補償費中予以扣除。

征收實施單位和拆除實施單位應遵守《文物保護法》、《環境保護法》等相關法律法規，并接受有關行政執法單位監督。

本方案未盡事宜以現行國有土地上房屋征收的法規、政策及文件規定為準。

第三篇：對“城中村”改造的思考

對“城中村”改造的思考

摘 要：城中村問題給我國城市健康發展帶來了隱患,解決城中村問題成了我國各城市的當務之急。本文分析了城中村的概念、類型、改造中存在的問題及其改造對策，側重論述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的問題,提出了切實可行、有效的措施保障城中村的順利改造。

關鍵詞：城中村；改造：概念：問題；對策

一：前言

城中村是我國快速城市化過程中出現的一種普遍現象，在沿海發達地區城市 中，城中村現象表現突出。1990 年代中期以前，中國城中村問題尚未顯現，1990 年代中后期，隨著城市化進程加速，城市周圍土地被大量征用。由于城市政府要在農村土地房屋補償和村民安置方面支付巨額經濟成本和社會成本，為規避巨額成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發展的思路，導致了城中村的出現。

城中村，既是村落歷史的遺物，又是快速城市化過程中新生的活體。有的學者稱之為“都市里的村莊”。

由于城中村在土地利用、規劃管理、建設、景觀、社會治安、社區文化等方 面表現出強烈的城鄉差異及矛盾，影響城市的建設質量和發展秩序，引起了城市 政府和社會各界的廣泛關注。

二：概念

國內學者從不同的角度出發,對城中村內涵的認識也不盡相同。總的來看,主要有以下角度認識。

李培林(2002)從親緣關系出發,認為城中村實際上就是一種由血緣、親緣和宗緣等社會關系網絡聯結的“大家庭”。

趙過渡等(2003)從職業結構的角度,認為城中村是指城市總體規劃發展區內農業用地已經很少或沒有,居民職業結構與生存方式的主要指標上已完成向城市社區的轉變,但在基本素質上仍缺乏城市社區的內涵特征的村落。

張金望等(2005)從居住形態和社會形態對城中村進行定義,認為城中村是急劇城市化過程中原農村居住區域、人員和社會關系等就地保留下來,沒有有機參與新的城市經濟分工和產業布局,仍然以土地及土地附著物為主要生活來源,以初級關系為基礎形成的社區。

譚媛媛等(2005)從文化角度,認為城中村是指在城市中主要以傳統情感維系為紐帶、以初級關系為基礎形成的社區,包括城市周邊原農村居住區域和進城務工人員聚居區。

也有的從管理方式出發,認為城中村是指在城市中仍然保留和實行集體所有制、農村經營和管理體制的農村社區,其管理組織是村委會,常住人口是村民。

綜合來講,筆者認為城中村是指:在快速的城市化進程中,隨著城市建成區面積的不斷擴張,廣大近郊農村耕地被征用同時被納入到城市建成區內,由于受到城市化的影響,出現謀生手段多元化、社會關系的復雜化、文化的多元化、物質設施的現代化,但仍以土地為主要經濟來源、以初級關系為紐帶、以農村管理方式為主、本土文化仍有頑強的生命力,從而形成的不同于傳統農村和現代城市的特殊區域。

簡單來說，城中村是在城市總體規劃中已經劃定為城市建設區域的范圍內，仍然保留農村體制，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的農民聚居村落。

城中村, 是城市化發展過程中, 由于城市建設急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后造成的特殊現象。城中村長期保留農村建制, 實行農村管理體制, 已形成封閉的小社會, 難以按照城市管理體制實施管理, 其規劃、建設長期處于混亂無序和低水平狀態。

由于城市的迅速發展與擴張，城市政府在征地時為規避成本繞村而過，政府部門在規劃、國土等方面管理不到位，城市政府沒有為低收入人群和外來人口解決好住房，城中村農民失去土地以后怎么生存發展，這些原因導致了城中村問題的突顯。政府要推進城市化進程，營造良好的城市發展環境，必須改造城中村。三：城中村的類型

一般研究者認為，城中村主要分為三種類型：一種是處于繁華市區，已經完 全沒有農用地的村落；二是處于市區周邊，還有少量農用地的村落；三是處于遠 郊，還有較多農用地的村落。

四：城中村改造中存在問題的分析

（一）、土地產權不清

由于我國特有的歷史形成的城市與鄉村的二元經濟社會結構性矛盾,城中村各種矛盾的根源在于,傳統的計劃經濟體制下的二元土地制度在多元市場經濟體

制下形成的土地經濟矛盾。城鄉土地的不同產權制度造成城中村的根本原因。

（二）、農民思想觀念的問題

我國農民對土地的依賴已有成千上百年的歷史,受舊的傳統觀念和生活習俗的影響,對農村改造有一種潛意識的抵觸情緒,他們雖然向往城市生活,但真正關心的并不是將來農村變成城市后景觀會多么優美,道路會多么整齊,環境會多么宜人,而是更多關心改造后沒有了房產和土地,不但沒有了自己原有的資產,而且又失去了謀生的手段,從“有產者”變成了“無產者”。村民相對來說多數文化素質低,在勞動就業市場上的競爭力弱,失去了土地就等于失業,對將來成為市民是否能享受到勞動保險、醫療保險、就業保險等一系列福利待遇存有疑慮,多重的心理壓力影響了農民對農村改造的積極性。

（三）、決策者的疑慮

保護古城,建設新區,雖然是城市規劃的決策,更是城市政府意志的反映,但在實施規劃中政府也將面臨很多的問題。要推進城市化的進程,要征收農民的土地,拆農民的房子,改變農民祖祖輩輩的生活習俗,如果沒有切實可行的方法,解決不了農民切實的問題,很容易遭到農民的反對,重大決策不能實施,政府管理者的政績很難體現出來,決策者對農村改造也會產生疑慮。

政府提供的廉價出租房太少。城市居民住房尚不寬裕,政府無力也無暇顧及外來勞工人口的住房供給;開發商也不會投資于預期收益小、風險大的廉租房,城中村恰好為如此大量的外來人口提供了低租住房的空間,同時也為市場就業能力較低的村民提供了收入的來源。

（四）、經濟利益的制約

城中村的改造,影響最大的是農民的利益：

1、農村景觀要變成城市景觀,要拆掉農民的房子,回收農民的土地,房屋拆遷和土地補償標準的制定是一個關鍵的問題,定得低了農民不接受,定得高了政府和開發商誰也負擔不起。

2、農村建設占地大,農民多數是獨門獨院,聞聽要改造,立即就會亂搭亂建,圈地造房,要滿足這些投機者的要求,成本就會提高,而改造的難度也就更大了。

3、農村中很大一部分集體財產,改造后怎么處理怎么分配,這些農民比較關心的問題處理不好,也會造成農村改造的消極因素。

4、改造資金來源難。城中村改造成本較高,涉及問題復雜,社會資金進入城中村改造的積極性不高。

（五）、政策及管理的問題

我國從建國以來就存在農村戶口和城市戶口之分,二者在社會生產、生活中分別存在不同的管理體制,農村變為城市,農民由農業人口變為城市人口,這種轉變需要在政策上采用特殊的措施才能解決。我國土地所有權歸國家,要建設城市首先要把農村集體土地使用權轉變為國有土地使用權,才能把土地開發和城市建設納入到城市規劃管理的范圍內,這種土地性質的轉變也存在困難。

如社會管理模式的變革阻力。城中村的管理是通過村委會實現的,它雖不是一級政府,但在某種意義上行使著一級“政府”的職能,管理著村里方方面面的事,與城市管理組織的居委會相比,在實際管理事務中擁有更大的自主權和更廣泛的內容。城中村改造必然要從管理體制上把原村委會納入城市管理組織序列,這種變革涉及人事安排的調整和權利的再分配,實際操作起來也不是一件容易事。五：城中村改造對策思考

（一）、規劃中應注意的問題

在編制規劃中首先考慮現狀用地情況,盡量把現狀的農村住宅建設用地規劃為城市居住用地,在村莊的基礎上改造建設住宅,配套基礎設施,形成居住小區,改造后村民變為市民,離土不離鄉,村民仍然可以居住在一起,保持原有的社會鄰里結構形式,增強他們的地緣感,從而提高村民對農村改造的積極性。改造過程中,要根據各個城中村不同的特點有區別地進行改造,對于發展好的、合乎城市規劃 要求的可以不進行物質層面的改造;對于嚴重違背城市規劃的城中村要徹底改造;而一般的可以采取局部改造,拆遷部分使其達到城市發展的要求,而剩下沒有拆遷的部分可以通過經濟的手段讓其慢慢適應城市發展。畢竟大部分城中村經過了長時間的發展,利用強制性的規劃方案來改造是不科學和困難的,應做到規劃方案與現狀整合,做到最大限度的適應城市的發展。

（二）、規劃出臺后的管理

規劃一出臺,向社會公布首先會引起農民的注意,他們會趁機擴大建設占地,其他單位或個人也會趁價低儲備土地,這必將增大將來改造的難度。規劃的實施需要有一定的時間,新區不可能一下就形成,因此,政府必須及早制定措施,控制土

地自由買賣,防止土地資源的流失。同時對現在的每項建設都要嚴格審查,首先要控制道路紅線,對近期建設項目嚴格把關,永久建筑必須符合規劃要求,把新區土地開發建設納入到城市規劃管理中。

（三）、對村民進行培訓,完善養老保險制度

村民大多數文化低、素質差,在建設新區改造農村的前期辦一些學習班,對村民進行文化思想素質教育和勞動技能培訓,增強其市場競爭的能力,盡快完成由村民向市民的轉變。建立完善保險制度,讓老年村民加入養老保險,解決他們生活的后顧之憂。

（四）、解決改造資金的來源

采取政府投資、村民自籌、開發商投資、銀行貸款等多種渠道。政府可以重 點投資公共設施,而拆遷和重新建設方面可以在政府的指導下由村民和開發商共同開發共同收益。將改造中村民付出的利益(現金投資、住宅拆遷損失、宅基地損失和出租收益損失等)和開發商的投資按照一個科學標準量化“股份”份額,在改造后按股份多少獲得收益。

（五）、安置好外來務工人員

現在我國大部分城市還難以解決本地職工的住房問題,更沒有多少精力來解決外來務工人員的住房問題。因此,在現階段,政府應該在城市規劃框架下引導城中村的出租房的建設,這樣不僅可以為外來務工人員提供住房,也為城中村帶來收益,同時也減輕了政府對城中村改造后的社會保障壓力。

（六）、引入市場機制推進城中村改造

在城中村改造中,可引進市場機制,多方籌集資金,采取滾動式發展。廣州海珠區瀝窖村,是廣州規劃發展區中規模最大的城中村,村民入股集資,采用工程分期,滾動式推進的方法改造農村,建設住宅、幼兒園、敬老院、醫療門診、居委會、戶外活動場、游泳池等,徹底改變舊村落后混亂的局面,改善了人居環境,創造了城中村改造的新模式。

六：結 論

由于城中村在環境景觀、社會管理、村民就業與社會保障等方面存在嚴重問 題，與城市經濟社會發展和現代化要求不相適應，城中村已成為制約城市發展的一個重要因素。盡管城中村改造存在很多障礙，但是我們如果不痛下決心進行全

面改造，問題長期拖下去，隨著時間的推移，改造成本會越來越高，勢必影響各個方面參與改造的能力和意愿。因此，城中村改造必須引起城市政府的高度關注，加快城中村改造的步伐。

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第四篇：深圳城中村改造的思考

深圳城中村改造的思考

1.兼顧多方利益訴求的多元主體共同參與和多樣化改造模式

深圳的城中村改造模式總體可以概括為市場主導下的多元主體共同參與。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定日標下，通過政策、規劃進行調控和引導。根據城中村各自的條件，具體改造方式呈現多樣化特征：按投資主體可以劃分為政府工程、村集體股份有限公司自改、開發商實施改造以及合作改造等四種基木類型；按用地功能可以劃分為公益性項日、產業升級項目、商品開發項日等類型;按建筑物的拆建比例，可以劃分為綜合整治和全面改造(包括異地重建、整體拆建、局部拆建)。

2.以項日承包制為主要運作方式，吸引社會資金參與改造過程近年來，“凈地出讓”業已成為各大城市推進“三舊改造”的主流趨勢，城市更新一般經過“拆遷一整理一入庫一出讓一開發”的過程。深圳城中村改造則以項日承包為主要運作方式，采取“毛地出讓”，改造范圍以城中村紅線范圍為依據，根據改造主體的不同，資金來源于開發商、城中村股份公司、城中村村民、銀行貸款以及政府扶持資金。改造的優惠政策主要而向開發建設的單位，以容積率獎勵和地價減免為主要形式。安置補償以貨幣為主，具體補償額度視項日而定。

3.以規劃為實踐準則，在市域層而上實施統籌和協調

《深圳市城中村(舊村)改造總體規劃綱要(2005-2020)》和《深圳市城中村(舊村)改造專項規劃編制技術規定(試行)》是指導深圳市城中村改造的綱領性文件，在市級層而對改造范圍、改造模式、改造規 1

模、開發強度、用地功能進行規劃引導，并明確改造規劃的原則、內容、深度和成果形式。以崗廈河園片區為例，該片區位于深圳最重要的福田行政商業中心區內的東南角，改造專項規劃將其定位為“商業、辦公、居仕為一體的多功能綜合發展區”，從用地功能布局、開發強度、交通組織、配套設施、經濟測算等幾個方而進行具體分析，以科學地指導實踐。

4.以“堵疏結合”應對違法建筑，降低改造的社會成木

深圳市城中村集中了全市90%的違法建筑，并牽涉眾多由于行政調整帶來的歷史性遺留問題。規模龐大的違法建筑權益關系錯綜復雜，按合法建筑補償則會引起新一輪搶建，不補償則無法實施拆除，公共利益受到侵害。“堵疏結合”深圳市處理違法建筑的主要方法，“堵”指以違法建筑零增長為目標加強對新增違法行為的查處;“疏”指依據違法用地和違法建筑處理的有關政策和程序，對存量違法建筑進行確權。

當然，深圳市在推進城中村改造的過程中，也存在著一個十分嚴重的問題，就是城中村改造的利益分配問題。深圳市城中村改造對于城中村“財富性”特征認識不足，尤其是對產權界定的難度估計不足;側重物質形態的更新，忽視社會問題的解決，在基層社區建設、原住民就業、社會保障以及補償、外來務工人員居住等都未做出明確安排;政府的土地國有化、重朔權力關系等多元目標與城中村居民繼續享有宅基地、維持既得利益的目標相沖突。

這些，都是我們在實施城中村改造時應該考慮到的問題。2

第五篇：城中村改造的新思考

從我辦城中村改造的新思考

淺談如何推進 “兩翼”戰略

尊敬的各位領導，與會的全體委員：

大家好！首先，非常感謝XX區政協為我提供了一個與大家共同交流的平臺。昨天，薄區長代表區政府所做的工作報告，響亮地提出要“探索啟動以舊村改造為試點的片區開發”，這為我辦下一步實施城市化建設指明了方向。下面，我結合我辦實際，就如何推進城中村改造工作談幾點意見和建議。不妥之處，敬請各位領導、各位委員批評指正。

我們xx街道辦是XX城區三辦之一，轄區總面積xx平方公里，下轄xx個居委會，總人口為xx萬人，其中：常駐人口xx萬人，流動人口xx萬人，非農業村民占村民總數的九成以上。

近年來，在推進城市化進程中，全街道已有xx個行政村逐步納入城市建設規劃區，成為典型的“城中村”。由于城市用地的拓展，村級土地的出租，以及普遍化的建房行為致使全辦農業用地與日遞減，村民人均耕地現已不達0.1畝。許多農民走上了“以地生財，坐地收租”的發展之路，出現了獨特的“出租屋經濟”。由于生產和生活方式的非農化轉變，農民已不再是傳統意義上的農民，城鄉二元結構矛盾日趨明顯，“城中有村，村內有城，村外現代化，村內臟亂差”，越來越成為影響城市形象和制約城中村發展的瓶頸。

一、我區城中村改造的必要性和緊迫性

近十多年來，XX城區出租屋經濟的出現，客觀上推動了城周村經濟的發展，主導產業實現了從傳統農業向以租賃為主的第三產業轉變，但是，1

一些社會問題隨之出現，且不斷蔓延，嚴重影響了經濟社會的整體發展，諸如城中村社會治安管理混亂，社會保障難以有效開展，環境衛生臟亂差比較突出，亂修亂建亂加層較為嚴重，以及畸形的出租房經濟導致了部分群眾不思進取等社會想象十分普遍，諸多問題的疊加，以及原有的管理體制機制與村民素質整體較低等現實狀況，已經嚴重制約了我區服務呂梁城市化建設與推進和諧社會的發展要求。為此，今年區委工會議提出以東城區開發為龍頭，以整村推進和城中村改造為兩翼的城鄉發展戰略，把城中村改造提上重要議事日程，予以安排部署，開啟了我區城鄉建設發展的新里程。

二、我區城中村改造中存在的難點和問題

城中村改造有別于城市化進程中的舊城改造，不僅涉及土地的處置、村民身份的轉換、村集體資產的改制、社會保障等問題，這些問題全都與村民的利益交織在一起，遠比舊城改造復雜的多，相關情況表現為以下五個方面：

1、改造成本高，投資回報小。保證合理的投資回報，是城中村改造能否順利推進的一大制約因素，城中村現有建筑密度大，高昂的拆遷成本，巨額的投資，加之回遷安置面積大，可用于銷售的面積與投資回報小。

2、土地轉制成本高。城中村現有土地屬集體所有，在改造過程中涉及將集體土地轉換成國有土地，牽涉到經營性用地依法實行招、拍、掛等程序，將增加開發商獲取土地的成本，加大市場運作的風險。

3、村民因既得利益工作阻力大。當前，城中村村民收入主要靠出租屋收入，那么，在改造的過渡期中，村民現有的房租收入暫時會出現空檔，同時，部分的村民認為，現有的建筑出租要比將來的樓房出租容易的多，加之大部分村民愿意接受面積補償，但我區城中村現有容積率已接近或達到城市規劃上限，如果考慮盈利勢必提高容積率，從而突破城市規劃界限。

此外，群眾對社會保障問題比較擔憂。目前，村民的福利保障由村集體承擔，村民擔憂改制后原福利保障將會失去，生活沒有著落，特別是40歲以上的村民，由于文化素質低，沒有技能，難以找到工作，只能依靠房租謀生，在沒有社會保障的情況下心存憂慮，也會為改造帶來一定的阻力。

4、管理體制問題。以村黨支部為核心，以村委會為主體，各種群眾組織并存的混合型傳統管理體制，依然是當前城中村實施社會管理的唯一方式，由于未納入城市管理體制，致使城中村游離于城鄉之間，不能適應市場經濟發展的新變化。

5、組織宣傳不到位，干群對城中村改造相關政策了解不多。城中村改造不是簡單的拆舊建新，還包括管理體制的轉換，農民身份的轉換，以及村集體經濟向股份制經濟實體的轉換，政策性強，工作繁瑣，由于我區這項工作剛剛起步，還未進入實質性階段，廣大干部群眾對此了解甚少。

三、我區城中村改造的策略和建議

城中村改造工作涉及社會的方方面面，需要在區委、區政府的組織協調下，制定切實可行的實施方案，調動全社會的力量積極參與，落實相關政策，共同做好群眾工作。

1、實施戶籍管理制度改革，推進村集體資產改制。村民是城中村改造的主體，要把維護村民的合法權益作為開展工作的出發點和落腳點。區級各職能部門要在廣泛宣傳發動的基礎上，根據各自的職能逐步開展農轉非，建立城市社會保障體系，職業技能培訓；在保持社會穩定，確保集體資產不流失的前提下，積極發揮現有村民委員會和群眾代表的作用，嚴格

按照法律程序，將村集體現有資產進行清產核資和資產評估，在充分討論的基礎上，制定資產處置分配方案，合理設置股權量化，組建社區股份合作社或股份公司。以落實各項政策保障為措施，以保證村民在城中村改造中受益。

2、依法做好土地產權轉變和處置工作。村改居之后，村集體土地要全部收儲為國有土地，政府在實施土地收儲過程中，要嚴格落實《國有土地使用權證》頒發政策，堅持土地處置需確保原村民未來的正常生活和勞動就業，確保公益事業用地等原則，具體處置的方式有：（1）對村民住宅用地，原則上劃分為保留住宅用地與建設新居住區回遷用地兩種，新建居住區的回遷用地，根據能夠享受回遷安置房政策的戶數和需建設回遷安置住戶的總面積，以容積率1.5的標準測算，按經濟適用房項目以劃撥方式供應。對補償村民回遷房建設的開發用地，按保留和回遷用地的1：1-1：1.5 的比例確定。（2）對留村集體解決村民勞動就業用地，按改制后的經濟實體中勞動力計算，以人均80平方米核定，未達到80平方米的，不足部分在村改造土地和其它剩余土地中解決。（3）對剩余土地確定為規劃建設用地，納入市土地儲備中心統征儲備，按相關補償標準給予補償。

3、做好城中村改造建設規劃。城中村改造規劃編制要嚴格依照相關法律實施，堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則，具體編制改造規劃要做到：（1）依據城市總體規劃、土地利用總體規劃和相關規定，以村莊為單位，組織編制切實可行的整體規劃，經市建設行政主管部門核準后，報市人民政府批準，作為城中村改造或分期實施的依據。（2）村集體經濟組織和房地產開發商，須委托規劃設計單

位，編制城中村改造修建性詳細規劃或項目設計，經街道辦核準后，報市建設行政主管部門審核批準并辦理相關手續后實施。

4、拆遷補償安置。拆遷補償安置采用貨幣補償和房屋安置兩種方式，具體補償辦法由各村參照區政府出臺的補償政策執行。

5、就業和社會保障。凡按國家規定參加了本市城鎮職工社會保險的村改居勞動力，均應參加城鎮職工社會保險，享受包括基本養老保險、基本醫療保險和失業保險等。

四、我區城中村改造的相關措施

城中村改造是一項涉及面廣的社會工程，需要市、區政府的大力支持和相關部門的全力配合。

1、成立城中村改造工作領導組。為保證城中村改造工作的順利實施，應成立由市、區兩級黨委、政府組成的專門領導小組，抽調土地、規劃、城建等部門成立工作小組，全程配合城中村改造工作。市政府應在土地處置使用等方面定原則、定規劃、給優惠政策，區級各部門應在區政府組織協調下給予工作支持，街道辦對城中村改造進行具體監督管理，各改造村要根據相關政策認真組織實施。

2、給予相應的政策支持。一是城中村改造建設項目用于安置村民的，按人均建筑面積50平方米免交行政性規費；用于發展經濟的，除城市基礎設施配套費減半征收外，免交其它行政性規費。二是城中村改造項目用地以協議出讓方式供地的，土地出讓金按評估地價的45%收取，上繳財政后，扣除國家、省級計提部分，其余價款作為城中村改造專項補貼資金用于城中村改造，專項補貼資金由村委會（或改制后的股份制經濟組織）提出書面申請，街道辦審核同意后，由財政管理部門按照用款計劃予以撥付。三

是城中村改造中所涉及由政府承擔的市政公用設施，各有關部門應優先安排建設資金，改造后的市政公用設施維護和市容環衛管理納入城市管理范疇。四是解決城中村改造啟動資金問題，可通過政府制定相關政策，選出有信譽、有實力的開發商與城中村的經濟實體進行合作，必要時由政府協調銀行給予低息貸款。

3、積極推進集體經濟轉型和升級。改制后的集體經濟組織，以集體物業收益和集體房屋租金為主，收益一般用于原村民的福利等，從短期看，集體資產能否做大做強，集體物業收益能否保值增值，是城中村改造能否成功的關鍵，而轉制后的集體經濟能否成功轉型和升級，更是城中新村能否實現可持續發展的前提和動力，因此要做好進一步的探索實踐工作。

4、引入市場機制。在城中村改造中，應進行市場化開發模式，鼓勵開發商、投資商參與城中村改造。市場的導入可以盤活村集體經濟，使其在組織制度、經營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，推動發展壯大村集體經濟。

5、加強政府的積極引導作用。城中村改造是一個綜合社會轉變過程，需要全方位的物質、制度和社會文化建設，政府應在包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導方面予以引導。

7、實行近、中、遠期的結合。要注重近、中、遠期實施規劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設施及服務設施，以創造優美的居住、生活環境，使得城中村與城市的各項事業融為一體。

城中村改造是一項影響較大的社會性工程，需要全社會廣泛發動，積極支持，真誠希望廣大政協委員對我辦城中村改造予以更多的關注，為我們的工作提出更多更好的辦法舉措，也真心希望各界委員積極參與投資開發，共同推進我區城中村改造工作的順利實施。

我的發言完畢，謝謝大家！