第一篇：某年天平花苑物業管理工作總結

在過去的一年里，我公司本著“維護業主利益、維持物業完好”的經營宗旨，開展日常物業管理服務工作。無論是在治安防范、環境衛生、配套設施的完善，小區綠化的培植養護，社區文化的開展都得到廣大業主、住戶以及新成立的天平花苑業主委員會的大力支持與配合，使我們的工作得以有條不紊地開展，在此表示衷心的感謝。現對一年來的工作總結如下：

一、治安防范方面

為了使業主能有一個安全的居住環境，針對本區實際情況，我管理處保安部對小區治安加強力度，實行來訪登記制度，盡量把安全隱患減小。如在年月日一名盜車犯竄到三車場準備盜車，被當班保安發現，并將其抓獲送至派出所處理，為車主挽回了經濟損失，受到車主、民警的好評；五月份，正當本小區業主在舉行第二屆業主委員會選舉大會時，三小偷至XX準備入室偷竊時，接到住戶通知后，保安們立即趕赴作案現場，將其中的兩名案犯抓獲，因現場人員眾多，我處保安又在警察到來之前維護好現場，南方都市報對此進行了采訪，并報道肯定了我們的保安工作，后專區民警對我處的處理方式給予了表揚；月日晚上點左右，門崗收到xx房一業主報告說發現姚伯已昏迷，這時，接到通知的保安立即趕到現場，馬上撥打電話，但經搶救無效而死亡;因未有其家屬的任何聯系資料，各保安一方面維持現場，配合民警進行刑偵工作，一方面千方百計聯系其家屬，并且一直在現場等到家屬回來，當時已是凌晨兩點多了；各保安的行動得到了許多業主的肯定，姚伯的家屬于次日以表揚信的形式給保安以通報表揚：遠親不如近鄰，保安和我們住戶心連心；

二、環境衛生、綠化方面

為了使大家有一個干凈、舒適的生活環境，我們投入了大量的人力、物力，安排專人對衛生狀況進行監督落實，并積極聽取業主（住戶）的意見與建議，對工作中出現的問題，認真整改，以確保小區公共場所及各棟樓宇的清潔衛生，做到生活垃圾日產日清。與專業的防蚊、滅鼠部門簽訂合同，定期在小區內開展防蚊、滅鼠、滅蟑螂等工作。按照相關規定定期清洗水池，疏通排污管井、化糞池等。并安排專業人員對本區綠化樹木進行維護，不占用任何一塊綠地，維持原有的綠化覆蓋率，對樹木、花草等進行修整成型、噴藥去蟲、培植補種等，以保證小區綠化質量在原有的基礎上，更進一步，為業主（住戶）提供較好的居住、生活的生態環境。

三、物業服務方面

本小區的產權呈多元化格局，各種關系紛繁復雜，且業主（住戶）的經濟能力、自身素質參差不齊，給我處的物業管理服務工作帶來很多問題，如何才能搞好本小區的物業服務工作一直是本處工作的重中之重，一直以來，都由主任親自領頭，帶領員工盡心盡力的服務，力求將本身的工作管理到位，對業主服務到位，接待投訴率、處理投訴率必須達到，經過不懈的努力，大部分業主對本處的工作是有目共睹的；我處還積極為小區居民謀福利、做好事，塑造文明友愛的居住氛圍，如住于XX的老人，因其家人都不在身邊，且年紀較大和患病在身，生活不能自理，我處主任帶頭常陪她到醫院看病取藥，下班后幫助其做家務等等，一直在生活上、精神上都給予其悉心的照料，在今年月份，單位送老人到養老院前，老人依依不舍，臨行前送管理處一面寫有：“真誠解民憂、服務暖人心”的錦旗。

四、配套設施方面

我管理處在今年第一季度安排水電維修工對小區供水、供電、消防設備等作了全面的檢查、保養工作，因設備使用年限較長，并且小區使用的水泵已是舊代產品，部份已無配件更換，不時出現各種疑難故障，通過報業主委員會審查、復核后我處請專業維修單位進行維修，要求維修單位出維修預算方案，使小區各項設備得以正常運行，確保業主（住戶）的正常生活不受影響；在新年開始，管理處還安排工程施工人員對防盜門等進行刷漆翻新等。

五、社區文化方面

我管理處經常通過宣傳欄配合街道辦事處、居委會宣傳黨的方針政策，特別是有關物業管理法規、政策等；加強物業管理工作的透明度，按規定每季度公布一次物業管理費的收支情況，每年度向小區業主公布設備維修基金的收支結余情況和水電周轉金收支結余情況；另外，在節日，我管理處對大門口配以燈飾，以活躍小區的節日氣氛。在今年元旦，由我處組織舉辦了小區迎春敬老茶話會及元旦游園會，安排了精彩、老少皆宜的活動節目，業主們都踴躍參加，豐富了小區的文化，大大拉近了管理處與住戶之間、住戶與住戶之間的距離；

迎來的年，我處將一如既往地致力于提高本區的物業管理服務工作質量，總結吸取年的經驗和教訓，抓住機遇，積極進取，與天平花苑廣大業主一道，把XXX花苑建造成溫馨和睦的大家庭！

XXXXX管理處

_年十二月二十五日

第二篇：溫州市鴻基花苑前期物業管理協議

溫州市鴻基花苑前期物業管理協議

第一條 協議雙方當事人

甲方：溫州市鴻基房地產開發有限公司。(以下簡稱甲方）

乙方：（購房人，以下簡稱乙方）_______________________________

丙方：溫州市鴻偉物業管理有限公司。（以下簡稱丙方）

物業名稱：溫州市鴻基花苑多層、高層住宅；地 址：溫州市鴻基花苑會所；

乙方所購房屋為：

（住宅、商業用房、寫字樓等）、坐落在幢

室，建筑面積

平方米，購房合同編號。

根據有關法律、法規的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方在簽訂《商品房買賣合同》時，就前期物業管理服務達成本協議。

第二條 甲方的權利義務

（一）所在地物業主管部門同意后，按規定選聘物業管理企業，并與丙方簽訂《前期物業管理委托合同》；

（二）根據有關法規和政策，結合本物業實際情況，審定丙方擬定的物業管理方案和物業管理公共規章制度；

（三）監督檢查丙方組織實施物業管理方案和物業管理公共規章制度的執行情況；

（四）開發建設的工程項目應達到國家標準，并通過政府職能部門的驗收，取得驗收合格證書，并按規定向丙方移交配套公共建筑、共用設備、設施；

（五）按有關規定承擔本物業建設工程質量和保修期內的保修責任，并及時進行維修；

（六）按有關規定及時提供物業管理用房、物業維修專項資金、全套竣工圖紙和設備資料等；

（七）協助丙方做好物業管理工作、宣傳教育和開展文娛活動；

（八）其它。

第三條 乙方的權利義務

（一）有參加業主大會或業主代表大會并享有選舉權、被選舉權和監督權；

（二）監督甲方履行在保修內對物業的維修責任和丙方的物業管理服務行為，就物業質量、保修期內的維修以及物業管理的有關問題向甲方或丙方提出意見和建議；

（三）遵守本物業的物業管理公共規章制度和《物業使用守則》，服從丙方的管理服務行為；

（四）依據本協議或政府有關規定向丙方交納物業管理各項費用；

（五）裝飾裝修房屋時，應事先通知丙方，并自覺遵守政府有關房屋裝修管理的法規；

（六）不得占用、損壞本物業的共用部位、公用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、公用設施設備的，應事先通知丙方，并經丙方同意，在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，乙方應承擔賠償責任；

（七）轉讓或出租房屋時，應將本協議作為房屋轉讓合同或租賃合同的附件，并將轉讓或出租情況書面報告丙方；

（八）業主、非業主使用人及訪客等違反本物業的物業管理公共規章制度和《物業使用守則》造成本物業的損失、損害的，行為人應承擔民事責任；

（九）按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；造成侵害的，行為人應承擔民事責任；

（十）其它:。

第四條 丙方的權利義務

（一）根據有關法規和政策，結合本物業實際情況，擬定本物業的管理方案，并將制定的物業管理公共規章制度和《物業使用守則》書面告知乙方；

（二）為乙方提供入住服務和提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等特約有償服務，建立健全本物業的物業管理檔案資料；

（三）制止違反本物業的物業管理公共規章制度和《物業使用守則》的行為；

（四）依據政府有關法規政策和本協議向甲方、乙方收取物業管理各項費用；

（五）提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，若乙方在裝修過程中有違反有關規定行為時，甲方有權予以制止，并要求恢復原狀，乙方拒不改正的，甲方可報請裝修行政主管部門依法處理；

（六）不得擅自占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；

（七）可以委托專業公司承擔本物業的專項管理服務，但不得將整體管理責任轉讓給第三方；

（八）從物業管理角度向甲方提出土建施工和設備安裝中存在問題的改進意見和建議；

（九）與甲方辦理物業接管驗收和移交手續，協助乙方督促甲方處理好工程遺留的問題；

（十）其它:。

第五條 物業管理服務內容和服務質量

（一）房屋共用部位、共用設備設施的管理和維護；

（二）小區公用設施的維護和管理；

（三）房屋共用部位、道路、綠地等公共場所的清潔衛生；

（四）綠化的養護和管理；

（五）配合公安部門維護轄區內公共秩序，做好安全防范工作；

（六）交通秩序和車輛停放管理；

（七）協助政府職能部門做好本物業裝修管理；

（八）服務質量以丙方提供并經甲方審定的物業管理方案或投標書為依據；

(九)保管工程資料和業主入住檔案。

第六條 前期物業管理服務費用

(一)物業移交給丙方管理前的前期物業管理費用，由甲方承擔；物業移交給丙方管理后，甲方未出售和已出售未移交給乙方的物業空置房，其費用由甲方承擔，甲方按物業管理綜合服務費標準的70％按季向丙方交納；

(二)甲方已將物業出售給乙方，并與之辦理物業移交手續的，其物業管理綜合服務費由乙方承擔，收費標準由乙方按溫州物價辦[2003]002號文件規定每平方1.5元，向丙方交納，以后空置房按規定的比例70％繳交；

(三)前期物業管理綜合服務費收費標準：由物業上報物價部門審核，執行物價部門核準的收費標準。

(四)丙方提供的物業管理服務不承擔乙方的人身安全與財產保管責任。

第七條 其 他 費 用

(一)車輛泊位費和車輛保管費按物價部門規定的標準收取：

(二)如有中央空調使用費按實際費用向使用戶攤收；沒有中央空調使用費就不收。

(三)公共設備設施(如電梯等)、共用部位的用水、用電(如公共照明 等)費用按實際(含虧空分攤部分)結算，由丙方向乙方分攤收取并代繳；

(四)受供水、供電部門委托，由丙方向乙方代收代付水，電費用的，由丙方按實際發生額向乙方收取，水、電耗空部分按戶向乙方分攤收取；

(五)住宅房屋裝修裝飾垃圾清運費、水電費周轉金，按物價部門核準的收費標準收取；非住宅按實際發生額收取；

(六)代辦服務費按代辦內容由乙、丙雙方協商確定。

第八條 物業維修責任和費用

（一）保修期內物業的維修責任和維修費用由甲方承擔，甲方已將物業保修期內的保修金移交給丙方的，保修期內的物業維修責任和費用由該丙方承擔；

（二）保修期內的物業維修，不得使用物業維修專項資金；

（三）丙方應建立健全物業維修專項資金使用管理制度；

（四）乙方將房屋自用部位、自用設備、設施委托給丙方維修的，丙方應當接受，維修費用由雙方協商確定；

（五）保修期滿后的物業共用部位、公用設備設施的維修、養護由丙方負責，費用由物業維修專項資金列支。

第九條 甲方利用物業設置廣告（或出租）的收益，在物業投入使用后，其廣告收益應全部移交給丙方；

乙方若需利用物業設置廣告，須與丙方簽訂《廣告設置協議書》，并按規定交納廣告設置費；

第十條 違約責任

（一）丙方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，丙方應承擔相應的賠償責任；

（二）甲方、乙方違反本協議，使丙方未達到管理服務質量約定目標的，丙方有權采取必要措施要求甲方、乙方限期改正，逾期未改正并給丙方造成損失的，甲方、乙方應承擔相應的賠償責任；

（三）甲方、乙方不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，丙方有權要求甲方、乙方補交，并從逾期之日起每天加收1‰的滯納金。

第十一條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使本協議無法履行的，按有關法律規定處理。

第十二條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷字具有同等效力。本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和政策執行。

第十三條 本協議在履行中如發生爭議，叁方可協商解決或向物業所在地物業管理主管部門申請調解；協商或調解不成的，向溫州市仲裁委員會申請仲裁。

第十四條 本協議正本連同附件

頁，一式叁份，甲乙丙叁方各執一份，具有同等法律效力。

第十五條 在簽訂本協議前，甲方已將協議樣本送所在地物業主管部門備案。

第十六條 本協議自簽字之日起生效，至本物業業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理委托合同》生效之日止。

甲方單位簽章：

代表人簽章：

乙方：

區

幢

室

代表人簽章：

丙方單位簽章：

簽訂日期：

****年**月**日

附件

物業使用守則

本物業有溫州市鴻基房地產開發公司開發建設，溫州市鴻偉物業管理公司受委托對本物業進行前期管理。根據市人民政府令第48號的有關規定，特制訂如下《物業使用守則》，由入住本物業的業主使用人共同遵守：

一、遵守物業管理的法規及規章制度，配合本物業的物業管理，遵守本物業的公共秩序，不侵犯其他業主的合法權益，愛護本物業的房屋公用設施設備，共創良好有序的居住環境。

二、遵守《前期物業管理服務協議》，違反《前期物業管理服務協議》的業主、非業主使用人要依法承擔民事責任。

三、業主轉讓或者出租房屋時，應當將《前期物業管理服務協議》作為房屋轉讓合同或租賃合同的附件。房屋轉讓合同或租賃合同簽訂之日起10天內，當事人應當將房屋轉讓或出租情況書面告知物業管理企業。

四、業主或非業主使用人裝修房屋，應當事先通知物業管理企業，申領“裝修許可證”后方可進行裝修，裝修過程中要嚴格遵守有關裝修管理規定。

五、不得擅自改變房屋的結構、外貌和用途。

六、不得對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及共同部位違章開鑿和拆除。

七、不得堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，或排放有毒、有害物質或發出超標噪音。

八、不得侵占公共場地、房屋的共同部位和損壞公共設備或者移裝共用設備。

九、保持天井、庭園、平臺、屋頂、道路、公共場地的完整、統一。

十、愛護市政、公用設施，設備和綠化。

十一、按規定有序停放車輛。

十二、不亂設攤點和集貿市場。

十三、垃圾、雜物送到指定位置堆放。

十四、保持建筑物、構筑物的整潔、美觀、不亂張貼、亂涂寫、亂刻劃。

十五、按照規劃設計功能正確使用公共建筑和公共設施、設備。

第三篇：年物業管理工作總結

篇一：小區物業管理工作總結z 康居花苑物業管理達標差額補貼考核自評報告 各位領導：

今年是嘉盛物業飛躍發展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，康居花苑物業管理處在公司的領導下，始終貫徹業主至上的原則精神，根據康居花苑的實際情況，在搞好服務的同時理順完善管理工作，初步達到“工程程序化、操作規范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求，使小區物業管理工作逐步走上規范化的軌道，物業管理工作取得了一定成績，受到小區業主的好評，現將今年工作總結如下：

一、日常工作目標管理的完成情況：

（1）房屋管理

房屋管理是物業管理的重要內容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，對于房屋質量問題及時向開發商反映，并及時要求處理。

（2）公共設施、設備的管理

為了保證小區廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完善的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作28次，應急維修工作5次，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

（3）綠化管理

為了給業主創造一個優美的生活環境，我們嚴格落實了綠化管 理措施，安排專業人員，施工及養護工作，針對綠養護過程中出現的問題，及時發出了整改，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象，綠化完好率為98%。

（4）環境衛生的管理

環境衛生方面，我們針對小區環境的實際的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀，生活垃圾日產日清。在銅陵市“雙創”工作第41次考評及第51次考評中康居花苑小區都獲得第一名的好成績。

（5）小區安全防范工作

小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。為給業主提供一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，并安排相關人員到開發區公安分局參加保安人員培訓考試，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，嚴格執行工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌詢問，遇到壞人壞事大膽管理，使小區安全防范工作情況良好。

二、今年完成的重點工作

（一）物業管理工作

（1）熟悉小區各項設施、設備的運轉情況；

由于該小區是老舊小區，部分資料不全，我們接管康居花苑小區

后，為了盡快熟悉小區設備情況，我們管理處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了廣大業主的稱贊與好評。

（2）根據小區實際情況，完成工作預案，提出合理的建議； 在熟悉小區各項情況后，我們針對小區的實際情況，完成了小區各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等。

（3）搞好保安工作；

保安工作是物業管理中的窗口，為了保證小區保安服務質量，制定了詳細的考核辦法，加強保安員的自身素質與業務技能，業主在小區內有一個良好精神面貌和業務素質的，保安員的工作受到一致好評。

（二）加強管理服務工作，提高服務質量；

（1）樹立小區家園化，人性化管理服務理念。

進駐康居花苑后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業主進入小區感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區有生活困難的業主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優質服務，除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代收快遞等，使業主有一種“有困難，找物業”的感受，服務工作受到業主良好的贊譽。

（2）搞好維修服務工作

維修服務工作是物業管理的一個重要環節，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。為了搞好相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工隊、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成以前物業公司遺留下多年來未完成的維修任務。我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理。

（3）認真聽取業主意見，及時為住戶排憂解難。

業主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業主車輛停放問題，業主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業主著想，以業主為中心”的服務思想取得了良好的效果，（三）努力提高管理水平，促進物業管理上檔次；

（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高員工業務素質。

管理處員工的綜合素質與物業管理服務的質量、水平是密切相關的。根據這種情況，并結合小區大部分都是新進員工，接觸物業管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業主管理水平的培訓，并定期進行保安業務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，安排人員到相關部門去學習等。

（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；

我們緊跟社會發展步伐，使用電腦，對小區各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎工作達到一個新起點，為今后的創優工作打下了堅實基礎。

（四）搞好對外協調管理工作；

搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與集團總公司配合，積極主動和市物業科等主管部門溝通。

三、存在的問題和教訓

雖然，我們在這一年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強，針對以上幾個問題，在2014年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業務技能與管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，為使康居花苑早日跨入優秀物業管理小區做貢獻，為嘉盛物業管理公司的發展添磚加瓦!銅陵嘉盛物業管理有限公司 2013年12月20日

篇二：年物業管理工作總結 ***年物業管理工作總結 ***年,****管理處在公司、分公司的正確領導下，在****各級領導和主管部門的大力支持和細心指導下，全體員工以履行物業管理服務合同為牽引，以提升服務質量和業主滿意度為目標，堅持“用心管理、真誠服務”的原則，打基礎求發展，突出公司品質，嚴格按照iso9000質量體系標準實施一體化管理的綜合服務，強調服務的規范和細節，把物業管理服務做好、做細、做精，全年無一次重大設備、安全事故，業主對服務工作的滿意率達到98%以上，達到了物業服務合同中承諾的服務要求和標準，較好地完成了工作任務。

一、主要做法及特點

（一）加強內部建設，基礎管理扎實有效

服務上品質，關鍵在團隊綜合素質的高低。為此，管理處堅持“以人為本，服務至上”的工作理念，強化內部建設，從三個方面打牢基礎。一是抓員工培訓，提升綜合素質。管理處成立以來，一直把員工的培訓作為團隊建設的長期性、經常性工作來做，月有計劃，周有落實。以企業文化為主線，以提高員工的文化素質和業務技能，牢固樹立敬業精神和職業道德，培養吃苦耐勞、遵守紀律、服從命令的優良品質為目標，通過落實三級培訓機制，學習公司初級培訓教材和崗位練兵，重點抓了規章制度、服務禮儀、服務規范和各種業務技能的培訓，通過練姿態，樹立良好的崗位形象；通過練技能，提升我們的服務品質；用班隊列訓練來培養員工的團隊精神，合作意識，取得了良好效果。二是抓制度落實，規范工作行為。按照作業文件，管理處各

項工作均有具體落實措施和相應的考核辦法。員工統一著裝、掛牌上崗，按時上下班，請銷假需經管理處領導批準，出勤率達100%；管理處每周分別召開一次例會，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務的情況，同時布臵新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準和工作規程；建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯系函、報告均有文檔備份。三是抓溝通協調，融洽合作關系。管理處牢固樹立“當好管家服好務”思想，端正態度，時刻不忘自己的服務職能，真正以業主的利益為中心，從業主最關心的事情做起,踏實的做好每一件事。處處尊重****領導和各級教職員工，時時有溝通，事事有報告，每月定期召開評議會，聽取意見和建議，并及進整改。用我們的真誠和專業贏得了****各級信任和理解，在工作中建立起朋友之情，很好地促進了工作開展。

（二）防范措施得力，安全管理正規有效

作，還要協助完成臨街廣場、大廳內秩序維持、咨詢等工作。并充分發揮技術防范的作用，以監控室為指揮中心，利用先進的電視監控防范系統，對綜合大樓的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監控管理，構成綜合大樓技防網絡，對重點安全部位進行24小時的監控、錄相，發現異常情況，及時協調指揮巡邏人員進行處理。二是堵疏結合，車輛管理成效明顯。新學期開始，由于家長們認為車庫收費標準偏高，很多車輛不愿意停入車庫，二次平臺上亂停亂放現象較為突出。我們既采取協調****延長免費停車的時間，值班領導幫助家長送孩子到教室等措施進行疏導，又在分公司的大力支持下加大了執勤力度，耐心說服。經過近一月的努力，基本規范了正常交通秩序，同時也協助****創造了效益，實現了雙贏的良好局面。三是群專結合，采取群防群治的治安管理措施。****屬于開放式場所，人員流動量大，治安管理難度大，通過狠抓內部管理，實行崗位責任制，落實五大服務規范，加大巡邏檢查的力度，加強非開放時間進出人員、車輛的盤問檢查等措施，充分發揮我們專業防范效能。加強與****安全部門、社區聯防隊和兩路口派出所的聯系，建立定期溝通匯報制度，確保緊急和重大安全事故的處理通暢。同時，在綜合樓內部，通過提醒和警示標志來提高大眾的自我防范意識，注意發揮廣大學生家長的作用，發現可疑人員立即通知保安員，使治安管理防患于未然。

（三）定額管理到位，清潔服務質量穩步提高

進場前期，由于沒有進行徹底的開荒清潔，人少工作量大的矛盾較為突出，加之清潔員工多為新手，普遍存在責任心不強、服務意識

差、操作技能弱、工作效率低等問題，嚴重影響清潔服務質量。針對這一情況，管理處及時調整思路，逐步探索實踐，采取定額管理等多種方法，逐步提升清潔服務品質。一是合理區分人手，明確職責。前期，需要合作完成的項目較多，管理處將整個保潔區域劃分為四個片區，8個保潔人員分成四組，分別負責，每組又把任務落實到人，既分工又合作，盡量做到工作量大致相當，保證人員輪休時每處區域均有人堅守崗位。每二周實行輪換，既保證了公平，又確保人人熟悉每一區域。步入正軌后，則采取定人定崗定位，每人固定一個區域，不再輪換，保證了穩定性和責任到人。二是落實每日工作程序。根據試點，總結出了每個區域的日工作程序，對每一層樓、每一間教室都設定明確的清潔時間標準，明確了衛生間、通道、跑步梯等重要控制點，確保每一位清潔員都能按照服務標準，在規定時間內滿負荷工作。并加強現場指導督促，嚴格落實公司制定的保潔掌握表，領班、管理員、保潔負責人、經理層層把關，由粗到細，不僅要經得起看，還必須能經得起察。三是注重細節養成，展現良好的精神面貌。管理處把保潔工的精神面貌和職業道德培養放在其工作的全過程。通過每周的例會抓教育和培訓，灌輸企業的執行文化和服務意識；通過每日的班前會，檢查儀容儀表，從站、立、行的儀態，微笑服務和文明禮貌用語等細小養成抓起，使員工基本做到了在工作過程中以禮待人，熱情細心為客戶服務，處處為客戶著想，對于客戶提出的工作建議或意見，認真、耐心聆聽，樂于接受，努力改進，使客戶滿意率得到了很大提升。(四)積極探索實踐，教學服務主動到位

****教學管理的特殊性對于公司來說也是一個新課題。通過在工作中學習，在工作中總結，逐步形成了與之相適應的工作方法，取得了較好的成績。一是完善崗位職責，制定標準作業程序。管理處結合暑期的工作實踐，充分利用品質部的指導作用，擬制完成了教學管理員的崗位職責和教學管理標準作業程序。對于教學管理服務中的每一個作業環節，都有切實可行的服務標準和作業流程。使管理員在進行教學管理服務時，都有規范的指導性文件，有清晰的操作程序，有明確的效果要求，有嚴格的監督體系，從而保證了專業化的服務品質。二是細化教學計劃，主動服務。****的教學計劃性不強，隨機性較大，其教學主管部門很難及時提供詳細的教學計劃。為了服務得更好，管理員常常主動深入一線，通過找任課老師了解，協調安全部在監控室做好使用記錄等摸清情況，然后自己匯總、整理出實用的教室使用計劃。做到了對負責區域內的基本特點和主要情況都爛熟于胸，從而保證了教室開關的及時性和正常教學秩序。開學至今，沒接到一起投訴。三是認真落實標準作業程序。教學前嚴格按照公司上崗時的儀表要求抓好形象，體現職業化標準。認真進行清潔和教學設施設備檢查，加強對保潔員的監控和督促，及時發現問題及時處理。教學中最多不超過1小時在負責區域內巡回服務一次，檢查督促清潔衛生，掌握教室使用情況，收集掌握老師、家長的投訴意見和處理意外情況。教學后，迅速整理檢查看是否有遺留的物品，及時歸還。無課期間，每天對所轄區域內教室至少巡視一次，重點教室如計算機室、語音教室、鋼琴室則巡視二次以上，確保了教學的服務品質。

篇三：小區物業管理工作總結

小區物業管理工作總結

作者：未知 文章來源：本站原創 點擊數： 3979 更新時間：2009-11-19 去年是飛躍發展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，****物業管理處在公司的領導下，在開發商各級領導的支持下，始終貫徹業主至上的原則精神，根據****的實際情況，在搞好服務的同時理順完善管理工作，初步達到“工程程序化、操作規范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求。使小區前期物業管理工作逐步走上規范化的軌道，物業管理工作取得了一定成績，受到小區業主的好評，現將去年工作總結如下：

一、日常工作目標管理的完成情況：

（一）房屋管理

房屋管理是物業管理的重要內容之一。

為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，并責任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為，空房完好率為95%。

（二）公共設施、設備的管理

為了保證小區廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作17次，應急維修工作3次，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

（三）綠化管理

為了給業主創造一個優美的生活環境，我們嚴格落實了綠化管理措施，積極配合監督綠化公司，施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時發出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象，綠化完好率為98%。

（四）環境衛生的管理

環境衛生方面，我們針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。

（五）小區安全防范工作

小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。

為給業主提供一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，并堅持每日早操、早會，提高員工的身體素質與日常工作管理，嚴格執行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作情況良好。

二、今年完成的重點工作

（一）業主入住前期物業管理工作。

（1）熟悉小區各項設施、設備的施工情況；

進駐****后，我們為盡快熟悉小區施工情況，設備安裝情況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了開發商的稱贊與好評。

（2）根據小區實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；

在熟悉小區各項情況后，我們針對小區的實際情況，完成了小區各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計9項，并提出合理化建議11項，開發商采納3項，即報奶箱設置

在門廳內，安設綠化噴淋系統，部分雨水管接入地下管網等合理的建議。

（3）搞好保安員前期的培訓工作；

保安工作是物業管理中的窗口，為了保證小區保安前期服務質量，我處安排保安員提前培訓一個月，制定了詳細的培訓方案與計劃及考核辦法，加強保安員的自身素質與業務技能，保證業主入住后有一個良好精神面貌和業務素質的保安隊為業主服務，保安隊的工作受到一致好評。

（4）配合開發商的售樓工作；

為了配合開發商的銷售工作，我處在前期人員不足的情況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，制作了二塊****宣傳牌，宣傳本公司物業管理服務工作，并達到一定效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放棄節日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。

（5）搞好業主入住前期準備工作，順利完成交房工作；

為迎接業主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導和幫助下，我們做了大量的前期準備工作，整理準備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業管理協議等共計12項。根據方便業主、服務至上的原則，我處針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程，和崗位，設置了業主入住須知，入住手續辦理流程圖，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使業主在辦理各項手續中能一目了然。使交房工作順利進行，目前辦理入住業主139戶，辦理裝修手續戶。

（二）加強管理服務工作，提高服務質量；

（1）樹立小區家園化，人性化管理服務理念。

（2）搞好維修服務工作

維修服務工作是物業管理的一個重要環節，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。

為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工隊、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成年前無遺留維修工作的目標。今年共計接到維修投訴157起，完成152起，及時完成131起，完成率為96.8%，及時率為83.4%。在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，如12月30日，小區蓄水池浮球閥失靈，管理人員巡查發現后，為讓業主正常用水，我們首先是積極的進行搶修，再通知廠家到場調查原因，保證業主正常用水工作不受影響。

（3）加強小區裝修管理工作

小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據小區實際情況，與管理要求，我們制定了詳細的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規定等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結構完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。

（4）認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。

業主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業主車輛停放問題，業主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業主著想，以業主為中心”的服務思想取得了良好的效果，受到業主好評。

（三）努力提高管理水平，促進物業管理上檔次；

（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高工員工業務素質。

管理處員工的綜合素質與物業管理的服務的質量，水平是密切相關的。根據這種情況，并結合小區大部分都是新進員工，接觸物業管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業主管理水平的培訓，并定期進行保安業務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓6次，技能考核4次。

（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；

我們緊跟社會發展步伐，使用電腦，對小區各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎，工作達到一個新起點，為今后的創優工作打下了堅實基礎。

（四）搞好對外協調管理工作；

搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與開發商配合，積極主動與洪山房地局，城管局，電信局聯系，并圓滿完成環衛開辦；申請門牌、委托合同、服務協議備案，電信局協議的簽定等工作。

三、存在的問題和教訓

雖然，我們在去年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強，針對以上幾個問題，在二零零二年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，為使****早日跨入優秀物業管理小區做貢獻，為****物業公司的發展添磚加瓦。

第四篇：富錦苑物業管理方案

富錦苑物業管理方案

一、項目綜述（略）

二、總體構想和管理策劃思路

針對富錦苑小區的自然條件和未來業主構成特點，按照《陜西省物業管理條例》之規定，我公司擬對富錦苑項目采取以下總體管理思路。

1、走企業化、專業化管理道路。服務質量是企業生存之本，服務中心按照以下標準管理：

管理無空檔，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。富錦苑項目屬分期開發項目，對照物業管理的各個要素，在深入挖掘工程設計和開發思路的基礎上，充分了解項目未來的需求，仔細分析項目特點，突破物管工作的難點和重點。

2、采取規范+人文關懷的物管模式。以物業管理法規為管理基礎，服務中心24小時全程服

務，提供安防、清潔、綠化、設施設備維護及維修服務，深入熟悉每位業主，通過親民便民的服務提供為用戶營造一個和諧、安心、舒適的社區文化氛圍。

3、創造品牌樓盤的優質服務目標。在小區的物業管理服務中，我們的目標是實施品牌工程

和形象工程，秉承以業主為中心，優質服務，低價格合理收費的經營方針，力爭達到市級物業管理文明小區，向陜西毅力實業有限公司，向富錦苑業主呈上一份滿意的答卷。

三、物業管理前期籌備工作

（一）簽訂合同后，提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防

監控系統等管理中應了解事項，為以后管理、保養、維修、增值、保值打下基礎，為建設單位和業主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊

全，有序管理。

（三）依據相關文件基本小區住宅特點制定《樓宇管理公約》、《業主手冊》、《管理中心崗

位職責》，以及員工的規章制度。

（四）協助建設單位提出樓宇公共設施、設備的整改要求。

（五）入住時應幫助業主檢查房屋質量，協助建設單位做好驗收交接，簽好入住房驗收單。

四、接管后的日常管理服務

（一）基本要求：

1、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定持證上崗。

2、各級服務人員根據工種統一著裝，統一佩戴公司標志，行為規范，服務主動熱情，做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。

3、客服接待中心24小時服務電話，報修按雙方約定的時間到達現場，有完整的報修、維修、回訪紀錄。

（二）公共設施設備管理：

1、對公用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立公用設施設備檔案，做好設備的運行、檢查、維修、保養等記錄。

3、小區道路平整。小區道路及停車場交通標志齊全、規范，路燈、樓道燈完好率不低于95%。

4、容易危及人身安全的設施有明顯的警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。

（三）公共秩序地維護：

1、小區出入口24小時值勤。

2、對配有安全監控的重點區域、重點部位24小時監控。

3、進出小區車場的車輛實行證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對火災、治安、公共衛生等突發性事件有應急預案。

（四）保潔服務：

1、小區垃圾每日清運一次，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、小區道路、廣場、運動場、停車場、綠地等每日清掃兩次，電梯廳、樓道每日清掃、拖洗，一層公用大廳每日拖洗一次，樓梯扶手每日擦洗一次，及時清除道路積水、積雪、雜物。

3、公用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井、化糞池每月檢查，發現異常及時清淘。

4、結合實際情況不定期進行消毒和滅蟲除害工作。

（五）綠化養護管理：

1、指定專業人員做好園林草地的養護、澆水、除草。

2、做好修剪工作，保持觀賞效果。

3、根據氣候變化、季節和植物生長的特性，實施澆灌、施肥和松土，保持草地濕潤，滿足花草樹木及草坪的生長需要。

4、預防為主，綜合治理，防蟲害及時發現對癥下藥，適時噴藥，防治病蟲害蔓延。

（六）空置房管理：

1、交服務中心的空置房進行登記造冊。

2、根據季節變化對空置房定期開窗通風、散熱，參照有關電器使用說明，定期將電器打開試運行，以保持良好工作狀態，還應注意及時關閉電源。

（七）積極拓展便民服務業務，建立熱線電話，方便業主。

（八）以“星級賓館”服務方式做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

五、管理預期目標

１、房屋完好率９５％以上；

２、道路完好率９８％以上；

３、路燈完好率９８％以上；

４、管道完好率９８％以上；

５、消防設施安全使用率１００％；

６、避雷裝置安全使用率１００％；

７、綠化覆蓋率９５％以上；

８、大、中、小修工程合格率１００％，小修、中修及時率９９％以上；

９、業主有效投訴率２％以下；

１０、各種費用收繳率９５％以上；

１１、不發生火災事故；

１２、不發生重大刑事案件；

１３、杜絕重大工傷事故；

１４、各類機械設備完好率９５％。

六、物業收費價格

按照“以收抵支”的原則預算，精打細算，節約各方面成本開支，以我們的優質服務和管理回報業主。具體預算見商務標書。最終收費標準以政府物價部門報批的標準執行。

第五篇：民族花苑教案

五十六朵芬芳的花

新泰二中 邢獻新

教學目標：

（1）通過不同民族的音樂鑒賞，引導學生感受不同的民族音樂文化的風格特征。

（2）能辨別不同民間音樂所屬的民族，認識個別民族的樂器，體會各民族的音樂風格

（3）能根據欣賞少數民族音樂的感受，總結歸納出不同民族民歌的音樂特點。

教學重難點： 聆聽民族音樂、熟悉音樂風格，了解風格

在音樂具體形態上的體現。

課 時 一課時

教學設施及教具 ：多媒體、手鼓、綢子等

一 組織教學； 師生交流。二 導入新課： 中華民族大家庭的56個民族擁有古老的歷史，悠遠的文明和燦爛的文化，神州大地的肥沃土壤孕育的民歌，古樸.悠揚.明快，美妙.悅耳 林人感動神往，與其他藝術一樣，民歌藝術同樣博大精深，同樣有著獨特的韻味和強大的生命力。今天我將帶著同學們走進一個五彩繽紛的民族世界體

驗生活的美好。三、新課教學

師：今天我將帶你們去少數民族音樂的大花園。讓我們坐上五彩的列車從山東出發吧。

第一站：，列車開往吉林延邊走進朝鮮族。請同學們回答你知道的朝鮮族是一個怎樣的民族，有什么特點？欣賞歌曲《阿里郎》，并按要求找出其中的兩件樂器。他們分別是長鼓、伽倻琴。

朝鮮族主要的舞蹈就是長鼓舞和象帽舞，（象）帽吉祥的意思，因為朝鮮族的圖騰是仙鶴，所以他們的舞蹈多以手臂上挑為主。（教師播放多媒體）.教師演唱朝鮮族民歌如《桔梗謠》等，通過欣賞聆聽得出結論：朝鮮族音樂的特點：大多是民謠，多以三拍子為主。

第二站，離開吉林，進入風景如畫的內蒙古大草原。教師啟發學生回答蒙古族的民族特點。首先我們聆聽一首蒙古民歌《遼闊的草原》。（教師播放多媒體）樂聲響起，把我們帶入了美麗的大自然。再聆聽一首歌曲體會一下它們有什么樣不同點呢？（從旋律或者節奏體會）

對了，它有長調短調之分。，（教師播放多媒體）請你們互相討論，總結長調短調的特點。

長調旋律悠長舒緩、聲多詞少、氣息綿長，旋律多 2

用前倚音、后倚音。

短調曲調簡潔，結構對稱，節奏規范，多采用一字一音，以節歌形式呈現

教師講解：安代舞和筷子舞，觀看盅碗舞的視頻。聆聽馬頭琴悠揚的琴聲。（教師播放多媒體）師生互動，教給他們幾個簡單的舞蹈動作。

第三站，開向大西部新疆、西藏，這個地區聚集著很多民族，我們以維吾爾族為例。其中重要的兩個樂器要記牢，學生欣賞《一杯美酒》。聆聽藏族人的《酒歌》互相對比一下兩種酒歌在情緒上有什么樣的區別。

新疆地區的酒歌情緒柔和，而藏族地區熱情奔放。總結出新疆地區的重要節奏型是切分節奏。在音樂聲中學生打著節奏教師慢慢起舞，舞出新疆走向西藏。觀看藏族獨有的樂器扎木聶，記住那美麗的音色。給學生講解藏族舞蹈，并教給他們幾個簡單的踢踏步。大家互動，共同學習。

第四站走進五彩的云貴高原，接觸那里的民族風。欣賞《苗嶺飛歌》。

四、認知練習：走遍了大江南北，休息一會，老師出示幾張樂器圖片考考你： 瑤族長鼓：因鼓身細長而得名，又稱花鼓。拍擊的膜鳴樂器 傣族的象腳鼓;因鼓身形似大象的腿而得名。3 苗族的蘆笙：在中國大地上只要有苗族人的地方就有蘆笙，在貴州各地少數民族聚居的村寨，素有“蘆笙之鄉”的稱譽。逢年過節，吹起蘆笙，跳起舞蹈，慶祝自己的民族節日。彈不爾：新疆特色的民族樂器，是維吾爾族 烏茲別克族 古老的彈弦樂器。傣族的葫蘆絲，大家非常熟悉的吹奏樂器

五、拓展延伸

坐著列車回到山東，別忘了還有山東特色知識呀。北方舞蹈以秧歌為主，山東是北方秧歌大省，其中山東秧歌被稱為“三擰十八彎”，山東秧歌分為：

海陽秧歌 起源于山東海陽、萊陽。

谷子秧歌 起源流行于黃河下游的商河。

膠州秧歌 起源于山東膠東半島。

樂器類：柳琴流行于魯南、魯西南一帶。形似琵琶比琵琶小，俗稱土琵琶。帶著大家學跳山東秧歌。

六、五十六朵芬芳的花，溢彩紛呈，各有各的特色，各有各的韻味，希望我們的同學們熱愛自己的民族，熱愛自己的國家。