第一篇：個人買賣住房

個人轉讓住房主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅：

營業(yè)稅

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅?！敦斦?、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)

【應用示例】

2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格150萬,面積為145.13平方米,為非普通住房，其獲取房產的時間為2008年9月，未滿5年。

營業(yè)稅及附加稅額（指城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加，下同）＝150*5.55％＝8.325萬元

二、個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅?！敦斦?、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)

【應用示例】

2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格90萬,面積為85平方米,為普通住房，其獲取房產的時間為2007年3月，未滿5年，房產原值為72萬元。

營業(yè)稅及附加稅額＝（90-72）*5.55％＝0.999萬元

【應用示例】

2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格300萬,面積為256平方米,為非普通住房，其獲取房產的時間為2004年3月，已滿5年，房產原值為220萬元。

營業(yè)稅及附加稅額＝（300－220）*5.55％＝4.44萬元

三、個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

——《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)

【應用示例】

2010年5月某人出售住房，合同轉讓價格100萬,面積為120平方米,為普通住房，其獲取房產的時間為2004年2月，已滿5年。按規(guī)定減免營業(yè)稅及附加稅額。

四、納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業(yè)額?！吨腥A人民民共和國營業(yè)稅暫行條例》中華人民共和國國務院令第540號

個人所得稅

一、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用?！獓叶悇湛偩株P于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]108號）第二條

【應用示例】

某人將其所有的未滿5年的住房轉讓（普通住房），轉讓價格100萬元，其購置成本為80萬，購房時繳納契稅1.6萬元，購房維修基金1.6萬元，購該套房產實際支付的按揭貸款利息10萬元。個人所得稅稅率20%，不考慮其他因素。

應納營業(yè)稅及附加=（100-80）*5.55%=1.11萬元

應納個人所得稅=（100-80-1.6-1.6-10-1.11）*20%=1.138萬元

二、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。——《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）第三條

【應用示例】

某人將其所有的住房轉讓，轉讓價格120萬元，他未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額，稅務機關按1%核定征收其個人所得稅。

應納個人所得稅=120*1%=1.2萬元

三、為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除?！斦繃叶悇湛偩纸ㄔO部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知(財稅字[1999]278號)第三條

個人現(xiàn)自有住房房產證登記的產權人為l人，在出售后1年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義接市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以按照財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字［1999］278號）第三條的規(guī)定，全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅?！斦?國家稅務總局關于非產權人重新購房征免個人所得稅問題的批復(財稅[2003]123號)

(一)個人出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅

保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專產存儲。

(二)個人出售現(xiàn)住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同)的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

(三)個人出售現(xiàn)住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

(四)個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

(五)跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

【應用示例】

例

1、某人2009年10月15日以200萬元的價格出售住房，繳納個人所得稅2萬元，其在一年之內以240萬元的價格另購住房一套。

因新購房金額大于等于原住房銷售額，全額退還個人所得稅2萬元。

例

2、某人2009年10月15日以200萬元的價格出售住房，繳納個人所得稅2萬元，其在一年之內以180萬元的價格另購住房一套。

因新購房金額小于原住房銷售額，按比例退還個人所得稅1.8萬元。

退還個人所得稅=2*(180/200)=1.8萬元

四、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。——財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知(財稅字[1999]278號)第四條

根據(jù)《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)規(guī)定，通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

此外，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

個人購買住房主要涉及契稅：

契稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。購置其他住房的，按照財稅字〔1999〕210號文件的規(guī)定執(zhí)行，即個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅

[2008]137號），為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人購買住房暫免征收印花稅。

無償贈與房產相關稅收政策：

一、單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，視同發(fā)生營業(yè)稅應稅行為?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》財政部和國家稅務總局令第52號第五條、第一款

不動產或土地使用權的無償贈與視同銷售，依法納稅。

二、個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：

（一）離婚財產分割；

（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

——《財政部國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）第二條

符合上述規(guī)定情形之一的，暫免征營業(yè)稅。

三、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

——《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅

[2009]78號)第一條

符合上述規(guī)定情形之一的，不征收個人所得稅。

四、除上述規(guī)定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

五、個人將受贈不動產對外銷售的稅收政策

個人所得稅

受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。——《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)

第五條

在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。

——《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發(fā)[2006]144號)第二條

【應用示例】

2008年1月8日，老張將其于2007年2月1日購買的一套普通住房無償贈與其兒子小張，父子二人簽訂了贈與合同，贈與合同未標明贈與房屋價值，在辦理了公正手續(xù)后，老張將相關資料遞交稅務機關，審核減免了營業(yè)稅及附加，贈與環(huán)節(jié)個人所得稅不予征收。稅務機關核定的計稅價格為60萬元，小張應納契稅=60*3%=1.8萬元

2010年5月8日，小張將該套房屋出售給小李，轉讓價格為70萬，可扣除的房屋原值為50萬元（老張取得該房屋的實際購置成本）。

小張應納稅金：營業(yè)稅及附加=（70-50）*5.55%=1.11萬元

個人所得稅=（70-50-1.8-1.11）*20%=3.418萬元

小李應納稅金：

契稅=70*1%=0.7萬元。

第二篇：住房買賣協(xié)議書

住房買賣協(xié)議書

賣方：（以下簡稱甲方）買方：（以下簡稱乙方）甲方同意將銅仁市碧江區(qū)環(huán)北辦事處銅江村何家董組，住房一套（A 戶型 一樓）賣給乙方，經(jīng)雙方本著公平、公正、平等自愿，協(xié)議一致達成如下協(xié)議。

一、住房面積壹佰貳拾肆平方米（124m）具體以實際建筑面積為準。

二、單價為大寫： 壹仟陸佰元整平方米（￥：1600元）整。

三、付款方式：

1、雙方簽訂協(xié)議之日首付大寫：（￥：50000.00元）整。

2、今年年底付大寫：30000.00元）整。

3、主體完工付大寫：30000.00元）整。

4、余款在工程完工交房一次性付清。留貳萬元辦理手續(xù)后付清，甲方承擔土地出讓金，另甲方負責辦理房產證手續(xù)，不含費用，注：乙方出房產證費用。

四、本協(xié)議任何一方不得違約，否則由違約方承擔經(jīng)濟和法律責任。

五、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

六、未盡事宜，協(xié)商解決。

甲方：乙方：

年月日

第三篇：住房買賣合同書

住房買賣合同書

甲方（賣方）：

乙方（買方）：

為保護甲、乙雙方合法權益，依據(jù)《中華人民共和國合同法》，雙方在自愿、平等、互利的基礎上簽定本合同，希共同信守。

一、甲方自愿將座落在住房壹套，結構，樓層，面積㎡，戶型，賣給乙方，并由乙方享受其一切權益，成交價格人民幣（小寫：元整）。

二、房屋產權證號：，土地使用證號等證件齊全。

三、付款方式：甲方將房屋產權證及土地使用證（原件）交給乙方保管，乙方一次性支付房款人民幣（元整），甲方在年月日至年月日以前協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)。

四、甲方保證上述房地產權清楚，若發(fā)生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，一概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失由甲方負責賠償。

五、違約責任：

1、乙方中途悔約，并賠付違約金（小寫：元整）。

2、甲方中途悔約，并賠付違約金（小寫：元整）。

3、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲、乙雙方可采取協(xié)商辦法解決，協(xié)商不成時，可向人民法院起訴。

六、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行議定，其補充議定書經(jīng)甲、乙雙方簽章后與本合同具有同等效力。

七、本協(xié)議書一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)份。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：

身份證號：身份證號：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

第四篇：住房買賣協(xié)議書

住房買賣協(xié)議書模板

甲方：xx賣房主，性別、xx歲、xx族、文化程度：xx；現(xiàn)住xx，身份證號碼：xx.乙方：xx、買房主，性別、xx歲、xx族、文化程度：xx；現(xiàn)住xx，身份證號碼：xx.甲方與家庭主要成員商議同意將位于xx現(xiàn)有住房一棟賣給乙方永久居住。經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商達成如下協(xié)議：

一、四至界線：以現(xiàn)有房屋地基為準。

二、雙方協(xié)議交易金額為xx元整（￥xx元）；賣給乙方永久性所有。

三、付款方式：雙方達成協(xié)議簽字之日以付款收條為據(jù)，一次性付清，付款收據(jù)和協(xié)議書一并保存。甲方將土地使用證和房產證一并交給乙方，由乙方自己辦理相關過戶手續(xù)，產生的費用由乙方自行負責，同時將房屋交付給乙方。

四、乙方有權將現(xiàn)有住房進行改造，甲方不得有任何干擾行為。如與比鄰發(fā)生邊界糾紛，甲方負責出面協(xié)調或訴訟。

五、甲乙雙方協(xié)議簽訂之日起生效，雙方老小世代永無反悔，任何一方違約，按合同法承擔相應責任。

六、此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各一份，雙方共同遵守，簽字蓋印生效。

甲方成員簽字：

乙方成員簽字：

簽訂協(xié)議地點：

在場人簽字：

二0一二年十月六日

第五篇：二手住房買賣合同范本

甲方（出售房）：姓名：身份證號： 乙方（購買方）：姓名：身份證號：

為了確保房屋買賣雙方的合法權益，甲乙雙方就住宅買賣本著平等，自愿達成協(xié)議如下： 第一條：經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿區(qū)，＿＿＿＿樓號＿＿＿＿單元＿＿＿室。的住宅一套（建筑面積＿＿＿平方米）出售給乙方。甲方保證對其所售房屋擁有完全的所有權沒有低押等各種負擔，否則發(fā)現(xiàn)一切責任均由甲方承擔。第二條：上述住宅的出售價格為人民幣＿＿＿＿＿＿＿元整，（小寫：日起，不得變更。第三條：付款方式：乙方一次性付清甲方房款，＿＿＿元整。

第四條：甲方把房屋所有權證等所有證件及鑰匙全部交于乙方，幾年后由政府部門、土地、房產相關部門辦理房屋過戶手續(xù)時，甲方無條件的積極配合乙方辦理《房產證》等相關證件。辦理房產證土地使用證時所需費用由乙方自理甲）此價格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書之方概不負責。

第五條：房屋未裝修，如遇拆遷等與此房相關的權利義務等均由乙方享有和承擔，在此日之前由此房產生的權利義務均由甲方承擔和享有。

第六條：如果有一方違約，按照購房款的200%的違約金賠償對方，此協(xié)議和國家法律法規(guī)有同等的法律效力。