第一篇：2011中國房地產策劃代理行業區域發展特點及特色服務企業分析（共）

2011中國房地產策劃代理行業區域發展特點及特色服務企業分析

縱觀全國策劃代理市場，華南、華東和華北區域發展比較成熟，策劃代理TOP10企業全部位于上述區域，百強企業中也有90%以上分布于三大區范圍內。三大區域策劃代理行業既具有各自鮮明的特征，又呈現出趨同的傾向。在2010年政府頻頻祭出房地產調控大旗、房地產市場風云變幻的形勢下，發掘企業自身優勢形成獨特的服務項目和特色，成為策劃代理行業發展和成長的重要手段。中國房地產TOP10研究組對策劃代理行業區域發展特點以及一些具有特色服務的企業進行了分析研究，希望能為更多的策劃代理企業找準自身定位，提供業務發展可以借鑒的參考。

特色服務企業

上海同策房產咨詢股份有限公司

北京偉業聯合房地產顧問有限公司

中原地產代理（深圳）有限公司

新景祥投資控股有限公司

上海華燕置業發展有限公司

北京遠洋嘉業房地產經紀有限公司

北京協成房地產經紀有限責任公司

珠三角地區是經濟發展和改革開放的先行者，因此華南區域的策劃代理企業起步最早；他們善于借鑒香港市場成熟的策劃代理模式和經驗，專業能力突出，發展戰略嚴謹，經營最為成熟完善，進入百強的企業數量也最多。其百強企業特別是TOP10企業如世聯、合富輝煌在本地根深葉茂，市場集中度很高，其他區域的策劃代理企業很難進入當地市場。近年來，華南地區的策劃代理百強企業在一些發展潛力優厚的二三線城市代理額也位居前列，如2010年世聯在武漢、天津，合富輝煌在貴陽無論是代理銷售額和代理銷售面積都名列前茅，這些TOP10企業一手業務外地營業額逐漸趕超本地，成功布局全國。華南區域策劃代理百強企業普遍重視對房地產市場的研究和顧問咨詢業務的發展，策劃能

力強，參與前期策劃顧問的服務項目不斷增加，策劃收入占企業總收入的比重大。中原地產全面提供住宅、商業、寫字樓等各類物業形態的租售代理、項目策劃及按揭轉介服務，并實現不同業務類型間資源互動，形成房地產代理服務一體化；已在近三十個主要城市完成網點布局，并迅速實現本土化融合，在各地市場占據重要位置；率先創建專業房地產互聯網主頁，資訊豐富及時，具有很強的投資銷售指導和企業宣傳作用，其網站訪問量在同類企業網站中長期保持首位。

前幾年以上海為代表的的長三角地區房地產市場高速發展為華東地區房地產策劃代理行業提供了較大的發展空間，策劃代理企業無論在數量上還是在實力上都在百強中排名靠前。華東地區的策劃代理企業以區域性企業為主，非常注重立足本地，在業務上求深入求細致，建立了非常規范、專業的策劃代理市場。憑借全國金融中心上海的優勢地位，當地百強企業普遍重視策劃代理服務中的金融服務，這一點可以華燕為代表。華燕是以金融服務為核心的地產金融綜合服務商，申報了多項房地產金融服務的發明專利，金融業務涵蓋全程策劃營銷代理與流通領域；兩個特色業務——經紀金融和“房盟中國”的確立，將經紀、金融兩大領域的服務完美結合，并將房地產流通領域的各業務有效整合起來，構建了房地產流通領域一站式服務；其“線上線下服務相結合綜合服務商”的核心服務理念，對整個行業的創新發展起到積極作用。上海同策連續幾年穩居策劃代理企業TOP10中的第一梯隊，業務包含了營銷咨詢與銷售代理、金融投資管理、商用物業運營等綜合服務，在項目投資建議、規劃設計、企劃、營銷等領域形成特有風格，特別為持有商業物業的大業主提供包括商業物業的持續運營、招租等一系列物業運營增值服務，在商業物業運營方面具有豐富經驗和領先優勢。近年，隨著易居相對優勢的提升和政府調控政策影響，華東區域的其他策劃代理企業在本地的市場空間被擠壓，于是把目光投向了更廣闊的全國市場；越來越多排名靠前的百強企業謀求上市融資，全面開拓業務領域。

華北地區的策劃代理企業起步較晚，成熟度最低，不過面對華東、華南地區百強企業特別是TOP10企業的大舉進攻，還是牢牢守住了本地市場。2010年，北京策劃代理市場商品房銷售額和銷售面積排在前五位的全部是本地企

業。這些企業在京津冀都市圈中銷售額排名也都靠前，并把業務逐漸輻射到環渤海地區。華北地區的策劃代理企業成長速度和幅度也很快，最近幾年進入策劃代理百強企業榜單的華北企業數量逐年上升，TOP10企業數量已經能與華東和華南區域的企業數量分庭抗禮。偉業顧問定位于房地產綜合服務商，通過不同專業資源的整合互動，為開發商提供投資顧問、營銷代理、資產管理等一系列專業、系統的多元化服務，成為華北地區最為知名的大型房地產咨詢服務機構；在業務模式上勇于創新，開辟了異地項目地產代理銷售的新模式；2010年底與我愛我家的全面整合，打通一、二手房經紀與房地產綜合服務產業鏈，進軍房地產電子商務領域，形成了既面向開發商、投資機構和企業，又面向個人客戶和投資者的全產業鏈模式。新景祥以策劃代理為主營業務，以咨詢顧問為發展型業務，并將業務鏈延伸到一級土地開發和二手市場流通、商業運營以及房地產金融等子業務，打造全產業鏈的服務格局，成為跨區域、集團化的大型房地產綜合服務商；2010年成功將總部從廈門遷至北京，在全國市場的影響力增強。作為遠洋地產全資子公司，遠洋嘉業的發展是從全面代理遠洋地產旗下精品項目開始的，重點鎖定北京市場，特別是城市大盤和綜合體，積累了從投資顧問、項目全案營銷策劃到銷售代理，特別是超大規模滾動開發樓盤代理的服務經驗；在鞏固北京領先地位的同時，又強化以“環渤海”為核心的發展戰略，將業務觸角伸向其他優質開發商打造的品質樓盤；以客戶為中心，建立CRM客戶關系管理系統，實現實時的網上數據交換，加快客戶服務與支持響應速度，增強企業在電子商務時代的競爭優勢。北京協成業務領域貫穿房地產產業鏈全過程，明確策劃定位與銷售服務方面的專業特長，著力開拓綜合類物業、高端物業與大型社區市場，加深了對這些業態組合的服務深度與廣度，尤其對代理高端物業市場經驗豐富，成為京城操盤高端項目最多、最專業的代理公司。

雖然三大區域的百強企業個體或多或少都打著自身區域特點的烙印，業務發展模式和提供的服務也有所差異，但從總體上看，全程服務、綜合發展、全國擴張已經成為他們的共同特點和發展目標。一些走在前面的百強企業紛紛通過并購重組聯合等方式達到業務覆蓋區域的增加或服務鏈的延伸。進入2011年，國家對房地產調控進一步加強，各地調控細則紛紛出臺，房地產市場出現波動，這意味著與房地產開發行業密切相關的房地產策劃代理企業將面臨更大的挑戰和

更為激烈的競爭。從近幾年TOP10榜單可以發現，上榜企業都很穩定，與其他策劃代理百強的差距也逐漸拉大，可以預見未來策劃代理行業的集中化程度將不斷加強。在這樣的形勢下，對于大多數策劃代理企業來說，想要贏得生存和發展，必須要積極思考應對策略，吸收先進企業在發展中的經驗教訓，發揮行業細分優勢，通過不斷地積累和創新，提升專業能力，尋找出一條與自身條件相適應的業務模式發展之路。

謀求與大品牌開發企業的緊密合作。策劃咨詢服務地位將逐步上升，一些具有具有前瞻性的企業還非常注重信息化建設和網絡平臺的發展，加強對信息的搜集和處理，加快了決策的速度，有利于與客戶及時有效的溝通。

2010華南地區城市房地產市場代理率很高，深圳、廣州都達到一半以上，深圳達到了76%以上，遠高于全國平均水平。

策劃代理行業的業務構成的高度集中和房地產發展的變化注定了企業向行業的集中化和多元化發展，集中是往企業集中，多元是我們的業務更加的多樣化，從物業買賣、租賃、管理，從酒店、寫字樓等等專業的各方面都超越了國內的代理公司。將目光瞄準了國際五大地產顧問行，隨著城市化率由低到高，我們的服務將有質的轉變。

并購和設立子公司，決戰二三線城市

第二篇：2016中國房地產、房地產策劃代理百強企業研究報告

2016中國房地產百強企業研究 1.銷售額增長19.4%，市場份額達36.7%，再創新高

百強企業2015年銷售額增速達19.4%，市場份額上升至36.7%

在房地產市場兩極分化趨重、市場運行風險加大的背景下，百強企業憑借準確的市場研判取得優異的銷售表現：全年業績規模再創新高，銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬平方米；業績增速繼續跑贏大市，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高于同期全國漲幅5個和9.1個百分點，市場領先優勢進一步擴大，引領行業在新常態時期健康、理性發展。

圖1 百強及綜合實力TOP10企業2011-2015年市場份額及變化

依托穩步增長的銷售業績，百強企業市場份額持續擴大，推動行業集中度進一步提升。2015年百強企業銷售額市場份額上升至36.7%，較上年提高1.5個百分點，銷售面積市場份額提高1.8個百分點至23%，行業集中度進一步提升。其中，綜合實力TOP10企業實現銷售總額14241.3億元，占百強企業銷售總額的44.5%，占全國商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個百分點，行業地位不斷鞏固和提升。有效把握市場結構性機遇，11-30企業陣營業績增速最高

圖2 百強企業內部不同層級2015年銷售額、銷售面積增長率均值

2.順勢而為調結構、快推盤，精準營銷促去化

聚焦一二線主流市場，順勢而為靈活調整產品結構

2015年，在中央降準降息、降首付、減免稅費等一系列政策刺激下，改善型需求持續釋放。百強企業加大改善型產品的推出比例以搶占市場份額，有力推動了業績增長。從前50百強企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看，90-140平米產品2015年銷售額占比為41.4%，較上年提升2.7個百分點。

圖3 前50企業2014-2015年重點項目分城市等級各面積段銷售額占比

具體來看，百強企業敏銳捕捉不同城市的需求結構變化，提升產品結構的匹配度，一線發力高端，二線、三四線聚焦首改，助力企業抓住細分市場的發展機遇，贏得優異業績。前50企業在一線城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型產品銷售額占比顯著上升，分別達15.9%和28.8%，較上年分別上升1.3個和0.7個百分點；二線城市90-140平米產品銷售額占比上升4.8個百分點至46.9%，三四線城市則上升1.9個百分點至49.3%。

創新全渠道精準營銷，挖掘潛在客群加速項目去化

圖4 百強企業創新營銷渠道及服務示意圖 2015年百強企業注重由內而外強化渠道建設，全面鋪開拓客網絡，并發揮了巨大實效。1）百強企業線上通過全民營銷、微信平臺等形式快速拓寬客戶資源；線下，百強企業強化地推部隊建設，以廣泛、精準的客戶地圖鎖定潛在客戶，提升拓客效率。2）百強企業充分借助外部數據平臺的客戶資源，實現對潛在客戶的強勢滲透。

此外，百強企業調動產業鏈資源、從細處著手開展各項服務創新，切實解決客戶購房“痛點”，確保了有效客源的順利轉化。在銷售前端，從客戶接觸項目時即注重通過創新服務內容及形式提升客戶滿意度；在交易環節，針對客戶首付不足的最大痛點，通過眾籌或理財產品強化金融服務，提升了潛在客戶的有效轉化率。

3.提質增效強化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間

凈利潤同比增長11.3%，增收不增利現象延續

圖5 百強企業2011-2015年營業收入與凈利潤均值變化情況

伴隨銷售業績的穩定增長，百強企業2015年盈利規模不斷提升，全年營業收入、凈利潤均值分別為286.5億元、36.3億元，分別同比增長18.7%、11.3%，增速分別較上年提升1.7、0.8個百分點。盡管如此，百強企業2015年營業收入增速高于同期凈利潤增速7.4個百分點，在行業利潤率下行的態勢下，部分房企“增收不增利”的現象依然延續。

土地及經營成本高企，致凈利潤率下降0.4個百分點

圖6 百強企業2013-2015年盈利及費用指標均值圖

百強企業2015年總資產收益率、凈資產收益率均值為5.2%、17.7%，分別較上年下降0.1、0.6個百分點，盈利質量有所下降；全年凈利潤率均值為11.6%，較上年下降0.4個百分點，逐漸逼近10%紅線，企業盈利空間持續收窄。2015年受困于市場調整，百強房企經營成本、土地成本大幅攀升，企業的盈利下行壓力更加凸顯：一方面，供需關系逆轉導致去庫存風險加大，行業買方市場格局亦逐步形成，企業盈利能力在降價換量、營銷難度加大的雙向擠壓下有所降低；另一方面，部分一二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企，進一步擠壓企業的利潤空間。

4.量入為出保障財務安全，多元融資奠定發展優勢

資產負債率繼續上行，短期償債壓力有所緩解

圖7 百強企業2011-2015年負債情況

2015年百強企業資產負債率繼續上行，均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點，帶息負債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個百分點，整體負債水平有所上升。受益于2015年房地產銷售的回升，企業資金回籠加速，百強企業預收賬款均值同比增加13.7%，剔除預收賬款之后的有效負債率均值為50.2%，較去年微增0.4個百分點。

6.提高貨值變現能力保增長，縱橫轉型激活新動能

貨值結構合理強化業績變現能力，二線城市儲備充足蘊藏發展潛力

圖8 全國性百強代表企業2015年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結構情況

在城市結構性去化風險加劇的背景下，全國性百強企業立足于全國化均衡布局，約3/4分布于土地消化時間少于3年的城市，貨值結構均衡合理、業績變現能力強，保障了來年的穩健增長；區域性百強代表企業大多處于區域深耕向全國化拓展的發展階段，可售貨值集中分布于區域經濟發達城市，與板塊發展的依存度高，或可實現業績突破，但不可忽視結構單一為其帶來的一定隱患。

基于主業優勢開展橫縱向轉型，釋放成長活力

圖9 百強企業2015年專注主業與轉型情況

2015年在經濟基本面長期向好和新型城鎮化持續推進的背景下，房地產行業仍有較大發展空間，因此專注主業仍是百強企業的主要選擇。51%的百強企業繼續專注房地產主業，49%的百強企業在專注主業的基礎上開始尋求轉型。在尋求轉型的49家企業中，42家企業在專注主業的同時圍繞房地產產業鏈拓展新業務，另有7%的企業向房地產行業外拓展新業務。

圖10 百強企業2015年主要轉型方向及企業占比

百強企業為了保持長期驅動力，百強企業主要基于主業的資源溢出優勢，縱向挖掘產業鏈上下游的發展潛力，橫向進行細分行業延伸，充分發揮資源協同效應，挖掘業績增長空間。目前分別有28%、23%、14%和14%的百強企業在金融、社區服務、輕資產運營和家居智能化等縱向領域延伸發展，“地產+金融”、“地產+服務”的轉型模式備受百強房企青睞；分別有92%、31%、17%和41%的百強企業進入商業、產業、養老、文旅特色等橫向轉型領域，而養老地產、物流地產和眾創空間則為轉型熱點。

2016中國房地產策劃代理百強企業研究 1.房地產銷售市場空間廣闊，競爭加劇策劃代理企業優勝劣汰

房地產市場將逐步進入到存量房交易階段，中國部分一線城市已經進入存量房時代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面積均超過新房成交面積。未來，全國房地產行業也將逐步轉向存量房市場，巨大的存量房市場將成為房地產市場交易主戰場，也為策劃代理企業提供了銷售服務和多元化業務拓展的基礎。

圖11 策劃代理行業競爭態勢

中國房地產銷售市場為策劃代理企業提供廣闊的市場空間，但同時也吸引著其他市場力量的進入，市場競爭加劇。首先，開發企業加大自銷比例和轉變營銷方式，直接降低與策劃代理企業的合作力度。其次，以搜房網房天下為代表的專業房地產互聯網企業以及二手房經紀公司逐步進入新房代理行業，進一步搶占策劃代理企業的市場空間。

2.TOP10企業代理銷售額大幅增長近30%，延伸服務鏈條凸顯企業價值

營收規模大幅增長，市場份額提升至17.13%，企業分化明顯

圖12 2012-2015年綜合實力TOP10企業銷售額及市場份額

2015年，綜合實力TOP10企業的營業收入均值為20.17億元，同比增長25.47%，增速較2014年提升8.10個百分點，主要是龐大的商品房成交體量為其提供了充足的市場基礎。策劃代理行業市場份額進一步向綜合實力TOP10企業聚集，2015年綜合實力TOP10企業一手物業代理銷售額均值為1495.44億元，同比大幅增長29.90%，市場份額提升至17.13%，占據TOP30企業市場份額的70%。

3.借鑒國際先進經驗，協同創新打造房地產綜合服務商

對標五大行，培育多元業務模式

隨著歐美房地產市場的發展，涌現出了世邦魏理仕、仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國際五大領先的房地產綜合服務商。從業務類型來看，五大行業務涵蓋物業交易、物業管理、資產服務與研究咨詢等多種類型，服務內容較為綜合；從發展歷程來看，五大行均經歷了業務快速擴張、兼并收購等階段，均已實現全球布局。

圖13 國內策劃代理企業與五大行主要業務比較

從業務布局來看，五大行優勢業務集中在資產管理、戰略規劃、高端物業管理、評估和金融服務等方面，而國內策劃代理企業在資產管理、高端物業管理等方面經驗較少，與世邦魏理仕、戴德梁行等存在較大差距，但在銷售代理業務方面具有絕對優勢。從發展階段來看，五大行已經進入全球化業務并購、強化區域和業務線能力階段，國內的策劃代理企業雖仍處于多元業務拓展階段，但也表現出較強的特色優勢。

國內策劃代理企業應正確認識與五大行存在的差距，取長補短，注重主業的同時加大資產管理、物業管理和經紀等業務的布局，積極利用互聯網等新技術新工具創新服務模式，提升服務質量和效率，以協同創新實現超越。

借助移動互聯工具，專注細分領域提升服務水平

房地產行業進入“白銀時代”，聚焦房地產細分領域，提升主業服務質量、打造差異化服務或將成為策劃代理企業彎道超車的重要途徑。

圖14策劃代理行業新技術應用

首先，新技術、新工具的應用極大地改變了行業的服務模式，綜合化與精細化融合于服務大平臺中，形成了全新的服務生態，為策劃代理企業彎道超車提供了時代機遇。策劃代理行業傳統的條塊式多元服務在移動互聯、大數據、智能硬件等新技術、新工具的融合下展現出新的生態場景，可感知、可即得、可預見的重場景體驗的全新服務生態模式正在形成，細分服務領域專業化水平不斷提升。

其次，策劃代理企業緊密貼合代理業務，延伸服務鏈條，創新金融服務模式，深化金融服務能力。策劃代理企業利用自有資金、機構合作、P2P、上市融資和定向增發等多種融資渠道降低融資成本，強化金融服務對代理樓盤業務增長的協同能力，拓寬盈利渠道，增強房地產服務市場的競爭力。

強化協同創新，追趕中完成超越

中國房地產服務業已經進入變革創新時代，策劃代理企業需要進一步拓展思路，打通業態之間隔閡，實行泛產業鏈強強聯合，協同企業內部資源的同時，加大與其他類型企業的合作，實現創新超越。

圖15 策劃代理企業的業務協同特征

目前，隨著大數據、互聯網等技術的發展，策劃代理企業內部業務之間、與其他機構之間的信息共享和業務協同成為可能，利益邊界也更為清晰。內部協同方面，針對房地產開發、銷售以及售后等階段，策劃代理企業注重各業務間的互相促進提升，共享客戶資源提供全產業鏈的綜合服務。外部協同方面，策劃代理企業采用戰略合作、股權合作、跨業聯盟等方式與開發企業、金融機構、物業服務企業等外部機構協同合作，拓展業務范疇、加強服務深度。

第三篇：房地產策劃行業資料-中國房地產策劃代理公司TOP8

中國房地產策劃代理公信力top8

新年伊始，由專業機構評選出的地產策劃/房地產行業領導品牌榜中榜之中國房地產策劃代理公信力top8(2013)新鮮出爐，如下所示：

1.易居中國—中國房地產現代服務領域中同時擁有兩家美國上市企業的公司,行業著名品牌,易居(中國)控股有限公司)

2.上海美地行—中國十強知名房地產策劃代理公司，國內精英型專業地產服務機構，上海美地行營銷策劃有限公司，成立于2002年，服務超過200多知名房地產項目，主要有湯臣一品、星河灣、九間堂、綠城玫瑰園等等。

3.世聯地產—中國住宅策劃代理機構百強,中國房地產策劃代理品牌價值TOP10,深圳世聯地產顧問股份有限公司

4.思源經紀—蘇州房產最具競爭力代理之一,中國房地產策劃代理品牌價值TOP10,北京思源興業房地產經紀有限公司

5.合富輝煌—最早從事房地產顧問服務的企業之一,上市企業,地產服務行業著名品牌,合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司

6.同策—領先的房地產服務企業之一,上海市著名商標,中國地產服務行業影響力企業,同策房產咨詢股份有限公司

7.華燕—于1995年,以線上線下服務相結合的房地產領域綜合服務商,上海地產代理十強,上海華燕置業發展有限公司

8.偉業顧問—中國房地產策劃代理品牌價值TOP10,中國地產服務行業著名企業,北京偉業策略房地產投資顧問公司

第四篇：中國房地產行業企業文化建設重點分析

房地產行業企業文化建設重點分析

中國房地產業從上世紀80年代初起步，期間幾經波折已經從最初的無競爭，價格競爭，發展到今天的品牌競爭，競爭層面提高必然導致行業重新整合，所謂市場經濟適者生存。僅靠企業文化完成不了企業生存發展需要，但是通過優秀企業文化打造強勢品牌必將是今后房地產企業生存發展的重要手段。

一 企業文化塑造品牌提升核心競爭力

房地產市場由于同質化嚴重，差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上，因此，優秀的地產品牌文化已成為房地產項目持久核心競爭力的關鍵因素，并貫穿房地產實踐的全過程。房地產企業的競爭最終就是企業文化的競爭。全國的居住狀況正在從生存型向舒適型轉變，從過去的數量規模型向質量效益型轉變。所以發展住宅文化，提高住宅文化的內涵，是中國經濟發展、住宅建設發展到一個歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內涵，首先企業需要有特有的文化培育企業的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產品的高質量，用產品的高質量提升企業的高信譽，創造企業的品牌，提升企業的形象。房地產文化絕不只是一個概念，其更重要的內在含義涉及到企業內在管理、外部形象、消費者的認可度等一系列問題。另外，房地產文化還牽扯到國家可持續發展的問題，房地產建設的可持續發展是在建設中節省資源，建成以后使用中更要節省資源。我國是一個嚴重缺水、缺 地的國家，開發企業具備了持續發展的文化的素質、企業的素質，才能做出好的產品來。

許多專家及房地產企業認為，房地產產品的性價比可以提高產品的市場占有率，而企業的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產品的銷售速度已起到了越來越大的影響。對使用期很長的房地產產品來說，該行業的企業文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應該是客戶管理型的企業文化。它貫穿于產品的開發及使用的全過程，體現于企業產品的早期市場研發、企業的經營管理、企業的品牌力和其獨特的優勢，以及企業的信譽。

企業文化是企業的靈魂，是企業在長期發展過程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業文化的外在體現，要使品牌成為企業的核心競爭力，有賴于于企業文化而存在。如果我們把優質品牌形象比作“常青樹”，企業文化則恰似種植“常青樹”的土壤，核心競爭力則是土壤中的特殊養分。企業文化與核心競爭力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。而恰當的耕作將使土壤之特殊養分更加豐富滋潤，為品牌形象源源地不斷提供特殊養分。即企業文化對于豐富和培育企業核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的核心內涵，反過來，品牌形象又可演繹成品牌文化，進而豐富、更新企業文化，使之形成企業文化——核心競爭力——品牌形象——企業文化螺旋式上升的良性循環。當今世界企業間的競爭不再局限于單純的技術層面，也不僅僅是核心競爭力本身的競爭，而是企業文化、核心競爭力、品牌形象 多維復合態勢的競爭。而這種多維復合態勢的競爭在表現形式上則更多地成為品牌之爭，因為，品牌形象是企業文化的外在表現，具有張揚性，而企業文化則是根植牌形象的土壤，具有內涵性。

然而，目前我國房地產企業在企業形象與品牌創建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問題。

第一，多數房地產企業僅僅注重品牌的建設，而忽視了品牌的維護。不少地產企業非常重視品牌營銷，但卻不能提供令消費者滿意的售后服務，導致不必要的品牌資產損耗。不管消費者對錯與否，處理對消費者售后服務的鏈條越長、時間越長，對房地產企業品牌的維護都是不利的。

第二，品牌擴張缺乏長遠戰略。品牌價值評估的一個非常重要的因素是品牌的市場占有能力。地方性房地產公司在向異地擴張時，忽視本地房產的開發，致使競爭對手占據本地市場，從而喪失本地品牌優勢。

第三，只有少數房地產企業品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤置業、萬科、中遠等屬于這類品牌。這些開發商品牌企業在打造企業品牌時，不斷開發“項目品牌”，但是，項目品牌的知名度較低。

第四，項目品牌知名度相對于開發商品牌而言，知名度更低。小型房地產開發商，由于其企業品牌不具有震撼力，故只好先打出項目品牌，待項目品牌成熟后，在打出企業品牌，但是，如此而成功發展起來的品牌寥寥無幾。

有效加強房地產行業的品牌建設，充分利用自身的品牌優勢，歸根到底要通過房地產行業的企業文化建設來推動。

二、房地產企業文化建設的內涵

房地產企業文化是一種管理文化，它是企業的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。

房地產企業文化必須符合科學性，符合經濟管理的規律；必須符合開放性，要面向世界，面向未來，面向全社會的大好市場；必須符合大眾性，要為企業的全體員工，對企業經營管理全過程、全方位服務。誰擁有企業的文化優勢，誰就擁有競爭的優勢、效益的優勢和發展的優勢。

企業文化奠基人勞倫斯8226;米勒說過：“今后的世界500強企業將是采用新的企業文化和新的文化營銷策略的公司。企業家不可沉湎于過去和現有的成功，必須不斷揚棄過去、超越自我、展望未來，建立新的價值觀和企業文化——堅持創新、改造自己、追求卓越，才是企業文化創新和企業文化的力量源泉??最終的競爭優勢在于一個企業的學習能力及將其迅速轉化為行為的能力?！狈康禺a企業文化也要講學習，成長為學習型的組織。

下面，從微觀和宏觀兩個角度分析房地產行業建設的熱點要求。

1.房地產企業文化與現代人

企業的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業的進步與人的進步某種意義上說是同時的。而如何為人與企業的結合提供有效的載體和 渠道，則是一個企業獲得持久發展所必須面臨的重要問題。因此，房地產企業文化就應運而生。

馬克思說過，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開始就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發展才是目的。

企業人和企業的結合靠的是企業文化。市場經濟確定了人的主體地位，形成了人的全面關系，促進了人的各種文化能力的發展。企業文化為現代企業人全面發展提供了機遇和條件。

房地產企業文化通常代表一系列依存關系的價值觀念和行為方式的總和，這些價值觀念、行為方式往往是為企業內的員工所共有，往往是一個企業通過較長時間的沉淀所留存下來；企業文化這一延續特性也是各種微妙、難以覺察的社會力量共同作用的產物。企業員工通過對企業文化這種延續性知識的學習，把企業的價值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業受到褒獎；反之將受到企業無形力量的打擊——這就是企業文化的威力。

在當今時代，人的全面發展的實現形式和具體內容主要表現為促進人的整體素質提高和全面實現人的現代化。對企業來說，職工是企業效益的創造者，企業是職工獲取生活財富、實現人生價值的場所。只有先進的企業文化，才能塑造出現代企業人。

2.房地產文化與消費市場

全力打造房地產行業企業文化戰略的pioneer，提煉適應行業特 征并與企業相適應的理念體系，通過企業價值觀來促進企業的凝聚力，以此提高工作效益；房地產行業企業文化戰略的propellant，建立配套的企業文化制度體系，規范企業管理及流程，以此保障質量并提升效率；房地產企業文化戰略的terminator，設計符合市場品位的企業文化形象體系，使房地產企業內部優秀的企業文化理念通過CIS系統傳播到市場，令越來越多的消費者了解本企業的文化，以此吸引消費者。

針對房地產行業具體特征要求，房地產企業最終必須與消費市場緊密結合起來，而優秀的房地產企業文化建設正是有效連接二者的橋梁。優秀的房地產文化必須完全與消費市場的品位定位同軌，只有房地產企業內在的企業文化與消費者市場的需求定位二者有機的結合，才能打造一套吸引目標群體的，反映本行業、企業特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說的消費者市場不但包括針對消費者群體的文化的定位，還包括房地產公司開發的樓盤所處的當地政策、經濟大環境的文化定位。例如天津目前在全國基本處于二線城市的水平，隨著政府推動天津經濟發展步伐的加快，天津XX房地產公司很多樓盤開始打出了國際大都會、國際中心等文化招牌，緊密與經濟政策發展形勢接軌，而且在企業內部文化的建設上，天津XX集團也充分利用目前最先進的管理方法（4年前已經開始使用了基于BSC的績效管理體系），并斥資100萬美元從哈佛引進了一整套企業文化體系，有效提升了企業的運作效率，提高了市場知名度。

3.房地產企業文化需要法制環境

如同建設行業的工作內容一樣，房地產行業的文化建設涉及面廣，不僅具有顯著的產業特色，而且又與社會文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內涵不僅業內人需要研究，而且所有觀賞體驗和享用建筑文化的社會人都有必要掌握若干。有學者提出的城建文化、居住文化、環衛文化、園林文化、環境文化、社區文化、生態文化同樣如此。過去產業文化不發達的根本原因在于，沒有適應產業文化生存與發展的法制環境。改革開放以后，國家法律法規體系的不斷完善，使產業文化的發展迎來了明媚的春光，特別是建設行業專業法律法規的配套產生，為房地產企業文化建設開拓出更加有利的發展空間。

但是，房地產企業文化的法制環境還有待進一步改善，主要表現是產業法規的體系不完善，已有法規調整的范圍和對象也需與時俱進做出相應的修改。這些問題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環境問題不能很好地解決就難以實現產業文化的更新與發展。

房地產企業文化建設是產業精神文明建設的核心內容，而精神文明建設的方向由政治文明的發達程度所決定；又因為法規建設屬政治文明的范疇，所以發展產業文化需要產業法制來保障；只有高度的政治文明才能促進精神文明建設邁上新臺階。

4.加快產業立法，推進房地產企業文化建設

從某種程度上說，房地產企業文化是房地產行業群體與個體形象、意識形態與行為準則、信念追求目標與實現手段的綜合體現，但 客觀上也存在著地域和個性的差異。比如經濟發達地區或經濟效益好的部門，其房地產企業文化建設的品位與質量明顯高于經濟欠發達地區或經濟效益差的部門；同一群體中不同品質修養的人，對房地產企業文化的認知度和參與度則不一樣，導致的行為結果也不會一樣。由此可見，要使房地產企業文化建設步入健康的發展軌道，就必須建立比較統一的環境模式，這一環境模式的形成，惟一的支撐條件是產業法制化。根據十六大精神，在當前新的政治經濟形勢下，加快產業立法是推進房地產企業文化建設的第一要務。

文化是企業文明進步的標志，文化是一種傳統，是一種機制，也是一種使企業向前發展的力量，是一種塑造人健康發展的力量。因此，我國多級人大和行政機關應把建設產業法工作列入房地產企業文化建設的重要議事日程，通過完善法規體系，努力保障房地產企業文化跟上市場經濟的發展需要，與時代同步，營造房地產行業文化建設的新亮點。

綜述：

我國房地產企業若要保持長期穩定的競爭優勢、獲得穩定超額利潤的競爭力，即核心競爭力，需要具備充分的顧客價值以及獨特的不斷發展著的企業文化。這就要求我國房地產企業從其自身發展歷史中提煉文化的積淀，研究中國居民住房與城市建筑的現實需求，預測中國房地產業的未來發展方向，打造卓越的地產企業文化與品牌文化。

第五篇：2011中國房地產行業發展分析與對策

主持人：

歡迎大家參加下午房地產行業發展分析與對策這樣一個論壇，我是這個論壇的主持人陳國強，今天下午有幸請到了幾位重要的嘉賓。

首先是建設部原副部長楊慎；中房集團的董事長，現在是中房集團的理事長，同時也是幸福人壽的董事長孟曉蘇；北京首創的總經理劉曉光；北京光亞集團的總經理李貴斌；北京國瑞興業地產股份有限公司董事、總裁鮑筱斌。

下面我們首先以熱烈的掌聲請建設部原副部長楊慎給我們致辭。

楊慎：

開會總有致辭，致辭是主辦單位給我起草的，我不按致辭講了。

這次我們論壇主題是什么？今天這個地方開了兩場會，一場是財富論壇，下午是房地產業的聚會，上午的論壇各行各業、直接人士參加了，將近400人，規模非常大。我們這個會的人數比較少，人數少質量高。為什么？到會的人都是代表企業的人才，劉曉光是首創董事長每年開發規模5000平方米，孟曉蘇現在是幸福人壽保險的董事長。這個會總有一個主題，討論什么呢？房地產行業發展的形勢分析。大家都非常關注，房地產目前究竟是什么狀態？下一步怎么走？大家都很關注。所以，我說今天下午來的人數少，但是質量高，大家都關注這個行業發展的命運和前途。大家知道，去年全國宏觀調控，最嚴格的宏觀調控，但是收效甚微，沒有達到原來預期的目的。總體來講，房地產業發展很快，對國家貢獻很大，大家都公認，但是存在著三大危險。第一，規模失控；第二，房價過高；第三，質量失控。

今天這個論壇我們就是根據中央的決策和“十二五”規劃討論如何應對，所以今天的主題就是討論形勢應對，什么形勢，怎么應對？今天上午厲以寧教授參加了，他講當前的經濟問題，物價上漲他提出了七條對策。我們今天下午的會議大家都講有用的話，我個人意見房價問題怎么對策，要說短話、開短話、講有用的話。我主持論壇三原則，我搞了20年協會的會長，組織過多少次論壇，就是三大原則。第一，鼓勵說真話；第二，反對說假話；第三，允許說錯話。特別是現在政策多變的情況下，三句話是我20年來主持論壇的一貫原則，所以今天下午咱們本著論壇的三原則大家熱烈討論，有什么說什么，大家可以有不同的爭論，共同把會議開好，共同迎接新的機遇期的大好形勢。

這是我致辭的主要目的。謝謝大家！

陳國強：

非常感謝楊會長給我們熱情洋溢的致辭，他給我們出了題目，針對目前的形勢我們來研討對策，今天的論壇就按照楊會長提出的“三不”原則來展開。下面就請對話嘉賓。

剛才楊部長在致辭當中提出去年應該是房改以來調控最嚴厲的一年，但是同時我們也看到去年一年無論是房地產的開發投資，我們知道創下了“十一五”期間，無論是投資總規模還是增長規模創下了房改以來的之最，去年我們看到住宅市場的成交金額和最輝煌的09年相比有過之而無不及，我們看到了住宅市場千億級銷售規模的萬科誕生了，所以2010年應該說是一個非常不尋常的一年，也有很多非常耐人尋味的情況。

第一個問題，請臺上各位嘉賓用幾個關健詞，或者用簡單的話對去年一年做一些盤點，或者說從你們的角度對210年是如何看待的？

孟曉蘇：

剛才我們房地產業界的老領導、老前輩楊慎部長一口氣說了三個失控，我看確實是失控，而且去年正是因為這些失控就造成了老百姓的情緒失控，媒體的語言失控，媒體人能利用中央電視臺這樣一個國家電視臺向總理發問，說房價是總理說了算還是總經理說了算？這一問弄的全國人民都糊涂了，一想是總理說的算還是總經理說的算？第二天我就在一個大會上講，不是這兩個選項吧，是市場說了算，但是聽這個會的人畢竟是少數，多數人還是沒明白，一直磨叨到了一年。盼到年底總理到電視臺作客了，一個傻主持人大姐就問溫總理這個問題了，總理回答了，說這個問題也正確也不正確，就是批評這個主持人了。說房價應該有政府管的部分，也有應該由市場管的部分，商品房是市場管的部分，總理說，總理的職責主要是管保障住房，保證低收入家庭住房問題，講的這么清楚了，我看網站還在出怪題目，說房價不歸總理管你怎么看？你說這是真傻呀還是什么？所以，我看去年一年是情緒失控。

劉曉光：

去年一年我概括就是調控的力度比較大，還有就是大量的行政的手段開始應用；供需結構發生變化社；地產商也在轉型。

李貴斌:

去年應該說是供銷兩旺，價格還是沒有達到政府希望達到的目標，房價確實是高了一些，這些問題還是供需的問題，因為這一個時期供應量沒有很有效的跟上，市場比較強勁。

張民耕：

太陽底下沒有新東西，我還是學習住建部一個副部長，用幾個前所未有。一個是調控的力度前所未有；另外調控的難度前所未有；第三需求前所未有；第四而實際市場達成的承銷價格和承銷總額土地交易量是前所未有，一個是9.5億平方米，一個是2.7萬億土地交易量，說明市場在調控中應該說平穩的向前發展了。

鮑筱斌：

我講兩點。

第一，2010年政策很多，但是還留下很多不到位的空間，政策不到位，就是對政府的公信力從市場、從企業對政府提出了挑戰。

第二，2010年需求和供給不是很好，但是應該來講我看到的材料，總體來講就是庫存增加了，如果說對2011年房地產投資進行分析，我覺得這兩點是應該注意的。

陳國強：

2011年如何看待當前的政策環境，當前的市場狀況呢？我們從最近總理接受媒體采訪的談話當中我們知道，2011年政府政策兩條主線，一是保障房去年580萬套，今年是1000萬套，保障房應該是2011年政府調控樓市的要點；二是繼續抑制投資性需求。去年政策沒有很好的落地，效應沒有充分的顯現出來，我們先從兩個主題之一，保障性住房的角度說起。從住房發展思路，剛才幾位嘉賓也都提到，應該說過去十年市場在推動商品房建設方面成績非常顯著，但是在保障性住房建設，政策落實方面應該說缺乏很多，需要補課。未來政府在構建符合國情的商品房體系和保障房體系方面我們想請教臺上的幾位嘉賓，在這方面我們有一些什么樣的思考，有什么的建議？

孟曉蘇：

談到保障房，今天大家算來對了，因為最早向國務院建議，由政府建保障房是楊部長和我，應當說最早中國在沒有商品房的時候是全民保障，那時候的結果是全民蝸居，我記得在80年代組織調研的結果，城鎮人均住房面積3.7平方米，說明全民福利并不能滿足老百姓的住房條件。98年推動房改的時候我們這些人在一線參與設計，楊部長主持的課題組專門研究保障房的問題，認為要同時建立起完善的住房保障體系，由政府出資建立廉租房，當時設立商品房、經濟適用房、廉租房三個體現，后兩個都屬于住房保障體系。在1998年提出以后，到現在12年了，應當說有9年時間是沒有被認識到的，雖然我們建了一些經濟適用房，但是廉租房多少年都沒有建設，這樣積存的問題就慢慢積累起來，就使得中低收入家庭他們收入水平和高漲的商品房房價越來越遠，積存到了9年、10年的時候問題爆發了，意見很大。現在好了，從07年國務院開會提出了政府要承擔保障住房責任，到現在已經三年，這三年里從開始國務院提出，最終形成全黨的共識，到這次“十二五”規劃和中央經濟工作會議提出來要建立符合國情的住房保障體系和商品房體系，這樣兩個體系總算是把12年前提出的問題認識到了。但是缺錢，怎么辦？從去年開始發國債搞投資，發2000億國債，今年還得靠發國債，怎么還再說吧，先把眼前的問題解決再說，誰讓我們曠課10多年呢？去年是前所未有的保障房規模力度，今年更是前所未有的。有人說用不用拿這么多土地搞保障房呢？我認為曠課總要補，所以這時候力度大一些是可以理解的。所以我相信隨著保障性住房的建設，結構性問題將得到緩解。商品房是兩一個體系，現在一味的打壓商品房價格，試圖不用政府投資就實現保障，這種想法已經過去了，很幼稚的想法，不是這屆政府的想法，是原來的某些人的想法，這已經過去了。所以，這兩個體系將應該成為一個主線，我認為這是全黨和主管部門認識上重要的突破，相信在新的一年會有好的成果。

劉曉光：

首先，我們要明確下一步房地產開發的雙軌制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，現在攪合在一塊兒打壓商品房，如果把模式定下來，保障房的發展速度快和慢當然對整個中國房地產市場健康發展很有關系。我想這有幾個問題。

一是保障房的地在哪里？這個政府要想辦法，收到土地出讓金之后，用這部分資金還有其他一部分資金來源來解決保障房地的問題，沒有地建不了。

二是保障房要有政策體系，財政、稅收、信貸的體系。這個體系現在也沒有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投資主體是誰？我們作為大地產商也想建保障房。

陳國強：

北京很多開發商已經承擔了保障房的建設。

劉曉光：

這個很難拿，這個要建立公正、透明的通道，誰都可以建。

四是保障房這個問題要有很好的市場化的融資體系要出現，比如說建保障房回報率8%可不可以，如果8%可以發一些投資債券，如果達不到8%怎么辦？政府應該拿出一部分資金來保證利潤。

楊慎：

經濟適用房是3%。

劉曉光：

3%是有問題，我的觀點是略高于銀行利息是可以的。以投資者為基數，投資回報率嘛。這樣的話，土地成本是低的，時開發商的利潤水平是低的，各種稅費和各種政策配起來成本也會低下來。這樣老百姓也愿意投資這種投資品，比如說保障房的什么樣的長期債券，實際上這是有意義的。

李貴斌：

關于保障房的問題，現在呼聲很高，雷聲很大。現在中國區域之間發展很不平衡，再一個城市之間也是如此，往往政策如果總想一刀切，恰恰事與愿違，有好東西不見得有好效果，出于這種情況，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應的配套政策，這個配套政策的落地得是全面的、系統的，因為房地產它是一項系統工程，是不可分割的整體，而恰恰在這方面有些東西屬于缺位，沒能把這個事兒很好的解決好。再一個就是保障房本身和商品房應該是兩個共同發展的體系，第一個體系里面就是隨著經濟的發展城市化進程，房子的需求量是有限的不是無限的，與其說加大土地供應量，加大開發量，這個事情在未來很快也能過去，而恰恰這個時期是不可逾越的。再一個就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出臺了一個政策，說你拿地的時候如果超過房頂價再溢價出來的部分蓋保障性住房，我覺得這個政策比較好。關于保障性住房一系列的配套政策出了臺，才能更有效地解決這個問題。

張民耕：

我看有一篇記者的長篇報道，說保障房體系有了很大的推進。特別是這次總理在中央廣播電臺的講話為標志，前所未有的把界限說清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場就管商品房，說的非常清楚，連問責制都出來了。在中國這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬套是能夠完成的。但是那個記者也算了一筆帳，他那個帳不是很內行的，不是房地產出身的記者，他算了一下1.4萬億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬套，連土地加上建筑的成本2000塊錢，這樣算出來1.4萬億。咱們都搞房地產，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢，算一算就是3萬億。3萬億相當于一個什么數字呢？咱們形象的來說，就是扛這次國際上的金融危機就是4萬億，實際上政府還沒出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢讓政府來負擔是不太現實的。所以，我特別贊成劉總的意見，就是保障性住房蓋了以后產權要賣掉不是一個路子，其實蓋的越多賣的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對平抑房價還是比較有效的，否則就變成投資了。

劉曉光：

老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買經濟適用房，他還是要產權。

張民耕：

如果能把這一塊兒做成在政府補貼下的有市場機制的衍生產品，比如說發債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學在討論，大學問題嚴重到什么程度呢？北大、清華的校長都說，現在搞千人計劃什么，我連吸收一個人都吸收不起，從美國回來一個大學教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買買看，500萬未必能拿得下來，過去引進一個教授給100萬的住房津貼就夠了，所以現在能不能跟大學聯手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發得出去。比如說和大學國家級的研究院所，他們每年要進人，而且他們進人好處公租房的房租不會賴，還有政府稅收上的出讓，總比政府自己出2萬億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬億就是2400億，這2400億要比3萬億好得多，如果再通過稅收的補貼，能夠轉化成一個商業行為，而這個商業行為又有一因的市場，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠意想用這個辦法來解決住房問題，這個事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說的10幾年的愿望是能夠實現的。從我們開發商來說，就是剛才劉總說的那個話，大家聽了一帶而過，我心里特別重視這個，一定要認清現在的房地產市場是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

劉曉光：

死一塊兒、活一塊兒。

張民耕：

這塊兒影響是極其巨大的，如果沒忘記的話董建華是因此什么下臺的，就是8萬套嗎？什么概念呢？當時香港人口六、七百萬。實際上供求是一方面，人的預期是另外一方面，所以我們作為開發商來說面臨雙軌制的情況下要謹慎，當然首先我是樂觀的，必要的謹慎還是需要的。

鮑筱斌：

保障房應該是好事兒，從我本人十幾年的房地產從業生涯，我沒做過保障房，但是我談幾點看法。

第一，要解決房地產的模式問題。就是說財經雜志上有一篇仇部長寫的文章，由美國模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現在目前房地產行當里面到底是什么模式，實際上我自己感覺不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關系？從政策層面，公共媒體的引導上界限不太清楚，我們必須針對我們的國情找出保障房發展是和房地產發展模式怎么形成互動，到現在也有一些探討，但是我感覺不系統。

第二，保障性住房如果說作為政府職能的話，就要解決公共財政第二次分配的問題。去年有一些新的情況，第一個報道了中信產業基金，在江蘇試點做保障性住房，前幾聽我看到一個文件，就是講國開航準備投資1000億做保障住房，我覺得做保障住房要解決土地出讓一系列的問題，如果這些問題沒有解決保障住房的錢哪兒來呢？以前我也是做基金的，基金不是對保障住房沒興趣，8%左右是有興趣的，但是現在這塊兒怎么樣形成一套金融系統，一方面需要財政支持，另外一方面需要金融系統的支持，當然現在有很多創新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要創新。如果保障性住房把土地問題都解決到郊區去了，沒有配套設施一系列的社會問題就會出來了。比如說學校老師肯定希望住在學校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環里面沒有哪個政府能背得起這樣的經濟負擔。所以私募包括國家的融資等應該有一套系統來試試保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子邁的過快，去年是580萬套，今年提出1000萬套，北京是100萬套，“十二五”期間就是7000多萬平方米，我感覺這段時間邁的有點兒急躁，所以對保障性住房的選址和沖擊都會很大，但是作為房地產商還不能輕視這個問題。保障性住房的啟動對上下游端的帶動很大。

所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對房地產的影響。謝謝！

孟曉蘇：

從要不要建保障房到怎么樣找錢建保障房了，保障房為什么這么年沒建起來呢？就是差錢。新財富論壇得找錢呀，剛才專家都說要找基金，叫房地產信托投資基金，在國外有這個產品。在座的幾位里面就是我從房地產公司董事長轉化成了保險公司董事長，過去我干房地產公司董事長的時候項目多，總為沒錢著急，現在干了保險公司董事長又為錢多花不出去著急，世界上不是光有缺錢的，還有不少拿著錢花不出去的。比如說新的一年股市能不能投，有人說是快牛，有人說是慢牛，我們當時的判斷是熊市的延續，果不其然下跌了15%，就在下跌的過程中我們還能掙出7.6%，你說得多不容易，我們是全保險行業收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎？什么叫做穩健的貨幣政策？就是緊縮，在緊縮狀態下股市不可能好。這不是我說的，我們研究過，覺得新的一年做股市很難，這筆錢是干什么用的？是老百姓養老保命的錢，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導社會資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產品來吧，其實這種產品在07年6月份我們就跟國家建議出來了，就是把國外成熟的房地產信托投資基金引到中國來，專項做保障性住房，美國允許有25%的資金進入到政府推動的保障性住房里面去，我們全國有5.1萬億，如果按照保監會的規定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產來算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬億，光一個保障房基金就可以撐起來了，也把房地產搞起來了，如果將來租屋轉售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進行的保障房的（房地產信托基金REITs）試點，把這個盡快試點，保障性住房的資金有穩定的來源，也早點兒把國債還上。希望把這種思路進一步的推進，我們新財富論壇又為國家出了一個好主意。

陳國強：

對近年來說，我們面臨的政策環境沒有變化，應該說調控的基調未變，我們觀察最近的政策信息，高層表態應該說在融資方面、在土地市場整治方面，包括最近我們看到的重慶也開始房產稅的開征試點，所以政策環境沒有變化，應該說2011年房地產市場仍然面臨很多不確定性，我想接下來請各位嘉賓從你們的角度對2011年是什么樣的期待？或者說您最關心的關健詞是什么？我們從鮑總開始。

鮑筱斌：

2011年房地產也沒什么新東西了，我有自己的看法。

第一，我覺得2011年在今年二季度左右，房地產企業銀根會比較緊，因為從去年4月份開始調控。

第二，2011年的房子不同的產品價格的走勢可能會不一樣，有些處在高端真正很好的價格可能還會提升，但是中低端可能價格就會振蕩。

第三，政策肯定還延續，但是房地產這個行當跟股市不太一樣，房地產是資產它對價格的變動是需要有周期的，所以我認為市場不會有太大變化，但是中國的房地產市場某種程度講比股市更重要，按照貨幣的價值來算，房地產價值在90萬億的價值。股市大概是20萬億左右上下，所以我個人感覺房地產在2011應該還是振蕩前行。謝謝！

張民耕：

你說是振蕩前行，我說的是謹慎樂觀。我們看到有四方面的政策還是會沖擊。

第一，宏觀調控力度不會撤，限購令還會繼續。

第二，銀根收緊，我和若干銀行都碰過，實際上各個方面銀行可以放開其他，對于信貸尤其是房地產信貸是要繼續收緊的。

第三，保障房的批量出現，雙軌制正式確立。

第四，房地產稅上路了。

這些方面對于房地產行業來說，尤其對于價格來說是看跌的因素，但是這些政策真正發揮作用是要有相當長時間的，比方出1000萬套房，這對于每一年兩、三千萬人進城，歷史有巨大的欠帳，一年不能解決，但是如果“十二五”期間年年1000萬套你看一下這個作用是什么樣子。當然，政府如果不把資金來源問題解決，年年1000萬套是無以為繼的。另外，剛性需求還是很強，老百姓的投資渠道還是很少，股票還是不能做，黃金可以炒一炒，不管怎么調控房產還會成為一部分人的投資品。剛才說了地方政府賣地，中央政府印票子，印票子還會繼續，不是為了應對國內，其實是為了應對國外，美國量化寬松還會繼續，我們也繼續往人民幣里面兌水。從去年的趨勢看，房價基本上沒怎么降，明年可能會出現一些波動，但是我感覺不會太大的波動，只不過作為開發商來說以前只要看前邊就行了，現在是要看前面也要看后面，因為這四項對于整個房地產形勢會造成重大影響，有的上路了，有的箭在弦上，有的已經發揮作用了，所以我的判斷是謹慎樂觀的。

李貴斌：

以上兩個老總對2011年房地產的走勢說的很全面，其實我有幾點看法。

第一，從供銷來說就是需求量和供應量還仍然在加大，應該是供銷兩旺的一年，這是我的判斷。它的根據是印的票子多，經濟發展快，城市化進程快就需要這些房子。所以，應該是供銷兩旺的局面。

第二，國家對于房地產價格的問題還是持續的用比較嚴厲的手段來抑制房價，因為有些城市房價確實是過高了，只能一部分人買到房子，一部分人買不起，政策應該是疊加式的，不可能再放松，包括房產稅。其實房產稅對房價有沒有影響？肯定有，只是大小的問題，這些政策一出來對房價的抑制肯定能起到作用。

第三，信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產開發企業會有一些分化，越強的越強，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產開發企業未來分化會越來越嚴重。

第四，現在的開發企業轉型，有些企業已經轉向做商業地產，原來是做住宅的，就是由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉，這個趨勢在加強。

陳國強：

說到轉型劉總是代表性企業，請劉總說說企業轉型方面的一些做法和經驗。

劉曉光：

第一，雙軌制明年基本上定型。

第二，剛性需求仍然非常旺。

第三，政策調控進一步驅緊。

第四，需求多樣化會出現。

第五，商人的轉型。

結論：今年從4月份以后可能價格還會穩步上升。

轉型角度不多說了，我們從去年就開始轉型了，從單一的開發普通房地產向打造新的城市中心過渡，把產業跟地產融合在一起，把城市的功能跟產業的功能，把商業功能跟低密度住宅融合在一起，適應城市未來的城市化需求，緩解交通壓力、提供就業、提高稅收等等。我們一方面是在大的城市建設新的城區；另一方面就是建設新的城市中心。這樣的轉型我相信在今年是波瀾壯闊的趨勢。

孟曉蘇：

我想盡管已經明確了建立符合我國國情的保障性住房體系和商品房體系。盡管去年保障房和今年保障房的力度加大在未來改善貧困家庭的居住狀況和緩解社會情緒，但是它的產出還需要實踐。所以，我認為面臨2011年我感覺盡管我們對未來形勢充滿樂觀，但是它是充滿矛盾的一年。充滿了樂觀和不樂觀的各種因素，而在政策上將是理性和非理性交匯的一年，所以說這一年一句話說清楚不容易，因為人們正在迷茫中走出去。如果說到4月份，我再加重一點兒語氣，我認為新的一年將是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我們現在正處在商品房和保障房都供不應求的時期，在這個時期是應當減少供應量還是應當增加供應量，我們在05、06年就是錯誤的在這個時候緊縮銀根結果造成了越調控房價越上漲，面對新的一年又聽說有人要打壓限制投資，進一步推升房價，各方效果如此，所以這可能就是一個迷茫。那么，再一個迷茫來自社會，人們誤以為只有打壓商品房價格就能保證房地產價格。

去年國務院文件明確說在一定時期內采取行政手段確實過去沒有，但是到了年底打順手了，又繼續要實行這種行政調控，我想起當年我看那個小品，黃宏演的農民工砸墻，最后業主說你別砸了都砸坍了，他說我砸順手了。什么時候能住手呢？限購令應該逐漸的退出市場，實現把短期的調控正常和長期的發展政策有機的結合起來，而在年初我們看到的反而是調控限購令的加碼和延長，這就反映了一種迷茫，這種迷茫會不會導致房屋供應量的減少，從而抵消國務院為了抑制過熱的需求而抑制購買力呢？這兩個就抵消了，白調控了，所以未來的房價還會上漲。但是，到下半年就會明白了，原來這么調控不行，還得增加商品房的供應量，增加保障房的供應量，真正做到在03年提出來了的供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定，這個時候人們就明白了，下半年會是一個好的年景、好的時間。

所以，為了能夠爭取下半年的清醒，希望業內人士還要多把這個問題提出來，提的明確一點兒，興許就能明白的早一點兒，就能實現中央“十二五”規劃提出的使中國經濟保持長期持續較快的發展。

楊慎：

剛才我講過這次會議雖然比上午范圍小，但是質量高。今天下午不到兩個小時的發言應該證明我說的是正確的，這些人發言都是有理論有實踐，都是自己深刻教訓的發言。在這里借這個機會，我想提一個問題大家思考，現在都說房地產價格上漲不能控制，需求不能控制，土地的供應是有限的，資金的供給是過量的，因此這個大的怪圈出現了，在這個怪圈中大家不能自拔。

因此，我提出一個問題，究竟中國房地產發展到多大規模，多少量才能滿足？因為現在大家把房地產不是做成一種居住的需要、生存的需要，而是投資的需要，投資的需要不斷地賺錢，在這種情況下永遠是無止境的，絕對沒有止境，在這種情況下我們應該用什么樣的思路，通過什么樣的體制，或者什么樣的政策來研究這個問題怎么解決。我講幾個基本數字，這個數字不是國家統計局的有關數據，是我自己整理的。全國目前各類住房加在一塊兒，住宅商業用房、營業用房、公共用房加在一塊兒總量580億平方米，現在的統計數據相當不準確，我敢說我統計的準確。這個數字包括城鄉，一共是580億平方米。從什么時候算起呢？

中國現存的土地總量，其中1949年中華人民共和國成立以前總量是52億平方米（占9%），全國建國以前統計出來的房子只要是在建的一戶一戶登記調查52億平方米，占全國總量的9%。第二，改革開放以后，前30年從1950年開始到改革開放1980年49億平方米，占全國總量的8.4%，兩個加在一塊兒17.4%，其它的都是改革開放以后建設的，480億平方米，就是改革開放以后建成的。

現在目前全國每年建房總量13億平方米，折合一下200萬套，這樣的速度規模還再不準建，現在沒有敢說出這樣一個權威數字的，所以中國的住房就成了無底洞。在這種情況下，永遠無止境。我認為中國這樣的政策下去必須改變，因為目前的數量人均城市已經達到31平方米，農村達到30平方米，全世界發展中國家是第一位的。在這種情況下，一個國家的資金有限、土地有限、城市容量有限、基礎設施有限，我們無止境的開發，中國的住房制度改革要做1000萬套的保障性住房，資金從哪兒來，還是賣土地，賣多少？全國賣地7萬億收入，平均每年1400億，房地產、稅收、土地總和加在一塊兒6萬億。“十一五”期間3萬億，每年6000億。現在我們靠賣地這種辦法去填這個大窟窿，永遠是需求不足，需求不平衡，因此促進價格上漲。

在這種情況下，建議在不準確的數據下總量的估算，必須要改變政策?，F在正在換屆，下一屆政府誰當皇帝誰好，體會一下吧，怎么來應對這樣一個局面。住宅人均30平方米，每個人的占有量是不一樣的，都要求要提高，在這種情況下總量上用什么辦法解決，過去就是總量不清楚，底數不清，這種情況下做的決策，不斷地修訂決策、不斷地完善決策、不斷地錯誤，最后就是錯誤不斷地增長，我們的錯誤到了不能自拔的地步。所以，作為研究問題來講，這樣的政策需要我們很好的思考。我把這些基本的數據告訴大家，提出了這樣一個問題供大家思考，大的體制政策背景需要大家考慮。

陳國強：

楊部長提供的數據希望在這個會議室里面分享，請媒體記者不要報道相關的數據。我們再一次用掌聲楊部長給我們提出了他的一些思考，給我們提出了非常基本的命題，或者說是根本的命題，就是如何來看待這些年房地產發展過程當中的政策體系，房地產發展模式的問題，房地產發展的目的問題等等。這些問題實際上是值得業內所有人思考的問題。

今天由于時間關系，另外一場馬上就要開始了，非常感謝臺上各位嘉賓，也謝謝大家！

主持人：

各位來賓，咱們下午的會議后半段按照大會的安排主題是“保障和改善民生”。

今天下午會議非常榮幸請到了很知名的專家，坐在我旁邊這位是蔡昉研究員，是咱們中國社會科學院人口與勞動經濟研究所的所長，蔡所長是奪得十七次代表大會代表，也是本屆常委會的委員，在這方面有很深的研究，咱們中央政治局搞集體學習就有關的專題蔡所長都去講過。旁邊是社科院社會學所的景所長，是上一屆全國政協委員，是這個領域資深的研究專家。還有就是環保部環境規劃研究院的副院長；財政部財經研究所的所長賈康研究員，賈康研究員是全國政協委員，也曾多次出席中央領導問徹中央經濟工作的座談會，也在中央集體學習有關問題上進行過專門的講解。所以，今天能夠有幸請到他們四位和大家一起進行交流，應該說是一個非常榮幸的事情。今天下午時間很寶貴，時間是一個小時，剛才我們幾位商量了一下，開始的時候請咱們四位專家就保障和改善民生這樣一個主題把他們最主要的想法給大家簡要的談一下。之后咱們大家有什么問題，利用這個機會互相交流一下。

蔡昉：

實際上我們現在講民生的時候，解決民生基本的著眼點實際上是兩頭，一頭是在初次分配的領域，除了初次分配的領域最重要的就是老百姓關心的話題，就是漲工資，到底能漲多久，能夠持續多久，漲多高，能不能趕上勞動生產力的提高速度，能不能趕上企業拿到的份額的增長速度，能不能趕上政府拿到的份額的增長速度，這是初次分配領域。初次分配領域里面我想有很多抓手，其中一條我個人比較關心的就是要用勞動力市場制度或者說具體的一種做法工資的集體協商制度來解決如何在企業和職工之間進行合理的分配，也就是說勞動力市場看上去是市場供求關系決定，但是我們要知道勞動力市場跟一般商品市場部一樣，勞動力市場實際上參與的人和勞動力的載體都是人，因此就決定了人在這其中的作用尤其的重要，因此在這種情況下不僅僅是用勞動力供求關系來調節，而應該各個方面的協商也要參與其中。

我們從國際經驗來看，大部分比較發達的國家，他們基本上都有工資的集體協商制度，反而在那些工資很低，工資不上漲那些地方沒有這種制度，那么我們也有很多人擔心，特別是經濟學家容易擔心，因為經濟學家關心效率，比較注重效率，擔心是不是有了勞動力市場制度會增加交易費用，會增加談判成本，如果談不攏還會出現社會的不安定，但是我覺得這些疑問其實都是現實存在的，但是我反問一個問題，關鍵是說從國際經驗看，你有沒有這種勞動力市場制度勞資糾紛總是存在，工人的訴求總是存在的，因此沒有這個制度工人的訴求就用各種方式表達，企業內部表達，企業內部不能表達就到街上去表達，到街上就會串聯起來，社會動蕩就會更嚴重。如果政府參與其中，有領導的工會參與其中，與企業和工人對話的三方制度的話，就有好的平臺規范工資集體協商，來綜合和妥協各個方面的訴求，所以我覺得在“十二五”改善民生建立勞動力市場制度特別是工資集體協商制度是初次分配中最重要的制度建設之一。

那么，接下來我們還知道再分配領域也是改善民生的重要領域，其中中央在“十二五”規劃建議中提出建立健全基本公共服務體系，體系這兩個字加在基本公共服務后面是第一次，就是在“十二五”時期我們給自己設了硬的時間表，在社會保障方面比如說新農保的全面覆蓋，現在基本上已經定了要在三年之內全面的覆蓋?；A養老金的全面統籌在“十二五”時期要完成，過去是城市的基本養老保險制度是職工養老保險制度，現在要把沒有就業和靈活就業的人員也充分的覆蓋，因此建立城市居民養老保障制度，那么除此之外我們還要完善基本養老關系的跨省接續，以便把更多的農民工納入其中。這是再分配領域。

我再簡單說兩句話，在初次分配領域之外我覺得應該還有一個抓手，能夠把改善民生，就是說利用已經有的財富存量把它進行新的組合，新的調整改善，它的分配關系之外還應該有一個東西是既改善民生做重新的調整，同時又做大餡餅，我覺得這就是中央提出來的所謂的經濟發展方式中的三個轉變。一是經濟發展方式從依靠投入轉向依靠技術進步生產力提高；二是把過去過度的依靠外需出口和投資轉向更加依靠消費需求；三是把過分以來二產轉向服務業，以及更高的經濟增長方式。

我們知道，曾經的經濟發展更多的是給外國人做世界制造中心的工作，我們的經濟拉動需求來自于國外的消費者，那么到了我們這個發展階段以后只有擴大自己的消費需求才能保持經濟增長的可持續性，因為我們也知道金融危機以后很多經驗都表明這么大的金融危機要完全恢復到原來的經濟發展水平趨勢上需要7年的時間，在這7年里面整個世界的經濟增長速度可能會低10%左右，因此沒有原來那么大的外需了。第二，我們也知道現在外國人在講再平衡，什么意思呢？中國人多消費點兒，少儲蓄點兒，美國人少消費點兒，多儲蓄點兒，就意味著美國也要調整，調整后需求也不會像原來那么大。因為美國的緩慢復蘇，我們叫無就業復蘇，在這種情況下美國的老百姓就業不充分，收入增長不會，消費業不能提高，因此我們必須轉向自己的國內消費需求，才有可能保持過去這樣的10%左右的經濟增長速度。

那么，與此同時我們知道消費的擴大其實更主要的是收入分配的結果；二是城鎮化的結果，因此擴大消費需求就成了邏輯鏈條中一個關鍵點，就是說它既是促進經濟增長保持可持續發展勢頭關鍵的引擎，與此同時它又是收入增長以后改善收入分配，反過來又會刺激消費，因此它處在良性的經濟循環，也就是我們想要達到的經濟發展方式。

景天魁：

“十二五”期間從民生這塊兒來說應該特別重視，就是在原來資金保障上改善民生的同時要加強服務保障的建設，我把它叫做社會服務體系的建設。這一點恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特點，當然目前的社會保障和民生問題總的來說資金保障應該大幅度的繼續提高，但是下一個提高應該和“十一五”期間的提高不同，“十一五”期間基本上是提供資金，少提供或者沒有怎么提供服務，“十二五”期間我覺得應該是資金和服務協調、硬性的提高，大量的工作應該開拓社會服務。開拓社會服務的主要方向就是民生的若干緊迫的需求，比如說養老服務、醫療服務、就業服務、就學服務等等各方面與老百姓生活相關的建設服務的領導，這將是很大的財富增長的源泉，或者說領域。

比方說養老服務，現在城市也好、農村也好經常會出現這樣一些情況，特別是現在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些區域會達到80%左右都是空巢老人家庭，養老需求缺在什么地方呢？我們發現很多老人迫切需要的是服務，有的老人甚至因為沒有服務在家里去世很多天了也沒人知道，現在包括農村都會先這種情況了，這些人不見得沒有養老金，也不見得沒有基本的生活來源，是沒有人管。所以，社會這方面的照顧包括短期的、臨時的照護，或者長期的照護制度應該迫切的建立起來。醫療的問題也是這樣，現在除了醫療資源分配極其不合理以外，缺少醫療服務體系，這是很重要的方面。

大家看到北京就醫的外地人，特別是外地的農民到北京來以后，找醫院要跑18個醫院以后才能真正找到看自己病的醫院的醫生，因為缺乏這類相應的服務造成多大的資源上的浪費，時間上的浪費，貽誤醫療的機會等等。所以，我覺得“十二五”期間的規劃，目前的提法是基本公共服務，我覺得這個概念需要擴展，基本公共服務的概念主要還是政府提供的面向所有人的一般性的服務，不包括由社會自主提供的面向個人的更個性化的更貼心的服務，基本公共服務一般是指基本的平臺，當然很需要，但是有這樣一個概念還是不夠的，所以我覺得還是應該像國外那樣就是講社會服務，這里面既包括政府提供的，以財政支持為主的基本公共服務，同時也包括以社會組織提供的，社會自主組織的面向所有社會成員的個性化的服務。后一個領域要求全體社會學家大量發揚社會組織的建設，這是我們欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期間公益性的社會服務組織應該大量的發展，讓它自主面向社會方方面面的需要。

我看到北京市還有其他省市都在向這方面發展，包括政府也大量的購買服務，也鼓勵公益性社會服務組織的建立，支持他們的活動，同時我希望企業也要積極參與到這里面來，現在全國各地也有大量的企業參與到社會服務里面來的成功案例，同時也要大力支持社會企業的發展，所謂社會企業最主要是面向社會服務的，但是基本上是以公益性為主的，這樣企業的組織形式在發達國家占企業數量里面很大的比例，但是在我們國家欠缺的多，我希望在“十二五”期間能夠在這個領域有所開拓。同時，就像蔡所長講的，社會服務領域可能是未來中國新的財富源泉，有遠見的企業要提早的開發服務。有的研究已經做過測算，我記得南開大學做過測算，比如說估計養老服務會創造多少的財富，醫療服務會創造多少的財富，這恐怕很難講，比方說有一位教授測算光社會服務將來每年會創造8000億的新財富，這個東西都是很難講的，我相信隨著中國人收入水平的提高，大量的財富來源應該從提高人民的生活品質過程中獲得。

王金南：

在這里我想跟大家共享一個觀點，因為今天的題目是怎么來保障和改善“十二五”的民生，我個人來看保護環境應該是實實在在的改善民生的基礎工程。怎么說呢？

第一，保護環境本身它跟一般的民生是密切相關的。在座的可以想像，假如說我們現在把環境污染的一塌糊涂，水不能喝，空氣不能呼吸，土壤污染以后種出的莊稼不能吃，其他的財富都歸零。環境污染的問題在30年前沒有感覺到那么緊迫，當時享受的是碧水藍天、綠地凈土不是夢想，但是現在來看對中國來說是比較遙遠的夢想，至少三、四十年以后才能得到目標以上。西部很多地方生態環境質量很差，河水的問題、住房的問題等等的問題都很差。像這些地方生態環境就直接影響到生存的問題，像西部地區有一些像生態難民一樣，在全世界也不少。富裕地區也是這樣，東部很多地方已經污染的不能再污染了，現在綠色GDP的核算，總體來看整個環境污染的損失總量每年都在上升，特別是東部地區，雖然說經濟發展，所謂的經濟財富增長量很大，但是在環境方面綠色財富越來越少。舉個例子，現在GDP總量全世界來看我們從近三年看從第四名到第二名，但是從做全世界環境績效評估，把全世界160個國家和地區環境績效進行排隊以后，中國從原來的94名下降到現在的120多名，經濟總量往上升，但是整個環境的績效是往下走的，這種趨勢表現的很明顯。所以，保護環境、改善環境應該是很實實在在的基礎工程。

第二，我們在“十二五”期間怎么做這個事情？我是來自于環境保護工作部門，直接協助政府制定環境保護政策，在這個層面上我們看到了依據這樣基本的理論，把“十二五”環境保護怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我們要具備相應的目標和保護環境改善的指標，這里面有一些分歧，比如說“十一五”大家看到了，環境保護做的最多的，在社會層面上影響最大的就是污染減排，二氧化碳、二氧化硫指標的減排，這兩項跟當地政府的官員的政績是掛鉤的，這是從另外一個層面看出來這兩項指標跟地方烏紗帽掛鉤必然會出現結果，某種程度說也是好事兒。從指標方面我覺得應該更多的向民生方面改變，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空氣質量怎么樣，我出去郊游看到水的情況怎么樣，這些他是能感受到的?，F在吃的東西安不安全、放不放心是能感受到的，我們應該把環境保護的指標應該往這些方向去靠?；蛘哒f報二級空氣以上的人口怎么減少，清潔飲用水的供給有多少，城市百分比多少，農村百分比多少，應該明確的提出來，這樣的話環境保護跟民生更掛鉤一些。

第三，“十二五”環境保護從改善民生的角度來說需要做什么事情？環境保護面臨的任務很多很多，我想從改善民生角度來看，主要是抓三個方面。

一是全面推進水污染防治，讓老百姓能夠盡早的喝上干凈的水，我只能說盡早，這個任務很重，現在涉及到農村的飲用水安全問題，城市的飲用水安全問題。農村的飲用水安全問題跟城市里完全不是一回事兒，08年跟全國政協副主席、人大委員長專門調研全國農村飲用水安全問題，這個結果讓我大吃一驚。大家知道，那時候全國還有2.5億左右的農村人口喝不上干凈的水，有的是喝不上，有的根本就沒水喝。像貴州1噸水的水價成本很高，另外水質很差，西部地區的水一聞都是有味道的。

二是防治大氣污染，讓老百姓呼吸到新鮮的空氣。

三是抓土壤污染防治問題，讓老百吃上無污染的蔬菜。

第四，怎么來改進環保、民生的問題，我想最主要的是結合“十二五”，把環境保護納入到基本的公共服務范疇。說到基本公共服務都不包括這個，或者說民生工程也很少觸及環保這個領域，我建議把這個領域實實在在放在基本政策框架里面去。我們現在比較高興的看到，在“十二五”國民經濟發展規劃中已經把環境保護作為最后一項基本公共服務的內容放進去了，放進去究竟能起多大作用，公共財政會有多大支持還是一個未知數。希望能夠真正實實在在的包括環保民生工程上一個新臺階。謝謝！

賈康：

我作為一個研究者也感覺方方面面都比較關注民生這個問題，大家關注這個問題就有特別不滿意的地方。針對的問題我想有幾點：

第一，在整個分配格局里面，中央說的兩個比重下降這個格局要改變。

第二，收入差距過大，宏觀指標上兩個比重，一般老百姓不一定能夠說得很清楚，說收入差距過大很多人都感覺是這樣，越來越的人認為自己是弱勢群體，跟發展更好的社會成員比自己的水平在落后，差距擴大，有人甚至強調出現了兩極分化。宏觀指標也有這方面的佐證，就是經濟系數官方承認0.47，這是發出預警以后的區間。

第三，環境問題、食品安全問題，生活質量問題這些年在中國越來越突出。

第四，大家特別看中分配格局里面還有一個隱含的空白，政府看起來財政收了不少錢，但是政府透明度低、行政成本高、職能轉變不到位。

第五，存在所謂中等收入階段上民眾預期的福利和收入的提升是快于實際的福利增長的，這是發展中間有共性的印象，到了這個階段，民眾不是先表態感謝黨感謝政府，而是更多的強調政府什么什么事情沒做到位，很多情況表現為端起飯碗吃肉，放下筷子罵娘，就是他預期的本來更好，你總是不能滿足我的預期。

在“十二五”這樣一個很重要的戰略機遇期關鍵階段，我們實現全面小康抓什么？從大的思路還要強調中央科學發展觀所占的人民主義立場，可持續發展實際上還是要惠民、富民，在具體的取向上，前所未有的特別強調，在階段性的轉換的另一階段強調擴大內需而是把整個中國發展的基點強調在發展民生問題上。這是帶有統領全局的方針了，擴大內需就要鼓勵和引導消費，鼓勵和引導消費是擴大內需的要領，同時要民眾得實惠，貢獻改革開放成果的要領。

再往下至少要提出五方面具體的政策要點：

第一，在社會保障體系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，這樣就是解除社會成員后顧之憂，可以有益于減少預防性儲蓄，這樣得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于積極消費，這樣是得實惠的第一個事情，這是安全網建設。

第二，怎么樣調整收入分配結構，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感覺現在可操作的手段上大家注意到提高最低工資標準，這個已經研究論證過，可做的空間其實并不大。最低工資標準定的很低不起作用，企業要用工自然就把工資提上去了，提的過高適得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不離十。北京宣布提高最低工資標準以后收益面是10萬人，北京現在勞動人口至少幾百萬，也就是說這10萬就是整個勞動人口的1%多一點兒，在這種情況下政府提高最低工資標準擴大覆蓋面就可能越過零界點，反而造成最需要得到就業機會，增加勞動機會的低收入階層喪失了機會，所以經濟方面的規律我們還要進一步研究。

第三，組織工會和自發的集體談判。這個原則我也是同意的，我個人觀察在“十二五”操作空間可能相對有限，因為中國現在矛盾凸顯，很多關系繃的很緊，現在這么強調三農，但是管理部門死守一個底線就是對成立農會不松口，對城鎮企業這方面敢不敢放手讓工會發揮作用，這個政治敏感性也比較高。我個人感覺敏感度會上升到政治層面，在這方面“十二五”期望的操作空間可能是有限的。還有一件事可做，政府更多的容忍農副產品價格上升，這樣中國人民中一半的人最多實惠，恰恰現在是物價高度敏感的問題，一系列的措施包括行政手段死壓的措施都出來了，這方面的空間也不大。初次分配沒有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各種各樣的保障、救濟、福利。另外，就是要有調節手段，抽肥補瘦，現在直接稅一定要發揮更多的作用，直接稅已經有框架就是所得稅，企業所得稅以后會往下調，就是個人所得稅。還有就是財產稅，最近的消息是說成都在試點，上還有可能跟進，財產稅首先在房產稅方面先搭框架，這些只能是漸進的往前推。在再分配和優化方面還要貫徹中央的一個方針，就是創造條件，壯大中等收入階層，這里面又涉及到比較敏感的財產收入問題，中等收入階層除了靠勞動，靠其他技能之外其實很多的實際支撐是靠財產收入，但是財產收入如果處理不好就出現房地產市場這樣嚴重的矛盾糾結，這些事情就不展開說了?？傮w來說，收入分配格局的調整是非常復雜的綜合性的問題，但是我們一定努力在“十二五”有所優化和推進。

第四，一定要強化深化改革，反過度壟斷是不可能繞過去的坎，現在看起來是難啃的硬骨頭。在行業看來說我不是壟斷，其實大家一直在強調推進反過度壟斷的改革，但是很難推動，即得利益的阻礙，這是很現實的問題，所以就要尋求切入點。提高財政的公共透明度，提高績效。比如說在公共預算之外，在08年確立了國有資本經營預算，這幾年提高透明度，要求大型、特大型國有企業對國庫做出貢獻。還有其他更大復雜的配套改革問題，降低行政成本建立服務型政府等等方面，以及發展各種要素市場配合方面，應該是一個良性互動的。

第五，還應該強調我們要把短期利益和中長期的轉軌，長期利益相結合。要把物質文明、社會文明、生態分明相結合，追求民富。這里面強調一下，中國其實要借鑒拉美的陳彤教訓，拉美進入中等收入階層以后，曾經有一段心氣很高，在上世紀60、70年代以后，這幾十年一蹶不振，是陷入民粹主義的福利趕超，民眾特別看中眼前實實在在的利益，誰都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美國的選舉制度，千方百計回應選民的要求，爭取自己能選上，盡量按照自己的承諾把福利提升起來，這兩邊的互動超過了經濟活力的支撐度，活力跟不上，福利趕超到一定階段，整個經濟的活力沒有了，這個時候社會矛盾更加尖銳，就出現拉美很多國度里面軍人通過政變的方式一下子翻盤，這方面經濟效果起到很多作用，但是很多社會矛盾又激化起來，這就帶來很多的負面效應。

中國在這方面是不是也值得警惕這樣的教訓？所以，一定要強調惠民生、追求民富應該是理性的把短期利益和中長期的經濟社會轉軌以及可持續發展的長遠利益相結合的問題。調高胃口不可持續我們也會落入中國式的滯脹，一方面物價推的很高，另一方面經濟活力沒有了。從物質文明角度看，除了收入這些指標外，還應該有更綜合性的指標，生活質量、環境質量、政治文明推進的指標也應該追求，我總感覺在中國走向現代化的過程中，惠民生需要和強民權相呼應，但是必須理性的把握，不能走極端，要可控有序追求綜合的現代化。這樣一種綜合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活質量怎么結合，這種物質文明和政治文明怎么結合，這個結構互動的問題也是非常復雜的，我們有很多的挑戰，但是我們要應對挑戰爭取把它處理好。

第六，還應該特別強調鼓勵自下而上的創業，包括草根自救式的創業，中國現在收入差距很大，在城市區域我們可以看到很多像非洲的農村區域流入城鎮的這些人，不斷地出現被城管驅趕，他們自命式的小攤小販都不能得到社會的寬容待遇，我們草根金融、創業金融是遠遠跟不上社會需要的，實體經濟層面往往關注不足，更多是金融方面看起來很有勢頭但是很容易泡沫化的經濟活動。實體經濟層面的支撐性的，從草根開始的創業創新我覺得更多的需要給予關注，它也是直接關系到市場經濟環境下怎么樣有效地上下互動促進民富。

這些事情可能概括的很不全面，但是我覺得直說我說的這五方面都應該正面討論的問題，總體一條我認同就是中央總結起來的加快發展方式轉變為主線，一方面要調結構節能降耗；另外一方面必須結合深化改革，破除過度壟斷，促進政府轉型等等，這些才能夠實現民富國強，而不是偏激的把民富和國強對立起來，在整個良性互動中間保證短期利益和長期利益相結合的現代化趕超。

主持人：

剛才聽了幾位專家從不同的角度講了保障和改善民生的問題。我剛才介紹了，這都是國內著名的專家，咱們也不用做過多的評價，今天這個時間很寶貴，時間很有限，咱們在座的各位嘉賓你們有什么問題借這個機會可以提一下。

我先提一個好奇的事兒，咱們賈所長和蔡所長都參加過中央集體學習的活動，他們在集體學習的過程當中，你們講完有沒有提問題的環節？

賈康：

有。

提問：

我想問一下賈所長，提高財產稅重慶和上海房產稅的事情，現在爭議也非常大，我不知道您對房產稅的試點還有推出的看法？

賈康：

我的基本態度我認為這是我們不可回避的制度建設，這個制度建設的事情現在看來這么明顯的爭議，就要按照小平理論里面的一個亮點，淡化爭議而要在改革的方向上大膽的試，我認為現在重慶、上海這樣的動向是非常值得肯定的，是要通過有些地區的施甸縣建一個初步框架，然后讓全社會方方面面一起推動對它的動態優化。不同意見的爭論實際上就是因為牽動利益、牽動感情，網一說這個事兒就是開罵的態勢，我是不贊成。

今年是辛亥革命100周年，現在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有聯系有區別的概念，到了財產權、消費者主權，并是少數服從多數的問題。假設說你要做一個全民公決，中國的個人所得稅何去何從？在現在的情況下公決的結果就是應該取消，但是稍微有一些基本的制度安排知識，財稅知識和國家治理這方面考量的人，都得承認不能按照少數服從多數去解決問題，更多的應該用聽證會這種方式，讓各種利益集團理性、嚴肅、透明的表達出來。上次調個人所得稅起征點就是電視直播的聽證會，這個形式很好，為什么在房產稅這方面大家都縮頭縮尾，任憑大家在網上罵，我覺得這種形式不好。這種制度長信我認為無可回避，任志強先生有人跟他談的很好，但是稅上就談不通，他就認為是稅就不是好東西，他馬上寫博客說重慶改革曇花一現，我說你說這個太絕對了，你要充分考慮對整個中國完成轉軌的制度建設意義。

提問：

從技術上現在征收房地產稅是不是成熟的？

賈康：

技術上現在我覺得官方應該適當透露一下，前面已經有很多年在十個城市，東部、中部、西部都有，開始六個后來是十個，所謂的物業稅空轉的試點，要解決就是信息基礎的測算，模擬測算以后實施改革以后，怎么樣使改革和操作的技術性問題，我了解的情況是實際上技術上沒有硬障礙，在最低評估方面模擬的時候都是軟件化，干部的培訓要趕緊做，絕對不是說這個多么復雜，中國人做不了，外國人才能做，這個理由是完全不成立的。

提問：

賈所長您好，改善民生的話，有一個方法是提高才商，我想問一下您對中小學生學習才商有什么看法？對我們研究這個課題和探索有什么好的建議呢？

賈康：

您說的才商是不是從智商、情商來發展，怎么讓我們的后一代如何知道理財？

提問：

是。

賈康：

從孩子的教育里面應該引入理性的才商的信息，不要覺得金錢就是銅臭味，但是又不能讓他們是拜金主義，怎么把握好確實有很多東西要探索，需要大家共同努力。美國在前不久在一個社區集會上，有一個美國女孩子很小，賣礦泉水，有城管說你這個沒有衛生許可不準賣，后來這個女孩兒含著眼淚不賣了。最后美國公眾都指責城管，最后這個城管上門道歉，說我們壓制了這個孩子的創業沖動，而這個沖動對美國的孩子來講是最可貴的。而中國就是振振有辭，我就不讓你在這兒做。從另外一方面，孩子、成人、社會管理部門更應該注意才商怎么掌握，這是官家的，因為畢竟孩子的可塑性強。你要給他跟寬容的引導，可能會影響他一生的健康成長。

提問：

各位專家、各位在座的朋友大家下午好！很高興認識各位專家，想請教一下賈所長，剛才您談到重慶和上?，F在要實施房產稅，這個房產稅的實施現在是不是意味著今后解決貧富差距的一個政策？

賈康：

它會在這方面發揮正面效應的作用，但是你不能全指望它，它的效應在哪兒？社會上先富起來住好房子的人他們有承受能力，他們應該給國庫多做一些貢獻，而國家增加這部分收入會去更好的改善低收入家庭的境遇，這是優化再分配。

提問：

在上海、重慶試點成功以后什么時候在全國各地實施？

賈康：

如果試點成功后應該很快的擴大覆蓋面。

提問：

這是解決貧富差距的利好嗎？

賈康：

這是一部分，我們認為在中國市場經濟框架里面不能少這部分。

提問：

我前一段時間知道有這樣一個觀點，叫能玩兒虛的不要玩兒實，第二個是錢要玩兒得轉，不要埋頭干。過去有一段時間我們國家政策支持玩兒虛的東西，而剛才你一個觀點讓我感覺到很高興就是支持中小型實業創業者，我關心的是你參加中央的相關會議的時候有沒有成型的方案和建議？

蔡昉：

我們歸根到底是說，實體經濟能夠獲得同等的競爭環境，就是說實際上我個人認為制度設計本身已經基本上具備了他所需要的要素，這是第一，它的進入是自由的，我們沒有任何政策說小型的企業創業是不能夠進入這些領域，當然有一些關系國計民生也不是我們想要進的。再一個，實際上稅收對創業帶動就業的相關的小企業的創建是有各方面的優惠的，在金融危機時期我們出臺，隨后會大幅度的正?；?，還包括那些社會保障等等，它們本身也能夠得到一些特殊的優惠。

除此之外，雖然我們看到了城管現象、警察現象會打擊小型的創業活動，實際上在某種程度上中國的創業環境其實好于其他國家，城管跑到街上抓人，大家嚇的像小偷一樣跑掉了，在任何國家我都看到過，在歐洲、美國、紐約非常普遍，比如說中國的很多畫家跑到紐約街頭畫肖像，只要警察一露面，他馬上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中國是一樣的。相比來說，實際上我們也知道很多場地或者說在一定程度上城(論壇 新聞)管的視而不見等等的現象，我們的環境還是比較好的。因為比較正式的企業的創建其實我們是同等待遇，現在把外國人的優惠也取消了，從比較微小的創業活動來說還有很多的優惠待遇，包括小額信貸等等。那么，制度上其實沒有什么缺陷，但是制度的執行中的確有缺陷，那么實際上這個是我們工作所要進一步加強的部分。

主持人：

剛才工作人員提示我，因為咱們這個活動完了之后下面還有活動，所以咱們的時間就不好再演唱了。今天時間并不長，但是我覺得質量還是比較高的，首先咱們幾位專家從不同的角度講保障和改善民生的問題，我覺得確實講的水平很高。其次，我們互動的時間并不長，但是互動的氣氛效果還是挺不錯的。所以，大家對專家的講解表示感謝，對互動的成功表示祝賀。

這次中央在指定“十二五”規劃的時候強調要更加注重保障和改善民生，我覺得這個說到了我們老百姓的心里，看了“十二五”規劃的建議，我過去沒看到過在指導思想里面加上這樣的話語，順應各族人民過上更好生活新期待，在經濟社會發展的目標里面明確提出要使城鄉居民的收入普遍較快增長。實事求是，看了這個東西心里頭高興，那么我最大的期盼就是希望寫在文件上的這些話到2015年年末的時候我們能夠看到一個很好的成果，這樣的話我覺得就需要把中央制定的這樣的目標有好的辦法，解決好橋的問題、船的問題，確實能夠實現這個目標，拜托我們這些高層的專家給中央多出好主意。剛才這位年輕的女士他們正在研究小孩子的才商，我也是第一次聽到，你這個工作很有創意，很有建設性，我希望你們這個課題能夠搞成功。

總之，我希望通過政府的努力、企業的努力、大家的努力、專家的努力，共同一起把中央制定的“十二五”這樣一個目標能夠實現，到“十二五”結束的時候我們確實真正的看到了城鄉居民收入普遍較快增長，我們的民生有了很大的改善，生活有了更大的保障，如果這樣燒高香，今天這個論壇到此結束。謝謝大家！