第一篇：房地產抵押報告

房 地 產 抵 押 估 價 報 告

估價項目名稱 ： 東西湖區馬池水產品公司環湖路以東，機

場路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產價格評估

委托人 ： *****

房地產估價機構 ： ****

貸款銀行 ： ****

注冊房地產估價師 ：

估價作業期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日

估價報告編號 ：

目

錄

一致委托人函??????????????????????????????? 2 二估價結果一覽表????????????????????????????? 3 三注冊房地產估價師聲明?????????????????????????? 8

四、估價的假設和限制條件、變現能力分析及風險提示?????????????? 9

五、估價結果報告??????????????????????????????16

1、委托人????????????????????????????????16

2、估價機構???????????????????????????????16

3、估價范圍???????????????????????????????16

4、估價對象???????????????????????????????17

5、估價目的???????????????????????????????29

6、評估的價值類型和定義?????????????????????????29

7、估價時點???????????????????????????????30

8、估價依據???????????????????????????????30

9、估價原則???????????????????????????????32

10、估價方法?????????????????????????????? 33

11、估價結果?????????????????????????????? 35

12、估價報告應用的限制????????????????????????? 35

13、估價作業期????????????????????????????? 36

14、其他需要說明的事項????????????????????????? 36

15、注冊房地產估價師及其他參與估價人員????????????????? 36

六、附 件

1、估價對象部分實地查勘照片

2、?武漢市商品房權屬證明書?復印件

3、?國有土地使用證?復印件

4、企業法人營業執照復印件

5、注冊房地產估價師資格證書復印件

6、估價單位資質證書及營業執照復印件

致委托人函

*****：

我公司于2008年4月10日接受貴方委托，對位于東西湖區馬池水產品公司環湖路以東，機場路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產進行了估價。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值（貸款銀行：****），至2008年4月14日估價工作結束。

根據貴方提供的?武漢市商品房權屬證明書?，估價對象建筑面積合計為5365.28平方米，分攤占地面積合計為513.58平方米，設計用途為住宅。詳見估價結果一覽表。

我公司估價人員在現場查勘的基礎上，根據?房地產估價規范?、有關政策法規和我公司掌握的房地產市場資料及長期積累的估價經驗，結合貴方提供的資料和本次的估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經認真分析計算，確定估價對象在估價時點2008年4月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產公開市場價值為RMB2199.7648萬元，大寫金額：人民幣貳仟壹佰玖拾玖萬柒仟陸佰肆拾捌元整。詳見估價結果一覽表。

本報告書的應用有效期為壹年，自完成日期起壹年內有效，即從 2008年4月14日起至2009年4月13日止。隨此函附交叁份估價報告。

估價的詳細結果和有關說明，請見以下?估價結果報告?。

特此函告！

****（公章）

法定代表人：

二○○八年四月十四日

致委托人函 *****：

我公司于2008年4月10日接受貴方委托，對位于東西湖區馬池水產品公司環湖路以東，機場路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產進行了估價。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值（貸款銀行：****），至2008年4月14日估價工作結束。

根據貴方提供的?武漢市商品房權屬證明書?，估價對象建筑面積合計為5365.28平方米，分攤占地面積合計為513.58平方米，設計用途為住宅。詳見估價結果一覽表。我公司估價人員在現場查勘的基礎上，根據?房地產估價規范?、有關政策法規和我公司掌握的房地產市場資料及長期積累的估價經驗，結合貴方提供的資料和本次的估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經認真分析計算，確定估價對象在估價時點2008年4月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產公開市場價值為RMB2199.7648萬元，大寫金額：人民幣貳仟壹佰玖拾玖萬柒仟陸佰肆拾捌元整。詳見估價結果一覽表。本報告書的應用有效期為壹年，自完成日期起壹年內有效，即從 2008年4月14日起至2009年4月13日止。隨此函附交叁份估價報告。

估價的詳細結果和有關說明，請見以下?估價結果報告?。

特此函告！****（公章）

法定代表人： 二○○八年四月十四日

注冊房地產估價師聲明

在撰寫本估價報告時我們非常小心謹慎，我們保證在我們的職業道德、專業知識和經驗的最佳范圍內：

1、本估價報告的內容是真實、準確、完整的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但要受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制和影響。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利益關系；對與該估價對象相關的各方當事人沒有任何偏見，也沒有個人利害關系。

4、我們是依照國家標準?房地產估價規范?（GB/T50291-1999）和?房地產抵押估價指導意見?的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告的估價對象進行了認真、仔細的實地查勘，本報告書的估價人員中：**對估價對象進行了實地查勘。

6、我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業幫助。

7、估價人員代表受理估價方在報告書中陳述的事實是真實和準確的；如委托人以隱瞞、欺騙等不正當手段，致使估價人員在報告書中選用了錯誤的數據，相應責任由委托人承擔。

****

估價的假設和限制條件、變現能力分析及風險提示

一、估價的前提和假設

1、假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場。

2、估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓。

3、市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化或實質性改變。

4、在估價過程中，我們假定該物業的所有權人在公開市場上出售該物業，且不包含所有權人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經營、管理協議等附加條件以抬高該物業權益價值的情況。

5、我們在假設估價對象土地使用權法定年期內，該物業所有權人對該物業享有自由及不受干預的使用、轉讓、收益、處分等合法權益。

6、估價對象?武漢市商品房權屬證明書?記載房屋設計用途為住宅，估價對象所在項目新澳.陽光城的?國有土地使用證?證載土地用途為城鎮混合住宅用地。本次估價是以估價對象能夠按照?武漢市商品房權屬證明書?記載的設計用途，即住宅持續使用為假設前提。

7、本報告確定的房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款（法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款），至估價時點，估價人員未發現估價對象存在優先受償款。

8、由于估價對象為一整體房地產的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益及各項服務配套設施為假設前提。

二、未經調查核實或無法調查核實的情況和資料

1、我們未獲得該物業付清地價款及工程款項證明的相關資料，在估價該物業權益時，我們假設委托人已付清地價款、市政配套款及工程款。估價對象土地使用權性質為出讓，本報告評估價格包含了估價對象相應用途的國有土地使用權出讓金。如至估價時點止，原產權人尚有任何有關估價對象的應繳未繳稅、費，應按規定繳納或從評估值中相應扣減。

2、本次估價對象由委托人有關人員現場指認，若與實際不符，應重新估價。

3、本次估價是以估價對象在估價時點時的狀況為依據進行的，是以估價對象的房屋所有權及國有土地使用權不存在抵押權及共有權人為假設前提下的房地產價格。

4、本次估價假設估價對象無回遷安臵用房約定或其它優先受償事項，建設項目相關費用等已全部付清。如與實際不符，應據實調整估價結果或重新估價。

三、估價中未考慮的因素及一些特殊處理

1、本報告估價結果沒有考慮快速變現、稅費轉嫁等特殊的交易方式，以及可能發生的辦理抵押登記、權利轉移相關費用對估價對象房地產價值的影響；沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價值的影響；當上述條件發生變化時，估價結果一般亦會發生變化。委托人在利用本報告結果時應予以充分的考慮及重視。

2、本報告估價結果沒有考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務、或有債務及經營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。

3、本次估價對象的建筑面積和分攤占地面積分別均來源于委托人提供的?武漢市商品房權屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）及附圖，本報告以此為前提進行估價。

經過實地目測大體相當，但房地產估價師未進行專業測量，本報告以此為估價的前提條件。

4、估價對象建筑面積根據?武漢市商品房權屬證明書?確定，其準確面積應以房產管理部門頒發的?房屋所有權證?為準。

5、估價對象尚未辦理分戶?房屋所有權證?和?國有土地使用證?，本報告評估估價對象完全產權狀態下的價值。

6、我們曾于2008年4月10日進行實地查勘，并進行了現場拍照（實地查勘照片附后）。但我們并未對估價對象做建筑物基礎、房屋結構上的測量和實驗，因此無法確認該物業是否存在結構性損壞。在本次估價中假設其無建筑物基礎、房屋結構等方面的重大質量問題。

7、因委托人原因，估價人員無法查看?武漢市商品房權屬證明書?及?國有土地使用證?等產權證件原件，且房地產估價師未到有關主管部門對權屬證明材料及其記載的內容進行核實。

委托人提供的其它資料有部分為影印件，估價人員不保證影印件與原件的一致性。本次估價是以委托人提供的與估價對象有關的法律文件、權屬證明及相關資料真實有效為前提的，其合法性和真實性應由委托人負責。

8、估價對象房屋?武漢市商品房權屬證明書?證載結構均為鋼混結構，經估價人員現場勘察，實際建筑結構為為鋼混二等結構，本次估價以實際勘察結構為準，并以此為估價前提條件。

四、限制條件

1、估價對象地段等級依據?武漢市市區二○○七年住宅用地級別與基準地價圖?確定。

2、估價對象土地使用權取得方式為出讓，根據估價對象所在地塊的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號），估價對象的土地使用權終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為64.20年；商業至2042年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為34.20年。本報告估價結果已考慮該因素對房地產價格的影響。

3、本報告估價結果已包含估價對象與其功能相匹配的、附著在建筑物上的、不可移動的設備設施價格。

4、本報告估價結果已包含估價對象分攤國有占地使用權價值，該部分土地使用權不能再單獨作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。

5、本報告估價結果的計算是以估價對象房地產在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產的假設和限制條件為依據進行，如房地產狀況或估價報告中對估價對象房地產的假設和限制條件發生變化，估價結果應作相應調整。

6、本報告所確定的房地產價格，即該房地產的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，不對其他用途和目的負責。如估價目的變更，須另行估價。

7、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容而導致可能的損失，本估價機構不承擔責任。

8、本報告僅供房地產主管部門、委托人及****使用，非為法律規定的情況，未經估價機構許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。

9、我們申明，本估價報告書僅供房地產主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔對任何另一方對本報告書的全文或部分內容提出的任何責任。

10、按現行規定，估價報告的有效期自完成估價報告之日起為一年，即本報告及估價結果的應用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。在有效期內實現估價目的時，可以以本報告及估價結果的應用日期與估價結果作為衡量估價對

象價值的參考依據，超過有效期范圍，需重新進行估價。（當房地產市場狀況或房地產政策法規發生重大變化和調整時，該有效期應相應調減）

11、本報告的最終解釋權由本估價機構所有。

五、變現能力分析 變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。估價對象的變現能力分析如下：

1、估價對象設計用途為住宅，且已分割成套，變現能力較強；

2、變現費用（如下表）：

稅費 稅率（%）金額（萬元）備注 營業稅及附加

5.8% 127.59 賣方 契稅 4% 87.99 買方 土地收益金 元/平方米（土地面積）0 賣方 交易綜合服務費 新建住宅3元/平方米

1.61 雙方各半 印花稅 1? 2.20 雙方各半 拍賣費 成交價格的10% 219.98 雙方各半 評估費 5?差額累進 4.41 雙方協商 合 計 —— 443.78

3、處臵房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處臵方式和營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處臵房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高，要支付拍賣傭金、營業稅及部分手續費。

4、若需對估價對象進行短期強制處分，考慮快速變現如估價對象所在區域

市場發育的完善程度、該類物業的市場需求有限、處臵時間較一般正常交易時間短、其他不可預見因素及拍賣、過戶等變現費用等因素的影響，成交價格可能僅為其公開市場價值的60%左右，詳見下表：

序號 影響因素 折減率% 1 買方市場有限需求 15％ 2 快速變現方式、時間限制 5％ 3 拍賣等方式中介費用 10％ 4 買方市場客戶購買處臵資產的心理 5％ 5 其他不可預見因素 5％ 合 計 40%

六、風險提示

1、估價對象設計用途為住宅，本次評估值較為符合目前市場價格。

2、在抵押期限內可能產生的房地產信貸風險關注點：①因估價對象整體價值較大，整體處臵時受讓方需相當的經濟實力，故市場需求群體受到一定的限制。②估價對象尚未辦理分戶?房屋所有權證?及?國有土地使用證?，處臵時會有一定的辦證費用。

3、若貸款期限較長，考慮到該時間段內房地產市場的變化，建議貸款人在壹年后適時對抵押房地產價值變化狀況進行再評估，以控制貸款風險。

4、報告所稱“市場價值”是指估價對象在保持設計用途并持續經營，以及在保持估價時點之狀況和外部經濟環境的前提下，為本報告書所確定的估價目的而提出的公允估價意見。該估價意見是指假定在充分發達的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解估價對象相關市場信息及交易雙方獨立和理智進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表具體資產在涉及產權變動或資產形態轉變時的實際交易價格.5、此外，鑒于目前金融機構貸款風險管理辦法等規定涉及抵押物變現價值的計算，并考慮到報告使用人按其內部規定將自行判斷將來可能的變現損失，為避免造成重復扣減，故本次估價結果未扣除未來可能的變現費用，委托人及相關報告書使用人在利用本報告時應予以充分的考慮及重視。

6、根據委托人提供的相關證明材料及估價人員經驗，其抵押價值還受到以下幾個方面的影響或限制：

①抵押期限內可能會增加的法定優先受償款，主要指抵押權實現費用、企業所欠職工工資和勞動保險費用和企業所欠稅款三類情況。

②經濟衰退或房地產政策調整，致使區域范圍內房地產市場價值整體下跌。

③近期武漢市房地產市場價格上漲較快，國家已出臺宏觀政策加大調控房地產價格的力度，估計對估價對象的市場價格有一定影響。

估 價 結 果 報 告

一、委托人 名稱：***** ****

二、估價機構 ****

三、估價范圍

本次估價對象所在的新澳.陽光城位于武漢市東西湖區馬池水產品公司環湖路以東，機場路以西、馬池路以北，根據委托方提供的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號），土地使用者為*****，土地用途為城鎮混合住宅用地，地號為280305001，無圖號，土地使用權性質為出讓，估價對象的土地使用權終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為64.20年；商業至2042年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為34.20年。

本次僅評估其中的第24、25棟部分的房地產，產權屬*****所有。根據委托人提供的?武漢市商品房權屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）及附圖，估價對象的建筑面積合計為5365.28平方米，分攤占地面積合計為513.58平方米。

四、估價對象

（一）區位因素分析 A、宏觀區位因素分析（1）一般因素

武漢，簡稱漢，是中國湖北省的省會，總面積 8494平方公里，常住人口 858 萬人。全市現轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南13個區、3 個國家級開發區（武漢經濟技術開發區、東湖新技術開發區、吳家山臺商投資區）。

武漢市位于江漢平原東部，長江中游與長江、漢水交匯處。地處東經113°41?-115°05?，北緯29°58?-31°22?，東端在新洲區柳河鄉將軍山，西端為蔡甸區成功鄉窯灣村，南端在江夏區湖泗鄉劉均堡村，北端至黃陂區蔡店鄉下段家田村，周邊與湖北省黃州、鄂州、大冶、咸寧、嘉魚、洪湖、仙桃、漢川、孝感、大悟、紅安、麻城等12個市、縣接壤，形似一只自西向東的彩蝶，是華中地區的最大都市，中國大陸七大中心城市之一。世界第三大河--長江及其最大的支流漢水橫貫市區，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮。唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。

武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內陸最大的水陸空交通樞紐．與長沙、鄭州、洛陽、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距離均在700公里以內，與京、津、滬、穗(廣州)、渝、西安等特大城市距離均在1200公里左右，特快火車基本10小時左右都可到達，是中國經濟地理的“心臟”。具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。獨特的區位優勢造就了得天獨厚的交通優勢。京廣、京

九、武

九、漢丹 4 條鐵路干線，以及京珠、瀘蓉等 6 條國道在此交匯，武漢正在成為全國四大鐵路運輸樞紐之一。水運已形成“干支一體，通江達海”的客

貨運網絡，武漢港是我國長江流域重要的樞紐港和對外開放港口。華中地區最大的航空港武漢天河機場，是華中地區唯一可辦理落地簽證的出入境口岸，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國四大樞紐機場的行列。巨大的區位交通優勢推動了武漢現代物流業的快速發展。以建設國家級物流樞紐城市為目標，合理規劃布局以現代物流園區、物流中心、配送中心為節點的現代物流體系，武漢作為聯結國內外兩個市場和促進中國東、中、西部互動的橋梁紐帶功能逐步顯現。在我國經濟地理圈層中，武漢處于優越的中心位臵。

武漢市具有得天獨厚的自然資源，這在國內外大城市中不多見。一是充足的水資源。市內江河縱橫，湖港交織，長江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入匯，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側，形成湖沼水網。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國大城市之首。二是取之不盡的物產及生物資源。素有漁米之鄉美譽，糧食作物共240多個品種；經濟作物共50種；魚類資源共11目11科88種；水生動物共有8目14科45種。三是豐富的礦產資源，現已發現38種礦藏，其中已探明儲量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的30.38%。

武漢一直是長江中游的商貿金融中心，歷史上流傳著“貨到漢口活”的說法。明末清初，漢口就躋身全國四大名鎮之列，成為“楚中第一繁盛處”。上個世紀初，漢口一度成為中國第二大對外通商口岸，中國四大金融中心之一。今天，這座商家必爭之地仍然商賈云集，千街熙攘。目前，全市擁有商業網點12萬余個，有3家商業企業躋身全國連鎖經營企業30強行列，全市社會消費品零售總額突破千億元大關。法國“家樂福”、德國“麥德龍”、美國“沃爾瑪”等國際零售商業巨頭相繼進入武漢，推動了武漢商業貿易發展。武漢金融、證券交易同樣活躍，中國人民銀行和一批國有商業銀行先后在武漢建立了區域性的機構，法國興業銀行在漢設立了分行，10多家外國銀行和保險公司在武漢設立了辦事機構.武漢是國家首批沿江對外開放的城市之一，一直是外商投資中西部的熱點地區和首選城市之一。武漢堅持“開放先導”戰略，一大批樞紐性、功能性基礎設施相繼建成并投入使用，極大地提升了城市綜合服務功能。同時，從轉變政府職能入手，對外來企業實行“一條龍”聯合辦公制度、市長對話會制度、受理投訴制度、投資環境責任制度等等，投資環境日益改善。世界 500 強企業已有 60 家在漢投資，另有 300 多家跨國公司在漢設立了辦事處，其中地區性、區域性總部達到 100 余家。

武漢是國家重要的科教基地之一，科教綜合實力居全國大城市第三位。擁有包括武漢大學、華中科技大學等 52 所普通高校，70萬在校大學生。成人高校在校學生近12 萬人，各類科研機構 106 所，國家實驗室 1 個，國家級重點實驗室 13 個，在漢中國科學院與工程院院士 47 名。智力資源和人力資源十分豐富，“武漢·中國光谷”所在地武漢東湖地區是我國第二大智力密集區，在光通訊、生物工程、激光、微電子技術和新型材料等領域，科技開發實力處于全國領先地位。

武漢是中國重要的工業基地。現已形成門類比較齊全、配套能力較強的工業體系。武漢正在大力發展現代制造業，著力推進產業技術升級、集群發展。重點發展鋼鐵、汽車及機械裝備、電子信息、石油化工、環保、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫藥、造紙及包裝印刷十大主導產業。同時運用產業政策，引導企業向園區集中。重點發展鋼鐵化工及環保產業聚集區、汽車及機電產業聚集區、光電子及生物醫藥產業聚集區、食品工業聚集區、都市工業聚集區。一批年銷售收入過百億元的大型企業，以及一批擁有核心技術的“武漢制造”知名品牌正在涌現。（2）區域因素

東西湖區位于武漢市西北部，東鄰硚口區，西以淪河為界與孝感市分界，南隔漢江與蔡甸區相望，北鄰府環河與黃陂區、孝感市毗鄰，西南與漢川市、云夢縣接壤。全區土地面積495.51平方公里,其中耕地面積14929公頃。全區戶籍總

人口260660人，其中，農業人口177195人；非農業人口83465人。有漢、回、壯、滿等29個民族。區轄8個行政街道，3個辦事處；68個社區居民委員會，69個村民委員會。

武漢市東西湖區、國家級武漢吳家山海峽兩岸科技產業園、國家級武漢食品加工區、省級武漢臺商投資區，同屬武漢市的一個行政區和開發區合二為一的地區，是武漢市三大經濟增長極（東湖高新、沌口汽車、東西湖食品、機電）之一，與漢口緊密相聯，位于武漢市主城區西、中環線北。東西湖區于1992年經湖北省政府批準成立了武漢吳家山臺商投資區。2000年1月，經國務院臺灣事務辦公室和國際科技部批準，成立了國家級武漢吳家山海峽兩岸科技產業開發園。2002年7月，經國家農業部批準，成立了國家級武漢食品加工區。2002年，經國家環保總局批準，成為生態示范建設區。現在東西湖是一個政府、開發區合二為一的經濟發展區，在整個發展中有極大的相融性和互補性。

東西湖區距市中心商業區10公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機場18公里，距長江外貿碼頭15公里。東西湖區與八大交通要道相連，即107國道、316國道、京珠高速公路、漢渝鐵路、漢江水運航線、武漢市中環線、武漢繞城公路、天河機場高速公路，各交通要道在此相互匯通，縱橫交錯。（1）工業

近十年來，東西湖區以改革開放為先導，認真執行關于吸引外來投資的各項優惠政策，吸引了國內外一大批客商來區投資。投資企業包括美國百事可樂公司、法國達能公司、臺灣統一企業集團、臺灣遠東集團、臺灣華城電機公司、香港新世界集團、香港華潤集團、浙江杭州宋城集團、上海紫江集團、上海光明集團、江蘇小天鵝公司等一大批國際、國內知名企業，這些企業的投資，促進了園區經濟的快速發展。目前東西湖區已形成良好的產業結構

一是生物醫藥產業。目前有華龍生物制藥、百信藥業、大鵬藥業、瑞德生物制品、五景制藥等32家醫藥及生物制品生產企業，有多個達到國家GMP標準的醫藥生產項目，有百余個取得國家藥品生產文號的品種，有數個治療型醫藥品種和一個擁有自主知識產權的國家一類新藥。

二是食品飲料產業。東西湖區目前是全國食品飲料生產企業高度密集的地區之一，是全國唯一一個國家級食品工業加工區，有啤酒、方便面、碳酸飲料、果汁飲料、純凈水、礦泉水、乳制品、肉類制品、食用植物油、高檔面粉、精制大米、味精、醬制品等各類食品飲料，生產企業近100家，包括香港華潤集團、臺灣統一企業集團、美國百事可樂、法國達能集團、印尼金光集團、華豐食品、美國ADM公司、新加坡豐益公司、光明牛奶、雙匯食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品飲料已成為開發園區的主導產業。

三是機電產業。擁有TCL空調、臺灣華城電機、臺灣瑞智空調壓縮機、奧地利梅勒電器、德國荷貝克蓄電池、日本偉福、艾帕克、森六等與本田汽車配套的多家汽車零部件公司等機電產品生產企業，生產的產品具有國內先進水平。

四是現代包裝產業。具有國際、國內先進水平的現代包裝生產企業33家，主要有上海紫江集團、香港華恒、珠海中富、武漢新特包裝等，新興的現代包裝產業在我區已初具規模。

五是現代物流業。區內現有各類物流企業40余家，主要有：國家級武漢舵落口大市場、武漢果品公司、武漢長江智能物流股份有限公司、武漢中百連鎖超市、萬國汽配城吳家山大市場、武漢公路主樞紐吳家山貨運中心、舵落口車站貨場、湖北康寧醫藥配送中心、湖北捷龍快速貨運有限公司、武漢郵件處理中心等企業，形成了漢渝鐵路的鐵路物流運輸通道；107國道（316國道）及京珠高速公路物流運輸通道和漢江航運的水路物流運輸通道等三大物流通道，另有機場路、市中環

線、市外環線、金山大道、京珠高速公路，以及正在建設的武漢輕軌一號線，共同構建了區內“蛛網”形立體交通，增強了現代物流的輻射功能，使該區物流業輻射區域逐漸擴大，已由區向市、省、全國范圍進行輻射，成功實現了為青島海爾、廈門廈華集團、日本三菱、日本松下電器、深圳康佳集團等國內外知名企業華中地區的物流配送。

六是現代康居及旅游產業。建有與全市相連的高架輕軌交通，地鐵線也規劃在區內設立總站。已有香港新世界、萬科四季花城、沿海物業等項目已建成或正在建設。同時，一批大型旅游項目也已建成或即將開始實施，主要有金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、杭州宋城集團武漢水鄉旅游城項目、湖北圣山歡樂世界、柏泉景德寺等項目。（2）住宅

東西湖區建有與全市相連的高架輕軌交通，地鐵線也規劃在東西湖區設立總站。在良好的交通設施的帶動下，東西湖區現代康居業發展良好，已有香港新世界常青花園、萬科四季花城、沿海物業等項目已建成或正在建設。同時，一批大型旅游項目也落戶東西湖區，已建成或即將開始實施，主要有金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、杭州宋城集團武漢水鄉旅游城項目、湖北圣山歡樂世界、柏泉景德寺等項目。B、微觀區位因素分析（1）位臵及四至

估價對象位于東西湖區馬池水產品公司環湖路以東，機場路以西、馬池路以北，鄰近武漢市城區Ⅶ級住宅地價區段。其四周均為農地。具體位臵詳細見下圖：

（2）景觀環境

估價對象附近無特別人文建筑和自然景觀。（3）公共配套設施完備程度及典型物業

估價對象所在的金銀湖片區擁有優良的自然資源，但各種配套設施比較缺乏，尚待完善，其周邊分布有武漢工業學院、睿升學校、佳樂超市等配套設施及都市假日、麗水家園等典型物業。

（4）繁華程度

估價對象周邊商業服務設施較為缺乏，多為小區內小型門面，繁華程度不高。（5）交通條件

距離其最近的公交車站麗水家園站約1500米，有730、713等路公汽途經該

地，交通便捷度一般。

（二）個別因素分析 A、實物狀況

1、估價對象概況

新澳.陽光城為新澳地產與太陽地產合作開發的住宅小區，占地面積約130畝，建筑面積約13萬平方米，項目由南北、東西兩大景觀軸線劃分為東西兩大組團，建筑設計采用北歐陽房風格。以多層洋房為主、小高層為輔，容會所、商業街、網球場、游泳池等配套設施為一體的純居住社區。其外墻為黃色涂料，室內按照毛坯標準交房，物業管理多層為0.8元/平方米.月、小高層為1.0元/平方米.月。

本次僅評估其中第24、25棟中的部分房地產，建筑面積合計為5365.28平方米。

2、土地實物狀況

土地面積：估價對象所在的項目的總土地面積為86666.37平方米，其中本次估價對象的分攤占地面積合計為513.58平方米。

土地實際用途：住宅用地。室外工程（地下管網）：鋼筋混凝土道路、綠化、地下管網、水泥地坪、游泳池、網球場、籃球場、羽毛球場、圍墻等。

土地平整程度：平坦 地勢、地質、水文狀況：良好 利用現狀：住宅小區。B、權益狀況（1）建筑物權益狀況（詳見表2）表2 建筑物權益狀況一覽表

（2）土地使用權權益狀況

根據委托人提供的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號），估價對象所在的新澳.陽光城總土地面積為86666.37平方米，土地用途為城鎮混合住宅用地，地號為280305001，無圖號，土地使用權終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為64.20年；商業至2042年6月23日止，即至估價時點土地剩余使用年限為34.20年。

本次僅評估第24、25棟部分房產分攤的土地，根據根據委托人提供的?武漢市商品房權屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號），分攤占地面積合計為513.58平方米。（3）他項權利狀況

根據委托人提供的?武漢市商品房權屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）和?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號）復印件，估價對象均于2006年7月14日設定了抵押登記，均于2007年12月14日辦理了注銷手續，除此之外，至估價時點，估價人員未發現估價對象有其他他項權利記載。

本次估價是假定其為完整權利狀態下的房地產價格。

（三）房地產市場分析

從外部環境看，武漢市是我國內地具有悠久歷史的大商埠，改革開放以來，在“兩通起飛”戰略指引下，武漢商貿業迅猛發展。近幾年來，武漢市經濟持續快速發展，2007年1-11月規模以上工業總產值3200.49億元，增長25.6%；社會消費品零售總額1348.85億元，增長17.2%；城市居民人均可支配收入和農村居民人均純收入分別達到10952元和6108.75元，增長16.3%和17.4%。全市經濟活力不斷增強，消費水平也進一步提高，使全市商業發展有一個堅實的經濟基礎。

從區域環境看，估價對象所在的金銀湖片區屬于武漢房地產“三區五片”中“五片”之一，擁有得天獨厚的自然環境，豐富的旅游資源，地理位臵優越。眾多知名開發商紛紛云集于此，帶動了整個區域住宅結構升級，也使地塊價值不斷上升。據統計金銀湖片區過去的三年內房地產開發量穩居武漢市前列，其價格指數也一直呈持續的上升狀態。金銀湖片區位于金銀湖生態保護區內，隸屬于正處于高速發展階段的東西湖區。其東臨機場高速公路，南靠金山大道，西臨張柏公路，北望府河，占地33平方公里，未來即將入住人口達30 萬人。與其他郊區板塊相比，金銀湖板塊地理優勢明顯：距離市中心商業區僅5公里路程;機場路、市中環線、市外環線、金山大道等城市干道共同構建了區內“蛛網”形立體交通;區域內道路通暢，11 公里的“三橫”、“三縱”六條網絡式水泥道路形成區內交通網絡。武漢城市輕軌1 號線二期全長11.5 公里，連接已經通車的一期(宗關—黃浦路)，將東西湖區與漢口中心城區連成一個整體。金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環境絕佳，水面面積超過2 萬畝，河流湖泊星羅棋布。依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優美宜人的自然風景，金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設集高尚住宅區、商務辦公區、商業服務區、休閑旅游區和高新技術產業區為一體的生態商務區。金銀湖集中了武漢水鄉旅游城、國際高爾夫球場、東方馬城、圣山歡樂世界、金銀湖生態公園、柏泉濕地生態保護區等旅游景觀。一座服務本區域、輻射周邊地區的集商業、金融商務、高新技術產業于一體的生態商務城正在崛起中。片區內房地產開發處于增長態勢，目前已有耀江·麗景灣、四季花城、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭、麗水佳園、順馳柏林等大型項目相繼扎堆。根據管委會資料顯示，去年金銀湖政府稅收突破1 個億，其中90%來自房地產業。可以預計，隨著市政配套的逐步改善，特別是輕軌的接入，及大牌開發商的不斷進駐，片區房地產業將保持迅猛的發展勢頭，穩居產業結構之首。

商業配套不足一直是金銀湖地產、乃至整個金銀湖區域面臨的最大問題。雖然在萬科四季花城的帶動下，新開發樓盤均十分重視社區商業服務的建設，但個體項目的商網無法支撐整個區域的商業需求，整個片區購物、金融服務十分不便。由于金銀湖片區的商業配套始終停留在依靠社區商業服務的階段，難以提供更多元化、全面的商業服務，片區內居民的消費需求無法得到充分滿足。今年，市政部門已經將金銀湖片區配套設施的建設提到了首要位臵，將在該區域內加大力度建設還建小區，讓村民入住，快速提升馬池區域的人氣。有了人氣基礎，將在此建設大型商業街，以此帶動整個區域的居民入住和商業配套的進駐。

隨著區域內大盤的投資開發、政府的規劃主導作用，金銀湖周邊學校、醫院、公交等設施不斷完善。但是公交線路單

一、發車時間較長，仍給居民出行造成了一定的障礙。據不完全統計，已經投入使用的設施有：

醫院，常青人民醫院、金銀湖醫院，小型的社區醫療診所;學校，武漢工業學院、武漢睿升學校、常青一中、鑫橋小學以及社區幼兒園。

為了更好地服務片區，派出所、城管、環衛、司法等職能部門均已成立;金銀湖公園也正在興建;一個國際性的網球中心以及外資興建的水上游樂項目正在規劃中。此外，市政部門還計劃由部分開發商出資，政府補貼，年內引進4 條城市公交線，保證15分鐘一趟的發車密度，路線經過園區內幾乎所有的小區。

隨著市政投入的不斷加大，政府規劃中也不斷優化這一片區的經濟結構，大力推動旅游經濟的發展。

目前，金銀湖地區云集了萬科地產、浙江耀江集團、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品牌開發商，宏宇、統建等綜合實力排名前十位的本土開發商。樓盤規模絕大部分在幾百畝以上，品質均具備相當水準，逐漸形成高尚住宅區的概念。

當前，東方神馬、武漢水鄉旅游城、新溝牡丹園、加勒比海海洋世界等60余個文化旅游項目“扎堆”東西湖區，總投資額達100 億元。在大環境的不斷改善與眾多高素質開發商的不斷支持下，金銀湖將迎來了新一輪發展的春天。

從微觀環境看，估價對象周邊周邊分布有麗水家園、都市假日等小區，正在逐步形成居住氛圍，各項生活配套設施逐步在完善，故估價對象具備一定的市場前景。

五、估價目的

本次估價的目的是核定估價對象完整權利狀態下的房地產市場價值，為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

六、評估的價值類型和定義

本次估價價格為估價對象房地產在估價時點完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產公開市場價值，其中分攤占地使用權是剩余年限住宅為64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商業為34.20年（2008年4月10

日至2042年6月23日）、土地用途為城鎮混合住宅用地的出讓土地使用權價值。

七、估價時點

二○○八年四月十日

八、估價依據

（一）國家有關法律、行政法規、規章和政策、技術標準文件

1、?中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則?（財政部(88)財稅字第255號、1988年9月29日起施行）；

2、?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?（國務院[90]55號令、1990年5月19日起施行）；

3、?中華人民共和國城市房地產管理法?（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）；

4、?關于土地使用權抵押登記有關問題的通知?（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）；

5、?城市房屋權屬登記管理辦法?（中華人民共和國建設部令第99號、自1998年1月1日起施行）；

6、?中華人民共和國土地管理法?（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；

7、?房地產估價規范?（GB/T50291-1999、中華人民共和國建設部、國家質量技術監督局聯合發布、1999年2月12日發布、1999年6月1日實施）；

8、?財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知?（財政部、國家稅務總局財稅字[1999]210號、1999年8月1日起施行）；

9、?城鎮土地估價規程?（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2001年11月12日發布、2002年7月1日實施）

10、?財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知?(財稅[2006]75號、2006年6月16日發布)；

11、?國務院關于修改?中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例?的決定?（中華人民共和國國務院令第483號、2007年1月1日起施行）；

12、?中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知?（銀發?2007?359號、2007年9月27日發布）；

13、?中華人民共和國物權法?（中華人民共和國主席令第62號、2007年10月1日起施行）；

14、?我國重點地區和主要城市2000-2006年地價動態監測報告?；

（二）省市有關法律、行政法規、規章和政策、技術標準文件

1、?武漢市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法?（武漢市人民政府[92]50號令、1992年6月9日起施行）；

2、湖北省物價局、湖北省城鄉建設廳、湖北省財政廳、中國人民建設銀行湖北省分行?關于印發湖北省商品住宅價格管理實施細則的通知?（鄂價房地字[1992]第236號、1992年9月14日起施行）；

3、?關于規范國有土地使用權抵押貸款管理有關問題的細則?（武土字[1996]009號、1996年7月18日起施行）；

4、?武漢市房地產抵押登記程序規定?（武房[1998]6號、1998年1月9日起施行）；

5、?武漢市土地登記管理辦法(2003)?（武漢市人民政府令第146號、2003年10月20日起施行）；

6、?武漢市物價局、房產管理局關于印發武漢市房屋重臵價格標準的通知?（武價房字[2004]74號、2004年6月1日起施行）；

7、?省人民政府辦公廳關于印發湖北省城鎮土地使用稅適用稅額標準的通知?

（鄂政辦發[2007]37號、2007年5月19日起施行）；

8、?市人民政府關于實施武漢市市區2007年土地級別與基準地價標準的通知?（武政[2008]15號、2008年3月1日起施行）；

9、?武漢年鑒?（2007版）；

10、?2003年-2007年武漢市房地產市場情況分析報告?；

（三）委托人提供的規劃報批、產權證件等資料

1、?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號）；

2、?武漢市商品房權屬證明書?（武房商證東字第200601586號、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號）；

3、企業法人營業執照；

4、現場查勘資料、市場調查資料及估價人員所掌握的武漢市近期房地產市場行情；

5、委托單位提供的其他有關資料。

九、估價原則

1、合法原則

即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法產權。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳使用原則

由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同收益量，

第二篇：房地產抵押報告

房地產抵押報告

估價項目名稱：華中科技大學文華學院食堂抵押貸款評估委 托 方：華中科技大學文華學院估 價 方：物業管理估 價 人 員：陳亞玲估價作業日期：二估價報告編號：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123號

（鄂）物業

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設、限制條件

四、估價結果報告

（一）委托方

（二）估價方

（三）估價對象

（四）估價目的

（五）估價時點

（六）價值定義

（七）估價依據

（八）估價原則

（九）估價方法

（十）估價結果

（十一）估價人員

（十二）估價作業日期

（十三）報告應用的有效期

五、估價技術報告

（一）個別因素分析

（二）區域因素分析

（三）市場背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估價方法選用

（六）估價測算過程

（七）估價結果確定

六、附 件

（一）委托方評估咨詢委托函

（二）委托方營業執照復印件

（二）《房屋所有權證》復印件

（三）《國有土地使用證》復印件

（四）估價對象法定優先受償款查詢資料及調查記錄

（五）估價對象區位示意圖

（六）估價對象外觀、內部狀況、周圍環境概貌性照片

（七）估價機構營業執照及資質證書復印件(八)估價師注冊證書復印件

一、致委托方函

華中科技大學文華學院：我公司于2007年6月19日受貴公司的委托，對貴公司所擁有的位于武昌區白沙洲街堤后街的房地產進行評估，估價時點為2007年6月19日，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

估價人員在現場查勘的基礎上，根據《房地產估價規范》、相關法律法規和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產估價經驗，結合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經過仔細的分析測算，最終確定估價對象房地產建筑面積1788平方米，土地使用權面積4200平方米，在估價時點2010年11月20日, 經調查未發現各項法定優先受償款的房地產抵押價值為4112.122萬元，大寫：人民幣肆仟壹佰壹拾貳萬壹佰貳拾貳元整，單價為：979.08元/平方米。其中：土地使用權價值為123.372萬元，大寫：人民幣壹佰貳拾叁萬叁佰柒拾貳元整，房屋建筑物的價值為288.75萬元，大寫：人民幣二佰扒拾扒萬柒仟伍佰元整。詳細情況請見《房地產估價結果報告》。

特此函告！

法定代表人： 張三

華中科技大學文華學院物業管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告書中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、估價人員李棋對估價對象進行了實地查勘。

6、沒有本估價機構以外的人對本報告提供重要專業幫助。

7、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當手段，致使評估人員在報告書中選用了錯誤的數據，相應責任由委托方承擔。

注冊房地產估價師簽字：陳亞玲

三、估價的假設、限制條件以及報告使用提示

1、估價假設條件

（1）假設估價對象處于完全公開市場條件下進行。

（2）假設估價對象是合法產權下的房地產，不存在任何產權糾紛及他項權利。

（3）估價對象土地登記用途教育用地，房屋登記用途為教育用地，估價對象實際用途為教育用地，本次評估假設估價對象按照現狀用途持續使用的狀態下進行。

（4）假設估價對象產權人合法取得房屋所有權及土地使用權，并支付相關費用。（5）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。

2、估價限制條件

（1）本報告評估目的僅為華中科技大學文華學院以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押市場價值參考，不適用于其它任何目的。

（2）

（3）本報告估價結果是估價對象在估價時點的狀況、假設和限制條件下的結論，如估價對象狀況或估價假設和限制條件發生變化，估價結果應做相應調整或失效

（4）本報告結果是對估價對象于估價時點和估價目的下房地產價值的正常與公允的反映，沒有考慮估價時點之后國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產價值的影響。

（5）本次估價報告書未經估價機構同意，不得向委托方及本次估價目的條件下的報告使用者以外的任何單位和個人提供，報告的部分或全部內容不得發表于任何公開媒體之上。

（7）本報告解釋權最終歸物業管理2班。

3、估價報告使用提示

（1）本次估價結果是估價對象于估價時點的狀況以及估價時點的房地產市場狀況下的價格，因為時間的變化，估價對象的狀況可能發生改變，房地產市場狀況也可能發生改變，估價對象狀況的改變以及房地產市場狀況的改變都會對估價對象的價格產生相應影響。

（2）抵押期間可能產生的房地產信貸風險有：

市場風險：房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量的主要參考指標，易受房地產行業經濟“泡沫”的影響。目前，我國2006年至2007年連續出臺的調控政策讓市場經受了洗禮，不斷推動行業轉型，提高對開發企業資金要求、加強對市場產品結構的控制，從而導致未來房地產競爭將更趨細化，房地產市場進一步穩定，故未來幾年尚不會出現大的市場風險，房地產市場不會急劇下滑，也不會造成估價對象的大幅貶值。

信用風險:又稱違約風險，是指貸款因借款人不按約按時還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動違約和被迫違約，通常出現在借款人和銀行自身兩個方面。從銀行角度講，信用風險是抵押貸款的最大風險，也是最難處理的一種風險。本次項目抵押貸款主體華中科技大學文華學院，在貸款期間銀行對華中科技大學文華學院的未來經營狀況難以預測，因此，銀行應當尤其注意借款人的信用風險，應當委托專門的機構對抵押物的價值進行評估。

抵押物風險:是指因抵押物價值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價對象可能會因各種自然災害和人為災害而遭到損毀，從而導致抵押住房價值滅失或下降，該因素大多時侯人為無法控制，也難以預料。故本次估價對象本身的風險在其抵押期間應適當予以考慮。

流動性風險：是指貸款人持有的抵押資產不易變現而可能遭受的損失。它包括兩個方面，一方面是貸款人因抵押資產不易變現而喪失金融市場上所出現的更有利可圖的投資機會，增加機會成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產及時變現而在貸款人的債權人要求其清償所欠債務時出現資金周轉的困難，最嚴重的后果是貸款人因資金周轉不靈而破產或倒閉。

（3）委托方應該遵循謹慎原則，在對以上信貸風險進行必要的預測的基礎上，合理使用本報告評估值。

（4）由于房地產抵押貸款周期較長，房地產市場不斷變化，委托方在抵押期內，應定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產市場出現明顯波動時，也應該對估價對象抵押價值重新評估。

４、估價對象抵押價值下跌的風險分析

主要是來自房地產市場本身的風險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關系的失衡和價格水平的波動、市場供給發生變化如供給大量增加帶來的競爭性風險和產品銷售困難的風險、消費者需求變化導致的自己的產品不能完全滿足市場需求的風險等等。

四、房地產估價結果報告

1、委 托 人：華中科技大學文華學院

2、單位地址：武昌區洪山區關山文園路58號

3、聯 系 人：劉靜

4、聯系電話：12345678912

（一）委托方

（二）估價方

1、受托估價機構：物業管理2班

2、機 構 地 址： 4A-215

3、資格證書號 ：建房估證字[1234]327號

4、法 人 代 表：張三

5、聯 系 人：陳亞玲

6、聯 系 電 話：(027)12345678

7、傳 真 電 話：(027)87654322

8、郵 政 編 碼：430074

（三）估價對象

本次估價對象為華中科技大學文華學院里學生食堂土地使用權及部分地上房屋建筑物價值，本報告評估土地使用權面積1788.00平方米，地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權屬及登記狀況

估價對象位于武昌區洪山區關山文園路58號華中科技大學文華學院內，土地所有權為國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4130號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點，未發現估價對象存在抵押等他項權利狀況。（2）土地利用狀況

待估宗地位于武昌區洪山區文園路58號，地上有多幢建筑物，另外除估價對象地上外還建有其他建筑物，本次評估范圍不包括在內。故本次評估建筑物面積為4200.00平方米。

（3）基礎設施

估價對象地勢平坦，整塊地形呈規則幾何形狀；宗地無坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實際開發程度為紅線內外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內“場地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。

2、建筑物狀況（1）建筑物權屬及登記

估價對象位于武昌區洪山區文園路58號即華中科技大學文華學院內，土地所有權屬國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日取得了該地的土地使用權，估價對象《國有土地使用證》，證號為: 武國用(2003)字第4310號，圖號：001，地號：6719，土地面積為1788.00平方米，建筑面積為4200.00平方米，登記用途為教育用地，使用權類型為出讓。（2）建筑物設備及裝修

估價對象結構為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內墻為白乳膠漆，共三層（3）使用及保養

估價對象主要為學生食堂，根據委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經過不同程度的裝修改造，使用、維護較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（四）估價目的

為委托人一估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考

（五）估價時點

2010年11月21日

（六）價值定義

本報告中房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值。

1、用途：估價對象評估設定用途為教育用地。

2、權利狀況：委托方擁有房屋所有權和土地使用權，土地所有權為國家所有，土地使用權性質為出讓。

3、開發利用程度：紅線內外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內“場地平整”。

4、建筑物結構：混合（具體見《房屋建筑物概況表》）

（七）估價依據

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《房地產估價規范》（GB/T50291－1999）

4、《武漢市城鎮國有土地使用權出讓和抵押實施辦法》

5、《中華人民共和國擔保法》（國家主席令第50號）

6、原國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土[籍]字第2號）

7、建設部《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令98號）

8、《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）

9、建設部《房地產抵押估價指導意見》

10、武漢市物價局、市房產局《關于印發武漢市房屋重臵價格標準的通知》（武價房字[2004]74號）

11、市房管局關于發布武漢市2005年上半年房屋租賃市場參考租金的通知

12、《房屋所有權證》（武房權證昌字第80010031號）

13、《國有土地使用證》（武國用(2003)4310號）

14、國家和省市政府頒發的其他有關法規和政策文件

15、現場勘察資料、市場調查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產 市場行情

16、委托方提供的其他有關資料

（八）估價原則

1、合法原則

即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法產權。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳原則

由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同收益量，且房地產權利人都期望從其所占有房地產上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據，所以房地產價格是該房地產的效用作最有效發揮為前提的。估價對象土地登記用途為工業用地，房地產實際用途為工業，估價對象按實際用途使用符合最高最佳原則，在評估中就應充分考慮工業用房的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學、合法的房地產價格。

3、房地產替代性原則

市場競爭規律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭,通常是價格低者取勝。這是因為，在比較的基礎上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費者的必然行為。這種市場選擇的結果，必然促使效用相同或相近的商品在價格上趨同（含租賃價格），這就是市場替代原則的具體體現。為此在房地產評估中，可以依據這一原則，選擇具有較大可比性的市場交易實例，從各方面進行相似性的比較與修正，從而確定評估對象的客觀、合理價格。

4、估價時點原則

估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。

5、謹慎原則

謹慎性原則是指房地產估價機構在確定房地產抵押價值時必須持謹慎態度。充分考慮房地產抵押價值未來下跌的風險，充分估計抵押房地產在處臵時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款。

（九）估價方法

本評估中運用的估價方法在嚴格遵循估價原則的基礎上，按照《房地產估價規范》的規定，結合估價機構掌握的有關資料、估價目的以及估價對象房地產市場具體特點來確定的。估價對象房地產整體用途為教育用地，類似房地產交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。估價對象作為食堂有收益可得，并且同區域類似房地產租金亦可通過市場調查取得，估價對象的未來收益可以預測，故可采用收益法進行評估。此處也可采用成本法進行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準地價覆蓋范圍之內，可采用基準地價修正法進行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為： 房地產價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據當地基準地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等確定修正系數，修正基準地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計算公式為：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區域基準地價

Ｋ － 全部影響地價區位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數的乘積

3、收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產收益價格 a — 年純收益

r — 折現率

n — 收益期

(十)估價結果

估價人員在現場查勘的基礎上，根據《房地產估價規范》、相關法律法規和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產估價經驗，結合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經過仔細的分析測算，最終確定估價對象房地產建筑面積。

（十一）估價人員

房地產估價師 注冊證書號 ：080271021331 簽 名：陳亞玲

（十二）估價作業日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估價報告應用的有效期

在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本次估價報告應用的有效期自估價報告完成之日起為半年，即估價報告完成之后的半年內，實現估價目的時，可以估價結果作為依據，超過半年需重新進行評估。如果自估價報告完成之日起半年內房地產市場行情變化較快，應重新評估。

五、房地產估價技術報告

（一）個別因素分析

本報告評估土地使用權面積1788.00平方米，評估地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權屬及登記狀況

估價對象位于武昌區洪山區關山文園路58號華中科技大學文華學院內，土地所有權為國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點，未發現估價對象存在抵押等他項權利狀況。

2、建筑物狀況

（1）建筑物權屬及登記

估價對象位于武昌區洪山區關山文園路58號華中科技大學文華學院內，土地所有權為國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

（2）建筑物設備及裝修

估價對象結構為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內墻為白乳膠漆，共三層，（3）使用及保養

估價對象主要為學生食堂，根據委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經過不同程度的裝修改造，使用、維護較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（二）區域因素分析

區域內 學生食堂不多，對該房地產五明顯的影響。

（三）市場分析

2010年我市房地產開發投資為366.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點，占全社會固定資產投資的27.6%；其中，住房開發投資為271.8億元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落3.9個百分點，占房地產開發投資的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同收益量，且房地產權利人都期望從其所占有房地產上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據，所以房地產價格是該房地產的效用作最有效發揮為前提的。

最高最佳使用,是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經濟上可行、價值是否最大，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。因此，評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結果。

估價對象土地登記用途為教育用地，房地產實際用途為教育用地，按實際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與建筑物的均衡性以及土地利用強度上來評定，估價時點上的估價對象現狀并非最高最佳使用。本次估價目的是為委托方辦理抵押貸款手續提供擬抵押物現狀房地產價值依據，因此限于本次估價目的的特殊性，估價師只能假設估價對象能夠在保持現狀使用方式前提下繼續使用并獲得相應的權利來收益。

根據以上分析，本次評估按估價對象證載用途為最佳用途，按現狀利用情況進行評估。

（五）估價方法選用

本評估中運用的估價方法在嚴格遵循估價原則的基礎上，按照《房地產估價規范》的規定，結合估價機構掌握的有關資料、估價目的以及估價對象房地產市場具體特點來確定的。估價對象房地產整體用途為教育用地，類似房地產交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。作為學生食堂，估價對象的未來收益可以預測，故可采用收益法進行評估。房地產也可采用成本法進行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準地價覆蓋范圍之內，可采用基準地價修正法進行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

房地產價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據當地基準地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等確定修正系數，修正基準地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計算公式為： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區域基準地價

Ｋ － 全部影響地價區位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數的乘積

3、收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地產收益價格 a — 年純收益 r — 折現率

n — 收益期

（六）估價測算過程

n? 采用成本法對估價對象進行評估

房地產價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

I、基準地價系數修正法測算土地價格

1、武漢市基準地價概況

根據湖北省物價局、湖北省國土資源廳《省物價局省國土資源廳關于武漢市市區基準地價更新的批復》（鄂價房服[2007]66號），武漢市市區土地定級估價成果已經過省國土資源廳、省物價局批準。

2、確定待估宗地的土地級別及基準地價

確定待估宗地基準地價為690元/平方米，取整數方便計算。

3、宗地地價區位因素修正

該土地位于學校內，根據《武漢市市區土地定級及基準地價評估技術報告》，該用地宗地地價區位因素修正系數指標說明表和宗地地價區位因素修正系數，可知該系數為0

4、宗地地價個別因素修正

估價對象土地使用權性質為出讓，本次評估首先設定為教育用地法定最高出讓年限進行評估，而基準地價設定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數為1。

5、基準地價系數修正法估價結果

待估宗地地價＝基準地價×（1+區位因素）×∏個別因素修正系數

=690×1×1×1×1=690元/平米 出讓的土地單價為690元/平方米 出讓的土地總價為1233720元

II、建筑物重新購建價格的確定

根據房屋建筑價格表知，建筑物的重新構建價格為3850000元 建筑物的折舊的確定

根據估價人員的現場勘查及和通過相關資料的了解，確定建筑物的成新率為75% 建筑物折舊＝建筑物重新購建價格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法評估值確定 成本法評估值=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122萬元

? 采用收益法對估價對象進行評估

（1）年總收益的確定；

該估價房地產的收益來源于學生的消費，該校有在校生15000人，在學校就餐的只有10000人，而學校有兩個食堂，在被估價的房地產中進行消費的約有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一樣，各為3500人，故估價房地產收益為；

年收益為；（15+10）×4000×30×9=2700萬元（2）求取年總費用

它含：①維修費；②管理費；③保險費；④其他費

①求取維修費

維修費是為維護房屋正常功能的使用而對其進行維護和修理。按建筑物重臵價格的2%計算。建筑物重臵全價取上述中的建筑物重新購建價格計算為3850000，則

維修費；3850000×2%=77000元 ②求取管理費

管理費指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。根據估價對象的用途、規模，并參考企業的實際費用確定管理費按年總收益的3%計算。

年管理費＝27000000×3%=810000元 ③求取保險金

指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現值乘以保險費率0.5‰計算。根據以上計算建筑物現值為2887500，則

年保險費＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他費 綜合費率為營業額的17.8%。

其他費費=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年總費用

年總費用為上述四項費用之和：

年總費用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年純收益

年純收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）確定資本化率（或報酬率）為4%（5）收益年期的確定為2043-2010=33年（6）收益價格的求取 根據收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產收益價格 a — 年純收益

r — 折現率，此處取4% n — 收益期，此處取33年

估價對象房地產收益價格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（萬元）

（七）房地產估價結果的確定

根據《房地產估價規范》及估價對象的具體情況，對估價對象分別采用房地分估和收益法進行評估，其中成本法評估結果為4112.122萬元，收益法評估結果為38882.64016萬元。

通過對這兩種不同方法得出的結果進行檢驗，兩種方法的結果相差較大。由于本次評估按估價對象現狀利用進行評估，采用收益法通過測算地上建筑物所獲收益來計算房地產整體的價值，其結果偏高，且收益法受多方面的影響不確定性多；而成本法通過分別計算土地使用權價值和地上建筑物價值，計算方法和依據可信度較高，其計算結果能夠客觀的反映估價對象現狀房地產的價格水平。經分析并征詢有關專家的意見，確定成本法的測算結果作為估價對象房地產的最終評估結果，故： 房地產總價=4112.122萬元

（八）估價對象抵押價值未來下跌的風險分析及變現能力分析

估價對象抵押價值下跌的風險主要是來自房地產市場本身的風險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關系的失衡和價格水平的波動、市場供給發生變化如供給大量增加帶來的競爭性風險和產品銷售困難的風險、消費者需求變化導致的自己的產品不能完全滿足市場需求的風險等等。

綜上所述，在債務人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權人可以依據法定程序將估價對象房地產進行處臵（拍賣），實現快速變現。

變現能力分析：估價對象的通用性：估價對象土地用途為教育用地，地上建筑物為學生食堂，不符合要求，因此可以認為本估價對象通用性不強。

估價對象的獨立使用性或者可分割轉讓性：估價對象作為教育用地，土地與地上建筑物配套、整體使用，因此獨立使用性或者可分割轉讓性較差。

估價對象作為教育用地在使用上具有一定的特殊性，受眾的范圍較大，因此變現時間可能較長。綜合以上分析，估價對象變現能力較差。

處臵價格（拍賣底價）受快速變現的限制和不完全公開市場條件的影響，一般會偏離公開市場價格，經調查武漢市同類情況房地產處臵價格，與公開市場價格相比，快速變現價格一般為正常成交價格的50%-70%，結合估價對象的實際情況，確定處臵價格為評估值的60%，則該宗房地產的處臵總價為 2467.2732（萬元）。

六、附 件

1、委托方評估咨詢委托函

2、委托方營業執照復印件

3、《房屋所有權證》復印件

4、《國有土地使用證》復印件

5、估價對象權利狀況查詢資料及調查記錄

6、估價對象區位示意圖

7、估價對象外觀、內部狀況、周圍環境概貌性照片

8、估價機構營業執照及資格證書復印件

9、估價師注冊證書復印

華中科技大學文華學院房地產估價報

第三篇：房地產抵押報告案例一

房地產抵押估價報告

估價項目名稱：北京市海淀區中關村大街18號（科貿電子城）1C02綜合類房地產

委 托 方：北京中實混凝土有限責任公司

價 方：深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司

價 人 員：榮利、譚勇劍、王宜強

估價作業日期：2009年11月11日至2010年5月18日

估價報告編號：世聯咨字BJ[2010]GF05039號

版權聲明

本報告僅供客戶內部使用，版權歸深圳市世聯土地房地產評估有限公司所有，未經深圳市

世聯土地房地產評估有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復

制和發布報告中 部分或全部內容。頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

五、估價技術報告

（一）個別因素分析

（1）估價對象產權狀況

（2）估價對象現狀描述

（二）區域因素分析

（三）北京商業房地產市場分析

（四）變現能力分析

（五）風險提示

（六）最高最佳使用分析

（七）估價方法選用

（八）估價計算過程及結果確定

六、附件

（一）物業位置圖

（二）估價對象四至照片

（三）估價對象照片

（四）產權資料

（五）《中關村科貿大廈抵押物清單》復印件

（六）《同意擔保函》復印件

（七）委托方及產權方營業執照復印件

（八）評估機構資格證書、企業營業執照復印件

（九）估價人員資質證書復印件 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

一、致委托方函

北京中實混凝土有限責任公司：

承蒙委托，我們對位于北京市海淀區中關村大街18號（科貿電子城）1C02綜合類房地產的市

價值進行評定估算，目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，估價時點為2009年11月11日。經過市場調查和實地查勘，根據相關證明資料和我國有關政策、法

規，并遵循房地產評估原則，選用適當的評估方法進行評定估算，確定估價對象在估價時點的抵

押價值為：人民幣1832萬元。

大寫人民幣 壹仟捌佰叁拾貳 萬元

評估結果明細表

物業名稱 海淀區中關村大街18號（科貿電子城）1C02 土地面積 2 24.72(m)

建筑面積 2 220.55(m)

評估總值(萬元)1,832 優先受償款(萬元)0 抵押價值(萬元)1,832 其中土地價值(萬元)707 其中建筑物價值(萬元)1,125)83,065

評估單價（取整）(元/ ㎡

深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司

法人代表代理人：

二○一○年五月十八日 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

二、估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估

價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范 進行分析，形成意見和結論，撰寫

本估價報告。

5、我司房地產估價人員王東已對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于其外觀和

使用狀況。估價人員不承擔對估價對象的建筑結構、質量進行調查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進行檢視的責任。

6、沒有其他行業的專業人員對本估價報告提供了重要專業幫助。

簽名（蓋章）

估 價 師：

審 核：

【注冊證書號:1120040042】

審 核：

【注冊證書號:4420020058】 4 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

三、估價的假設和限制條件

估價結果假設前提

1、估價對象在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

2、本報告估價結果是在公開市 前提下求取的房地產抵押價值，未考慮快速變現等處分方式

帶來的影響。

3、估價對象所有權無爭議，被估價時無權利之爭議，是可以進行市 估價的。

4、我們評估采用公開市 價值標準，即在估價時點對估價對象利益進行合理銷售的最佳價格。

這里假設： ①自愿銷售的賣主； ②不考慮特殊買家的額外出價；

③有一段合理的洽 交易時間，可以通盤考慮物業性質和市 情形進行議價；

④在此期間物業價值將保持穩定； ⑤該物業可以在公開市 上自由轉讓；

⑥不考慮特殊買家的額外出價。

5、我們評估時參考估價對象的重置成本價，即在估價時點重新建造與估價對象功能相同的建筑物的正常價格。這里假設：

①不考慮因地域的不同，地價對地面設施造價的影響因素； ②重建地域已 “七通一平”；

③在此期間估價對象工程造價將保持穩定； ④不考慮特殊承建商的額外要價。

6、本估價報告以估價對象不存法定優先受償款為假設前提。

7、我們沒有進行實地丈量，估價對象之建筑面積及分攤土地使用權面積依據委托方提供的《抵押

物清單，認為數據資料可靠，不存在配套設施的爭議。

8、估價人員查勘了估價對象視力可及的部分，在可能的情況下亦查勘了物業的內部裝修，但并未

進行結構測試，未能確定物業有無結構性損壞。

9、所有提供給估價人員以及本報告所引用的信息及觀點均認為來自可靠資料，是可信和正確的。

10、本評估報告中相關產權證明資料等，由委托方提供并對其真實性、合法性、準確性和完整性

負責。

11、本次評估委托方北京中實混凝土有限責任公司，估價對象現《房屋所有權證 記載所有權人

為北京中關村科技發展（控股）股份有限公司。本次以所有權人為委托方提供1C02商鋪（建筑面

積220.55平方米）抵押擔保，達到抵押條件為假設前提。

估價的限制條件

1、本估價報告遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則、謹慎原則等估價 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn 原則。

2、本估價報告結果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構及委托

方的書面同意，任何擁有此報告及拷貝的人都無權公開發表，也無權用于任何目的。凡因委托人

使用估價報告不當而引起的后果，估價機構及估價人員不承擔相應的責任。

3、所有該報告中所展示的地圖、平面圖及證件是為了形象直觀地討論問題，不能作為測量成果

以作他用，也不允許把它們與此估價報告分開來單獨使用。

4、本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。

5、本估價報告有效期為一年。如超過有效期或市 變化較快或期間國家經濟形勢、城市規劃、相關稅費和銀行利率發生變化，估價結果應相應調整或重新估價。

6、報告中所使用的貨幣為人民幣。

7、本估價報告對計算結果均進行了取整。

8、評估值在土地和建筑物之間的分配僅適用于本次指定用途。分配給土地和建筑物的價值不得單

獨用于任何其他評估，否則視為無效。頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

四、估價結果報告

委托方 北京中實混凝土有限責任公司 估價方 深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司

估價對象名稱 北京市海淀區中關村大街18號（科貿電子城）1C02綜合類房地產

估價目的 為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值

估價時點 二○○九年十一月十一日

房地產抵押價值：

抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減

去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

市場價值：

價值定義

在公開市場上最可能形成的價格。公開市場指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于

最大限度地追求經濟效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易

對象具有必要的專業知識，交易條件公開并不具有排它性。

(1)房地產估價規范（GB/T50291-1999）

(2)房地產抵押估價指導意見（2006）

(3)北京市建設工程概算定額

(4)北京市人民政府關于調整本市國有土地使用權基準地價的通知（京政發[2002]32號）

及關于公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用方法的通知（京國土房管出

估價依據

[2002]1121號）

(5)北京市政府及其他政府機構發布的相關政策法規

(6)房屋所有權證、國有土地使用權證

(7)估價人員實地查勘以及掌握和收集的相關資料

(8)委托方提供的其他資料

估價原則(1)合法原則(2)最高最佳使用原則(3)替代原則(4)估價時點原則(5)謹慎性原則

估價方法 收益法、市場比較法

評估總值 1832萬元 優先受償款 0萬元 抵押價值 1832萬元

評估單價（取整）83065元/ ㎡

估價結果

大寫金額 人民幣壹仟捌佰叁拾貳萬元整

其中土地價值 707萬元 其中建筑物價值 1125萬元 估價人員 榮利、譚勇、王宜強

估價作業日期 2009年11月11日至2010年5月18日

估價報告應用有效期 自2010年5月18日起一年內 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

五、估價技術報告

（一）個別因素分析

1、估價對象產權狀況（參見附件四：產權等相關資料）

房屋坐落 海淀區中關村大街18號 物業推廣名/房號（科貿電子城）1C02 北京中關村科技發展（控

土地證編號 京海國用（2003出）第2166號 土地使用權人

股）股份有限公司

土地坐落 北京市海淀區中關村大街18號 地類（用途）綜合、配套（地下）、地下車庫

配套（地下）2041年6月26

使用權類型 出讓 2 12135.32 終止日期 日；綜合、地下車庫：2051 使用權面積（m）

年6月26 日

記事 有抵押權

房地產證號 京房權證海股字第0004603號

房屋所有權人 北京中關村科技發展（控股）股份有限公司 產別 股份產

結構 鋼混 房屋總層數 22（-04）建筑面積 116002.21

房屋設計用途 綜合類 房屋現狀用途 商業、綜合 建成年代 2004年(來源于現場查勘）

他項權利摘要 有他項權利

附記 已立項，建筑面積在核減中

2、估價對象現狀描述（參見附件三：估價對象照片）

此次估價對象為該產權證中1C02號房地產，建筑面積220.55平方米。估價對象所在的中關

村科貿電子城位于中關村大街18號，鋼混結構，建成于2004年。中關村科貿中心是集電子城、寫字樓、餐飲娛樂為一體的綜合性物業，中心北部為寫字樓，南部為電子城。電子城地下1層為

物美超市，一層為國內外品牌形象店，主要經營筆記本、整機數碼產品，二層以數碼及其零配

件為主，三層以筆記本及其零配件為主，四層為 信通、DIY玩家樂園，五層以國美電器、軟件、辦公為主，六層為國美電器，七層為服裝鞋城，八層為餐飲娛樂。二層有最大的正版軟件經

銷商連邦軟件旗艦店。大廈內部每層布置4部扶梯，10余部直梯，內部設施還有中央空調、煙感、噴淋、監控等。商場目前的經營狀況：商場的經營為分租經營，主要以電子產品為主，兼營

餐飲、娛樂等項目，人流較大。估價對象為位于1層的1C02號房地產，現出租用于銷售手機

中，周邊商業月租金水平在600—800元/建筑平方米之間。估價對象的裝修情況如下：外墻面：

玻璃幕墻；內墻面：乳膠漆；地面：地磚；天花：吸音礦棉板。

（二）區域因素分析 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

估價對象西臨中關村大街，與區域標志性建筑海龍電子城、鼎好電子城隔路相望，北距城

市環路北四環約200米。周邊分布有眾多綜合商務樓，有海龍電子城、鼎好電子城、太平洋電子

城、中芯大廈、財智國際大廈等。教育科研單位有：中科院物理研究所、中科院基礎科學園區、北京航天航空大學、新東方語言學校等。購物配套有：新中關、津樂匯、家樂福等。金融郵

政配套有多家商業銀行分支機構。市政基礎設施和公共配套設施完善。估價對象西臨城市主干

路的放射線中關村大街，北距城市環路北四環約200米，地理位置優越；附近有302、743、355、365、26、732等20多條公交線路，臨近地鐵4號線中關村站，交通較為便利。

（三）北京商業房地產市場分析

今年以來，我市房地產開發投資在政府為主導的投資帶動下低開高走，一級開發投資加快增長

和建安工程快速恢復影響開發投資大幅回升；開發供給盡管 然低迷，但降幅逐步縮小；市場

銷售在經歷上半年量價快速齊升后，連續兩個月出現銷量平穩，價格持續上漲的態勢；金融貸

款力度的加大以及銷售的快速增長為投資增長提供充足資金。

1、房地產開發投資大幅回升

受一級開發投資帶動影響，我市房地產開發投資大幅回升。1-8月，全市完成房地產開發投資額

1478.4億元，比上年同期增長44.2%，增幅比1-7月提高18.2個百分點。其中8月當月完成開發投

資273.3億元，同比增長3倍。

1-8月，全市土地儲備中心和房地產開發企業完成土地一級開發投資達559.8億元，比上年同期

（68.7億元）增長7.1倍。如果扣除土地一級開發投資影響，1-8月完成開發投資仍然下降4%，降幅比1-7月縮小12.1個百分點。

建安工程快速恢復，費用形成投資加快增長。1-8月，開發企業建安工程量呈快速恢復態勢，全

市房地產開發建安工程完成投資513.8億元，比上年同期下降2.4%，降幅比1-7月縮小9個百分點

。于土地一級開發多為前期或拆遷等費用支付，相關費用形成的投資增長較快。1-8月，全市

房地產開發相關費用完成投資為939.4億元，比上年同期增長99%，增幅比1-7月提高29個百分

點。

2、開發面積降幅縮小，住宅竣工面積增長較快

新開工面積降幅持續縮小。截至8月底，全市商品房施工面積為8518.2萬平方米，比上年同期下

降1.6%，其中住宅施工面積為4808.3萬平方米，同比增長1.1%。1-8月，商品房新開工面積為

1034.9萬平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月縮小1個百分點。其中，住宅新開工面積為

627.2萬平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月縮小7.3個百分點。

住宅竣工面積增長較快。1-8月，全市商品房竣工面積為1053.4萬平方米，比上年同期下降9.1%

。住宅竣工面積為663.5萬平方米，同比增長4.2%。8月當月住宅竣工面積為87.7萬平方米，比7

月當月增長56.6%。

3、商品住宅銷售市場總體依然活躍 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

新建住宅銷量超過去年全年。1-8月，全市商品房銷售面積為1442.9萬平方米，比上年同期增長

1.3倍，比2007年同期增長17.1%。其中，商品房期房銷售1097.2萬平方米，同比增長1.6倍。全

市住宅銷售面積為1182.8萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年同期增長17.3%。其中，住宅期

房銷售937.2萬平方米，同比增長1.7倍。

1-8月，全市銷售商品住宅10.3萬套，相當于上年全年住宅銷售套數（9.4萬套）的109.4%。

8月商品住宅銷售量保持平穩。8月份，全市住宅銷售面積為168.4萬平方米，比7月份略降

0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房銷售132.2萬平方米，比7月份增加1.9萬平方米。

4、房屋銷 價格持續上漲

8月份，我市房屋銷售價格繼續呈現上漲態勢，價格同比上漲1%，漲幅比上月提高0.9個百分

點，其中，新建住宅價格同比上漲2.1%，漲幅比上月提高1.3個百分點，二手住宅交易價格同比

下降2.2%，降幅比上月縮小0.7個百分點。

新建住宅價格連續6個月上漲。自今年3月份以來，我市新建住宅銷售價格一路上揚。8月份，新建住

宅價格環比上漲1.3%，比上月縮小0.1個百分點，價格環比連續6個月走高。

二手住宅環比價格穩步走高。8月份，我市二手住宅交易價格盡管 然低于上年同期，但同比降

幅不斷縮小，價格環比上漲0.2%，環比漲幅連續3個月持平。

5、房地產企業項目到位資金增幅擴大

受宏觀環境影響及銷售市場的回暖，企業開發項目到位資金呈全面回升態勢。1-8月，房地產開

發企業項目本年到位資金3493.2億元，比上年同期增長81.3%，增幅比1-7月擴大9.3個百分點。

金融貸款仍然增長最快，為1450.6億元，同比增長1.6倍，增幅比1-7月擴大7.2個百分點。自籌 資金和定金及預收款分別為530.4億元和949.5億元，同比分別增長25.9%和57.7%，增幅比1-7月

分別擴大9.3個百分點和14.7個百分點。

6、2008~2009年北京商業房地產市場情況

受經濟大勢的影響，至2009年8月商業類房地產投資有所增長，價格有所回升。具體情況如下

表：

表：2008~2009年北京商業及服務業等經營性用房投資情況表

單位：萬元，%

投資額 去年同期投資額 為去年同期% 2008年1-2月 302623 181796 166.5 2008年1-3月 541779 405806 133.5 2008年1-4月 728017 556127 130.9 2008年1-5月 948779 691213 137.3 2008年1-6月 1244501 900990 138.1 2008年1-7月 1410869 1162986 121.3 2008年1-8月 1489569 1357425 109.7 2008年1-9月 1611348 1649237 97.7 2008年1-10月 1749454 1912940 91.5 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn 2008年1-11月 1932231 2123396 91 2008年1-12月 2403637 2673568 89.9 2009年1-2月 168411 302623 55.7 2009年1-3月 294945 541779 54.4 2009年1-4月 459364 728017 63.1 2009年1-5月 600261 948779 63.3 2009年1-6月 807128 1244501 64.9 2009年1-7月 978782 —— 69.4 2009年1-8月 1182918 —— 79.4

表：2008~2009年商業房地產銷 價格指數

本月價格指數 年初至本月累積價格指數

2008年1月 107.80 107.80 2008年2月 107.50 107.60 2008年3月 107.50 107.60 2008年4月 107.20 107.50 2008年5月 106.80 107.30 2008年6月 105.90 107.10 2008年7月 105.60 106.90 2008年8月 105.50 106.70 2008年9月 104.90 106.50 2008年10月 102.00 106.10 2008年11月 99.60 105.60 2008年12月 99.10 105.00 2009年1月 98.70 98.70 2009年2月 98.60 98.70 2009年3月 97.60 98.30 2009年4月 97.8 98.2 2009年5月 97.7 98.1 2009年6月 99.4 98.3 2009年7月 99.60 98.50 2009年8月 100.00 98.70 注：以上年同期為100

（四）變現能力分析

房地產變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房

地產轉換為現金的可能性。

項 目 內容

估價對象房屋設計用途為綜合類，位于科貿電子城一層，其建筑形式符合一般商

通用性

業經營需要，故通用性較強。

獨立使用性 估價對象為整體房地產的一部分，獨立使用性較強。

根據合法用途和產權狀況，估價對象可分割轉讓性較強，但對整體價值會產生一

可分割轉讓性

定影響。頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續費、競價空間、雙方無合理的談判周期、快速變現的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產

變現價值

生一定的價格減損。根據估價對象的具體情況，預計估價對象可實現的快速變現

價值為市場價值的七成。

（五）風險提示

1、估價對象可能因區域規劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態環境、使用狀況等因

素變化導致抵押價值減損。

2、估價對象可能因房地產市場變化、國家宏觀政策和經濟形勢變化、房地產相關稅費和銀

行利率調整等因素導致估價對象的抵押價值減損。

3、估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置房地產時快速變現費用變化對估價對象

抵押價值的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現法定優先受償權利。

4、使用者應定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

（六）最高最佳使用分析

是指在估價對象合法用途前提下，在房屋建筑工程技術上可行、在經濟上可行的方式來實

現房地產的最高最佳使用。本次估價對象的法定用途是綜合類，現用于商業、綜合，故目前估

價對象的最高最佳使用用途與法定用途不一致。估價對象位于科貿電子城一層，本次評估在合

法的前提下，考慮其最高最佳使用用途為商業。

（七）估價方法選用

于估價對象為收益性房地產，有穩定的租金收入，故我們采用收益法對其市場價值進行

評估； 于估價對象周邊的同類房地產市場交易較為活躍，在市場上有可供參照的交易案例，故我們采用市場比較法對其市場價值進行評估。

1、收益法原理

是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益折算到估價時點

上的現值，求其之和來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的

房地產，等于在這個年期內可以在將來源源不斷地獲得年純收益，那么，以現有的一個貨幣額

與這將來源源不斷的年收益的現值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產的價格，稱為收益

價格。

2、市場比較法原理 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

是指在求取估價對象房地產價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發生了交易的類似房地產 知價格修正得出估價對象房地產

最可能實現的合理價格的一種估價方法。

（八）估價計算過程及結果確定 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

1、采用收益法計算過程及結果

海淀區中關村大街18號(科貿電子城）1C02 還原利率（r）8.00% 序 建筑面積（m2）220.55 月租金(元/m2)[根據市場調查確定] 750

項目內容 房產原值（元）3,571,758 租金年遞增率(g)[根據市場調查確定] 0.00% 號 收益年限（N）41.6 空置率 [根據市場調查確定] 10.00% 年份 09.11-09.12 2010.1-2012.8 2013~2051.6 年期 0.1 2.6 38.9

☆ 1 租約期外月租金收益月租金×建筑面積 165,413 空置損失租金收益 空置率×月租金收益 16,541 2 年租金收益 1,100,000 1,100,000 1,786,464 a.租約期內年收益 1,100,000 1,100,000

b.租約期外年租金收益(月租金收益-空置損失收益)×12 1,786,464 3 扣減項目 A+B+C+D+E+F+G+H 127,519 127,519 172,826 A.房產稅 房產原值×70%×1.2% 30,003 30,003 30,003 B.營業稅 年租金收益×5% 55,000 55,000 89,323 C.教育費附加 營業稅×3% 1,650 1,650 2,680 D.城市建設維護稅 營業稅×7% 3,850 3,850 6,253 E.印花稅 年租金收益×0.1% 1,100 1,100 1,786 F.房屋租賃管理費 年租金收益×1% 11,000 11,000 17,865 G.維修管理費 房屋重置價×1% 22,723 22,723 22,723 H.保險費 房屋現值×0.1% 2,193 2,193 2,193 4 押金年收益 押金×年利率 押金一般為三個月租金 6,188 6,188 11,165 年租金純收益 年租金收益-扣減項目+押金年收益 978,669 978,669 1,624,803 6 收益總值 年租金純收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+ r)]n} 93,788 2,201,513 15,672,765 7 評估單價（取整）收益總值÷建筑面積 81469 8 評估總值 評估單價×建筑面積 17967988 9 權重 50.00% 14 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

2、采用市場法計算過程及結果

商業房地產比較因素條件說明表

項目 估價對象 案例一 案例二 案例三

物業名稱 科貿電子城1C02 中關村海龍電子城 中關村鼎好電子城 中關村科貿電子城

建筑面積(㎡)220.55 43 13 11.5

交易日期 2009年11月11日 2009年5月10日 2009年9月9 日 2009年5月16日

單價(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217

交易情況修正 正常市場 正常市場 正常市場 正常市場

為中關村商圈核心，商 為中關村商圈核心，商 位于中關村商業圈，商 位于中關村商業圈，商

商業集聚程度

業集聚程度高 業集聚程度高 業集聚程度高 業集聚程度高

商業級別 市級(電子城)市級(電子城)市級(電子城)市級(電子城)

周邊公交線路有307、周邊公交線路有307、周邊公交線路有307、周邊公交線路有307、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、交通便捷度 681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，南臨海淀黃莊地鐵站100 南臨海淀黃莊地鐵站100 南臨海淀黃莊地鐵站100 南臨海淀黃莊地鐵站100

米，交通便捷 米，交通便捷 米，交通便捷 米，交通便捷

臨入口和主干道距

很近近一般 較近

離

北側臨城市主干道北四 北側臨城市主干道北四 北側臨城市主干道北四 北側臨城市主干道北四

環，西側緊鄰城市主干 環，東側緊鄰城市主干 環，東側緊鄰城市主干 環，西側緊鄰城市主干

臨街道路 況

道中關村大街，臨街道 道中關村大街，臨街道 道中關村大街，臨街道 道中關村大街，臨街道

路 況好 路 況好 路 況好 路 況好

高層建筑，外墻為玻璃 高層建筑，外墻為玻璃 高層建筑，外墻為玻璃

高層建筑，外墻為玻璃

幕墻，內墻刷乳膠漆，幕墻，內墻刷乳膠漆，幕墻，內墻刷乳膠漆，裝修檔次 幕墻，視覺效果較好，天花為鋁礦石棉吊頂，天花為鋁礦石棉吊頂，天花為鋁礦石棉吊頂，內部普通裝修

地磚 地磚 地磚

商鋪類型 商場商鋪 商場商鋪 商場商鋪 商場商鋪

內部格局 合理 合理 合理 合理

面積 較大 適中 較小 較小

層高 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米

所在樓層 1層 1層 1層 2層 房屋成新率 9成新 9成新 9成新 9成新 頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn 商業房地產因素比較修正指數表 單位：元

項目 估價對象 案例一 案例二 案例三

單價(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217 交易情況修正 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 商業集聚程度 100 100 100 100 商業級別 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 臨入口和主干道距

90 85 95 離

臨街道路 況 100 100 100 100 裝修檔次 100 100 100 100 商鋪類型 100 100 100 100 內部格局 100 100 100 100 面積 100 102 105 105 層高 100 100 100 100 所在樓層 100 100 100 80 房屋成新率 100 100 100 100

修正結果系數 1.0893 1.1204 1.2531 修正后評估單價 87803 84349 81723 評估單價 84625 評估總價 18664044 加權值 50%

3、最終結果確定

通過兩種方法計算，從不同角度反映了估價對象的市場價值，估價人員經過綜合分析，并根據估

價對象的特點，對兩種結果采用算數平均法求值，最終確定估價對象的評估結果為：

抵押價值：1832萬元。

大寫金額：人民幣壹仟捌佰叁拾貳萬元。頁PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn 附件一：物業位置圖

估價對象

附件二：估價對象四至照片

東：住宅小區 南：住宅小區

西：中關村南大街 北：北四環西路PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創建www.tmdps.cn

附件三：估價對象照片

估價對象外觀 大堂

大堂 西側入口

內部狀況 內部狀況

第四篇：開題報告房地產抵押評估

畢業設計(論文)開題報告 學生姓名：學號：

所在學院：管理科學與工程 專業：工程管理 設計(論文)題目： 指導教師：

開題報告填寫要求

1．開題報告（含“文獻綜述”）作為畢業設計（論文）答辯委員會對學生答辯資格審查的依據材料之一。此報告應在指導教師指導下，由學生在畢業設計（論文）工作前期內完成，經指導教師簽署意見及所在專業審查后生效；

2．開題報告內容必須用黑墨水筆工整書寫或按教務處統一設計的電子文檔標準格式（可從教務處網頁上下載）打印，禁止打印在其它紙上后剪貼，完成后應及時交給指導教師簽署意見； 3．“文獻綜述”應按論文的格式成文，并直接書寫（或打印）在本開題報告第一欄目內，學生寫文獻綜述的參考文獻應不少于15篇（不包括辭典、手冊）；

4．有關年月日等日期的填寫，應當按照國標GB/T 7408—94《數據元和交換格式、信息交換、日期和時間表示法》規定的要求，一律用阿拉伯數字書寫。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。畢業設計（論文）開題報告

1．結合畢業設計（論文）課題情況，根據所查閱的文獻資料，每人撰寫 2000字左右的文獻綜述：

文獻綜述

房地產是人們生活的必須資料，又是各行各業不可缺少的生產資料，在當今的形勢下，必然會遇到很多涉及房地產交換問題，急需房地產價格評估。房地產價格評估就是評估人員實事求是地、科學地對標的房地產價格的估定。所謂實事求是，就是要求評估人員不存偏見。因為估價是帶有評估人員約主觀因素，所以評估員在進行評估工作時應排除干擾，對標的物的過去、現在與標的物有關的資料進行搜集整理，結合市場信息情況，為標的物價格的確定提供可靠數據。

而且在如今的經濟型社會的大環境下，例如企業產權的轉移、國有土地的征收與拆遷、公民的抵押貸款等等，這些都離不開房地產評估。然而，目前我國房地產價格評估隊伍就其數量上、質量上都適應不了房地產業的發展需要。因此迅速培養房地產價格評估人才是發展房地產業的當務之急。

房地產評估，并非是房地產經濟與生俱來的，它是客觀經濟環境的產物，隨著我國房地產市場的日趨成熟，作為對社會上重大經濟利益進行估價的社會中介服務行業——房地產評估行業，正日益為大眾認可，并取得了相應的發展。起初因為我國房地產市場機制的不健全，房地產評估業在其發展過程中難免歷經**。但為了讓房地產評估業盡快進入良性循環的軌道，使之真正發揮更好的作用，建設部下發了建住房（2000）96號《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》的文件。與之相應的評估方法主要有三大方法——市場比較法，成本法，收益法。

房地產作為不動產的商品，房地產的估價也是一個很重要的環節。隨著社會經濟和房地產市場的蓬勃發展，房地產估價業務涉及的范圍越來越廣泛，標的價值也越來越大。但是，目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要，還存在一些問題。許多學者為此也不停的做著研究：余世杰[1] 針對市場比較法存在的問題，通過引用德爾菲法來選取可比實例，將定性分析問題轉化為定量分析問題，使傳統市場比較法得到了改進，得到的房地產估價結果更合理。周迎春[2]，分析了房地產評估行業存在的問題，并提出了相關對策，旨在為推動我國房地產估價業健康有序、公平和諧地發展提供借鑒與參考。姜勇、瞿富強[3] ：綜合分析比較各地房地產評估技術運用中可比實例的選擇方法，各種方法選擇的可比實例精確度存在的差異，并且進一步研究可比實例的不同的選擇方法。李正偉[4] 以對建筑物不同收益狀態下價值考量的側重點不同，殘余估價法的應用模式的不同，各自相對應的基本理論公式，以及在具體運用時評估模型的選擇和參數的確定還存在爭議入手對殘余估價法的應用問題進行探討。金建清[5] 解析房地產價值形成過程是估價的基礎，且以房屋為核心的價值形成過程不僅符合法律實踐和社會生活實際，也是在建工程抵押估價成本法重構的基礎。王麗英[6]研究了在價格估算的過程中，由于估價機構、估價人員以及國家政策因素、房地產市場的波動等的不確定性都會造成估價結果與真實價值的偏差，帶來房地產估價的風險。吳紅華，賴華勇[7]研究了房地產價格影響因素的不確定性和客觀區間性，提出了基于市場比較的房地產估價的區間數灰色模糊法。華琦[8] 文結合我國房地產估價行業的現狀，分別從估價機構和估價人員、政府、經濟活動各角度出發分析房地產估價風險體系構成，提出了房地產估價風險防范和轉移的一些途徑。盤小霞[9] 對司法鑒定估價中存在的常不為人關注，又得必須關注的問題的剖析及其應采取的舉措。盧爽[10]介紹了一切商品的價格都是由其自身的價值和使用價值以及市場供求關系決定的。唐爽麟[11]闡述了在對不動產評估過程中的問題提出了的簡要的建議。耿繼進，李妍[12] 基于對我國房地產市場特點的分析，提出了城市整體估價的概念，構建了整體估價模型。劉宇衡[13] 依據地產估價的基本理論，深入分析研究房地產估價務實中市場法的難點及其存在的問題，提出使用專家打分法進行因素指標量化、用集值迭代法對因素指標賦權、用假設權重法對評價指標進行綜合評估的估價方法。王麗英[14]分析了房地產評估過程參與者有委托人、估價機構、估價人員等，由于參與各方原因造成評估結果與真實價值產生極大偏差，帶來估價的主觀風險。武軼楠[15] 要針對目前市場法、收益法、成本法這三種主要的房地產估價方法存在的問題進行研究，并結合當前房地產業的相關情況，提出修正和完善的房地產估價方法的改進措施。Low Sui Pheng[16] This paper suggests that ancient Chinese business principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty(770-221 B.C.)are still relevant for modern-day real estate practices.Petra ?kevin，Market[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifiTHE IMPORTANCE OF OFFICE LOCATION ON CORPORATE IMAGE[J].Petra ?kevin，Market，2012 , 23 卷, 第2期，228-246

畢業設計（論文）開題報告

２．本課題要研究或解決的問題和擬采用的研究手段（途徑）：

本設計以新康青年城房地產的抵押評估做評估報告，將對其房地產價值（包括其相應占用的國有土地使用權價格）進行評估。新康青年城總建筑面積為10295.2㎡，將以為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估估價對象存量資產的抵押價值，而進行評估。

一、本課題要研究或解決的問題: 1﹑估價目的及估價對象特點分析；

2、估價方法的選用分析；

3、估價報告的規范、完整編制。

二、擬采用的研究手段（途徑）和思路: 本設計將以新康青年城房地產的抵押評估為依托，完成該項目完整的評估報告。綜合運用大學期間學習到的各種知識，理論聯系實際，結合實習過程中的所見所聞以及所為，在指導老師的幫助下，充分利用圖書館文獻資源，結合實際經歷鞏固所學知識，完成高質量、有現實意義的評估報告，提升學術素養和專業水平。最終達到鞏固大學所學知識，提高對知識運用能力的目的。三．進度計劃安排 1、2013年1月1日-1月8日開題并完成開題報告、進一步準備設計資料； 2、2013年1月9日-4月15日完成“XX房地產開發項目可行性研究”初稿； 3、2013年4月16日-5月31日修改并定稿； 4、2013年6月1日-6月4日設計及相關資料打印、裝訂及裝袋； 5、2013年6月5日提交畢業設計專用資料袋； 6、2013年6月10日左右論文答辯。

畢業設計（論文）開題報告 指導教師意見：

1．對“文獻綜述”的評語：

能圍繞房地產評估報告編制目的、內容及要求收集相關文獻資料，資料收集廣度及深度達到學校要求。文獻綜述層次、條理較清楚，內容較全面，達到了收集資料、整理資料，為畢業設計編制奠定基礎的目的。

2．對本課題的深度、廣度及工作量的意見和對設計（論文）結果的預測： 所選評估對象深度、廣度及工作量適中，能全面考察學生將所學知識綜合應用于解決實際工作理論和實踐問題的能力，從與學生的交流及開題報告的編制情況看，該生收集的資料較全面，對研究對象存在的問題及解決思路也有一定的認識，能夠按照學校要求順利完成畢業設計。

指導教師： 年月日

所在專業審查意見： 負責人： 年月日

第五篇：房地產抵押合同

房地產抵押合同

抵押人（甲方）：_________

抵押權人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號_________合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據自愿、公平和誠實信用的原則，經協商，訂立本合同。

第一條 甲方購買的該房地產座落于_________建設面積

_________m2，系_________房地產開發公司開發的商品房，商品房預（銷）售合同號_________，土地使用權性質為出讓（劃撥）。

第二條 甲方同意將上述房地產及其附著物之全部權益設立抵押權抵押給乙方。

第三條 甲方購買房地產的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條 設立抵押之房地產擔保范圍為被擔保債務的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用。

第五條 抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。

第六條 抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條 抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應的擔保；甲方不提供的，不得轉讓抵押物。

甲方轉讓抵押物所得的價款，應當向乙方提前清償所擔保的債權或者向乙方同意的第三人提存，超過債權數額的部分歸甲方所有，不足部分由債務人清償。

第八條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。

第九條 除自然耗損外，抵押物發生損壞，甲方應當采取措施，負責保養和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務擔保的，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據《保險法》的規定直接向保險公司行使求償權。

第十條 抵押物由于國家建設及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務擔保時，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保。

第十一條 甲方應乙方要求需要保險的，甲方應在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權人作為保險賠償的第一受益人。甲方在合同有效期內，不得自行撤銷保險，在保險期限結束而本合同未結束時，應繼續全額投保。

第十二條 抵押關系中合同主體發生變更，本合同繼續有效。合同規定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到揚州市房產交易所申請辦理合同變更登記手續。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。

第十三條 違約責任：_________

第十四條 該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財產），債務人如未能按主合同履行債務，乙方可按國家規定，向有關部門申請處分抵押物。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權須先繳納相當于土地出讓金數額外，所得款項按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣繳抵押物應當繳納的稅費；

（三）償還債權人的債權本金、利息、違約金及損害賠償金；

（四）剩余價款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方債權本息或有關費用的，乙方有權追索應償還部分。

第十五條 本合同在履行中若發生爭議，甲、乙雙方應協商解決。協商不成，乙方有權直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條 本合同生效后，甲、乙雙方應到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請房屋他項權利登記，并領取《房屋他項權證》。

第十七條 本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應在三十日內（港、澳、臺地區或境外當事人在三個月內）到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請辦理房屋他項權注銷手續。

第十八條 本合同為單獨設立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條 甲方因工作調動，變更常住地址，應及時書面告知乙方。

第二十條 本合同未盡事項雙方可另行議定，本合同及補充協議經雙方簽章并經揚州市房產交易所登記監證后生效。

第二十一條 本合同及補充協議、附件一式_________份，甲、乙方各執_________份，登記監證部門_________份。本合同補充協議、附件有_________，本合同及補充協議、附件具有同等法律效力。

第二十二條 雙方約定的其它事項：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

年__月__日______年__月__日