第一篇：XX年年度物管部材料保管員個(gè)人工作總結(jié)

XX年年度物管部材料保管員個(gè)人工作總

結(jié)

作為物管部材料保管員，我深知自己的職責(zé)，在過去的XX年里，我做好了公司給我布置的各項(xiàng)任務(wù)，現(xiàn)總結(jié)如下：

一、主要職責(zé)：

負(fù)責(zé)倉庫的包材的驗(yàn)收、入庫、保管、出庫等工作

嚴(yán)格執(zhí)行公司制度及其細(xì)則規(guī)定，防止收發(fā)貨物差錯(cuò)出現(xiàn)。入庫要及時(shí)，手續(xù)檢驗(yàn)不合格要求不準(zhǔn)入庫；出庫時(shí)必須有權(quán)限人簽字，手續(xù)不全不發(fā)貨，特殊情況須經(jīng)理簽批。

負(fù)責(zé)倉庫區(qū)域內(nèi)的防鼠、防雨、消防工作發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)上報(bào)，對(duì)意外事件及時(shí)處置。

安排物品在倉庫的存放次序，按物料種類、規(guī)格、等級(jí)分區(qū)堆碼，不得混和亂堆，保持庫區(qū)的整潔。

負(fù)責(zé)定期對(duì)倉庫物品盤點(diǎn)，做到賬、物相符。

負(fù)責(zé)倉庫管理中的入出庫單、驗(yàn)收單等原始資料，整理和建檔工作，及時(shí)編制相關(guān)的報(bào)表。

做到以公司利益為重，愛護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，不得監(jiān)守自盜。

完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。

二、工作完成情況：

1．包材收發(fā)及時(shí)、準(zhǔn)確。

2．嚴(yán)格執(zhí)行公司出入庫制度。

3．衛(wèi)生良好，儲(chǔ)存條件適宜。

4．合理規(guī)劃倉庫貨位。

5．帳實(shí)相符，品質(zhì)完好。

6．不良資產(chǎn)及時(shí)提報(bào)，報(bào)表準(zhǔn)確、及時(shí)。

7．做好防盜門工作。

三、個(gè)人工作中出現(xiàn)的問題和不足：

1、在工作中存在創(chuàng)新精神。

2、缺乏與相關(guān)部門的溝通意識(shí)。

四、針對(duì)問題在以后工作中將采取的改進(jìn)措施：

、在工作中找到快捷的方式與方法運(yùn)用到工作中去。

2、極積主動(dòng)的與相關(guān)部門進(jìn)行工作中的有效溝通。

六、自我設(shè)定的本崗位關(guān)鍵考核指標(biāo)：

．遵循倉庫各項(xiàng)管理制度。完成100%，考核數(shù)據(jù)部門財(cái)物。

2．發(fā)放物料及時(shí)、準(zhǔn)確。完成100%，考核數(shù)據(jù)部門營管。

3．對(duì)呆滯包裝材料的即時(shí)提報(bào)。完成100%，考核數(shù)據(jù)部門企劃。

4、盤點(diǎn)盈虧數(shù)量沒有大的誤差。完成95%，考核數(shù)據(jù)部門財(cái)物。

5、保持衛(wèi)生區(qū)無雜物。完成100%，考核數(shù)據(jù)部門管理。

6.及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。完成100%，考核數(shù)據(jù)部門財(cái)物。

第二篇：公司物管部材料保管員2013年個(gè)人工作總結(jié)

公司物管部材料保管員2013年個(gè)人工作總結(jié)

作為物管部材料保管員，我深知自己的職責(zé)，在過去的XX年里，我做好了公司給我布置的各項(xiàng)任務(wù)，現(xiàn)總結(jié)如下：

第三篇：物管部XXXX年工作總結(jié)

物管部半年工作總結(jié)

在過去的XXXX年上半年物管部在賬務(wù)的建立、庫房的清理等各方面的工作都有一定改善，但都未達(dá)到公司的要求，特別是賬務(wù)基礎(chǔ)工作對(duì)庫管員要求不夠，對(duì)庫存零件的清理的力度不夠，未能完成年初制定的目標(biāo)。

1、對(duì)賬務(wù)的正確建立、準(zhǔn)確上下帳方面監(jiān)督力度還不夠，未能做

到帳實(shí)相符。在下半年工作中對(duì)庫管員的賬務(wù)加大抽查力度，1-2天抽查1次帳與物。每月25日后監(jiān)督庫管員與統(tǒng)計(jì)對(duì)賬，找出庫管員上下賬務(wù)的錯(cuò)誤，及時(shí)糾正、檢查。

2、對(duì)庫存物資的控制力度不夠，對(duì)庫存的整理不到位。造成部分

零件有一定的庫存，在本月有計(jì)劃時(shí)逐一對(duì)庫存物資進(jìn)行消化。在下半年加大對(duì)零件擺放規(guī)范的檢查力度，對(duì)超過計(jì)劃的物資不予收貨。對(duì)沒有告知正規(guī)標(biāo)識(shí)的不予收貨，對(duì)標(biāo)識(shí)混亂和無標(biāo)識(shí)的零件不予收貨，并對(duì)前期零件抽查及前期其廠家全部零件呆滯品全部清退給該廠。對(duì)庫存呆滯通機(jī)物資的清理、清退效果比較明顯，但還有很多無法清退，特別是化油器、消聲器、火花塞、油箱、面板、8KW專用件、微耕機(jī)大件、摩機(jī)件只清退了一小部分，現(xiàn)在明顯呆滯品清退沒有前期順暢，在下半年盡量和配套協(xié)商廠家清退。

3、對(duì)搬運(yùn)的規(guī)范，上半年在上下車時(shí)都發(fā)現(xiàn)有野蠻裝卸現(xiàn)象，轉(zhuǎn)

貨時(shí)有垮塌現(xiàn)象，只要發(fā)現(xiàn)都及時(shí)制止，并開會(huì)宣傳，下半年加打?qū)Π徇\(yùn)的處罰力度，使其做到輕拿輕放不野蠻裝卸，服從

領(lǐng)導(dǎo)安排。

4、對(duì)人員的儲(chǔ)備，上半年庫管員有2人提出離職，（B庫5月26

日、E庫5月25日提出）D庫庫管員不能勝任庫管員的工作，成品庫搬廠也會(huì)離職，現(xiàn)庫管員到位1人還差3人，庫管員培養(yǎng)時(shí)間較長，希望能及時(shí)到位。下半年對(duì)庫管員的培養(yǎng)為下半年的工作重點(diǎn)。

第四篇：物管部工作總結(jié)和工作計(jì)劃

第一部分：工作總結(jié)物管部工作近半年，對(duì)物管實(shí)際情況已了較多：

1、倉庫布局不合理，倉庫包圍生產(chǎn)、辦公室，使倉庫完全尚失了安全性，倉庫現(xiàn)行布局：配件區(qū)、成品區(qū)三道大門包圍車間、辦公室，非倉庫人員進(jìn)出倉庫隨意性太大，雖然有書面違定、警示牌，但是作用不太好。兵法講一曰：道；二曰：天；三曰：地；四曰：將；五曰：法。倉庫以上五項(xiàng)基本情況，道方面：上下同心，成品、廢品、配件同等對(duì)待、價(jià)值等同觀，數(shù)據(jù)信息和實(shí)物及時(shí)性、準(zhǔn)確性沒能完全達(dá)成同步、統(tǒng)一、一致。天地方面：倉庫置于死地，戰(zhàn)爭打的是實(shí)力，實(shí)力為各類物資保障加人員技能，不論多強(qiáng)的人員技能也需要各類物資保障。而物資一般具有隱藏性，我們卻相反，在管理上帶了諸多不便。將方面：要求智、信、仁、果、嚴(yán)。法方面：制度、分管人員、費(fèi)用基本已有，需要進(jìn)一步堅(jiān)持、補(bǔ)充、完善。“先天不足、后天彌補(bǔ)”是相當(dāng)費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)財(cái)、費(fèi)人員。但是也要看到現(xiàn)行倉庫布局雖不合理，可以節(jié)約大量物流費(fèi)用，企業(yè)再向正規(guī)化、規(guī)模化、管理化、長期化方向發(fā)展時(shí)，必然會(huì)感覺到束約性，不利于企業(yè)長期性、強(qiáng)大性發(fā)展需要。

2、倉庫首要任務(wù)：倉儲(chǔ)保管各類物資，遵守“預(yù)防為主、安全第一”倉庫只有首先遵循安全，減少、排除工作人員的壓力、非安全性的思想負(fù)擔(dān)，才能有條不紊的開展工作。讓我們牢記一名話：“時(shí)間就是金錢、效率就是生命、安全就是法律、顧客就是皇帝、人人有事干、事事有人管”。

3、倉庫人員要分工合理，追求“互相配合、互相監(jiān)督、有證可依、有據(jù)可查”，現(xiàn)行自己看書、自己出考題、自己答卷、別人批卷。人的體力、智力、情緒在每一天是有限的、分布不均衡的，大多數(shù)倉庫工作人員緊張、勞動(dòng)過大、休力、智力消耗過多，造成情緒不穩(wěn)定，投料后，又要收貨、又要做帳，多少會(huì)出錯(cuò)，出了錯(cuò)，要么罰款，要么批評(píng)，導(dǎo)致情緒不好，心情不好，帶有一種心理負(fù)擔(dān)工作，工作的結(jié)果肯定做不好，久而久之，形成惡性循環(huán)。沒能合理安排，沒能遵循“專事專做、專人專事”的原則。運(yùn)行結(jié)果：a倉庫物資不能100%保證及時(shí)性、準(zhǔn)確性。b配套部在采購物資時(shí)帶來諸多不便。c生產(chǎn)部在生產(chǎn)時(shí)，投料存在不合理，浪費(fèi)了時(shí)間。d財(cái)務(wù)在核算成本時(shí)可能有誤差。

第二部分：工作計(jì)劃20xx年物管部工作計(jì)劃要點(diǎn)：一個(gè)核心：共同學(xué)習(xí)為中心，力爭2—3年內(nèi)形成多員合格物管人員、物管主管。二個(gè)“做事、記事，維護(hù)公司利益；分工不分家、同而不合、合而不同，專事專做、專人專事”實(shí)施。三個(gè)考核：數(shù)量考核（帳、卡、物一致）；倉儲(chǔ)條件考核（倉庫二齊：庫容整齊、庫內(nèi)物資堆碼整齊）；安全考核。五個(gè)措施：數(shù)量、質(zhì)量、儲(chǔ)存條件、設(shè)施設(shè)備、安全。

一、具體人員定額：管理人員：7人，搬運(yùn)人員4人。（詳見：浩浪公司物管部未來“協(xié)成”應(yīng)用工作規(guī)則）

二、具體措施：

（一）帳務(wù)處理員，專人專機(jī)處理。

1、主要處理入、出庫配件、成品、廢品依照單據(jù)錄入電腦帳務(wù)。

2、庫存數(shù)據(jù)及時(shí)告知分管人員。

3、統(tǒng)計(jì)公司所需各類相關(guān)物管部數(shù)據(jù)信息。

4、使用、維護(hù)、保養(yǎng)專用帳務(wù)電腦及相關(guān)設(shè)備，確保提供數(shù)據(jù)及時(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性。公司應(yīng)提供備用電腦一臺(tái)。

5、遵守公司相關(guān)制度、規(guī)定，保密相關(guān)數(shù)據(jù)機(jī)密，防止、防控公司數(shù)據(jù)信息泄密事情的發(fā)生。

6、做好與其他部門銜接工作，相關(guān)倉庫資料定期整理、裝訂，按照保存期限存放相關(guān)部門。

7、服從公司其他工作安排。

（二）物管人員：

1、做好收、發(fā)、存工作，見單據(jù)作業(yè)，開展具體工作，進(jìn)、出作業(yè)一定要在存料卡上反映出來。（詳見：三關(guān)流程）

2、保管好單據(jù)，收、發(fā)物資后及時(shí)交給帳務(wù)處理員，平時(shí)做好物、卡數(shù)據(jù)信息一一對(duì)應(yīng)、相符。定期向帳務(wù)處理員索要所管物資對(duì)帳清單，以便核對(duì)，帳、卡、物是否相符。

3、出庫作業(yè)按照“先進(jìn)先出、出陳儲(chǔ)新”，對(duì)兩個(gè)月未動(dòng)物資書面提供給帳務(wù)處理員。

4、在庫物資做好防塵、防潮、防氧化措施，加強(qiáng)防火、防盜管理，物資堆碼力爭做到：堆放整齊、方便進(jìn)出、提高效率。

5、下班之前做一次清潔，上、下班時(shí)巡視、檢查自己所管的區(qū)域，看一下是否有異常，做到發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)，減少損失。

6、依照規(guī)定做好倉庫門口值班，下班后管好窗子，關(guān)掉電源開關(guān)，鎖好辦公室和倉庫大門。

7、服從公司其他工作安排。

（三）搬運(yùn)工：

1、服從管理，聽從工作安排。

2、工作中注意安全，防止工傷事故發(fā)生。

3、物資堆放做到輕拿輕放，特殊物品特殊處理。如機(jī)架在堆放，搬運(yùn)時(shí)，地面設(shè)托盤或紙板，以防人為損傷。

4、做好清潔區(qū)域衛(wèi)生

5、服從物資管理員的安排。

三、具體實(shí)施：“對(duì)事不對(duì)人”，工作中認(rèn)真。生活中關(guān)注，關(guān)愛。

第五篇：物管部工作手冊

物管部工作手冊

第一節(jié)任務(wù)和崗位設(shè)置

一、任務(wù)

物管部是實(shí)施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。

物管部的職責(zé)范圍如下：

l、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。

2、負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。

6、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。

7、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。

8、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。

二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖

據(jù)各公司情況配置人員

第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責(zé)

（一）物業(yè)管理部經(jīng)理

1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物管部的各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；

3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行；

4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉儲(chǔ)維修等服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)；

6、負(fù)責(zé)經(jīng)營戶及消費(fèi)者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作；

7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；

8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；

9、對(duì)采購物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；

10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；

11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。

12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。

13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)作提供保障；

14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。

15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。

（二）設(shè)施設(shè)備組組長

1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項(xiàng)工作。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。

5、定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。

7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項(xiàng)目的進(jìn)展情況。

8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

9、負(fù)責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。

10、負(fù)責(zé)本小組的勞動(dòng)紀(jì)律考核，并每月上報(bào)綜合部。

（三）強(qiáng)、弱電維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。

9、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。

10、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)用戶電話系統(tǒng)的維護(hù)。

11、負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（四）空調(diào)給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

9、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

11、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

（五）電梯維修員

1、負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行；

2、完成電梯的定期保養(yǎng)；

3、電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄；

（六）水電維修員

1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。

4、負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。

5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。

6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。

7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（七）給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；

2、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修；

3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；

4、負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；

（八）土建維修管理員

1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。

2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

3、負(fù)責(zé)房屋維修外委項(xiàng)目的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。

4、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（九）保安消防管理員

1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)和提高改進(jìn)的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；

2、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對(duì)成績突出人員給與獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作失職人員進(jìn)行教育和提出處理意見，維護(hù)公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生；

3、認(rèn)真學(xué)習(xí)《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)編制消防工作計(jì)劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見；

4、經(jīng)常對(duì)重點(diǎn)防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢查，加強(qiáng)消防設(shè)施的維護(hù)管理，對(duì)檢查出的隱患督促整改，及時(shí)消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項(xiàng)安全防火責(zé)任制。

5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；

6、負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；

7、負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請。

8、負(fù)責(zé)消防器材的管理。

（十）保安員

1、在指定崗位認(rèn)真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)；

2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；

3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序；

4、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故；

5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并作好值班紀(jì)錄；

6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性工作任務(wù)。

（十一）保潔庫房管理員

1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進(jìn)行購買；

3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場的外部形象；

4、每天對(duì)商場各樓進(jìn)行衛(wèi)生檢查，不低于四次；

5、對(duì)原材料進(jìn)行妥善保管，有計(jì)劃進(jìn)行發(fā)放，每月盤點(diǎn)一次；

6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護(hù)公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。

（十二）保潔員

1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；

3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；

4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4次；

5、節(jié)約使用清潔原料，愛護(hù)使用各種清潔用具；

6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作；

7、對(duì)待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；

8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。

（十三）庫管員

1、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。

2、對(duì)入庫的物品進(jìn)行安全檢查，熟悉儲(chǔ)存物品的分類、性質(zhì)。

3、負(fù)責(zé)庫房物品的安全保護(hù)工作，防止物品丟失。

4、每月進(jìn)行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。

5、負(fù)責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。

內(nèi)部管理規(guī)定

一、值班管理規(guī)定

1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。

3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。

4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場處理。

8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。

二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程

（一）接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修的設(shè)備情況；

3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。

（二）交接班程序

1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。

2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。

3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。

4、報(bào)告檢查結(jié)果。

5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。

7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。

（三）交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場處理。

1、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時(shí)。

3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。

三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修的設(shè)備情況；

3、儀表指示是否正確；

4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。

2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。

4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5、報(bào)告檢查結(jié)果。

6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。

8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場處理。

1、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時(shí)。

3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。

四、運(yùn)行記錄管理制度

1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。

2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。

3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。

4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。

5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。

6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。

7、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。

五、工程檔案管理制度

1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。

6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

設(shè)備設(shè)施管理

第一部分總則

一、承包商監(jiān)督規(guī)定

對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。

(一)承包商監(jiān)督規(guī)定

為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。

1、承包商進(jìn)場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。

2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。

3、承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。

4、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。

5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。

6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。

7、承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收報(bào)告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。

二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定

為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。

1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。

2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。

3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。

6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。

7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

三、設(shè)備管理規(guī)定

1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。

4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長整改。

5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

四、機(jī)房管理規(guī)定

物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。

1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進(jìn)入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。

7、供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。

8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。

10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時(shí)間占用電話。

11、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。

五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定

1、不得在機(jī)房內(nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品。

3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。

4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。

6、機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。

7、機(jī)房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。

10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定

為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。

1、機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。

4、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。

6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。

7、各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。

第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理

一、層間配電房（電氣小室）管理制度

1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。

2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。

二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程

(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理。

2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物管部經(jīng)理。

3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

(二)事故轉(zhuǎn)、停電

1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。

2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。

三、停電、限電管理規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書面通知受影響的用戶。

3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

四、臨時(shí)用電管理規(guī)程

（一）用電申請

用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)物管部審批。

（三）簽定用電協(xié)議

物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）接線及送電

經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（五）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。

（六）計(jì)費(fèi)方式

1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。

2、無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。

2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。

4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。

5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

2、主管人員每年12月制訂下一的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管部經(jīng)理審批。

3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。

4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。

7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。

8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。

七、工作票制度

1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。

2、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。

3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。

4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。

5、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。

6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。

7、工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。

8、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。

9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長或資深技工擔(dān)任。

10、工作票所列人員的安全責(zé)任：

(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。

(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。

(3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì)補(bǔ)充。

(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。

八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施

(一)外線故障

1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。

3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。

(二)內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡藭r(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報(bào)告火警）。

2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。

4、向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。

5、物管部召開事故分析會(huì)，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。

(三)市電全停

1、當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。

2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。

4、及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。

(四)通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。

第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理

一、安全用水、供水管理制度

根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下：

1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。

2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：

(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。

(2)私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。

(3)私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。

二、大樓節(jié)水、用水措施

1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。

2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。

3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。

4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。

三、物管部停水、限水管理制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。

2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前24小時(shí)書面通知受影響用戶。

3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。

四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。

5、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承潤滑油情況是否良好等。

6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。

7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。

8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。

五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。

2、主管管理員每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。

3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。

4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤滑、除塵工作。

5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。

6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。

8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

六、給排水系統(tǒng)故障排除措施

(一)給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。

2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。

(二)排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。

第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理

一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。

2、空調(diào)機(jī)房

(1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無故障指示。

3、冷卻塔、水箱檢查

(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無故障指示。

(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風(fēng)機(jī)等檢查

(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

(2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。

二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機(jī)程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

3、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。

7、檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。

10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。

13、檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。

15、啟動(dòng)主機(jī)。

16、檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。

（二）關(guān)機(jī)程序

1、關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

2、按停主機(jī)。

3、主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。

三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。

2、每班當(dāng)值人員每兩小時(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。

3、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟停空調(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大樓正常營運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。

2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

2、主管管理員每年12月制訂下的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告主管管理員。

4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

（一）冷水機(jī)組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場維修，并在事后做維修報(bào)告。

（二）水泵

1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。

3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

（三）冷卻塔

1、水塔電機(jī)故障

(1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。

(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。

(3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。

(2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。

3、水塔溢漏

(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時(shí)修復(fù)。

(2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。

(3)將情況報(bào)告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、主管道

(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

(4)將空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

(5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。

(2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

(4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

3、空調(diào)機(jī)房內(nèi)的伸縮節(jié)

(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。

(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。

(3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

4、空調(diào)機(jī)房內(nèi)的管道

(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房內(nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

(4)開啟機(jī)房內(nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。

(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。

(6)報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。

（五）通知受影響用戶

事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會(huì)受影響用戶，超過4小時(shí)才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。

第五部分 電梯管理

一、電梯操作規(guī)程

1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。

2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對(duì)講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。

3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。

4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。

5、在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。

二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程

（一）啟動(dòng)

1、檢查確認(rèn)梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。

2、在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。

3、在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有異常，即按急停按鈕停止。

4、一切正常交付使用。

（三）應(yīng)急停止

緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。

（四）轉(zhuǎn)變行程方向

1、檢查確認(rèn)扶梯級(jí)無乘客。

2、停止電扶梯運(yùn)行。

3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。

三、電梯運(yùn)行管理規(guī)定

1、物管部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。

2、每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。

3、注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。

4、進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)放置工作牌。

5、升降機(jī)的任何改動(dòng)，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。

6、搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。

7、故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。

8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。

四、電扶梯運(yùn)行管理規(guī)定

1、電扶梯的日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。

2、每天按上下班時(shí)間表啟／停電扶梯。

3、嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。

4、當(dāng)值人員每班每兩小時(shí)巡查扶梯一次。

5、當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。

五、電梯設(shè)備維修管理制度

1、委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。

2、物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知物管部。

3、將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬。

4、每季度末對(duì)電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)。

5、強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督。

6、當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。

六、電梯故障應(yīng)急處理方案

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：

1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位置。

3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60 cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。

4、當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下：

(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動(dòng)。

(2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。

(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。

(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±15cm位置上。

(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。

5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。

6、事后書面報(bào)告物管部經(jīng)理。

（二）水浸事故

1、電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。

2、電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。

3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4、即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。

（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常

1、電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。

2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。

3、電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。

4、即刻將情況報(bào)告物管部經(jīng)理和電梯承包商。

第六部分 維修管理

一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程

1、接到維修單，應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對(duì)應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場。

4、到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。

5、當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)物管部維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶報(bào)維修價(jià)格。

6、用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對(duì)應(yīng)位置上；用戶不同意該價(jià)格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。

7、因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。

8、因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時(shí)將情況記錄在維修單上交用戶簽名。

9、根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護(hù)和遮蓋。

10、故障修復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。

11、維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。

12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實(shí)屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。消防系統(tǒng)管理

一、消防報(bào)警設(shè)備運(yùn)行規(guī)定

1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等）24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。

2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知物管部進(jìn)行維修處理。

3、當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。

4、由物管部選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位，對(duì)消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。

5、物管部和內(nèi)保部每月定期對(duì)大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動(dòng)／自動(dòng)等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大樓消防安全。

二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時(shí)先斷開系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。

4、清潔錄音機(jī)磁頭和機(jī)械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。

三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器的保養(yǎng)。

2、手動(dòng)盤動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。

3、檢查風(fēng)機(jī)的風(fēng)葉，清除表面灰塵。

4、加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。

5、清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。

6、檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。

7、手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查運(yùn)行情況。

8、工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機(jī)檢查表。

四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。

2、清除卷閘電機(jī)及傳動(dòng)鏈條表面灰塵，并加潤滑油。

3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。

4、檢查手動(dòng)開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。

5、檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。

6、檢查電動(dòng)剎車手動(dòng)開關(guān)和手動(dòng)起閘裝置。

7、手動(dòng)上升和下降防火閘，檢查運(yùn)行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢谩y試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。

8、觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動(dòng)落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動(dòng)臺(tái)上測試遙控落閘功能。

五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。

2、巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。

3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。