第一篇：關于公司發展改革的建議

關于對公司發展改革的建議

在公司時間不長，根據自己對公司的了解和最近在實際項目過程中遇到的一些問題，按照當前經濟形勢簡要分析，項目實際操作中遇到的問題以及PPP后公司如何發展三個方面，簡單匯報一下我的幾點建議：

一、2017年經濟形式簡要分析

簡要分析2017年的宏觀經濟形勢，總結以下幾點：

1.堅持穩中求進工作總基調。一方面，要保持積極的財政政策不變，調整優化財政支出結構，確保對重點領域和項目的支持力度，壓縮一般性支出，切實加強地方政府債務管理；另一方面，要堅持穩健的貨幣政策，守住不發生系統性金融風險的底線。

2.重點抓好防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治三大攻堅戰。重點做好防控金融風險；保證現行標準下的脫貧質量；使主要污染物排放總量大幅減少，生態環境質量總體改善。

3.八項工作推動高質量發展。一是深化供給側結構性改革；二是激發各類市場主體活力；三是實施鄉村振興戰略；四是實施區域協調發展戰略；五是推動形成全面開放新格局；六是提高保障和改善民生水平；七是加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度；八是加快推進生態文明建設。

可以預見的是，在控制政府新增債務的前提下，PPP將繼續作為政府基礎設施建設及其他投資的最重要手段，財政政策也將繼續給予支持。從近期發的《關于規范政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺項目庫管理的通知》（財辦金〔2017〕92號）、《關于加強中央企業PPP業務財務風險管控的通知》（國資發財管〔2017〕192號）和《國務院辦公廳關于進一步激發民間有效投資活力促進經濟持續健康發展的指導意見》（國辦發〔2017〕79號）文件來看，央企參與PPP項目已逐漸接近飽和，未來民營企業將在PPP項目中發揮重要角色，而擁有較強實力的民營龍頭企業將會有獨特優勢。

建議：

1.主動尋求央企、國企的合作，一方面解決央企規模受限問題，同時也解決我們公司資質不足問題。目前我們公司在資本金出資和財務報表并表方面有非常大的優勢。

2.規范PPP的管理，不要觸及政府新增負債的紅線，合理考量地方政府的財政實力；對一些地方財政實力太弱的地方，審慎介入（融資也會很困難）。

3.中央多次提到要防范金融風險，從年末一行三會以及基金行業協會的一些監管文件可以看出，去杠桿，防風險是2018年的趨勢，直接導致當前的一些基金交易結構沒法繼續進行，一些金融機構提高了地方政府的準入門檻，也直接影響PPP項目的資本金融資和項目貸款。未來金融政策不甚明朗，估計會比當前更加形式更加困難，需要和更多的金融機構探索融資模式。

二、目前遇到的兩個問題 1.利潤回收期很長。目前公司經營的主要思路是通過建設期工程利潤來覆蓋自有資金投入，靠漫長的經營期來逐步收回利潤，這樣能保證公司的長期持續投入，但基本上我們的利潤也會沉淀在項目公司，在很長時間都沒辦法用于其他項目的投資建設，尤其是如果政府要求項目公司股權不能轉讓和銀行要求資本金必須在項目貸款完全退出后才能退出，這個時間會更長，不利于公司的發展。需要考慮引入多種方式，將利潤提前變現出來。目前已經有地方PPP項目資產證券化成功，需要開始著手進行相關事項準備，把相關工作做在項目前期；同時需要和金融機構加強交流，尋求更多的其他方式。

2.稅收考量的問題。從目前項目來看，PPP涉稅爭議很大，但從公司實際納稅情況來看，涉及到不可抵扣的增值稅銷項稅部分金額巨大，該部分稅收該如何處理，有必要請相關人員給部門員工好好講解一下，不然在后面經營回收期，我們有可能拿不到想象中的利潤。

三、后PPP時代，公司應該如何繼續前行

按照當前地方政府PPP支出不超過一般預算支出10%的紅線，PPP項目是有限的，PPP之后，公司如何繼續保持發展？

1.依靠PPP業務，迅速做大資產規模。

目前公司PPP業務發展良好，勢頭迅猛，需抓住這波機會，迅速做大公司資產規模，為后續公司發展改革奠定堅實的基礎。在未來PPP項目的選擇和設計上，優先考慮將一些有現金流的優質資產做長期持有運營。2.制定未來明確的戰略發展方向，打造教育，文旅，醫療，環保產業。

職教產業：2010年起至2020年，中國教育市場增長趨勢良好，復合年均增長率高達16.1%，可預見未來很長一段時間教育市場將呈持續穩定的增長態勢。目前公司已經就職教產業展開規劃研究，前景可期。

文旅產業：隨著大眾旅游的興起以及全域旅游的大力推進，旅游業對國民經濟的支撐和人民生活的改善持續增強，尤其是以文化旅游為代表的新型業態迅速崛起。目前文旅發展動能增強，文旅產業在資本、內容和科技方面均有較大突破，當前主題公園迎來熱潮，文旅小鎮受到追捧，主題度假酒店開始興起。后期可繼續就這三個方面展開深入研究。

醫療產業：目前我國老年人口比例超過10%，已成為世界上老齡人口最多的國家，帶來了持續增長的醫療服務需求。政府雖然持續加大衛生相關投入，但仍然將長期面臨醫療資源總量不足等問題，因此上層出臺《關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構的意見》，《關于深化醫藥衛生體制改革的意見》等文件，鼓勵民營資本設立醫療機構，引導社會資本發展醫療衛生事業。結合公司當前情況，以PPP的形式介入醫院運營將會是很好的機會；也可以通過控股、參股醫院，或者與大型醫院合作辦院的模式，探索公司在醫療領域的發展。

環保產業：未來環保將會是一項政府長期堅持的重要工作，“十三五”是我國環保行業高速發展的五年，以“三大行動計劃”為基礎，預計帶動行業超過6萬億的投資規模，年均復合增速達10%，預計“十三五”末，環保投資占GDP的比重將達1.45%，大環保時代仍將持續。目前環保項目大多采用PPP模式運作，尤其是污水處理，垃圾處理等，而且這一類項目有較好的現金流，在后期也容易轉讓或者進行資產證券化等處理，是可以長期持有的優質資產。

3.搭建以XXX為核心的公司構架

以XXXX為核心，全資或控股教育集團板塊，文旅集團板塊，醫療事業集團板塊，環保集團板塊。在各板塊下面，設立相應子公司，進行建設，運營，后勤維護等。

2018年1月1日

第二篇：我為公司發展改革建議

我為公司發展獻計策建議

一．您對公司的改革工作有什么建議？

繼續完善公司管理制度、監督審核制度；把公司各項制度抓好落實，從根本上破解執行難問題。

二．您認為公司有哪些需要改進的地方？列出您認為最迫切需要改進或解決三個問題？

1公司應加強內部相互交流溝通、相互監督，資源共享；2公司做決策前，繼續廣泛聽取各部門意見和建議，并及時作出決定。3賞罰分明，形成制度，做到公開、公正、透明，避免吃大鍋飯現象； 三．在公司管理方面，比如制度方面、執行方面、流程方面、考核方面、費用管理方面等有什么意見和建議？

加強以上各部門間溝通、協調；制定實施細則并加大執行力度，落到實處。

四．在公司人才的選拔、使用、培訓、培養方面有什么建議？

重點培養公司一線人才，逐漸形成公司骨干力量，激勵改革創新，把勇于擔當，積極為公司謀發展的人才培養提拔到領導崗位。五．您認為公司管理層有哪些需要改進的地方，列出您認為最迫切需要改進的三個方面。

1繼續加強跟基層員工的溝通，了解員工所思所想，深入基層搜集聽取好的意見，并及時作出決策2 積極為公司謀發展，創新效益3 實現公司資源共享、節約成本。六．您認為公司和員工之間如何建立順暢的溝通渠道？

公司應加強網絡現代化溝通的多種渠道，加強公司和員工之間的溝通，讓員工敢發言，愿意發言，積極為公司發展獻策； 七．您對公司的企業文化建設有什么建議？

加強宣傳“愛我公司/愛我家園”；積極宣傳華斯企業文化觀念、價值觀念、企業精神等。八．您還有什么其他建議? 公司應加強人文關懷，增加員工福利，使員工更有歸屬感，更好的為公司服務。

2017-2-5

第三篇：關于公司改革幾點建議

關于公司改革幾點建議

十年磨一劍，公司發展走到今天真的很不容易，風風雨雨的打拼造就今天益佰的輝煌。隨著公司的發展壯大，隨之而來會產生很多問題。下面就問題來探討問題。

一、公司發展問題:

公司的大方向是很好的，也是能達到理想狀態的，現在的問題是要走多少彎路，是走3年還是走5年，甚至更長時間。

分析如下：

1、公司需要不需要人才，什么樣的人才才是為公司所用。

建議：建立人才儲備制度，根據5%自然淘汰率，增加新人，補充新鮮血液。

2、公司定位問題，一個公司好比一個人，他的一言一行代表一個人的素養追求和結果，也就是說公司的定位不準，容易進入盲目與誤區。

建議；高價位產品的周圍產品群，中價位周圍產品群，大眾價位周圍產品群，避免沖突。

3、操作問題，其實用什么樣的手段，能夠達到公司的定下目標，但是操作不當會適得其反，欲速則不達。

建議；集中精力達成目標，不要出現影響隊員收入的不合理制度，積極鼓勵，懲罰力度適可而止，不要為了罰款而罰款，造成公司信譽度降低，人員反映消極，帶出情緒性不好好工作，造成惡性循環。

4、用人制度，能者上、庸者下。這是先進公司的管理經驗，我們不是開福利院的，我們也不是做福利院的。為什么不能大刀闊斧的推進公司改革呢？ 建議；通過合理的晉升制度，優勝劣汰，補充新鮮血液，公司才能正常快速發展，益佰這幾年血液更新是同行中最快的，很可惜只限于基層，沒有發現人才，也沒有發現人才的機會，因為有能力的人，永遠都擠不進重要崗位。

5、管理問題，管理出效益，管理不是人管人，而是通過人性的制度約束人，把人管理成自覺行為，而不是硬生生的直接罰款、扣錢，罰款、扣錢能解決問題，現在公司應該沒有問題了，可現實是什么呢？

建議；合理罰款，現在人員普遍性收入不高，動之罰款幾百到一兩千，占到收入的20%-30%，甚至更多。抹殺創造動力與激情，逐漸變成有能力的人受不了一走了之，沒有能力的人混日子，公司花掉成本，但是總收入不見起色。比如；遲到一次就罰10元，晨會上主動交代事情原委，保證下次不再遲到，再遲到加倍扣罰。變成遲到很丟人，尊嚴受到傷害。自己自覺變成很積極。從而效率加快，辦事效率提高。一味扣罰，甚至澄清事實還是被罰，沒有緩和余地，你想一下他會好好干嗎？他會想辦法處處維護自己的利益，公司利益與不顧，甚至給公司對著干，公司發展會好嗎？現在辦事處人員遲遲撬不定，不正是真實的寫照嗎？公司的利益他們會維護嗎，答案：不會。而且會處處小動作傷害到公司的利益。遲到罰10塊，起到的效果比罰幾百到幾千還要好。你扣罰他500元，他會想辦法讓你損失1千元甚至更多。公司未必看得到，但是公司的人都沒有責任心做事情，如；杜遠年前我都說過還有1萬多的帳沒清理，財務的人誰都知道，誰都沒有處理，造成現在這樣樣子，可是我提醒至少有三次，再說罰款問題，因為收入本來就不高，再罰幾百，得到的錢甚至不夠養家糊口的，會好好干嗎。要嗎在外撈點外快，要嗎兼職做點別的，要嗎從公司制度空子里找點錢。碰到什么事情都變得斤斤計較，沒了保底不知道要跑多少人呢，公司就這樣渾渾噩噩的走，受傷的是誰就不言自明了。

6、及時解決官民比例問題。

建議；有一句話很說明問題，在益佰只要沾個官字就可以吃皇糧了。不知道到能養多少人。吃飯的多了，干活的人少了。

7、解決結構臃腫問題。怎樣才能發揮一個人干一個半人，甚至干兩個人的事情。不是兩個人干一個甚至三個人干一個人的事情。

建議；不要麻雀雖小，五臟俱全。

8、制度的靈活運用，公司管理不要一味的扣罰酬金，可以借鑒香港的法制觀念，一件事上或者一類事情上一次警告，二次嚴重警告，三次重罰。罰不是目的，目的通過罰來激勵下次好好工作，要知道員工可以為公司省錢也可以費錢。罰的多了，受傷害的可能是公司多點。

二、辦事處發展方向；

建議；

1、辦事處問題，現在辦事處其實歸根結底還是人的問題，選拔人的好壞直接決定和影響辦事處是否健康發展。杜絕庸人擋道，全新考核，公司所有人員接受考核，能者上、庸者下。

2、合理的制約機制和利潤機制，設立辦事處，主管要有絕對領導權，對自己的隊員負責，對上層領導負責。對一般事務決策權，如；對辦事處負全責。比如；兩天內的事假權利、活動經費使用權、工資發放參與權等。

3、辦事處日常操作，物流負責制，配送中心形式操作。業務和物流共同承擔房租、雜費。公司按照合理一定比例打包劃撥酬金。要求市場產品單數、陳列比例八成較好、承擔廠家的活動責任，其他事項辦事處主管自主管理，公司只起到監督權。對表現不好的主管和個人保留任用免職權。

4、辦事處的理想狀態；物流負責制，物流配送中心操作模式。業務承擔跑單、完成陳列、單品數、廠家活動任務、公司任務。物流配送貨及時到位。對賬準時清楚。酬金準時發放到位。公司、辦事處、個人三贏局面。

只是有感而發，有諸多不周詳的地方，也有得罪之處，希望不要過度聯想。

張一帆

2012/3/3

第四篇：關于公司發展改革的幾點建議----鐘泱

關于公司發展改革的幾點建議

我自2014年三月正式上崗，已經兩個月了。兩個月來，在管理、服務等環節出現了許多問題，發生這些問題的原因目前還尚未得到根本的解決。我感覺，這些問題如果得不到徹底的解決，公司將無法在市場立足，無法繼續生存下去。我認為公司目前主要存在以下幾個問題：

第一，中層管理者的觀念存在一定的偏差。遷就心理、湊合心理在每個人心中都不同程度的存在：一是主要精力用于處理具體的、事務性的工作多，考慮公司的發展建設少，考慮宏觀控制少；二是在用人上沒有把聚集一流人才作為公司發展的首要任務，作為保證服務質量的基礎工作去做，僅靠以干代訓去培養人才顯然是不能獲得高素質人才的.第二，公司的內部管理體制上還存在著吃大鍋飯的現象。雖然我們現在實行了效益工資制，但效益工資的管理上還比較粗放，有的任務標準不切實際，沒有對每個人的工作情況進行具體的考核，除大的失誤造成經濟損失處罰外，根本體現不出效益工資對員工工作積極性的調動作用。這樣的效益工資只是對公司控制生產成本起到了一定的作用，對于公司的管理和以往區別不大。

第三，管理人員、技術人員力量薄弱。管理人員只能勉強完成本單位任務，很少有精力去解決公司的日常問題，公司的管理制度和各個崗位的操作規程得不到有效的落實，造成公司的正常運轉不夠嚴謹，有令不行有禁不止和隨心所欲現象時有發生，沒有起到領導和員 工之間橋梁的作用，更談不上對員工的教育，人性化管理還做得不夠；技術人員在完成正常的工作外，很少有時間去學習專業知識，更何況無人組織，無人督促、無競爭機制。

根據以上存在問題，有以下幾點建議供參考：

建議一：要徹底轉變思維方式，切實把公司的對外營銷放在第一位，切實把服務質量放在第一位，以優質服務樹立公司的形象。

建議二：徹底打破現有的管理模式，建立一種能夠調動廣大員工積極性的具有活力的管理模式。建議采取承包經營的做法，承包后公司按合同監督檢查各部門的工作完成情況，搞好服務保障工作，但要把各部門的人員使用管理權徹底交還部門領導，各部門有權撤換增減本部門人員。這樣有利于調動管理人員的主動性和責任心，有利于形成團結、穩定、積極盡責的良好局面，有利于管理者行使自己的權利，有利于化解各種裙帶關系帶來的種種負面影響。也有利于消除廣大員工的種種偏見。

建議三：在建立公司正規秩序上下功夫。一個單位的正規秩序對一個單位建設所起的作用就像一個人鍛煉身體一樣，只要天天始終如一地去做，日積月累就會見到好的效果，就會強健你的“肌體”，就會使你精神矍鑠。公司正規秩序的建立就是想方設法把公司的各項制度落到實處，用制度規范生產經營秩序。

建議四：采取走出去請進來的辦法解決管理上和服務中的問題。博采眾長，為我所用，這是解決問題最有效的途徑。一是在現有員工中選有培養前途的定期組織學習，吸收別人的先進經驗。二是提高管 理者的技術能力，把好技術關，以起到以點帶面的作用。

最后，我想說，信心比什么都重要，樹立永不言敗的信念是我們事業成功的基石。

第五篇：公司發展建議

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網-——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合市場作產品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產品取勝。拿地時就要考慮，這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉向研究“產品”。

3-4-5 施工質量：專家指出，每一個質量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發商與業主對簿公堂的事時有發生，企業和項目形象一旦受損，代價即經濟效益，更不說品牌了。

3-4-6 配套先做，景觀先行，物業先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。房地產進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發取悅消費者，而獲得市場的主動權將更大；考慮到房屋的升值保值，物業必須與規劃同步，如此增加產品的延伸價值。

3-4-7 單一變復合。房地產開發不是簡單的建筑產品的營造，而是生活方式的營造，地產與其他產業的復合，符合人們生活方式以及質量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經營地產品牌，甚至還在運營城市未來。

培養一支職業經理人隊伍。優秀的管理班子和善于執行的團隊，也是開發商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業的人才是企業第一競爭力，因此同景職業經理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產開發與管理的整合能力是其首要條件。

第二節 從兩大爭議問題看未來房地產發展趨勢(第二部

2-2 中國房地產是否會在本輪調控中走向低谷

爭議指數：★★★☆☆

受商品房空置面積總量持續上升以及個別地區房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產市場的發展趨勢憂心忡忡，有人甚至發出了“當前房地產市場狀況與1992年相似”的悲觀論調。

根據對10年來全國房地產市場發展情況的綜合分析，當前房地產市場所謂“熱”的表現與1992、1993年出現明顯泡沫的情況是根本不同的。

2-2-1房地產市場供給的主要特征 對比分析

l 投資

根據國際一般規律總結，現階段我國房地產開發投資與GDP之比應處于3％至8％之間。

1993年：房地產開發投資與GDP之比最大值達到10.69％，超過了8％的上限。

2002年為6.99％，但處于合理浮動區間內，房地產開發投資與國民經濟規模基本相適應。

l 建設規模

房地產業界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據房屋建設周期為三到四年的基本規律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的1／4-1／3，也即新開工率一般應在0.25至0.33之間。

1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴重過量。

2002年：商品房新開工率為46％，預示著房地產業界對市場預期較高，應引起一定關注。

2-2-2 房地產市場需求的主要特征 對比分析

l 房地產銷售價格

1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89％，房價收入比為13.82；

2002年：每平方米平均價格較1992年增長了1.14倍。房價收入比為9.04

1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經濟的增長相適應。房價的穩步上升是房地產市場需求持續旺盛的重要表現。與此對應，居民可支配收入的協調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。

l 銷售量

2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8％。

l 個人購房比重

1992年：個人購買商品住宅1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.2％；

2002年：個人購買商品住宅 20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。

從上述分析首先可以判斷，本輪調控與上一輪有本質的區別，不大會出現如1993年那樣，以犧牲房地產作為平抑宏觀經濟的結果。

2-2-3綜合分析

l 從短期來看:房地產受政策性因素影響較大。

? 國家對土地供應的進一步控制必將使未來短期土地開發增長率下降

? 房地產投資將繼續保持增勢，但增速將放緩；

? 受供求慣性的驅動，房地產竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；

? 房地產價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，房地產價格下調壓力不大；

? 房地產企業將逐漸形成規模化經營，部分中小企業將逐步退出市場，有實力的大企業將獲得更大的發展空間；

? 主要地區市場仍將保持發展水平和規模領先的地位，其他部分地區將可能發育成為新的增長點。

l 從中長期來看:主要受國民經濟發展水平和國民經濟發展戰略的影響。

? 從GDP發展水平看

世界銀行統計資料表明，當一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產會高速增長，人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產會平穩增長，人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產業還有非常大的發展空間。

? 從GDP發展速度看

根據庫茲涅茨《各國的經濟增長》中研究結論，當GDP增長速度小于4％時，房地產業將出現萎縮，當GDP增長速度界于4％-5％時，房地產業將出現停滯；5％-8％，房地產業將處于穩定發展階段；8％-10％，房地產業將高速發展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據以上結論，我國房地產業處于穩定發展的階段。

? 從國內政策層面看

房地產業是一個涉及面廣、帶動系數高的行業，據統計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產開發建設中，房地產業對這些產業的發展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。房地產業將面臨日益優化的政策環境，繼續鞏固其支柱產業的地位，發展空間更加廣闊。

因此，從中長期來看，我國房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策調整而逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

第3節 未來公司發展方向分析及建議

土地與資金的控制，使房地產開發商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產開發企業面臨淘汰，行業洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業。

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合。(蘭馬 單琳)關于公司發展的幾點建議 鄭總：

您好！

我來公司已兩年有余，也算房產公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業的蓬勃發展，經歷了房產公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發展有所幫助。

一、公司的制度化管理

每個公司的發展，必須要有完善的規章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項規章制度的基礎上，是一種企業管理模式，而房產開發則是一種建設項目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內涵有著明顯地區別，主要區別體現在管理的對象、管理的目標、管理的實體。因此，制定適合房產公司管理和運作的各項規章制度已是當務之急。08年8月份我已將《房地產開發管理手冊》約90頁發給王副總和鄭經理（供參考），內容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產公司的各項規章制度能盡快經各部門經理討論后經總經理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執行過程中不斷進行優化整合和完善。

二、公司的組織機構和管理網絡

公司的組織機構設置宜結合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩定的原則，當然最根本的設置原則還是如何利于公司的管理和發展，一般采用直線職能制（既能集中統一指揮，又能充分發揮各職能部門的職能作用），現階公司的組織機構和管理網絡最好根據現有的部門和人員進行設置，在實踐和發展中不斷進行優化整合和完善。

三、公司的績效考核和獎懲激勵

績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數額可適當調整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發，評估不合格的不予補發，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調動員工的工作積極性和主動性。

四、公司財務部的完善

公司財務部應能充分發揮核算和測算職能，提供相應的財務計劃和財務分析報告及各項統計報表，為公司的相應決策提供依據；另外財務部還應規定每月的付款時間段，每月最好規定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統計報表發給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯系，也便于財務部對資金的統籌調度和安排，對整個工程的順利發展也更加有利。

五、成立物業公司的可行性

根據我咨詢和調研過的各物業公司和物業經理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利。現階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業公司。（成立物業公司的各項手續也不太繁瑣）

成立物業公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經濟的人員我公司已經具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請具備物業職業資格的物業經理人。

新注冊物業公司應先到工商稅務部門辦理營業執照及稅務登記等手續，然后自領取營業執照之日起30日內，持營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產主管部門申請資質；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經濟等技術管理人員不少于10人）

六、大潤發塔樓水電和幕墻的合同

關于使用大潤發售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即

一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發所有工程、設計、前期策劃、監理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發溝通協調，這是目前最穩妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。

七、公司財務報銷的明確和薪資的人性化發放 各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經理助理的批準（主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業務費），當然，額度較大時還應由總經理批準，所有業務報銷單報銷時也應由主管工程的總經理助理簽字后，再由副總經理簽字。

對各級員工的薪資發放建議財務部進行人性化的發放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術處理，多為員工考慮，這樣更能充分調動員工的積極性。

八、工作總結

工作總結分月總結、半年總結和年終工作總結，其實每個員工的工作總結其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據，也可以為您提供某些決策的依據。因此建議部門經理以上的寫工作總結，并請您逐一過目，必要時向您匯報。

九、吃年夜飯的感悟

我已連續三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產公司的員工，心里不是滋味，現階段，您已擁有駿馬奔騰塑業、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業，子公司比較多，已是一個標準的經營多元化企業，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！

1.對外樹立大源城建品牌。當下房地產行業競爭非常激烈，就應該用好的產品占據市場，從配套，景觀，物業到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質量，注重每一個環節，注重細節，用近乎“完美”來樹立自身的品牌。

2.對內要加強管理，一切以建好房子，建一個舒適的生活小區為出發點，3.如果項目有條件可以參考下“六點水”項目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費者，加快銷售，提前回籠資金。

4.在取得土地的時候除了考慮經濟問題，還要考慮地理位置因素，周邊環境也很很重要。

5.多組織集體活動，增加員工交流接觸機會，增進團隊團結。6.農村安置房 都在借用開發公司資質，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。