第一篇：運用制度經濟學理論淺析小產權房問題

運用制度經濟學理論淺析小產權房問題

摘要：近兩年來，國家開始重視“小產權房”問題，已經開始清理并研究小產權房的解決途徑。本文利用制度經濟學等相關知識，分析小產權房為什么是無效的制度安排及其合法化的合理性，分析其合法化的制度障礙，提出小產權合法化的強制性制度變遷方法，即政府要兼顧效率與公平，通過一系列的制度改革減少其合法化的阻力。關鍵字：小產權房；制度經濟學；強制性制度變遷

一、背景

2011年，國務院下令全面停售停建“小產權房”，并責成國土部、城鄉建設部等牽頭負責“小產權房”的摸底和清理工作；2012年，國土資源部將聯合有關部門，選擇部分問題相對突出的地區清理“小產權房”，為啟動全面清理“小產權房”做好制度和政策儲備。“小產權房”問題已經到了不能回避必須解決的時候，“小產權房”的命運何去何從值得期待。

1.小產權房的概念 譚術魁認為，“小產權房”是建在農村集體經濟組織所擁有的土地之上且被非本集體經濟組織成員(外村村 民、城市居民)所擁有的住房。該定義簡潔明了，第一，“小產權房”是建立在農村集體經濟組織所有的土地上；第二，非本村人通過購買或租賃使用該房屋。

2.小產權房的存在現狀 多種原因催生“小產權房”，一是土地制度的缺陷，城鄉二元體制下農村集體土地不能入市流轉，國家低價從農民手中征收土地，再高價出讓土地使用權，農民僅得到很少的土地增值收益，這種利益非均衡造成農民違法的動力。因此，農民或農村集體經濟組織通過建設住房直接出售的方式獲取利潤。二是我國經濟的高速發展下房價的不合理上漲，許多低收入家庭只能購買價格合理的“小產權房”。此外，鄉鎮政府基于自身利益的考慮，頒發給“小產權房”產權證書；許多開發商違法開發農村集體土地，銷售房子等等。“小產權房”違反我國《憲法》和《土地管理法》等相關法律，2011年頒發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》也明確規定，農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地不得登記發證。即“小產權房”沒有國家頒發的產權證書，只有鄉鎮政府頒發的產權證，這種證書不受法律保護。3.關于小產權房的研究：

學術界對“小產權房”的研究多集中于從法律角度研究“小產權房”問題，也有部分文獻從經濟學和博弈論的角度探究“小產權房” 的產生原因、合法化的解決途徑，相關利益主體的博弈等。本文基于產權和制度經濟學相關知識指出小產權房合法化的相關利益障礙及小產權房存在的政府失靈，分析小產權房合法化的合理性。提出小產權合法化的強制性制度變遷方法，即政府要兼顧效率與公平，通過一系列的制度改革減少其合法化的阻力。

二、無效的制度安排帶來的危害

盡管政府很早就開始查處小產權房違法現象，但是小產權房開發卻屢禁不止，據一些機構數據，被調查城市小產權房已占上市商品房的20%左右，有的城市甚至達到了50%。1小產權房長期存在是由于制度不均衡造成的。根據林毅夫對制度變遷理論的研究，制度不均衡有三種解決的方法，“有些制度不均衡可以由誘致性創新來消除；有些制度不均衡將由于私人和社會在收益、費用之間有分歧而繼續存在下去；強制推行一種新制度安排的預計邊際收益要等于統治者預計的邊際費用”。而“維持一種無效率的制度安排和國家不能采取行動來消除制度不均衡，這二者都屬于政策失敗”2。小產權房是一種制度不均衡長期存在的例子，它是一種誘致性變遷，政府由于自身利益的考慮，相關利益集團的阻礙和意識形態方面的原 12 張占錄，“結合土地發展權配置徹底解決小產權房問題”，觀察，2009—6 林毅夫，“誘致性制度變遷與強制性制度變遷”，選自盛洪《現代制度經濟學》，253頁。因阻礙這種誘致性變遷，長期維持這樣一種無效的制度安排。近兩年，當這種誘致性安排的影響對利益集團和政府造成巨大沖擊時，政府開始制訂一系列的措施變革這種制度安排。因此，眾多業主期盼小產權房能夠合法化，2012年，國土資源部已經聯合有關部門進行清理“小產權房”的試點。

1.“小產權房”影響我國耕地保護政策，有可能造成農地過渡非農化。《土地管理法》第11條規定:“確認所有權農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。”即村集體經濟組織能夠以新農村建設、舊村改造等“合法”的名義占用耕地。此外，“小產權房”入市流轉后存在巨大的收益，會帶來社會對農村房地產業的投資。盡管我國有嚴格的保護耕地政策，然而面對巨大的利益誘惑，許多人會鋌而走險，非法占用耕地，導致農地過渡非農化。

2.各地變相的“土政策”有可能造成對農民權利的侵害。事實上，鄉鎮政府和村集體經濟組織才是小產權房的主導者，小產權房的利潤多數被鄉鎮政府和村集體經濟組織瓜分，處于弱勢群體的農民只是得到小部分的分紅。小產權房的利益誘惑可能帶來政府對農民宅基地和其他自留地的侵占，農民在現行體制下只能是“啞巴吃黃連，有苦難言”。

3.滋生腐敗現象，帶來權利的濫用。小產權房是違法的制度安排，無論是基層的鄉鎮政府還是村集體經濟組織都不敢公然違法，肯定是得到上級一定的默許。而要得到這樣的默許就必須給上頭帶來利益，使他們成為利益共同體，必然導致權力尋租。最終小產權房的收益被層層分割，成為政府官員中飽私囊的工具。

4.房屋購買者的權益時常受到侵犯，增加了社會不穩定因素。我國現行的住房政策缺乏對低收入家庭的保障，迫于生存的壓力許多人寧愿承擔一定的風險購買小產權房。由于小產權房不受法律保護，買房“產權”的穩定是由買賣雙方的信用共同維持。一旦這樣的穩定關系被打破，處于弱勢地位的小產權房購買者的利益將會受到侵犯。比如農村房屋拆遷征收補償的費用高于小產權房的價格時，村集體可能以

三、小產權房入市流轉的合理性

“小產權房”作為非法的次生性制度安排，是由于農民和村集體經濟組織等追求利潤最大化導致的誘致性制度變遷。我國基礎的制度是宅基地不能入市流轉，顯然“小產權房”這種次生性制度安排與相關法律沖突。然而，“小產權房”是從農民開始的制度變遷，正如安徽鳳陽小崗村率先開始的土地承包制度一樣，是由于產期以來對農村土地增值收益的利益分配不均衡造成的，制度根源是不合理的土地征收制度。這種自下而上的制度變遷有其合理性，它是農民對公平公正的土地收益分配的利益訴求。諾斯認為，新制度安排有利于“改善生產效率和要素市場”3，“小產權房”入市后將有利于公平與效率的實現。

1.“小產權房”可以盤活農村建設用地市場，提高土地利用率，促進土地集約節約使用。農村宅基地面積普遍超標，一戶多宅、違規建房現象嚴重。農村建設用地的利用效率低下；長期以來，農村集體建設用地被排除在土地建設要素市場外，導致農村集體建設用地缺少競爭和活力，因此建立城鄉統籌的建設用地土地市場，允許農村建設用地自由流轉，是搞活農村土地市場的關鍵。這種制度安排提高了農村宅基地的利用率，改善了農村土地市場，帶來農戶良好的收益。已經在城鎮安家落戶的農村將宅基地轉讓，加速了城鎮化的進程。

2.“小產權房”作為統籌城鄉發展的一環，可以縮小城鄉差距，有利于完善農村地區的基礎設施建設，醫療衛生服務，解決農民的社會保障問題，改善農村的環境。村民或集體經濟組織通過出售或出租小產權房獲得可觀的收入，將這部分收入投入到農村地區的發展。

短期來看，小產權房入市后會沖擊房地產市場，造成一定的不滿和爭議，造成地方財政收入的降低；但是長期來看，小產權房不僅可以縮小城鄉差距，提高農民的收入，改善農民生活條件，還能提高農村土地的利用效率，最終必將提高整個國民經濟生產力。3諾斯，“制度變遷和經濟增長”，選自盛洪《現代制度經濟學上》，四、小產權房合法化的制度障礙

小產權房合法化的阻力來源于政府和相關利益集團。我國的法律禁止農村宅基地入市流轉，屬于諾斯提出的基礎性的制度安排；“小產權房”的出現是由于利益非均衡性導致的次級制度安排。而制度變遷的完成要克服法律障礙及相關利益團體的阻礙。

分析“小產權房”相關利益各方的收益與成本，有助于我們了解“小產權房”出現的利益動機，相關利益各方的利益非均衡性以及“小產權房”合法化的阻力。

對于農民，盡管土地屬于集體所有，農民是宅基地實際的使用人，并且我國于1990年頒發了“宅基地證”，農民擁有宅基地不限期的使用權。目前，隨著農村地區勞動力轉移速度的加快，許多農民拖家帶口到城鎮定居，造成農村宅基地的大量空置；同時，我國人均宅基地面積普遍較高。因此，許多農民將多余的宅基地出讓或租賃出去，以獲得豐厚的利潤。農民也面臨著違法成本和宅基地流轉出去后失去保障的風險。然而由于我國法律規定的模糊性及法不責眾原則，并沒有對宅基地流轉出去的農民進行懲罰。農民唯一擔心的是失去宅基地后的風險。

對于村集體經濟組織和鄉鎮政府，農村“小產權房”因為不需要繳納土地使用費和相關稅費，成本遠低于城市房地產用地。村集體經濟組織的違法動力來源于集體建設用地上開發小產權房帶來的利潤，然而村集體經濟組織也面臨著違法成本。由于各村之間都達成了開發小產權房的默契，相互之間不會揭發彼此的違法行為，當村集體經濟組織為了拿到鄉鎮政府頒發的產權證時，就會產生部分的“公關”費用，這部分費用是鄉鎮政府的收益，鄉鎮政府也面臨著違法成本，也存在向上級的“公關”費用。

對于購買者，在房價上漲遠高于居民的購買力的情況下，許多居民購買不起城市商品房，他們便會轉向小產權房。小產權房購買者的利益在于城市房價和小產權房價格的差價，但是他們面臨村集體毀約，小產權房無法轉正的風險。

對于地方政府，我國政府壟斷土地的一級市場，集體土地經過征收變為國有后才可以出讓。現行土地出讓主要采取招拍掛制度，土地出讓金可能達到征收農村土地成本的幾十倍甚是幾百倍，而這部分的土地增值收益主要被各級地方政府瓜分。一旦農村土地市場入市流轉，必將造成政府賣地價錢的減少，沖擊土地交易市場。因此，地方政府對“小產權房”合法化有很大的阻力。

對于中央政府，小產權房的出現解決許多低收入家庭的住房難題，緩解了住宅房供不應求的局面，有利于社會主義和諧穩定；但是，小產權房“打破了政府對建設用地的壟斷控制，也造成了對城市總體規劃和耕地的破壞”4。此外，“小產權房”違反國家法律法規，消弱了政府的公信力和權威。

對于房地產開發商，由于我國土地資源尤其是建設用地的緊缺，土地市場供不應求，拿地的成本越來越高。因此，部分開發商把眼光投向了小產權房。許多鄉鎮村由開發商投資建設小產權房，利潤按照一定的比例分成，開發商也獲得很大的利益。然而，開發商面臨著小產權房被查出后強拆的風險和相應的處罰。

五、小產權房入市的強制性制度變遷

既然小產權房的存在是一種無效率的制度安排，就要選擇最佳的制度變遷路徑解決這種無效的制度。根據林毅夫的研究理論，制度變遷分為誘致性制度變遷與強制性制度變遷。其中“誘致性制度變遷”指的是現行制度安排的變更或替代，或者是新制度安排的創造，它由個人或一群(個)人，在響應獲利機會時自發倡導、組織和實行。“強制性制度變遷”由政府

6命令和法津引入和實行5。“形成最終的正式的制度安排，取決于多方利益主體的博弈。”，45 劉敏，“從博弈角度分析小產權房出現的原因和出路”，商業經濟，第2009年第1期。林毅夫，“誘致性制度變遷與強制性制度變遷”，選自盛洪《現代制度經濟學》，253頁。6 秦鳳偉，“誘致性制度變遷與小產權房合法化”，中南民族大學學報(人文社會科學版)，2010 年5 月。然而由于村民、村集體經濟組織和鄉鎮政府相對處于弱勢地位，他們博弈的能力較弱，因此，依靠誘致性制度變遷解決小產權房問題將是一個長期的過程。因此，需要依靠強制性制度變遷解決小產權房問題。

政府作為國家的管理者，區別于市場逐利的性質。政府在制定法規政策時，要兼顧效率與公平。根據林毅夫相關理論，強制推行一種新制度安排的預計邊際收益要等于統治者預計的邊際費用，這種收益與成本要按稅收凈收入、政治支持以及其他進入統治者效用函數的商品來衡量。7政府要推行“小產權房”合法化的強制性制度變遷，前提是要進行一系列的制度調整。首先，政府要集中清理小產權房，依法查處不符合條件的小產權房，包括“違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產權房”8，由于各地的小產權房情況不同，清理小產權房的過程中要合情合理。其次，要對農村宅基地確權登記，清晰地界定產權。產權的可轉移性帶來所有權的比較優勢：控制和風險承擔。9農民和集體經濟組織成為小產權房產權的實際控制人，他們擁有自由支配宅基地的權利，受到法律的保護，可以減少政府對權利的侵害。收益水平和風險是相對應的，利潤最大化的動機會激勵部分村民選擇最優的資源配置方式。此外，地方政府和相關利益集團（如大型房地產公司）是“小產權房”合法化的主要障礙，減少阻力的措施是使各方利益損失最小化，因此要給予他們適當的補償。如進行分稅制改革，提高地方的稅收比例；理順小產權房的收益分配方式，小產權房的出售者和購買者補交相應的土地出讓金和稅費，以緩解小產權房入市后對房地產市場巨大的沖擊。

參考文獻： 1.78林毅夫，“誘致性制度變遷與強制性制度變遷”，選自盛洪《現代制度經濟學》，253頁。

郭旭紅，“霾國農襯柳產權房的危害及其解決途徑”，農業經濟2012,／9。9阿曼·阿爾奇安，“產權經濟學”，選自盛洪《現代制度經濟學》。

第二篇：解決小產權房問題之我見

解決小產權房問題之我見

摘 要：近年來，在城市化的進程中出現了大量的小產權房，小產權房最吸引人的地方就在于其價格優勢，這從另一個角度也說明了全國許多大中城市高起的房價正是催生小產權房的重要原因之一。盡管有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。

關鍵詞：解決小產權房問題

一、小產權房的概念

小產權房是指未經法定征地及審批程序,由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商聯合在集體所有的土地上開發建設的房產。它不是法律承認的由國家頒發產權證的房產,只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產權房共分為三類：①占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑；②在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房；③第三類：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

二、小產權房產生的原因

小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。但是就在建設部門以其產權不受國家保護,警告市民別去購買,國土部門以其違法用地,要予以查禁的時候,小產權房卻以其頑強的自生能力,贏得市民和農民的青睞,不斷擴大其市場份額[1]。究其原因,主要有以下幾個方面的原因:

(1)房價上漲滋生了其產生的土壤。

城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實,相對來說小產權房價格上的優勢掩蓋了其產生的風險,以北京為例,截至2009年7月，北京的商品房均價為14650元/平方米，同年4月，北京通州區的小產權房均價為5000元/平方米，二者相差十分明顯。對于想去大城市,而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。假如政府今后不出什么政策,購房者就能以這么低的購房成本享受幾十年的住房,從這一點上來說,他們可能就會覺得這是比較合算的。小產權房價格之所以如此之低,在于其省去了三部分費用:一是購地成本,二是各種稅費,三是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。

(2)地方政府的管理不到位促成其快速發展。

作為一種市場行為,小產權房在房地產市場中能夠存在這么長時間,能夠從局部地區、個別城市擴展到全國,這恐怕應該是政府相關管理部門的失職,是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為,鄉鎮政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規定,任何個人和單位都不得在沒有經農村土地征用轉化為國家土地所有權之后進行土地出讓。作為鄉鎮政府,在全國各地大搞開發區的熱潮中,進行土地違法買賣行為一方面是利益所致,另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關。

三、購買小產權房時的注意事項

在購買小產權房時需謹慎，由于小產權房交易不被法律許可，如果購買人是為了投資，如出現拆遷賠償時，賠償權益歸原產權人所有，購買人主張自己權益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。購買小產權房，除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，也不可以作為二手房進行再交易，而且小產權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。此外，由于小產權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產證，也無法向銀行抵押貸款。還有就是小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規劃之列，所以不能得到有效保證。

四、小產權房對房價的影響

小產權房合法化將促房價下跌，現在的房價之所以這么高，就是因為土地貴，而不是建材貴，土地貴的原因就是地方政府壟斷供給[2]。集體所有的土地轉變成開發地，不能直接賣給開發商，要先賣給政府，政府壟斷之后，再通過拍賣的方式賣給開發商，這樣價格肯定會很高。供給方只有一家，就是政府，這是壟斷性的供給，所以地價就貴，進而房價貴。

五、解決小產權房問題遇到的困難

解決小產權房問題時遇到的難題是：①小產權房數量驚人，全國小產權房所占的土地面積有66億平方米；北京的小產權房大概占整個本地市場的18%左右，已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經占到25%到30%，深圳的小產權房可能占全市住宅總量近一半。②目前絕大部分公眾都無法正確區分小產權房。政府的態度就是大家關注的焦點，盡管業主期望政府以某種形式促使小產權房轉正，但是政府也面對著一個難題：法律上這些建筑不可能取得五證，從規劃到銷售許可都是空白，屬于違章建筑的范疇。

六、解決小產權房問題的建議

對于那些違法違規占用農地開發建設的小產權房項目要堅決地予以取締。要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但是對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經濟手段、用科學發展的長遠眼光來提出對策，解決問題。

1、短期看政策要承認現實，平衡各方利益

短期的經濟手段應注意以下方面：小產權房的建設可能的確會導致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調控房地產市場的同時，也應該考慮利用財政政策，通過加緊改革現行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財政過渡依賴于土地收入的問題。

2、從長期看應該給予農村土地真正完整的產權

《土地管理法》第十條對集體土地產權作了如下規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。從上述規定中，我們不難看出，集體土地產權有三級主體，產權主體不清晰。針對以上情況，提出如下三條建議

(1)各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統一一致和相對穩定的城市規劃，房地產市場才能順利地進行交易。

(2)明確農村集體產權的主體，使農民真正獲得完整的土地產權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結構。

(3)建立統一的城鄉建設用地市場。要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經不存在土地轉用問題，應當具有平等的產權，實行“同地、同權、同價”。形成統一的市場后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實土地價格。形成有效的激勵機制和統一市場才是解決這一問題的根本出路。

參考文獻：

[1]郭雪鵬、朱錫生、季磊：《“城市小產權房”成因分析及應對》，《湖北經濟學院學報》2009年第1期.[2]鄧大洪：《“小產權”可否給高房價退燒》，《中國商報》2006年6月27日.[3]胡傳景：《從“小產權房”談農村建設用地自由流轉制度》，《國土資源》2008年第4期

[4]陳清波：《對待“小產權房”不能“一刀切”》，《中國改革報》2008年5月13日.

第三篇：小產權房買賣合同

小產權房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號碼：

買受人(乙方)身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

第四篇：2012小產權房最新政策

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據悉，針對小產權房問題，國務院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。國務院要求：一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

參加本次全國國土資源工作會的河南省國土資源廳廳長張啟生坦言，如何解決小產權房問題，是國土資源系統乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們在小組討論的時候，就有地方國土局局長提出，是不是可以在符合規劃的地區，探索在征收土地后補交土地出讓金，按經濟適用房政策發證，禁止上市交易的辦法來進行處理小產權房”。

對于這一建議，國土部并未給出明確答復，但工作人員告訴記者，針對小產權房的清理，國土部已和地方政府達成初步意見，決定在今年對小產權房加大查處力度，對新近建設的小產權房項目堅決制止。此外，有關部門目前也在協商、研究相應的政策措施，考慮對已形成的小產權房項目，進行細致調研、區分類別、具體問題具體分析，對針對解決農民自身住房問題的項目和針對外售非農民居住需求問題的項目區別對待。

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第五篇：小產權房講義

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“小產權房”相關法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產權房”的含義

（一）“小產權房”來源

“小產權房”的說法來源于電視、報紙、網絡媒體中的各種報道，政府官員接受記者采訪時也說“小產權房”，政府文件中有時偶爾也出現“小產權房”，人大代表、政協委員、專家、學者、法官、律師、普通百姓社會各界也都在說“小產權房”。

“小產權房”的說法、提法已經眾人皆知。

（二）“小產權房”包含的內容

各界人士說的“小產權房”的含義是不是為一個含義？這個眾說紛紜，內容不一樣。有的人認為“小產權房”是針對城市當中商品房而言的，城市中的商品房是大產權房，農村中的各類房屋就是“小產權房”；有的人認為，農村宅基地的房子本身沒有房產證只有土地證，這種房子是“小產權房”；農村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據耕地，有的是建設用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產權房”；有的人認為城市里的某些房子也是“小產權房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產權房”；還有的將農村中的蔬菜大棚、農業觀光園、家庭農場之類的房屋和建筑物、構筑物其附屬設施均歸“小產權房”。

不同的人對“小產權房”的理解是不一樣的，他所說的“小產權房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產權房”這個名詞，但是針對性不是唯一的，所以討論“小產權房”的問題，首先要將討論的內容、針對性進行明確。

（三）“小產權房”法律上的含義

所有的法律法規中沒有“小產權房”的術語、概念，我作為專業律師對“小產權房”的理解是：眾人皆知，內容豐富，不同的人所說的“小產權房”其指向的房屋是不同的，“小產權房”不是一個法律術語。

今天的題目雖然是“小產權房”相關法律問題，但是主要談：農村宅基地上的房屋及農村集體土地使用權流轉的相關法律問題。

二、各類“小產權房”的形成、發展及現狀

“小產權房”是一種社會現象，隨著我國房地產市場的建立逐漸發展起來。

（一）“小產權房”的形成

北京的房地產市場從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經有商業意義上的房地產開發。

我國的《房地產法》是1994年制定，1995年1月1日實施的。房地產開發最早的階段是處在違法開發、非常混亂的狀態，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個階段，在這個階段當中，房地產開發所占用的土地很多是農村集體土地。現在城市里、城市郊區很多商品房，尤其是郊區的商品房占用的大多數土地都是農村集體土地，隨著城市的發展，農村的集體土地就征為國有了。

北京的城市不斷地擴展，城市的邊緣不斷地在擴大，擴大的過程當中，農村集體土地逐漸變為國有的土地。

“小產權房”的形成實際上就是隨著房地產開發過程當中形成的，不規范、不是按照法律規定嚴格開發的過程中，形成了很多“小產權房”。

（二）“小產權房”的發展

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商品房的開發逐漸走向規范。1998年——2005年也是一個階段，房地產的市場在發展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個時候，看到了農村集體土地的價值，尤其是宅基地。

這種現狀從90年代初到現在一直存在著，只不過現在越來越多，就是城里人到農村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產的發是極為不正常的階段，高房價，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農村各種各樣的“小產權房”提供一定的空間。

（三）“小產權房”的現狀

“小產權房”在全國各地非常多，現在所占的份額、比例數量非常巨大，針對現在“小產權房”各種形式多樣、不同情況的現狀，引起了國家的高度重視。“小產權房”不僅僅是一個社會現象，或者經濟現象，它會影響國家政治的穩定、社會的穩定，涉及到“三農”問題。“小產權房”的現狀從法律上并沒有一個非常好的體系來完善，現實擺在了目前，政府要重視，包括現在的國土部等國家部門機關，在以后一兩年的過程當中，對“小產權房”的認定，怎么去規范，怎么去發展，現在都處在研究當中，并沒有很好的策略，這是目前的現狀。

作為律師、法律專業人士，需要對社會的各種現狀應當有一個理性的分析，對各種現象在法律上有一個明確認識。根據現在各種“小產權房”的現狀，現在現行當中，已經發生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進行買賣，雙方發生糾紛。另外涉及到“小產權房”合法性的問題，占用農村集體土地，有的是耕地，有的是非農建設的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個問題，大多數都是行政機關介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產權房”的現狀，通過幾個帶有典型意義的案例對相關法律問題進行分析，會更有針對性，因為這些案例是現實當中發生的，實踐當中可能還存在。另外各方的觀點，在法律上會給一個探討。

（一）農戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個案例法院判決依據是《土地管理法》第63條的規定。

國務院辦公廳有一個文件，那個文件當中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知【京高法發2004]391號】，這個文件第二審法院不會寫在判決書里，作為律師這點比較容易理解，有些問題在司法實踐當中，高級法院做出來的會--------------------------精品

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議紀要、相關規定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當中，下級法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個情況主要對現狀的一種歸納；第二，關于農村私有房屋買賣和效力的認定，與會人員多數人員（搞法律的人）認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。這是法律界很多人的意見。

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁承讓土地的通知》 第二條第二項：農村住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買住宅發放土地使用證和房產證。

對這個文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國務院是最高的行政機關，行使的是一種行政的權力。

現在的宅基地房屋買賣現象非常多。

（二）國土部門查處違法占用農村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區楊宋鎮出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責任公司違規建設高爾夫球場案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農業科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農場被拆除案

7.北京市房山區青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現實是比較復雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應當怎么進行認定。

四、農戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認為買賣合同是無效的。政府認為不能出售給城里居民，這在政府文件當中有明確的規定，但是在法律上要進行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個是要有宅基地，宅基地是合法的使用權人，作為一個個人；購買人也是個人，是平等的民事主體，判斷一個合同是否有效還是無效，根據《合同法》的司法解釋二，認定合同無效必須是滿足法律規定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權利義務也很清楚。有爭議的一點是這個合同是否違反國家法律法規。國務院所有的文件是否可以視為行政法規，這是一個焦點問題。

《立法法》第五十六條：“國務院根據憲法和法律，制定行政法規。“行政法規可以就下列事項作出規定：

“

（一）為執行法律的規定需要制定行政法規的事項；

“

（二）憲法第八十九條規定的國務院行政管理職權的事項。

“應當由全國人民代表大會及其常務委員會制定法律的事項，國務院根據全國人民代表大會及其常務委員會的授權決定先制定的行政法規，經過實踐檢驗，制定法律的條件成熟時，國務院應當及時提請全國人民代表大會及其常務委員會制定法律。”

第五十七條：“行政法規由國務院組織起草。國務院有關部門認為需要制定行政法規的，應當向國務院報請立項。”

第五十八條：“行政法規在起草過程中，應當廣泛聽取有關機關、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式。”

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第五十九條：“行政法規起草工作完成后，起草單位應當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關資料送國務院法制機構進行審查。

“國務院法制機構應當向國務院提出審查報告和草案修改稿，審查報告應當對草案主要問題作出說明。”

第六十條：“行政法規的決定程序依照中華人民共和國國務院組織法的有關規定辦理。”

第六十一條：“行政法規由總理簽署國務院令公布。”

第六十二條：“行政法規簽署公布后，及時在國務院公報和在全國范圍內發行的報紙上刊登。

“在國務院公報上刊登的行政法規文本為標準文本。”

通過《立法法》第三章的規定，我們可以看到行政法規在《立法法》當中有非常明確的規定。

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