第一篇：商業街定義

商業街的基本思路

要解決的問題

解決商業街的繁華氣氛與別墅的寧靜氣氛之間的沖突問題。

解決商業街車行交通空間與步行交通空間的隔離問題。

解決商業街的平直單調，感覺很長，很枯燥的問題。

解決商業街的歷史人文記憶的缺乏。總體構思

以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運用軸線對稱布局，采用點，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂購物，文化休閑的街道環境。構思的基礎

運用以景觀意境為出發點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業街的標識性。

街是人們行走，徜徉、休息、交流的開放空間，所以區分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，通過高差解決人車分流。交通分析

運動與通路：

設計中充分考慮人的運動心理，把緊張的運動與放松的運動有機的結合起來，沿散步道給人們提供一個可以曲折，延長的運動線路，放松休閑的觀賞景觀。

使設計更加人性化。確定適當距離的關鍵不僅是實際的自然距離，更重要的是感覺距離，通過景觀節點的設置，景觀設施來豐富人們的視覺感受，單調平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長。

人車分流：

通過豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業街的購物會感覺安全，真正營造一個休閑，自由徜徉的街道環境。

空間分析

一般商業街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對兩側都是店鋪的商業街，在商業建筑前約19m寬的范圍內，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個不同的空間。在根據建筑的軸線在相關節點上設置種植壇形成景觀序列，根據建筑的收放控制臺階的收放。景觀節點

以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設置三大景觀區，它們既相互聯系又具統一性，通過軸線的控制來實現。三大景觀區為:入口廣場與商業街區，旱噴泉廣場區，鄰水大草坪區,分別滿足人們的購物娛樂，休閑的功能，動靜分區的過渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態活動功能。色彩分析

建筑的立面以梨黃（明亮）為主色調，門窗飾線，鐵藝欄桿用白色或木色，建筑功能入口用騎樓來區別，色彩為紅色磚墻（仿紅色磚墻瓷磚），其整體為明亮的暖色調。設計的鋪裝，小品，附屬設施等都采用暖色調設計，形成從色彩上達到統一的效果。停留區域與心理學

邊界效應理論指出：森林，海灘，樹叢，林中空地，建筑廣場的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛停留的區域。我們在商業街設置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來與人交談，停留一段時間的動作誘因。處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個人，團體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要盡量創造多層的邊緣。

人的活動是從內部和朝向公共空間的的中心的邊界發展起來的，通過孩子們總是現在門前聚集一會，然后在開始游戲并占有整個空間。

彎曲的街道使步行變得更加有趣，且對于減少少風力干擾方面是有益處的。變換的街道空間，小型廣場的穿插使步行網絡的心理距離變短了。人在步行時都愛抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強烈的。哥本哈根的一處廣場記錄，每一個人都沿最短的線路穿過廣場。開場空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，空間的邊緣既可以體驗到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細枝末節，令人賞心悅目。臺階是打斷步行節奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。

商業街入口廣場

避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行。可見目的的時要遵從簡捷的原則。規劃的直角使用功能是不方便的。這個聚集包括購物，娛樂休閑和享受生活！

商業街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑！

入口廣場除了應該烘托建筑的特色與氣勢，更應該是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。規模特點

商業街規模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規模可能會有較大的差別。但商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境。規劃設計特點

沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業街項目到底如何進行規劃設計，如何把握規劃設計準則，對于開發商來講是一個重要的問題。名稱特點

專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本，例如北京三里屯酒吧街，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。

第二篇：商業街的定義及特色商業街

商業街的定義、特點及分類

文摘 2009-7-20

市場消費需求的巨變直接導致了零售業交易方式的變化，隨著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費者開始注重包括產品因素在內的“整體服務質量”，與此相應，他們越來越以一種“機會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單位時間內能盡可能多的行使商品選擇權、自主決策權，在這里，顧客對商品價值的評價日益轉化成為一種對“時間價值”甚至“生命價值”的考慮了。為了順應這種消費潮流，自然而然產生了網上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務熱潮，但是電子商務的發展要受到諸如人口素質、基礎設施、傳統消費觀念、網絡支付機制等多方面的制約，難以在我國這樣的發展中國家達到普及水平。然而我們說，即使以上制約電子商務的瓶頸問題得到了解決，網上交易仍然無法代替其他諸多零售業態，因為判斷一種現代商業業態在某個國家或地區是否有發展前途，關鍵是看其是否適應了當地消費者的生活方式與購物方式。現在很多情況下，人們并不是為了購物而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨特的方式參與到商品的銷售、服務乃至設計、生產的全過程（或其中的某個環節）之中，從而在獲得商品使用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗。

網上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業街則不同，當你攜同你的家人、朋友到商業街去逛一逛時，你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認識的或不認識的人相互交流；感受商業街那濃濃的商業氣氛。另外商業街適應了現代家庭“一站購齊”（one stopping）的消費心理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務項目，而有比較靈活的市場反應能力，可以提供全面服務，滿足了人們多樣化的生活需求，成為消費者購物、娛樂一體化的場所，符合我國未來的消費發展趨勢。因此我們只能把網上購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業態，更不可能成為人們日常的一種生活方式，即使在網絡充斥著整個社會的e時代，商業街的魅力依然難擋。

一、商業街的定義、特點及分類

什么是商業街？商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。其特點主要有以下幾個方面：1.功能全。現代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫療、服務、修理、交通等15項功能和50～60個業種，現代商業街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求。2.品種多。現代商業街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結合起來。3.分工細。分工細、專業化程度高，是現代商業街的重要特色，現代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經營專業化、品種細分化，商業街除了少數幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業店組成。4.環境美。商業街的購物環境優雅、整潔、明亮、舒適、協調、有序，是一種精神陶冶、美的展現和享受，突出體現購物、休閑、交往和旅游等基本功能。5.服務優。服務優是商業街的優勢和特點，除了每一個企業塑造、培育和維護自己的服務品牌，推進特色經營外，要突出商業街服務的整體性、系統性和公用性，提高整體素質、維護整體形象、塑造整體品牌。

綜觀現在各種商業街，大致可以分為三大類：

1.中央商業街。中央商業街一詞是大都市商業發展到一定程度的產物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業街的稱號，但中央商業街的內涵究竟是什么，至今沒有明確的、權威的界定。可以說，一個真正的中央商業街必須是這個城市的商務功能核心。從一般意義上講，作為中央商業街要具備以下幾個特征：第一，商業特別發達。這里所說的“商業”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜合性功能的區域。它不僅涵蓋了一般的零售業和服務業，并且包括金融、貿易、信息、展覽、娛樂業、房地產、寫字樓及配套的商業文化、市政、交通服務等設施，是一個大商業的概念。第二，有較高的社會知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環、紐約的曼哈頓第七大道等都在區域經濟活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響著世界經濟的發展，其社會知名度要明顯高于其它地區的商業中心。第三，中央商業街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地區某一范圍內發揮作用。換句話說，中央商業街應是一座城市的開放窗口，它是整個城市經濟和商業發展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務活動的人都必須要前往的地方。第四，中央商業街應位于城市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現代化的市政、信息環境、對國際跨國公司有巨大的吸引力。

2.地區商業街。與中央商業街相比較，還存在地區性的商業街，即分布在各個居民住宅區、主干線公路邊、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地的商業繁華街道。二者有明顯的主從區別，概念不能相互混淆。相對中央商業街而言，地區商業街的主要特征是：第一，地區商業街的總體規模小，它以零售業為主，是簡單的商業組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲商店等，其活動范圍局限在有限的商圈內。第二，地區商業街是一種社區化消費場所，不是輻射整個城市的行為。

3.特色商業街。商業特色街即是在商品結構、經營方式、管理模式等方面具有一定專業特色的商業街。分為兩種類型：一是以專業店鋪經營為特色。以經營某一大類商品為主，商品結構和服務體現規格品種齊全、專業性的特點，如文化街、電子一條街等。二是具有特定經營定位。經營的商品可以不是一類，但經營的商品和提供的服務可以滿足特定目標消費群體的需要，如老年用品、女人用品、學生用品等。在我國現階段，特色街已經取得了長足的發展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業街，如北京的隆福寺商業旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環境，專、特、精的經營方向，現代與傳統交相呼應，散發出濃郁的城市型文化休閑氣息。

二、商業街在我國發展的必要性

隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”（one step shopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當我們注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權時，當我們對我國未來經濟的成長壯大充滿信心時，便不難發現這點。而這又是商業街迅猛發展的重要支撐點。

順應著這種新的消費潮流，1999～2000年，商業街與購物中心（shopping mall）迅速熱起來，從商業街和購物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關系，他們的社會作用、功能、經營結構是共同的，都是在為商業服務業企業集中營造一個更理想、更舒適的經營環境；都是商業服務業多種業種、零售業多種業態的有機組合體；在店鋪數量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業與旅游業的黃金結合點。中國為什么有商業街的生存空間呢？

這是由于中國的特殊國情決定的，一是因為中國轎車沒有發展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經常到僅有一家購物中心的郊區購物；二是因為中國人骨子里有一股濃烈的懷舊情結，中國的古都、古城、古鎮很多，商業街動輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是鮮活的“清明上河圖”，shopping mall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業街的歷史厚重感和傳統文化的穿透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節假日城里人愛逛街，鄉下人愛趕集，位于市區繁華地帶、集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的商業街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因為商業街不僅僅是承載人們購物的場所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市競爭力的巨大決心，某種程度上反映著商業發展繁榮的程度，進而體現著一個城市的整體形象，有的甚至成為招商引資的“龍頭項目”。

可以這樣說，商業發展到今天提出了商業街建設，這是商業經營者自覺或不自覺地進行錯位競爭的一種表現，是市場由同類重復、無序競爭向理性競爭、有序競爭發展的一種表現，既是對中心城市原有商業資源的一種整合，也是商業向更高級階段發展的一種準備。既然在我國商業街具有如此大的魅力，那么我們應該如何著手去建好一條商業街呢？我們必須從戰略和戰術兩個方面加以考慮。戰略即商業街的市場細分和市場定位問題，戰術即在建商業街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業行為；其管理模式究竟是怎樣的；應采取什么樣的業態組合以及在建設過程中的具體問題，如交通、服務設施等等。

三、商業街建設的戰略研究

任何商業街在建成之前，都應該進行恰當的定位。商業街市場定位，是根據消費者的數量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別，層次的消費者進行細分，以確定該商業街的規模、經營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業街市場定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位應建立在對消費者及其消費行為認真分析的基礎之上。

企業在對商業街定位之前，首先應該認真分析為之服務的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所產生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當之處及時進行調整，否則將會浪費有限的資金及空間。

（一）消費者群體目標對象的選擇

消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業街消費者主體的界定，也就是一條商業街所能吸引到的、在商業街內有消費意愿的消費者群體。不同的商業街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。所以應選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應該考慮商業街的地理位置及商品設置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業街可以在較廣區域的人口中再進行細分，而較偏僻地區的商業街，就應著重選擇該商業街所能輻射到的一定區域的人口。

從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業街，其輻射區域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業街的產品設置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業街內流動人口比重較大，決策者們就應該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力。總之，不同的商業街其消費者主體的界定應有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。

（二）商業街市場定位所應考慮的消費者因素

1.消費者的數量。一定數量的消費者是建成一條商業街的先決條件，也是確定一個商業街規模大小的基礎。市場規模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務的現實購買者與潛在購買者決定，如果現實購買者與潛在購買者越多，市場規模就越大。而這些購買者數量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定的條件下，人口數量越多，增長越快，市場規模就越大。所以人口數量因素，應成為商業街規模確定必需考慮的因素。

2.消費者的性別、年齡結構。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現出的差異越來越明顯，不同性別年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質量與品牌，持幣待購現象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現的差異性更大。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設置“女人街”也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業街定位之前，應充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數進行預測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調整，才能取得成功。

3.消費者的職業特征。不同職業的人所處的工作、生活環境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較大的差異。如果把從事不同職業活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產品的追求注重品牌和內在質量。隨著市場經濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現出的差異。一般而言，在外資企業工作的職員，工作節奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環境的關系，他們多追求高檔名牌產品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應體現出商品的新風格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出路。

4.消費者的文化程度構成。消費者的文化程度構成，是人口素質中的一個重要部分，對商品需求的影響相當明顯。人們的市場需求隨人口文化結構的變化而不斷變化。文化素質較高的消費者對文化消費等發展資料的市場需求相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區域內的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業街市場定位之前，應充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學及以上的人口，在業與不在業的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學生雖然在消費品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學周圍較少能形成高檔商業街的緣故。

5.消費者的收入狀況。消費者的收入，是影響消費構成和消費水平的重要因素，因而應成為商業、企業在商業街定位時考慮的重點。總的說來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質量好而價格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規模大小的一個重要的測量器。

四、商業街建設的戰術研究

（一）商業街建設應是企業和政府的珠聯璧合

商業街是城市化的必然產物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發形成的老商業街立即被列入改造的規劃，在資金上予以安排，商業街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構對商業街實施統一規劃、建設和管理，才能使商業街形成獨特風格、環境優美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業態的態度對待商業街，那么這種商業街建設得絕對沒有價值。

于是在“城市的名片”思想的指導下，大規模的改造或興建開始了，對象是“街”，目的是諸如“漂亮”、“洋氣”這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規劃方面的專家。工程結束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業街要尊重市場規律，它歸根到底是一個商業問題，而不是城市建設問題。追溯商業街的起源，都是市民經濟的產物，私營小業主靠著勤奮和機敏在商業街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經營不佳的企業自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業街上，這種機制存在嗎？所以企業應是商業街的絕對主體，政府的職能僅僅是“引導”企業去發揮商業街的總體優勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現了一條由民營企業出資改造并冠名的商業街——悅洋商業街，這條商業街全權由企業規劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報給政府。

但是對于一些老商業街，它的歷史文化遺產非常豐富，如果全部交給企業去開發，由于商業街地處黃金地段，地價和獲準進入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分攤的建造成本。對于整條商業街的協調問題，比如老商業街的傳統風貌與現代設施的關系，則在考慮的倒數之列。因此，商業街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現代商場排擠了老字號，一派歐美情調，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關重要。

（二）管理模式上要不斷創新

現在，我國商業街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調制，從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業街；物業管理制，成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，如深圳市東門商業街。筆者認為物業管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區和寫字樓的物業管理已經有了成功的經驗，而把這種模式引入商業街的管理，目前還處于嘗試階段。

（三）各種類型商業街側重點應各有不同

中央商業街作為一個城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業功能，還有展示城市個性特色的功能，因此在建設、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否定；地區商業街作為一個社區的紐帶，應以其無限的親和力取勝，與周遭的環境、人文融為一體，強調“三民”方針，即“便民”、“利民”、“為民”。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規模的商業街，主要是緣于紐約市600萬有很強購買力的人口；專業商業街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。

（四）業態、業種組合要合理，各種功能要配套

如何對商業街業態業種進行合理的規劃引導，是商業街管理的一大課題，也是規劃建設的大問題，因為商廈不管是政府開發還是私營企業興建，最終都是分散賣或租給中小業主，如果事先沒有合理的規劃和引導，難于形成商廈的主業和特色，很容易造成商品“千店一面，單調雷同”的局面，并難以形成規模效應，甚至相互影響，降低整個商業街的檔次。中心商業街業態應以專業店、專賣店、百貨業為主，地區商業街應以便利店、超市為主，特色街應以專賣店、專業店為主，各商業街在業種上應有零售業、餐飲業、大眾娛樂業、通訊服務業（電話亭、座椅、醫療設施、酒店等）。根據調查，最佳的業種搭配為：零售業占65％，餐飲業占20％，大眾娛樂業占10％，通訊服務業占5％。

（五）注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體

對于世界上任何一個大城市來說，其發展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構成了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業街的建設必須注意保護和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統，使其成為城市整體建設的一個組成部分。商業街區的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規劃建設中應盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會大損。商業街的古老歷史文化遺址，在改造建設中應更好的融入新的規劃中，使傳統與現代相結合。

另外，還必須注重突出城市主調，與城市風貌渾然一體。如北京環故宮的幾個商業街，從其發展演進看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調與風貌。這些商業街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構造出一種獨特的氛圍，并與古都風貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。

（六）注重細節的魅力，交通方便，購物環境優美

商業街改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、街頭小品、廣告設施等等，如果配套設施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業街管理帶來相當大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節都要經過精心設計，強調整體風格的一致性，同時，又要通過這種“一致性”展現出“個性”，即該商業街的獨特賣點。

交通問題向來是商業街建設的一個難點問題，主要表現在交通與流通的矛盾關系上，一方面交通帶動流通，另一方面，流通又限制了交通，商業街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往返穿行一條繁忙的城市“公路”，人為造成交通和商業的“打架”。從西方國家的實踐檢驗看，解決這一問題的主要做法就是商業的島區化，即“人與車的分離”——把商業活動區域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街。現在，在我國也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認為這種做法，尤其對于中心商業街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭路的問題，讓人們在沒有車輛的商業街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們在一個沒有汽車尾氣的干凈環境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設得再好也沒有用，因此，步行街應該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非機動車倆供人們在疲憊時乘坐。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。

北方商業街實例

大柵欄商業街

乘20、59、110、120、201、742、744支、826、859路；或地鐵2號線前門站下

大柵欄是北京最古老、最著名且又獨有北京風韻的古老街市和商業鬧市區。該街東起前門西大街，西抵煤市街，全長近300米，街道狹窄，兩側店鋪、商號鱗次交錯，終日人流于此，熱鬧非凡。

張一元茶莊 宣武區大柵欄22號 63034001 www.tmdps.cn

六必居歷史悠久，已有四百多年的歷史。六必居的甜醬黑菜、甘露、大醬瓜、八寶菜、十香菜、白糖蒜、稀黃醬、鋪淋醬油等12種產品，在清朝時都曾被定為御用產品。關于“六必居”的來歷有兩種傳說。其一說，六必居最初由六人合開，并托嚴嵩題匾。嚴嵩便寫了“六心居”。但一想，六心豈成合作，便在“心”上加一撇，“六心居”便成為“六必居”。其二說，該店興起于釀酒，在釀酒中提出：“黍稻必齊，曲蘗必實，湛之必潔，陶瓷必良，火候必得，水泉必香”，故而稱六必居。隨著人民生活水平的不斷提高，國際交往的不斷增多，六必居醬菜的銷量也在逐年遞增，在周總理和市領導的關懷和支持下，六必居的生產和經營條件也不斷改進，建起了生產廠房、添置了機器設備，成為一個具有相當規模的、現代化的先進食品工業企業。

步瀛齋鞋店 宣武區大柵欄街8號 63013329 步瀛齋鞋店開業于清咸豐八年（公元1858年），是一家以生產經營布鞋、皮鞋而聞名于京城的老店。步瀛齋前店后廠，生產用料講究、做工精細、造型古樸。其店名曰“瀛”乃大海，“瀛寰”即全球，寓意穿了步瀛齋的鞋可以走遍全世界。鞋好意深，很符合顧客的心理企盼。鞋店專門經營全國各大鞋廠的名、特、優、新產品，薈萃了北京、上海、廣州、福建、天津、溫州等地的男女皮鞋、布鞋、童鞋、拖鞋及各種運動鞋、健美鞋等，已達200多個花色品種。其款式新穎，可與現代流行服裝配套，并以優質的服務，周道的便民服務，吸引著八方來客。

馬聚源帽店 宣武區大柵欄街8號 63035955 馬聚源帽店開業于清嘉慶十六年（公元1811年），是北京的知名老店。舊時社會上流傳著一個順口溜：“頭戴馬聚源，腳踩內聯升，身穿八大祥，腰圍大四恒。”意即：一個人有這樣的穿裝，才稱得上高貴氣派。馬聚源被譽為帽業之首，主要是該店制作的帽子用料講究、制作精細、質量上乘，自制自售，優質優價，而且能根據市場需求，及時更換品種，滿足供應。該店清朝時主要為朝廷官員做纓帽。制作纓帽的纓子，專用西藏的牦牛尾，做出來的纓子好看、絲絮勻順、動也不亂。纓子還要選用藏紅花染制，顏色鮮艷，永不褪色。解放后，又陸續改為生產八角帽及滿、漢、蒙、回、藏、維吾爾等各民族需要的民族帽。花色品種達一百多個。同時還生產一些水獺、青根貂、狷子、貍子、旱獺、油獺等優質皮帽，深受國內外的贊譽。

同仁堂藥店

宣武區大柵欄街24號 63030221

同仁堂藥店門市銷售湯劑飲片及自制的丸散膏丹。由于名氣大，在清雍正元年（公元1723年）已開始供奉御藥房藥材。同仁堂藥方，除古方、民間驗方外，大部分是出自名醫之手和來自清宮的秘方，匯集了中醫藥之精華。據清光緒十五年（公元1889年）的同仁堂藥目中記載，所列的四百九十五種成藥，其中一半為宮廷秘方，如烏雞白鳳丸、參茸衛生丸等。同仁堂自制成藥中的十大名牌：安宮牛黃丸、蘇合香丸、再造丸、安神贊育丸、女金丹、局方至寶丹、紫雪散、活絡丹、虎骨酒等都是挽垂危于頃刻、救急癥于即時的祖國醫藥之珍品，可稱得上藥到病除、聞名中外。

德壽堂藥店

宣武區珠市口西大街175號 63032093

德壽堂藥店始建于1934年，店鋪是一座中西結合形式的兩層樓房。鋪面上方建有鐘樓，正面墻上刻有德壽堂店名，兩邊刻有“同臻壽域”，“共筑春臺”兩幅寓言。藥店右方墻角刻有“德壽堂南號參茸藥店”的楷書大字豎匾。全樓描金彩畫、字體雄渾，至今令人注目。德壽堂制作的“牛黃解毒丸”，與聞名的“長春堂避瘟散”齊名。德壽堂現在主要經營中藥的湯劑飲片和丸散膏丹等中成藥，兼營西藥及藥酒等，設有藥師及藥劑師為顧客問病購藥和抓藥把關，并代客煎藥，來方加工成藥等。

琉璃廠文化街

乘7、14、15、66、45路在琉璃廠站下；乘102、105、603、603支路虎坊橋站下車向南；或地鐵2號線和平門站下，向南

乾隆年間（公元1736年-公元1795年），琉璃廠成為古玩字畫、古籍碑帖及文房四寶的集散地。建國以后，這里更富有文化街的特色。馳名中外的榮寶齋及中國書店和文物商店的許多門市部先后在此設立。

1982年琉璃廠文化街整修重建。新建成后的街道全長750米，東至延壽寺街西至南北柳巷，中為南新華街。街道兩旁，鋪面店堂青磚灰瓦，磚雕彩繪古色古香，更具有濃厚的古代街市色彩。

榮寶齋

宣武區琉璃廠西街19號 63034198 www.tmdps.cn

榮寶齋老店創業于1672年。榮寶齋前身是“松竹齋”，光緒二十年以取“以文會友，榮名為寶”之意，請著名書法家陸潤癢題寫了“榮寶齋”三個字。榮寶齋的木版水印聞名中外。早在1933年，榮寶齋將刻版、印刷、折裁等技術組合在一起，使印品藝術更臻完美，被魯迅、鄭振鐸先生稱之為“琉璃廠諸箋肆中之‘白眉’”。榮寶齋在魯迅主持下，翻刻了明末金石篆刻名家胡日從主持刻印的《十竹齋箋譜》，堪稱精湛卓絕，非其他箋譜所企及，魯迅先生曾稱贊道：“將來怕也未必再有此刻工和印手。”榮寶齋的復制印刷品酷似原作。齊白石在世時，幾乎辨認不出哪幅是他的原作。榮寶齋的復制名作，如《夜宴圖》、《簪花仕女圖》、《清明上河圖》等，先后在20多個國家展出，在國際上贏得了極高的榮譽。

海王村

宣武區琉璃廠東街115號 63017979

北京海王村形成于遼金時代，興盛于清末民國時期。今天的古玩市場又是京城開辦的最早的大型古玩市場，位于北京和平門外的琉璃廠東文化街，屬中式庭院式商場，面積1500平米。經營字畫古玩等商品達數萬種，在海內外收藏界享有很高的聲譽。這里曾多次接待國內外政要及知名人士，亦為琉璃廠休閑購物收藏的好去處。

宏寶堂

宣武區琉璃廠西街3號 63017427

成立于1999年6月的宏寶堂，是在原“孔膳堂”的基礎上創立起來的。雖歷史不長，但宏寶堂的書法字畫在國內外的文化界已具相當知名度。

北京畫店

宣武區西琉璃廠44號 63183640 一直以來，北京畫店都以其經典作品獨有的藝術魅力享譽中外。“以文會友，以友輔仁”是其一貫宗旨。位于王府井大街鬧市區的北京畫店于2003年遷址琉璃廠。其匾額出自大師吳作人之手。這里專門經營近、現代中國書畫作品和著名書畫家的精品，既是傳播文化藝術的窗口，又是典雅藝術的殿堂。畫店分繪畫展廳、國畫展廳、文房四寶銷售廳、畫材銷售區、裝裱中心、工藝美術禮品廳等。質樸的文化氣息，高雅的藝術氛圍定能使您流連忘返。

戴月軒湖筆店

宣武區琉璃廠東街73號 63042542 www.tmdps.cn

戴月軒湖筆店于民國五年（公元1916年）開業，以制售湖筆為主，兼營其他文房用品，是琉璃廠文化街上唯一一家以個人名字作店名的老字號，匾額為徐世昌所書。戴月軒每制作一支湖筆要經過多道工序，每道工序都要認真制作，嚴格把關，所以所制之筆都能達到內優外美、筆頭尖、齊、圓、健四大特點，支支有筆鋒，深受書法家和畫家的信賴和喜愛。

一得閣

宣武區東琉璃廠67號 63017332 / 63017336

一得閣始建于清同治四年（公元1865年），已有140余年歷史。一得閣墨汁用油煙和松煙為原料制作，用這種煙灰調成墨汁出售。解放初期，又研制出合理的配方，采用四川自貢的高色素天然碳黑，再加進麝香、冰片、碳酸等，制出的墨汁不僅烏黑，還能防腐且香味濃郁。著名畫家李苦禪提筆寫下警語：“一得閣墨汁濃度適合，墨變已足，不滯不漆，書畫咸宜，可比美昔年之松煙也。”后來一得閣又研制出“中華墨汁”等著名產品。

汲古閣

宣武區南新華街25號 63032145

北京汲古閣文物復制廠是以先進手段實行現代管理的傳統作坊式企業。這里師承絕技，工匠云集，完全以傳統的手工工藝為國內外博物館承辦文物的整修和加工復制，生產具有高度觀賞價值和藝術研究價值的中華文物精品。經銷自夏、商至晚清數千年間具有代表性的青銅器、陶器、拓片、木刻、石刻、壁畫、古畫等文物復制品。

南方商業街

第三篇：第一章商業街的定義及分類

第一章商業街的定義及分類

一、商業街的定義、特點及分類 什么是商業街？商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。其特點主要有以下幾個方面：1．功能全。現代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫療、服務、修理、交通等15項功能和50～60個業種，現代商業街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求。2．品種多。現代商業街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結合起來。3．分工細。分工細、專業化程度高，是現代商業街的重要特色，現代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經營專業化、品種細分化，商業街除了少數幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業店組成。4．環境美。商業街的購物環境優雅、整潔、明亮、舒適、協調、有序，是一種精神陶冶、美的展現和享受，突出體現購物、休閑、交往和旅游等基本功能。5．服務優。服務優是商業街的優勢和特點，除了每一個企業塑造、培育和維護自己的服務品牌，推進特色經營外，要突出商業街服務的整體性、系統性和公用性，提高整體素質、維護整體形象、塑造整體品牌。綜觀現在各種商業街大致可以分為如下三大類：1．中央商業街。中央商業街一詞是大都市商業發展到一定程度的產物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業街的稱號，但中央商業街的內涵究竟是什么，至今沒有明確的、權威的界定。可以說，一個真正的中央商業街必須是這個城市的商務功能核心。從一般意義上講，作為中央商業街要具備以下幾個特征：（1）商業特別發達。這里所說的“商業”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜合性功能的區域。它不僅涵蓋了一般的零售業和服務業，并且包括金融、貿易、信息、展覽、娛樂業、房地產、寫 字樓及配套的商業文化、市政、交通服務等設施，是一個大商業的概念。（2）有較高的社會知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環、紐約的曼哈頓第七大道等，都在區域經濟活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響著世界經濟的發展，其社會知名度要明顯高于其它地區的商業中心。（3）中央商業街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地區某一范圍內發揮作用。換句話說，中央商業街應是一座城市的開放窗口，它是整個城市經濟和商業發展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務活動的人都必須要前往的地方。（4）中央商業街應位于城市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現代化的市政、信息環境，對國際跨國公司有巨大的吸引力。2．地區商業街。與中央商業街相比較，還存在地區性的商業街，即分布在各個居民住宅區、主干線公路邊、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地的商業繁華街道。二者有明顯的主從區別，概念不能相互混淆。相對中央商業街而言，地區商業街的主要特征是：（1）地區商業街的總體規模小，它以零售業為主，是簡單的商業組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲商店等，其活動范圍局限在有限的商圈內。（2）地區商業街是一種社區化消費場所，不是輻射整個城市的行為。3．特色商業街。商業特色街即是在商品結構、經營方式、管理模式等方面具有一定專業特色的商業街。一般分為兩種類型：（1）以專業店鋪經營為特色。以經營某一大類商品為主，商品結構和服務體現規格品種齊全、專業性的特點，如文化街、電子一條街等。（2）具有特定經營定位。經營的商品可以不是一類，但經營的商品和提供的服務可以滿足特定目標消費群體的需要，如老年用品、女人用品、學生用品等。在我國現階段，特色街已經取得了長足的發展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業街，如北京的隆福寺商業旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環境，專、特、精的經營方向，現代與傳統交相呼應，散發出濃郁的城市型文化休閑氣息。

二、商業街在我國發展的必要性隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當我們注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權時，當我們對我國未來經濟的成長壯大充滿信心時，便不難發現這點，而這又是商業街迅猛發展的重要支撐點。順應著這種新的消費潮流，1999～2000年，商業街與購物中心迅速熱起來，從商業街和購物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關系，他們的社會作用、功能、經營結構是共同的，都是在為商業服務業企業集中營造一個更理想、更舒適的經營環境；都是商業服務業多種業種、零售業多種業態的有機組合體；在店鋪數量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀 光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業與旅游業的黃金結合點。中國為什么有商業街的生存空間呢？這是由于中國的特殊國情決定的，一是因為中國轎車沒有發展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經常到僅有一家購物中心的郊區購物；二是因為中國人骨子里有一股濃烈的懷舊情結，中國的古都、古城、古鎮很多，商業街動輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是鮮活的“清明上河圖”，shopping＆shoppingmall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業街的歷史厚重感和傳統文化的穿透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節假日城里人愛逛街，鄉下人愛趕集，位于市區繁華地帶、集購物、休閑、娛 樂、餐飲、觀光于一體的商業街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因為商業街不僅僅是承載人們購物的場所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市競爭力的巨大決心，某種程度上反映著商業發展繁榮的程度，進而體現著一個城市的整體形象，有的甚至成為招商引資的“龍頭項目”。可以這樣說，商業發展到今天提出了商業街建設，這是商業經營者自覺或不自覺地進行錯位競爭的一種表現，是市場由同類重復、無序競爭向理性競爭、有序競爭發展的一種表現，既是對中心城市原有商業資源的一種整合，也是商業向更高級階段發展的一種準備。既然在我國商業街具有如此大的魅力，那么我們應該如何著手去建好一條商業街呢？我們必須從戰略和戰術兩個方面加以考慮。戰略即商業街的市場細分和市場定位問題，戰術即在建商業街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業行為；其管理模式究竟是怎樣的；應采取什么樣的業態組合以及在建設過程中的具體問題，如交通、服務設施等等。

三、商業街建設的戰略研究任何商業街在建成之前，都應該進行恰當的定位。商業街市場定位，是根據消費者的數量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別、層次的消費者進行細分，以確定該商業街的規模、經營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業街市場定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位應建立在對消費者及其消費行為認真分析的基礎之上。企業在對商業街定位之前，首先應該認真分析為之服務的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所產生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當之處及時進行調整，否則將會浪費有限的資金及空間。

（一）消費者群體目標對象的選擇消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業街消費者主體的界定，也就是一條商業街所能吸引到的、在商業街內有消費意愿的消費者群體。不同的商業街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。所以應選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應該考慮商業街的地理位置及商品設置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業街可以在較廣區域的人口中再進行細分，而較偏僻地區的商業街，就應著重選擇該商業街所能輻射到的一定區域的人口。從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業街，其輻射區域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業街的產品設置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業街內流動人口比重較大，決策者們就應該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力。總之，不同的商業街其消費者主體的界定應有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。

（二）商業街市場定位所應考慮的消費者因素1．消費者的數量。一定數量的消費者是建成一條商業街的先決條件，也是確定一個商業街規模大小的基礎。市場規模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務的現實購買者與潛在購買者決定，如果現實購買者與潛在購買者越多，市場規模就越大。而這些購買者數量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定的條件下，人口數量越多，增長越快，市場規模就越大。所以人口數量因素，應成為商業街規模確定必需考慮的因素。2．消費者的性別、年齡結構。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現出的差異越來越明顯，不同性別、年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖 動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質量與品牌，持幣待購現象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現的差異性更大。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設置“女人街”也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業街定位之前，應充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數進行預測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調整，才能取得成功。3．消費者的職業特征。不同職業的人所處的工作、生活環境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較大的差異。如果把從事不同職業活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產品的追求注重品牌和內在質量。隨著市場經濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現出的差異。一般而言，在外資企業工作對待商業街，那么這種商業街建設得絕對沒有價值。于是在“城市的名片”思想的指導下，大規模的改造或興建開始了，對象是“街”，目的是諸如“漂亮”、“洋氣”這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規劃方面的專家。工程結束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為 商業街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業街要尊重市場規律，它歸根到底是一個商業問題，而不是城市建設問題。追溯商業街的起源，都是市民經濟的產物，私營小業主靠著勤奮和機敏在商業街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經營不佳的企業自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業街上，這種機制存在嗎？所以企業應是商業街的絕對主體，政府的職能僅僅是“引導”企業去發揮 商業街的總體優勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現了一條由民營企業出資改造并冠名的商業街——悅洋商業街，這條商業街全權由企業規劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報給政府。的職員，工作節奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環境的關系，他們多追求高檔名牌產品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應體現出商品的新風格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出 路。4．消費者的文化程度構成。消費者的文化程度構成，是人口素質中的一個重要部分，對商品需求的影響相當明顯。人們的市場需求隨人口文化結構的變化而不斷變化。文化素質較高的消費者對文化消費等發展資料的市場需求相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區域內的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業街市場定位之前，應充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學及以上的人口，在就業與不就業的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學生雖然在消費品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學周圍較少能形成高檔商業街的緣故。5．消費者的收入狀況。消費者的收入，是影響消費構成和消費水平的重要因素，因而應成為商業企業在商業街定位時考慮的重點。總的說來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質量好而價格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規模大小的一個重要的測量器。

四、商業街建設的戰術研究

（一）商業街建設應是企業和政府的珠聯璧合商業街是城市化的必然產物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發形成的老商業街立即被列入改造的規劃，在資金上予以安排，商業街在很大程 度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構對商業街實施統一規劃、建設和管理，才能使商業街形成獨特風格、環境優美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業態的態度

第四篇：現代商業街的定義、特點、分類和管理模式

現代商業街的定義、特點、分類和管理模式

一、現代商業街的定義

商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。

二、現代商業街的特點

（一）功能設施全。現代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫療、服務、修理、交通等15項功能和50—60個業種，現代商業街要求做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求。

（二）商品種類多。現代商業街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結合起來。

（三）經營分工細。分工細、專業化程度高，是現代商業街的重要特色，現代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經營專業化、品種細分化，商業街除了少數幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業店組成。

（四）購物環境美。現代商業街的購物環境優雅、整潔、明亮、舒適、協調、有序，是一種精神陶冶、美的展現和享受，突

— 1 — 出體現購物、休閑、交往和旅游等基本功能。

（五）服務質量優。服務質量優是現代商業街的優勢和特點，除了每一個企業塑造、培育和維護自己的服務品牌，推進特色經營外，要突出商業街服務的整體性、系統性和公用性，提高整體素質、維護整體形象、塑造整體品牌。

三、現代商業街的分類

現代商業街主要分為以下三類：一是中央商業街，如紐約的曼哈頓、本東京的銀座、上海的南京路、北京的王府井等；二是地區商業街，如廣州中山路、鄭州二七路等；三是特色商業街，如北京的女人街和各地的文化一條街、電子一條街等。

四、我國現代商業街的管理模式

目前，我國現代商業街的管理模式大致分為三種：一是委托制，在管理辦下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；二是抽調制，從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業街；三是物業管理制，成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，如深圳市東門商業街。

五、現代商業街的五個必備要素

現代商業街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業街要尊重市場規律，它歸根到底是一個商業問題，而不是城市建 — 2 — 設問題。首先，必須具有立體化、網絡化的交通；其次，行業結構應是“三足鼎立”（購物、餐飲、休閑娛樂各占一定比例），以滿足消費者多層次、多方位的需求；第三，應具有獨特的商業魅力，即環境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，應有傳統與現代相結合的文化氣息；第五，必須突出整體協調性和人性化設計，體現以人為本的經營理念。

國內部分知名現代商業街打造過程中的經驗做法

上海市南京路：

（一）錯位發展、以高取勝。靜安區堅持“錯位發展、以高取勝”發展理念，積極實施品牌戰略，把商業功能升級換代作為南京路商業發展的重要舉措，建立靜安南京路置換辦公室，制定調整方案和推進措施。突出高檔、高端，加強與招商載體、外資企業聯系洽談，吸引企業總部和國際品牌入駐。

（二）升級換代、積極引進。靜安區通過騰籠換鳥，對南京路沿線商家功能調整及門面改造，盤活商業網點資源；引進國際著名品牌在南京路開設旗艦店，形成了大型高檔購物中心、專業商廈、專賣店三個層次的商業組合。

（三）注重宣傳、整體包裝。為優化商業環境質量，增強影響和提高知名度，南京路先后舉辦“激情創意法國精品展”、“國際購物嘉年華活動”等國際性宣傳活動，積極宣傳、包裝和造勢，實現打響南京路品牌與靜安區商業發展相結合。

哈爾濱市中央大街：

（一）突出建筑景觀特色。中央大街在整治和改造中，對老建筑采取修舊如舊的方式，盡可能地恢復歷史原貌，對未列入保護建筑的舊建筑重新挖掘歷史文化內涵，拆除私加的附著物，恢復本來的立面。對新建的建筑，進行了建筑立面改造，要求體現街區的特色，在建筑體量的控制上保持與街道比例的和諧。建筑風格上要求由原有建筑交相輝映，體現歐陸建筑特色。

（二）提高文化內涵品位。注意挖掘街區固有的文化底蘊，對街區內的保護建筑實行掛牌，詳細介紹建筑藝術特色和歷史淵源。整個街區的牌匾廣告，在制作形式上，要求與建筑風格協調有機結合、相得益彰。建立休閑廣場和休閑區，同時在休閑區內增加了銅馬車、畫家、樂手等題材的雕塑，展現城市的人文景觀。

（三）營造中心商圈氛圍。通過綜合整治，對街區內部分用地功能進行調整，將原來居住用地的功能調整為商業功能，拆除部分住宅建筑，新建商業建筑，充分利用和發揮土地的效益。同時還對臨街的部分建筑進行了功能的調整和置換，實現功能的優化組合。

（四）創造全天候休閑環境。在街區建設中，充分體現旅游、購物、娛樂、休閑功能，以營造全天候休閑條件為目的，把燈飾亮化作為一項重點。除了有針對性地根據立面的特點設計個性的燈飾方案，還對休閑區照明、街路照明進行提檔升級，營造夜晚的燈飾景觀。同時為了提高夜間休閑的安全感，還在街路設置了 — 4 — 監視系統，使整個街區成為全天候休閑景觀商業區。

（五）健全監督管理機制。首先，成立了專門的管理工作委員會，賦予綜合執法、安全生產、監察監督、工商管理、環境治理、衛生保潔等職責和職能，負責部署、管理、協調、策劃整條街區的發展，并按照職能對商家搞好服務。其次，制定了《哈爾濱市中央大街步行街區管理辦法》，實行“以街養街”的管理辦法，除執法管理外，日常保安、環衛等管理均油物業管理公司承包負責。第三，實行電子網格化管理，建成大量電子眼、電子指示牌、交通指示燈等電子設備。

南京市湖南路：

1、在管理標準上推出“十無、兩凈、一整齊”的目標，將執法領導和隊員全部充實管理一線，在湖南路實施全天候、全方位24小時管理。同時，將服務承諾在街道上公開，聘請街道、部隊、居民、商家代表為行風監督員，加強對執法和管理工作的監督。組建了“文明街衛士巡邏隊”，不間斷地開展“反扒竊、反盜竊”的專項斗爭。

2、為統一湖南路的商業服務，提升服務質量，激發商家誠信意識，開展湖南路商家道德建設狀況的問卷調查，組織湖南路商家共同討論制定了《湖南路文明街服務標準》和《湖南路商業街文明手冊》，發到全街所有管理人員和職工手上，要求每位管理人員、營業員以文明守則規范自己的道德行為，適應湖南路發展的需要。

3、成立了“湖南路示范街投訴服務中心”，完善“天天3·15”投訴車流動服務、網上平臺投訴服務和投訴服務中心機構服務的三位一體的服務體系，為消費者提供“三零服務”（即零風險購物、零距離服務、零時差受理）。變單一性服務承諾為綜合性服務承諾。在湖南路商家中推出“天天3·15”綠色消費服務承諾書。

4、建立了湖南路“百城萬店無假貨”活動星級信用商家評比制度，區委、區政府每年評選“星級信用商家”（分為五星、四星、三星），并進行表彰獎勵和掛牌；同時，還命名了十佳“誠信經商、優質服務示范崗”和十佳“文明服務標兵”。

5、培育“誠實守信、明碼實價”示范店。湖南路選擇了一批物價規范、誠信度高的精品店為“明碼實價”示范店，實行統一的明碼實價的規范和準則，公示明碼實價的承諾和標志，杜絕虛假標價、隨意打折、欺詐銷售的不正當價格行為。實行湖南路文明街“誠信納稅專用戳”制度，取信于民，讓消費者放心地購買貨真價實的商品。

重慶市解放碑：

1、渝中區政府從服飾、珠寶、名表、休閑娛樂等時尚產業入手，先后引進“歐米茄”等大量高檔次的國際頂級品牌來重慶開設專賣店，以整體提升商業圈的檔次，讓高端消費人群在解放碑得到超一流的享受。

2、渝中區政府采取“騰籠換鳥”，綜合利用市場、法律、行政等手段，將一些品牌影響力不夠的、產品檔次不高的商家調整出去，— 6 — 引進一些好的大品牌，從而保障整個區域向時尚高端發展。

南京新街口：

1、市、區政府先后投入數億元，在街區范圍內實施違法搭建拆除，街面重新鋪裝，地下管線改造，空中桿線入地，建筑物立體亮化，擴建停車場，拓寬周邊道路，修建地下通道等工程，把新街口商業街區建成布局合理、交通有序、設施完善、環境舒適、服務一流的商貿商務中心區。同時，規范平時的各類促銷活動，嚴禁黃金周、春節期間的戶外促銷活動，提升新街口街區的管理水平和文明程度。

2、新街口管理委員會在資源開發利用上積極爭取上級支持，向市政府爭取到街區范圍內舉行展覽、咨詢、文藝演出、體育活動以及拍攝影視片等活動的審批權；街區內設置戶外廣告、沿街房屋門面裝修、臨時占路的審批權；并負責查處街區內的車輛違章停車和收費管理等工作，保證街區的正常費用支出。

3、將新街口定為市容市貌“嚴管示范街”，實行“定時、定點、定人、定崗”管理，并加強錯時執勤，確保管理不留“空檔”。

第五篇：商業街調查

商業街調查

親愛的同學： 你

好！我是設計與藝術學院產品設計專業的學生。為了更好的了解消費者需求，明確時代廣場商業街的發展方向，特別展開這次調查。非常感謝您抽出時間填寫這份調查問卷！

1.您的性別？ [單選題] [必答題] ○ 男

○ 女

2.您的年級 [單選題] [必答題] ○ 大一

○ 大二

○ 大三

○ 大四

3.在商家的各種促銷方式中，你最喜歡的三種是？ [多選題] [必答題] □ 直接打折

□ 滿一定金額送代金券

□ 滿一定金額直接減現金

□ 滿一定金額送會員卡或積分

□ 滿一定金額抽獎一次

□ “買一送一”的活動

□ 滿一定金額送贈品

□ 其他

4.你認為商家在節日進行促銷的原因是什么？ [多選題] [必答題] □ 所售商品快過有效期

□ 節假日拉動消費

□ 商家為了清理庫存

□ 回饋顧客

□ 薄利多銷，賺取更大的利潤

5.你通常在商業街購買什么類型的商品？ [多選題] [必答題] □ 飾品

□ 化妝、護膚品

□ 衣服

□ 其他

6.你多久會去一次商業街購買物品？ [單選題] [必答題] ○ 一周2-3次

○ 半個月2-3次

○ 一個月2-3次

○ 幾乎不購買

7.你到商業街購買商品，主要看什么？ [單選題] [必答題] ○ 質量

○ 價格

○ 服務態度

○ 其他

8.你如何評價商業街？ [單選題] [必答題] ○ 優秀

○ 滿意

○ 一般

○ 比較差

9.你認為商業街的價格合理嗎？ [單選題] [必答題] ○ 合理

○ 一般

○ 不合理

10.你認為商業街內商品種類選擇性如何？ [單選題] [必答題] ○ 比較多，想買的都有 ○ 一般，有些想買的沒有

○ 比較少，想買的常找不到

○ 很少，想買的東西都沒有

11.在商業街消費，你能接收的價格范圍是？ [單選題] [必答題] ○ 50元以下

○ 50-100元

○ 100元以上

12.您覺得商業街有什么需要改進的？ [多選題] [必答題] □ 員工的服務態度

□ 店鋪的環境

□ 營業時間

□ 商品種類及數量

□ 價格

□ 質量