第一篇：房產中介置業公司企業會議管理制度

1.第一條

第二條

第三條

第四條 第五條

2.第六條

第七條

第八條

第九條 房產中介置業公司企業會議管理制度

一、會議管理制度

會議組織

公司級會議：公司員工大會、公司技術人員會議以及各代表大會，應報請總經理辦公室批準后，由各部門分別負責組織召開。

專業會議：即全公司的技術、業務綜合會，由分管副總經理、主管業務部門負責組織。

系統和部門工作會：各部門召開的工作會議，由各部門主管決定召開并負責組織。

班組會：由各班組長決定并主持召開。

上級公司或外單位在我公司召開的會議或業務會，一律由總經理辦公室受理安排，有關業務對口部門協助做好會務工作。

會議安排

為避免會議過多或重復，公司正常性的會議一律納入例會制，原則上要按例行規定時間、地點、內容組織召開。凡涉及多個部門主管參加的各種會議，均須于會議召開一周前經分管副總經理批準后，分別報總辦匯總，并由總經理辦公室統一安排方可召開。

總經理辦公室每周五應將公司例會統一平衡編排分發到主要管理人員，如需改動，提前兩天報總經理辦公室調整。

對于準備不充分，重復性或無多大作用的會議，總辦有權拒絕安排，對于參會人員相同，內容相近，時間相

近的幾個會議，總辦有權安排合并召開。

第十條 各部門會議的會期，必須服從公司統一安排，各部門會不應與公司例會同期召開，應堅持小會服從大會，局部服從整體的原則。

3.會議的準備

第十一條第十二條第十三條第十四條第十五條第十六條第十七條 會議主持人和召集單位與會人員都應分別做好有關準備工作（包括擬好會議議程、提案、匯報總結提綱、發言要點、工作計劃草案、決議決定草案，落實會場，安排座位，備好茶具茶水、獎品、紀念品，通知與會者等）。

參加公司辦公例會的人員無特殊原因不能請假，如請假需經主持人批準。

有以下原因，副總裁以上的高層管理人員可提議臨時或提前召開公司辦公例會：

①有重要事項需提交公司辦公例會討論決定。②各部門重要業務管理人員的錄用及辭退。

《會議紀要》屬公司內部重要文件，具有一定范圍的保密性，未經批準不得外傳。

與會人員應知無不言，集思廣義，一經會議決定之事應按期完成。

與會人員必須嚴格遵守會議紀律，不得隨意走動，不得使用手機、傳呼機等。

二、會議管理規定

公司中的最高級會議通常情況下每月至少召開一次，會議參加人為公司總裁、副總裁、各部門主任等領導成員，就一定時期工作事項做出研究和決策。

第十八條 第十九條 第二十條 第二十一條第二十二條第二十三條第二十四條 公司辦公例會由公司行政管理部組織，行政部門應于會前三天將會議的主要內容書面通知與會的全體人員，并在會后24小時之內整理發布《會議紀要》。

《會議紀要》的形成與簽發，要與會的領導班子成員簽字確認后，形成文件簽發，并存檔。

三、每周例會制度

部門管理人員例會每周舉行一次，由總經理主持，副總經理及各部門經理級人員參加。

會議傳達主管或上級公司文件，董事會、總辦會議精神，各部門匯報一周工作情況，以及總經理對本周工作的總評。

會議上允許持有不同觀點和保留意見，但會上一旦形成決議，無論個人同意與否，都應認真執行。

嚴守會議紀律，保守會議秘密，在會議決議未正式公布以前，不得私自泄露會議內容，影響決議實施。

四、會議規程

會議程序

①一般性經營、產銷、辦公、營業、專案會議，會議主席要報告10分鐘。②上次議案回顧討論20分鐘。③業務成果報告20分鐘。④部門協調及討論事項30分鐘。⑤管理制度研討事項20分鐘。⑥未決議事項復議10分鐘。⑦上級領導報告10分鐘。⑧主席結論10分鐘。

第二十五條 會議規范、本公司各項會議的通知應在3天以前發出，會議的時間、地點，應有固定的負責者，重大會議記錄由主席指派。

第二十六條 各部門的經營性會議、政務會議、營業會議等，每周一第二十七條 下午由總經理擔任主席，各部門主管參加，會議確定管理策略，聽取匯報，決定一周的工作重點，協調各部門一周內的業務活動。

五、會議事務處理規定

會議計劃檢查要點：會議名稱、開會地點、開會日期、開會時間、會議宗旨及議題，與會單位、人員、人數、主持人，會議召集單位，會議主要工作人員，與會者應備材料，會場標示資料，召集者擬分發資料。會議籌備審核要點：會議目的，會議要領，會議通知，會議準備。

會議活動細節審核要點： 1)活動的主旨 2)活動的規范 3)預算

4)招待對象的層次 5)總人數 6)活動日期及時間 7)活動天數 8)籌備單位 9)活動負責人 10)活動作用明細分工表 11)會場的預訂 12)制作來賓名冊 13)邀請函 14)紀念品 15)交通工具 16)酬謝費 17)會場布置 18)宴會的形式 19)看板、指示板數 20)拍照攝影 21)選擇桌子 22)座位順序 23)胸章、名牌 24)新聞 25)資料的收發 26)住宿安排 27)特設專用柜臺 28)制服的負擔范圍 29)安排用餐 30)活動行程方面 31)服務柜臺的工作 32)賓館費用

六、會議管理要點

第二十八條 嚴格遵守會議的開始時間，把會議的事項的順序與時間分配預先告知與會者。

第二十九條 會議中應注意發言人是否偏離議題，注意引導不要過于冗長，如必須延長時間時，應取得大家同意。第三十條 會議不可長篇大論，也不可沉默到底，不要胡言亂語，不要中途退席。

七、會議室、接待室、會場的管理規定

第三十一條 會議室、接待室是公司舉行會議，接待客戶的場所，一定要嚴加管理，規范使用，營造一個良好工作環境，非工作人員不得隨意進入接待室和會議室。

第三十二條 接待室有專人負責，引見、招待、接送來賓，任何人員不得移動會議室、接待室的家具及物品。

第三十三條 會場布置前必須考慮周詳，分工明確。

第三十四條 綠化布置力求整齊、美觀，植物干凈、無塵、無蟲，臺前插花要衛生清潔，色彩鮮艷，造型端莊。

第三十五條 布置完畢后，應清理好現場，再重新清理、確認，以取得最佳布置效果。

第二篇：房產中介管理制度

房產中介管理制度

房產中介管理制度1

總則

一在公司內，應遵守公司各項規章制度，服從上級指揮。

二上下班時，必須謹記打考勤卡，不得代打。

三嚴格遵守工作時間，做到不遲到，不早退。下班時間到后，必須整理好物品下班。

四工作期間應認真工作，不允許串崗聊天和在工作區內大聲喧嘩，不得妨礙他人開展業務工作，不得擅自離開工作崗位，不可閱讀與工作業務無關的書報雜志。

五工作時，不打非業務性電話，接非業務性電話時應盡量縮短時間。

六必須履行對公司機密、業務上的重要信息的保密義務，不得將公司業務及營銷信息泄露給他人。不打聽，不傳播與本人無關的，不該打聽不該傳播的事項。

七不得將公司資料、設備、器材用作私用，如需攜帶外出須得到批準。

八與工作無關的私物不得隨意帶入公司，工作場地非經許可不得進行各類娛樂活動。

九員工個人所借用的工具、物品必須妥善保管，不得隨意拆卸或改裝。若出現故障須及時向上級申報。

十無操作資格者不得操作公司的有關設備、器具等。

十一客人來訪原則上應有預約，并在指定場所接待。非工作人員不經許可不得進入工作場所。

十二公司員工間及對公司外的人員，必須禮貌待人，文明用語，不講粗話、臟話。同事之間要和睦相處，互相團結、幫助。

十三公司員工上班一定要佩戴胸卡，如有遺失應盡快申請補辦。

十四員工著裝應以反映良好的精神面貌為原則。男職員著裝要清潔整齊，禁止穿拖鞋、背心、田徑褲。女職員穿著要大方得體，不濃妝艷抹，不準單穿吊帶衫、涼拖鞋。

十五隨時注意保持周邊環境衛生清潔，不隨地吐痰、不亂扔紙屑煙蒂、不亂涂亂畫。雨具、雨鞋一律放置在規定存放處。

十六除在指定場所、時間外，不允許飲食、吸煙。

十七節約用水、用電、辦公用品。安全用電，愛護燈管、插座、開關等電路設施。不準私自拆除、搬移和亂拉線路。若有損壞，須通知總務處進行更換、修理。

十八必須遵守用火規則（下班前關閉煤氣、清理煙缸、切斷電源）

十九所有設備、器具等必須保持可正常安全運作狀態。

二十發生傳染病立即報告

行政辦公紀律管理規定

第一條凡本公司員工上班要帶胸卡。

第二條堅守工作崗位，不要串崗。第三條上班時間不要看報紙、玩電腦游戲、打瞌睡或做與工作無關的事情。

第四條辦公桌上應保持整潔并注意辦公室的安靜。

第五條上班時不能穿超短裙與無袖衣及休閑裝，請穿西裝和職業裝，不要在辦公室化妝。

第六條接待來訪和業務洽談應在會議室進行。

第七條不要因私事長期占用電話。

第八條不要因私事找公司長途電話。

第九條不要在公司電腦上發送私人郵件或上網聊天。

第十條不經批準不得隨意上網。

第十一條未經允許，不要使用其他部門的電腦。

第十二條所有電子郵件的發出，必須經部門經理批準，以公司名義發出的郵件需經總經理批準。

第十三條未經總經理批準和部門經理授意，不要索取、打印、復印其他部門的資料。

第十四條不要遲到早退，否則每分鐘扣款1元。

第十五條請假需經部門經理、分管副總或經理書面批準，到辦公室備案。假條未在辦公室即時備案，公司以曠工論處、扣減工資。

第十六條平時加班必須經部門經理批準，事后備案公司不發加班費。

第十七條不論任何原因，不得代他人刷卡，否則將被公司開除。

第十八條因工作原因未及時找卡，需及時請示部門經理簽字后于次日報辦公室補簽，否則當做曠工處理。

第十九條加班必須預先由部門經理批準后向辦公室申報，凡加班后申報的，辦公室將不予認可。

第二十條在月末統計考勤時，辦公室對任何空白考勤不會補簽，如因故未打卡，請到辦公室及時辦理。

第二十一條吸煙到衛生間，否則罰款。

第二十二條請病假，若無假條一律認同為事假。

第二十三條請假應于事前交辦公室，否則視為曠工處理。

第二十四條市場部員工因當日外勤，不能回公司打卡，須請部門經理在當日8時30分以前寫出名單，由辦公室經辦人打卡。

第二十五條凡出遠勤達1天以上者，須先填報經部門經理批準的出差證明單。

第二十六條因故臨時外出，必須請示部門經理。各部門全體外出，必須給總經理辦公室打招呼。

考勤管理制度

1、所內各部室的考勤管理統一接受綜合辦勞資員管理，各部室設置兼職考勤員進行監督、檢查；各部室考勤員由部室主任兼職（除兩個工程部可設其他人員為考勤員外）。

2、各部室應于當月25日前遞交本月考勤記錄，由勞資員進行匯總，勞資員有權對其中的記錄進行抽查，發現虛假的考勤，及時向領導匯報。

3、所內標準考勤時間為：夏季：上午：7：30～11：30下午：14：00～18：00

冬季：上午：7：30～11：30下午：13：30～17：30

注：乘院內班車上下班的職工下班時間可寬限15分鐘。

4、考勤文檔包括考勤記錄和考勤報表。

考勤記錄為各部室考勤員逐日登記的職工考勤情況以及相關的證明文件；

考勤報表為各部室考勤員月末編寫的統計表，其中包括：部室名稱、職工姓名、應出勤日、實出勤日、請假天數、遲到、早退、礦工小時（天數）等。

5、職工應嚴守作息時間，不得遲到早退，不得隨意離崗，更不得礦工。

6、各部室考勤員應嚴格考勤制度，據實記錄職工出勤情況，不得虛報、漏報。

7、超過規定上班時間15分鐘未到崗者，記為遲到一次；早于規定的下班時間15分鐘離崗者，記為早退一次。

8、職工臨時離崗，需向直接主管部室主任請假，在安排其他職工暫管其職責后方可離崗，且時間不得超過1小時。否則，按擅自離崗處理。

9、有以下行為之一者，記為礦工：

1）當日未到崗，且無正當理由的；

2）未到崗而提供的.證明材料經核查為虛假的；

3）到崗后擅自離崗時間累計超過兩小時的；

10、有關考勤管理的規定：

1）遲到、早退按一次記，每人次罰款10元；當月超過三人次后，每人次罰20元；

2）當月遲到、早退累計次數達6次，或累計時間超過1.5小時的，記作礦工一日；

3）擅自離崗在1小時—1.5小時以內的，每次扣除當月獎金的5％；1.5小時—2小時的，每次扣除當月獎金的10％；

4）礦工半日，扣除當月獎金的20％，礦工一日，扣除當月獎金的40％；

5）當月礦工累計3日，全年礦工累計10日的，全所通報警告一次；

6）當月累計曠工5日，全年礦工累計15日的，予以待崗；

7）職工全年滿勤，無遲到、早退、病假、事假、脫崗者，經本人申請，勞資員核查，所領導研究批準，可嘉獎一次；

8）考勤員虛報、漏報的，每次扣除當月獎金的10％；當月超過4次，所通報警告一次；

9）職工刁難考勤人員，視情節給與部室批評或全所通報批評；

10）私自涂改、毀損考勤記錄的，給與所內通報批評。

房產中介管理制度2

街上的門店各有各的商品,面包房里飄溢著濃香的面包味道,商店的櫥窗中擺著各式美麗的衣衫,可是在街上的房地產中介的門店,只能看到幾臺電腦和穿梭的身影。沒有可以出售的有形產品。經紀業的產品是什么是靠為買賣雙方提供信息、并進行信息匹配、通過專業的服務促成買賣雙方的成交,從而獲取傭金收入。可見經紀業的產品是無形的,是生產與消費同時發生的。所以門店作為信息、談判、成交、品牌展示等經營場所其管理是非常重要的。目前我國的房地產經紀行業主要是以店面的形式為主,所以門店經營管理的好壞直接反應著企業經營的優劣。門店作為貼近消費者、經受消費者甄選的場所是一個企業在商場上馳騁的前鋒部隊。

門店的經營管理主要圍繞這幾個方面展開:

一、人才是核心競爭力,選對人成功一大半。

在門店的日常業務流程中,對于房源客源、市場等信息的收集依賴于經紀人的勤奮工作。在談判成交中需要的是經紀人的談判斡旋能力,在法務代書、按揭貸款中需要的是經紀人的專業知識,完善的售后服務需要經紀人的熱情與專業性。所以每一單業務的完成均離不開經紀人的辛勤勞作。在人才的`招聘及運用上,作為企業的經營者首先要有正確的心態:尊重人才、愛護人才,員工的工作做得開心,才能為企業創造更多的利益。其次在用什么樣的人,哪些人適合從事這個行業,哪些人性格比較適合企業文化,在人員招聘中應該具有明確的標準,這樣才有可能在合適的時候將合適的人放在了合適的位置上。在進行人才招聘的過程中為了保證招聘的效果:要具有有效的工具、設置完善的招聘流程。

二、教育訓練和輔導:

房產經紀行業目前沒有一個學校可以提供現成的對口的人才。如何培養優秀的房地產經紀人也是對企業經營和競爭力的一個考核標準。目前有很多企業因為人才的瓶頸,影響到了企業的擴張速度,作為一個優秀的房地產企業應該給員工進行適當的有效培訓:使之成為一個具有豐富專業知識、正確工作態度、高度工作技巧以及良好工作習慣的優秀經紀人。

三、店長決定輸贏,換句話講“店長為店的靈魂”。

一個店長既是管理者又要是業務的高手;一個優秀的店長必須具有敏銳的嗅覺,只有這樣他才會領導團隊進行有效的開發、獲取客戶、成交,有志向的人才會有上進的力量。店長作為公司承上啟下的管理階層,要具備強而有力的執行力,因為店長還肩負著培養人才的使命。身為店長自己是業務高手是遠遠不夠的,他還要有出色的帶教能力、具備開發、銷售八大步的授課能力。店長與員工朝夕相處對于員工的喜怒哀樂了如指掌,面對各種情況要發揮領導魅力,能夠適時激勵員工。另外開店做生意各種突發事件會時有發生,所以店長需要能夠妥善處理各種事件,需要他了解人性,能預防及排除各項紛爭。

四、建立良好的店頭文化。

員工工作開心與否,與一個良好的工作氛圍是分不開的,所以整潔的店面、大方得體的服裝儀容不僅可以吸引客戶駐足,也展示著員工愉悅的精神面貌。在員工之間是否設立正氣:同事之間、客戶之間是否講究誠信、只有在房地產經紀人和客戶之間建立了信任的關系,房地產交易才能進行,樹立每一位員工之間的自我驅動力,能夠使成功的銷售人士不斷積極進取;具有一種追求成功欲望,人的欲望是無窮的,關鍵是君子愛財要取之有道。另外,每位員工是否具備了服務意識(對內部客戶與對外客戶之間的服務)我們的產品就是提供服務。每位員工是否具有精力,因為房地產交易日日夜夜隨時可能發生,經紀人員必須要有隨時投入工作的能力。這些文化氛圍是時時體現在業務中的,員工的舉手投足應散發出專業的氣質。要能給客戶于專業到位的服務。

五、明確的工作目標。

在管理學中強調的一種重要的管理方法就是目標管理。有了明確的目標員工做事才有壓力才有方向。房地產經紀行業是靠員工的服務產生價值的,所以對員工的工作量管理是非常重要的過程管理。作為店面日常管理一個最重要的工作就是對工作量的設定與實施。一般經紀企業讓業務人員填寫工作量記錄表,對于工作量的考核一般為:1.日工作量:陌生拜訪、派報量、回報、電話量、帶看等內容;2.周工作量:開發件數、帶看件數、價格變更等工作事項;3.月工作量:成交件數、業績收入等等工作。也就是一般企業中的日報表、周報表、月總結。

對于店面管理一般具有嚴格管理的工作流程1.每日工作流程:早會計劃、中午督導、晚會審查、今日事今日畢、下班;2.對于每周一般門店都有例會制度,在例會上討論每周的工作進度,包括本周的帶看次數、派報量、電話量、回報記錄的檢查、周開發件數等數據的分析找出原因解決問題。對于下周的工作列出計劃:比如說本周的訓練主題、與人談話、工作重點。3.每月的工作進度:月的成交件數、月的傭金收入、下月重點房源、下月重要客戶。一般舉行有總部人員參加的隆重的月會,對于本月工作回顧找出不足之處,績優人員表揚、并列出下月的工作計劃、下月的教育訓練計劃、對于達成目標的員工進行嘉獎一般采取領取現金的刺激方法、這樣對其他員工可以起到示范作用。

六、有效激勵的薪獎制度及晉升制度。

合理的獎勵制度對業績的促進作用還是至關重要的,所以建立房地產經紀人員的獎金制度一般遵守如下原則:

1.多勞多得,經紀人的付出與收入應該是成正比的;只有經紀人對客戶辛勤勞動、周到服務才可以促成成交,付出才可以得到反饋。

2.簡單易算,讓大家可以看得到獎金的數額。今天都做了多少單就有多少錢進口袋;在房地產經紀企業中往往會出現月底幾天的業績比月初月中都好的現象;這就是很多經紀人想著月底要拿傭金了,算算自己的金額要是成交一單就會拿得更多。會比以往更加勤奮。

3.公正合理:獎金的發放要力爭做到公證合理,尤其對于前端業務人員和后臺支持人員的獎金發放比例;要既能促進業務的服務,又要促進人的積極性。讓大家感覺到公平合理。

七、及時發放。

對于員工的獎金一定要及時發放,對于員工的積極性是非常有好處的。目前現存的房地產經紀企業中存在三種獎金發放形式:第一種高薪低獎;第二種低薪高獎;第三種無薪高獎。以上三種發放方式各有千秋,具體采用哪種發放方式要從企業文化、市場所處階段等多種因素考慮,從實際出發。在房地產經紀企業中,讓經紀人賺到錢是一方面,為優秀的經紀人提供明顯清晰的升遷管道也是非常重要的,在房地產經紀企業發展過程中對于人才的需求是不斷的。所以就是這種愿景使我們所在的每一個員工心中充滿希望:只要我做得足夠好我就可以有機會做店長。這樣每個人在工作中嚴格要求自己、在為企業創造價值的同時也在注重自身素質的提高。果然我們38位員工都成為了優秀的員工。所以企業應該為員工提供符合經紀人的生涯發展規劃。

房產中介管理制度3

一、紀律：

為了實現人性化的管理，和工作的規范化、系統化，為了能夠讓同事更好的從事業務工作，制定規章制度如下：

1、考勤制度：

春季：上午：8：00——12：00下午：2：30——6：00

秋季：上午：8：30——12：00下午：2：00——6：00

（值班人員必須在上午提前10分鐘到達公司打掃衛生，且中午在公司值班）

A、本公司目前實行軟件打卡制度，目的是為了讓同事們能夠自覺的遵守公司的管理制度，每周六開部門會議，月底公司開總結會議，并且做好會議記錄。

B、病假、事假都可以提前一天直接向你們的直接上級請假，每個人在每個月休息4天，在沒有遲到、早退不超過三次，且休息時間沒有超過2天的同事，給予全勤獎50元。

2、業務工作：

A、每個同事應對所有的盤源信息情況有大致的了解，有客戶駐足宣傳單時，應及時、主動、熱情出門接待。

B、進門客戶要起立接待，以示禮貌，之后請客戶坐下洽談，并給予倒杯水，客戶離開時應送客戶出門。

C、大家平時應積極、主動、及時地跟進盤源和客戶，不錯過任何的成交機會。

D、看房時一定要銘記簽看房承諾書。

E、同事們團結互助，積極合作，樹立良好職業道德，不爭搶同事的`盤源，客戶。嚴禁走私單，否則嚴重處分。

F、任何員工都沒有為客戶或業主傭金打折的權限，如有必要的，須經理批準。

3、工作紀律：

A、上班時請穿工作服，每個星期允許星期五可以不要穿工作服。上班時間盡量少上房地產方面以外網絡，工作中私人電話不得超過10分鐘。大家所有的物品及時放入各人抽屜柜子里，注意臺面整潔，不得隨意堆放人個資料及其它雜物。

B、嚴格遵守外出登記制度，不得私自收取租房傭金。

C、大家應在電腦上如實登記客戶資料，泄露客戶、業主資料及有關個人資料者，情節嚴重者給予開除。

D、如有客戶或者業主投訴的，扣發當月傭金提成的5%，泄露

公司業務秘密，給公司造成損失的，扣發當月業績提成的5%，打架，公然侮辱上司、同仁，業主或客戶的不當行為，扣發當月業績5%，以上情節嚴重者，給予開除。

E、員工離職解聘前由分店經理檢查該員工電腦登記情況，若有不實之處，必須添補，若不執行，扣發工資，離職書如果不批準，則不能離職。自動離職者，公司不發放工資。

二、薪金、獎金、傭金的發放

1、發薪日期為月的10號

2、傭金結算日為每月底，發放日期為次月20日。

3、對于無故離職者公司有權扣發工資及提成。

4、業務員在本公司中每月前三名分別獎勵人民幣200元、100元、50元；在每季度中前三名分別獎勵300元、200元、100元。

三、福利制度：

入職15天公司制作工作服（做滿一年公司報賬），入職三個月公司給予買社保。社保方案（單位：工齡）：

三個月至一年：公司出8%，員工出20%。

一年至兩年：公司與個人平分出。

兩年以上：公司出20%，個人出8%。

四、業務考核：

1、盤源：售盤源3個/周，少一個扣罰5元/個。

2、跟進：每天5條，少一條扣罰2元/條。

3、信息發布：每天5條，少一條扣罰2元/條。

房產中介管理制度4

第一章、總則

第一條、為加強××房地產開發有限公司的合同管理，規范經營行為、降低風險，維護公司的合法權益，根據《民法通則》、《中華人民共和國合同法》等有關法律法規規定，結合本公司實際情況，制定本制度。

第二條、本制度所稱的合同是指公司所屬各部門公司名義與公司外各類法人、自然人、其他各類經濟組織所進行的各類經濟活動和非經濟活動所簽訂的各種合同、協議、章程等。本制度不包括職工與公司簽訂的勞動合同。

第三條、合同管理是指合同的預案審查、合同的執行、合同的監督、合同的管理。包括從資信調查、合同簽訂、履行、變更與解除、糾紛處理、合同終結歸檔等全過程的管理。

第四條、公司合同管理實行“統一管理、分級負責、授權簽訂”的原則，實行合同承辦部門負責制。貫徹以預防為主的原則，維護公司的合法權益。

第二章、合同管理部門

第五條、公司辦公室為合同事務主管部門，設立法律事務專員負責公司合同的具體管理工作。

第六條、辦公室合同管理職能：

1、負責監督指導公司格式條款合同以及部分非格式條款合同的起草制定，對部分重大及重要合同的條款內容進行審核，避免出現法律漏洞。

2、組織、協調合同審查及會簽程序。

3、對涉及公司的合同訂立、變更、執行、終止等行為進行監督。

4、負責處理公司與外部的重大合同糾紛。

5、負責公司合同及其糾紛處理資料的匯總歸檔、分類保存、調閱登記等日常合同檔案管理工作。

第七條、法律事務專員在合同管理方面的主要職責是：

1、熟練掌握并宣傳經濟合同法律法規及其他法規。

2、協助進行重大合同的可行性分析，并提出書面分析報告。參加公司重大合同的談判及文件起草工作；

3、對公司各類合同的簽訂及履行情況進行監督、檢查；

4、參與合同糾紛的處理；

5、負責合同糾紛引起的法律訴訟的處理；

6、對公司簽訂的各類合同統一登記、編號并分類保管，并造冊記錄已簽訂合同的履行情況；對已履行的合同裝訂成冊，分別整理歸檔；

7、及時向公司領導如實匯報合同管理、簽訂、履行中的問題，遇有緊急情況時應采取措施防止問題擴大。

第八條、合同承辦部門的主要職責：

1、根據授權依法組織合同的簽訂、變更、解除等事宜；

2、負責初審合同承辦人草擬的合同的可行性、對方經營范圍、資信及履約能力；

3、依法履行合同，及時向司法辦通報履行中發生的重大問題及解決方案；

4、參加對合同糾紛的協商、調解、仲裁、訴訟；

5、負責本部門合同文本管理及歸檔移交工作。

第九條、合同承辦人的主要職責：

1、根據授權辦理簽訂、變更、解除合同事宜；

2、草擬合同，提供草擬合同的可行性論證及對方經營范圍、資信情況及履約能力的調查材料，并對其真實性和合法性負責；

3、按合同簽訂的權限，提前向合同承辦部門提交合同草本及前款規定的材料，提請有關部門審查；

4、認真履行已生效的合同，隨時檢查合同履行情況；

5、及時向主管領導及辦公室匯報在履行中發生的問題，并按時將合同有關文件交合同管理員歸檔；

6、依法參加合同糾紛的協商、調解、仲裁、訴訟。

第十條、合同管理員的主要職責：

1、貫徹實施合同管理辦法；

2、協助合同承辦人依法簽訂或變更合同，必要時參與本部門重大合同談判與簽訂；

3、協助合同承辦人草擬合同并對合同進行初審，保證合同的完整性、合法性、可行性，防止不完善或不合法的合同出現；

4、檢查合同履行情況，協助合同承辦人解決合同履行中出現的問題；

5、對簽訂、履行合同中出現的重大問題，及時向司法辦和部門領導報告；

6、參加處理本部門合同糾紛；

7、負責編制合同付款、收款計劃，征得部門領導同意后報財務部備案。

8、負責合同臺賬、檔案的建立及合同文本（包括協議書、有關文件、信函、圖表）的管理；

9、每季度向司法辦匯報合同管理工作，送交合同登記總臺賬及合同管理情況統計表。

第三章、授權

第十一條下列人員有權代表公司簽訂經濟合同：

1、公司法定代表人；

2、公司法定代表人書面授權的法人委托人。

第十二條各法人委托人的具體代理權限由法定代表人在簽發《法人委托書》時注明。法人委托人必須嚴格按授權范圍行使簽約權，禁止超越代理權限對外簽約。

第十三條法人委托人的主要職責

1、在授權范圍內負責談判、簽訂合同，既不能違章越權，也不能消極推諉；

2、對所簽訂合同的合法性、完整性和可行性負責；

3、對須報請上級領導審批的合同，辦理申報手續，提出本人意見并對本人意見負責；

4、對所簽訂合同的履行負責，履行中發現問題應立即上報，同時積極想辦法解決；對發生的合同糾紛負責處理或協助有關部門處理；

5、負責保管好本人所簽合同的一切資料，合同履行完畢后應立即將資料上交歸檔。

第十四條任何部門及工作人員未經法定代表人授權委托，不得以公司名義對外簽訂合同或改變合同內容，不得變更、解除合同及放棄合同規定的權利。

第十五條公司內部的職能機構不得以自己的名義對外簽訂合同。

第十六條授權委托分為期間授權委托和單位時間授權委托。

第十七條單位時間授權委托僅在單位時間內授權委托有效。

第十八條、被授權的部門行政負責人原則上不再向其他有關人員辦理繼續授權委托，如情況必需，辦理之前須征得授權人的書面同意。

第十九條、期間授權委托制，即一事一委托，期間可以為合同簽訂全過程也可以為合同簽訂的某一階段。具體程序為：經辦部門負責人提出書面申請，附合同擬稿和可行性報告及其它材料送辦公室審查，經總經理批準和授權后，對外簽立合同。

第四章、合同審批權限

第二十條、公司董事長或其授權人各項合同簽訂的最終審批人。合同標的在100萬元以下的，授權總經理審批。

第二十一條、合同主辦部門或提報部門提請合同時，必須在辦公室的組織和監督下，獲得相應的審批同意，并將相應的審批意見連同所要提請的合同一起并入合同簽訂審批流程。

第五章、合同審查

第二十二條、合同應由承辦部門、相關職能部門及公司領導進行審查。

第二十三條、合同審查的具體程序為：

1、首先由合同承辦部門的合同承辦人和合同管理員對所提報合同以及與合同相關的所有事宜進行自查和初審，并在此基礎上完成合同草稿和必要的情況說明書；

2、然后將合同文件移交辦公室，由辦公室和合同承辦部門會同相關職能部門（如財務部）逐條審查合同條款及其他相關事項。

3、最后由辦公室將合同文件提交公司工程建設分管副總、財務分管副總、總經理逐級審批。

第二十四條、需重點審查的內容包括：

1、對方主體資格：具有經年檢合格的企業法人營業執照或非法人營業執照，其核載的內容必須與實際相符。

2、經營范圍：合同標的應符合對方經營范圍，涉及專營許可的，應具有相應的許可、等級、資質證書；

3、代理權限：由代理人代簽合同的，應出具真實有效的法定代表人（負責人）身份證明、授權委托書、代理人身份證明；

4、履約能力：具有支付、生產、技術能力。必要時應要求出具資產負債表、資金證明、注冊會計師簽署的驗資報告等相關文件。需提供擔保的合同，應查明擔保人的擔保資格和擔保能力；

5、履約信用：重合同、守信用，無違約事實，現時未涉及重大經濟糾紛或重大犯罪案件。

6、合同內容

（1）合同內容是否符合國家法律、政策和本《制度》中相關規定；

（2）合同應具備的條款是否齊全、合理、嚴密；

（3）雙方當事人的意思表達是否真實、一致，雙方的權利、義務是否明確、平等；

（4）合同條款中有無潛在對公司不利或可能損害公司利益的條款；

（5）是否存在無效條款。

（6）簽約雙方的用章是否為合同專用章。

7、合同文字

（1）合同用語是否規范；

（2）文字表達是否確切無誤。

8、合同的經濟效益

（1）預計取得的經濟效益和可能承擔的風險；

（2）合同非正常履行時可能受到的經濟損失。

第二十五條、在合同審查時，根據公司的實際，應注意的事項：

1、對于標的額較大的涉外合同、貨物交付或工程竣工之日起一年后才能付清款項的合同。

2、銷售、加工承攬、工程承攬合同中質保期的約定應不超過一年，質保金的約定原則不超過合同總標的額的5%，且必須在質保期滿之日一次性付清，以上內容國家、行業有規定的依規定。

3、銷售、加工承攬合同中付款期限的約定一般應為付款提貨、貨到付款，按比例付款時所有款項的付清期限最長不能超過自貨到之日起三個月。

4、工程承攬合同中付款方式的約定一般應為按工程進度付款，且付款時間和付款數量的約定必須明確，所有工程款的付清期限最長不能超過自工程竣工之日起三個月。

5、為了有利于可能由于合同履行而引起的法律訴訟，應在合同條款中作如下規定：

（1）我方為需方時必須約定我方所在地人民法院管轄；

（2）我方為供方，在盡力爭取我方所在地人民法院管轄成為不可能時，可約定“發生糾紛應協商解決，協商不成，任何一方均可向起訴方住所地人民法院提起訴訟”；

（3）我方為供方，如約定需方到供方所在地提貨時，我方為合同履行地，在爭取我方所在地人民法院管轄成為不可能時，可約定“發生糾紛應協商解決，協商不成，依法律規定通過訴訟方式解決”；

（4）在合同簽訂時，估計我方違約的可能性大，且又爭取我方所在地人民法院管轄成為不可能時，可約定“依法律規定，通過訴訟方式解決”。

第二十六條、審查時如對對方當事人履行能力及資信情況存在疑義時，應要求其提供相應擔保并要求在合同中注明。

第二十七條、辦公室和財務部必須在合同文本送達三日之內出具審核意見書，不得拖延，在審核或審查過程中，發現重大錯誤、遺漏或不妥時，提出修改意見書，并與合同對方當事人取得聯系，直到修改意見達到統一為止。

第二十八條、負責審查合同的部門和員工，因工作失職或循私舞弊而疏忽、放任審查，致使不該簽訂的合同得到簽訂而造成經濟損失的，應按后果及其責任的大小，承擔相應的行政責任、經濟賠償責任直至法律責任。

第二十九條、審查完畢后，負責審查人員應出具審查意見書，審查意見書應附有審查人員簽名。

第六章、合同的簽訂

第三十條、簽訂合同必須內容合法、具體、條款齊全、責權明確，用語確切，手續完備，程序合法。

第三十一條、合同承辦人簽訂合同，必須先辦理授權委托書，明確授權范圍和權限。未經授權委托或超出授權范圍簽訂的合同為無效合同，由承辦人承擔責任。法人授權委托書由辦公室負責辦理。

第三十二條、合同承辦人凡簽訂不能即時清結的合同，都必須采取書面形式；凡標的額在10萬元以上雖能即時結清的重大合同，也必須采取書面形式。當事人協商一致同意的有關修改合同的文書、電子郵件、圖表等均是合同的有效組成部分。

第三十三條、凡國家或行業有示范文本的，應當優先使用，但在選用時，對涉及權利義務關系的條款經辦人和辦公室要重點審查，必要時可以進行修改。無范本的合同采用公司辦公室提供的示范文本。合同承辦人不能自擬合同文本。

第三十四條、公司合同的簽訂審批的常規流程如下：

1、合同承辦部門確定的合同承辦人會同本部門的合同管理員負責起草合同（草案）并填寫“合同審批表”；

2、合同承辦部門負責人負責對合同的業務內容進行審查，并簽署意見；

3、辦公室負責對合同的法律條款進行審查，并簽署意見；

4、財務部負責對合同的財務條款進行審查，并簽署意見；

5、如該合同牽扯其他業務部門，由辦公室分送該業務部門經理進行審查，并簽署意見；

6、分管副總對合同進行審查，并簽署意見；

7、在完成以上審查修改后，由辦公室將合同報送公司總經理審批；

8、合同標的在100萬元以上的，須經董事長審批。

9、辦公室在相關負責人或授權代表在“合同簽約審批表”上簽字批準后，加蓋公司合同專用章。

第三十五條、合同生效后，各有關部門應妥善保存合同履行過程中的各種憑證，包括結算單、結算證明、支付憑證、銀行進賬單、收料單、入庫單、過磅單、發票等。

第七章、合同的履行

第三十六條、合同依法成立后，即具有法律約束力。一切與合同有關的部門和人員，應嚴格履行合同規定的義務，確保合同履行。

第三十七條、合同執行部門負責人應隨時了解、掌握本單位的合同執行情況，并督促本部門合同管理員按月統計合同執行情況。

第三十八條、合同執行部門應同時負責記錄和監督對方合同單位的履約情況，保留好有關的單據、信函等文字資料；并由合同管理員按月填寫“對方合同執行情況監控說明”，其中必須列明和驗證對方各項履約行為和承諾（如質量、進度等），以此作為付款的基本依據。每月的“對方合同執行情況監控說明”必須由合同執行部門經理審核簽字，分別報辦公室、財務部備案。

第三十九條、合同結算條款規定對方有付款義務的，合同執行部門應按付款條款中的規定及時向對方收取，由財務部統一出具發票。

第四十條、合同結算條款規定本公司有付款義務的：

1、執行合同的各部門應依照財務部門有關規定和合同具體約定，在合同簽訂以后向財務部報送項目整體用款計劃備案。

2、執行合同的各部門應填寫《合同資金支付申請表》，本表一式三份，由辦公室、財務部、執行部門分別留存。

3、款項撥付的基本依據是由合同執行部門提交的“對方合同執行情況監控說明”，款項撥付必須在分管副總、財務分管副總及總經理逐級審批同意后方可進行。具體程序參見相關的財務管理辦法。

4、如果合同履行中出現違約責任中所規定的行為，業務部門應及時以書面形式反饋給辦公室，并書面報送分管副總及總經理。總經理應按合同規定進行違約處罰，并通知財務部在結算時執行。

第四十一條、合同履行過程中出現的問題，業務部門應及時督促解決。如無法履約，應向分管副總和總經理匯報。

第四十二條、合同履行過程中如發現對方當事人履約能力及資信程度下降應及時通知辦公室并向分管副總和總經理上報，及時向對方出具不安抗辯書，維護公司合法權益。

第八章、合同的變更與廢除

第四十三條、合同一經簽訂即依法成立，任何人不得擅自變更或解除。但合同在履行過程中，如遇到法律規定或合同約定允許變更、解除合同的條件時，可以變更或解除合同。

第四十四條、合同的變更或解除必須符合《經濟合同法》的規定，并應在法律規定或合理期限內由合同的當事方共同商議。

第四十五條、變更、解除合同的審批權限和程序與原合同訂立的審批權限和程序相同。

第四十六條、合同承辦人在收到對方要求變更或解除合同的正式文件、電子郵件、電話后，必須及時請示領導，立即處理，緊急事宜不得超過一天，一般事宜不得超過三天，并在有效期限內正式答復對方。超過期限再作答復，造成嚴重后果的，承辦人應承擔相應的責任。涉及經濟糾紛的復電、復文，須經合同管理機構審閱后方能發出。

第四十七條、變更解除合同必須采取書面形式（包括雙方的信函、文件、傳真等），由雙方簽訂確認書。

第四十八條、合同的變更、解除應注意以下事項：

1、主體變更應征得合同各方同意；

2、有擔保條款的合同變更，應征得原擔保單位的`同意并在變更協議上加蓋擔保單位的印章；

3、經上級主管機關批準的合同或協議變更、解除，應報原批準機關批準；

4、經公證、鑒證的合同，所達成的變更、解除協議，應報原公證、鑒證機關備案；

5、聯營、承包經營、租賃經營、涉外等合同的變更或解除，法律有特別規定的，應依特別規定辦理；

第四十九條、變更、解除合同的協議在尚未達成或批準以前，原合同繼續有效，仍應履行。

第五十條、如因變更（解除）合同可能使當事人受到損失，雙方應在變更（解除）合同的協議中明確規定各自應承擔的責任。

第九章、合同糾紛的處理與訴訟管理

第五十一條、提請合同糾紛的程序：

1、已經簽訂的合同在履行過程中產生糾紛的，合同履行部門應根據合同中有關糾紛處理的條款與合同訂立方協商進行解決。

2、協商不成時，必須在一個工作日向辦公室匯報，并在三個工作日內提供有關資料，任何部門或個人不得延誤訴訟時效或擅自放棄實體權利，更不得隱瞞實情。

3、辦公室應在接到報告三個工作日內提出處理意見。根據合同糾紛的不同情況，向公司有關領導匯報。經協商無法解決的糾紛，經總經理批準后，可向仲裁委員會申請仲裁或直接向人民法院起訴。

4、如糾紛需進入法律訴訟程序解決，應按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等有關法律、法規和本辦法處理。

第五十二條、集團公司各單位與對方當事人協商處理糾紛的時間，應在法律規定的時效內進行，并考慮留有申請仲裁或起訴的足夠時間。

第五十三條、發生合同糾紛時，承辦人除應將糾紛情況及時報告部門負責人和辦公室以外，還應同時應迅速收集下列有關證據：

1、合同文本，包括附件、變更或解除協議、信函、圖表、視聽資料、廣告、授權委托書、介紹信及其他有關資料等；

2、開工、驗收、提貨、發票等有關單位票據；

3、貨款的承付、托收憑證、有關的財務賬目；

4、產品的技術規范、質量標準；

5、證人證言；

6、其它與處理糾紛有關的材料。

第五十四條、處理合同糾紛，應特別注意以下問題：

1、在證據可能丟失或以后難以取得的情況下，及時采取證據保全措施；

2、發現對方當事人或利害關系人有可能隱匿、轉移財產將使我方權利難以實現時，適時依法申請采取財產保全措施；

3、對于債權債務關系明確、合法且雙方對債務無異議的，依法及時向人民法院申請支付令或提起訴訟；

4、做好每起合同糾紛實況記錄、存案備查；

5、凡屬我方責任的合同糾紛，應逐筆查明原因，分清責任，要求責任人員承擔責任，并責成其提出補救措施。

第五十五條、合同糾紛經協商達成一致處理意見的，應訂立書面的協議，雙方代表簽字并加蓋單位公章。

第五十六條、雙方已簽署解決糾紛的協議書、仲裁機關的調解書、仲裁決定書及法院的裁定書、調解書、判決書，在正式生效后，應復印若干份，交給有關部門收執、備案或存檔。

第五十七條、合同糾紛處理完畢，應及時將有關材料匯總、歸檔、以備考查。

第十章、合同的登記、備案與歸檔

第五十八條、合同文本必須至少一式四份，其中二份交對方簽約人，其余原件必須在合同簽訂之后三個工作日內報送辦公室和財務部。合同簽訂部門、合同履行部門因工作需要使用原件時，向辦公室辦理暫借手續。

第五十九條、合同的檔案管理是合同管理的基礎工作，辦公室應根據實際情況建立合同臺帳、報表，并按時填報。

第六十條、辦公室應對公司內所有合同文本以及與合同相關的往返法律文件進行匯總，并編號登記，制作月度合同簽訂情況一覽表，反映公司合同的簽訂以及由合同引起的訴訟情況。

第六十一條、合同簽訂部門的合同管理員對已生效的合同應當編號登記，分類歸檔，并建立合同臺帳。合同的統計報表實行季報制，各部門于每季度第一個月前三個工作日內填報上季度報表報送辦公室。辦公室應于每季度的前十個工作日內匯總，報公司主管領導。

第六十二條、合同簽訂后三個工作日內，合同承辦部門的合同管理員應將合同檔案原件整理裝訂送交辦公室存檔。合同檔案的范圍包括：信譽調查報告、意向接觸報告、合同文本草稿、合同簽訂審批表及審批修改意見、法人授權委托書、對方資質證明文件、各種審批管理表格、合同談判記錄、合同正本及附件、合同簽訂、變更、解除過程中的信函、電報、電話記錄、傳真資料、票據憑證以及其他有關資料、文件。

第六十三條、合同履行完畢后，合同承辦部門的合同管理員應于五個工作日內將合同文本及合同執行期間所有的往來信件、變更協議、收（付）款記錄、請示報告等有關資料交一并歸檔，丟失的必須查清原因。

第十一章附則

第六十四條、本制度由辦公室制定并負責解釋。

第六十五條、辦公室應根據不同的發展階段的管理要求對本制度進行修訂、補充和完善，確保合同管理制度能夠起到切實有效的作用。

第三篇：房產中介資源管理制度

資源管理制度

為了開發和積累公司的資源，形成有效帶看，提高成交量，最大限度的使用和配對資源，特制定本制度，望公司員工認真實施，自覺遵守：

一.房源開發及報備：

1．每位業務員每天最少房源開發量不得低于5套，每少一套開發量扣5元。

2．房源開發為出售房一套算一套，出租房一套算0.5套,由秘書做好一星期的房源報表與業務員核實簽字后報店長處備案.3．公司要求房源開發的同時簽好出售(出租)委托書,4．房源開發要做到有效,本著實事求是的工作態度,認真填寫每套房源的詳細資料(樓盤名稱地址權利人面積總高房號買進年限買進價格出售價(含稅費否)抵押情況房齡)等,每天下班前登記.二.客戶開發及報備:

1.每位業務員每星期最少開發客源量不得低于5組,每少一組開發量扣10元.2.客源開發要詳細了解客戶的需求,做好登記,迅速組織帶看,形成購買意向.3.客源開發后,每天下班前將客戶資料登記電腦,做好原始資源的積累工作.4.客戶需求要求清晰準確(地段小區房型樓層預算首付能力購房用途電話方便看房時間)等.5.業務員的客戶資源由秘書建立客戶檔案保存,除店長秘書外,在沒有征得本人同意的情況下,任何人不得查閱.三.帶看每位業務員每星期最少帶看量不得少于5組,每少一組扣10元.2.業務員在帶客戶看房前先要深刻了解客戶需求,對所帶看的房源要熟悉掌握情況,對房源的優缺點要了如指掌,編制說明語言,做到有備帶看.3.業務員在帶看前要客戶填寫帶看確認書,帶看完后在客戶登記表上要記錄帶看結果,帶看書和登記表備案.四.跟進

1.每位業務員對自己的經典房源和客源每3天必須跟進1次,以掌握房東和客戶的最新動態.2.業務員對自己的資源做了跟進后,要詳細記錄跟進內容,如做新跟進情況有變化,馬上更改記錄.2.如業務員對自己的房源和客源2星期沒有做跟進,公司將把這些客戶資源作為公共資源供其他業務員共享,以減少資源的浪費.將房源充公.五.獎勵

1.對每月開發量最大的業務員,公司設立開發獎,但最低開發量不得少于100套.獎勵方式每月月會公布.2.對每月帶看量最大的業務員,公司設立帶看獎,但最低帶看量不得少于50組.獎勵方式每月月會公布.

第四篇：房產中介表揚信

豪德房產：以誠感人，客戶感謝紛至沓來 哈爾濱豪德房地產營銷策劃有限公司大家同心協力，拼搏進取，實現了讓客戶放心、滿意、可靠的工作目標。

道外區菜站小區客戶李淑芹于2014年3月21日送來感謝彩旗：“心系客戶 贏得信任” 簡單的言語流露出真摯的情感，哈爾濱豪德房地產營銷策劃有限公司的每個員工都無不激動，這是客戶對該公司的信任，是對每個員工最樸實的贊揚，更是贊揚豪德房產企業的精神。

“我們的員工是平凡的，但在企業日益壯大的規模效益中，我們看到了他們不平凡的成績，我們看到了他們極具挑戰的精神和高度的責任心，我相信，在今后的企業發展中，我們一定會為客戶提供更加優質的服務，使客戶放心、滿意的找到自己理想的殿堂??”豪德房產經理表出了這樣的決心。豪徳房產員工用智慧和汗水澆開了公司強盛之花！同樣也會一如既往的服務客戶??力爭打造中國房地產經紀行業知名品牌。篇二：分公司表揚信3篇

分公司表揚信3篇

致廣廈房地產石家莊分公司：

本人是一名購房者，于xx年7月25日在貴公司國際城店看中一套房產。貴公司小李，小周，小辛等秉著耐心、細致的服務態度，嚴謹、認真的工作精神在火熱的七月，以火熱的心在短短將近一周的時間里幫助我們聯系賣主看房，進行房產交易等具體事宜，以自身的實際行動將貴公司“品質服務”主旨詮釋得十分到位，體現了廣廈房地產公司員工的優良職業操守，保證了服務的時效和質量，專業和熱情，并能給客戶確保真實有效的信息與準確無誤的操作。

對此，我們非常感謝，給廣廈房地產石家莊國際城分店全體員工致感謝信，表示誠摯的謝意！

王濱

xx年7月

7月17日--18日凌晨，煙臺地區遭遇50年來最大的暴雨雷電災害，我公司通信基站和傳輸線路遭到巨大的破壞，其中23處基站先后退服，傳輸桿路多處被沖毀，給公司通信帶來巨大影響。

災害發生后，中國通信建設第四工程局有限公司表現出了良好的素質和過硬的技術，積極主動奔赴災情現場，配合線路代維公司積極搶險，充分發揮出不怕苦、不怕累和連續作戰的精神忘我工作，在短時間內所有線路都恢復暢通，在此，我們謹代表蓬萊移動公司對中國通信建設第四工程局有限公司及張軍濤提出表揚，感謝他們在此次暴雨災害中對我公司作出的巨大貢獻。-------內蒙古分公司乘務員姜黎黎收到一封用機上使用餐巾紙書寫的特殊表揚信，信上這樣說：我乘坐ca1236航班從西安到北京，途中病得厲害，多虧姜黎黎，我忘不了她送給我的那杯熱水和問寒問暖，她就像我女兒照顧我??非常感謝你們！8月21日，姜黎黎所在的乘務組執行西安－北京ca1236航班，晚上19：00旅客陸續登機，作為普通艙五號乘務員的姜黎黎像往常一樣開始迎接安排旅客就座，當30g座位的一位女士就座時，細心的姜黎黎看到這位40多歲的女士臉色蠟黃，手上粘著由于輸液留下的膠布條，整個手腫的厲害。憑著職業訓練的敏感和發自內心的關心，姜黎黎趕忙走上前主動安排女士就座，看到她手不方便，幫助她系好安全帶，關心地問：女士，您是不是不舒服？這位婦女告訴姜黎黎自己患了重感冒，已經臥床不起好幾天了，由于北京有會議需要參加，簡單輸了一會兒液體就上飛機了，現在渾身乏力，頭暈得厲害。得知這一情況，姜黎黎趕忙到廚房倒了一杯開水送到女士手中，并且拿來熱毛巾熱敷在她浮腫的手上，用自己以前學到的醫護知識安慰女士道：輸液以后應當熱敷一下手，這樣很快就消腫了！并且不時用熱毛巾為女士擦拭腫脹的手，女士深懷歉意不停地說：姑娘，我感冒了，別再傳染給你！你遠著點吧！姜黎黎笑著說：我沒事的！我不怕感冒。19：35分飛機起飛了，機艙內略有些冷，由于感冒嚴重，這位女士開始發抖，姜黎黎急忙拿來兩條毛毯蓋在女士身上，同時不時過來詢問一次，為女士換杯開水。這位40多歲的大姐感動地握著姜黎黎的手說：我沒想到啊，出門在外還能碰到這么好的姑娘照顧我，就像我姑娘一樣，我就像回家了一樣！我得告訴他們，坐國航的飛機，讓人心里暖和！這位來自遼寧大連的姑娘也忍不住了：這是我應該做的??這時周圍座位的乘客都紛紛向這個東北姑娘投來贊許的目光。21：25，飛機降落在首都機場，當這位女士走下飛機時緊緊握著乘務長石瑞卿的手說：國航的服務真好！姑娘，要是有機會，我還趕你們這一班！

時過境遷，問起當時的感受，姜黎黎這位大連姑娘爽朗地說：其實服務旅客的過程我感到很幸福，那位大姐就像自己的母親，如果我們都把旅客當親人來看待，那飛機服務該多和諧啊！篇三：表 揚 信

表 揚 信

尊敬的雪楓幼兒園領導：

你們好！我是貴園中二班張曦予的家長。

看著寶貝一天天茁壯成長，我多希望她能快些長大，早日開啟她的智慧之門，能讓她看到這個世界的奇妙和精彩，并學習在其中快樂成長。感謝貴園美麗睿智的宋力達老師，聰明開朗的慶芝老師，還有親切溫柔的相如老師，是她們化解了我所有的疑慮，讓我看到了愛的力量、教育的力量！

掐指一算，寶貝進園已經一年零兩個月了，在這段時間里，我的孩子有了巨大的變化。原來內斂不愛說話的孩子，現在開朗又活潑，并且學會了關心人，幫助人，還會幫我做家務呢。更重要的是她有了集體生活的意識，學會了與人交流，學會了遵守秩序，講文明懂禮貌。這點點滴滴的變化無不傾注了三位老師春風化雨般的愛心和因材施教的教育方法。當然，也要感謝家長學校及時的給各位家長很好的家庭教育指導。

貴園舉行的家長學校活動，可謂煞費苦心。宋力達老師的幾期講座雖然不能說是醍醐灌頂，但真算得上是一劑良藥。孩子近期以來的“不聽話”“不懂事”原來是敏感期的表現！要求孩子做到的家長一定要先做到，這叫“身教”！孩子們的矛盾要由孩子自己來解決，他們有自己的游戲規則！閱讀習慣和能力的培養要從娃娃抓起！??更重要的是家長學校架起了教師與家長溝通的橋梁，讓我們對孩子在校的情況有了充分的了解，讓我們知道了應該如何對待孩子，如何教育孩子！家校共創，這才是真正的對孩子負責！

自從參加了家長學校的活動，我教育孩子更自如了，寶貝的壞毛病少了，不拖沓了，不浪費了，每個動作不僅快樂而且有條不紊。每到周末或假期的時候，寶貝嘴里念叨的全是小紅老師、慶芝老師、相如老師，還有班里的小朋友。我不禁感慨，要有怎樣的耐心付出才能贏得孩子如此的愛戴。每天早上她都期待著上學，跟老師、小朋友一起游戲學習。看！她的笑臉盛滿了陽光。有些東西是能夠傳遞的！每次接送孩子，我都能看到三位老師笑容可掬的模樣。樂觀、積極、向上，老師潛移默化所傳遞的正能量足以讓孩子受益終生。愛生活、愛別人、愛學習這是人一生學習的主旋律，她們做到了這一點，并且很好的傳遞給了家長和孩子。她們足以成為所有幼兒教師的楷模！做為媽媽，對孩子該有多少愛意與期待，把孩子交給她們我安心；同為教師，我懂得教育的責任與使命，把孩子交給她們我放心。今天就借這薄薄一頁紙，也代表全班所有孩子的家長，真誠的感謝三位老師一直以來對孩子們的付出！三位老師，辛苦了！也祝你們的家長學校越辦越好！

中二班學生家長：蔡凌云 第一節項目的背景及由來 *區作為歷史名城－*市的主要門戶和市轄城區，憑借其秀美的山水風光，舒適的自然環境，將*市裝扮成一個花團錦簇的秀美之城。*區*街道原屬*老城區，城市建設的設施完備，人口密集，但居民住房多數因歷史原因造成了居住環境差，房屋是危房，道路是市場，迫切要求予以改善；*區委、區政府和*街道辦事處對本改造項目高度重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發展機遇，將改造該區域列入重要議事議程，投資興建一個融商貿、居住于一體的富有現代化氣息的住宅區。*棚改項目位于*區*，擁有優越的地理位置，良好的人文環境，置身國道旁，遠眺湘江北去。項目建成后將成為改變河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住質量和改善生活環境的一個亮點工程，成為市委、市政府的東大門。第二節項目簡介*棚改項目隸屬于*區*街道辦事處，北臨*路，東接高新技術開發區，西鄰*社區，南臨*路。項目選址地周圍沒有污染性強的廠礦企業及洪澇災害等安全問題，總占地面積約654畝。

項目建設主要以高層公寓為主，配備道路、綠地、生活設施等基礎建設，強調以人為本的原則，實現商業貿易、房產開發、居民安置的三大功能，導入專業化的園林規劃，窗口風格建筑設計，人性化的戶型設計。項目建成后，必將*塑造成為一個繁榮的經濟強市、開放的窗口城市、文明的現代都市、秀美的山水名市。

第三節主要經濟指標

序號指標名稱單位指標備注 1總用地面積畝654 2總建筑面積萬平方米109 3居住建筑面積萬平方米107.9 4公共建筑面積萬平方米1.1 5容積率2.5 6綠地率％42 7總投資萬元162383 8銷售收入萬元198620 9利潤總額萬元25114 10投資利潤率％15.4 11靜態投資回收期年6.47不含建設期 第四節結論與建議

1、結論

隨著市委、市政府西遷，基礎設施的建設及其它配套服務的加強，本區開發的增值潛力巨大，市場前景廣闊。*棚戶改造項目在改變原有城區舊貌的同時，也使區域內的經濟發展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐。項目的經濟效益、社會效益和環境效益十分顯著，具有良好的開發前景。

2、建議 1）本區周邊交通條件優越，生活配套設施齊全，南鄰*，具備舒適宜人的居住環境。項目建設過程注重與環境的協調，達到合理統一。2）項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設進度，影響全部施工。

第二章項目建設的必要性與意義

1、房地產業的發展促使國民經濟穩定發展，提高國民收入 房地產業是從事房地產開發建設、經營管理和綜合服務等社會經濟活動的第三產業部門。它是國民經濟的基礎產業和先行產業，具有高附加值性和對相關產業的導向性，在許多國家，房地產業是國民經濟的支柱產業。在任何國家和地區，房地產業都為其國民生產和生活提供大量必須的生產資料和生活資料，房地產興旺發達，其經濟也就欣欣向榮；房地產業衰退落后，其經濟形勢也就不容樂觀。因此，要保持某地區社會經濟的長期穩定發展，房地產業是必須大力發展的產業。

房地產業的發展與國民經濟的發展密切相關，一方面房地產業是社會經濟和現代化城鄉建設事業發展的產物，沒有發達的社會經濟基礎、沒有較高的社會生產水平和國民經濟的基礎支撐，就沒有發達的房地產業；另一方面，房地產業是國民經濟的基礎產業、先導產業和導向性產業，能為社會經濟發展和人民提供必須的生產資料和生活資料等物質基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。

2、項目建設與全省的發展目標和*市的規劃思想相一致 2001年至2005年，*將以加快發展為主題，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發點，加速工化業、城鎮化和信息化進程，加快產業結構調理,積極發展房地產業，加快與國際經濟對接和融合，提高國民經濟整體素質和競爭力，全面建設小康社會，推動農業大省向經濟強省跨越。根據國家產業政策和未來走向，結合*實際情況，未來15年*招商引資的戰略重點之一是以舊城改造、小區建設、安居工程為主體的房地產業。到2005年gdp達到5700億元，人均8450元。財政總收入500億元，三次產業結構調整到15:44:41。城鎮居民和農民人均可支配收入分別達到8320元和2740元。未來5年，我省將以沿湘江1200平方公里區域為核心，構筑一個集高新技術產業、商貿金融、高檔住宅、旅游休閑為一體的沿江經濟風光帶，經過努力，力爭使*市發展成為華中地區的又一個重鎮。

3、項目建設符合市政府的棚改改造政策

該項目的開發符合市政府（2001）12號文件規定的棚改改造政策，以居者有其屋為主要目標，配合國家房改政策精神，本著多層為主、密度適中、高層點綴、環境優美、有利生產、方便生活的原則，實現住宅建設小區化、小區規模化。本區作為*市的舊城區，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著*的城市中心區功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經濟體制與增長方式的轉型，舊城區承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發揮，優化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造，將村鎮改造與村鎮居民點建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。

4、項目建設可改觀舊城住房面貌，優化人居環境

隨著舊城區棚屋的改造、拆除，*市建成了一批經濟適用房和廉租房用于安置拆遷戶，目前已有10萬戶、20多萬的原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進了配套設施完善、環境優美的居住小區。3年來，共投入資金近20億元，已有310多萬平方米的棚屋被拆除改建。棚戶改造大大改善了*市中低收入和困難群體的居住環境，提高了他們的生活質量。兩年前還是一片低矮破舊棚戶的*地段，如今已是大廈高聳、新房成片，成了城市的一大景觀。

棚戶改造還為城市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了*市的經濟增長、激活了*房地產市場。如今，*的一個個社區、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環境得到了進一步的改善。對*城建來說，*完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對*而言，另一個時代正在開始，建成一個繁榮的經濟強市、開放的窗口城市、文明的現代都市、秀美的山水名市。

第三章市場分析

1、我國加入wto對全省房地產業進一步發展創造巨大空間 我國于2001年12月11日加入wto，將對全國的國民經濟產生重大而深遠的影響，同時也對作為國民經濟支柱產業的房地產業產生巨大的影響。根據wto的要求和我國的承諾，入世后，房地產業、房地產中介業、服務業、金融業、保險業等行業都將開放，這將為我省房地產業創造發展空間。入世后，國外投資和國外產品的進入將會增加，從而導致更多的外國公司進駐我省各城市，必然增加房地產的需求，特別是對外銷房、高中檔寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅房屋的需求。隨著關稅的降低和就業及居民收入的提高，居民的日常開支將降低，轉而增加到住房消費開支上，使住宅類房地產需求

上升；在短期內，由于進口建材、建筑物設備等關稅的下降，從目前的30％下降到10％左右，將導致房地產建筑成本明顯下降，進而導致房價下跌。國外房產中介服務、金融業和外資保險業的進入，將極大促進我省房地產中介服務水平，豐富和發展房產金融業務，開展多項保險業務，拓寬險種，使房地產市場更加活躍。

2、我省經濟環境良好為房產發展提供了機遇

改革開放以來，*省的社會經濟就一直持續穩定的發展，使我省綜合實力大大增強，社會生產力、國民收入、人民生活水平也有極大的提高和改善。2001年，第三產業特別是文化、旅游、信息和房地產等新興產業繼續快速發展；全省財政收入完成361.56億元，增長10.03％；全省農民人均純收入2299元，增長4.7％，城鎮居民人均可支配收入達到6780元，增長9%。良好的經濟運行環境、持續增長的國民經濟、快速提高的國民收入，為我省房地產業的發展提供了極好的發展基礎、可靠的財政資金支持和巨大的發展空間。經濟越發展，所需的房地產也就越多；人民收入水平越高，改善住房條件的愿望就越強烈，有效需求也就越大，房地產中的主要領域住宅市場發展的機遇和空間也就越大。

3、我省的商品住宅進入一個新的換代期

隨著新世紀的到來，由于國力增強，人們生活水平的普遍提高，對住宅開始了從量的需求向質的需求轉變，追求質量好，品質高的住宅已成為新世紀不可阻擋的趨勢。

全省住宅商品化市場日趨成熟，不同需求的檔次已經拉開，而其中的中高檔住宅已率先進入換代期，由于房貸政策的不斷完善，買得起好房子的人越來越多，這是換代住宅開始形成的市場基礎。

從舊有住宅的布點看，有相當一部分已過早地進入了淘汰期，有的房屋甚至出現墻體開裂、滲水，屋頂漏水，陽臺傾斜，鋼筋外露等安全隱患，這也是與經濟不發達，早期建造的住宅一次投資過低使得住宅壽命下降有關，換代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺狀況已結束，品種和類型的多樣化有力支持了住宅的升級換代。

4、河西新城房產市場空缺大，具有極佳的開發優勢 商品房的貧乏，既是河西的遺憾，也是巨大的商機。不見得高層塔樓就是高檔房，河西作為山水城區，為了不破壞生態景觀，建設高度將受到嚴格限制，以后可能還是以多層或小高層為主，這是受人青睞的產品。一位資深業內人士指出，即使經濟房也能開發townhouse(聯排別墅)。這種住宅產品既屬于城市范疇又不居于鬧市中心，既交通方便又親近自然，密度較低，花園不大，但每家均有，居住品質高。在國外，townhouse這種多層聯排式住宅其實是一種很普通的住宅，但到了國內，安上個聯排別墅的名份，竟成了富人的窩兒。其實專家認為townhouse也可做到質優價廉，在河西新城應占有一席之地。

河西居民的消費水平略低于河東，作為城市建設重要內容的商品房，面臨本區內有效需求不足的問題。但是，如果眼光稍微放遠一點，河西有河東無法媲美的陽光、青山、綠水、新鮮空氣。據有關數據表明，河西*的綠地覆蓋率已達到45%，空氣負離子含量遠高于河東3個公園，還有湘水及山景構成的環保空間，這些現代人夢寐以求的家居條件，無疑也在時刻誘惑著*人。第四章項目的市場定位

項目建成后，將形成三大功能：

一是商業貿易功能

商貿市場，是貿易商品和生產產品流通的主要載體。在市場經濟條件下，本區開展商貿業開發，既占有廣闊的商貿市場，可形成一定規模的商貿營銷渠道與網絡，又能有效地促進商貿流通，進而促進全區經濟的發展。

二是房產開發功能

項目擬建部分中、高檔住宅，以經濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造*區的舒適住宅環境和河西新城的住宅家園。

三是居民安置功能

通過良好的周邊環境、優質的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當地居民的生活質量和居住條件，形成高起點、高品位、高質量的住宅區，改變現有面貌，成為河西的一篇四：房地產交易服務市場集體事跡材料

房地產交易服務市場集體事跡材料

區房地產交易服務市場作為房產系統為民服務窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產中介”、市房產系統“十佳文明服務窗口”、“區文明單位”、“區巾幗文明示范崗”。

一、優化“窗口”管理，服務人員素質一流

作為服務群眾的“窗口”，實現規范化管理、不斷提升服務水平尤為重要，交易市場在加強內部管理和規范行業管理上下功夫，爭當優質服務窗口，全體人員的綜合素質不斷提升。一是強化了教育培訓。積極參加“三個代表”重要思想的學習，牢固樹立為民服務的宗旨意識，爭創服務品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產交易業務學習，特別對權證代理、商品房銷售代理、經濟適用住房申購、房地產中介等業務探討，不斷提高業務素質。現擁有6名專職房地產經紀人，聘請“全國換房狀元”、“建設部勞模”王瑞芬同志為市場高級顧問兼總管，隊伍整體素質高。二是規范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調整、轉讓、更名、交換、代理等業務的辦事程序以及委托業務的權限、收費標準等都作了明確規定。有了這些較為詳細、規范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負其責。辦事程序實行公示上墻，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規及物價政策允許的范圍內收取合法中介服務費，沒有發生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務優質塑造新形象

交易市場始終恪守全心全意為住戶服務的宗旨，本著“為住戶著想、為住戶分憂、為住戶文明辦事”的態度，在工作中耐心、細致的接受住戶的咨詢，周到的解答住戶關心的各類熱點、難點問題，積極做好房屋的交易、調配、租賃更名過戶等工作，滿足住戶的需求。把直管公房交易轉讓作為服務住戶的最基本服務項目。同時，不斷拓寬業務范圍，增加服務內容，扎實做好房屋權證、土地使用權的代辦工作，商品房、二手房的代理銷售工作，以及轄區內重點拆遷工作中的房源提供，建立了全區房地產二級子網絡，進一步活躍了全區房地產交易。鷺鳴

苑公房承租人王康發因家庭生活困難原因，欲將其公房使用權轉讓，在其已將租用的公房意向性轉讓給某房產中介公司的情況下，我們工作人員本著對其利益高度負責的精神，幫他認真分析該房屋的合理價格，建議他將房價提高7000元，他當時驚喜萬分，與交易市場簽訂了售房代理協議，經多方聯系，順利將此房出售。在拿到房款的當天，他與妻子專門從農村趕來，一個勁地講：“你們公家辦事的人真好，替我們房價賣得高，我們差點上當損失7000元，真的從心里感謝你們”。一位住戶在表揚信上這樣稱贊交易市場職工，“你們的工作耐心、細心，老百姓找你們辦事放心、安心”。以來，市場累計辦理公房交換手續22戶、直管公房使用權轉讓171戶、公房租賃手續240戶。

三、緊扣河西建設主題，窗口服務得到新延伸

我局承擔河西新區一、二、三期近2萬畝的征地拆遷任務后，交易市場也緊跟形勢，將服務延伸到河西拆遷工作中，在拆遷現場設立“流動服務窗口”，將優質服務和黨、政府的溫暖送到千家萬戶。交易市場主要做了以下幾方面工作：一是在拆遷指揮部設立現場售房組，在每個拆遷片區設立售房點，專門派出素質高、業務精的同志為拆遷村（居）民提供選購房服務，提供免費看房車免費看房近千套（次）；二是多方聯系房源。先后與四十多家開發商、六十多家房產中介公司聯系，提供了城區、河西及江寧等地區的八千余套商品房信息以及二手房、使用權房信息，并拓展上網查詢信息業務；三是全力為拆遷戶服務，始終以實際行動解決拆遷戶的根本困難，為每一個拆遷戶特別是老年人、殘疾人服務。東林村耿義芳是智障人，作為村里特困戶，根據他的要求，交易市場同志撒網式的為他尋找房源信息，終于在南苑貢園找到了一處滿意住房，由于其身份證、戶口薄的名字均不相符，無法辦理銀行付款，工作人員帶他一遍遍跑派出所、銀行和開發公司，辦妥付款、公證、物業交割等一切手續，順利讓他住進了新居，其家人非常感謝，給市場送來了錦旗。四是抓好經濟適用住房申購。針對部分拆遷戶拆遷補償款少、買不起房的實際，多次向市河西指揮部爭取經濟適用住房分配額度，并做好經濟適用住戶登記申購工作。所街村沈家莊有1戶拆遷戶，一家3口，丈夫智力殘疾，妻子癱瘓在床，生活非常困難，拆遷后無房可住。為了使其安居，市場采取特事特辦、特事特批的辦法，申購程序倒著走，順利的從市河西指揮部申購到一套經濟適用房，幫助其搬進了新居。由于該戶的搬遷，帶動了其父親、哥哥等親屬的動遷工作。以來累計為拆遷戶辦理經濟適用住房3644套，平均每兩個

拆遷戶中就有一戶能申購到經濟適用住房，所以拆遷戶非常支持拆遷工作。《南京日報》以“失地農民搬新居”為題，報道了市場想方設法為拆遷戶提供購房服務的事跡，在社會上引起了較好反響。五是配合全區“拆遷集中行動月”行動，組織舉行了“加快征地拆遷、支持新城建設”大型房源推介會。先后多次到市局商談聯系，組織全市26家知名房地產中介公司進場現場設點，提供各類面積80㎡以下、總價35萬元以下的二手房房源余套，供拆遷戶選購，現場辦理經濟適用房政策咨詢、申請登記和中低價商品房政策咨詢服務，就拆遷戶申購經濟適用房、中低價商品房政策進行了詳細解答。江蘇電視臺、南京日報等7家新聞傳媒進行了現場采訪報道。交易市場在新區建設的大舞臺上，不斷提升服務水平，打造窗口品牌，樹立了良好的服務形象，創出了新的業績。

細節管理：對每天每人所作的每件事情都有檢核機制

過程管理：最直接的主管可以對重點資源不漏項并知悉進度

問題管理：讓店內問題可以有集中釋放時間并加以解決

4、視覺管理：

最省力的管理方式之一！

1）績效板。2）公告板。3）榮譽墻。4）血淚史。5）提示欄。6）激勵語。

5、流程管理：

店長需要管理的經紀人工作流程： 1）會議。2）開發。3）回報。4）帶看。5）簽約。6）售后。7）考勤。流程管理的八句口訣：

周邊商圈要熟悉，店內房源要熟知。

第一時間帶看全，帶看之前作促銷。意向金要收足，不管底價調客戶。

談判房東出價低，勿忘展示辛苦度。

價格談攏別放掉，成交之前留籌碼。

確認價格及條件：提醒帶好錢、證、章。

簽約之前放籌碼，哪方吃虧給哪方。

一碗水要端平，簽約氛圍要和樂。

二、房源管理：

1、最理想的主推房：

主力案應從買方需求、角度，科學化、客觀地訂定。選擇只有價錢問題，或有條件問題的房子。除了價格還有爭議外，別的都已經沒有問題了，這樣的房子是最理想的主推房。所以，只有價格存在爭議的房子是最好推的，只要我們給房東制造危機心理，讓他自動的降價，就什么問題都沒有了。

精耕商圈，上海叫做讀懂商圈。

商圈精耕其實也是中介門店和經紀人的基礎作業之一，通過劃定周邊的商圈和社區、大樓，然后對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區的交通、商業網點、教育設施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數、入住率、物業費再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經紀人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。

首先要弄明白的是你所在的城市處于一個什么樣的環境，然后有目的性的去精耕。就深圳而言，比如說現在去精耕小戶型比較合適，因為投資客慢慢處于觀望的狀態；再就是現行的一些優惠政策，那是不是到12月31日就截止，或者也可能明年還有新的優惠，這個都不得而知，那么一些有剛性需求的客戶，他肯定會趕在12月前，趁還有優惠的時候去買房子。這都是我們要去了解的一個大環境的情況。

再就是整個國家的經濟、市場走向也要有一定的了解，幫助你去判斷接下來的半年、一年，市場好不好做，交易是否活躍，做好未雨綢繆。

一、精耕商圈的益處：

商圈精耕對門店和經紀人的益處是顯而易見的，通過商圈精耕，在客戶詢問相關社區大樓信息時，經紀人對社區大樓信息的對答如流將充分展現經紀人的專業素養和服務品質，從而在客戶心目中樹立起專業、敬業的經紀人形象。并且，對于大部分需求客戶而言，他們的目標往往相當明確，常常會直接指定想求租求購的意向樓盤社區，而經紀人通過商圈精耕將大大縮短開發客戶指定樓盤社區的時間，并使房產交易的配對率得到明顯提高。

二、為何要精耕商圈: 房產中介業務其實就象蜘蛛結網一樣，要人脈廣布。所謂farming-商圈精耕，就象種田一樣，努力細心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門店在本商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，房客源也將源源不斷，同事可以讓公司長期保持地區優勢。

精耕商圈的理由：

因為商圈范圍不會太大，拜訪經營、帶看銷售皆方便，節省時間； 1)地段行情及市場動態，能更深入了解； 2)專人專職的區域經營，資源有效分配； 3)強化了與社區居委會、物業管理員保安、社區各色人等、社區各營業網點的聯系；第一手獲得待租售房源和客源；

4)建立商圈圖、商圈調查表、區域行情表，成為社區的房產顧問； 5)參與社區活動，挖掘潛在客戶，讓所屬商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找你。當然商圈精耕對門店和經紀人而言最大的益處顯然是在業績方面。以上海信義房屋商圈精耕最為成功的北京西路店為例，信義房屋北京西路店自2003年成交第一套所精耕的樓盤--國際麗都城之后，至2005年底已買賣成交近80套，成交總金額超過2億，僅靠精耕國際麗都城一個樓盤，信義房屋北京西路店就創造了超過500萬的傭金收入，總體上信義房屋北京西路店精耕的幾個

樓盤所產生的業績占該店總業績的80%以上，北京西路店也因為在商圈精耕方面的突出成績而連續兩年成為上海信義的top店。

切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找你這個顧問，讓你達到集客的功效，自然業績也將滾滾而來。

隨著房產市場的不斷成熟，商圈精耕無論是對于中介公司還是對門店、經紀人變得越來越重要。如何滿足購房客戶的要求，迅速為其鎖定合適的房源成為房產交易的關鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在.商圈精耕可以形成局部優勢, 不論競爭對手有多么強大，當你專注聚焦于某一個區塊深入耕耘，就能形成局部優勢，在小池塘里當最大魚，戰勝對手。我們便不需要擔心同業的店數人數多，只要我們能在一個特定的商圈區域內，深入經營，贏得客戶信賴，仍能成為贏家。

三、商圈的劃分: 一般來說,我們把以門店為圓心，以自行車車程為距離單位，門店周圍自行車車程10分鐘內的為核心商圈，車程10分鐘到20分鐘為次要商圈，車程20分鐘以上為影響力商圈。或者我們可以這樣劃分，以門店為圓心，門店周圍1.5至2公里為核心商圈，2公里到4公里為次要商圈，4公里外為影響力商圈（小城市的范圍可以適當縮小）。我們精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開發和駐守，而像openhouse等房產房源集中展示活動可以在影響力商圈內進行（一般由公司的幾家門店聯合做房源集中展示，市場調查等活動）。o核心商圈：核心商圈是最接近門店并擁有高密度顧客群的區域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占門店的成交額的55－70％ o次要商圈：次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區域，顧客需花費一段時間才能到達，這部分商圈顧客一般占門店的成交額的15－25％ o影響力商圈：指門店可以達到或者有影響力的區域。顧客一般不會直接抵達，而是通過廣告、openhouse等其他形式上門，一般占門店成交額的10%以下。

四、精耕商圈的六大周期： 1.認識期 2.認知期 3.興趣期 4.需求期 5.行動期 6.循環期

店長的三板斧

一個優秀的店長，包括一個成功的區經，一定能良好運用招聘、培訓、激勵這三板斧來幫助自己打造優秀的團隊。

一、招聘：

店長的主要職責是為組織挑選適合的人員，理想的情況是店長一直在招募，而不是等到缺人的時候，也就是說，持續招聘是店長最首要的職責之一。什么是成功的招聘呢，要滿足這樣幾個要求：

1)強化我們的企業文化。2)強烈的吸引應征者。3)即使雙方沒有相互選擇，也要留下良好的企業和品牌形象。4)在錄用之前，使應征者對行業和公司有一個基本的、正確的了解。

請大家告訴我，什么時候招聘最好？

很多人說剛剛過完年的時候招人最好，其實不是這樣的，最好的時候是3、4月之間，和11月份。因為剛過完年的時候，很多人的理想是比較高的，但是到了3月后，經過一個多月的挑剔后，很多人都有了內心的落差了，這個時候你再招進來的人，他能比較踏實的工作。再就是11月份，因為再過2、3個月就過年了，這個時候找工作的人是想賺錢回去過年的，也是比較容易讓我們挑選到合適的人。

有很多公司招經紀人都會犯同樣的錯誤，就是面試幾分鐘后，立馬說：很好，明天開始上班。不過才幾分鐘就通過了，這樣的工作你珍惜么？所以在面試的時候我們要打一個時間差，就是面試后過個2、3天再通知復試。再就是我們招聘是要吸引人，不能是忽悠人。我們在面試的時候，不能把我們這個行業、工作說的有多好多容易賺錢，因為這樣給人的感覺是不踏實的，而且他進到公司來后，發現不是這樣，那他會有一個落差，很容易就會陣亡。所以一定要告訴他，這個行業、工作是有難度的，不是誰都能做好的。所以我們要招的人是志同道合的人，而不是說，隨便招一個人，然后再把他培養成志同道合，這樣是不現實的，也是很消耗成本的。

在臺式企業里，很注重創意，比如他們的招聘廣告，都很有創意，這里給大家挑出幾個看看：

二、培訓：

總得來講，培訓從哪里入手、經歷那些步驟、有什么要點，作為店長、區經包括公司的培訓部門，都要有個系統的流程、規劃。新人進來要熟悉工作、公司、行業，所以我們安排的是入門型的培訓。工作4個月到一年多的，我們要進行成長型培訓，比如案例、比如技巧。最后就是激勵型培訓，幫助他們繼續向更高的方向發展成長。

我們用一個圖來說明：

1、新人培訓要點：

1)k--新員工最需了解什么？ 2)a--什么觀念可以使他/她全力以赴？ 3)s--必須學會做什么？

4)h--必須經常不斷做哪些事情？

2、新人培訓的主要階段： 1)熱身：商圈調研

2)崗前入門培訓（ojt）3)90天在崗（ojt）輔導

3、崗前入門培訓的階段，管理者可以做的： 1)設計一個正式的新員工歡迎儀式 2)做好職前輔導 3)詳細的工作說明 4)及時有效的溝通 5)妥善的監督和培訓 6)給新員工找一個好師傅 4、90天在崗培訓的要點是： 1)真正了解房地產的基礎知識 2)了解當地及門店商圈的市場情況 3)熟悉業務流程及操作 4)掌握業務工具的使用

5)熟悉公司內部管理與運作規范 6)通過觀摩和實際操作掌握關鍵業務環節的技能 8)能對房源進行有效的內部推廣 9)在店長或他人的幫助下能成功的完成一筆交易

以上呢，就是我們總結出的新人，也就是3個月內的經紀人需要培訓的階段和要點。

第五篇：房產中介表揚信

篇一：分公司表揚信3篇

分公司表揚信3篇

致廣廈房地產石家莊分公司：

本人是一名購房者，于xx年7月25日在貴公司國際城店看中一套房產。貴公司小李，小周，小辛等秉著耐心、細致的服務態度，嚴謹、認真的工作精神在火熱的七月，以火熱的心在短短將近一周的時間里幫助我們聯系賣主看房，進行房產交易等具體事宜，以自身的實際行動將貴公司“品質服務”主旨詮釋得十分到位，體現了廣廈房地產公司員工的優良職業操守，保證了服務的時效和質量，專業和熱情，并能給客戶確保真實有效的信息與準確無誤的操作。

對此，我們非常感謝，給廣廈房地產石家莊國際城分店全體員工致感謝信，表示誠摯的謝意！

王濱

xx年7月

7月17日--18日凌晨，煙臺地區遭遇50年來最大的暴雨雷電災害，我公司通信基站和傳輸線路遭到巨大的破壞，其中23處基站先后退服，傳輸桿路多處被沖毀，給公司通信帶來巨大影響。

災害發生后，中國通信建設第四工程局有限公司表現出了良好的素質和過硬的技術，積極主動奔赴災情現場，配合線路代維公司積極搶險，充分發揮出不怕苦、不怕累和連續作戰的精神忘我工作，在短時間內所有線路都恢復暢通，在此，我們謹代表蓬萊移動公司對中國通信建設第四工程局有限公司及張軍濤提出表揚，感謝他們在此次暴雨災害中對我公司作出的巨大貢獻。-------內蒙古分公司乘務員姜黎黎收到一封用機上使用餐巾紙書寫的特殊表揚信，信上這樣說：我乘坐ca1236航班從西安到北京，途中病得厲害，多虧姜黎黎，我忘不了她送給我的那杯熱水和問寒問暖，她就像我女兒照顧我??非常感謝你們！

8月21日，姜黎黎所在的乘務組執行西安－北京ca1236航班，晚上19：00旅客陸續登機，作為普通艙五號乘務員的姜黎黎像往常一樣開始迎接安排旅客就座，當30g座位的一位女士就座時，細心的姜黎黎看到這位40多歲的女士臉色蠟黃，手上粘著由于輸液留下的膠布條，整個手腫的厲害。憑著職業訓練的敏感和發自內心的關心，姜黎黎趕忙走上前主動安排女士就座，看到她手不方便，幫助她系好安全帶，關心地問：女士，您是不是不舒服？這位婦女告訴姜黎黎自己患了重感冒，已經臥床不起好幾天了，由于北京有會議需要參加，簡單輸了一會兒液體就上飛機了，現在渾身乏力，頭暈得厲害。得知這一情況，姜黎黎趕忙到廚房倒了一杯開水送到女士手中，并且拿來熱毛巾熱敷在她浮腫的手上，用自己以前學到的醫護知識安慰女士道：輸液以后應當熱敷一下手，這樣很快就消腫了！并且不時用熱毛巾為女士擦拭腫脹的手，女士深懷歉意不停地說：姑娘，我感冒了，別再傳染給你！你遠著點吧！姜黎黎笑著說：我沒事的！我不怕感冒。19：35分飛機起飛了，機艙內略有些冷，由于感冒嚴重，這位女士開始發抖，姜黎黎急忙拿來兩條毛毯蓋在女士身上，同時不時過來詢問一次，為女士換杯開水。這位40多歲的大姐感動地握著姜黎黎的手說：我沒想到啊，出門在外還能碰到這么好的姑娘照顧我，就像我姑娘一樣，我就像回家了一樣！我得告訴他們，坐國航的飛機，讓人心里暖和！這位來自遼寧大連的姑娘也忍不住了：這是我應該做的??這時周圍座位的乘客都紛紛向這個東北姑娘投來贊許的目光。21：25，飛機降落在首都機場，當這位女士走下飛機時緊緊握著乘務長石瑞卿的手說：國航的服務真好！姑娘，要是有機會，我還趕你們這一班！

時過境遷，問起當時的感受，姜黎黎這位大連姑娘爽朗地說：其實服務旅客的過程我感到很幸福，那位大姐就像自己的母親，如果我們都把旅客當親人來看待，那飛機服務該多和諧啊！篇二：教你寫公司表揚信范文

豪德房產：以誠感人，客戶感謝紛至沓來 哈爾濱豪德房地產營銷策劃有限公司大家同心協力，拼搏進取，實現了讓客戶放心、滿意、可靠的工作目標。

道外區菜站小區客戶李淑芹于2014年3月21日送來感謝彩旗：“心系客戶 贏得信任”

簡單的言語流露出真摯的情感，哈爾濱豪德房地產營銷策劃有限公司的每個員工都無不激動，這是客戶對該公司的信任，是對每個員工最樸實的贊揚，更是贊揚豪德房產企業的精神。

“我們的員工是平凡的，但在企業日益壯大的規模效益中，我們看到了他們不平凡的成績，我們看到了他們極具挑戰的精神和高度的責任心，我相信，在今后的企業發展中，我們一定會為客戶提供更加優質的服務，使客戶放心、滿意的找到自己理想的殿堂??”豪德房產經理表出了這樣的決心。

豪徳房產員工用智慧和汗水澆開了公司強盛之花！同樣也會一如既往的服務客戶??力爭打造中國房地產經紀行業知名品牌。篇三：表 揚 信

表 揚 信

尊敬的雪楓幼兒園領導：

你們好！我是貴園中二班張曦予的家長。

看著寶貝一天天茁壯成長，我多希望她能快些長大，早日開啟她的智慧之門，能讓她看到這個世界的奇妙和精彩，并學習在其中快樂成長。感謝貴園美麗睿智的宋力達老師，聰明開朗的慶芝老師，還有親切溫柔的相如老師，是她們化解了我所有的疑慮，讓我看到了愛的力量、教育的力量！

掐指一算，寶貝進園已經一年零兩個月了，在這段時間里，我的孩子有了巨大的變化。原來內斂不愛說話的孩子，現在開朗又活潑，并且學會了關心人，幫助人，還會幫我做家務呢。更重要的是她有了集體生活的意識，學會了與人交流，學會了遵守秩序，講文明懂禮貌。這點點滴滴的變化無不傾注了三位老師春風化雨般的愛心和因材施教的教育方法。當然，也要感謝家長學校及時的給各位家長很好的家庭教育指導。

貴園舉行的家長學校活動，可謂煞費苦心。宋力達老師的幾期講座雖然不能說是醍醐灌頂，但真算得上是一劑良藥。孩子近期以來的“不聽話”“不懂事”原來是敏感期的表現！要求孩子做到的家長一定要先做到，這叫“身教”！孩子們的矛盾要由孩子自己來解決，他們有自己的游戲規則！閱讀習慣和能力的培養要從娃娃抓起！??更重要的是家長學校架起了教師與家長溝通的橋梁，讓我們對孩子在校

的情況有了充分的了解，讓我們知道了應該如何對待孩子，如何教育孩子！家校共創，這才是真正的對孩子負責！

自從參加了家長學校的活動，我教育孩子更自如了，寶貝的壞毛病少了，不拖沓了，不浪費了，每個動作不僅快樂而且有條不紊。每到周末或假期的時候，寶貝嘴里念叨的全是小紅老師、慶芝老師、相如老師，還有班里的小朋友。我不禁感慨，要有怎樣的耐心付出才能贏得孩子如此的愛戴。每天早上她都期待著上學，跟老師、小朋友一起游戲學習。看！她的笑臉盛滿了陽光。有些東西是能夠傳遞的！每次接送孩子，我都能看到三位老師笑容可掬的模樣。樂觀、積極、向上，老師潛移默化所傳遞的正能量足以讓孩子受益終生。愛生活、愛別人、愛學習這是人一生學習的主旋律，她們做到了這一點，并且很好的傳遞給了家長和孩子。她們足以成為所有幼兒教師的楷模！做為媽媽，對孩子該有多少愛意與期待，把孩子交給她們我安心；同為教師，我懂得教育的責任與使命，把孩子交給她們我放心。今天就借這薄薄一頁紙，也代表全班所有孩子的家長，真誠的感謝三位老師一直以來對孩子們的付出！三位老師，辛苦了！也祝你們的家長學校越辦越好！

中二班學生家長：蔡凌云

第一節項目的背景及由來

*區作為歷史名城－*市的主要門戶和市轄城區，憑借其秀美的山水風光，舒適的自然環境，將*市裝扮成一個花團錦簇的秀美之城。

*區*街道原屬*老城區，城市建設的設施完備，人口密集，但居民住房多數因歷史原因造成了居住環境差，房屋是危房，道路是市場，迫切要求予以改善；*區委、區政府和*街道辦事處對本改造項目高度重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發展機遇，將改造該區域列入重要議事議程，投資興建一個融商貿、居住于一體的富有現代化氣息的住宅區。

*棚改項目位于*區*，擁有優越的地理位置，良好的人文環境，置身國道旁，遠眺湘江北去。項目建成后將成為改變河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住質量和改善生活環境的一個亮點工程，成為市委、市政府的東大門。

第二節項目簡介*棚改項目隸屬于*區*街道辦事處，北臨*路，東接高新技術開發區，西鄰*社區，南臨*路。項目選址地周圍沒有污染性強的廠礦企業及洪澇災害等安全問題，總占地面積約654畝。

項目建設主要以高層公寓為主，配備道路、綠地、生活設施等基礎建設，強調以人為本的原則，實現商業貿易、房產開發、居民安置的三大功能，導入專業化的園林規劃，窗口風格建筑設計，人性化的戶型設計。項目建成后，必將*塑造成為一個繁榮的經濟強市、開放的窗口城市、文明的現代都市、秀美的山水名市。

第三節主要經濟指標

序號指標名稱單位指標備注

1總用地面積畝654 2總建筑面積萬平方米109 3居住建筑面積萬平方米107.9 4公共建筑面積萬平方米1.1 5容積率2.5 6綠地率％42 7總投資萬元162383 8銷售收入萬元198620 9利潤總額萬元25114 10投資利潤率％15.4 11靜態投資回收期年6.47不含建設期

第四節結論與建議

1、結論

隨著市委、市政府西遷，基礎設施的建設及其它配套服務的加強，本區開發的增值潛力巨大，市場前景廣闊。*棚戶改造項目在改變原有城區舊貌的同時，也使區域內的經濟發展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐。項目的經濟效益、社會效益和環境效益十分顯著，具有良好的開發前景。

2、建議 1）本區周邊交通條件優越，生活配套設施齊全，南鄰*，具備舒適宜人的居住環境。項目建設過程注重與環境的協調，達到合理統一。

2）項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設進度，影響全部施工。

第二章項目建設的必要性與意義

1、房地產業的發展促使國民經濟穩定發展，提高國民收入

房地產業是從事房地產開發建設、經營管理和綜合服務等社會經濟活動的第三產業部門。它是國民經濟的基礎產業和先行產業，具有高附加值性和對相關產業的導向性，在許多國家，房地產業是國民經濟的支柱產業。

在任何國家和地區，房地產業都為其國民生產和生活提供大量必須的生產資料和生活資料，房地產興旺發達，其經濟也就欣欣向榮；房地產業衰退落后，其經濟形勢也就不容樂觀。因此，要保持某地區社會經濟的長期穩定發展，房地產業是必須大力發展的產業。

房地產業的發展與國民經濟的發展密切相關，一方面房地產業是社會經濟和現代化城鄉建設事業發展的產物，沒有發達的社會經濟基礎、沒有較高的社會生產水平和國民經濟的基礎支撐，就沒有發達的房地產業；另一方面，房地產業是國民經濟的基礎產業、先導產業和導向性產業，能為社會經濟發展和人民提供必須的生產資料和生活資料等物質基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。

2、項目建設與全省的發展目標和*市的規劃思想相一致

2001年至2005年，*將以加快發展為主題，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發點，加速工化業、城鎮化和信息化進程，加快產業結構調理,積極發展房地產業，加快與國際經濟對接和融合，提高國民經濟整體素質和競爭力，全面建設小康社會，推動農業大省向經濟強省跨越。根據國家產業政策和未來走向，結合*實際情況，未來15年*招商引資的戰略重點之一是以舊城改造、小區建設、安居工程為主體的房地產業。

到2005年gdp達到5700億元，人均8450元。財政總收入500億元，三次產業結構調整到15:44:41。城鎮居民和農民人均可支配收入分別達到8320元和2740元。未來5年，我省將以沿湘江1200平方公里區域為核心，構筑一個集高新技術產業、商貿金融、高檔住宅、旅游休閑為一體的沿江經濟風光帶，經過努力，力爭使*市發展成為華中地區的又一個重鎮。

3、項目建設符合市政府的棚改改造政策

該項目的開發符合市政府（2001）12號文件規定的棚改改造政策，以居者有其屋為主要目標，配合國家房改政策精神，本著多層為主、密度適中、高層點綴、環境優美、有利生產、方便生活的原則，實現住宅建設小區化、小區規模化。

本區作為*市的舊城區，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著*的城市中心區功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經濟體制與增長方式的轉型，舊城區承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發揮，優化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造，將村鎮改造與村鎮居民點建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。

4、項目建設可改觀舊城住房面貌，優化人居環境

隨著舊城區棚屋的改造、拆除，*市建成了一批經濟適用房和廉租房用于安置拆遷戶，目前已有10萬戶、20多萬的原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進了配套設施完善、環境優美的居住小區。3年來，共投入資金近20億元，已有310多萬平方米的棚屋被拆除改建。棚戶改造大大改善了*市中低收入和困難群體的居住環境，提高了他們的生活質量。兩年前還是一片低矮破舊棚戶的*地段，如今已是大廈高聳、新房成片，成了城市的一大景觀。

棚戶改造還為城市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了*市的經濟增長、激活了*房地產市場。如今，*的一個個社區、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環境得到了進一步的改善。對*城建來說，*完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對*而言，另一個時代正在開始，建成一個繁榮的經濟強市、開放的窗口城市、文明的現代都市、秀美的山水名市。

第三章市場分析

1、我國加入wto對全省房地產業進一步發展創造巨大空間

我國于2001年12月11日加入wto，將對全國的國民經濟產生重大而深遠的影響，同時也對作為國民經濟支柱產業的房地產業產生巨大的影響。根據wto的要求和我國的承諾，入世后，房地產業、房地產中介業、服務業、金融業、保險業等行業都將開放，這將為我省房地產業創造發展空間。

入世后，國外投資和國外產品的進入將會增加，從而導致更多的外國公司進駐我省各城市，必然增加房地產的需求，特別是對外銷房、高中檔寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅房屋的需求。隨著關稅的降低和就業及居民收入的提高，居民的日常開支將降低，轉而增加到住房消費開支上，使住宅類房地產需求

上升；在短期內，由于進口建材、建筑物設備等關稅的下降，從目前的30％下降到10％左右，將導致房地產建筑成本明顯下降，進而導致房價下跌。國外房產中介服務、金融業和外資保險業的進入，將極大促進我省房地產中介服務水平，豐富和發展房產金融業務，開展多項保險業務，拓寬險種，使房地產市場更加活躍。

2、我省經濟環境良好為房產發展提供了機遇

改革開放以來，*省的社會經濟就一直持續穩定的發展，使我省綜合實力大大增強，社會生產力、國民收入、人民生活水平也有極大的提高和改善。2001年，第三產業特別是文化、旅游、信息和房地產等新興產業繼續快速發展；全省財政收入完成361.56億元，增長10.03％；全省農民人均純收入2299元，增長4.7％，城鎮居民人均可支配收入達到6780元，增長9%。良好的經濟運行環境、持續增長的國民經濟、快速提高的國民收入，為我省房地產業的發展提供了極好的發展基礎、可靠的財政資金支持和巨大的發展空間。經濟越發展，所需的房地產也就越多；人民收入水平越高，改善住房條件的愿望就越強烈，有效需求也就越大，房地產中的主要領域住宅市場發展的機遇和空間也就越大。

3、我省的商品住宅進入一個新的換代期

隨著新世紀的到來，由于國力增強，人們生活水平的普遍提高，對住宅開始了從量的需求向質的需求轉變，追求質量好，品質高的住宅已成為新世紀不可阻擋的趨勢。

全省住宅商品化市場日趨成熟，不同需求的檔次已經拉開，而其中的中高檔住宅已率先進入換代期，由于房貸政策的不斷完善，買得起好房子的人越來越多，這是換代住宅開始形成的市場基礎。

從舊有住宅的布點看，有相當一部分已過早地進入了淘汰期，有的房屋甚至出現墻體開裂、滲水，屋頂漏水，陽臺傾斜，鋼筋外露等安全隱患，這也是與經濟不發達，早期建造的住宅一次投資過低使得住宅壽命下降有關，換代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺狀況已結束，品種和類型的多樣化有力支持了住宅的升級換代。

4、河西新城房產市場空缺大，具有極佳的開發優勢

商品房的貧乏，既是河西的遺憾，也是巨大的商機。不見得高層塔樓就是高檔房，河西作為山水城區，為了不破壞生態景觀，建設高度將受到嚴格限制，以后可能還是以多層或小高層為主，這是受人青睞的產品。一位資深業內人士指出，即使經濟房也能開發townhouse(聯排別墅)。這種住宅產品既屬于城市范疇又不居于鬧市中心，既交通方便又親近自然，密度較低，花園不大，但每家均有，居住品質高。在國外，townhouse這種多層聯排式住宅其實是一種很普通的住宅，但到了國內，安上個聯排別墅的名份，竟成了富人的窩兒。其實專家認為townhouse也可做到質優價廉，在河西新城應占有一席之地。

河西居民的消費水平略低于河東，作為城市建設重要內容的商品房，面臨本區內有效需求不足的問題。但是，如果眼光稍微放遠一點，河西有河東無法媲美的陽光、青山、綠水、新鮮空氣。據有關數據表明，河西*的綠地覆蓋率已達到45%，空氣負離子含量遠高于河東3個公園，還有湘水及山景構成的環保空間，這些現代人夢寐以求的家居條件，無疑也在時刻誘惑著*人。

第四章項目的市場定位

項目建成后，將形成三大功能：

一是商業貿易功能

商貿市場，是貿易商品和生產產品流通的主要載體。在市場經濟條件下，本區開展商貿業開發，既占有廣闊的商貿市場，可形成一定規模的商貿營銷渠道與網絡，又能有效地促進商貿流通，進而促進全區經濟的發展。

二是房產開發功能

項目擬建部分中、高檔住宅，以經濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造*區的舒適住宅環境和河西新城的住宅家園。

三是居民安置功能

通過良好的周邊環境、優質的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當地居民的生活質量和居住條件，形成高起點、高品位、高質量的住宅區，改變現有面貌，成為河西的一

篇四：房產中介帶看

帶 看

一、帶看定義：意向客戶提供符合或類似其要求的房產，并約見客戶實地看房的一個過程。首先要分析理解意向客戶。其次是提供的房產。

二、帶看的目的

1、觀察、確定客戶對所帶看的房產的意向程度。

2、通過帶看前、帶看中、帶看后的交流、觀察、再交流來進一步了解客戶信息和明確客戶具體需求情況。

3、通過帶看過程中的交流來分析、判斷客戶的類型。

三、帶看前的準備

1、準備好所要帶看房產的物業資料客戶選房的十六要素（現房、期房、地理位置、價格面積、樓間距、裝修標準、朝向、樓層、付款方式、物業管理及收費、年代、周邊環境、社區設施、開發商聲譽品牌效應、安全設施。

2、確定帶看順序及帶看路線：一次帶看不要超過四套把房子好壞分類按abcd順序則可以c-a-b-c。

3、確定看房時間。原則：先確定時間相對緊張的一方的時間段，然后再讓另一方從這個時間段定一下時間。

4、房價走勢分析。

5、囑咐買方不要當場談價格，以免導致價格降不下來；

6、囑咐賣方不要和買方談價格以免被殺價。最好讓買賣雙方把談價的事情都委托給我們。

7、帶看前要提醒客戶帶相關證件（帶看前一小時在和雙方確定一下時間并提醒客戶帶身份證）。

8、和客戶約好帶看地點。帶看地點要易到易找，帶看地點的選擇要對我們所從事的帶看活動有利：

（1）見面地點一定要是一個醒目易見的地方，可以是某一車站牌處或小區的標志性建筑處或門店；

（2）見面地點最好不要離所帶看的房產太近，以免發生客戶和房主碰面的情形。帶看地點的遠近以5分鐘路程為佳，以便于帶看前在路上的溝通，我們可以利用這段時間了解客戶的工作、生活地點、購房經歷、意圖及迫切度

9、帶看前準備好相關工具：（1）看房單；（2）計算器；（3）鞋套；（4）名片

10、帶看前的報價要留有余地。了解客戶需求應該問的問題：

初次登記應該了解的問題：

① 您想在哪個區域買房子？

② 您需要多大面積的房子？什么戶型？樓層？

③ 您買房預算是多少錢？

④ 您看房子一般什么時間比較方便？

⑤ 您的電話？我們一般什么時間給您打電話比較方便?（要盡量多留聯系方式）

帶看時及帶看后回訪應該了解的問題：

①您以前看過房子嗎？都是在哪些中介看的？

②您看過哪里的房子？ 了解需求

③以前的房子都哪里沒有看好？ 進一步了解客戶的真正需求

④您買房子多久了？ 判斷客戶的性格，是否適合逼定

⑤您打算什么時候買到房子？ 是否符合a類客戶標準之一

⑥您對房子有什么特殊要求嗎？ 了解真正需求

⑦您買房子是自己住嗎？

⑧您現在住什么地方？ 判斷客戶層次和經濟實力

⑨您為什么要買房子啊 了解真正需求

⑩您現在的房子賣嗎？ 一定要問

⑾您買房貸款嗎？貸多少款，商業貸款還是公積金？以前貸過款嗎？都還清了嗎？以前有不良還款紀錄嗎？ ⑿如果房子買下了，您想什么時候住進去？

⒀您在什么地方上班？

⒁您如果看好房子還用家人再看一遍嗎？

10、簽署看房單。不簽看房單不能看房。簽看房單時我們要拿著客戶的身份證，對照身份證填寫客戶的名字和身份證號碼，其他的都由經紀人認真填寫，然后讓客戶簽字，物業地址看完房再填寫，如果客戶不要看房單我們就不要給他，如果要的話，我們檢查沒有遺漏和錯誤的情況下，給他黃色的那個客戶留底單。

注意事項：

1、明確客戶身份、填寫看房單再進行帶看，帶看前不要將房產具體地址寫在看房單上，要在進入房

2、根據房子本身特點在最佳時間帶看

3、看房時不要話太多，只需指出客戶忽略的特色，客戶的評價，無論是好的還是壞的。再提些問題來澄清客戶的需求。注意觀察客戶的表現，看完后要總結所看過的房子。不滿意繼續看

4、傾聽客戶的評價——無論是好的還是壞的，再提出一些問題以澄清客戶的疑慮和希望。

5、適當對房產進行介紹（可如實、可表揚），然后觀察客戶表情及反應以確定客戶心理狀態，對于一些明顯的不足之

處我們要適當指出不要回避、狡辯，并提出解決方案。

6.不要讓買賣雙方私下溝通或交流以防甩單。

（1）如果買方人很多而賣方只一個人那我們就跟住賣方，反之亦然；

（2）如果買賣雙方人都很多，那最好讓賣方在看房單上簽字并打起精神。

7、如果買賣雙方有互相熱談的傾向，那我們一定要參予進去，并適時把話題轉移到房產方面來，如果雙方要互留名片

我們一定要堅決打斷（請你尊重我們的工作）。

8、利用心理占有欲來進行引導（如：假如這個房子你買了，你可以怎么樣怎么樣來布置）。

9、注意適時逼定：(詳見如何促單)

10、．推銷自己，在帶看中。直接推銷和間接推銷兩種。直接推銷多用于第一次見面。而間接推銷是說自己在以前的工作中如何認真及努力。

五、帶看后（詳見客源跟進）

1、詢問客戶對該房產是否滿意，如不滿意是對哪方面：（1）戶型；（2）價位；（3）年代；（4）小區還是位置。

2、再次明確客戶的需求信息及迫切度。

3、如果判斷出客戶有甩單意圖，則帶看后要在房產周圍逗留一段時間以防止客戶返回。

4、建立個人形象，留下美好印象，遞上名片。

5、對于意向客戶要在帶看后及時為其提供相關房產進行帶看。

看房后急時跟進：

1）帶看完成后填寫《看房洽談情況表》，并又銷售經理簽字確認，目的是了解看房結果及及時跟進指導。2）新尋找重點：客戶的希望不是一成不變的，有時你需要停下來重新整理和弄清他們的希望，如果向客戶展示

了幾處房產之后，沒有定論的話，你就要對他們表明的喜好，更深入的評判。

3）結束銷售：在許多客戶生活中，做出購買房產的決定在感情和財務上都是一件重大的事情。你和客戶的任務 就是提供他們所需要的信息和選擇方式。供他們做出最后的決定，但有時候還遠不夠，客戶經常拖延最后的決定，你可能需要利用你的經驗，技巧和說服力，幫助他們做出決定！篇五：房地產交易服務市場集體事跡材料

房地產交易服務市場集體事跡材料

區房地產交易服務市場作為房產系統為民服務窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產中介”、市房產系統“十佳文明服務窗口”、“區文明單位”、“區巾幗文明示范崗”。

一、優化“窗口”管理，服務人員素質一流

作為服務群眾的“窗口”，實現規范化管理、不斷提升服務水平尤為重要，交易市場在加強內部管理和規范行業管理上下功夫，爭當優質服務窗口，全體人員的綜合素質不斷提升。一是強化了教育培訓。積極參加“三個代表”重要思想的學習，牢固樹立為民服務的宗旨意識，爭創服務品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產交易業務學習，特別對權證代理、商品房銷售代理、經濟適用住房申購、房地產中介等業務探討，不斷提高業務素質。現擁有6名專職房地產經紀人，聘請“全國換房狀元”、“建設部勞模”王瑞芬同志為市場高級顧問兼總管，隊伍整體素質高。二是規范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調整、轉讓、更名、交換、代理等業務的辦事程序以及委托業務的權限、收費標準等都作了明確規定。有了這些較為詳細、規范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負其責。辦事程序實行公示上墻，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規及物價政策允許的范圍內收取合法中介服務費，沒有發生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務優質塑造新形象

交易市場始終恪守全心全意為住戶服務的宗旨，本著“為住戶著想、為住戶分憂、為住戶文明辦事”的態度，在工作中耐心、細致的接受住戶的咨詢，周到的解答住戶關心的各類熱點、難點問題，積極做好房屋的交易、調配、租賃更名過戶等工作，滿足住戶的需求。把直管公房交易轉讓作為服務住戶的最基本服務項目。同時，不斷拓寬業務范圍，增加服務內容，扎實做好房屋權證、土地使用權的代辦工作，商品房、二手房的代理銷售工作，以及轄區內重點拆遷工作中的房源提供，建立了全區房地產二級子網絡，進一步活躍了全區房地產交易。鷺鳴

苑公房承租人王康發因家庭生活困難原因，欲將其公房使用權轉讓，在其已將租用的公房意向性轉讓給某房產中介公司的情況下，我們工作人員本著對其利益高度負責的精神，幫他認真分析該房屋的合理價格，建議他將房價提高7000元，他當時驚喜萬分，與交易市場簽訂了售房代理協議，經多方聯系，順利將此房出售。在拿到房款的當天，他與妻子專門從農村趕來，一個勁地講：“你們公家辦事的人真好，替我們房價賣得高，我們差點上當損失7000元，真的從心里感謝你們”。一位住戶在表揚信上這樣稱贊交易市場職工，“你們的工作耐心、細心，老百姓找你們辦事放心、安心”。以來，市場累計辦理公房交換手續22戶、直管公房使用權轉讓171戶、公房租賃手續240戶。

三、緊扣河西建設主題，窗口服務得到新延伸

我局承擔河西新區一、二、三期近2萬畝的征地拆遷任務后，交易市場也緊跟形勢，將服務延伸到河西拆遷工作中，在拆遷現場設立“流動服務窗口”，將優質服務和黨、政府的溫暖送到千家萬戶。交易市場主要做了以下幾方面工作：一是在拆遷指揮部設立現場售房組，在每個拆遷片區設立售房點，專門派出素質高、業務精的同志為拆遷村（居）民提供選購房服務，提供免費看房車免費看房近千套（次）；二是多方聯系房源。先后與四十多家開發商、六十多家房產中介公司聯系，提供了城區、河西及江寧等地區的八千余套商品房信息以及二手房、使用權房信息，并拓展上網查詢信息業務；三是全力為拆遷戶服務，始終以實際行動解決拆遷戶的根本困難，為每一個拆遷戶特別是老年人、殘疾人服務。東林村耿義芳是智障人，作為村里特困戶，根據他的要求，交易市場同志撒網式的為他尋找房源信息，終于在南苑貢園找到了一處滿意住房，由于其身份證、戶口薄的名字均不相符，無法辦理銀行付款，工作人員帶他一遍遍跑派出所、銀行和開發公司，辦妥付款、公證、物業交割等一切手續，順利讓他住進了新居，其家人非常感謝，給市場送來了錦旗。四是抓好經濟適用住房申購。針對部分拆遷戶拆遷補償款少、買不起房的實際，多次向市河西指揮部爭取經濟適用住房分配額度，并做好經濟適用住戶登記申購工作。所街村沈家莊有1戶拆遷戶，一家3口，丈夫智力殘疾，妻子癱瘓在床，生活非常困難，拆遷后無房可住。為了使其安居，市場采取特事特辦、特事特批的辦法，申購程序倒著走，順利的從市河西指揮部申購到一套經濟適用房，幫助其搬進了新居。由于該戶的搬遷，帶動了其父親、哥哥等親屬的動遷工作。以來累計為拆遷戶辦理經濟適用住房3644套，平均每兩個

拆遷戶中就有一戶能申購到經濟適用住房，所以拆遷戶非常支持拆遷工作。《南京日報》以“失地農民搬新居”為題，報道了市場想方設法為拆遷戶提供購房服務的事跡，在社會上引起了較好反響。五是配合全區“拆遷集中行動月”行動，組織舉行了“加快征地拆遷、支持新城建設”大型房源推介會。先后多次到市局商談聯系，組織全市26家知名房地產中介公司進場現場設點，提供各類面積80㎡以下、總價35萬元以下的二手房房源余套，供拆遷戶選購，現場辦理經濟適用房政策咨詢、申請登記和中低價商品房政策咨詢服務，就拆遷戶申購經濟適用房、中低價商品房政策進行了詳細解答。江蘇電視臺、南京日報等7家新聞傳媒進行了現場采訪報道。交易市場在新區建設的大舞臺上，不斷提升服務水平，打造窗口品牌，樹立了良好的服務形象，創出了新的業績。