第一篇：承德別墅開業方案

風格攝影城堡 2011奢華開幕狂想曲

活動目的：

為了擴大即將開業的風格攝影城堡在承德的知名程度，擴大金色童年在承德的影響力，進一步鞏固承德金色童年的市場位置，打響在河北的知名度，為高端顧客提供一對一服務，打造高端兒童攝影，吸引高端顧客，增加人氣，占有整個承德的高端市場。活動對象：

全市高端顧客、會員客戶、適齡兒童及其家長 活動時間：

2011年9月18日——2011年10月16日

活動宣傳：

1.向孩子家長、合作機構派發活動宣傳單，擴大風格城堡的影響力

2.員工分組掃街

3.店內橫幅、海報宣傳

4.向會員、老客戶發送短息及電話通知 活動宣傳語：

無隱形消費 安心 無需高價 放心 全新主題拍攝 開心 產品升級 歡心

活動方式：

1.與幼兒園、學校、早教機構、培訓機構展開合作，增加顧客的來源

2.與異業聯盟、玩具廠家、文具商、學齡用品商、蛋糕店等與孩子有關的商家合作，互利互惠

3.員工分組掃街，發動關系，預定訂單

4.向會員、老客戶發送短息及電話通知，預定套系 活動內容：

1.38元秒殺卡：

員工掃街賣卡，38元可獲得價值488元的36寸激光海報以及3寸掌中寶相冊，并有機會抽獎。

員工分組賣卡，統一工裝、收據、賣卡裝備，秒殺卡限量199張（對顧客說明，名額有限，預訂從速），收集顧客資料，使其成為門店客源，以后有活動會另行通知。2.呼朋喚友，第二套半價：

凡是訂購38元秒殺卡的顧客，預定風格攝影城堡高端拍攝服務套系的顧客，第二套可享受半價服務。

定卡必定要讓顧客定套系

3.預定就有禮：

凡是購買38元秒殺卡以及預定套系的顧客，均可獲得韓國新產品一份（如韓國框、水晶等小禮物）

4.幸福36計大抽獎： 凡是預定套系的顧客均有抽獎機會，百分百中獎，一等獎全款返還。

抽獎細節：

1.一個盒子，內置1——6號乒乓球各6個，共36個 2.顧客抽獎一次摸6個乒乓球

3.一等獎6個乒乓球號碼一樣，二等獎5個乒乓球一樣，三等獎4個乒乓球一樣，四等獎3個乒乓球一樣，五等獎參加者都有

4.獎品設置：一等獎：套系免單 二等獎：套系半價 三等獎：20寸水晶 四等獎：兒童教育光盤一套 五等獎：學生文具一份

具體流程：

1、通過門店廣播或商場門口DM單宣傳告知目標顧客體驗拍攝活動。

2、體驗拍攝的顧客登記、領取號碼牌后依次進行拍攝。

3、拍攝完成后，工作人員引導顧客到店選取照片，贈送紀念禮品。

4、告知顧客最早取片時間（時間盡量短，一星期內）。

5、顧客到店取片，贈送開業優惠卡（享受會員服務等）。

注意事項：

1、如若現場出現三名以上等候拍攝的情況，請顧客進店等候叫號，同時可由一名前臺對產品和品牌進行講解，邀請顧客欣賞樣照（門店電腦、樣冊、櫥窗電視）。

2、因拍攝完成后照片不能立即下卡，告知顧客選片時間（多少分鐘后），讓顧客自由安排活動時間。

3、門店前臺做好每位顧客的信息登記，選片完成后確認一遍。

4、顧客選片完成后告知顧客取片時可以得到首批會員限量會員卡作為開業禮物，數量有限，先到先得。

5、若顧客長時間未到店取片，電話進行通知。

輔助人員配置：共11人

1、攝影現場工作人員兩名，負責收取號碼牌，協調拍攝事宜，提醒攝影師下卡等。

2、門店內工作人員四名，負責顧客信息登記、號碼牌發放、選取照片、對產品進行講解。

3、宣傳人員四名，負責在停車場、門口發放宣傳品。

4、統籌一名，負責控制活動現場，進行活動調度。

物料配置：

1、宣傳品：環保手提袋、樣片、簡介等。

2、促銷用水牌，價格套系促銷內容放置于店門口。

3、顧客信息登記本

4、腰包、便簽本、筆（所有工作人員均配備）

5、濕巾、梳子等簡單梳化用品（攝影師配備）

洽談優勢：

1.此次活動針對高端顧客，影響力大 2.金色童年已經舉辦過多次活動，在家長中有較高的知名度

3.該活動范圍廣泛關注度較高

4.金色童年連鎖店遍布河北，是全國頂尖的專業兒童攝影，在家長中有較高的認知程度 5.金色童年與當地幼兒園、小學長期合作，有良好的合作關系

附件： 活動單頁： 正面：

風格攝影城堡 2011奢華開幕狂想曲

呼朋喚友，第二套半價

無隱形消費 安心 無需高價 放心

全新主題拍攝 開心 產品升級 歡心

地址、電話、聯系人

反面：

風格攝影城堡

2011奢華開幕狂想曲

首次震撼推出：38元秒殺專案 活動時間：9.18——10.16 呼朋喚友，第二套半價

全新裝修 全新產品 全面升級

十全十美十大實景拍攝主題免費開放

幸福36計大抽獎 百分百中獎 一等獎全款返還 定就送韓國最新產品

地址、電話、聯系人

38元秒殺卡： 正面：

38元=488超值免拍卡 讓消費變投資 省錢省到底

呼朋喚友，第二套半價

38元可獲得價值488元的36寸激光海報以及3寸掌中寶相冊，并有機會抽獎。。。（活動內容）

地址、電話、聯系人 反面：

寶寶資料

秒殺卡使用注意事項

第二篇：別墅策劃方案

《鯨山別墅住戶指南》設計策劃方案

一、手冊目標公眾

1、國際知名大企業的管理者

2、上流社會成功人士

3、政府有關部門

4、來訪貴賓

二、手冊功能

1、住戶生活指南

2、客戶租賃指南

3、展現鯨山別墅自然風景與人文景觀

4、建設社區文化

4.1倡導國際化的生活

4.2倡導溫馨、優雅的生活

4.3倡導安全、文明的生活

5、美化品牌形象

5.1塑造深圳招商房地產有限公司良好公眾形象，提高其社會美譽度。

5.2塑造深圳招商物業管理有限公司良好公眾形象，反映其服務理念，提高其社會美譽度。

5.3塑造“鯨山別墅”良好公眾形象，提高其社會美譽度，促進銷售和租賃。

三、手冊設計風格

豪華、精美、溫馨、時尚、國際化，給人美的享受。

四、手冊設計主題

以介紹鯨山別墅及其物業管理為主線，通過創意的設計，展現了鯨山別墅那溫馨、時尚風景。

五、手冊設計理念

1、以人為本，體現中西文化，洋溢溫馨、優雅、高尚的氣氛。

2、廣告語以手冊內容為訴求精神，跟住戶進行人性化的溝通交流。

3、色彩上以天空藍和翠綠為主旋律，凸現鯨山別墅傍山依水，綠草成蔭的自然美。

4、插圖以鯨山別墅為主題，巧妙融匯于鮮活文字和柔和色調之間，渾然一體，體現豪華時尚生活和濃郁的人文關懷。

5、整體和細部悅目和諧，既美觀大方又精致雋永。

六、廣告文案

美麗的家

我的家點綴在綠意蕩漾的南山東麓之中，漫步綠茵小道，蔚藍的深圳灣舒展遠去,我與海風一起輕盈飛揚。

又是一個早晨，敞開門扉，陽光溫柔地透進來，芬芳的泥土香揉和著絲絲花香到處流淌，沁人心脾，而依人的鳥兒又在窗外那棵梧桐樹上快活展翅，盡情高歌，縱情飛躍。

已是午后時分，陽光懶洋洋地爬上了躺椅，悠悠的清風細柔地輕吻著我，品一杯醇咖啡，捧一本線裝書，聽老歌流轉，看天上云卷云舒，一任夏日小蟲傾情呢喃，愜意無限。

夜深人靜，平和的呼吸演繹著大自然美妙的節奏，窗外飄來的月色，裝飾了我的家、銀色的夢。

綠山、靜海、陽光、空氣、風.....那是我的天空我的家，我愛美麗的鯨山別墅！

Home, Sweet Home

Situated at the east foot of the Nanshan Mountain, my home is concealed in the pleasant greenery.Walking on the meadow path bathing in the gentle breeze from the Shenzhen Bay, you feel this is a heaven on earth.Morning scenario: Open the door to receive a spray of the gentle sunshine.The scent of the soil mixed with the aroma of flowers pour in the house.Outside of the window are birds singing melodious songs among the flourishing phoenix trees.Afternoon scenario: This is a moment with leisurely sunshine on the reclining chair and gentle breezes caressing the face, made so sentimental just because of a cup of cappuccino, a thread-bound book, a nostalgic goldie, the pastel clouds and the twittering summer insects.Evening scenario: The peaceful breathes rhyming the pulse of the Mother Nature;the silver moonlight makes my home dreamlike.Blue mountains, peaceful seas, sunshine, fresh air, breezes?this is my home, the sweet Whale Garden.七、手冊設計思想

1、封面:

1.1憑籍新穎的構思，以簡約的速寫手法,用流暢的線條把鯨山別墅整體風貌刻畫下來。

1.2在淡雅的色調下鯨山別墅的地形圖躍然紙上，整個畫面被襯托得惟妙惟肖。

1.3別具匠心地掏空鯨山別墅的地形圖，透過其中所看到的是一幅鯨山別墅最迷人的景色，起著畫龍點睛的作用。

2、封底

2.1色調以淡雅的白色為主旋律，意味著高貴、時尚、優雅。

2.2中心圓形寓意地球，嵌入其中的是鯨山別墅地形圖，表示鯨山別墅的住戶來自世界各地，表達了深圳招商房地產有限公司“把蛇口建成最適合人類居住的地方”的理念。

2.3頁面簡潔、精致、凝煉，與封面融會貫通、渾然一體。

3、內頁

3.1立足文字內容，采擷鯨山別墅美麗的風景線。

3.2廣告文字融會此情此景，盡情詮釋著鯨山別墅的多姿多彩。

3.3內頁廣告語:

3.3.1人與自然和諧對語（手冊第一條）

The harmonious human-nature dialogs

3.3.2盡情體會尊崇心境（手冊第二條）

A living complex with unparalleled prestige

3.3.3用愛體貼你的生活（手冊第三條）

Considerate services

3.3.4演繹人與自然的經典家居（手冊第三條）

Classical home with human-nature harmony

3.3.5詮釋社區安全新概念（手冊第三條）

A new concept of community security.3.3.6用心呵護美好家園（手冊第四條）

Well-planned community development

3.3.7幸福生存，生活永恒的主題（手冊第五條）

For an ever better life

3.3.8用愛和藝術跟環境交流（手冊第六條）

Environment friendly development

第三篇：別墅物業管理方案

別墅物業管理方案

服務項目服務內容服務標準

（一）工程服務小區內房屋小、中、大維修服務 1.小修：1）完成日常小修任務指標；2）服務中心能及的房屋小修、急修、及時率100%；接到維修單10分鐘趕到現場；零修及時（24小時）完成，急修不過夜；3）小修合格率達100%；4）水電維修不超過24小時，土建維修不超過15天（土建維修遇雨天需順延）。2.中修：保持房屋完好率100%；房屋外觀：保持完好，無破壞立面，整潔，無涂污處，無違反規定私搭亂建現象；3.維修工程質量合格率達100%；分項檢查、結合部位，嚴格把關；按照工序一步到位，杜絕二次返工現象；

4.住戶滿意率達到98%以上；

（二）設備設施管理小區內公共設備設施管理1.公用設備、設施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100%2.設備設施維護良好，運轉正常，安全無事故隱患達100%3.設備設施保養、檢修制度完備率達99%；4.消防系統設備完好無損壞，可隨時啟用；5.道路暢通，路面平坦，無積水，無塌陷；完好使用率99%以上，無隨意占道，無改變使用功能；6.排水管、溝完好率99%；排水通暢，無堵、冒現象，定期疏通，無積水、塌陷、殘缺，定期檢查一次/月；7.路燈、庭院燈燈具完好率100%，無損壞，定期維護保養、清潔，每月一次。8.公共文化娛樂、休閑設施完好率100%，確保設施的使用功能，定期維護，每月檢查一次；9.供水、供電運行正常，無亂搭接，無泄漏；

（三）裝修管理監督業主和住戶遵照有關規定進行裝修1.審查裝修單位相關資質、證件合格率達到100%；2.檢查業主辦理裝修相關證件、表格、裝修改動部位等手續是否合理并符合要求；3.監督裝修單位無危及房屋結構與他人安全、無改變用途及不可更改項目進行裝修施工監督率100%；4.建筑垃圾無亂堆亂放，無亂搭接；5.裝修時間固定，不影響他人，不超時施工；6.每日三次做到巡視裝修現場，監督檢查裝修人員是否持證上崗，人證相符；7.檢查裝修場所是否有火災隱患，有否違章用電、用火現象。

（四）保潔服務園區道路環境的日常清潔保養

1.24小時衛生保潔制；2.園區內環衛設施完備，設有垃圾箱，垃圾中轉站等設備，合格率100%；3.園區內清潔衛生、空氣清新，環境無污染，保潔率99.6%4.垃圾日產日清，公共垃圾每天清理一次；5.垃圾箱每日清潔一次，每周清洗二次；6.地面部分無垃圾雜物、無泥砂、無積水，自行車棚整潔無雜物、無蜘蛛網，無亂張貼標語、小廣告，無亂堆亂放，清潔率99%以上；7.所有公共場所無雜物、無垃圾，保潔率99%以上；8.園區內少蚊、少蠅、少蟲，鼠密度1%以下。

（五）綠化管理小區內花草樹木綠地日常養護和管理1）綠化完好率100%；植物配置基本合理，喬灌花草齊全，園區內綠化布置優美，花草樹木與建筑協調一致，基本無裸露土地；綠地覆蓋率超過40%；2）有多種樹種，有一定數量的耐蔭灌木，耐蔭宿根花卉、草坪，有一定的立體綠化，襯托美化環境；3）花草樹木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝死杈，及病蟲侵害現象；4）樹木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；5）樹木無釘拴捆綁現象；6）綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占現象。

（六）保安服務維持園區公共秩序及住戶安全1）園區實行封閉管理，24小時巡邏值班制度，與派出所配合，維護園區治安有權對園區內可疑人員進行查問；2）巡視時發生火警事故或隱患及治安、交通等事故，及時處理并上報相關部門；3）被盜、刑事、火災、治安案件年發生率1‰以下，無重大刑事案件、重大火災和交通事故發生；4）遇突發案件，保安人員2分鐘內趕到現場，第一時間采取防范措施；危險處設有明顯標記和防范措施；5）保安人員著裝有明顯標志和工作規范，按巡檢路線認真巡檢；6）違章

發生率1‰以下，處理及回訪率100%。

（七）消防管理小區的日常消防管理1）小區消防設施完好率100%，消防供水率100%；系統設施完好，定期定人檢查維護，對消防供水系統定期試水試壓；2）火災發生率1‰以下，有防范措施，定期進行安全教育、培訓，保證工作人員掌握基本消防技能，合格率達到100%；3）制定防火責任制并嚴格執行，消防設施有明顯標記，不得挪做它用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。

（八）車輛交通管理園區內提供車輛管理1）提供車輛停車泊位、車輛發牌、登記率100%，認真檢查進出車輛及車輛憑證；2）車輛按規定路線及速度行駛，有明顯交通提示標記；3）車輛無鳴笛叫人，違章率低于1‰以下；4）人車進出有序，車證相符，繳費率98%以上，無被盜。

（九）檔案資料管理建立園區公共檔案資料1）建立計算機資料庫，檔案齊全，檔案建立與完好率100%，有物業管理費用的收繳和使用記錄，工作日志整潔真實；2）房屋有總平面圖、地下管網圖規劃批準文件、竣工接管驗收檔案，（驗收證明、竣工驗收單、土建、水暖、電氣人防、設備竣工圖紙）、公共設施設計安裝圖紙資料，帳實相符；

3）有1/10001比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網規劃圖、綠地規劃圖以及園區的詳細規劃說明書和環境預評價書；4）有分戶管理記錄，房屋數量、種類、用途分類統計表，居住園區情況表、房屋安全普查統計表；5）有歷年房屋完損等級評定記錄，房屋及設備大、中、小修和檢查記錄，設備設施運行記錄；

6）專項維修資金的提存和使用記錄。

（十）代收代繳服務代收、繳費服務

1）熟悉收繳公共設施費。衛生清潔費、殺蟲費、管理費、水電氣費的收費標準、計算方法；

2）熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計量準確（準確率100%）并提供憑證；3）管理費收繳率98%以上；按規定收取，不擅自提高收費。

（十一）服務規范用語與客戶進行日常業務交往時使用禮貌用語1）好，謝謝，對不起，請原諒，歡迎光臨，請當心，打擾了，請留步，您走好，再見2）節日快樂，祝賀您工作愉快，祝您好運，新年好，圣誕快樂3）小姐，先生，女士，夫人4）讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您？我再給您想想辦法5）請問您有什么事？請問您找誰？有什么需要我幫忙？請您登記，歡迎光臨本園區6）很樂意為您服務，這是我應該做的，請隨時與我們聯系，請您多提寶貴意見7）請您登記，請您出示停車卡，請您鎖好車門，請您按指定位置停車，請交停車費，謝謝光臨第三部分管理方式駐場管理第四部分管理原則服務宗旨業主和住戶至上服務第一 依法管理企業服務精神熱誠奉獻求實創新職業道德熱愛工作忠于職守廉潔奉公遵守紀律艱苦奮斗勤儉節約

鉆研業務科學管理文明禮貌優質服務第五部分管理目標以人為本，為業主/住戶服務，通過對別墅園區的管理，對業主/住戶的服務，保持和提高物業的完好程度，使物業保值增值，以維護業主/住戶的整體利益為出發點，為業主/住戶帶來最大限度的利益。以業主/住戶為中心，為業主/住戶提供完善的服務，創造安全、舒適、溫暖、快捷、方便、清潔的生活環境。管理處對別墅園區實施專業化、規范化管理，使我們的管理融入業主/住戶的居住生活之中，用優質的管理服務，為業主/住戶營造一個高品質的生活空間。?通過我們的管理服務，樹立物業的優質品牌形象；通過營造高品質的生活空間，樹立別墅園區的良好社會形象；通過別墅園區的良好形象使開發商獲得更大的經濟效益和社會效益；通過我們的努力使管理處成為業主/住戶的朋友和別墅園區的長期管理者，使管理處在競爭中得到發展。第六部分總目標和分項指標總體目標：我們將盡力確保別墅園區物業管理按本方案標準實施及達到良好效果。通過我們的物業管理服務，樹立物

業管理的品牌形象，確保開發商今年在別墅園區項目上銷售/出租任務的完成。?2002年10月開展ISO9002質量體系認證，并在一年內獲得ISO9002質量體系認證證書。?爭創“優秀物業管理示范園區”。?分項指標：第七部分實現目標的保證措施管理體制和人員配備1 管理機構設置根據《管理原則》、《管理方式》及別墅園區的具體情況，管理處全面負責日常管理運作，統管整個園區的內外事務。管理處按管理內容設置機構，保證管理區域安全、設備正常運轉、業主/住戶正常居住。2 人員配備按ISO9002質量標準和別墅園區管理內容，科學、合理地設置機構和人員，本著“精干、高效、節約”的原則確定人員編制。3 管理處職責貫徹執行物業管理公司的工作方針、決策、計劃和各項指令。執行公司統一的財務管理規定。執行公司統一的人事管理規定。負責管理處的全面管理工作，并根據公司的整體計劃，制訂管理處的工作目標、工作計劃并組織實施。制定管理方案報公司批準并組織實施。根據公司批準的財務計劃，合理、有效的控制成本，收取物業管理費、供暖費等各種費用，提高各種費用的收繳率，并積極開展項目內的多種經營，為公司經濟發展，尋找新的經濟增長點。

負責別墅園區項目管理處各種文檔的收發、傳遞、存檔及信息管理、反饋等工作。負責別墅園區項目管理處辦公用品、工程所需維修材料及固定資產的采買。負責別墅園區項目工程設備、設施的日常檢查、維修、保養工作。負責別墅園區項目內裝修管理工作。負責別墅園區項目內保安、保潔、綠化、車輛管理等工作。根據權限和內容負責處理和配合業主、開發商對管理處工作或人員的有關投訴。自覺接受業主和開發商的監督，并協調好與業

主和開發商的關系。負責與各項目所在地政府及有關部門建立良好的協作關系。配合協調與項目部、銷售公司等公司內相關部門的關系，配合供暖、收視等專業部門的工作，配合相關的外包公司的工作，為專業公司及外包公司提供必要的條件。4 入住入住流程具體說明：

1、驗房

2、填寫返修單

3、返修

4、驗收

5、領取資料、簽協議發給業主簽訂并填寫的文件資料簽訂《物業管理合同》、《供暖協議書》，業主、管理處各保留一份。業主領取《房屋使用、管理、維修公約》并簽訂《承諾書》，三方各保留一份。

6、領取《住戶手冊》、《裝修手冊》、《工程質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程保修卡》。業主填寫《業主基本情況登記表》、《緊急情況聯絡登記表》。

7、收取費用在簽訂協議后，向業主收取物業管理費、供暖費等，如辦理裝修再向裝修公司收取裝修管理費，垃圾清運費、保證金等。

8、鎖

匙發放驗房合格并簽署法律文件后，辦理鑰匙交接手續。填寫《鑰匙交接單》。業主/住戶、管理處簽章。別墅物業管理方案

9、裝修

一、房屋裝修程序業主辦理入住手續后，可以依照以下程序進行裝修工作。裝修流程如下圖：裝修流程具體說明：（1）業主/住戶需要裝修時，應提前到公司物業部提出申請，領取《住宅園區裝修管理規定》和《別墅園區裝修手冊》，并如實填寫《業主（住戶）裝修施工申請表》，辦理裝修申報手續。（2）業主/住戶將《裝修方案》、設計圖紙以及裝修施工單位的營業執照（副本）復印件、《資質證書》復印件等有效證件交到物業部，由工程部審批方案。合格后，簽協議。（3）若裝修項目不符合規定，須變更裝修內容，交工程部再審，直至通過。（4）《裝修方案》審批合格后，管理處、業主/住戶、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協議書》。（5）協議簽定后，業主/住戶和裝修施工單位需交納裝修押金、裝修管理費及垃圾清運費。

第四篇：別墅聯網方案

別墅可視聯網對講 系統技術方案

目

錄

第一章、概述.....................................................................................2 第二章、技術特點.............................................................................2

一、設計原則...............................................................................2

二、設計依據...............................................................................2

三、系統結構圖...........................................................................3 第三章、系統先進性優勢..................................................................3 第四章、系統功能.............................................................................4

一、功能概述...............................................................................4

二、系統組成...............................................................................4

三、系統主要功能........................................................................4 第五章、設備選型.............................................................................6 第六章、系統服務體系....................................................................11

第一章、概述

住宅小區是現代城市居民住宅的重要組成部分，小區的優越性已被人們越來越深的認識，小區的建設和發展已成為一個城市現代化程度的標志。樓宇對講是現代住宅小區必不可少的組成部分，它使人們出入方便、安全，樓宇對講系統的擴展功能更是關系到人們生活的方方面面：小區內部聯網通訊，周邊監視監控，非法越境防范，求助呼叫，室內多媒體監控自動報警，自動抄集水、電、煤氣及其他費用等。第二章、技術特點

一、設計原則

利用成熟的技術和先進產品進行最優化的設計，使系統達到最佳的運行狀態和功能。

整個系統應具有擴展、聯網的適應能力和系統功能的提升能力。使用、維護、操作方便。性能價格比高。

二、設計依據

GA/T 72-94《樓寓電控門防盜對講系統》。GA 12663-90《防盜報警控制器通用技術條件》 參考《低壓電力用戶集中抄表系統技術條件》

三、系統結構圖

系統結構如下圖所示

第三章、系統先進性優勢

本方案中設計的小區智能化系統功能完善，智能化程度很高，但所涉及的系統繁多，結構龐大，如各個系統單獨走線必然線路復雜，施工難度大，使用維護不便，而且各系統線路之間的干憂問題不容易解決。解決上述問題的最有效辦法便是使系統集成化，采用中央控制、分層管理的模式，線路采用總線制，各個子系統直接與總線連接，這樣可大大簡化線路，獨立操作平臺，實現軟、硬件共用，從而使操作、維護及施 工更簡易，也大大降低了成本，提高性能價格比，因采用總線制，系統的擴展能力很強，易于升級，實現本方案的設計目標。第四章、系統功能

一、功能概述

住宅小區智能化的目的就是使人們的生活更安全，更方便。住宅安全一是要“防”，應具有防盜、防入侵、防火災、防煤氣泄漏等功能，二是具有緊急補救能力。為使人們生活起居更方便舒適必需配套多功能的物業管理系統，包括內部通訊、信息查詢、住戶檔案資料維護、房屋資料及維修管理、售樓管理等等。

二、系統組成

本系統由樓宇可視訪客系統，多路報警管理系統，三表遠抄計費系統，周邊防范系統，周邊監視系統及管理中心組成（本方案中只采用前兩部分）。整個系統由配套軟件控制，管理人員可通過管理中心機和計算機完成一系列的操作。

三、系統主要功能

1、出入管理

1）、小區出入管理：

來訪者進入小區時，來訪者可通過管理機與住戶通話，同時住戶可 從分機顯示屏上看到來訪者的影像，確定來者身份后方允許入內，并可作相關的記錄，防止閑雜人員進入小區。

2）、別墅出入管理：

來訪者進入小區后，來到別墅門口，通過別墅主機呼叫別墅分機，該分機振鈐提醒住戶，并可看到來人的影像，此時住戶提起手柄便可與來人對講，如摁開鎖鍵可打開門鎖，來人進門后，大門在閉門器的拉力下自動關門，防止外人進入。

2、通信聯網

管理機與副管理機、接口機、別墅分機四方可任意呼叫通話。

3、監視功能

住戶隨時可按監視鍵監視別墅門口的情況。

4、家庭安保

每個分機上有一緊急按鈕，如有緊急情況可向管理中心求助，并得到最及時的幫助，求助信息還會自動儲存在管理機和計算機內，并可事后隨時查詢。

室內安裝的各種探測器，隨時監視室內可能發生的意外情況，能做到煤氣泄露報警、通過門窗非法進入報警、火災報警、室內紅外線報警（人體）、玻璃碎報警等。一旦報警發生，管理機立即響鈴提示管理人員，并顯示單元號碼、住戶房號、報警類型、探測器區號等信息，同時計算機直觀的顯示小區地形圖、報警發生地點、住戶室內平面圖、探測器位 5 置、住戶資料、處理要求等資料。各報警信息和求助信息一樣會儲存，可查詢、統計等。

5、物業管理

為該系統定做的物業管理軟件具有豐富而強大的功能，能極大的滿足現代化新形小區的各項管理，如人員管理、費用管理、售樓管理、房屋維護等。

6、輔助功能

1）、密碼開鎖：別墅主機內存有各住戶設置的開鎖密碼，住戶通自設的密碼可打開門鎖；密碼可隨時更改。用戶在使用密碼開鎖的同時可撤住戶室內防區（24小時防區除外）。

2）、免掛機功能：分機未掛好不影響呼叫。如要恢復通話只需拍一下叉簧即可。

3）、戶戶通話：小區內任意兩住戶之間可通過室內機撥號實現呼叫通話，此功能相當于內線電話。

4)、信息查詢：管理中心能儲存報警信息達582條，隨時查詢，信息包括時間和日期，報警住戶單元號及房間號，報警類型等。計算機還存儲了小區人員檔案資料、房屋資料、每月各表用量、每月應收費用及結算情況等許多信息，并可通過多種方式查詢。第五章、設備選型

本系統由別墅主機、別墅分機、電源、紅外探頭、煙霧探頭、門磁 開關、窗磁開關、瓦斯探頭、管理機、副管理機、微機及配套軟件（選配）、電鎖、閉門器、連接線路等組成。別墅主機、電鎖、閉門器每單元一臺，室內分機每戶一臺，紅外探頭、煙感探頭、煤氣探頭、門磁每戶各一個、窗磁開關每戶四個，小區的各個出口各設一臺副管理機。小區內還可選配計算機及配套軟件一套，主要部件選型及參數如下：

1、接口主機

型 號：JB-2000IIIL 供電電壓：13VDC 工作溫度：-45。C-85。C 配線方式：4+視頻線 尺 寸：255*180*45（mm）配 置：最多接20臺別墅主機 外 殼：不銹鋼面板、按鍵

2、別墅主機

型號：JB-2000IIIMBL 供電電壓：12VDC 配置：每套別墅一臺，可接三臺別墅分機 尺 寸：115*165*35（mm）

3、別墅分機（可選觸摸分機）

技術參數：

顯示器：4〞黑白 5〞彩色 視頻輸入：1Vp-p/75Ω 掃描頻率：15625Hz 50Hz 分辯率：400TV線 音頻失真：<5% 工作電流： 靜態：<=5mA 動態：<=40mA 工作溫度：-10℃～+55℃

外觀尺寸：210X230X70 安裝方式：壁掛式安裝 功能特點：

具有可視對講、遙控、開鎖、聯網功能 具有關機功能(需定制)具有二次門鈴、監控、單戶監視等功能

4、聯網信號放大器

技術參數：

路數：8路 主機容量：20臺/路 工作電壓：DC12V+-10% 外觀尺寸：140X200X42 安安裝方式：壁掛式安裝 功能特點：

用于小區聯網信號放大 系統聯網分片區管理

5、電源

技術參數：

輸入電壓：AC/130V～250V 輸出電壓：DC/12V±10% 12V輸出電流：2A 輸出電壓：DC/18V±10% 18V輸出電流：2A 功率：80W

保險絲(FUSE)：3.155A 使用方法：紅色線為12V+、黑色線為-； 綠色線為18V+ 黑色線為-主要給分機顯像管及視頻分配放大器供電 功能特點：

帶電池，具有過壓、低壓、過流、過熱及短路保護，停電后延時供電

一般15臺可視分機配接1臺開關電源

6、管理中心主機

型號：JB-2400（不帶監視屏）

JB-2400M（帶監視屏）

容量：可接248個接口主機各六個副管理機

配線方式：六芯屏幕雙絞線（接接口主機和管理機）

RS-232接口線（接計算機）

第六章、系統服務體系

安防集成商要提供完善的硬件、軟件、網絡和應用系統售后服務體系。眾安公司完全清楚系統建立和運行后服務的重要性，為了使用戶能有效管理和維護軟、硬件、網絡系統，我們將對所承擔建設的管理網絡系統提供全面的服務與支持。眾安公司在不同產品方向上的有著專業的資深技術工程師，對支持用戶網絡系統可能出現的技術問題做好了充分準備，將同設備廠商、用戶緊密配合，為用戶提供全面的后期服務。

1、在線服務

在線服務網站是我們在Internet上對用戶提供服務的窗口。在網站上，客戶可以全面了解我們公司的產品及服務；得到最新的安防解決方案；當客戶不知道如何才能得到我們的服務時，也可以通過它與我們建 11 立聯系。注冊用戶還可以通過服務網站得到強有力的在線技術支持以及相應產品的及時升級。

2、熱線電話應答

服務熱線是我們為了更好地為客戶提供方便，減少客戶的咨詢費用，而專門設立的一個服務電話。我們的服務熱線0531-88199110將是7X24小時有效，所以客戶可以在任意時間撥通它，及時得到我們的幫助。技術部電話：0531-88560459

3、電子郵件支持

E-mail是逐漸被廣大用戶所使用的便捷通訊工具，我們也專門設置了一個技術支持信箱jishu@9110.com.cn，客戶可以把自己所碰到的難題，通過它發送給我們的客戶服務中心，我們將有問必答。

4、保修服務

保修期為自雙方代表在驗收單上簽字之日起計算。

系統所有硬件設備均提供原廠家一年的7*24小時免費保修和技術支持（不可抗拒因素除外）。

合同維修：保修期外，以合同的形式為用戶提供保修期外的硬件維修服務，具有提高服務級別，延長保修期的作用。

收費維修：保修期外，并且沒有維修合同的硬件維修服務，用戶需按實際維修支付維修費用。

5、研發中心開放服務

我們公司專門設置了研發中心，其中配置了各種類型的安防設備，您可以到我們的網絡實驗室中，隨意搭配各種網絡拓撲，并有我們經驗工程師現場指導。

6、專業培訓

我們將在在工程實施過程中，對使用單位方人員進行現場培訓，內容包括系統常見故障、問題處理和設備使用等。也會定期對使用單位的實際操作人員及管理人員在不同地域進行專業的管理及業務培訓。

眾安一直秉承優質服務的理念，為用戶提供專業優質完善的售后服務，不僅僅使用戶感受到了我們良好的企業文化，展示了企業形象，更重要是能夠贏得用戶的肯定，開拓潛在的市場！這個認識將一直督促我們在項目中將服務放在最重要的位置！

第五篇：別墅智能控制系統方案

香溪美地別墅智能控制系統

提案單位：××××××智能科技有限公司

設

計

方

案

第一部分 公司及別墅智能控制系統概述

×××××智能科技有限公司是××首家提供集成化物聯智能系統服務的科技公司，公司定位為星級酒店、高端社區、別墅、高端寫字樓等提供系統的智能化解決方案，公司代理的產品和技術有：中國保利集團“poly aisan”智慧控制系統、美國的C4（countro four）無線智能家居控制系統、“霍尼威爾中國”有線智能家居控制系統、深圳鉅力科技的”JU-Bus智能控制系統”等國際國內知名品牌。針對中國別墅的建筑風格和對智能化應用的不同要求，我公司選用”JU-Bus系統”來構建本棟別墅的智能化解決方案，“JU-Bus”系統是目前適合中國智能市場需求及發展特點的高端智能控制系統之一。該系統具備操作簡單方便、零功耗設計、系統擴展性強、穩定性高、安裝維護方便和模塊設計美觀等特點。其產品零功耗設計與光電隔離等技術，在目前國際高新科技領域處于領先地位。JU-Bus智能控制系統比以往任何一種智能控制技術和集中控制技術更具創新性。該系統采用總線技術，結合無線網絡的優勢，進行強、弱電分離，解決了傳統智能家居產品的安全隱患，為傳統建筑的智能化使用與智能化管理提供了更安全更強大的功能。在控制功能上，JU-Bus系統除了具備傳統的遙控、PC控制、電話遠程控制、手動控制等多種功能控制外，而且還擁有無線網絡的相關通訊功能，以實現多通道快速雙向通信，同時保證信號傳輸的穩定。

第二部分

別墅智能化控制設計

我們已經根據別墅的智能化要作了一個初步設計。整個智能化系統設計共分為四部分：

智能照明控制系統 環境控制系統 安防控制系統 綜合布線系統

下面對這四個智能分支系統我們作詳細說明: 1 ．智能照明控制系統

1.1 調光軟啟功能

開燈時，燈光緩緩亮起，關燈時，燈光慢慢地變暗，然后熄滅，這個浪漫的過程即保護了您的眼睛免受光線驟變的刺激，又大大延長了燈具的壽命。燈光的亮度可以隨意調節，即使將燈光亮度調制螢火狀態，光線也不會閃爍。燈光的軟啟功能可記憶上次燈光亮度級別。

1.2 定時功能

可以對別墅室內外的燈光系統進行定時控制。在控制方式上為您節約能源時，還能讓您感覺家庭照明系統的人性化。假如您長期出門在外，可以在晚間設置好讓家中的燈光自動開啟和關閉，起到警示的作用。

1.3 場景功能

各種（組）燈光的變幻組合能在不同的時刻營造出和諧的氛圍和浪漫的情調。通過智能照明系統的布線和設置，能輕松的根據自己的喜好組合不同的場景模式。并能將這些場景實現“一鍵式” 存儲和開啟。每個燈在不同場景中各自的狀態和亮度均可設置并記憶，使用時只需輕輕一按，復雜的燈光效果即刻呈現。場景功能中，照明燈光還可以與其它設備（如幕布、窗簾、電視/ 音響等）聯動組合成復雜的場景。如會客、讀書、聽音樂、晚餐模式、影院模式等等。

1.4

多種方式的控制功能

通過智能燈光系統，您可以坐在沙發上或躺在床上用遙控器控制家中所有的燈具，而不必為了關上某一盞燈而樓上樓下、東房西房的來回走動。假如您是坐在電腦旁邊，那么您將更加輕松的控制家中所有的用電設備，燈具的控制自在其中。

在您已在出門的門口，如果不想再去拿遙控器或開電腦，那么只要您一伸手，就能通過門口的智能弱電開光，控制家中所有燈具。

假如您出門在外而忘了關燈，那么只需您用電話撥通家中熟悉的號碼，就能輕松實現對家中照明系統的控制。除此之外，假如您長途旅游在外，您還可以通過電話遠程有規律的控制家中的燈光，已起到警示的作用。．環境控制系統

2.1 背景音樂系統

不管您是想親自為家人做一頓佳肴而工作于廚房，還是懶洋洋的躺在客廳沙發小憩，或者拿著一本時尚手冊坐臥在書房，又或者您和家人享受天倫嘻笑于庭院草坪??柔和的背景音樂總是會環繞在您身邊，讓您及您的家人總是生活在歡樂音樂的世界。

2.2 窗簾控制系統

清晨，也許不再需要那片刻間令人煩躁的鬧鐘將您吵醒，而依靠窗外的鳥語花香和柔和的自然陽光讓您從睡夢中自然醒來。窗簾控制系統總是會最恰合時宜的開啟窗簾，讓室外清晨的花香飄入，讓您懶洋洋的沐浴陽光。配合燈光的場景，窗簾的自動開合，有時也能營造出另一份浪漫的氣氛。只需輕點遙控，它便能為您的隱私起到第一層保護。

2.3 空氣調節系統

酷暑炙熱的夏天驅車回家，當您停車入庫后，車庫內換氣系統可以通過（遙控）手動或自動定時控制將汽車的尾氣和汽油的味道清除干凈。等到次日清晨，自動定時的換氣系統會將室外清晨空氣中花香的味道注入車庫，讓您在享受晨曦味道的時候，絲毫感覺不到汽車尾氣的異味給您帶來的不悅。

2.4 庭院澆灌

別墅的庭院種植一些植物和花木，日常澆灌也是可以進行智能化管理的。用自動澆灌系統可以實現自動澆灌或定時澆灌的功能。在陽臺上觀景時可以用遙控器啟動澆灌的電磁閥門，站在陽臺上，控制著花園里一個個的噴頭，這種“ 閱兵式” 的澆灌，正是卓安科技智能控制系統帶給你的生活享受。即使是家中擁有保姆，但生活卻不能缺少這一種享受。

3.安防控制系統

3.1 周界防范

3.1.1 紅外對射

在別墅的四周安裝紅外對射柵欄，在設防狀態下，如果有任何非法進入時，報警系統會啟動。先進的紅外對射柵欄采用人性化的設計，可隨意旋轉發射、接受器的角度。完善的防拆、防剪斷、防短路、防寵物等功能，大大加強了防誤報能力。即使人匐匍穿越，翻越而過，系統絕不漏報。紅外柵欄將為您家庭安全站守第一崗。

3.1.2 視頻監控

在房子的外圍及內部可安裝多處視頻監控點，這樣無論主人在哪里，通過便利的互聯網就可以看到家中一天24 小時內發生的所有情況。在您長期出門在外時，它可以將家中 30 天×24 小時內所發生的一切全部記錄下來，回家后您可以一一進行回放。甚至在您出門在外的過程中，它還可定時定量的給你的郵箱、手機發送相關捕捉的圖象。當家中出現異常狀況時，視頻監控系統還可以自動電話報警。3.2

室內安防

3.2.1 防火

在主臥室、廚房和餐廳等安裝煙感探頭或煤氣探頭，當有煙霧和煤氣泄漏時發出信號，系統會立刻響鈴報警，當響鈴等待時間到您預先設定值時，會自動撥打電話報警。假如險情是由于煤氣泄漏，如果供氣系統安裝了煤氣機器手還可將煤氣閥門自動關閉。

3.2.2 門/ 窗破入感應報警

當家中安防設備都進行布防后，如果門窗被非法破壞后闖入，系統會立刻響鈴報警，當響鈴等待時間到您預先設定值時，會自動撥打電話報警。

3.2.3 移動探測

當開啟移動監測功能后，進入移動探測器范圍內的任何移動的物體都會被監測。移動監測系統具備寵物等移動小物體識別功能，能有效的防止錯報，漏報。在遇到緊急情況時，系統會立刻響鈴報警，當響鈴等待時間到您預先設定值時，會自動撥打電話報警。

4.綜合布線系統

我們的綜合布線系統是從您家庭信息化、舒適化和安全化多方位考慮。我們將會把您別墅中各種信息家電的信號線（如電話線、網絡線、有線電視信號線、音視頻信號線、監控信號線等）按進戶線和室內分配線統一歸類并進行集中布線，方便集中管理，輕松自如地改變室內信號線的配置，完成對進戶信號線的分配、跳接及管理，是各種信息家電的通訊橋梁。

最具代表性的就是家庭網絡的布線和背景音響的布線。網絡化音響系統可以將一個音源共享給各個房間，使您在任何房間都可以聽到同一首歌。控制起來也很方便，您可以通過智能家居的所有控制方式來對音響進行控制，可以任意一路進行單獨的開關和調音。通過綜合布線，可以在多個地點預留接口，為以后背景音響的拓展作準備。例如：在別墅的花園中進行接口預留，即使不立即使用，以后的拓展也是很方便的。現在背景音響的網絡布線已經成為家庭綜合布線的典型時尚代表。

除此之外，我們會在您別墅范圍通過綜合布線，實現無線網絡覆蓋，即使您拿著筆記本電腦移動到您家庭或室外草坪的任何一個角落，也能輕松的上網。

第三部分 具體實施方案說明

1．門廳

在門廳的智能多功能控制面板能讓您在進、出門的時候方便的控制整個房間，它在控制臨近范圍的燈光的同時，配置了全開與全關，以及當客人來到時的一個WELCOME場景，燈光將整個客廳照亮。在玄關配置的多功能控制面板，其強大的功能顯得尤為重要。

● 燈光控制；

● 歡迎場景：客廳、走道、玄關的燈光場景控制，歡迎主人 回家或者客人的來訪；

● 離家模式，整個別墅的燈光、電器設備全關控制；

● 樓梯場景，打開樓梯間以及各層走道，景觀照明燈光；

● 感應器布防/撤防控制，輕松實現安防的控制要求。

2．餐廳、酒吧

餐廳、酒吧燈光通過智能面板開關就地控制，亮度從 0‐100%自動連續調亮，可實現燈光控制，窗簾自動控制，各種場景設置，同時可將光帶、筒燈等編程為多種氣氛的場景模式，如：會客場景、用餐場景、休息場景、Party場景、音樂場景等，使用時輕觸開關按鍵，進入一個所需氣氛的場景。

●

餐廳燈光的開關/ 調光控制； ●

餐廳窗簾的開啟/ 關閉控制； ●

用餐場景、休息場景的切換控制； ●

廚房的燈光聯動控制。3．會客廳

會客廳作為一個與眾不同的亮點，應該顯示出主人的品位和個性。配上一個帶紅外接收口的多功能控制面板，多款外觀的外殼也恰當的 維持了客廳的氛圍。配以紅外遙控器，使您坐在沙發上就能隨心所欲地改變燈光場景。使用紅外遙控器的 AV控制設備自動學習各種電器設備的控制，可以實現電視機，DVD，功放，音響等控制，繼而實現家庭影院中的一體化和聯動控制。●

客廳的燈光開關、調光控制； ●

客廳的窗簾開啟、關閉控制；

●

客廳影視場景、會客場景等多種場景設置功能； ●

燈光、窗簾、場景的紅外無線控制；

●

電視機，DVD，功放，音響等家電設備的一體化遙控控制。

4．主臥、起居室

在別墅的主臥、起居室等處，安裝智能溫控面板，特有LCD顯示功能，可以顯示溫度、狀態。各個區域的空調和地熱可以通過結合在溫控面板上的溫度感應器自動調節，也可以人工手動調節，并能根據業主的具體要求和使用習慣、個性化需求進行溫度值的設定，可以直接在溫控面板上進行參數的設置。并且獨特的狀態記憶功能使業主只需按一個鍵就能自動切換到舒適的室內環境，離開居室或睡眠時，只需按下待機或夜間模式鍵，溫控系統自動進入節能狀態。同時還能通過系統總線進行燈光、窗簾的控制，達到聯動控制的功能，使用紅外遙控器進行遙控更加人性化。

●

室內的風機開關以及恒溫控制；

●

設定多種運行模式：舒適，待機，夜間。達到理想的室溫控制要求；

●

結合室內的燈光，窗簾，場景控制； ●

紅外遠程控制。

5．過道、樓梯、衛生間

過道、樓梯、衛生間等處配置了移動感應器，人到哪里，燈亮到哪里；人走燈滅。同時過道、樓梯的燈光還可以用多個房間里的智能開關進行控制，設置一定的延時關閉功能。

移動感應器還具有亮度感應等功能。移動感應器可調整靈敏度 和延遲時間，只有當光線較暗時，感應器才正常工作，不僅節約了能源，也為業主提供了方便、舒適的生活環境。

●

紅外移動感應控制； ●

感應器手動開關鎖定控制。6．書房

帶紅外接收的多功能控制面板，無需另外配置場景模塊，與前沿調光模塊和繼電器控制模塊配合，最多可設置8 個場景。該設備在書房、活動室等處，實現各種場景和燈光、窗簾控制。比如：休息場景，臥室燈光自動調暗，窗簾自動關閉等。

●

書房的燈光開關、調光控制； ●

書房的窗簾開啟/ 關閉控制；

●

書房會客場景，離開場景等多種場景設置功能； ●

燈光、窗簾、場景的紅外無線控制； ●

走道、樓梯的燈光控制。

‐ 7 別墅泛光、庭院景觀照明

控制對象：各照明回路

控制方式：場景控制、可視化集中控制、時間自動控制。功能描述：

別墅泛光照明是建筑照明和景觀照明的一個極其重要的組成部分。泛光照明的合理、科學的使用，既可以突出建筑的美學特征，又可以提升建筑的價值和檔次，同時又可以為城市創造良好的景觀效果 可將景觀各路照明及別墅泛光照明根據效果和時間段組合成為多種場景模式。如晚間場景、夜間場景，以營造出不同的氛圍，同時也使能源達到最合理的利用。1）

在中央監控室通過可視化集中控制電腦屏，進行手動的場景控制與選擇）

通過時間控制器，對景觀照明的多種組合方式，進行自動的啟停控制

8、停車場：

控制對象：各路照明。

控制方式：定時控制、可視化集中控制、場景控制。

功能描述：車庫照明可通過控制中心的可視化集中控制，另外也可通過時間控制器對地下車庫照明進行分階段的定時開關控制。

9、可視化集中控制:）

可視化軟件是簡單而易于使用的菜單結構，界面支持多種語言（可顯示中文），背景圖象可根據主人意愿而任意更改，通過友好界面將所有控制對象顯示于屏幕，各照明、窗簾、空調、電源控制回路燈具均按實際位置圖形顯示于各區域平面上。2）

以實現對整個別墅的照明、窗簾、空調等的監控及管理。

第四部分 JU- BUS 系統對能源的合理利用、節省能源

營運能源得到充分合理使用、節省不必要能源消耗，使其能源費用以最經濟方式開支，據國外應用實例統計：采用智能控制系統的大型公共建筑，每年可比傳統電氣安裝的建筑節約電能約30%。2、提供舒適環境 提供一個最完美的生活環境和休息環境。3、提高效率

利用JU‐BUS 智能控制技術對系統設備進行一體化控制，大大減少對別墅管理的人力物力，同時避免因人為錯誤操作而造成設備損壞。4、優化設備運行

照明等設備進行一體化控制，使設備以最合理方式運行，同時對設備運行有效的監控，可以大大減少設備故障，延長設備使用壽命，降低設備維護費用。5、適應未來發展

JU‐BUS智能系統充分體現現代化信息化的技術特性，與其他系統有很高的兼容性，并且具有很大的擴容很升級空間。大大提高別墅檔次，使之適合未來社會發展的需求。

備注：

1本方案中關于燈光智能化控制設備配置方案須根據裝修時具體燈光的回路數量進行細致化分；

2、擴展設備的設計未納入本案中。

×××××智能科技有限公司

二0一二年十月十六日