第一篇：購買集資房的法律糾紛防范

寧夏君元律師事務(wù)所副主任、合伙人律師任立華

購買集資房的法律糾紛防范

（刊發(fā)于中衛(wèi)日報法制版 2010.12.15）

案例速遞：

寧夏某集團(tuán)公司為員工解決住房問題，自行購地建房，作為對本部門職工的一種福利。但是，該集團(tuán)公司的單位職工在樓房未蓋成前就已將集資房指標(biāo)和集資房對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。但是，沒想到由于該集資房的土地因土地、房屋等證件長期不能辦理，致使中途停工，建房逾期太長，購房人便起訴要求退款。

律師建議：

購買此類房屋要注意，只有產(chǎn)權(quán)明晰的集資房方可上市出售和購買。根據(jù)1999年實施的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》等的相關(guān)規(guī)定可知，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證的已購經(jīng)濟(jì)適用住房，可依法進(jìn)入二級市場交易。因此，判斷集資房能否買賣的最直接也是最便捷的方式，就是看該集資房是否具備合法的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

同時，集資房“指標(biāo)”不能隨意買賣。有些時候，買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標(biāo)”，當(dāng)然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會被以違反《合同法》第97條第一款第（一）項“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對買受人來說是非常不利的，買受人需要承擔(dān)一定的風(fēng)險。

另外，在集資房買賣前還需注意以下問題：（1）集資房占有范圍內(nèi)的土地性質(zhì)是國有土地或是集體所有的土地，該國有土地使用權(quán)是出讓或是劃撥取得。劃撥取得的國有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時需辦理土地出讓手續(xù)并補交土地出讓金；（2）出讓方是否享有完全產(chǎn)權(quán)，若是按房改政策購買部分產(chǎn)權(quán)的，須補足房價款過渡為全產(chǎn)權(quán)住房后方可交易；（3）集資房是否屬于共有，出讓是否征得了共有權(quán)人的書面同意；（4）集資房是否設(shè)置了抵押，轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。

第二篇：購買集資房申請表[模版]

阿克陶縣購買集資建房

申 請 表

編號【201】號

申請人姓名；； 身份證號：； 戶籍所在地：阿克陶縣 號

現(xiàn)居住地址：阿克陶縣路；院；號；

聯(lián)系電話：移動電話：

固定電話：

申請日期：

阿克陶縣建設(shè)局印制

申請家庭成員情況

申請家庭現(xiàn)住房情況（本人填寫）

申購集資房的申請人

需提供的資料

1、申請表原件；

2、本人身份證復(fù)印件；

3、戶口本復(fù)印件（包括家庭其他成員）；

4、現(xiàn)住房情況證明，并附現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，如租住房，附租賃合同。民族同志如居住在縣城附近的老家，附村民委員會的證明。

申請家庭住房情況證明（單位填寫）

阿克陶縣集資建房申購程序

一、申請人填寫申請表，并提供相關(guān)資料；

二、單位初審，并公示7天；

三、住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組審核并集中公示；確定今年申購人員名單，并公示7天；

四、公示無異議后，住房保障部門發(fā)放《準(zhǔn)購證》；

五、購房人持《準(zhǔn)購證》到開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位簽訂購房合同。

第三篇：購買集資房受法律保護(hù)嗎

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購買集資房受法律保護(hù)嗎

集資房是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。那么，購買集資房受法律保護(hù)嗎，法律快車小編為您介紹，希望能給您提供幫助。

購買集資房受法律保護(hù)嗎，主要內(nèi)容如下：

集資房買賣受不受法律保護(hù)，這取決于集資房買賣有沒有違法。根據(jù)目前的法律規(guī)定，集資房的買賣是受到嚴(yán)格限制的。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定，單位集資房是按照經(jīng)濟(jì)適用房處理的。集資房買賣的條件是：

1、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

2、購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

因此，只要符合上述規(guī)定的集資房買賣就是受法律保護(hù)的。此外，各地在具體的集資房政策上可能存在不同。

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第四篇：法律糾紛防范方案

一、方案目的

1．減少法律發(fā)生的可能性，減少因此給公司帶來的時間、財力和信譽損失。2．加強合同管理，利用法律武器最大限度地維護(hù)公司和員工的合法權(quán)益。

二、糾紛的類型

1．糾紛按內(nèi)容分類，可分為勞資糾紛、工程質(zhì)量糾紛、施工安全糾紛、工程款結(jié)算糾紛等。

2．糾紛按發(fā)生地分類，可分為公司內(nèi)部糾紛、外部糾紛等。3．糾紛按與合同的關(guān)系分類，可分為合同內(nèi)糾紛、一般法律糾紛等。

三、防范糾紛的責(zé)任單位和人員

法律糾紛的防范由法務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)主持部署各項工作，各項目中的法務(wù)人員和其他經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)參與防范措施的具體實施，財務(wù)部、技術(shù)部、工程部、人力資源部等部門實施協(xié)助。

四、防范措施

（一）加強相關(guān)人員的培訓(xùn)

對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培養(yǎng)其防范糾紛的意識，使其了解和掌握正確化解小范圍、較低程度的矛盾、爭議的方法和流程。

（二）規(guī)范合同的條款內(nèi)容為規(guī)范合同內(nèi)容。防范合同糾紛的出發(fā)點和落腳點。

1．項目或合同應(yīng)由專人負(fù)責(zé)到底，確保相關(guān)信息準(zhǔn)確、無遺漏。

2．簽訂合同時應(yīng)確保合同條款清晰、明確、具體、全面，不存在歧義和有待確認(rèn)的項次等。為了確保合同的全面、到位，合同條款應(yīng)包括以下內(nèi)容。

（1）與項目執(zhí)行相關(guān)的一般性條款，如標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、期限、技術(shù)支持、價格、運輸和交貨方式等。

（2）雙方的權(quán)利與義務(wù)。

（3）價格、日期等詳細(xì)的計算方式等。（4）編制和簽訂合同所依據(jù)的法律、法規(guī)。

3．在透徹了解法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，深入剖析合同條款，確保合同雙方不存在異議。4．對法律、法規(guī)及合同未提及的部分，雙方應(yīng)達(dá)成補充協(xié)議，以便對特定內(nèi)容做出明確解釋或規(guī)范。

5．項目經(jīng)辦人員應(yīng)加強合同管理意識，嚴(yán)格按合同規(guī)定的辦理，在必要時提出變更和索賠申請。（1）合同簽訂前發(fā)現(xiàn)與實際不相符合的條款，應(yīng)在簽約時在相應(yīng)條款中進(jìn)行修正。（2）在合同執(zhí)行過程中，確保所有行動均圍繞合同約定進(jìn)行。

（三）防微杜漸、化解矛盾

1．以相關(guān)的法律法規(guī)、簽訂的合同文本為依據(jù)，以公平、公正、合理、兼顧合同雙方利益為原則，通過協(xié)商及時處理合同雙方產(chǎn)生的摩擦，防止演化成為難以解決的糾紛、訴訟等。

2．理智地處理各種突發(fā)事件，利用安撫與緩解沖突的技巧化解矛盾雙方的抵制心態(tài)。3．以調(diào)查事情經(jīng)過、收集證據(jù)、分析起因、先從管理者找原因、尋找相關(guān)管理規(guī)定為依據(jù)的邏輯順序，對產(chǎn)生矛盾沖突的雙方進(jìn)行調(diào)解、疏導(dǎo)。

4．對能夠確定責(zé)任的事故，在以大局為重、果斷處理的同時，應(yīng)適當(dāng)照顧弱勢群體的利益，緩解利益方之間的沖突。

5．通過完善公司內(nèi)部規(guī)章制度確保各部門、人員的工作能夠順利進(jìn)行和良性發(fā)展，控制、減少由于制度存在漏洞帶來的分歧等。

6．針對容易出現(xiàn)糾紛的特定范圍內(nèi)的工作任務(wù)建立相應(yīng)的考核激勵機(jī)制，對客觀、公正、積極協(xié)商解決糾紛、維護(hù)雙方合法權(quán)益的單位和個人給予獎勵；對防礙工作秩序、引起糾紛的單位和個人給予批評、處罰等。

第五篇：旅游消費的法律糾紛防范

寧夏君元律師事務(wù)所副主任、合伙人律師任立華

旅游消費的法律糾紛防范

（刊發(fā)于中衛(wèi)日報法制版2010.12.09）

案情速遞：

林某和王女士8月份新婚后，決定在8月底去四川九寨溝進(jìn)行蜜月旅行。為了方便出行，他們到當(dāng)?shù)芈眯猩鐖竺S團(tuán)出游。但是，旅行中途，旅行社因為組團(tuán)人數(shù)未達(dá)到預(yù)期人數(shù)，臨時調(diào)整了路線和運輸方式，將原本的單飛雙臥游，變成了汽車游。為此，林某夫婦蜜月旅行的實際旅游時間被大大壓縮，二人非常生氣，在找到當(dāng)?shù)叵麉f(xié)投訴時卻被告知因沒有合同，無法確定旅行方式，所以旅行社的違約事實無法認(rèn)定。

律師建議：

根據(jù)我國有關(guān)法規(guī)規(guī)定，旅行社安排旅游者旅游時，應(yīng)當(dāng)與旅游者訂立書面旅游合同。合同對旅游內(nèi)容、費用、退團(tuán)、合同變更以及甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)都有明確規(guī)定。旅游者應(yīng)對合同的條款仔細(xì)閱讀，對于一些容易引發(fā)糾紛的事項要在合同中明確約定，如：購物的地點和次數(shù)；住宿、交通工具的標(biāo)準(zhǔn)，餐飲的次數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)等等。合同、發(fā)票或收據(jù)都是重要證據(jù)。游客在交納費用后，應(yīng)要求旅行社開具發(fā)票，并妥善保存。一旦發(fā)生糾紛，可作為憑證。旅游價格并非越低越好。報名簽約時應(yīng)明白團(tuán)費價格構(gòu)成，自費旅游項目的內(nèi)容和價格應(yīng)在合同中明示。旅行社和導(dǎo)游都不得強迫旅游者購物，購物活動（包括地點和次數(shù)）應(yīng)在合同中明示，行程計劃安排之外的購物活動，旅

游者有權(quán)拒絕參加。

需要提醒消費者，在旅游途中出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題，可與旅行社協(xié)商解決。協(xié)商不成，可在完成行程后到出游報名所在地的市、區(qū)（縣）旅游質(zhì)監(jiān)部門投訴。旅游質(zhì)監(jiān)部門經(jīng)調(diào)查核實后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定提出處理意見。投訴時效為90天。旅游者也可以提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴。