第一篇：海南省物業管理區域共用水電費分攤辦法(修訂稿)

附件3 海南省物業管理區域共用水電費分攤辦法（修訂稿）

第一條 為規范物業管理區域共用水、電費分攤管理，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《海南經濟特區物業管理條例》和《海南省物業服務收費管理辦法》等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省范圍內實行政府指導價管理的普通住宅物業共用部位和共用設施設備使用的水、電費用的分攤。

第三條 物業管理區域共用部位和共用設施設備用水、用電應當安裝獨立的水、電等計量器具計費，未按規定獨立設置計量器具的，其費用由物業服務費列支，不得向業主分攤。

第四條 供水、供電等專業經營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收水、電費應當按照價格主管部門制定的分類水、電價格標準收取，不得向業主收取額外費用。

第五條 下列范圍的共用水、電費用按實際發生額向業主或使用人分攤。

1．住宅樓內電梯運行電費要單獨裝表計費，由該幢住宅樓（單元）內所有業主或使用人按戶據實平均分攤。

用戶應繳公攤電梯電費計算公式為：用戶應繳公攤電梯電費=分類目錄電價×電梯表計總電量÷該幢住宅樓（單元）內戶數。

2．物業管理區域增壓水泵二次供水用電費用，由區域內或該幢住宅樓所有業主或使用人按用水量據實分攤。物業管理區域內不使用二次供水的住宅樓業主或使用人不分攤。

用戶應繳二次供水公攤電費計算公式為：用戶應繳二次供水公攤電費=分類目錄電價×二次供水表計總電量÷小區用戶分表水量總和×用戶表計水量

3．物業管理區域的路燈、樓道等公共照明、綠化養護、園林水池噴泉，以及喜慶、宣傳、裝飾等水電費用，由物業管理區域內或該幢住宅樓所有業主或使用人按戶據實平均分攤。

用戶應繳公攤電費的計算公式為：用戶應繳公攤電費=分類目錄電價×公共用電表計總電量÷該物業管理區域（單元）內戶數；

用戶應繳公攤水費的計算公式為：用戶應繳公攤水費=分類目錄水價×公共用水表計總水量÷該物業管理區域（單元）內戶數。第六條 以下共用水電費用，不得向業主或使用人分攤，單獨設置計量表，其費用由物業服務費或經營收益列支。

1．物業管理區域物業管理單位和業主委員會辦公、生活等自用水、電費用。

2．物業管理區域經營性的商鋪、游泳池、球場、會所、停車場等經營活動場所水電費用。

第七條 物業服務企業必須積極采取措施，加強對住宅區水、電的管理，降低公共水電損耗，減輕業主、使用人公攤負擔。

第八條 凡向業主或使用人分攤的公共水電費用，必須單獨列帳，每月向業主或使用人公布費用總金額以及各業主或使用人應負擔的金額。

不得將分攤的水電費用與業主或使用人自用的水電費用混合統收。

第九條 業主委員會或業主、使用人對供水、供電專營單位收取水、電費和物業服務企業共用水、用電分攤進行監督。

第十條 業主、使用人與物業服務企業發生收費糾紛，由業主委員會出面協調解決，也可由物業管理主管部門或價格主管部門進行調解。

第十一條 物業服務企業違反本辦法規定，構成違法行為的，由物業管理主管部門、價格主管部門依據相關法律法規予以查處。

第十二條 本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉建設廳負責解釋。

第十三條 本辦法從2011年 月 日起執行。《海南省物價局關于印發<海南省物業小區公共水電費分攤辦法>的通知》（瓊價營字〔1999〕411號）同時廢止。

第二篇：海南省普通住宅物業管理區域共用水電費分攤辦法

海南省普通住宅物業管理區域共用水電費分攤辦法

第一條 為規范物業管理區域共用水、電費分攤管理，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《海南經濟特區物業管理條例》和《海南省物業服務收費管理辦法》等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省范圍內實行政府指導價管理的普通住宅物業共用部位和共用設施設備使用的水、電費用的分攤。

非普通住宅物業共用水電費用分攤可參照執行。

第三條 物業管理區域共用部位和共用設施設備用水、用電應當安裝獨立的水、電等計量器具計費，未按規定獨立設置計量器具的，其費用由物業服務費列支，不得向業主分攤。

第四條 供水、供電等專業經營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收水、電費應當按照價格主管部門制定的分類水、電價格標準收取，不得向業主收取額外費用。

第五條 下列范圍的共用水、電費用按實際發生額向業主或使用人分攤。具體分攤辦法由業主大會或業主委員會和物業服務企業協商確定，未成立業主大會的，按如下方法分攤。

（一）住宅樓內電梯運行電費要單獨裝表計費，由實際使用人按戶據實平均分攤。

用戶應交公攤電梯電費計算公式為：用戶應交公攤電梯電費=分類目錄電價×電梯表計總電量÷使用戶數。

（二）物業管理區域增壓水泵二次供水用電費用，由區域內或該幢住宅樓所有業主或使用人按用水量據實分攤。物業管理區域內不使用二次供水的住宅樓業主或使用人不分攤。

用戶應交二次供水公攤電費計算公式為：用戶應交二次供水公攤電費=分類目錄電價×二次供水表計總電量÷小區用戶分表水量總和×用戶表計水量。

（三）物業管理區域的路燈、樓道等公共照明、綠化養護、園林水池噴泉，以及喜慶、宣傳、裝飾等水電費用，要單獨裝表計費，由物業管理區域內或該幢住宅樓所有業主或使用人按戶據實平均分攤。

用戶應交公攤電費的計算公式為：用戶應交公攤電費=分類目錄電價×公共用電表計總電量÷該物業管理區域（單元）內戶數；

用戶應交公攤水費的計算公式為：用戶應交公攤水費=分類目錄水價×公共用水表計總水量÷該物業管理區域（單元）內戶數。

第六條 以下共用水電費用，不得向業主或使用人分攤，應單獨設置計量表，由物業服務費或經營收益列支。

（一）物業管理單位和業主委員會辦公用水、電費用。

（二）經營性的商鋪、游泳池、球場、會所、停車場等經營活動場所水、電費用。

第七條 物業服務企業應當積極采取措施，加強對物業管理區域水、電的管理，降低公共水電損耗，減輕業主、使用人公攤負擔。

第八條 凡向業主或使用人分攤的共用水電費用，必須單獨列賬，每月向業主或使用人公布分攤水電總量、費用總金額以及各業主或使用人應負擔的金額。

不得將分攤的水電費用與業主或使用人自用的水電費用混合統收。

第九條 業主委員會或業主、使用人對供水、供電專營單位收取水、電費和物業服務企業收取共用水、電分攤費用進行監督。

第十條 業主、使用人與物業服務企業發生收費糾紛，由業主委員會進行調解，或由價格主管部門、物業主管部門進行調解。

第十一條 物業服務企業違反本辦法規定，構成違法行為的，由價格主管部門、物業主管部門依據相關法律法規予以查處。

第十二條 本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉建設廳負責解釋。

第十三條 本辦法從2011年5月1日起執行。原海南省物價局印發的《海南省物價局關于印發<海南省物業小區公共水電費分攤辦法>的通知》（瓊價營字〔1999〕411號）同時廢止。

第三篇：海南省物業管理區域共用水電費分攤辦法2014-10

海南省物業管理區域共用水電費分攤辦法

第一條 為規范物業管理區域共用水、電費分攤管理，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《海南經濟特區物業管理條例》和《海南省物業服務收費管理辦法》等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省范圍內物業共用部位和共用設施設備使用的水、電費用的分攤.第三條 物業管理區域共用部位(含樓道、監控室、電梯、綠地、水池、井等)和共用設施設備(含路燈、備用供電設備、增壓水泵等)用水、用電應當安裝獨立的水、電等計量器具計費，未按規定獨立設置計量器具的，其費用由物業服務費列支，不得向業主、使用人分攤。

第四條 供水、供電等專業經營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收水、電費可向委托人適當收取手續費，不得向業主收取額外費用。

第五條 下列范圍的共用水、電費用按實際發生額由業主、使用人分攤。具體分攤辦法由業主大會或業主共同決定，未成立業主大會或業主不能共同決定的，按如下方法分攤。

（一）住宅樓內電梯運行電費要單獨裝表計費，由物業管理區域內或該幢住宅樓實際使用電梯的業主、使用人按每戶專有部分建筑面積據實平均分攤。

用戶應交公攤電梯運行電費計算公式: 用戶應交公攤電梯運行電費=(分類目錄電價*電梯表計總電量/該幢住宅樓內總建筑面積)*實際使用電梯的用戶專有部分建筑面積。

建筑物未建設有地下車庫及附屬設施的一樓業主、使用人不用分攤。(二)物業管理區域二次供水用電費用，由物業管理區域內或該幢住宅樓業主、使用人按用水量據實分攤。

用戶應交二次供水公攤電費計算公式為: 用戶應交二次供水公攤電費=(分類目錄電價*二次供水表計總電量/物業管理區域內或該幢住宅樓用戶分表用水量總和)*用戶表計用水量。

(三)物業管理區域的路燈、樓道等公共照明、綠化養護、園林水池噴泉，以及喜慶、宣傳、裝飾等水電費用，要單獨裝表計費，由物業管理區域內或該幢

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住宅樓所有業主、使用人按每戶專有部分建筑面積據實平均分攤。

1.用戶應交公攤電費的計算公式為: 用戶應交公攤電費=（分類目錄電價*公共用電表計總電量/該物業管理區域內總建筑面積)*用戶專有部分建筑面積。

2.用戶應交公攤水費的計算公式為: 用戶應交公攤水費=(分類目錄水價*公共用水表計總水量/該物業管理區域內總建筑面積)*用戶專有部分建筑面積。

(四)物業管理區域內供水、供電等專營單位尚未抄表到戶的，供水、供電發生的公共損耗費用(管網跑冒滴漏損耗、變壓器損耗、線路損耗等)，由物業管理區域內或該幢住宅樓所有業主、使用人按每戶專有部分建筑面積據實平均分攤。

1.用戶應交損耗電費的計算公式為: 用戶應交損耗電費=[分類目錄電價*損耗電量(同一口徑總表計量數與分表計量數之和的差)/該物業管理區域內總建筑面積]*用戶專有部分建筑面積。

2.用戶應交損耗水費的計算公式為: 用戶應交損耗水費=[分類目錄水價*損耗水量（同一口徑總表計量數與分表計量數之和的差)/該物業管理區域內總建筑面積]*用戶專有部分建筑面積。

(五)供電專業經營單位因故停止供電時，物業管理區域內啟用自備發電設備所產生的合理油耗等費用，剔除已按目錄電價標準向業主、使用人收取電費外，差額部分由業主、使用人按專有部分建筑面積據實分攤。自備發電設備的發電與支出情況，應單獨列賬核算。

第六條 以下用水用電費用，不得向業主、使用人分攤，應當單獨設置計量表，由相關使用單位承擔。

物業服務企業辦公和員工用水、用電費用，由物業服務企業承擔，不得向業主、使用人分攤。

業主委員會用水用電費用的籌集由業主大會決定。

物業管理區域經營性的商鋪、游泳池、活動場所、停車場(庫)等場所的水電費用，由相關經營單位承擔，不得列入物業服務成本或向業主、使用人分攤。

第七條 物業服務企業應當積極采取措施，加強對物業管理區域水、電的管理，降低公共水電損耗，減輕業主、使用人負擔。

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第八條 凡向業主、使用人分攤的共用水電費用，必須單獨列賬，每月向業主、使用人公布分攤水電總量、費用總金額以及各業主、使用人應負擔的金額。

物業服務企業不得將分攤的水電費用與業主、使用人自用的水電費用混合統收。

第九條 業主委員會或業主、使用人對供水、供電專營單位收取水、電費和物業服務企業收取共用水、電分攤費用進行監督。

第十條 業主、使用人與物業服務企業發生收費糾紛，由業主委員會進行調解，或由價格主管部門、物業主管部門進行調解。

第十一條 物業服務企業違反本辦法規定、構成違法行為的，由價格主管部門、物業主管部門依據相關法律法規予以查處。

第十二條 本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉建設廳負責解釋。第十三條 本辦法自公布之日起施行。原海南省物價局、海南省住房和城鄉建設廳《關于印發<海南省普通住宅物業管理區域共用水電費分攤辦法>的通知》(瓊價費管【2011】156號)同時廢止。

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第四篇：物業管理公共水電費分攤規定出臺

物業管理公共水電費分攤規定出臺

市物價局近日發布有關文件，對市三區和甬江新區內物業管理公共水電費的分攤作了具體規定。

據悉，住宅小共內樓梯、走廊、共用自行車房（棚）、電子防盜門等公用電費，可在物業管理綜合服務費列支，也可向住用人分攤，但具體標準要由業主管委會與物業管理公司商定。中高層、高層房屋的電梯、中央空調等公用設備的電費，獨立設置計量表的，由所有使用該設備的住用人分攤，分攤辦法由業主管委會與物業管理公司商定；未設置獨立計量表的，在物業管理綜合服務費統一列支，不能向住用人分攤。中高層、高屋房屋的走廊、樓梯、增壓水泵等公共設施的公用水電費，也均應有在物業管理綜合服務費中列支，不能向住用人分攤。物業管理單位辦公及生活的自用水電，必須單獨設置計量表，用自行負擔，不能向住用人分攤。開展多種經營活動折水電費用，由該項經營收益列地支，也不能向住用人分攤。物業管理區域內的值班室、保安亭、保安系統、綠化養護、園林水池噴泉及喜慶活動、宣傳、裝飾等水電費用，在物業管理服務費中列支，不能向住用人分攤。

凡向住用人分攤的公用水電費用，均須單獨列帳并向住用人公布，不能與住用人自用的水電費混合統收。

據了解，這一分攤規定于本月起實行。

第五篇：物業管理區域共用部位及設施發生傷人事故法律責任分析

物業管理區域共用部位及設施發生傷人事故的法律責任分析

物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故發生的原因多種多樣，受害人既可能是小區的業主或物業使用人，也可能是小區外來的其他人員，其中涉及物業管理企業與建設單位、物業管理企業與受害人、物業管理企業與業委會等多重法律關系。本文試圖探討物業管理企業在何種情況下應對傷人事故承擔責任以及物業管理企業應如何通過日常工作盡量減少事故責任風險。

一、物業管理區域共用部位和共用設施的范圍

要分析物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故發生的法律責任，就要首先確定物業管理區域內的哪些屬于共用部位和共用設施，只有確定了共用部位和共用設施才能依照合同約定認定物業管理企業是否盡到了相關的管理義務。

建設部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，目前它仍是維修基金的籌集和運用方面最重要的法律規定。在其第三條用列舉法給共用部位和共用設施下了定義，“共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體。柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進人住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路。消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設 施設備使用的房屋等。”

關于物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線的相關管線和設施設備的權屬問題在學術界還有爭議：有的認為屬于相關公用事業單位所有；有的認為是屬于全體業主共有；也有的認為不能一概而論，如果建設費用已分攤進人住房銷售價格就應屬于全體業主共有，如果是由公用事業單位出資興建就屬于相關公用事業單位所有。但無論產權歸誰，根據《物業管理條例》第五十二條之規定，都應由供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，所以公用事業單位是物業管理區域內相關管線和設施設備的法定管理者。這一規定非常符合實際情況，物業管理企業絕對沒有實力對這些管線和設施設備進行維修和養護，靠現有低標準的物業收費也根本無法承擔如此之大的事故責任風險。

所以，建設部的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》將“已分攤進人住房銷售價格中的供電線路、暖氣線路、煤氣線路”列為共用設施，其維修必然需要動用維修基金，這部分內容與其后國務院制定的《物業管理條例》第五十二條的規定相沖突，按照“新法優于舊法，上位法優于下位法”的原則，應適用《物業管理條例》的有關規定，即物業管理企業不是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視相關管線和設施設備的管理人，如因供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視的管線和設施設備發生傷人事故，應由相關公用事業單位負責賠償。物業管理區域內的建筑、設施眾多，有些并不屬于共用部位和共用設施，業主違反行政法規和業主公約違章搭建的構筑物就不屬于共用部位和共用設施。私自建造行為本身就是違法的，建成后又是為了自用，雖然搭建在共用部位之上但這并不能改變其自用部位的性質。這些違章搭建的構筑物因為沒有經過專業人員設計和施工，往往建筑質量很差，極易發生事故。違章搭建的構筑物不同于一般的自用部位，物業管理企業如在違章搭建的過程中未采取任何措施加以制止，其后發生了人身傷害事故物業管理企業一定會承擔責任。但如果物業管理企業僅是沒有通過訴訟方式制止違章搭建行為，能否成為對違章搭建的構筑物造成人身傷害事故承擔賠償責任的理由呢？筆者認為，訴權是一種權利，當事人可以選擇行使也可以選擇不行使訴權，可以選擇在何時行使也可以選擇向誰行使。受害人不能苛求物業管理企業必須采取訴訟方式來制止違章搭建行為或必須實際達到了制止違章搭建的結果。物業管理企業對這些違章搭建的行為沒有行政處罰權，因此在物業委托合同未明確給物業管理企業設定訴訟義務的情況下，只要物業管理企業已通過勸告的方式加以制止、并將有關情況及時向有關行政部門做了報告，就已經盡到了管理者的義務，不存在合同違約的行為，也不存在侵權的過錯，不應對事故承擔責任。

二、物業管理區域共用部位及設施發生傷人事故的法律責任分析 從法律關系上分析，建設單位或業委會與物業管理企業之間是委托合同法律關系，建設單位是作為最初的業主或者最大的業主與物業管理企業簽定前期物業委托合同的，行政法規只是規定了前期物業委 托合同對廣大業主的效力并限定了合同的有效期，業委會也是代表廣大業主和業主大會簽定物業委托合同的，所以業主實際是委托合同的一方當事人。當業主受到傷害后存在合同法律關系與侵權法律關系的競合，業主既可基于合同法律關系起訴，也可基于侵權法律關系起訴，而小區外的其他人與物業管理企業之間不存在任何合同關系，所以其在人身受到傷害后只能以侵權法律關系起訴物業管理企業。

1、違約之訴：按照《物業管理條例》的規定，“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”所以雙方在物業委托合同中的約定是判斷物業管理企業是否履行了義務，是否應當承擔違約責任的重要依據。

上文已經論述了共用部位和共用設施的法律規定，但法律規定并不排除當事人之間的約定，當事人可以在物業委托合同有不同的約定，如果合同約定的管理范圍是部分共用部位、共用設施或管理內容是專項服務，而約定的管理范圍或管理內容與發生的事故也無關，那么物業管理企業就不應承擔違約責任。例如，合同約定物業管理企業只提供保潔和綠化服務，那他人在使用共用健身設施過程中受到傷害就不能要求物業管理企業承擔賠償責任。所以，物業管理企業是否要承擔違約責任，應看物業委托合同的具體約定。

違約之訴的抗辯理由一般有：根據約定致害的共用部位或共用設施不由物業管理企業進行管理，預期違約，同時履行抗辯、不可抗力 等。

2、侵權之訴：侵權責任的構成有四個要件：行為人主觀有過錯，客觀上有損害事實存在，損害行為的違法性以及違法行為與損害事實之間有因果關系。

受害者常常依據《民法通則》第一百二十六條和最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定要求物業管理企業承擔損害賠償責任，但適用這兩條法律規定的前提必須是物業管理企業是致害部位或設施的管理人，而物業管理企業是否是致害部位或設施的管理人要看物業委托合同的具體約定。

由此可見，物業委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義，而且在侵權糾紛中也有非常顯著的作用，合同對管理范圍和管理內容的約定會直接影響侵權訴訟的成敗。

侵權之訴的抗辯理由一般有：物業管理企業不是致害部位或設施的管理者，物業管理企業不存在過錯，受害人自己有過錯，物業管理企業的行為與損害事實無因果關系等。對于大風、海嘯、臺風、地震等不可抗力因素，物業管理企業不能預見、不能避免，更不能克服其發生，物業管理企業對不可抗力造成的傷害事故沒有任何過錯，當然也不應當承擔責任。

物業管理企業還應特別注意，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權訴訟，根據《民事訴訟證據規則》第四條規定實行舉證責任倒置，由被告負舉證責任，物業管理企業必須舉證證明自己無過錯，不能證明就視為存在 過錯。此項舉證責任倒置的情況只適用于侵權之訴，如果受害人以合同糾紛的案由起訴，還是適用“誰主張，誰舉證”的一般原則。

受害者有時也會依據《消費者權益保護法》第七條、第十一條起訴，認為物業管理企業未盡到在消費者接受服務時保護消費者人身安全的義務。筆者認為：受害人如為業主、物業使用人或許還可稱之為消費者，但小區外的其他人則不能成為消費者。因為物業服務不同于一般的消費服務，建設單位或業委會與物業管理企業之間是基于相互信任建立的委托合同法律關系，物業管理企業只向特定的業主群體提供服務，小區外的其他人并不是服務的物業對象，其也不能僅以個人意愿就與物業管理企業訂立物業委托合同。居民住宅小區是一個相對封閉的環境，小區外的其他人如未經允許或編造理由進入小區后發生事故，其本身就存在過錯，物業管理企業在無過錯的情況下不應承擔責任。

三、另外兩個特殊的抗辯理由

1、非物業管理企業的過錯，相關共用部位和共用設施尚未驗收交接

物業委托合同的履行包括物業管理企業與建設單位就共用部位和共用設施的查驗交接，這既是物業管理企業的義務也是建設單位的責任。物業管理企業應當按照《物業管理條例》第二十八條主動對共用部位和共用設施進行查驗，建設單位也應按照《物業管理條例》第二十九條的規定向物業管理企業提供有關資料。但實踐中，物業管理企業常常尚未對全部共用部位和共用設施的交接驗收，就已經實際接 管了小區并提供物業服務，其中的原因往往是建設單位不能夠提供有關資料。

筆者認為，共用部位和共用設施的資料對于共用部位和共用設施的維護管理有著非常重要的作用，物業管理企業不可能因為某個設施沒有驗收交接就不繼續履行合同，在非物業管理企業原因導致不能驗收交接的情況下，物業管理企業在保留意見的前提下先行提供服務不是其失職，相反是一種負責任表現。因此，從合同關系分析，如未完成驗收交接的責任不在物業管理企業，而是建設單位未提供相應的資料或者驗收不合格，那么建設單位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行為必然影響到物業管理企業的對合同管理義務的履行，這些共用部位和共用設施發生的與驗收交接事項有關的事故，應由建設單位承擔責任；從侵權關系分析，如未完成驗收交接的責任不在物業管理企業，且在沒有相關資料的情況下無法防止事故的發生，物業管理企業已將有關情況告知業委會和公眾并提示了風險，那么物業管理企業對事故的發生沒有過錯，不應承擔責任。

根據《物業管理條例》第三十七條規定，物業管理企業承接物業時也應與業委會辦理物業驗收手續，所以上述分析對業委會同樣適用。

2、維修基金不到位

共用部位和共用設施的大修、改造就必然會牽涉到維修基金的動用問題，維修基金不論是由房地產行政主管部門還是由業委會管理，其動用都要經過審批程序，如果維修基金的管理者堅持不予批準或長 期拖延審批的時間，致使共用部位和共用設施因未得到及時的大修而造成了人身傷害事故，那物業管理企業是否應該對事故負責呢？

上海就發生了這樣一個案例，一幢樓房的外墻墻皮開裂，物業管理企業發現后向業委會做了報告，申請動用物業維修基金進行維修，但業委會卻不批準動用維修基金，不久后便發生了外墻墻皮脫落將路人砸傷的慘劇。

首先應當肯定，共用部位和共用設施的大修、更新、改造按照規定應當動用維修基金，物業管理企業沒有任何義務在維修基金管理人不批準動用維修基金的情況下墊資進行大修。但對于侵權之訴而言，既然物業管理企業已經注意到了有危急公眾人身安全的危險存在，那么他在報告維修基金管理人并申請動用維修基金后并不意味著沒有了其他的任何責任。物業管理企業是否盡到了一個善良管理人的義務，采取了一切可能的措施阻止事故的發生或在不可能阻止的情況下將危險對公眾進行了適當的提示，這成為了判斷物業管理企業應否承擔責任的一個重要的標準。如果沒有采取阻止的措施，也沒有進行任何提示，那么法院很可能會認為物業管理企業存在過失而判決物業管理企業承擔部分賠償責任。

四、通過日常工作防范法律風險的發生

物業管理企業雖不能完全避免法律風險，但可通過以下幾方面措施及日常謹慎細致的工作在最大程度上減少法律風險的發生。

1、有些省份根據《物業管理條例》制定的地方法規中對共用部位和共用設施也做了規定，在起草合同時可作為參考，在合同條款中 列舉共用部位和共用設施時，不要將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備列入，最好能在合同中明確“物業管理企業對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備造成的人身傷害事故不負責任”。

2、爭取將“非物業管理企業過錯未驗收交接的，物業管理企業對相關共用部位和共用設施造成的人身損害事故不承擔責任”的條款寫入合同。

3、有些小區的共用部位和共用設施已年久失修，而小區的維修基金或從未收取或以被挪用，使得維修基金長期不能到位，像電梯這樣的共用設施已經過了大修期又無錢進行修理，電梯的小事故不斷。如果停止電梯的運行必然會引起居民的強烈不滿，也不切合實際，如果僅張貼公告告知公眾可能存在的危險而不停運電梯，一旦發生人身事故，法院不會因為物業管理企業已經張貼公告就全部免除其責任，這使物業管理企業常常陷于兩難的境地。所以，物業管理企業在簽定合同之前要先做好調查，不要接維修基金有問題的樓盤，否則發生了事故得不償失。

對于已經管理的小區，如有需要動用維修基金的項目要及時打報告給維修基金管理人，并說明不動用維修基金可能產生的嚴重后果，在維修基金管理人堅持不予批準的情況下，張貼公告向業主說明情況，并且這一切工作都應保留書面證據。